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CK Lau Managing Director | Valuation & Advisory Services | Asia +852 2822 0665 亚太物流新方向 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 多方法应对日益多样化的行业形势 夏思坚 执行董事 | 研究 | 亚洲 +852 2822 0511 刘振江 董事总经理 | 估价及咨询服务 | 亚洲 +852 2822 0665 2 高力雷达 LOGISTICS | ASIA PACIFIC | 15 OCTOBER 2020 建议 我们预计未来在五年亚太区 ， 用户对物流空间的 需求 ， 以及投资者和开发商对物流资产的需求 ， 都将保持强劲 。 由于不同市场存在较大差异 ， 亚太区物流市场的 参与者需要采用不同的策略： 由于 中国一线城市 需求强劲且供应有限 ， 租户 和业主可能不得不在 离核心区域较远的地方 寻 找空间和机会 。 日本 市场凸显出了供应不足的问题 。 由于现代 仓库可得性较低 ， 投资者和开发商可对旧存量 运用增值策略 。 拆除和改造 变得越来越常见 。 展望未来 ， 我们预计专门建造的大型冷库将会 临近港口和交通枢纽 ， 而改建的冷库则会选址 在更靠近城市的地方以便配送 。 用户和业主 在 这两类产品中都能找到机会 。 澳大利亚 虽然拥有充足的物流仓库存量 ， 但出 售意愿不高 ， 且空置率远低于其长期平均值 。 投资者应愿意 购买资产组合 ， 以实现规模效益 。 冷链是主要的新增长驱动力 新加坡 总存量的 10% 华西（成都） 总存量的 15% 澳大利亚 总存量的 3-5% 冷库存量较大的的物流集聚区包括： 洞察 物流是关键增长市场 纵观整个亚太地区，从实体到线上零售的长期转变一直在支撑着对物流空间的需求。新冠疫情大幅推高了电商销量，而 冷链产业的扩张以及新建基础设施应会进一步刺激需求。大多数投资者和开发商均已将物流仓库视作一种核心资产。 中华人民共和国特别行政区 亚太地区各物流市场的存量、规格和前景各不相同 在日本，旧仓库在总存量中占比超过 90%。 大东京和大大阪的人均仓储面积分别仅有 就人口而言，澳大利亚城市的物流设施供应 最为充足，人均甲级仓储面积 2.2-3.1平方米 0.4和 0.2平方米 现代仓库 平均层数 新加坡 5 vs 1 现代仓库 建筑面积 日本（小型现代集聚区）、大首尔、 菲律宾，以及中国和印度各个市场 香港 2-4 vs 10 年 日本 （小型现代集聚区） 印度 最大 100,000 vs 13,000 平方米 现代仓库 竣工年限 澳大利亚 /印度 3 大大阪 大东京 大东京（仓库总存量） 存量： 1,320万平方米 人均存量： 0.39平方米 大大阪（仓库总存量） 存量： 370万平方米 人均存量： 0.19平方米 现代物流仓储存量最充足：澳大利亚 现代物流仓储存量最不足：日本 悉尼（甲级仓库存量） 存量： 1,290万平方米 人均存量： 2.52平方米 墨尔本（甲级仓库存量） 存量： 1,400万平方米 人均存量： 3.05平方米 悉尼 墨尔本 备注：本报告中的所有数字单位为平方米，且从净建筑面积调整为了总建筑面积（如需）。 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 4 仓库建筑面积 （平方米） 竣工年限 （年） 0-5 6-10 超过 11 新 旧 层数 1层 2-5层 图例 新加坡和日本的小型现代仓库集聚区：仓库新且大 澳大利亚和印度：仓库更小，多为单层 日本 流山市 /柏市（大东京）和 茨木市（大大阪）集聚区 70,000-100,000 平方米 4 3-5 新加坡 11,000-100,000平方米 (平均 31,000平方米 ) 10 3.5% 0.7% 新加坡 456 0.80 1.88 11.7% 7% 5 31,100 5.0 5.5% 0.8% 流山市 /柏市（东京） 132 0.04 2.54 5.0% 9% 4 100,000 5.0 4.0% 1.3% 茨木市（大阪） 11 0.01 2.66 5.0% 53% 4-5 70,000 5.0 4.1% n/a 华北 749 0.20 1.29 10.6% 7% 1-2 19,500 1-10 5.2% 4.5% 华东 1,251 0.40 1.36 13.5% 11% 1-2 15,000 5.0 5.2% 2.7% 大深圳 530 0.18 1.39 3.4% 18% 1-6 15,000 4.1 5.3% 3.8% 大广州 404 0.15 1.15 11.9% 24% 2 24,000 5.0 5.3% 2.0% 卡拉巴（菲律宾） 91 0.10 0.89 5.5% 9% 1 n/a 3-5 6.5% 7.5% 大首尔 682 0.27 1.83 8.0% 26%* 3-4 15,000 3 5.3% 3.0% 悉尼 1,285 2.52 1.57 4.5% 4% 1 17,000 1-10 4.7% 2.4% 墨尔本 1,404 3.05 1.06 3.0% 5% 1 17,000 1-10 5.2% 2.0% 奥克兰机场 37 0.23 1.57 n/a 23% 1 5,400 n/a 5.3% 1.8% 孟买 1,244 0.97 0.61 10.7% 1% 1 8,300 6.0 9.3% n/a 班加罗尔 256 0.30 0.61 29.7% 3% 1 5,200 5.0 8.5% n/a 相对于最近总值，且假设所有规划的开发项目均在进行。 仅针对北京， 仅针对上海， 仅针对深圳， 仅针对广州。 英文原版报告租金以美元显示，本报告已按照原报告换算日期的汇率换算为人民币，下同。 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 10.0 5.0 5.0 10.0 10.0 10.0 5.0 7 人均甲级 仓库面积 （平方米） 人均仓库面积 * （平方米） 图例 甲级仓库存量 （万平方米） 仓库总存量 * （万平方米） * 仅针对选定的市场 优质物流地产存量充足 墨尔本、悉尼、布里斯班 孟买、新加坡 优质物流地产存量不足 大东京、大大阪 华中、菲律宾、香港 各市场存量 （万平方米，总建筑面积） 及人均面积 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 海得拉巴 133 印度 0.20 浦那 267 新加坡 456 0.80 0.04 香港 58 0.08 孟买 1,244 清奈 244 0.31 班加罗尔 256 0.30 0.46 日本 流山市 /柏市 132大东京总量 1,320 0.04 0.39 茨木市 11大大阪总量 368 0.01 0.19 2.15 墨尔本 1,404 布里斯班 515 悉尼 1,285 2.52 澳大利亚 新西兰 新西兰机场区域 63 奥克兰总量 103 0.39 0.64 0.97 大深圳 530 大广州 4040.18 0.15 珠江西 38 华南华北 749 0.20 华中 307 0.14 华西 1,019 0.18 0.40 华东 1,250 卡拉巴 91 北吕宋 8 0.03菲律宾 0.10 华西 华中 华东 华北 华南 0.02德里首都圈 48 大首尔 682 0.27 3.05 华东和澳大利亚有亚太区最大的现代物流仓库存量。 华东四城集聚区的甲级仓库总面积为 1,250万 平方米，悉尼和墨尔本分别有 1,290万和 1,400万平方米。孟买以 1,240万平方米紧跟其后。 澳大利亚东岸城市的物流地产供应非常充裕 。 人均甲级仓库面积可达 2.15-3.05平方米 。 亚洲供应最充足的地方是孟买和新加坡。 人均甲级面积分别为 0.97和 0.80平方米。 大东京虽然有超过 1,300万平方米的仓库总面积，但 甲级仓库存量仅占总量的 10%左右 ，并且集中 在千叶县的流山市 /柏市集聚区（ 132万平方米）。 靠近大阪的茨木市有 110,000平方米的甲级仓库面积，仅占该区仓库总存量的 3%左右。 大东京和大大阪区域的人均甲级仓库面积仅有 0.01-0.04平方米，人均仓库面积为 0.19-0.39平方米。 这一数字仍然很低。 8 图例 空置率 (%) =5% =5% 2020新增供应在现有存量 中所占比例 (%) 墨尔本 悉尼 日本小型现代仓库集聚区空置率较低，而且在大东京的流 山市 /柏市仓库集聚区，新增供应非常有限。在日本，投资 者可对旧存量 运用增值策略 。 拆除和改造 变得越来越常见。 新加坡是亚洲供应量最充足的物流市场之一，就总建筑面 积而言，其甲级仓库存量几乎是香港的八倍。这也解释了 为什么新加坡空置率达到了 11.7%，且五年平均年度租金 增幅仅 0.8%。 在华南，大深圳的空置率（ 3.4%）低于大广州或珠江西集 聚区。 2020年，这三个地区的新增供应较多，大深圳的新 增供应面积在占现有存量的 18%，这还是华南最低的数字。 大量新增供应 推高了大深圳未来五年的年平均租金增长 率 大深圳与大广州的增长率分别为 3.8%和 2.0%。 华西有较高的空置率（ 20.9%）， 2020年也有大量新增供 应（占现有存量的 16.0%）。因此，我们预测未来两年除 部分新增供应较大的子市场有可能性出现租金负增长，其 他区域租金则 较为稳定 。 如果规划中的未来开发项目都顺利入市，那么到 2020年底， 大首尔甲级仓库的总建面将会达到 860万平方米， 增长 26%。 孟买和德里首都圈空置率为 10-11%，而印度其它仓库集聚 区的 空置率高达 15-30%。 2020年，除德里首都圈以外，印 度所有市场的新增供应均较为温和。 尽管总体存量十分充足，澳大利亚物流地产市场的 空置率 却远低于长期平均值 ，为 3-6%。规划在 2020年入市的新增 供应也 较少 ，约占现有存量的 4-7%。随着时间的推移，应 可支撑起租金增长。 卡拉巴 北吕宋 菲律宾 澳大利亚 印度 各市场空置率和新增供应 海得拉巴 22.4% 7.0% 班加罗尔 29.7% 3.4% 清奈 14.7% 6.9% 浦那 21.8% 11.2% 孟买 10.7% 0.6% 德里 首都圈 10.0% 超过 25% 8.0% 超过 25%* 香港 6.2% 4.9% 14.0% 0% 5.5% 8.9% 新加坡 11.7% 7.4% 布里斯班 5.6% 7.4% 中国 华东华西 20.9% 16.2% 华中 华北 10.6% 7.4% 13.5% 11.1% 大深圳 大广州 华南 3.4% 18.0% 11.9% 24.3% 珠江西 22.4% 超过 25% 华北 华东 华中华西 华南 4.5% 4.3% 3.0% 5.3% 新西兰 奥克兰机场区域 5.1% 22.5% 首尔 日本 孟买 浦那 海得拉巴 清奈 班加罗尔 德里首都圈 流山市 /柏市 5.0% 9.3% 5.0% 超过 25% 茨木市 空置率低，新增供应量低 香港、流山市 /柏市（东京）、 卡拉巴集聚区（菲律宾）、 墨尔本、悉尼、布里斯班 空置率高，新增供应量高 大广州、珠江西、华西、浦那、 德里首都圈 15.7% 超过 25% 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 * 相对于最近总值，且假设所有规划的开发项目均在进行。 9 布里斯班 茨木市 成都 海得拉巴 北吕宋 华南 华东 新加坡 印度 悉尼 墨尔本 奥克兰 菲律宾 华北 印度 在海得拉巴集聚区 ，外环路连通了邦道和国道。班加罗尔集聚区 的物流枢纽也都位于主要的邦道或国道沿线，由外环路串联起来。 即将开通的外围环路将进一步提高这些枢纽的区域连通性。 通达性 除香港和新加坡这些城市市场 ， 距主要城区市场最近 的物流集聚区 为布里斯班 （ 15公里 ） 、 茨木市 （ 距大 阪市中心 15公里 ） 、 成都 （ 三分之二的存量距市中心 不到 15公里 ） 以及海得拉巴 （ 约 20公里 ） 。 距主要城区市场最远的物流集聚区 为北吕宋 （ 距马尼 拉大都会最近的商业区奎松城 74公里 ） 、 珠江西 （ 珠海 、 中山和江门距深圳及广州市中心 60-100公 里 ） ， 以及华东 （ 一些物流地点距离上海市中心最远 可达 60公里 ） 。 物流集聚区的优势和劣势 新加坡 大士港是全球最大的港口基建项目，竣工后将取代 上海成为最繁忙的港口。 物流集聚区 距主要城区市场 最远 （ 平均 60-75公里或更远） 物流集聚区 距主要城区市场 最近 （ 平均 15-20公里或更近） 澳大利亚 - 墨尔本 堵车正日益成为内环工业市场的一大问题， 所以新建项目集中分布在主要基建项目沿 线的西部子市场和北部子市场。总体而言， 土地更容易获得，因此墨尔本 2020年的新 增供应水平大于悉尼。 新西兰 - 奥克兰机场集聚区 近年来，由于水景隧道的建成，高速公路之间的连接得到了改善。当地的 道路建设持续进行中。奥克兰机场第二跑道即将开工建设，预计将于 2028 年底完工。 澳大利亚 - 悉尼 悉尼全城的公路四通八达，在 建基建项目预计可进一步提高 通行能力。不过悉尼土地非常 稀缺，可用于短期开发的土地 仅有 313公顷。 菲律宾 甲美地 -内湖高速公路和南吕宋高速公路项目将进一 步提升卡拉巴集聚区的优势，而克拉克机场的现代化 将支撑起北吕宋集聚区的发展。 绝佳位置尽享基建项目便利 短期： 新加坡、大深圳和大广州、海得拉巴、班加罗尔、菲律宾集聚区、 悉尼和墨尔本、奥克兰机场。 中期： 华西 位置偏远 北吕宋、华东、珠江西 （华南） 位置优越 布里斯班、茨木市（大阪）、 成都、海得拉巴 华北 京津廊区域有非常稠密的交通和物流网络。 华东 长三角地区的 GDP占全国 GDP的 24%。中国三大零 售巨头中有两家位于该地区。 华南 深中大桥预计会推动大深圳集聚区的增长，而正在扩 建的南沙港则会提升大广州集聚区的优势。 华西 随着时间的推移，从成都青白江国际铁路港、重庆 沙坪坝以及西安灞桥国际铁路港开往欧洲的列车载 货量不断攀升，预计会催生对物流空间的更大需求。 澳大利亚在建或在筹备 耗资 1,300亿澳元（约 6280亿元人民币）的交通项目 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 10 1.50 华东 5 1.5 1.95 华北 10 15 2.13 3 日本 千叶县 流山市 /柏市 10.00 4 5 茨木市 7.00 4-5 大首尔 4 1.50 4 新加坡 5 3.11 5 0.83 6 1 孟买 0.41 浦那 4 1 0.52 海得拉巴 5 1 0.52 班加罗尔 5 1 菲律宾 北吕宋 香港、新加坡、流山市 / 柏市和茨木市集聚区 最小且最低 印度（所有市场）、菲律宾、 澳大利亚、奥克兰机场 最新 北吕宋、珠江西、大首尔、 流山市 /柏市、华中、华西、 德里首都圈、浦那 最老 香港 0.61 清奈 6 1 德里首都圈 1.30 1 3 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 大深圳 11 最佳现代仓库规格 多层 配备月台、卸货平台及停车位 可应对 10-12米卡车 环保，应用绿色科技 人性化配套，为员工提供各类 便利设施 仓库可以有多少层 ? 部分决定仓库 层数的因素： 地价和可用面积 卡车司机的技术（让驾驶技术 更熟练的司机进行坡道操作） 仓库的自动化程度（可排除人 为因素） 华北： 大多数未来供应将为 多层（ 2-3 层） 华西： 大多数未来供应将为 多层（ 2-3 层） 这是由于政府对土地集约利用的要求。 华东： 坡道式仓库可应对 10米卡车 日本： 人性化配套 流山市 /柏市以及茨木市集聚区的大楼均配备休 息室或保育所，以及一整套员工便利设施。 印度： - 孟买和浦那集聚区 : 标准仓库包含消防栓、月台、卸货平台、办公楼以及停车位。 起重机、消防喷淋装置以及租户其它改建需求成本另计。 新西兰 ： 环境保护 现代建筑越来越注重绿星评级，融入了诸如太阳能板等技术。 新加坡 ：坡道式仓库应可应对 20-40英尺卡车 菲律宾： 配备 40英尺卡车停车位 单元内一般有带卸货平台的抬高的地面，以及 40英尺（约 12米） 卡车的停车位。 - 海得拉巴、班加罗尔和清奈集聚区 : 大多数甲级仓库都配备喷淋装置、消防栓、卸货平台以及充足 的卡车停车位。虽然较难获取甲级仓库，但很多有组织的仓库 运营商热衷于 发起建造甲级仓库项目 。 香港： 大型车辆驶入的 最大高度是 4.5米 * 不包括香港的老工业大楼 澳大利亚： 层高最高 澳大利亚平均层高 11-14米，为 亚太区最高。 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 各市场甲级仓库平均规格 (2) 12 浦那 孟买 海得拉巴 班加罗尔 清奈 广州 深圳 珠江西 香港 德里首都圈 图例 按总建面计算，净有效租金 （人民币 元 /平方米 /天） 各市场甲级仓库租金 香港再次作为特例，一些最老旧的建筑却有着亚太 区最高的物流租金（ 4.37元 /平方米 /天）。 亚太区其它地方的物流租金差异较大。租金最高的 是日本小型现代集聚区、韩国一些城市和新加坡， 单价在 1.88-2.66元 /平方米 /天 。 毫无疑问， 高品质、高建造标准且仓库存量有限 的 市场，租金最高。 租金最低的是菲律宾集聚区和印度（海得拉巴最便 宜），单价在 0.4-0.89元 /平方米 /天 。 大首尔的租金在 1.41-2.77元 /平方米 /天 。根据我们 估算，其加权平均净有效租金为 1.83元 /平方米 /天。 中国主要物流市场的加权平均租金范围为 0.85-1.39 元 /平方米 /天 。一些城市租金稍低，主要因为甲级 仓库较少。 澳大利亚物流租金最高的地方是悉尼（ 1.57元 /平方 米 /天 ），最便宜的是墨尔本（ 1.06元 /平方米 /天 ）。 租金最高 香港、日本的小型现代集聚区、一些韩国城市 以及新加坡 租金最低 华西（虽然拥有非甲级物流市场的城市租金更 低）、卡拉巴集聚区（菲律宾）、印度集聚区 （尤其是海得拉巴） 墨尔本 1.06 悉尼 1.57 布里斯班 1.29 千叶县 流山市 /柏市 2.54 茨木市 2.66 日本 香港 4.37 1.83 大首尔 华西 0.85 华东 1.36 华北 1.29 菲律宾 0.89 卡拉巴 0.47 布里斯班 墨尔本 悉尼 北吕宋 卡拉巴 茨木市 千叶县 流山市 /柏市 华南 1.39 大广州 1.15 珠江西 1.06 奥克兰机场区域 1.57 新加坡 1.88浦那 0.63 清奈 0.68 孟买 0.61 班加罗尔 0.61 海得拉巴 0.40 德里 首都圈 0.68 印度 华中 0.89 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 大深圳 北吕宋 澳大利亚 新西兰 13 冷链推动新增长（ 1） 新加坡： 根据我们的估算，冷链占甲级仓库总量的 10%，即，总建面约 457,000平方米。 冷库租金可以比干仓的 高 100-200%。 日本： 食品和制药行业冷链是当前物流业务增长 的主要推动力。由于上世纪 80年代所建造 的建筑老化，行业内正在进行大量的改造。 华北： 北京仓库集聚区的冷链仓库非常少，大多数物 流公司 租用甲级仓库并改建 为冷库。 华西： 成都将迎来新一波冷链需求，未来的需求 将来自食品生产商、超市和连锁餐饮。 华东： 和华北情况相仿，华东冷链仓库供应也非常有 限，租户经常需要改建仓库。此外，上海的环 保政策限制使用氟利昂（如制冷剂和气雾喷射 剂），这提高了冷链的总成本。因此，不少租 户 去周边城市租赁仓库 。 韩国： 由于施工成本高且比干仓技术要求更高，因此大 首尔的纯冷库供应较少。最近，大型物流综合体 的大量供应和生鲜食品配送市场的增长，使得兼 具干冷仓的混合型资产交易量大增。 行业增长的主要驱动力 在一些地区，网购生鲜的送货量同比增长了 100- 200%。 除生鲜外，制药业也需要冷链设施进行产品配送。 在某些市场（如新加坡），冷库租金可以比干仓得 高 100-200%。 如何投资冷链 展望未来，我们预计专门建造的大型冷库将会临近 港口和 交通枢纽， 而改建的冷库则会选址在更靠近 城市的地方以便配送。专门建造的冷库不可太小， 否则无法产生经济效益。相反，改建的仓库可以只 有 6,000平方米的大小。 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 14 印度： - 孟买集聚区 ：潘韦尔市场的托布赫 /塔罗加产业带正在吸引新的冷链 /生鲜企业。 - 浦那集聚区 ：拉加冈和恰坎市场虽然建了一些小型仓库，但 总体供应仍然不足 。 - 海得拉巴集聚区 ：梅德查尔和孔帕利子市场 供应充足 ，约有 55,000平方米冷库 可用。 - 清奈集聚区 ：同样 供应充足 ，约有 55,000平方米冷库。本来主要是为了服务出 口渔业，但受新冠疫情影响，电商企业对生鲜食品的配送需求不断增长。 澳大利亚： - 虽然存量未知，但我们估算每个集聚区的冷库占 仓库总存量的 3-5% 。 印度和澳大利亚的冷链 在印度，海得拉巴和清奈集聚区的冷链仓库供应充 足。浦那集聚区的供应特别短缺。 澳大利亚冷库占仓库总存量的 3-5%。这一领域的投 资较为活跃。 - 冷链在澳大利亚是一个快速扩张的行业。向 非弹性消费零售商品的需求转变正推动着冷 链业的增长。不少机构都在考虑进军该行业， 2020年有多宗大型收购案。 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 冷链推动新增长（ 2） 15 5.3 5.3 5.3 5.3 3.5 4.0 5.3 5.5 9.3 8.5 5.2 4.7 5.3 2.1 2.1 2.1 2.1 3.0 4.0 3.8 4.6 3.4 2.6 4.3 3.8 4.7 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 物流中心收益率（ %） 10年期国债收益率差（百分点） 年平均租金增长率 %（ 2019-2024年） % 收益率 广州 首尔北京 东京 悉尼新加坡 上海 墨尔本深圳 备注：新加坡物流设施一般土地保有年限较短，这一情况往往会推高收益率。例如，武林街最近完成的一宗交易收益率为 7.07%（交易前成本），土地租期剩余 22年。 2.7 4.5 3.8 2.0 0.7 1.3 3.0 0.8 2.0 2.4 1.8 -1.0 1.0 3.0 5.0 租金 增长率 % 香港 奥克兰孟买 班加罗尔 NA NA 亚太区物流 /工业地产城市市场： 收益率、收益率差、租金增长率 高力雷达 物流 | 亚太 | 2020年 10月 15日 价值高，增长稳，风险低 物流地产收益率高点为印度城市 市场的 8%，低点为香港的 3.5%。 不过，大多数市场的收益率都在 4.0-5.5%。 十年期国债收益率差高点为新加 坡和奥克兰的 4.6-4.7%，中国的 城市市场则以 2.1%-2.2%的收益率 差位于低点。 五年平均年租金增长率最高的是 北京、深圳、大首尔和华东，除 了新加坡和香港，所有市场均高 于每年 1.0%。 印度市场仓库资产的资本化率在 8-10%，略高于写字楼资产的收 益率范围。