无锡停车场项目可行性研究报告.doc

无锡 市停车场项目 可行性研究报告 华润停车场发展有限公司 二 九年 八 月 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 1 - 1 - 目录 一、 城市 背景 .2 二、 项目 背景 .2 三、 项目 介绍 .3 四、 产品方案及定 价 .6 五、 开发计划 .9 六、 成本分析 .9 七、 经济测算 .10 八、 结论 与建议 .14 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 2 - 2 - 一、 城市 背景 无锡市地处中国江苏省东南部、中国经济最发达的长江三角洲地区，无锡市辖江阴、宜兴 2 个县级市和崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区 7 个区。全市总面积 4788 平方公里，全市常住人口 599.21 万。无锡连续多年经济总量位列全国前十位 ， 以约占全国万分之五的土地，千分之三点五的人口，创造了全国 1.56%的经济总量，人均地区生产总值达到 8962 美元。 无锡 市 被权威机构认定为“中国投资环境最优城市”、“中国最具竞争力的城市” 、 “中国最具发展前途的城市” 、 “中国最具经济活力 的十大城市” 、 “中国十大品牌经济城市”之一。 近年来， 随着 无锡城市经济的快速增长， 汽车进家庭 的 步伐加快， 城市机动车发展迅猛， 08 年开始，机动车以每天 100 余 辆的速度增长。截止目前，私家车保有量 30 多万辆，加之公交车等其他社会车辆，机动车保有量近 100 万辆。相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐 ， 停车难的问题日益凸显。 尤其在 中心商务区 ， 由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是一位难求。 停车难，已经成为我市交通发展、汽车消费的瓶颈之一 。 二、项目背景 导致无锡停车难题的因素主要有停车场规 划建设滞后、停车需求迅速增大、停车场被挪作他用、收费标准不当等 因素。 1、规划建设滞后 政府于 2005 年制定了无锡市主城区停车场近期建设规划， 但由于相关的优惠政策未能及时到位，社会资本迟迟没有 参与停车场建设 ， 停车场建设 的 市场化、产业化 进展缓慢。 2、 停车需求迅速增大 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 3 - 3 - 近年私家车以每年 15%-20%的速度快速增长，停车位的需求也随之快速增长，同时停车场的建设速度每年却只有 5%左右，供需 严重 失衡，导致矛盾日益突出。 3、停车场挪做他用 交警部门 2006 年 曾对中心城区 46 家大型公建进行调查。调查后发现， 18家 大型公建存在规划配建停车场被挪作它用的情况，占到总数的 40%，共计占用面积 2 万平方米，近 600 个停车泊位。 配建停车场得不到正常使用，商家将停车义务推向了社会 。 4、收费标准不当 长期以来的停车收费标准 执行的 是路外高于路内、室内高于室外 的倒挂政策 ，使得大家养成了停车先考虑路内和室外，迫不得已才停在室内 的习惯 。 导致一方面室外车满为患，室内却门可罗雀， 据调查，胜利门停车场、国联地下停车场等大型社会停车场目前全天利用率只有 20% 30%。 三 、项目 介绍 为了缓解城市中心 特别是中央商务区的 停车难问题， 市规划局 规划了 解 放环路内的停车场共 9 个地块。 目前已有 5 个已建成或正在建，共 450 个车位；另外未建的 4 个地块规划 有 两个为地面绿化 +地下停车的方式，两个为综合停车楼的形式。 本次 推出 的地块 电信局地块和南禅寺地块 ， 就是原规划 9 个地块中的两个， 目前 两个地块 均有拆迁问题需要解决。 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 4 - 4 - 地块一： 电信局地块 ， 编号 K 62，位于人民中路与健康路交界处，市中心商务区地段，占地约 2500 ，规划局暂定指标为满足 100 个车位，现状为 6 层办公楼及 2 层楼商铺，位于一小型十字路口，地块南面（人民中路南侧）为恒隆商 业地产（在建中），地块西侧（健 康路西侧）为一小型绿地，地块东侧为一小巷（如图），小巷东侧 为高层建筑（ 财富大厦 ），地块北侧为电信局新大楼 （大楼停车需求较大）。十字路口人流、车流量大。 邮电局地块 人民路 学前街 中山路 解放路环线 县前街 南禅寺地块 无锡市停车场规划图 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 5 - 5 - 地块二： 南禅寺地块 ， 编号 T 23， 位于解放路与槐古支路交界处，占地约4600 ，规划局暂定指标为满足 150 个车位，现状为 2 3 层的斜顶瓦房及 80年代修建的 6 层住宅楼，位于一丁字路口，南禅寺旅游区内，停车需求较大，地块西侧（解放路西侧）为单层小商铺，地块南侧（槐古支路南侧）为 2 层商铺，地块东侧 为小巷（规划已取消），北侧为无锡教育电视台办公楼，由于单行道，车流、人流量一般。 T-23 地块现状图 解放路 槐 古 支 路 2 3 层斜顶瓦房 6 层住宅楼 健康路 人 民 中 路 6 层办公大楼 2 层商铺 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 6 - 6 - 四 、产品 方案及 定 价 方案一： 修建停车楼，不配建商业补偿 邮电局地块： 根据江苏省城市规划管理技术规定（ 2004 版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范， K62 地块设计方案的主要技术指标如下： 编号 指标 规模 备注 1 建设净用地 2569m2 2 总建筑面积 3600 m2 3 层 3 容积率 1.35 4 绿地率 40% 5 建筑密度 45% 6 机动车停车位 100 辆 3F 1 3 . 0M汽车库消 防车 道绿地绿地绿地3F 地上汽车库 一个出入口 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 7 - 7 - 3F 13 . 0 M汽车库消 防 车 道绿地绿地绿地绿地 南禅寺地块： 根据江苏省城市规划管理技术规定（ 2004 版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范， K62 地块设计方案的主要技术指标如下： 编号 指标 规模 备注 1 建设净用地 4688m2 2 总建筑面积 6318 m2 3 层 3 容积率 1.34 4 绿地率 42% 5 建筑密度 42.9% 6 机动车停车位 156 辆 3F 1 3 . 0 M汽车库汽车库出入口消 防 车 道消防车道绿地绿地绿地绿地绿地3F 地上汽车库 两 个出入口 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 8 - 8 - 方案一： 配建商业 邮电局地块： 根据江苏省城市规划管理技术规定（ 2004 版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范， K62 地块设计方案的主要技术指标如下： 编号 指标 规模 备注 1 建设净用地 2569m2 2 总建筑面积 21748 m2 3 地上建筑面积 16206 m2 20 层 4 地下建筑面积 5748 m2 3 层 5 容积率 6.09 6 绿化率 30 7 建筑密度 45% 8 机动车停车位 196 辆 22+174 3F 1 4 . 0M2 0 F 7 6 . 0M消 防车 道绿地绿地绿地 南禅寺地块： 根据江苏省城市规划管理技术规定（ 2004 版）、无锡市城市规划条例以及国家相关规范， K62 地块设计方案的主要技术指标如下： 华润停车场发展有限公司 China Resources Parking development Limited 地址：香港湾仔港湾道 26 号华润大厦 44楼 44/F.,China Resources Bldg.,26Harbour Road,Wanchai,Hong Kong 电话 (TEL): 852-25938903 传真 (FAX): 852-25938900 - 9 - 9 - 编号 指标 规模 备注 1 建设净用地 4688m2 2 总建筑面积 19102 m2 3 地上建筑面积 12342 m2 6 层 4 地下建筑面积 6760 m2 2 层 5 容积率 2.63 6 绿地率 30% 7 建筑密度 43.8% 8 机动车停车位 224 辆 25+199 6F 2 4 . 0 M汽车库出入口消 防 车 道消防车道汽车库出入口绿地绿地绿地八 、 结论 与建议 城市的静态交通是非常重要的 ， 涉及泊车位供给数量设定，配套泊车位和公共泊车位数量确定，停车场规模及布局优化，停车场车辆出入交通设计，静态、动态交通相互关系研究及静态交通系统优化、静态交通系统规划和泊车智能诱导系统设计等 各个专业层面。 我司 作为专业的停车场建设管理公司， 可以 提供先进