2018年6月上海商办市场报告.pdf

上海商办市场报告 2018 年 6 月刊 2 Contents 目录一、市场回顾商办市场供应量井喷，成交量有涨有跌 . 3 二、商业市场 . 5 （一）量价走势 5月供应量创 17 个月新高，几何级增长 . 5 （二）区域分布外环线内外温差大，成交继续向外偏移 . 6 （三）项目排名泗泾板项山商业广场问鼎，均价仅 1万出头 . 8 三、办公市场 . 9 （一）量价走势 5月办公市场成交颓势已定，市场连续 2月下行 . 9 （二）区域分布闵行区稳占榜首，大虹桥强势拉动 . 10 （三）项目排名新江湾板块重量级项目夺冠，价值被低估 . 11 四、库存情况 . 12 （一）商业 5月末可售余量 962.68万平米，环比上涨 3% . 12 （二）办公办公市场可售余量 814.26万平米，存销比降至 64个月 . 13 3 一、市场回顾商办市场供应量井喷，成交量有涨有跌物业类型 5 月供应面积 5 月成交面积 5 月成交均价单位万平米环比同比万平米环比同比元 /平米环比同比商业 31.64 641% 12278% 14.23 61% 36% 31807 8% 18% 办公 25.2 87% 6.7 40% 35% 35585 5% 22% 2018 年 5 月，商办市场供应大幅放量 ,商业物业供应量迎 2017 年以来最高位，成交则有涨有跌。同策研究院数据显示， 5 月商业市场供应量 31.64 万平米，环比上个月上涨 6.41倍，办公市场供应量为 25.2 万平米，环比涨幅为 87%；成交方面， 5 月商业、办公成交面积分别为 14.23 万平米、 6.7 万平米，环比分别上涨 61%和下滑 40%；从价格上看， 4 月商业市场均价为 31807 元 /平米，环比下滑 8%，同比则有 18%的上扬， 4 月办公市场均价继连续两个月下滑后本月终于小幅攀升，为 35585 元 /平米，环比上涨 5%，同比上扬 22%。从 5 月份商办市场环线成交结构上看，成交区域继续外扩，外郊环占比超过六成，环比上个月上升了 4 个百分点至 61%，以外环线为界内外温差大，外环线外占比达 78%，环比上月提升了 11 个百分点，外环内成交空间进一步被压缩，各成交区域均呈现不同程度下滑，中外环占比 16%环比下滑 3 个百分点，内环内占比 5%环比下滑 6 个百分点，内中环仅占 1%，环比下滑 2 个百分点。同策研究院数据显示，外郊环的项山商业广场成交 2.47 万平米，成为 5 月商办项目成交面积 TOP1。中内环的新华红星国际广场以成交金额 8.36 亿元问鼎成交金额 TOP1。内环内位于老西门板块的黄浦华庭以 9.5 万元 /平米的均价，位居 5 月成交均价榜首。 4 图： 5 月商办市场环线成交结构（按面积）图： 4 月商办市场环线成交结构（按面积）表： 2018年 5 月商办市场环线成交结构 TOP3（按面积）环区楼盘名称板块套数面积（平米）均价（元 /平米）郊环外云翔佳苑南翔 22 9401 21886 泰顺花园金汇 32 4553 39942 青浦绿地中心青浦新城 48 2712 29390 内环内星海大厦长寿 2 4510 33389 天汇国际真如 6 1813 39586 黄浦华庭老西门 4 1018 95000 内中环金领国际唐镇 31 1444 38848 复旦软件园智慧新天地东外滩 4 665 23500 绿地滨江国际龙华 3 588 51149 外郊环恺尚大厦华漕 4 2657 34764 项山商业广场泗泾 114 24705 11459 小上海新城周康 1 15354 19790 中外环创智国际广场新江湾城 40 13684 38500 新华红星国际广场金虹桥 125 10828 77207 壹品星汇外高桥 35 1894 31365 17%5% 1%61%16%郊环外内环内内中环外郊环中外环10%11%3%57%19%郊环外内环内内中环外郊环中外环5 二、商业市场（一）量价走势 5月供应量创 17个月新高，几何级增长【数据】 2018 年 5 月，上海商业市场供求量 31.64 万平米，环比大幅上涨 641%，同比增长 12278%。供应量主要来自闵行区，共 4 个项目上市 16.3 万平米，占比高达 52%。成交方面看， 5 月共成交 14.23 万平米，环比上涨 61%，同比上涨 36%。从价格上看， 5月成交均价为 31807 元 /平米，环比下滑 8%，但是同比仍然有 18%的增福。【解读】笔者指出，自 2017 年受到类住宅、酒店式公寓严控的影响，商业市场一直疲软萎靡，连续 8 个月几乎无供应，后市虽有项目入市，但并未见明显好转，本月供应量增长 6.41 倍很大程度上提振了商业物业的信心，成交量也创新高。 5 月供应商业物业类型多样， 10 个新增项目中，有 4 个商业综合体， 2 个商办项目， 1 个酒店式公寓项目， 3 个社区商业。从推出的户型来看，依然呈现两极分化的局面，仅有 4 个项目为 200 平米以下小户型，其余均为整层出售。从项目分布来看半数集中于闵行区，供应最大的金臣联美汇由金臣投资和联美投资 24 亿拿地，产品包含高品质甲级办公楼、企业总部办公楼、大型综合购物、休闲娱乐、会议展览。项目坐落于大虹桥商务区， 2018 年以来备受追捧，据相关规划， 2020 年前，大虹桥板块的常住人口将达到 53 万左右；到 2018 年，入驻大虹桥的商务人士将达到 17.4 万人左右，未来客流量充足，这次 6 万方集中入市笔者预计将拉升商业市场成交进一步走高。 6 图：全市商业市场每月供求及均价走势（二）区域分布外环线内外温差大，成交继续向外偏移【数据】从 5 月各环线商业市场成交面积占比来看，外环线外区域占比超过 8 成。其中，发生明显变化的区域是外郊环和内环内，内环内继续无供应，外郊环成交面积占比依然过半。其余环线区域变化不大。从行政区域分布看，南汇、松江、嘉定占据前三，成交面积分别为 2.9 万平米、 2.67 万平米和 2.31 万平米。从板块看，泗泾板块，周康板块，南翔板块分别以 2.53 万平米、 2.33 万平米、 2.12 万平米的成交量分获板块排名前三位置。【解读】笔者指出， 5 月高性价比项目再入市，摘成交 TOP1。松江泗泾板块的项山商业广场地理位置优越，紧邻泗泾地铁站，项目规模 5 万方，并且是泗泾板块唯一的大型商业综合体，具有稀缺性，成交均价仅有 11459 元 /平米，价值洼地迅速吸引一批刚需投资客，未来可售可租，从未来租金上涨预期来看，购买产权投资收益可观。另外，成交TOP2、 TOP3 的小上海新城、嘉天下休闲广场销售均价均在入市项目处于中低水平的高性价比项目，受到购房者的喜爱。从板块来看，泗泾板块、周康板块、南翔板块等新面孔占据板块成交量榜单前位。一方面是主要由于这些板块商业形态还具有提升的空间，一方面由于入市项目性价比较高，24687 23281 25015 21622 22721 22036 24532 21846 21880 18657 24727 25059 27001 27872 25239 22826 32505 25545 32003 33392 33475 30840 29662 34542 31807 05000100001500020000250003000035000400000.005.0010.0015.0020.0025.0030.0035.0040.0045.0050.0016-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-05元 /平米万平米供应成交成交均价7 价值还处于洼地。另外由于轨道交通带来的利好体现在成交上，基于商业发展的大趋势，轨道交通的通达性成为了商业项目是否能吸引客流的重要客观因素之一。尤其是新开通的线路沿线，如 18 号线在规划中， 16 线已开通的周康板块， 9 号线的泗泾板块。图： 5 月商业市场环线成交结构（按面积）图： 4 月商业市场环线成交结构（按面积）图： 5 月商业市场区域成交分布 24%5%1%60%10%郊环外内环内内中环外郊环中外环22%25%4%41%8%郊环外内环内内中环外郊环中外环05000100001500020000250003000035000南汇松江嘉定闵行青浦宝山奉贤普陀金山浦东黄浦虹口崇明杨浦闸北平米8 （三）项目排名泗泾板项山商业广场问鼎，均价仅 1 万出头【数据】从 5 月商业新增供应来看，供应面积最大的是位于华漕板块的虹桥金臣联美汇， 5 月共推出 12 套商铺，总计 6.08 万平米，套均 5070 平米。从成交表现来看， 5 月成交面积销冠是位于泗泾板块的项山商业广场，成交 114 套商铺，成交面积 2.47 万平米，货值 2.83 亿元。【解读】笔者指出， 5 月成交以高性价比为主题曲，成交面积 TOP10 中有 6 个项目成交均价在 3 万元 /平米以下，第一名和第二名更是低于 2 万元 /平米，从而拉动商业市场价格结构性下跌。从成交户型来看，整层或整栋交易与个体投资户分化明显，如小上海新城成交1 栋社区商业，面积为 1.5 万平米，货值达 3 亿元，系 5 月商业市场最大的一笔大宗交易，而 100 平米以下小户型社交表现同样优秀，我们从近两年特别是酒店式公寓被禁止之后，商铺被要求最小备案登记套型为 “ 层 ” ，也就是说长远来看，个体投资者持有的房源是非常稀缺的。因此个体投资者应该把握有限的机会，入手合适的房源长期持有。表： 2018 年 5 月商业市场供应面积前十位楼盘名称板块套数面积（平米）虹桥金臣联美汇华漕 12 60841 华润上海万象城金虹桥 91 52762 宝杨宝龙商业广场淞宝 271 33010 南北周小区嘉定主城区 134 32511 三弦海上金街浦江 119 30180 小上海休闲生活广场周康 146 23212 汇福家园兴盛里周康 150 19459 银七星盛汇七宝 24 19372 云翔佳苑南翔 22 9401 临港悦天地奉城 165 9370 表： 2018 年 5 月商业市场成交面积前十位楼盘名称板块套数面积（平米）均价（元 /平米）项山商业广场泗泾 114 24705 11459 小上海新城周康 1 15354 19790 嘉天下休闲广场南翔 137 11623 21896 新华红星国际广场金虹桥 125 10828 77207 9 云翔佳苑南翔 22 9401 21886 汇福家园兴盛里周康 68 6667 22959 泰顺花园金汇 32 4553 39942 星海大厦长寿 2 4510 33389 中建锦绣天地徐泾 26 3569 60025 青浦绿地中心青浦新城 48 2712 29390 三、办公市场（一）量价走势 5月办公市场成交颓势已定，市场连续 2月下行【数据】同策研究院数据显示， 5 月办公物业市场供应量环比大幅上涨 87%，为 25.2万平米。自上个月供应量锐减后，本月又大幅回升。从成交表现来看，本月办公物业成交量为 6.7 万平米，环比下滑 40%，同比下滑 35%。价格方面，本月成交均价为 35585/平，环比上涨 5%，同比上涨 22%。【解读】笔者指出， 5 月办公市场成交面积仅 6.7 万平米，在供应连续 4 个月大幅放量的情况下，成交量进一步萎缩，市场行情不容乐观。侧面说明上海目前办公市场过剩状态严重，事实上办公市场除了陆家嘴、徐家汇等核心地段租赁情况良好外，闵行、青浦等新兴商务区虽然热度较高，成交也好，但是办公市场供应量远高于需求量，后续租赁仍旧是个难题。另外，由于商品住宅限购影响， 2016 年类住宅这类擦边球产品造成办公市场畸形发展市场一度过热到失控。最近我们发现涉及酒店式公寓整改的项目陆续回归办公市场，从房地网信息显示， 2016 年上市被禁止销售的 200 套房源也已经于 2 月 2 日解禁，总量有 2.2 万平米，研究发现，此类项目在整改重新上市后都几乎面临相同的窘境，市场反响已大不如前，销售前景并不乐观。开发商还应该多从其他途径拓展，销售获利或许已经不是当前最佳的获利手段。 10 图：全市办公市场每月供求及均价走势（二）区域分布闵行区稳占榜首，大虹桥强势拉动【数据】从环线分布看， 5 月份办公成交结构小幅调整，内环内占比 6%，环比上浮 5个百分点，内中环、郊环外均占比 2%，同时环比上涨 1 个百分点，外郊环依然是主力成交区域，占比 63%，环比下滑 7 个百分点。从区域分布看，排名前 TOP3 的分别是闵行3.12 万平米、杨浦 1.52 万平米，青浦 0.62 万平米。闵行继续蝉联。从板块来看，华漕、新江湾、七宝板块分别以 1.68 万平米、 1.44 万平米和 1.01 万平米的销量占据前三。【解读】笔者指出，大虹桥区域发展备受瞩目，截止 2017 年底，核心区 3.7 平方公里 352 栋办公项目已有 97.7%实现结构封顶， 53%以上完成竣工并逐步投入使用。数据显示， 2018 年 1 季度写字楼租赁市场，闵行区超越徐汇需求度名列第二，需求量占据整个市场近四成。租金在 3-4 元 /平米天的办公项目成为众多企业落户闵行的主要原因。同时小户型商办受到市场追捧， 500 平米以下中小户型需求量占市场 86%，本月成交的万科虹桥云，上月夺冠的虹桥富力中心等热销个案说明市场对中小户型办公的青睐。由于首期办公项目多要求自持，或整层销售，中小户型更显稀缺。 26140 32957 25301 28919 34088 30245 42540 39820 29827 26527 36455 26401 29231 43783 28071 29677 26555 36152 44559 40674 33795 39979 35223 34022 35585 050001000015000200002500030000350004000045000500000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0016-0516-0616-0716-0816-0916-1016-1116-1217-0117-0217-0317-0417-0517-0617-0717-0817-0917-1017-1117-1218-0118-0218-0318-0418-05元 /平米万平米供应成交