2018年12月上海商办市场分析报告.pptx

2018年12月上海商办市场分析报告,2019年1月,C,2,目录ONTENTS01 商办市场回顾02 商业市场分析03 办公市场分析04 商办库存分析,商办市场回顾,第一章,4,物业类型,12月供应面积,12月成交面积,12月成交均价,单位商业办公,万平米15.7538.27,环比44%1%,同比284%306%,万平米13.4122.77,环比5%84%,同比33%122%,元/平米2163738804,环比1%11%,同比35%5%,市场供求价回顾收官月商办市场成交略有起色，供应下滑但总量依然高位。2018年类住宅解封后，商办物业供应量激增，办公市场更甚，自11月起连续两个月超过38万平米，库存余量持续上涨。从销量来看，12月办公市场销量终于有所起色，环比大涨84%，商业市场小幅提振，但成交均价同比跌幅达35%表：12月商办供求价,5,55%,26%,5%,13%,1%,外郊环,郊环外,中外环内中环内环内,2018年12月上海商办市场成交环线结构（按面积）,2018年11月上海商办市场成交环线结构（按面积）,市场环线结构回顾十二月，从环线成交结构来看，内环内成主力成交区域，外郊环、郊环外次之，中外环、内中环最后。从环线结构对比来看，内环内占比增幅最大，外郊环占比减幅最大。内环内商办物业80%为开发商自持，无供应时商办成交向外扩，有供应时成交去化较快,32%,17%,11%,6%,34%,外郊环,郊环外,中外环内中环内环内,市场环线结构回顾项目排名,6,单项目来看，内环内办公物业陆家嘴金融广场项目卫冕12月商办市场成交面积、成交金额双料冠军。去化情况极其优秀，12月网签量67套，成交面积共8.81万平米，货值超39亿元,商业市场分析,第二章,8,商业市场量价走势从价格来看，2018年成交均价波动较大，不过可以看出，价格处于峰谷时，成交量都有不同程度的提振。从近两个月成交面积TOP10项目来看，低价盘明显受到热捧，成交区域向郊环外外扩，套均户型向整层、整栋大户型集中全市商业市场每月供求及均价走势,27.90,27986,2163715.75,12.83 13.41 150001000050000,2500020000,30000,元/平米4000035000,151050,2520,30,万平米4035,供应,成交,成交均价,4%4%,44%,48%,0%,外郊环郊环外中外环内中环内环内,2018年12月上海商业市场成交环线结构（按面积）,2018年11月上海商业市场成交环线结构（按面积）,商业市场成交环线结构从12月各环线商业市场成交面积占比来看，商圈继续外扩，外郊环、郊环外是主力成交区域，内环内成交最少；从各环线成交结构对比来看，中外环占比增幅最大，郊环外占比降幅最大,37%,33%9,19%,7%,4%,外郊环郊环外中外环内中环内环内,10,2018年12月上海商业市场成交区域结构（按面积）,2018年11月上海商业市场成交区域结构（按面积）,商业市场成交区域结构本月从成交面积来看，普陀区成交面积最大，从成交价格来看，松江区均价最高，受到个案及大宗交易的双重影响，普陀区均价最低,金山区,南汇区,嘉定区,宝山区,闵行区,奉贤区,崇明县,浦东新区,松江区成交面积,青浦区成交均价,万平米43210,元/平米800006000040000200000,元/平米50000400003000020000100000,万平米43210,普陀区,宝山区,浦东新区,嘉定区,南汇区,松江区,崇明县,闵行区,青浦区成交面积,奉贤区成交均价,商业市场项目排名,11,本月TOP1项目为长征板块的兴力达国际广场。上海兴力达商业广场有限公司开发，占地面积10万方，位于普陀中环位置优越，兴力达商业广场是其前身，后被百联集团100%控股更名为百联中环购物广场，此次出售的为地下一层，因此价格较低,办公市场分析,第三章,13,办公市场量价走势从供应来看，上海办公市场2018年迎一波又一波的峰值，供应总量达265.52万平米，销量仅136.38万平米，供求比高达1.95，除却10月份成交价格奇高外（成交结构的影响），价格处于相对平稳的波动区间。本月销量大增，类住宅被禁后，首个交易峰值月，但与16年12月依然无法比,全市办公市场每月供求及均价走势,29.16,28.53,38.67 38.27,20.01,18.008.51,12.40,58799,0,22.77 300002000010000,38804 4000035081,0,2010,30,供应,成交,成交均价,万平米605040,元/平米700006000050000,67%,21%6%4%,外郊环郊环外中外环内中环内环内,2018年12月上海办公市场成交环线结构（按面积）,2018年11月上海办公市场成交环线结构（按面积）2%,办公市场成交环线结构从12月各环线办公市场成交面积占比来看，内环内是主要成交区域，其次是外郊环，郊环外、中外环、内中环最后。从环线成交结构对比来看，内环内占比增幅最大，外郊环占比降幅最大,29%8%,7%,4%,52%,外郊环郊环外中外环内中环内环内,15,2018年12月上海办公市场成交区域结构（按面积）,2018年11月上海办公市场成交区域结构（按面积）,办公市场成交区域结构从行政区来看，本月浦东新区成交面积最大，突破十万方，从价格来看，黄浦区成交均价最高。上海办公需求普遍集中于浦东、黄浦、静安、徐汇等市中心区域，越向外辐射需求度越低，内环内无供应时，交易集中在闵行区、青浦区等大热的板块，内环内有供应时，交易集中在内环内,0,0,青浦区,卢湾区,闵行区,浦东新区,宝山区,徐汇区,嘉定区,松江区,南汇区成交面积,普陀区成交均价,万平米15105,元/平米10000080000600004000020000,0,元/平米80000600004000020000,0,万平米15105,浦东新区,闵行区,黄浦区,徐汇区,卢湾区,南汇区,奉贤区,宝山区,青浦区成交面积,嘉定区成交均价,办公市场项目排名,16,本月TOP1项目为陆家嘴滨江板块的陆家嘴金融广场，位于浦东标志性的世纪大道显要位置，项目总建筑规模逾47万平方米，由三幢甲级写字楼、一座大型高端购物中心以及公交枢纽、下沉商业广场和大型地下停车场组成。位于2号线和9号线之间，写字楼单层面积约2200至2400平米，可以自由分割出租，租金10.0元-12.0元/平方/天，但成交均价仅有4.45万/平米，租售比极高，本月入市13.53万平米，12月20日领预售证，25日已售出8.81万平米,商办库存分析,第四章,16-12,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,18,1022.151015.72997.75,101.0394.75,60.0040.0020.000.00,100.0093.4480.00,940920900880,980960,存量面积,3个月移动去化周期,万平米104010201000,元/平米160.00140.00120.00,上海商业市场存量及3个月移动去化周期,商业库存情况由于本月库存余量增至1022.15万平米，去化周期降至93.44个月。从趋势来看，自2017年开始库存面积反应为高-低-高的走势，而3个月移动去化周期则是低-高-低的趋势，库存面积与去化周期呈现反相关。造成这一走势的原因，是2017年商业市场几乎没有供应，在销量不高的情况下库存依然是缓慢下滑的，而2018年供应开始大幅增加，但市场并没有如预期强增长，反而疲软乏力，从而导致商业库存不断走高,16-12,17-01,17-02,17-03,17-04,17-05,17-06,17-07,17-08,17-09,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,860.07868.23,19,833.5768.36,82.9959.62,200,140120100806040,1000,900800700600500400300200,存量面积,3个月移动去化周期,万平米1000,元/平米160,上海办公市场存量及3个月移动去化周期,办公库存情况办公市场库存余量上行趋势更加明显，原因同上，存销比下滑至59.62个月。办公市场销售不景气原因很多：一：部分类住宅被解禁后，销售窘境依然不变；二：“双创”精神影响下，共享办公崛起，租赁需求上升，购置需求下降；三：供应结构错配，大宗交易趋于频繁，中小户型入市量低，小微企业、创新企业等需求被平抑等,本月小结,20,商业市场办公市场, 2016年，2017年城市商业综合体平均出租率和日租金同比都有所增长。 同策研究院建议房企应放弃销售回笼资金的短期行为，应着眼于长期运营，优化商业注重体验式业态的发展，提高出租率及提升租金收入。 办公产品其特殊性使得入市项目，销售并不是唯一的获利方式，因此简单的看库存和存销比都不能正确的判断目前的市场。,Thanks.,