20230219-平安证券-地产_城市草根调研系列报告之十四_长三角节后市场回温_房企积极换仓聚焦_10页_1mb (1).pdf

城市草 根调研系 列报 告之十四：长 三角节后市 场回温，房企 积极换仓 聚焦2023 年2 月19 日行业评 级地产 强于大市（维持）证 券 研 究报告请务必阅 读正文 后免责 条款证券分析师杨侃 投 资咨询资格编号：S1060514080002郑茜 文 投 资咨询资格编号：S1060520090003王 懂扬 投资咨询资格编号：S10605220700031核心观点近期我们走访了长三角主要城市（南京、合肥、无锡、苏州、杭州）房地产市场，从一线了解节后楼市温度，主要观点如下：节后市场普遍回暖，城市及区域分化：2022 年长三角五城楼市成交普遍下滑，无锡幅度最大，成交金额 下 滑约45%，春节后各地城市来访及认购均有回温，如苏州节后来访环 比升约20%，南京日均认购环比升超50%，苏州、南京等地项目亦存在不同程度折扣回收。城市及区域间市场分化，如杭州、合肥市场明显好于无锡，但杭州及合肥外围区域亦存在高折扣、去化难；即使楼市相对较差的无锡，仍有去化及走量较好的高品质改善项目。个别城市交付时间会影响购房者意愿，但更多关注区域及品质。展望后市，随着经济环境逐步恢复，预计优质城市及区域热度有望延续，但部分高库存的郊县及三四线压力仍存。房企积极换仓收缩聚焦，流速与盈利中寻找平衡：楼市分化决定土拍市场分化，合肥、杭州2022 年土拍平均溢价率为7.1%和5.8%，明显好于其它城市，无锡城投托底比例超过60%。房企积极换仓，在项目流速及盈利中寻找平衡，普遍收缩城市布局，个别全国性房企率先打折退出高库存城市及区域，同时房企布局聚焦及重叠亦加剧核心城市土拍热度（如杭州、合肥中心区）。随着部分全国性民企拿地收缩，央国企成为土拍市场主角，但部分地级市民企亦积极向优质城市区域进军（如芜湖伟星2022 年合肥权益拿地第一）。预计核心城市土拍市场有望率先回温，但部分高库存城市及区域土拍仍难言乐观。预售金监管及去化制约开工，关注供给端收缩：走访城市政策均有不同程度宽松，均执行认房不认贷，限购政策除杭 州外均相对宽松（大多6 个月社保），首套房贷利率基本为4.1%，无锡更是低至3.8%；但预售金监管金相对严格，如南京预售金按5000-6000元/平米监管，相对较高的预售监管也制约房企的开工及推盘热情。部分城市个别房企出险项目尽管通过合作方品牌、准现房等方式持销，但仍会对购房者预期产生影响，加上2022 年开工及拿地收缩、部分城市城投拿地较多但开发速度较慢，供给端收缩或成为2023 年楼市的重要扰动，建议关注在供给端收缩较大的城市布局较多房企。2核心观点 投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为基本面说话阶段，近期板块波动反映市场对楼市基本面的分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势向好，节后多个城市来访上升亦反映了客户预期逐步扭转。我们判断随着后续政策持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，预计二季度销售有望逐步企稳，建议关注积极拿地改善资产质量房企、同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企。个股方面关注强信用房企保利发展、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等；同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。风险提示：1）楼市复苏持续性不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）房地产行 业短期波动超出预期风险。各城市2021-2022 年销售情况 各城市2021-2022 年土地成交溢价情况 各城市2021-2022 年土地成交情况-50%-45%-40%-35%-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,000 2021 2022-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%05001,0001,5002,0002,500 2021202202468101214161820%2021 2022 资料来源：中指，平安证券研究所杭州：热度提升，持续性有待观 察资料来源：草根调研，中指，平安证券研究所 3 区域楼市分化，核心区韧性较强：杭州包括核心四区（上城区、拱墅区、滨江区、西湖区）及外围六区（余杭区、萧山区、临平区、钱塘区、临安区、富阳区）。核心区市场较好，热门项目仍需摇号，外围区域去化不佳，加入流摇行列。核心板块总价千万级高端改善产品需求持续释放，相比之下刚性需求受经济波动影响更大。杭州短期库存去化周期5 个月、长期2-3 年，主要集中在萧山、临安、富阳等外围区域。春节后热度提升：杭州春节后来访认购均有提升，调研项目钱江新城二期滨江天澜美境，2022 年12月批准上市146套已大部分实现销售，工作日案场来访10 余组/天、周末40组/天。首套房贷利率下浮，限购相对严格：首套房利率4.1%、二套4.9%。核心区仍执行非户籍家庭48个月社保或个税规定。首套房首付比例三成、二套四成，认房不认贷，即在杭州市无住房、但有房贷记录且相应贷款已结清的居民家庭，再次购买普通自住房，可按首套房贷政策执行。由于预售监管严格以及出险房企项目较少，杭州整体烂尾楼盘有限。政府根据市场环境调整土拍策略，好项目压缩房企盈利空间，但行政审批相对宽松提高周转。天澜美境售楼处天澜美境工作日销售案场4合肥：中心热外围 冷，地级市房 企加大布局 中心热外围冷，市场整体健康：合肥中心九区（蜀山区、包河区、庐阳区、瑶海区、政务区、经济技术开发区、高新区、滨湖新区、新站区）市场整体好于外围三县（肥东县、肥西西、长丰县），中心区由于供应较少，部分楼盘仍需摇号（走访的包河区万科华润朗拾1 月首开认筹比接近4 比1），外围三县由于供应较大普遍存在折扣。节后来访上升，走访的越秀星汇君澜项目，周末来访近200 组，平时来访超过20组，万科华润朗拾计划加推不到100 套，已有近400 人认筹。涉险项目较少，地级市房企大举进军合肥：合肥整体涉险楼盘较少，仅个别房企尾盘，购房者更注重项目区位而非品牌。部分全国性民企拿地收缩后，安徽各地级市房企大举进入合肥（如芜湖伟星集团2022年合肥权益拿地金额第一）。同时由于中心区土地供应较少，且一二手倒挂，多数地块需要摇号，导致央国企并无明显拿地优势，企业间合作开发亦较为常见。首套房贷利率下浮，自住需求为主：合肥首套房贷利率4.1%，二套4.9%，放款快，外地购房仅需6 个月社保，安徽其它城市（皖北为主）人口净流入为楼市需求提供支撑。相比新房，二手房整体市场较差，房价较高点普遍回调。2022 合肥市场房企拿地排名走访的越秀星汇君澜项目现场资料来源：草根调研，中指院，平安证券研究所79.267.245.9 45.437.1 36.634.530.829.823.70102030405060708090 无锡：楼市整体承 压，房企加速 退出资料来源：草根调研，中指院，平安证券研究所 5 市场整体承压，节后略有回温：2021 年末以来持续降温，目前市场普遍打折，市中心稀缺项目9 折或95 折，竞品较多片区更低，普遍引入分销，费用2个点左右。1月份由于疫情等因素依旧较差，春节后上访有改善，走访的保利达状元府项目，平均9-9.5 折，依托学位及市中心稀缺新房，2月已销售接近40 套，相当于过去1 个月流速，每周接待来访超400 组。高端改善盘表现更好，涉险房企项目通过合作方品牌销售：走访的中信泰富玖著项目（149-179 平，3.2-3.9 万元/平米）案场人员较多，以中年人改善为主，销售不间断接待，且强调央企品牌背书。个别出险房企项目更多通过合作方品牌销售，但整体走量效果一般。房企加速退出，城投托底严重：部分全国性房企加速退出，率先打折退出市场，本土国资背景项目由于无回款压力，折扣相对较少（走访的 江苏省建集团云玺项目平均折扣约9.5-9.6 折）。2022 年无锡城投托底严重，拿地金额占比66%，通过组建团队、引入合作或代建等方式寻求开发。首套房贷利率下浮，政策效果不明显：无锡首套房贷利率3.8%、二套4.9%，144 平以上不限购，外地户籍6 个月社保可购房。尽管政策宽松，但房价下行及收入预期谨慎，加上部分房企出险，政策效果不明显。2022 年无锡城投拿地金额占比超60%无锡某项目工作日销售案场,66%,34%6苏州：节后来访回 暖明显，刚需 盘表现不俗2018-2022 年苏州土地成交情况 库存平稳，此前政策放松效果平淡：2021 年以来整体库存去化周期在8-11 个月浮动；2022 年多次放松楼市，仅2-3 周 内市 场略有起色，而后再次走低。外地在苏州买房需缴纳6 个月社保，不可补缴，限售2 年政策还未松动。认购到访量回升至2022 年高点，刚需盘增幅较改善盘大，回收折扣2 个点左右：据房企城市公司反馈，认购到访量节 后第二周环比增长20%，刚需盘回暖更为明显。相城区刚需盘华侨城龙湖启元未来（均价3.1万/平），2月推盘200 多套，去化接近尾声，工作日调研时来访不间断，销售全员接待客户。园区刚需盘万科东方雅苑（均价3.1 万/平），2022 年折扣1-1.5%，现在已全部收回。预售监管金严格：按照工程造价120%进行监管，毛坯加精装每平监管约0.8-1万元，因而鲜有烂尾担忧，如旭辉春和 万象雅苑为苏州流量红盘。资料来源：中指院，草根调研，平安证券研究所-50%-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%05001,0001,5002,0002,5002018 2019 2020 2021 2022()8.5602468101201,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002021 01 2021 03 2021 05 2021 07 2021 09 2021 11 2022 01 2022 03 2022 05 2022 08 2022 10 2022 12()()2021-2023.1 苏州商品住宅月度成交情况（剔除2022.6 数据）工作日下午，苏州相城区某刚需盘案场7南京：政策应出尽 出，改善盘率 先回暖工作日下午，南京某改善盘案场 节后认购回暖，改善盘率先回温：根据克而瑞数据，节后日均认购200 套/天，节前仅为130-150 套/天；刚需盘普遍折 扣，刚需群体对价格更为敏感，较少收回折扣；改善板块回收部分（个位数点位）折扣，最高收回40-50万元/套（主要为装修包），到访认购率先回温。2022 年南京豪宅（总价千万以上）成交套数创新高，同时由于22年成交地块多在核心区，预计23年改善豪宅供给占比仍会持续提升。分销普遍，二手房节后出现返价：分销佣金主城核心区2-3个点，河西1-2 个点，外围不乏10个点。二手房出现节后返 价现象，对购房者预期产生扰动；因去年拍地没有售价限价，购房者担心市场转暖，新房折扣收回或提高售价。预售金监管严格，需求端放松政策应出尽出：预售金按5000-6000 元/平米监管，南京项目甚少烂尾。目前外地6 个月 社保即可买房，外地买房门槛较低，购买力充足；首套首付3 成、二套4 成；首套贷款利率4.1%，二套4.9%。资料来源：中指院，草根调研，平安证券研究所11.910246810121402,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,0002021 01 2021 08 2022 03 2022 10()()2018-2022 年南京土地成交情况 2021-2023.1 南京商品住宅月度成交情况51.7%21.5%-5.2%-45.9%-60%-40%-20%0%20%40%60%02004006008001,0001,2001,4001,6001,8002,0002018 2019 2020 2021 2022()8投资建议与风险提 示 投资建议：当前市场关注点已由前期政策催化转化为需要基本面说话阶段，近期板块的波动反映市场对楼市基本面的 分歧。我们认为尽管政策效果显现、房价及收入预期修复需要时间，但整体趋势是向好的，节后多个城市来访上升亦反映了客户预期在逐步扭转。我们判断随着后续政策仍将持续发力，叠加经济大环境逐步复苏，预计二季度销售有望逐步企稳，建议积极关注积极拿地改善资产质量房企、同时关注供给端收缩较大城市布局较多房企。个股方面，建议逢低关注拿地积极改善资产质量的强信用房企保利发展、越秀地产、招商蛇口、中国海外发展、滨江集团、万科A、金地集团等。同时建议关注物业管理企业及产业链机会，如招商积余、保利物业、碧桂园服务、新城悦服务、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。风险提示：1）政策改善及时性低于预期风险：政策改善及时性低于预期将导致楼市调整幅度扩大、调整时间拉长，对行业发展产生负面影响；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：当前行业发展压力、房企资金风险仍存，若政策发力效果不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）房地产行业短期波动超出预期风险：若地市持续遇冷，多数房企新增土储规模不足，将对后续货量供应产生负面影响，进而影响行业销售、投资、开工、竣工等。股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对沪深300 指数在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的 签约客户的专属研究产品，为该类 客户进行投资决策时提供辅助和参 考，双方对权利与义务均有严 格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进 行证券交易时存在赢利的可能，也 存在 亏损 的风 险。请您务必对此有 清醒的认识，认真考虑是否进 行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下 简称“平安证券”）的特定客户及 其他专业人士。未经平安证券事先 书面明文批准，不得 更改 或以 任何 方式 传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安 证券认为可靠，但平安证券不能担 保其准确性或完整性，报告 中的 信 息或 所表 达观 点不 构成 所述 证 券买 卖的 出价 或询 价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告。本报 告及 该 等报 告反 映编 写分 析员 的不 同设 想、见解及分析方法。报告 所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2020 版权所有。保留一切权利。9股票投资评级:强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在 10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约 客户的专属研究产品，为该类客户进行投 资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）的特定客户及其他专业人士。未经平 安证券事先书面明文批准，不得更改或以 任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证 券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员 的不同设想、见解及分析方法。报告所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023 版权所有。保留一切权利。