2018年9月上海商品住宅市场分析报告.pptx

2018年Q3,2018年9月上海商品住宅市场分析报告,C,2,目录ONTENTS01 政策与热点分析02 整体市场回顾03 市场结构性成交分析,政策与热点分析,第一章,政策与热点分析,4, 上海共有产权房将扩围：非户籍常住人口满足五方面条件可申请, 详情：,9月27日，上海市住房城乡建设管理委等九部门发布关于进一步完善本市共有产权保障住房工作的实施意见。意见将在今年10月8日起实施。,意见聚焦两类人群。第一，聚焦本市户籍中等或中等偏下收入住房困难家庭，加大供应力度，应保尽保。第二，聚焦常住人口中在本市创业、稳定就业的人员尤其是各类人才、青年职工，重点解决持证年限较长、学历层次高、符合本市产业发展导向、为本市经济社会发展作出贡献的居住证持证人住房困难问题。,根据意见，共有产权保障住房保障范围新增人群为：持有上海市居住证且积分达到规定标准分值、已婚、在上海无住房、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满5年、符合共有产权保障住房收入和财产准入标准的非户籍常住人口。意见指出 ，共有产权保障住房在定价方面与本市户籍居民共有产权保障住房采取同一标准，即实施政府定价，且购房人产权份额应当不少于50%。 分析：,上海市此举效仿广东省共有产权房试点城市，意在坚定“房住不炒”的理念，积极响应新政，增强房屋的住房属性。而由于共有产权房的受众与商品住宅市场的受众并不完全相同，共有产权房的申请范围哪怕在扩大基础上仍十分有限，对现阶段上海市商品住宅市场价格影响将不大。,政策与热点分析,5, 上海九部门重拳整治房地产乱象 “首付贷”“分期首付”被认定为投机炒作, 详情：,9月10日，上海市住房和城乡建设管理委员会联合房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门印发了关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知（下称通知），剑指四大违法违规行为发布虚假信息、投机炒作、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规。,通知明确，通过提供“首付贷”或者采取“分期首付”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款被认定为投机炒作行为。另外，在公积金提取方面，通知作了多方面细则规定。通知明确，房产经纪违法违规行为包括协助缴存职工以虚假手段违规提取住房公积金、骗取住房公积金贷款，收取高额手续费。此外，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款，被列为商品房销售违法违规行为。 分析：,根据今年7月份中央政治局会议内容，此次通知可以视为相对应下的政策性补充，有效规范市场秩序，局部纠错、查漏补缺，遏制房价上涨，稳定房地产交易市场。,整体市场回顾,第二章,本月观点,7,上海“金九月”市场“凉意袭人”，2018年9月上海市商品住宅供应面积为125.5万平米，成交面积为89.09万平米基本与上月持平，成交均价为54568元/平米，环比下降3个百分点。第三季度供应量于今年来说相对较高但成交量并未显著上升，因为需求正在自发性调整，受众市场更加趋于理性。,临港新城板块的馨香铂舍项目，以9月单月成交486套，46211.48平米跻身2018年第三季度住宅成交面积前十名，排名第五位。临港新城此类郊区板块虽暂时销售良好，但由于是结构性调整，后期此类郊区板块将面临市场调整，具有存量风险，所以会有降价性趋势。,2018年9月同策上海地区上门访客指数为42。今年三季度相比去年同期整体下降，但相比较2016年同样指数较低时期，现阶段市场于盘整期整体较为理性，所以客户观望情绪浓厚。,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,17-7,17-8,17-9,16-12,17-10,17-11,17-12,18-01,18-00,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,8,供应面积,成交面积,成交均价,万平米160.00140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.00,元/平米6000050000400003000020000100000,上海商品住宅市场供求及均价走势,商品住宅市场上海“金九月”市场“凉意袭人”，2018年9月上海市商品住宅供应面积为125.5万平米，成交面积为89.09万平米基本与上月持平，成交均价为54568元/平米，环比下降3个百分点。第三季度供应量于今年来说相对较高但成交量并未显著上升，因为需求正在自发性调整，受众市场更加趋于理性。,商品住宅-成交排名,9,临港新城板块的馨香铂舍项目，以9月单月成交486套，46211.48平米跻身2018年第三季度住宅成交面积前十名，排名第五位。临港新城此类郊区板块虽暂时销售良好，但由于受结构性调整影响，后期此类郊区板块将面临市场调整，具有存量风险，所以会有降价性趋势。,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,17-7,17-8,17-9,16-10,16-11,16-12,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,10,20000100000,40.0020.000.00,80.003000060.00,供应面积,成交面积,成交均价,万平米140.00120.00100.00,元/平米600005000040000,上海公寓市场供求及均价走势,公寓市场上海公寓市场“金九月”成色不足，2018年9月上海市公寓供应面积为120万平米，成交面积为80.87万平米，成交均价为55409元/平米，基本与上月持平。上海市公寓市场整体节奏放缓趋稳，客户趋于理性。,公寓市场-成交排名,11,上海公寓市场馨香铂舍与崇明新城板块项目跻身进第三季度公寓成交面积前十位之第五和第九。且均价均不超过3万元/平米。阅读榜首馨香铂舍成交面积4.6万平米，相比第三季度公寓成交面积榜首金地自在城的7.8万平米，体量要少许多。,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,17-7,17-8,17-9,16-10,16-11,16-12,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,12,供应面积,成交面积,成交均价,万平米25.0020.0015.0010.005.000.00,元/平米700006000050000400003000020000100000,上海别墅市场供求及均价走势,别墅市场2018年9月份，上海别墅市场供应量为5.25万平米，成交量为8.26万平米，基本与上月持平，均价为46297元/平米，环比下降20.37%。上海别墅市场由于2017年限价阶段需求已被集中释放过一波，今年以来成交一直略显低迷。,别墅市场-成交排名,13,上海别墅市场供应持续低迷，成交面积最高的项目绿洲比华利花园也为第三季度别墅成交面积榜首。成交1.6万平米。,17-1,17-2,17-3,17-4,17-5,17-6,17-7,17-8,17-9,17-10,17-11,17-12,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,16.0014.0012.0010.008.006.004.002.000.0014,8007006005004003002001000,存量面积,3个月移动去化周期,万平米,元/平米,上海商品住宅存量及3个月移动去化周期,商品住宅存量从数据面上看去化周期变短，但根据实际调查，实际上海市商品住宅存量应该比已政府备案后开售的项目存量要多，所以实际移动去化周期应比此数据呈现出来的更高。,松江区,南汇区,青浦区,嘉定区,浦东新区,闵行区,奉贤区,金山区,宝山区,普陀区,崇明县,杨浦区,徐汇区,闸北区,黄浦区,卢湾区,静安区,虹口区,长宁区,存量面积15,商品住宅区域存量上海市商品住宅各区域存量万平米80706050403020100,2018/9,2018/8,2018/7,2018/6,2018/5,2018/4,2018/3,2018/2,2018/1,2017/12,2017/11,2017/10,2017/9,2017/8,2017/7,2017/6,2017/5,2017/4,2017/3,2017/2,2017/1,2016/12,2016/11,2016/10,2016/9,2016/8,2016/7,2016/6,2016/5,2016/4,2016/3,2016/2,2016/1,2015/12,2015/11,2015/10,2015/9,2015/8,2015/7,2015/6,2015/5,2015/4,2015/3,2015/2,2015/1,16014012010080604020016,同策上海地区上门访客指数（以2015年月度均值为100）,指数,市场预期2018年9月同策上海地区上门访客指数为42。今年三季度相比去年同期整体下降，但相比较2016年同样指数较低时期，现阶段市场于盘整期整体较为理性，所以客户观望情绪浓厚。,市场结构性成交分析,第三章,18,成交环线结构外郊环占成交绝对主力，2018年9月郊环外比8月成交增加13个百分点。2018年三季度同比去年同期整体结构变化不大。,2018年9月上海商品住宅成交环线结构（按套数）郊环外内环内内中环外郊环中外环2018年8月上海商品住宅成交环线结构（按套数）郊环外内环内内中环外郊环中外环,2018年三季度上海商品住宅成交环线结构（按套数）郊环外内环内内中环外郊环中外环2017年三季度上海商品住宅成交环线结构（按套数）郊环外内环内内中环外郊环中外环,19,成交环线结构-项目排名2018年9月上海市商品住宅郊环外成交榜首馨香铂舍项目，位列2018年第三季度郊环外成交第二名，成交面积为46211平米。表：2018年第三季度商品住宅环线成交结构TOP3（按面积）,环区内环内内中环中外环外郊环郊环外,楼盘名称翡丽甲第金融街融府翠湖天地凯利海华府大宁金茂府中粮前滩海景壹号滨江公园壹号中环1号欧泊花郡(滨河华城)信达泰禾上海院子金地自在城龙湖天璞雅筑一期龙湖天璞雅筑上海长滩馨香铂舍瑞和上海印象,板块东外滩板块不夜城板块淮海中路板块北蔡板块大宁板块三林板块大场板块大场板块新江湾城板块泗泾板块江桥板块江桥板块淞宝板块临港新城板块奉城板块,套数17228679235211292473206248765532412400486473,面积（平米）37949.7631283.6327454.9335065.9233960.5627938.7750562.9824431.6121493.5978208.456245.6241882.7347468.3546211.4841626.05,均价（元/平米）9631792856141107794829400185176519565325692106414905280451932543452587617638,2017年第三季度上海商品住宅成交区域结构（按面积）,20,2018年9月上海商品住宅成交区域结构（按面积）,2018年8月上海商品住宅成交区域结构（按面积）,2018年第三季度上海商品住宅成交区域结构（按面积）,成交区域结构2018年第三季度，浦东新区、嘉定区与松江区位列上海市商品住宅成交区域前三甲，郊区的库存压力仍十分显著。,0,0,15105,浦东新区,南汇区,青浦区,松江区,奉贤区,崇明县,闵行区,杨浦区,宝山区成交面积,嘉定区成交均价,万平米,元/平米,万平米,元/平米,万平米,元/平米,万平米,元/平米,0,10000080000600004000020000,0,100000 4080000 3060000204000020000 10,浦东新区,嘉定区,松江区,宝山区,青浦区,闵行区,闸北区,杨浦区,南汇区成交面积,奉贤区成交均价,800006000040000200000,1050,15,浦东新,嘉定区,宝山区,松江区,奉贤区,南汇区,闸北区,杨浦区,闵行区成交面积,青浦区成交均价,800006000040000200000,100000,20100,100000 30,嘉定区,青浦区,宝山区,南汇区,奉贤区,区,金 普 闵山 陀 行区 数据来源：dataln区,松江区成交面积,浦东新区成交均价,成交面积,成交均价,成交面积,成交均价,2018年9月上海商品住宅成交板块结构top10（按面积）,2018年8月上海商品住宅成交板块结构top10 （按面积）,2018年第三季度上海商品住宅成交板块结构top10 （按面积）,2017年第三季度上海商品住宅成交板块结构top10 （按面积）,成交板块结构受前期市场影响，泗泾板块、江桥板块与大场板块为2018年第三季度上海商品住宅成交板块结构前三甲。,0,50000,0,2,临港新城板块,东外滩板块,崇明新城板块,赵巷板块,嘉定主城区板块,青浦新城板块,泗泾板块,不夜城板块,朱泾板块,新桥板块成交均价,万平米64,0,10000080000600004000020000,0,54321,九亭板块,南翔板块,南桥新城板块,莘庄板块,嘉定主城区板块,安亭汽车城板块,青浦新城板块,海湾板块,北蔡板块,顾村板块成交均价,0,4000020000,1000008000060000,0,5,元/平米150000 15100000 10,泗泾板块,江桥板块,大场板块,嘉定主城区板块,临港新城板块,青浦新城板块,北蔡板块,惠南板块,赵巷板块,三林板块成交面积,021,600004000020000,0,15105,临港新城板块,安亭汽车城板块,嘉定主城区板块,淞宝板块,青浦新城板块,嘉定北部板块,金汇板块,周康板块,杨行板块,赵巷板块成交面积,成交均价结构-项目排名,22,馨香铂舍与崇明县城桥镇04、05单元0508C-03地块这两个项目为2018年第三季度商品住宅成交2-3万元均价段重点项目。,23,2018年9月上海商品住宅成交总价结构（按套数）150万以下150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上2018年8月上海商品住宅成交总价结构（按套数）150万以下150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上,2018年第三季度上海商品住宅成交总价结构（按套数）150万以下150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上2017年第三季度上海商品住宅成交总价结构（按套数）150万以下150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上,成交总价结构2018年第三季度上海商品住宅成交500-800万总价段成交6262套，相比去年同期显著上升11.63个百分点。,成交总价结构-项目排名,24,崇明县城桥镇04、05单元0508C-03地块住宅项目在200-300万元与300-500万元这两个总价段均为2018年9月与第三季度的大热项目，分别成交面积为1.3万平米与2.5万平米。,25,2018年9月上海商品住宅成交均价段分布（按套数）2万以下2-3万3-5万5-10万10万以上2018年8月上海商品住宅成交均价段分布（按套数）2万以下2-3万3-5万5-10万10万以上,2018年三季度上海商品住宅成交均价段分布（按套数）2万以下2-3万3-5万5-10万10万以上2017年三季度上海商品住宅成交均价段分布（按套数）2万以下2-3万3-5万5-10万10万以上,成交均价结构2018年9月相比较8月份，上海市商品住宅成交2-3万均价段成交占比翻倍，由10.68%上涨到23.8%。5-10万均价段减少11个百分点。,成交均价结构-项目排名,26,均价段在2-3万元/平米的崇明县城桥镇04、05单元0508C-03地块住宅项目是热门项目，于2018年9月份与第三季度均强势上榜。而此类郊区项目应注意库存压力，后续或会有降价趋势。,27,2018年9月上海商品住宅成交户型结构（按套数）90平米以下90-120平米120-140平米140-200平米200平米以上2018年8月上海商品住宅成交户型结构（按套数）90平米以下90-120平米120-140平米140-200平米200平米以上,2018年第三季度上海商品住宅成交户型结构（按套数）90平米以下90-120平米120-140平米140-200平米200平米以上2017年第三季度上海商品住宅成交户型结构（按套数）90平米以下90-120平米120-140平米140-200平米200平米以上,成交户型结构2018年9月份，90平米以下户型由上月14.1%增加至30.3%。与2-3万元/平米均价段类似，占比相比上月近乎翻倍。,成交户型结构-项目排名,28,馨香铂舍项目在90平米以下户型结构段成交瞩目，此类户型仍有非常大的市场需求。,THANK 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