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请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2021 年 05 月 26 日 固定收益专题 土储视角下有哪些房企值得投资？ 2021 年 2 月末，新的土地新政发出，即对 22 个重点城市实施“两集中” 供地模式，新政一出引起了市场很大反应。一方面土地集中分批次出让， 有利于避免地产企业过度竞争，另一方面大房企更具优势。土储是房企重 要的资产储备。土储本身具有一定的价值，且随时间、所处地区的不同表 现出较大的差异；此外，当土储转化为可售楼盘时，其价值会得到进一步 的释放。当前房企的土地储备是未来利润的重要来源。那么，从房企当前 的土地储备视角来看，有哪些房企的债券值得投资呢？ 首批集中供地竞拍城市出现分化，央企、国企与区域深耕型房企表现积极。 集中供地政策下，首批已完成集中供地的城市存在分化， 北 京、杭州成交 金额均在 1000 亿元以上，北京、厦门的土地平均成交价格均在 3 万元以 上，长春的成交均价最低。央企如华润置地、招商蛇口，国企如首开股份 拿地表现积极，深耕区域的房企如融信与滨江也表现良好；房企合作拿地 较为普遍，北京、深圳、广州三地房企合作拿地比例较高。但较多的头部 房企，如恒大、碧桂园、中海地产等拿地逊色，或尚未适应集中供地政策。 我们 根据 第一财经 “新一线城市研究所 ”发布的 2020 年城市商业魅力排行 榜中的一线城市、新一线城市和二线城市作为重点城市，通过土地供应 和房屋交易情况及两者综合来分析重点城市的 景气度。考虑到疫情 的 影响 和今年集中供地模式的变化 ， 且目前房企土储主要以 2020 年下 半年 取得 的 为主，因此，我们选择以 2020 年下半年重点城市的景气度以及当年房 企拿地情况对房企投资价值进行分析。 高能级城市住宅土地成交与楼市表现呈现分化，城市楼市景气度更高。 2020 年下半年，一线城市住宅土地成交整体较少，但楼市成交量普遍较 高。新一线城市中 ，重庆、武汉、长沙等城市土地成交面积较大，武汉、 重庆、成都等在楼市成交方面表现较好。二线城市中，徐州、长春、昆明 等土地成交面积较多，而惠州、宁波在楼市成交表现更好。通过综合指标 打分，广州、上海、厦门、杭州、深圳、南京、宁波 7 市景气度较高。从 地理分布来看，高景气度城市主要分布于长三角和珠三角地区。 华东、华南地区及新一线、一线城市成房企布局焦点，新增土储质量更高。 Top50 房企 2020 年重点布局华东和华南地区，滨江集团、仁恒置地新增 土地储备均处于华东地区，龙光集团、佳兆业等在华南地区新增土储占比 达到 50%以上 。新一线城市和二线城市成为房企关注焦点，融创中国、招 商蛇口、龙湖集团等在新一线的城市新增土储占比均在 50%以上，祥生集 团、新力集团等在二线城市新增土储占比也均在 50%以上。 结合城市景气 度对房企土储质量进行打分，得分较高的房企有滨江集团、时代中国、仁 恒置地、华发股份、首开股份、越秀地产、招商蛇口、新希望地产。 新增土储质量蕴含投资机会。 对新增土储质量得分在 6 分以上且有境内存 续债的房企进行分析，建议关注所有存续债平均估值在 4%以上的房企作 为投资对象： 滨江集团、华发股份、新希望地产。 其中，滨江集团存续债 券余额 125.28 亿，平均估值 4.15%；华发股份存续债券余额 338.46 亿， 平均估值 4.76%；新希望地产存量债券余额 48.44 亿，平均估值 4.20%。 风险提示 ： 房地产行业政策超预期变化、融资收紧以及统计口径误差。 作者 分析师 杨业伟 执业证书编号： S0680520050001 邮箱： 研究助理 李清荷 邮箱： 相关研究 1、固定收益点评：大涨之后债市如何走？ 2021-05- 23 2、固定收益定期： 20210523-国盛固收经济与债市手 册 2021-05-23 3、固定收益专题：城投“抱团”的前景 2021-05-23 4、固定收益专题：如何做减法？ 转债排雷指南 2021-05-21 5、固定收益点评：弱内需宽货币，债市短期继续震荡 2021-05-17 2021 年 05 月 26 日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 1 集中供地中的城市与房企表现 . 4 1.1 土地供应月份集中，首批供应竞拍城市出现分化 . 4 1.2 央企、国 企与区域深耕型房企表现积极，合作拿地缓解资金压力 . 5 1.3 政策对房企的影响 . 7 2 重点城市楼市景气度评估 . 7 2.1 期间重点城市住宅土地成交情况 . 8 2.2 期间 重点城市楼市交易情况 . 9 2.3 重点城市楼市景气度打分 . 10 3 2020 年 Top50 房企新增土储 布局情况 . 12 3.1 集中布局华东、华南地区，新一线、一线城市成焦点 . 13 3.2 Top50 房企新增土储布局打分 . 14 4 新增土储质量视角下的投资机会 . 15 4.1 哪些房企具有较高投资价值？ . 16 4.2 滨江集团 集中长三角，高品质创造高价值 . 16 4.3 华发股份 从珠海到全国，营收持续增长 . 18 4.4 新希望地产 立足西南、深耕环沪，多元经营已具规模 . 20 风险提示 . 22 图表目录 图表 1：当月有集中供地计划的城市数 . 4 图表 2：首批供地面积与占 2020 年比例 . 4 图表 3： 已完成首批集中供地的 12 个城市成交情况 . 5 图表 4： 12 城集中供地下拿地金额、拿地面积、拿地宗数 TOP20 房企 . 5 图表 5： 12 城集中供地中房企合作拿地占比 . 7 图表 6： 2020H2 重点城市住宅土地成交情况 . 9 图表 7： 2020H2 重点城市楼市交易情况 . 10 图表 8： 重点城市楼市景气度打分指标体系 . 10 图表 9： 49 个重点城市 2020H2 楼市景气度得分及综合得分情况 . 11 图表 10： 49 个重点城市综合得分地理分布 . 12 图表 11： Top50 房企新增土储面积区域与城市分布情况 . 14 图表 12： Top50 房企新增土储得分排名情况 . 15 图表 13：有境内存续债的 Top50 房企详细信息 . 16 图表 14：滨江集团 2020 年新增土储分布 . 17 图表 15：滨江集团主营业务收入 . 17 图表 16：滨江集团归母净利润与毛利率 . 17 图表 17：滨江集团有息债务 . 18 图表 18：滨江集团 “三条红线 ”情况 . 18 图表 19：滨江集团存续债期限结构 . 18 图表 20：华发股份 2020 年新增土储分布 . 19 图表 21：华发股份主营业务收入 . 19 图表 22：华发股份归母净利润与毛利率 . 19 图表 23：华发股份有息债务 . 20 2021 年 05 月 26 日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 图表 24：华发股份 “三条红线 ”情况 . 20 图表 25：华发股份存续债期限结构 . 20 图表 26：新希望地产 2020 年新增土储分布 . 21 图表 27：新希望地产主营业务收入 . 21 图表 28：新希望地产归母净利润与毛利率 . 21 图表 29：新希望地产有息债务 . 22 图表 30：新希望地产 “三条红 线 ”情况 . 22 图表 31：新希望地产存续债期限结构 . 22 2021 年 05 月 26 日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 2021 年 2 月末，新的土地新政发出，即对 22 个重点城市实施“两集中”供地模式，新 政一出引起了市场很大反映。一方面土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞 争，另一方面大房企更具优势。 土储是房企重要的资产储备。土储本身具有一定的价值， 且随时间、所处地区的不同表现出较大的差异；此外，当土储转化为可售楼盘时，其价 值会得到进一步的释放。当前房企的土地储备是未来利润的重 要来源，那么，从房企当 前的土地储备视角来看，有哪些房企的债券值得投资？ 1 集中供地中的城市与房企表现 2021 年 2 月，自然资源部发文要求在 22 个重点城市对住宅用地实行“两集中”政策， 即（ 1）集中发布出让公告，且原则上发布的住宅用地公告不超过 3 次，（ 2）集中组织土 地出让活动。 3 月长春率先发布供地计划，截至 5 月 19 日，除武汉外 21 城均已先后发 布供地计划，且已有 12 城完成集中竞拍。城市出让计划中，集中供地公告集中于 4 月、 7 月和 10 月，已完成出让的 12 城市表现呈现分化。从房企端来看，央企、国企和深耕 区域的房企表 现更好，房企在集中供地政策下更倾向于通过合作竞得土地。 1.1 土地供应月份集中，首批供应竞拍城市出现分化 土地供应集中于 4 月、 7 月、 10 月，各地首批供应差距较大。从各地已发布且确认的集 中供地时间来看 ，各城市住宅用地供应时间集中在 4 月、 7 月和 10 月三个月，其他月份 实行集 中供地的城市则较少。 从首批集中供地的面积和占 2020 年比例来看， 各城市存 在较大的差异。其中，重庆首批供地面积最多，达 753 万 ，首批面积占 2020 年比例较 低， 为 22%；厦门、深圳、福州、无锡的首批供地面积均相对较少，分别为 5 万 、 36 万 、 87 万 和 95 万 。 图表 1：当月有集中供地计划的城市数（个） 图表 2：首批供地面积与占 2020 年比例 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 资料来源：中指研究院，国盛证券研究所 注：武汉暂无数据 已完成首批集中供应城市呈现分化。 截至 5 月 19 日，已有 12 个城市完成首批集中供地 出让， 成交规划建筑面积 4833 万 ， 合计成交金额为 555 亿元。具体到城市而言，北 京、杭州的成交金额均达到了 1000 亿元以上；北京、厦门的土地平均成交价格均在 3 万 元以上；广州和深圳两个一线城市的平均成交价格则分别为 11393.17 元 /、 15164.84 元 /；长春的平均成交价格最低，仅为 3269.90 元 /。值得关注的是，长春、广州、青 岛分别有 2 宗、 6 宗、 1 宗土地流拍。 0 2 4 6 8 10 12 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 0 100 200 300 400 500 600 700 800 北 京 上 海 广 州 深 圳 郑 州 合 肥 苏 州 杭 州 济 南 长 春 成 都 无 锡 南 京 重 庆 天 津 福 州 沈 阳 长 沙 青 岛 宁 波 厦 门 武 汉 首批供地面积（万） 首批面积占 2020年比例 2021 年 05 月 26 日 P.5 请仔细阅读本报告末页声明 图表 3： 已完成首批集中供地的 12 个城市成交情况 城市 成交日期 成交宗数 （宗） 规划建面 (万 ) 成交金额 (亿元 ) 平均成交价格 （元 / ） 流拍宗数 (宗 ) 竞拍前 终止出让 长春 4.15 38 578 189 3269.90 2 11 广州 4.26-4.27 42 799 906 11339.17 6 0 重庆 (主城区 ) 4.28-4.29 46 695 635 9136.69 0 0 无锡 4.28-4.29 16 170 256 15058.82 0 0 沈阳 4.30 22 366 197 5382.51 0 3 杭州 5.7-5.8 57 757 1178 15561.43 0 0 北京 5.8-5.11 30 345 1110 32173.91 0 0 福州 5.12-5.13 20 146 135 9246.58 0 3 青岛 5.12-5.14 55 141 121 8581.56 1 0 深圳 5.13 6 91 138 15164.84 0 0 厦门 5.13 5 53 190 35849.06 0 0 天津 5.14-5.15 45 542 499 9206.64 0 13 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 1.2 央企、国企与区域深耕型房企表现积极，合作拿地缓解资金压力 央企、国企与区域深耕型房企拿地表现更为积极。 从房企在已完成集中供地的 12 城中 的拿地表现来看，央企和国企表现拿地积极，央企华润置地、招商蛇口的拿地金额分别 为 235 亿元、 224 亿元，拿地面积分别为 164 万 、 122 万 ，拿地宗数均为 9 宗；而国 企首开股份拿地 103 亿元，拿地 5 宗，其中 4 宗位于而北京。深耕杭州的融信和滨江集 团分别拿地 10 宗、 5 宗，拿地金额分别为 164 亿元和 96 亿元。 2021 年 05 月 26 日 P.6 请仔细阅读本报告末页声明 房企合作拿地降低资金压力，北京、深圳、广州合作拿地比例最高。 从当前已完成首批 集中供地的城市的拿地情况来看，房企合作拿地的情况较为普遍，而北京、深圳、广州、 厦门等拿地压力较大的城市合作拿地比例更高，分别为 50%、 33%、 24%和 20%。较 为典型的合作拿地案例有金地、保利与华润共同拿下北京一地块，卓越和中交在北京多 次合作。 图表 4： 12 城集中供地下拿地金额、拿地面积、拿地宗数 TOP20 房企 序号 企业 拿地金额 (亿元 ) 企业 拿地面积 (万 ) 企业 拿地宗数 1 融创 569 融创 448 融创 40 2 华润置地 235 中国中铁 293 中国中铁 22 3 越秀 225 龙湖 211 保利发展 15 4 招商蛇口 224 越秀 186 龙湖 11 5 卓越 217 保利发展 181 融信 10 6 保利发展 213 华润置地 164 越秀 10 7 金地 188 万科 163 华润置地 9 8 龙湖 185 金地 143 招商蛇口 9 9 中交地产 168 招商蛇口 122 金地 9 10 融信 164 中骏集团 117 万科 9 11 中骏集团 144 中交地产 97 和达 9 12 厦门国贸 136 新鸿基 92 卓越 5 13 万科 132 中国旅游集团 79 中交地产 5 14 中海地产 122 邦泰 79 首开 5 15 首开 103 融信 77 滨江 5 16 滨江 96 中国铁建 76 建发 5 17 建发 89 金科 67 正荣集团 5 18 中国中铁 87 卓越 62 金科 5 19 中冶 85 新城控股 59 宋都 5 20 中国旅游集团 84 广州城建 57 大连同岳 5 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 2021 年 05 月 26 日 P.7 请仔细阅读本报告末页声明 1.3 政策对房企的影响 集中供地政策是从土地供给端出发对房地产市场进行调控的重要举措。土地的集中分批 出让对避免房企间过度竞争、稳定房地产市场具有重要作用。 从已完成首批集中供地的 12 城市房企拿地表现来看， 具备资金优势央企和国企、具备 区域优势的房企当前拿地表现较好。 而常年处于头部的房企，如碧桂园、恒大、中海地 产、绿地控股、世茂集团等，可能因业务布局过于广泛或尚未适应集中供地模式，在集 中供地的 12 城表现逊色。 土地是房企利润可持续增长的源泉，土地储备可作为寻找具有投资价值房企的重要因素。 当期集中供地当前仅在 12 城完成，对房企未来整 体土储影响较弱，且部分房企可能尚未 适应新的获得政策，未来表现会有所变化。 因此，我们基于 2020 年下半年重点城市景 气度和当年房企拿地数据来寻找具备投资价值的房企。 2 重点城市楼市景气度评估 城市聚集了多样化的资源与大量的人口，由此也带来了持续攀升的房价。 2017 年 “房子 是用来住的、不是用来炒的 ”这一定位提出后，各城市开始 “因城施策 ”，制定符合自身情 况的调控政策，此后房价得到了一定的抑制。但综合来看，高能级城市的房价仍旧表现 更加突出，土地也更具价值。我们 根据 第一财经 “新一线城市研究所 ”发布的 2020 年城 市商 业魅力排行榜中的一线城市、新一线城市和二线城市作为重点城市，通过土地供 应和房屋交易情况及两者综合来分析重点城市的景气度 1。考虑到疫情 的 影响 和今年集中 1 一线城市为北京、上海、广州、深圳 4 市；新一线城市为成都、重庆、杭州、武汉、西安、天津、苏州、南京、郑州、长沙、东莞、沈阳、青岛、 合肥、佛山 15 市，二线城市包括宁波、昆明、福州、无锡、厦门、济南、大连、哈尔滨、温州、石家庄、泉州、南宁、长春、南昌、贵阳、金华、常 州、惠州、嘉兴、南通、徐州、太原、珠海、中山、保定、兰州、台州、绍兴、烟台、廊坊 30 市。 图表 5： 12 城集中供地中房企合作拿地占比 资料来源：中指研究院、国盛证券研究所 50% 33% 24% 20% 20% 12% 10% 7% 5% 5% 0% 0% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 北京 深圳 广州 厦门 重庆 杭州 福州 天津 青岛 长春 无锡 沈阳 2021 年 05 月 26 日 P.8 请仔细阅读本报告末页声明 供地模式的变化 ， 目前房企土储主要以 2020 年下 半年 取得 的 为主，据此，我们对此期间 楼市、 土地供给 情况 进行分析。 2.1 期间 重点城市住宅土地成交情况 从重点城市住宅土地成交情况来看， 住宅土地推出均价与土地成交面积反向变动， 一线 城市整体 推出面积 较少，推出均价较高，新一线、二线城市内部存在分化。一线城市中， 上海的住宅土地成交面积最多，为 399.03 万 ，推出均价最低，为 29861.56 元 /；深 圳住宅土地成交面积最少，仅为 148.26 万 ，相应的推出均价也最高，为 59471.32 元 / 。 新一线城市中， 重庆住宅土地成交面积最多，为 2032.54 万 ，在所有研究城市中也 最多，相应的推出均价也较低，仅为 4893.99 元 /。此外，武汉、长沙、郑州、成都的 土地成交面积也较多。东莞的住宅土地成交面积最少，仅为 108.45 万 ，推出均价为 22601.08 元 /。同能级城市中佛山、杭州的土地成交面积也较少。 二线城市中， 徐州的 住宅土地成交面积最多，为 894.27 ，相应的推出均价为 3511.38 元 /。此外，长春、 昆明、保定的土地成交面积也较多。厦门的住宅土地成交面积最少，仅为 69.22 万 ，在 所有研究城市中也最少，相应的推出均价也处于高位，为 48283.15 万元 /。中山的住 宅土地成交面积同样较少，为 76.14 万 ，均价为 27377.92 万元 /。此外，大连、珠海、 温州、台州的土地成交面积也相对较少。 2021 年以来，新的土地新政发出，即对 22 个重点城市实施“两 集中”供地模式，新政 一出引起了市场很大反映。一方面土地集中分批次出让，有利于避免地产企业过度竞争， 另一方面大房企更具优势。 3 月中旬，长春率先发布首批次住宅用地供地计划，开启 22 城首批集中供地的序幕。从 22 个重点城市土拍规则可以看到，多数城市实行“限地价 + 竞配建 /竞自持”土拍规则，在这种规则下，土地成交价会趋于稳定，但区域分化会更为 明显。 2021 年 05 月 26 日 P.9 请仔细阅读本报告末页声明 图表 6： 2020H2 重点城市住宅土地成交情况 资料来源：中指数据库、国盛证券研究所 2.2 期间 重点城市楼市交易情况 从重点城市楼市交易情况来看，一线城市成交量相对较高，二线城市交易量内部分化较 大，三线城市成交量整体相对较低。一线城市中， 上海的商品房、住宅与二手房的成交 量均最高，分别为 1190.77 万 、 920.25 万 和 1536.34 万 ；深圳三类房屋的成交量均 最低，分别为 368.05 万 、 275.38 万 和 445.42 万 。 新一线城市中， 武汉的商品房和 住宅成交量最高，分别为 1613.31 万 和 1453.51 万 ； 重庆 的二手房交易量最高，为 721.04 万 。此外，成都、宁波、青岛等城市三类房屋交易量也均较多。杭州的商品房 交易量最低，为 211.83 万 ；西安住宅交易量最低，为 357.60 万 ；郑州二手房交易量 最低，为 170.49 万 。二 线城市中， 惠州的商品房和住宅成交量最多，分别为 1132.23 万 和 1087.87 万 ；宁波的二手房成交量最多，为 339.99 万 ，此外，宁波在商品房和 住宅交易量的表现中也不俗，分别为 1177.78 万 和 924.41 万 。廊坊三类房屋的成交 量均最低，分别为 124.89 万 、 103.08 万 和 30.57 万 。厦门、绍兴、嘉兴 三类房屋 的交易量也相对较低。 2021 年 05 月 26 日 P.10 请仔细阅读本报告末页声明 图表 7： 2020H2 重点城市楼市交易情况 资料来源：中指数据库、国盛证券研究所 注： 成都、杭州、武汉、天津、昆明、哈尔滨、石家庄、南宁等个别城市有指标数据缺失，根据相应指标 同能级城市均值进行补全 2.3 重点城市楼市景气度打分 我们从住宅土地供给和楼市成交数据两个方面对重点城市楼市景气度进行综合测度，在 10 分制下，从上述两个方面选取了 8 个指标： 第一大类指标为城市土地供给 ，权重为 30%，下属包括 2 个指标：住宅土地成交面积 （万 ）、住宅土地推出均价（元 /）， 两 指标权重均为 15%。 第二大类指标为城市楼市交易 ，权重为 70%，下属包括 6 个指标：成交 -住宅（万 ）、 出清周期 -住宅（月）、销供比 -住宅（ %）、百城指数 -均价（元 /平方米）、 大中城市新建 商品住宅价格指数 -定基、大中城市 二手住宅 价格指数 -定基， 前五个 指标权重 均为 10%， 最后一个指标权重为 20%。 图表 8： 重点城市楼市景气度打分指标体系 分类 指标 权重 土地供给（ 30%） 住宅土地成交面积（万） 15% 住宅土地推出均价（元 /） 15% 楼市交易（ 70%） 成交 -住宅（万） 10% 出清周期 -住宅（月） 10% 销供比 -住宅（ %） 10% 百城指数 -均价（元 /平方米） 10% 大中城市新建商品住宅价格指数 -定基 10% 大中城市二手住宅价格指数 -定基 20% 资料来源：国盛证券研究所 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 北 京 上 海 深 圳 广 州 成 都 重 庆 杭 州 武 汉 西 安 天 津 苏 州 南 京 郑 州 长 沙 东 莞 沈 阳 青 岛 合 肥 佛 山 宁 波 昆 明 福 州 无 锡 厦 门 济 南 大 连 哈 尔 滨 温 州 石 家 庄 泉 州 南 宁 长 春 南 昌 贵 阳 金 华 常 州 惠 州 嘉 兴 南 通 徐 州 太 原 珠 海 中 山 保 定 兰 州 台 州 绍 兴 烟 台 廊 坊 成交 -商品房（万） 成交 -住宅（万） 二手房成交面积（万） 2021 年 05 月 26 日 P.11 请仔细阅读本报告末页声明 从城市楼市景气度来看，景气度较高的城市 （综合得分 8 分及以上）包括 广州、上海、 厦门 、杭州、 深圳、南京、宁波 ，得分分别为 8.73、 8.56、 8.33、 8.29、 8.15、 8.10、 8.02。 景气度较低的城市 （综合得分 4.5 及以下）包括 沈阳、兰州、贵阳、哈尔滨、保 定、长春、烟台 ，得分分别为 4.50、 4.38、 4.29、 4.19、 3.81、 3.77、 3.31。 49 个重点城市 楼市景气度分项 得分及综合得分情况如下表： 图表 9： 49 个重点城市 2020H2 楼市景气度得分及综合得分情况 城市 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 得分 广州 8.00 9.00 8.75 9.13 9.13 8.38 8.73 上海 7.63 8.88 8.50 8.75 9.50 8.13 8.56 厦门 8.00 9.00 8.25 8.50 8.50 7.75 8.33 杭州 8.13 8.75 8.13 8.00 8.75 8.00 8.29 深圳 7.75 7.88 8.25 9.00 7.75 8.25 8.15 南京 8.75 7.88 7.38 8.00 8.38 8.25 8.10 宁波 7.88 7.88 7.75 7.88 8.75 8.00 8.02 东莞 7.75 7.38 7.63 8.00 8.25 7.75 7.79 北京 7.63 7.38 6.88 7.00 8.00 7.50 7.40 佛山 7.13 6.88 7.50 7.63 7.63 7.38 7.35 苏州 8.00 6.75 6.75 6.75 7.50 6.50 7.04 武汉 6.50 6.38 6.50 7.75 7.13 7.38 6.94 温州 6.63 6.38 7.25 7.38 6.13 7.75 6.92 珠海 6.75 7.00 7.00 6.13 7.13 7.13 6.85 福州 6.38 7.75 6.38 7.38 6.13 5.75 6.63 合肥 6.63 6.25 5.13 7.25 7.13 7.13 6.58 无锡 6.00 8.00 7.13 6.25 6.25 5.88 6.58 南宁 6.00 6.63 6.25 6.38 6.63 5.63 6.25 中山 6.25 6.25 6.25 6.25 6.50 6.00 6.25 成都 6.13 6.75 6.00 6.13 6.88 5.50 6.23 天津 6.50 5.38 5.13 6.75 5.88 6.00 5.94 常州 5.88 6.00 6.50 6.13 5.38 5.38 5.88 惠州 5.75 5.75 5.13 6.75 5.75 5.88 5.83 台州 5.38 6.00 5.50 5.63 6.38 6.00 5.81 石家庄 5.88 6.50 4.88 5.88 6.00 5.63 5.79 绍兴 5.75 6.38 5.13 5.63 5.63 5.75 5.71 济南 5.50 5.50 5.63 5.50 5.50 5.88 5.58 青岛 5.13 6.88 4.88 5.00 5.63 5.88 5.56 金华 4.75 6.13 5.25 5.00 5.38 5.38 5.31 重庆 4.75 5.25 5.13 5.75 5.00 5.63 5.25 长沙 5.13 5.13 5.00 5.38 5.50 5.13 5.21 泉州 5.38 4.13 4.50 5.63 5.25 6.25 5.19 昆明 5.63 4.75 4.63 5.13 5.38 5.38 5.15 郑州 5.13 5.00 4.75 5.63 4.13 5.63 5.04 大连 4.63 5.13 6.00 4.00 5.38 5.13 5.04 南通 5.00 6.00 4.13 4.63 5.25 5.25 5.04 徐州 4.75 5.00 4.50 5.00 5.75 5.00 5.00 西安 4.38 4.63 4.75 4.38 5.75 5.88 4.96 嘉兴 4.63 4.88 4.75 4.88 5.25 4.50 4.81 2021 年 05 月 26 日 P.12 请仔细阅读本报告末页声明 廊坊 4.38 4.63 4.63 4.88 4.63 5.38 4.75 南昌 4.75 5.00 4.50 4.25 4.63 4.88 4.67 太原 5.00 5.25 4.25 4.38 4.75 4.38 4.67 沈阳 4.38 5.50 4.00 5.63 4.00 3.50 4.50 兰州 3.63 4.50 3.88 4.50 5.13 4.63 4.38 贵阳 3.50 4.13 4.00 4.50 4.88 4.75 4.29 哈尔滨 4.25 4.13 3.63 3.75 4.50 4.88 4.19 保定 4.00 4.25 3.75 3.88 3.50 3.50 3.81 长春 3.00 4.38 3.63 4.13 3.88 3.63 3.77 烟台 3.25 3.63 2.50 4.13 2.50 3.88 3.31 资料来源：中指数据库、国盛证券研究所 注：蓝色为一线城市，灰色为新一线城市，白色为二线城市 ；苏州、东莞、佛山、宁波、昆明、哈尔滨等城市个别指标缺失，根据同 能级城市均值进行补全 从重点城市楼市景气度综合得分的地理分布来看， 长三角城市群与珠三角城市群的景气 度普遍较高，西部和北方城市除成都、重庆、北京等少数城市外景气度均不高。 图表 10： 49 个重点城市综合得分地理分布 资料来源：中指数据库、国盛证券研究所 3 2020 年 Top50 房企新增土储布局情况 土储布局既是公司战略的体现，也是未来价值的关键创造资源。我们按照克而瑞 2020 年 2021 年 05 月 26 日 P.13 请仔细阅读本报告末页声明 全口径销售额排名选取前 50 房企，对其 2020 年新增土储占地面积所处的区域、城市布 局进行统计，在此基础上结合城市楼市景气度对房企土储布局进行打分。 3.1 集中布局华东、华南地区，新一线、一线城市成焦点 从新增土储的区域分布来看，各房企重点布局华东、华南地区。布局华东地区的房企最 多 ， Top50 房企中只有融侨集团一家没有在该区域有新增土储，滨江集团、仁恒置地的 新增土地储备均处于华东地区，祥生集团在该区新增土储占新增土储总面积的 97.28%， 世茂集团、中南置地、绿城中国、中梁控股、融信集团、远洋集团、金辉集团、弘阳地 产在该区的新增土储均到达新增土储的 50%以上。 华南地区是又一热点布局区域 ，龙光 集团、佳兆业、时代中国、越秀地产、融侨集团在该区域的新增土储均占新增总量的 50% 以上。 从新增土储的城市能级分布来看，新一线、 二 线城市成为布局的焦点。在一线城市， 多 数房企新增土储占比在 10%以下，在该区域布局较多的房企有奥园集团、华发股份、合 景泰富、首开股份、时代中国、越秀地产和仁恒置地。 在新一线城市， 多数房企新增土 储占比达到 20%以上，占比到达 50%的房企有融创中国、招商蛇口、龙湖集团、滨江集 团、禹洲集团、新希望集团和卓越集团。 在二线城市， 多数房企新增土储占比达到 30% 以上，占比到达 50%的房企有中南置地、祥生集团、新力集团、远洋集团。 从城市能级 分布情况综合来看， 一线、新一线与二线城市新增土储占到了大多数房企新增土储的 60% 以上。其中，华发股份、新希望地产、首开股份、时代中国、仁恒置地的土储 均 100%分 布于一线、新一线和二线城市；碧桂园、中骏集团在这些城市的新增土储占比较少，分 别仅占当年新增土储的 31.21%和 35.44%。 2021 年 05 月 26 日 P.14 请仔细阅读本报告末页声明 图表 11： Top50 房企新增土储面积区域与城市分布情况 资料来源：中指数据库、国盛证券研究所 3.2 Top50 房企新增土储布局打分 结合 2020 年下半年新一线、一线和二线城市楼市景气度打分，对 Top50 房企新增土 储质量进行打分 ，具体打分标准为：房企在某城市新增土储面积占新增总面积比重与城 市楼市景气度综合得分相乘，再对所有重点城市土储得分进行加和。如，假设碧桂园全 企业简称 华北 华东 华南 华中 西南 东北 西北 一线 新一 二线 一二线汇总 碧桂园 7 . 6 0 % 3 5 . 9 7 % 1 4 . 0 8 % 2 5 . 7 0 % 4 . 2 6 % 5 . 9 9 % 6 . 4 0 % 0 . 1 5 % 1 3 . 8 4 % 1 7 . 2 2 % 3 1 . 2 1 % 中国恒大 6 . 2 6 % 9 . 5 7 % 1 0 . 2 4 % 1 7 . 9 4 % 1 1 . 1 2 % 5 . 2 2 % 3 9 . 6 5 % 6 . 7 3 % 1 5 . 5 6 % 3 1 . 5 9 % 5 3 . 8 8 % 万科地产 1 4 . 0 8 % 3 6 . 9 4 % 1 4 . 4 0 % 1 1 . 0 1 % 8 . 2 6 % 9 . 4 9 % 5 . 8 3 % 4 . 6 9 % 3 0 . 9 3 % 4 0 . 9 0 % 7 6 . 5 1 % 融创中国 4 . 7 2 % 2 3 . 7 0 % 5 . 9 2 % 1 8 . 5 6 % 2 7 . 7 3 % 1 0 . 2 0 % 9 . 1 7 % 5 . 3 4 % 5 0 . 0 3 % 3 1 . 3 3 % 8 6 . 7 0 % 保利发展 1 1 . 9 5 % 1 2 . 1 9 % 3 3 . 1 9 % 1 8 . 6 9 % 7 . 8 7 % 1 3 . 0 9 % 3 . 0 1 % 4 . 5 3 % 3 2 . 5 2 % 3 1 . 9 4 % 6 8 . 9 9 % 中海地产 2 9 . 3 8 % 1 5 . 8 9 % 1 4 . 0 0 % 1 3 . 2 3 % 4 . 0 2 % 2 3 . 4 9 % 0 . 0 0 % 1 2 . 1 3 % 3 9 . 7 4 % 4 5 . 9 9 % 9 7 . 8 6 % 绿地控股 4 . 8 0 % 3 1 . 0 4 % 3 . 4 8 % 3 6 . 9 6 % 1 0 . 4 5 % 3 . 3 3 % 9 . 9 3 % 0 . 8 1 % 4 1 . 6 1 % 2 8 . 9 7 % 7 1 . 3 9 % 世茂集团 2 . 1 3 % 5 3 . 1 0 % 3 0 . 2 8 % 1 1 . 9 6 % 0 . 2 1 % 2 . 3 1 % 0 . 0 0 % 0 . 0 0 % 2 7 . 9 2 % 3 2 . 4 4 % 6 0 . 3 6 % 华润置地 1 0 . 1 2 % 3 1 . 7 5 % 1 7 . 1 4 % 1 1 . 7 9 % 7 . 2 3 % 1 7 . 5 5 % 4 . 4 2 % 1 2 . 6 7 % 3 9 . 8 6 % 3 3 . 3 8 % 8 5 . 9 2 % 招商蛇口 5 . 5 6 % 4 4 . 4 5 % 1 7 . 9 3 % 9 . 7 7 % 1 2 . 1 5 % 6 . 3 3 % 3 . 8 1 % 4 . 8 5 % 6 0 . 0 1 % 3 0 . 2 2 % 9 5 . 0 8 % 龙湖集团 9 . 0 2 % 2 8 . 9 5 % 1 4 . 3 3 % 7 . 8 8 % 1 6 . 3 3 % 1 6 . 0 3 % 7 . 4 6 % 2 . 4 4 % 5 3 . 8 9 % 3 5 . 0 5 % 9 1 . 3 8 % 新城控股 7 . 8 3 % 3 7 . 6 1 % 4 . 4 7 % 1 7 . 1 4 % 2 3 . 9 2 % 0 . 0 0 % 9 . 0 3 % 0 . 9 7 % 2 1 . 3 7 % 2 7 . 7 5 % 5 0 . 0 8 % 金地集团 1 4 . 3 0 % 3 5 . 2 2 % 9 . 0 2 % 5 . 0 7 % 8 . 2 7 % 2 4 . 9 2 % 3 . 2 1 % 8 . 0 3 % 2 9 . 7 0 % 3 9 . 8 4 % 7 7 . 5 7 % 旭辉集团 7 . 2 3 % 3 3 . 7 8 % 1 1 . 5 7 % 2 9 . 0 3 % 1 3 . 4 1 % 0 . 0 0 % 4 . 9 7 % 7 . 9 2 % 2 6 . 6 7 %