2018年3月刊上海商办市场报告.pdf

上海 商办 市场报告 2018 年 3 月刊 2 Contents 目录 一、市场回顾 供应量大增，自 2017年以来首次超 20万平米 . 3 二、商业市场 . 4 （一）量价走势 2月供应量同比，环比 大幅上扬，成交量价回落 . 4 （二）区域分布 中环线内外温差大，环线内几乎零成交 . 5 （三）项目排名 真新板块一社区商业项目成本月销冠 . 7 三、办公市场 . 8 （一）量价走势 2月供应放量，自 2017 年以来首次破 20万平米 . 8 （二）区域分布 外郊环独占鳌头成交占比超八成 . 9 （三）项目排名 前滩重量级项目“晶耀前滩”入市 . 10 四、库存情况 . 11 （一）商业 商业市场可售余量 935万平米，环比持平，同比下降 7% . 11 （二）办公 办公市场可售余量 795万平米，存销比攀升至 133个月 . 13 3 一 、市场回顾 供应量 大增， 自 2017 年 以来首次超 20万平米 物业类型 2 月 供应面积 2 月 成交面积 2 月 成交均价 单位 万平米 环比 同比 万平米 环比 同比 元 /平米 环比 同比 商业 3.88 330% 1357% 5.19 5% 39% 30658 8% 64% 办公 21.71 384% 4.01 12% 11% 39664 18% 50% 2018 年 2 月 ，商办市场 供应量大幅 增加，自 2017 年 以来首次超过 20 万平米 ， 成交则有涨有跌 。同策研究院数据显示， 2 月 商业市场供应量 3.88 万 平米，办公市场供应量为 21.71万平米， 环比 增福都超过 300%以上 ，分别 为 330%和 384%；成交方面， 2 月 商业、办公成交面积分别为 5.19 万平米、 4.01 万平米，同比分别 下滑 5%和上涨 12%；从价格上看， 2 月商业市场均价为 30658 元 /平米， 在 2017 年 9 月突破 3 万元 /平米 后 又 连续 4 个月 保持在均线 以上 ， 本月同比 则 有 64%的 上扬 ， 2 月 办公市场 在 经过一个月调整本月 成交均价 再度 贴近 4 万元 均线， 为 39664 元 /平米，环比 上涨 18%，同比上扬 50%。 从 2 月份商办市场环线成交结构上看，外郊环成交面积占比过半，其他环区占比分化加剧在 1-22%之间，具体来看外郊环成交面积比重较 1 月上升了 5 个比百分点达到 57%，中外环间成交面积占比也较 1 月有明显上升，环比上扬 9 个百分点，达到 22%。同策研究院数据显示，中外环间的金鼎香樟苑成交 1.76 万平米，成交金额 7.9 亿元成为 2 月商办项目成交面积、金额 TOP1。内环内 位于三林板块的亿丰时代广场以超 10 万元 /平米的均价，位居 2 月成交均价榜首 。 图： 2 月 商办市场环线成交结构（按面积 ） 19%1%1%57%22% 郊环外内环内内中环外郊环中外环 4 表： 2018年 2 月 商办市场 环线成交结构 TOP3（按面积） 环区 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 郊环外 龙泽园 金山新城板块 36 6245 6704 融信铂爵 青浦新城板块 2 2505 30198 宜山路 701 弄小区 田林板块 1 1967 41998 内环内 汇京国际广场 徐家汇板块 2 475 57748 嘉 里不夜城 不夜城板块 1 187 30562 内中环 上海绿地中心一期 龙华板块 1 494 70417 亿丰时代广场 三林板块 7 244 104587 金领国际 唐镇板块 4 218 37912 外郊环 虹桥绿谷广场 华漕板块 12 16648 38258 绿地领海 大场板块 11 6883 23255 城开中心 古美罗阳板块 13 4501 59684 中外环 金鼎香樟苑 真新板块 5 17557 45000 森兰美伦 外高桥板块 11 1202 32309 嘉誉国际广场 新江湾城板块 3 976 30003 二 、商业市场 （一） 量价走势 2月 供应量同比 ，环比 大幅 上扬，成交量价回落 【数据】 2018 年 2 月，上海商业市场供求量 3.88 万平米，同比、环比 大幅上扬1357%和 330%。供应量主要来自青浦新城板块，共 3 个项目上市 2.25 万平米，占比达到58%。成交方面看， 2 月共成交 5.19 万平米，环比下跌 5%，同比下滑 39%。从价格上看，自 2017 年 9 月来首次突破 3 万元 /平米均线后， 10 月出现一次 震荡下跌，随后市场连续 4 个月保持在均线以上，虽然 2 月成交均价环比下跌 8 个百分点，但是同比仍然有64%的增福。 【 解读 】 笔者指出， 2 月适逢中国传统佳节春节，商业市场供应量不减反增。值得关注的是上海青浦万达茂推出 254 套，共计 2 万平米的商铺，套面积从 20 平米至 240 平米不等。轨交 17 号线已于 2017 年底的全线贯通，通行时间大为缩短使得青浦区域商业项目逐步受到散户投资客的关注。 2017 年 4 月上海政府发布了关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定文件，其中就商业部分的规定：第 3 点，出让合同约定办公、商业可售 5 部分 以层为单元进行销售。第 5 点，让合同约定社区配套商业物业、商品住宅用地配套商业物业应整体持有。也就是说今后可售商业部 分将不再会出现小户型。因此投资门槛低，小单元独立产权的商业物业 迎来重大利好。未来将成为市场上稀缺的资源。因此青浦万达茂在春节期间推出较大体量的小型商铺也就不难理解了，这批房源有望在 3 月推高商业市场成绩量价 。 图：全市 商业市场 每月供求 及均价走势 （二） 区域分布 中环线 内外温差大 ， 环线内 几乎零成交 【数据】 从 2 月各环线商业市场成交面积占比来看，成交结构以中环线为分界线，内外温差大，中环线内 几乎无成交量。同策研究院数据显示，中外环、外郊环、郊环外成交量三分天下。占比分别为 35%， 34%， 30%。其中中外环占比较 1 月上升了 24 个百分点，上涨明显。从行政区域分布看，嘉定，金山，宝山占据前三，成交面积分别为 1.8 万平米、 0.87 万平米和 0.80 万平米。从板块看，真新板块，金山新城板块，大场板块分别以1.8 万平米、 0.71 万平米、 0.70 万平米的成交量分获板块排名前三位置 。 【 解读 】 笔者指出，中环线内成交量稀少主要还是主城区内几乎无新增项目，环线内24539 23397 23648 24687 23281 25015 21622 22721 22036 24532 21846 21880 18657 24727 25059 27001 27872 25239 22826 32505 25545 32003 33392 33248 30658 05000100001500020000250003000035000400000.0010.0020.0030.0040.0050.00元 /平米万平米供应 成交 成交均价 6 主要以资商业产优化改造 更新为主，新增成交量则 延轨交线展 开。上海 2030 年新一轮规划将依托轨道交通网，实施集约紧凑的发展模式。从目前落成、在建及拟建的商业综合体项目来看，在轨交线站点附近均配建 4 万平米以上的商业综合体项目。由轨道交通带来的利好也表现在近期成交量上，青浦新城板块， 浦江板块 ， 金山新城板块等长期占据板块成交量榜单前位。其中青浦新城板块由于表现突出，轨交 17 号线沿线多个综合体项目销售火热的状况自 2016 年延续到现在 。 图： 2 月 商业市场环线成交结构（按面积） 图： 2 月 商业市场区域成交分布 30%0%1%34%35% 郊环外内环内内中环外郊环中外环02000400060008000100001200014000160001800020000嘉定 金山 宝山 青浦 南汇 浦东 松江 奉贤 闵行 崇明 杨浦平米 7 （三） 项目排名 真新板块 一社区商业项目成本月 销冠 【数据 】 从 2 月商业新增供应来看，有 5 个项目，共 3.88 万平米的供应。其中，供应面积最大的是位于青浦新城板块的 上海青浦 万达茂 ， 2 月 共推出 254 套商铺，总计 2.02 万平米。从成交表现来看， 2 月 成交面积销冠是位于 真新板块的 金鼎香樟苑 ， 成交 1 栋 5 层 社区商业 ， 成交面积 1.76 万平米 ， 货值 7.9 亿元 。 【 解读 】 笔者指出， 2 月商业 成交依旧集中于社区商业 ， 成交 面积 TOP10 项目，有 7个项目为住宅配套 商业， 1 个商住办混合项目， 2 个商办项目。另一方面套均面积在 1000 平米以上的占据半数。成交面积由之前的 200 平米以下小户型开始往整层 ，整栋出让 转变。 从成交区域来看， 2 月位于真新板块的金鼎香樟苑打破了之前几个月商业集中成交于外环线外的状况。项目为成熟小区金鼎香樟苑的一栋 5 层独立商业，共成交 1.76 平米。其次商业供求活跃的项目依旧集中在外郊环，尤其是轨交通达、规划利好的区域商业价值更加被看好。 1 月金山新城板块金山万达广场的卫冕销冠，本月青浦新城的上海青浦万达茂也位居TOP10，项目 2 月上市 254 套商铺，面积从 20-200 平米不等。目前仅成交 14 套，项目有可能使青浦新城板块再度占据板块成交榜。随着小户型商 业越来越稀缺，这类投资金额起点低易于转手的商业项目前景值得看好 。 表： 2018 年 2 月 商业市场 供应面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 上海青浦万达茂 青浦新城板块 254 20209 虹桥富力中心 华漕板块 43 10651 金地自在城 泗泾板块 50 5640 大发融悦 青浦新城板块 8 1192 美瑞清河湾 青浦新城板块 7 1087 表： 2018 年 2 月 商业市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均 价 （元 /平米） 金鼎香樟苑 真新板块 5 17557 45000 绿地领海 大场板块 11 6883 23255 龙泽园 金山新城板块 36 6245 6704 8 金地艺华年 航头板块 3 3977 22392 融信铂爵 青浦新城板块 2 2505 30198 青浦绿地中心 青浦新城板块 28 1444 27510 金玉满堂 /金玉豪庭 朱泾板块 1 1260 9950 怡通商业广场 周康板块 2 1254 22276 绿地海岸城 唐镇板块 1 1164 18263 上海青浦万达茂 青浦新城板块 14 1144 37025 三 、 办公 市场 （一） 量价走势 2月 供应放量 ， 自 2017 年 以来首次破 20万 平米 【数据】 同策研究院数据显示， 2 月办公物业市场供应量大增，环比上涨 384%，为21.71 万平米。自 2017 年以来首次供应量突破 20 万平米。从成交表现来看，受春节影响本月办公物业成交量依旧低迷仅 4.01 万平米，环比上涨 12%，同比则下跌 11%。价格方面，本月成交均价为 39664 元 /平，环比，同比分别上涨 18%和 50%。 【 解读 】 笔者指 出， 2 月办公市场供应 大幅上扬，自 2017 年以来首次突破 20 万平米，有可能是 为了在节后抢 割第一季度 成交量。 从 2017 年 1 月起，市场对“类住宅”集中整治，市场连续 8 个月零供应，之后月供应量仅 3-5 万平米。一方面是部分违建产品处于整改期无法入市，另一方面，市场对办公产品的预期已经不同的。办公产品是属于投资类产品，预计 2018 年中国经济将保持稳中向好的发展态势，但是经济环境依旧非常脆弱，银行信贷收紧，此刻动用大笔资金投资办公产品显然是不合时宜的。 2017 年上海房地产办公楼开发投资额 642.20 亿元，同比增福为 -7.7%。开发商已经减少或放缓了办公 楼项目的投资。预计办公市场成交将在一段时间内维持目前的低位 。 9 图：全市 办公 市场 每月供求 及均价走势 （二） 区域分布 外郊环独占鳌头成交占比 超八成 【数据】 从环线分布看， 2 月 份办公成交再度 集中于 外郊环， 成交 占比较 1 月 更加集中， 该环线占 比超 8 成以上 ， 其次是 中外环及 郊环外区域分别占比 5%。从区域分布看，排名前 TOP3 的分别 是 闵行 2.86 万平米 、 徐汇 0.29 万 平米，嘉定 0.26 万平米 。 其中闵行 、徐汇 1 月也 排名居前 。从板块来看， 华漕、 古美罗阳、浦江 板块分别以 2.03 万平米 、0.45 万平米和 0.27 万平米的销量 占据前三 。 【 解读 】 笔者指出， 本月 延续 1 月 的成交走势，闵行区 稳占 榜首 位置 ， 板块成交榜 的前三 均 位于闵行区 。 上海市新增 可售办公物业 供应 低迷 ， 优质 办公项目 入市 就显得尤为突出。 轨交网络覆盖使各区之间办公通勤时间不断缩短， 闵行区“城市边缘区”脱帽，其中具有代表性的七宝、虹桥 CBD、莘庄、华漕板块 作为 新兴商务区优势逐渐凸显。 交通便捷，租金在 3-4 元 /平米天，产业导入规划利于相关企业聚集。目前区域内办公产品价格合理极其适合入手持有，一旦这些区域市场饱和办公物业价格将会大幅上升。 25099 25914 24025 26140 32957 25301 28919 34088 30245 42540 39820 29827 26527 36455 26401 29231 43783 28071 29677 26555 36152 44559 40674 33533 39664 050001000015000200002500030000350004000045000500000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.00元 /平米万平米供应 成交 成交均价 10 图： 2 月 办公 市场环线成交结构（按面积） 图： 2 月 办公 市场区域成交分布 （三） 项目排名 前滩 重量级项目 “晶耀 前滩 ”入市 【数据】 同策研究院数据显示， 2 月办公产品共 5 个项目入市，供应量 21.71 万平米，为 14 个月以来首次突破 20 万平米。项目分别位于浦东、闵行、嘉定、青浦、普陀。从成交表现来看， 2 月成交面积及金额销冠属于同一个项目，位于闵行华漕板块的虹桥绿谷广场，共去化 12 套，成交 1.66 万平米，货值 6.37 亿元 。 【 解读 】 笔者指出， 2 月重量级入市项目“晶耀前滩”入市。项目位于浦东三林板块，5%2% 2%86%5%郊环外内环内内中环外郊环中外环05000100001500020000250003000035000闵行 徐汇 嘉定 青浦 浦东 杨浦 宝山 松江 闸北 普陀 金山 南汇平米 11 本次预 售 410 套办公产品，共计 11.75 万平米，备案价范围均是一口价， 80000 元 /。晶耀前滩是整个前滩区域第一个建成的综合项目，包括 6.8 万平米 商业 ，住宅、办公于一体。写字楼由 6 栋甲级国际总部办公楼组成，单层面积约 2000-2500 平方。目前项目 3 号楼和5 号楼处于出租状态，租金 6.5 元 /平米 .天，据此计算静态回报率在 34 年。但是前滩，被誉为“第二个陆家嘴”规划利好，并且区域内可售办公并不多，项目有可能成为 2018 年最大宗办公交易。 表： 2017 年 2 月 办公市场 供应面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 晶耀 前滩 三林板块 410 117527 虹桥富力中心 华漕板块 185 64396 华泰中心 江桥板块 46 28945 美瑞清河湾 青浦新城板块 60 5320 芳汇广场 长寿板块 6 887 表： 2017 年 2 月 办公市场 成交面积前十位 楼盘名称 板块 套数 面积 （平米） 均价 （元 /平米） 虹桥绿谷广场 华漕板块 12 16648 38258 城开中心 古美罗阳板块 13 4501 59684 连飞虹湖天地 南翔板块 23 2639 30319 虹桥世界中心 徐泾板块 1 2519 38425 新华联国际中心 华漕板块 4 2345 60000 旭辉浦江国际 浦江板块 4 1990 21999 宜山路 701 弄小区 田林板块 1 1967 41998 森兰美伦 外高桥板块 11 1202 32309 嘉誉国际广场 新江湾城板块 3 976 30003 红点城 七宝板块 7 934 37018 四 、库存情况 （一） 商业 商业 市场可售余量 935 万平米， 环比持平， 同比 下降 7% 【数据】 从 商业市场的可售余量看， 近 一 年 商业存量一路下滑 ， 2018 年 2 月 底可售余 12 量 为 934.97 万平米， 环比基本持平 ， 同比下滑 7 个百分点 。 从存量结构上看，主要库存量在外环外区域。据同策研究院数据统计，内环内、内外环、外环外商业可售余量分别为 128.38 万平米， 190.63 万平米和 615.96 万平米， 外环外存量占总量的 66%， 但是从去化来看，该区域 却是 去化最快的区域 。 内环内、内外环、外环外 商业 产品存量同比分别下滑 3%， 3%和 9%。 【 解读 】 笔者指出，和去年相比，困扰商业地产行业的“库存”问题仍然存在。 商业产品成交 依旧 低迷 ，截止到 2018 年 2 月底，按照近三个月的平均去化速度，当前商业存销比已经高达 135 个月。 2016 年供求两旺，但是总体供应量远大于成交量。 2017 年以来市场呈现断崖式下跌，成交低迷，虽然供应量并未增加多少，但是之前积压的大量库存得不到有效去化 ， 存销比达到历史最高位。预计销售低迷的状况短期内不会改变，有数据显示 2016 年，2017 年城市商业综合体平均出租率和日租金同比都有所增长。同策研究院建议房企应放弃销售回笼资金的短期行为，应 着眼于长期运营，优化商业注重体验式业态的发展，提高出租率 及 提升 租金 收入 。 图 ： 上海市商业 市场 各环线可售余量走势 1,027.81 1,016.24 1,033.39 1,029.67 1,018.15 1,020.23 997.01 978.23 961.89 945.73 942.78 931.06 934.97 02004006008001,0001,200万平米全市 内环内 内外环 外环外 13 （二） 办公 办公市场可售余量 795 万平米， 存销比 攀升 至 133 个 月 【数据】 2 月 ，办公市场 受 供应量 大增 ， 成交 下滑 双重 影响 可售余量有所上升， 同策咨询研究部数据显示，截止 2018 年 2 月 底，上海办公市场可售余量为 795.24 万平米， 环比上扬 2%， 同比 下滑 4%。 从存量结构上看，内环内、内外环、外环外办公可售余量分别为 233.00 万平米， 243.85万元， 317.75 万元，占比分别为 29%、 31%、 40%。从可售存量同比下降趋势来看，内环内项目依旧是值得投资的区域，内环内、内外环、外环外办公产品同比分别下跌 6%， 2%和 4%。 【 解读 】 笔者指出，由于商品住宅限购影响， 2016 年类住宅这类擦边球产品造成办公市场畸形发展市场一度过热到失控。 2017 年办公市场整顿造成供求均出现断崖式暴跌，一大批类住宅项目面临整改，市场积压了大量项目得不到有效去化。进入 2018 年情况也并未有改善，按照近 3 个月的平均去化速度，截止 2 月底，目前全市办公市场的存销比已经上升至历史最高位 133 个月。 同策研究院认为，办公产品其特殊性使得入市项目，销售并不是唯一的获利方式，因此简单的看库存和存销比都不能正确的判 断目前的市场 。预计办公市场销售不景气的情况仍将持续很长一段时间 ，随着土地新政的 执行 ，新增可售办公将越来越少，浦东、徐汇、闵行、长宁等区域是上 海企业流向较集中的几个区域， 这几个 区域 的 可售 办公 产品 将 成为 投资 热点 。 图： 上海市办公 市场 各环线可售余量走势 913.58 928.81 896.67 871.77 867.95 832.74 818.15 804.49 785.18 776.70 770.40 782.68 795.24 02004006008001,000万平米全市 内环内 内外环 外环外 14 数据来源：同策研究院 数据说明：本报告中的商业 、 办公 均 指 网上房地产 预售 登记 中 标注 为 商业 和 办公 的 产 品 存销比：按照近 3个月移动平均 去化 面积计算 即：存销比 =当月库存面积 / 含当月的前三个月销售平均面积 执笔人：同策 研究院 研究 员 徐玉红 邮 箱： xuyuhongtospur 免责申明 本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、需注明 出处为同策研究院 ，且不得对本报告内进行有悖原意的引用、删节和修改。 15