2018年中国房地产行业分析报告.pptx

,2018年中国房地产行业分析报告,1,中国房地产展望,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,4,展望稳定，但持续调控会带来压力,负面导致展望调整为负面的因素 未来12个月全国合约销售额 (12个月移动平均) 同比下降5%-10%以上 库存/合约销售比率接近2015年3月的高点 融资渠道受阻或银行流动性和房贷大幅收紧,稳定 2018年下半年全国合约销售增速 (12个月移动平均) 将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内 整体库存水平仍将健全可控。由于严格调控，一线城市的库存/合约销售比率将会上升，但二三线城市的比率将依然低于2015年3月的峰值 房地产业的融资渠道将依然有,正面导致展望调整为正面的因素 全国合约销售额 (12个月移动平均) 同比增速维持在10%以上 库存/合约销售比率下降，特别是三四线城市 融资状况变得有利,限，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道注：负面行业展望表示我们认为基础业务状况将会恶化；正面行业展望表示我们预计基础业务状况会改善；稳定的行业展望表示我们预计基础业务状况不会有重大变化。由于行业展望代表了我们对评级考虑因素的前瞻性看法，因此负面 (正面) 展望表示负面 (正面) 评级行动的平均可能性较大。,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,5,三四线城市销售下滑导致全国销售放缓信用主题 2018年下半年全国合约销售额增速 (销售值，12个月移动平均) 将小幅下降，原因是大中城市严格调控，三四线城市的销售额在2017年强劲增长后将会下滑 调控措施将依然收紧；部分房价上涨过快的城市调控可能进一步收紧 库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长 行业整合速度将加快。因销售能力出色、融资渠道顺畅，中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、中国保利集团公司、龙湖地产有限公司和碧桂园控股有限公司等财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额,2010-12,2011-03,2011-06,2011-09,2011-12,2012-03,2012-06,2012-09,2012-12,2013-03,2013-06,2013-09,2013-12,2014-03,2014-06,2014-09,2014-12,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,6,到2018 年，全国合约销售额将小幅下降 以销售值计算，2018年下半年全国合约销售额增速 (12个月移动平均) 将可能继续放缓，同比降幅最多达到5% ，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内 全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降；大中城市持续严格调控会对销售形成制约，而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓到2018 年，全国合约销售额 (12个月移动平均) 将小幅下降,20%10%0%-10%-20%移动平均值反映的是连续12个月期间合约销售额与过去12个月比较资料来源：国家统计局、 XX资讯、XX服务公司测算,40%30%,12个月移动平均合约销售面积同比变化率12个月移动平均合约销售额同比变化率12个月移动平均均价同比变化率,12个月移动平均合约销售面积同比变化率(预测)12个月移动平均合约销售额同比变化率(预测)12个月移动平均均价同比变化率(预测),2011年4月：展望调整为负面,2012年11月：展望调整为稳定,2014年5月：展望调整为负面,2015年6月：展望调整为稳定,环比变化率,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,7,房价将基本稳定 中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约 房价大幅调整的可能性不大，原因包括： 库存水平整体健全 大众市场需求强劲中国70个大中城市新建住宅价格增速将继续放缓,一线城市4.0%3.5%3.0%2.5%2.0%1.5%1.0%0.5%0.0%-0.5%资料来源：国家统计局，截至2017年9月30日,二线城市,三四线城市,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,8,调控措施将依然收紧 大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷，未来6-12个月放松的可能性不大 我们预计，部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控，但在全国范围内出台更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓 由于政府持续去库存，库存较高的城市的购房政策将会继续宽松 我们认为政府将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定,2017年,2014年初,实施购房限制的城市数量银根情况法定准备金率人民银行的基准贷款利率平均首套房房贷利率平均二套房贷款利率,约50 个城市基本充足17% (截至2017 年10 月31 日)4.35% (截至2017 年10 月31 日)5.22% (2017年9月)5.60% (2017年9月),约47 个城市银行贷款条件严格20% (截至2014 年1 月1 日)6.0% (一年期贷款)(截至2014 年1 月1 日)6.94% (2014年8月)7.48% (2014年8月),资料来源：地方政府部门、中国人民银行、 XX资讯 、XX服务公司估测,月数,2015.01,2015.02,2015.03,2015.04,2015.05,2015.06,2015.07,2015.08,2015.09,2015.10,2015.11,2015.12,2016.01,2016.02,2016.03,2016.04,2016.05,2016.06,2016.07,2016.08,2016.09,2016.10,2016.11,2016.12,2017.01,2017.02,2017.03,2017.04,2017.05,2017.06,2017.07,2017.08,2017.09,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,9,库存水平将会上升，但仍健全 过去12个月去库存后，整体库存水平已有所下降 一线城市销售下滑，原因是政府严格调控令一线城市库存比例上升；但由于终端用户需求强劲，因此未来6-12个月库存大幅上升的可能性不大 我们跟踪的二三线城市的住宅库存依然低于2015年的峰值各级城市库存/合约销售比率将依然合理,605040302010-资料来源： XX资讯 、地方政府部门、XX服务公司,一线城市,样本二线城市,样本三四线城市,人民币万亿元,同比增长,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,10,房地产企业的融资渠道依然受限 2017年初以来房贷和境内发债的严格控制会制约开发商的现金回笼和融资渠道 但信用质量良好的开发商将继续获得境内外银行贷款。境外债券市场依然开放，但必须得到发改委审批 房贷增长将放缓，但继续对首次购房者的销售产生支持作用 信托贷款一直是房地产行业的另一个资金来源，但由于期限較短，且必须得到监管机构审批，因此稳定性低于银行贷款银行对房地产贷款继续增长，但步伐放缓,资料来源：国家统计局,4035302520151050,房地产行业贷款总额,土地和房地产开发贷款总额,房地产行业贷款同比增长,土地和房地产开发贷款同比增长30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%,受评开发商的市场份额,(以合约销售额计算),中国房地产业：2018年展望，2017年11月,11,资料来源：国家统计局、公司信息、XX服务公司估测,0%,主要发展 行业整合：大型和财务健康的开发商会通过并购来获得土地，因为此举成本低于通过公开拍卖购地 政府持续严格调控，运营环境充满挑战，这些因素将导致小型和财务薄弱的开发商被迫退出市场 住房租赁：住房租赁市场的发展与政府强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位一致， 部分居住需求将转移到租赁市场，并将抑制房价增长，特别是大中城市 住宅租赁会为房地产开发商带来可持续的收入，但其带来的现金流会低于房地产销售，如果小型开发商参与住房租赁项目，其财务状况和流动性状况将会削弱。大型开发商有较强劲的财务实力控制现金流下降29家受评开发商的市场份额今年大幅上升40%35%30%25%20%15%10%5%,2014,2015,2016,2017年1-9月,2,受评开发商信用趋势,评级行动数量,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,13,评级趋势略有改善,穆迪对中国开发商的评级行动,数据截至2017年10月31日资料来源：XX服务公司 截至2017年10月31日，54家受评中国开发商中大部分 (32家开发商，59.3%) 评级展望为稳定 我们预计未来12个月负面评级展望的数目将略有下降 (当前穆迪受评开发商中有27.8%评级展望为负面)。得益于合约销售及收入确认强劲，且利润率保持稳定，部分开发商的信用状况有望改善,截至2017年10月31日的评级展望,0246,642,108,2016.08 2016.10 2016.12 2017.02 2017.04 2017.06 2017.08 2017.10,正面行动,负面行动,稳定59.3%,正面13.0%,负面27.8%,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,14,受评开发商的表现将继续优于市场总体水平,因销售能力出色、融资渠道顺畅，受评开发商，特别是财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额受收入增长强劲，且增速高于同期债务增长支撑，我们预计多数穆迪授评中国开发商未来12-18个月的杠杆水平将改善虽然2017年上半年受评开发商的流动性较2016年底峰值水平有所转弱， 因合,约销售稳健，受评开发商的流动性仍保持充裕。2017年和2018年销售及合约销售额增长将高于债务增速,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,2018E2017E17年6月前12个月2016,总收入,合约销售总额,总债务,同比增长率%注：一年时滞的基础是平均而言，购地一年之后开始预售这一假设。资料来源：中国房地产信息系统,调整后债务/调整后资本比率,收入/调整后债务比率,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,15,2017年上半年杠杆水平升高，并将在此基础上改善,到2018年底，受评开发商加权平均收入/调整后债务比率将从2017年6月底之前12个月的64%改善至78%未来12-18个月受评开发商在寻求购地和并购时，将同时权衡销售增长放缓风险以及争取更大市场份额的机遇。2017年上半年开发商激进购地以期争取更大市场份额并实现规模经济效应，导致同期开发商借款增加、杠杆水平升高。,加权平均收入/调整后债务比率将改善,加权平均调整后债务/调整后资本比率亦将改善,80%70%60%50%40%,受评开发商,Baa,Ba,B,130%110%90%70%50%30%资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，XX服务公司测算,受评开发商,Baa,Ba,B,EBIT /利息覆盖率,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,16,资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，XX服务公司测算,EBIT/利息覆盖率的改善因利息成本升高而受限 主要受收入增长加快及利润率稳定支撑，未来12-18个月受评开发商的EBIT/利息覆盖率将从2017年6月底前12个月的3.2倍小幅改善至3.4-3.6倍 利息覆盖率改善有限，该预期反映平均借款成本及绝对债务水平增加未来12-18个月加权平均EBIT/利息覆盖率的改善将受平均借款成本及绝对债务水平升高而受限,1.5x,6.0x5.5x5.0x4.5x4.0x3.5x3.0x2.5x2.0x,6.5x,2013,2014,2015,2016,17年6月前12个月,2017E,2018E,受评开发商,Baa,Ba,B,毛利润率,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,17,受评开发商的毛利润率将保持稳定 未来12-18个月开发商加权平均毛利润率将保持稳定，由于中国政府调控房屋售价且土地成本升高，受评开发商毛利润率的改善将因此受限未来12-18个月加权平均毛利润率将保持稳定,剔除中国恒大集团 (B2/正面) (该公司在截至2017年6月前12个月B评级受评开发商总收入中占54%) 之后，截至2017年6月30日前12个月B评级受评开发商的加权平均毛利率为25%。资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，XX服务公司测算,34%32%30%28%26%24%22%,20%2013,2014,2015,2016,17年6月前12个月,2017E,2018E,受评开发商,Baa,Ba,B,现金/短期债务比率,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,18,充足的流动性可提供财务缓冲,资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，XX服务公司测算,截至2017年6月底，受评开发商的现金/短期债务比率从2016年底的191%下降至158%，部分原因是受调控趋严影响开发商销售现金回款放缓，且其到期短期债务有所增加。凭借其出色的销售执行能力，且融资渠道持续保持畅通，多数开发商未来12-18,个月的流动性状况将保持充裕。由于销售现金回款放缓，2017 年上半年流动性缓冲下降，但流动性状况保持健康,-,3.00x2.50x2.00x1.50x1.00x0.50x,受评开发商,Baa,Ba,B,2016,17年6月前12个月,2012,2013,2014,2015,2016,2018,2019,2020,2017年1-10月,2017年10-12月,2021年之后,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,19,数据截至2017年10月31日资料来源：XX服务公司、XX资讯、XX,受评开发商有能力管控2018年债券再融资风险,受评开发商约有400亿美元的境内外债券将于2018年到期或可回售，即使在无法开展再融资，且不得不用现金全额偿付其2018年到期债券的假设情景下，多数受评开发商流动性仍然充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险。400亿美元的到期或可回售债券中，290亿美元为可回售债券 (大都为境内债券)；我们预,计开发商可通过递增债券票息延长可回售境内债券的期限2018年开发商再融资需求大增,70605040302010-,新债发行,到期债券,境外,境内,中国房地产业：2018年展望，2017年11月,20,要点回顾 稳定的行业展望反映： 全国合约销售额 (12个月移动平均) 增长将逐步放缓，且2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内 总体库存水平仍将健康可控 行业融资渠道依然受限，但财务保持健康的开发商的融资渠道仍保持顺畅 部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，但全面实施更为严格的调控的可能性不大 行业整合将持续，经营环境所面临的挑战为财务状况健康的大型开发商带来了并购机遇 因收入增速高于债务增速，未来12-18个月受评开发商的信用指标将温和改善 多数受评开发商流动性充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险,谢谢观看,2017年11月6日,