2020年6月版中国商业房地产投资市场主题研究报告.pdf

knightfr ank . c om . cn 2020 年6月版 国际机构投资者仍然积极地寻求国内的写字楼、 物流地产和数据中心等物业产品的投资机会 中国商业房地产投资市场 主题研究报告 2 3 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 目 录 疫情对中国房地产市场的影响 中国内地投资市场 北京投资市场 上海投资市场 广州投资市场 深圳投资市场 总结及未来展望 01 02 03 04 05 06 07 04 09 17 23 29 35 41 4 5 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 01. 疫情对中国房地产市场的影响 全球经济增长预测 根据国际货币基金组织的报告，新冠病 毒疫情将严重影响全球所有地区的经 济增长。 预计2020年全球GDP增长将为-3% ， 经济衰退程度比2008-2009年金融危 机期间更为严重。 但是，报告预计中国在2020 年的经济 表现将好于发达经济体。 尽管 2020年中国的 GDP增长暂时不 明朗，但预计到了 2020年下半年，可 能会出现大幅反弹。 表一:GDP年度增长率 国家或地区 2201919 2020 2021 全球 2.9 -3.0 5.8 发达经济体 1.7 -6.1 4.5 美国 2.3 -5.9 4.7 欧盟 1.2 -7.5 4.7 德国 0.6 - 7.0 5.2 法国 1.3 - 7. 2 4.5 意大利 0.3 -9.1 4.8 西班牙 2.0 -8.0 4.3 日本 0.7 -5.2 3.0 英国 1.4 -6.5 4.0 加拿大 1.6 -6.2 4.2 其他发达经济体 1.7 -4.6 4.5 新兴及发展中经济体 3.7 -1.0 6.6 新兴及发展中的亚洲经济体 5.5 1.0 8.5 中国 6.1 1.2 9.2 印度 4.2 1.9 7.4 东盟五国 4.8 -0.6 7.8 新兴及发展中的欧洲经济体 2.1 -5.2 4.2 俄罗斯 1.3 -5.5 3.5 拉丁美洲和加勒比海区域 0.1 -5.2 3.4 巴西 1.1 -5.3 2.9 墨西哥 -0.1 -6.6 3.0 中东和中亚地区 1.2 -2.8 4.0 沙特阿拉伯 0.3 -2.3 2.9 非洲（撒哈拉以南） 3.1 -1.6 4.1 尼日利亚 2.2 -3.4 2.4 南非 0.2 -5.8 4.0 低收入发展中国家 5.1 0.4 5.6 来源:国际货币基金组织 -3% 预计 2020年 全球 GDP增长将为 6 7 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国经济指标 根据中国国家统计局的数据， 2020年 第一季度，受新冠病毒疫情爆发的影 响 ，中 国 GDP同比下降6.8% 。 第二产业增加值同比下降9.6% ，是 三 大产业中降幅最大的。 与此同时，在第三产业中，酒店业，餐 饮业和零售业受到了严重影响。然而， 电信、软件和IT行业却有两位数的增长 率。 表二:2020年第一季度GDP初步核算数据 绝对额 (亿元) 第一季度 比上年同期增长 (百分比) 第一季度 GDP 206,504 -6.8 第一产业 10,186 -3.2 第二产业 73,638 -9.6 第三产业 122,680 -5.2 农林牧渔业 10,708 -2.8 工业 64,642 -8.5 #制造业 53,852 -10.2 建筑业 9,378 -17.5 批发和零售业 18,750 -17.8 交通运输、仓储和邮政业 7,865 -14.0 住宿和餐饮业 2,821 -35.3 金融业 21,347 6.0 房地产业 15,268 -6.1 信息传输、软件和技术服务业 8,928 13.2 租赁和商务服务业 7,138 -9.4 其他服务业 39,660 -1.8 来源：中国国家统计局、统计年鉴 政府出台相关政策以支持和刺激 中国经济 政府已经出台了相关货币和财政政策 以支持和刺激经济。中央银行已经降低 了利率/存款准备金率。 税收减免、租金减免、财政补贴、融资 优惠等政策的实施，扶持严重受疫情影 响的企业渡过难关。 根据莱坊对部分开发商和租户的问卷 调查，大部分受访者认为他们的企业所 受访企业表示疫情对经营状况的影响程度 严重 12% 24% 26% 37% 1% 中等轻微较大没有 受访企业享受政府及金融机构提供的融资上的优惠政策 适当下调贷款利率，下降企业贷款融资成本否 增加信用贷款和中长期贷款 融资担保费的减免 融资补贴，贷款享受财政贴息 其他 79% 11% 4% 3% 1% 1% 1% 贷款展期或续贷 受访企业正在享受的政策优惠对您企业帮助大吗 43% 28% 16% 7% 6% 不大较大很大一般没有帮助 受访企业有信心能在政府政策帮助下度过难关吗 29% 17% 28% 26% 很有信心一般较有信心信心不足 享受的扶持政策对企业是有帮助的，他 们可以借助政府的扶持政策渡过难关。 来源：莱坊研究部 8 9 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 疫情对房地产市场的影响 受疫情的影响，一些公司在 CBD写字 楼市场的扩张和搬迁计划已经暂缓。 尽管如此，北京和上海的写字楼租赁 活动开始升温，但暂时没有出现大面 积成交活动的发生。在中国一线城 市，新租约的有效租金下降了 3-5%， 许多租户从业主方和地方政府得到了 1-2个月的租金减免和优惠。 与 CBD的写字楼相比，商务园区的租 赁情况相对稳定，这主要得益于TMT 类企业的业务仍然在稳定增长 。 中国正在通过“新基建”以抵御疫情 所产生的不利影响，并借“新基建” 在长期内促进中国经济的发展。包括 5G、人工智能、工业互联网、物联网和 大数据在内的新基建投资，正在推动 商务园区、科技园区和数据中心这几 类房地产项目的发展。 关于零售地产市场，疫情带动了电商 的发展，到目前为止，几乎所有的购 物中心都恢复了营业，消费状况也几 乎恢复到疫情爆发前的水平。 酒店业是受疫情影响最严重的行业 之一。我们看到酒店的业务收入大幅 下降，所有经营性指标都处于历史低 点，迄今也还没有出现复苏。尽管酒 店业正在经历衰退，但部分酒店转型 为长租公寓的机会，也正给酒店带来 新的发展方向。 疫情推动了网上购物的发展。因此， 对物流仓库空间以及数据中心的需求 正在激增。我们所访谈的大多数国际 机构投资者仍然积极地寻求写字楼、 物流仓库和数据中心的投资机会。 02. 中国内地投资市场 10 11 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 16.1% 同比 14亿 中国内地宏观经济数据回顾 总人口 (截止至 2019年末 ) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 104 4.0% 同比 人民币 206,504亿 6.8% 同比 全国生产总值 (2020年第一季度) 人民币 78,580亿 19.0% 同比 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 人民币 11,691 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 人民币 122,680亿 5.2% 同比 59.4% 第三产业增加值占 GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 3.9% 同比 人民币 21,960亿 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2020年第一季度) 人民币 19亿 42.5% 同比 人民币 32,380亿 进口额 (2020年第一季度) 出口额 (2020年第一季度) 7.7% 同比 0.7% 同比 人民币 33,363亿 11.4% 同比 中国内地大宗交易成交金额 在过去十年，中国内地房地产投资市 场大宗交易年度成交总额平均达到 2,060亿元人民币，在2015 、 2016和 2019年这三年间，年度成交总额都突 破了2,500亿元人民币。 而在2019年全年，中国内地房地产 市场大宗交易总金额接近2,780亿 元人民币，同比上升24.5% ，也是近 十年来年度成交总额最高的年份。在 2020年第一季度，内地房地产投资 市场大宗交易成交总额为708亿元人 民币。 成交金额 图一:中国内地房地产投资市场大宗交易成交金额 人民币(亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 1,000 2,000 1 582 2,048 1,601 1,857 2,684 2,450 2,598 2,231 2,779 708 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 3,000 2,082 中国内地大宗交易成交宗数 在过去十年，中国内地房地产投资市场 平均每年的大宗交易成交宗数为877 宗 ，在 2011、 2014、 2015和 2016年这 四年间平均每年的成交宗数超过了 1,000宗。 在 2019年全年，中国内地房地产市 场大宗交易宗数为726宗，同比下 降 11.8%，但每宗交易平均金额同比 大幅上升41.2% ，达 到 3.8亿元人民 币。 2020年第一季度，录得大宗交易 成交宗数为193 宗，平均成交金额为 3.7亿元人民币。 成交宗数 图二:中国内地房地产投资市场大宗交易成交宗数 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 500 1,000 1,500 1,387 769 902 1,182 1,413 1,022 571 726 193 823 655 中国内地大宗交易金额细分 写字楼在国内一直占房地产大宗交 易市场成交金额的最大份额，过去十 年的年度交易金额平均超过了1,050 亿元人民币，约占总成交金额的 47.5%。其次是商业，过去十年的年 度交易金额平均超过680亿元人民 币，约占总成交金额的31.7% 。 工业地产年度交易金额在最近三年有 所上升，从之前约100亿元人民币的 年交易金额大幅上升至超过 360亿元 人民币，所占总成交金额的比例也从 6.1%上升至15% 。 纵观2019年全年，写字楼成交金额 占全年中国内地年度大宗交易金额 的 50.9%，商业占31.6% ，工业地 产为11% ，酒店为6.5% 。而 在 2020 年第一季度，中国内地房地产投资 市场大宗交易录得写字楼、商业、工 业地产和酒店的交易金额占比分别 为： 57.9%、 27.1%、 10.9%和 4%。 写字楼 公寓酒店商业工业 图三:中国内地房地产投资市场大宗交易金额细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 人民币 (亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 1,000 1,500 2,000 500 2,500 3,000 来源：中国国家统计局 12 13 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国内地大宗交易数量细分 过去十年，商业的成交数量平均约占 中国内地市场大宗交易成交宗数的 42%，为最大份额。其次是写字楼，约占 33.3%，工业约占16.24% 。 回顾2019年全年，商业和写字楼的成交 宗数所占比例分别为41.8%和 34%，分 别同比上升17.7和 14.1个百分点。这两类 房地产资产所占总成交宗数比例的上 升，除了和这两类资产成交量的上升有 关外，也和工业地产资产的交易数量的 占比下降有关。近年来，更多投资者或 原业主以资产包形式转让资产，以至大 宗交易数量大幅下降。 在 2019年全年，工业地产的交易数量 占比约为17.3% ，同比大幅下跌约24.5 个百分点。 2020年第一季度，中国内地 房地产投资市场大宗交易有录得写字 楼、商业、工业地产和酒店的交易数量 占比分别为： 34.2%、 41.8%、 17.2%和 6.3%。 图四:中国内地房地产投资市场大宗交易数量细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 500 1,000 0 1,500 写字楼 公寓酒店商业工业 中国内地一线城市大宗交易成交金额 分布 将 2016和 2019年全年进行对比，北京 和广州在一线城市房地产大宗交易成 交金额所占的比例上升，上海和深圳占 比下跌。特别是北京，比例大幅上升， 改变了之前上海占据半壁江山以上份 额的情况。 广州北京 深圳上海 图五:一线城市2016年及2019年房地产大宗交易金额占比 注释：包含2016年和2019年，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2016 2019 31.7% 56.4% 9.6% 2.3% 42.6% 44.6% 8.4% 4.5% 中国内地大宗交易活动 表三:中国内地大宗交易活动 日期 2项目 城市 物业类型 买家 卖家 成交金额 人 民 币（ 亿 元 ） 2018年12月 上海港城市综合体 上海 写字楼、商业 凯德集团， 新加坡政府投资公司 上海国际港务集团 128.00 2019年4月 深圳华侨城大厦 （ 60%股权） 深圳 写字楼 中国人寿 深圳华侨城股份有限公司 120.00 2019年7月 绿地黄埔滨江 上海 商业 博枫资产管理公司 绿地集团 105.65 2019年3月 长泰广场 上海 写字楼、商业 黑石集团 长甲集团 100.27 2018年12月 三里屯盈科中心 北京 写字楼、商业、公寓 愿景明德 合众集团, 基汇资本 105.00 2019年2月 大钟寺中坤广场 北京 商业 字节跳动 北京中坤投资集团 90.00 2019年11 月 上海丰树商业城及怡丰城 上海 写 字 楼 、商 业 黑石集团 丰树投资集团 82.50 2020年2 月 LG双子座大厦 北京 写字楼 新加坡 RECO Changan Private Ltd LG控股 80.46 2019年12 月 华润前海大厦T2 栋 深圳 写字楼 中信保诚人寿 华润置地前海有限公司 80.00 2019年1 月 天津银河国际购物中心 天津 商业 华润置地 天津城市基础设施建设投 资集团有限公司 79.34 注释：本列表选取的大宗交易活动为过去 24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。交易金额以实际交易金额为准 数据来源： RCA、莱坊研究部 14 15 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国内地大宗交易买家细分 从投资金额看，中国内地房地产投资市 场的买家在过去以私人买家为主，但从 2013年开始，私人买家所占的比例开 始出现下降的趋势。 2019年全年，私人买家投资金额仅占 市场买家投资总额的39.4% ，较 2018 年有所下降。 而房地产信托/上市公司在过去十年所 占的比例有上升的趋势，在2019年全 年，房地产信托/上市公司的投资金额 占市场买家投资总额的40.8% 。 外资买家在过去十年所占的比例保持 一个稳定的状态，但在2019年全年外 资买家所占的投资金额比例为十年最 高 ，达 到 15.8%，这一变化主要与人民 币汇率较弱有关。 2020年第一季度，外资、私人和房地产 信托/上市公司买家的交易金额占中国 私人 外资机构房地产信托/上市公司 图六:中国内地房地产投资市场大宗交易买家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的买家 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 60.2% 11.0% 2.8% 25.9% 67.1% 10.0% 2.7% 20.2% 65.2% 11.8% 3.9% 19.1% 58.0% 12.8% 3.3% 26.0% 56.9% 9.8% 6.6% 26.7% 45.7% 11.7% 7.5% 35.1% 37.8% 14.2% 6.1% 41.9% 38.4% 11.7% 4.9% 45.0% 46.9% 14.0% 5.2% 33.9% 39.4% 15.8% 4.0% 40.8% 31.0% 29.2% 5.8% 33.9% 内地大宗交易投资市场的比例相近，机 构型买家最少。 中国内地大宗交易卖家细分 从出售成交金额看，中国内地房地产投 资市场在2010-2018年这8 年间，以私 人卖家和外资卖家为主。 但回顾2019年全年，外资卖家的成交金 额所占的总成交金额的比例为10年最 低，占比约15.4% ，大幅下跌26个百分 点，这一变化和人民币汇率的走弱有关。 2019年全年，私人卖家的出售成交金 额约占市场卖家出售成交总金额的 38.5%，房地产信托/上市公司所占的 比例为33% ，为过去十年所占的最大比 例。 机构型卖家的成交额在过去十年平均 每年所占总成交额的比例约为8% ，在 2019年全年所占比例为13.2% 。 2020年第一季度，外资卖家成交金额 占比最大，为48.2% ，房地产信托/上市 公司和私人卖家各占比25.9% 。 中国内地大宗交易主要卖家 表四:中国内地大宗交易活动 排名 2卖家 出售成交金额 人民币 (亿元) 出售项目数量 平均出售成交金额 人民币 (亿元) 1 海航集团 320 15 20 2 SOHO中国 220 14 20 3 云南城投集团 220 27 10 4 绿地集团 210 36 10 5 广州地铁集团 190 3 60 6 中国泛海控股集团 150 2 80 7 泰禾集团 130 23 10 8 上海国际港务(集团)股份有限公司 130 2 60 9 中国民生投资集团 120 1 120 10 合众集团 102 3 34 图七:中国内地房地产投资市场大宗交易卖家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的卖家 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 31.3% 10.4% 8.3% 50.0% 31.7% 31.7% 1.7% 35.0% 36.0% 10.1% 13.5% 40.4% 21% 15.2% 11.4% 52.4% 28.1% 24.7% 10.1% 37.1% 32.9% 14.3% 11.4% 41.4% 38.5% 33.0% 13.2% 15.4% 25.9% 25.9% 48.2% 私人 外资机构房地产信托/上市公司 38.4% 11.6% 1.2% 48.8% 45.7% 10.5% 10.5% 33.3% 37.7% 27.9% 34.4% 注释：本列表选取的大宗交易活动为过去 24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。交易金额以实际交易金额为准 数据来源： RCA、莱坊研究部 中国内地投资相关政策 表五:近期中国内地一线城市的房地产投资相关政策 城市 2近期房地产投资相关政策 北京 在2019年3月的十三届全国两会中，外商投资法为境外投资者在中国的投资提供了更加完善的市场条件。预计未来，境外投资者 将在大宗交易市场保持优势地位，起到活跃北京市场的作用。 2019年 8月 2日，北京市住建委发布了北京住房和城乡建设发展白皮书（2019），以稳地价稳房价稳预期为目标，坚决抑制 投资投机性购房需求。 上海 市政府办公厅印发上海市人民政府关于本市促进跨国公司地区总部发展的若干意见，并于2019年9月1日起开始正式实 施。其中，优化地区总部认定标准使得更多企业例如互联网、数字化等新兴领域轻资产企业可以符合地区总部认定，享受财 政补贴和税收减免等政策优惠。 2019年 8月 6日，国务院批准设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区，推出多项积极政策旨在形成国际业务、跨境金融 服务、前沿科技研发、跨境服务贸易等功能集聚，其中先行产业智能网联和新能源汽车在临港已形成产业集聚。 2019年 9月 12日，市府出台了关于进一步促进外商投资的26条具体措施，旨在在更广领域、更深层次吸引外商投资。其中，放 宽或取消金融机构外资股权比例限制将进一步扩大在证券、基金以及人寿保险等多个金融领域的对外开放。 广州 2019年 初 ， 广 州 市 2019年重点建设项目计划发布，在城市更新与土地储备项目方面，广州计划投入 313亿元推进52个项 目 ，涉 及 11个区。 金融政策整体宽松，但居民房贷、企业融资却没有明显放松，2019年5月以来房企的融资环境持续收紧，重点涉及信托、外 债、开发贷等多个领域。 16 17 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 城市 2近期房地产投资相关政策 深圳 2019年 8月 18日，中共中央、国务院发布关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见。根据意见，深圳未 来将被战略定位为竞争力、创新力、影响力卓著的全球标杆城市。 意见支持深圳实行更加开放便利境外人才引进和出入境管理制度，促进与港澳金融市场互联互通和金融（基金）产品互 认，在推进人民币国际化上先行先试，探索创新跨境金融监管。支持深圳试点深化外汇管理改革，高标准高质量建设自由贸 易试验区，推动更多国际组织和机构落户深圳。 2020年 2月 ， 深 圳 市 2020年重大项目计划发布，计划内容包含产业园、生产线、研发中心项目 122个 ；城 市 更 新 项 目 48 个 ；总 部 项 目 37个。 03. 北京投资市场 18 19 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 7.1% 同比 2,154万 北京宏观经济数据回顾 103.8 3.8% 同比 人民币 7,462亿 6.6% 同比 人民币 2,716亿 21.5% 同比 人民币 19,349 人民币 6,539亿 4.8% 同比 87.6% 4.8% 同比 6.4% 同比 4.3% 同比 人民币 5,029亿 8.4% 同比 人民币 1,224亿 4.4% 同比 北京大宗交易成交金额 在过去十年，北京房地产投资市场大宗 交易成交金额平均达到486亿元人民 币 。其 中 ，在 2019年成交总额超过850 亿元人民币。 2020年第一季度，录得大宗交易成交 金额为263亿元人民币。 成交金额 图八:北京房地产投资市场大宗交易成交金额 人民币(亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 200 400 600 800 740 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 613 291 414 434 494 573 313 398 855 263 1,000 北京大宗交易成交宗数 在过去十年，北京房地产投资市场平均 每年的大宗交易成交宗数为212宗 。在 2010和 2016年这两年间平均每年的 成交宗数超过了350宗。 2019年全年北京房地产市场大宗交易 宗数为116宗，低于过去十年里平均每 年的成交宗数，但每宗交易平均成交金 额同比大幅上升105.6%至 7. 4亿元人 民币。 2020年第一季度，录得大宗交易成交 宗数为33宗，平均每宗成交金额为8 亿 元人民币。 图九:北京房地产投资市场大宗交易成交宗数 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 200 400 600 347 142 185 257 323 355 75 116 33 111 396 成交宗数 北京大宗交易金额细分 写字楼的交易在北京几乎一直占房地 产大宗交易市场的最大份额，过去十 年平均年交易金额超过北京房地产大 宗交易的一半，平均约占 50.3%。其 次 是商业，过去十年平均约占北京房地产 大宗交易的35.4% 。除了写字楼和商 业外，酒店类排第三，但平均占比低于 10%。工业及公寓类平均占比则低于 5%。 2019年全年，写字楼的大宗交易成 交金额占比约 56.7%，商业占比约 32.2%，其余类型房地产资产占比约 为 11%。而 在 2020年第一季度，北京 大宗交易市场上，仅有写字楼和商业 录得成交，成交金额分别占比87.7%和 12.3%。 图十:北京房地产投资市场大宗交易金额细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 人民币(亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 400 600 200 800 1,000 写字楼 公寓酒店商业工业 总人口 (截止至 2019年末 ) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 地区生产总值 (2020年第一季度) 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 第三产业增加值占 GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2019年全年) 进口额 (2020年第一季度) 出口额 (2020年第一季度) 来源：官方数据 20 21 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 北京大宗交易宗数细分 2016年以后，更多投资者或原业主以 资产包形式转让北京房地产资产，以 至写字楼、商业工业酒店及公寓这 五类房地产资产的大宗交易数量大幅 下降，但各类资产的成交比例没有大 幅度波动。 2019年全年，写字楼占北京房地产 大宗交易成交宗数的47.4% ，商 业 占 43.1%，酒店和公寓占比各低于 10%。 2020年第一季度，写字楼的 成交宗数占总成交宗数的66.7% ， 商业为33.3% 。 图十一:北京房地产投资市场大宗交易宗数细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 200 100 300 0 500 400 写字楼 公寓酒店商业工业 北京大宗交易金额细分 表六:北京大宗交易活动 日期 22项目 物业类型 买家 卖家 成交金额 人 民 币（ 亿 元 ） 2018年12月 三里屯盈科中心 写字楼、商业、公寓 愿景明德 合众集团, 基汇资本 105.00 2019年2月 北京中坤广场 商业 字节跳动 中坤投资集团 90.00 2020年2月 LG 双子座大厦 写字楼 新加坡 RECO Changan Private Ltd LG控股 80.46 2019年3月 鼎好电子大厦 写字楼 合众集团, 颢腾投资, 凯雷集团, 中东家族财富基金 鼎固控股 75.09 2019年10月 北京中关村时代购物广场 商业 光大安石 光耀东方 68.00 2019年10月 北京融新科技中心 （ 85%股权） 写字楼、商业 安 联 集 团 、首 峰 亚 洲 东久中国 66.00 2019年8 月 盘古大观 写字楼 北京金隅集团 北京盘古氏投资有 限公司 51.87 2018年12 月 东方文化艺术中心北楼 写字楼 AEW集团, 弘毅投资 合生创展 40.50 北京大宗交易买家细分 从投资金额看，北京房地产投资市场的 买家在过去以房地产信托/上市公司和 私人投资者为主，但从2012年开始，房 地产信托/上市公司所占的比例总体逐 步上升。 2019年全年，房地产信托/上市 公司的投资金额占市场买家总投资金 额的32.6% ，私人买家仅占19.6% 。 外资买家在2019年所占的北京买家比 例达到了过去十年的最高点，莱坊推测 这一变化是受到人民币汇率走弱的推 动。 从成交金额看， 2020年第一季度，外 资买家为最主要的买家，成交金额占比 55.2%，房地产信托/上市公司、私人买 家及机构型投资人则各占比29% 、 12% 和 3.7%。 图十二:北京房地产投资市场大宗交易买家细分 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的买家 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 私人 外资机构房地产信托/上市公司 15.6% 14.6% 35.4% 7.7% 17.9% 26.9% 47.5% 14.6% 3.6% 30.0% 47.3% 6.0% 6.0% 40.7% 51.8% 34.4% 34.1% 10.7% 3.9% 51.3% 52.6% 13.5% 15.4% 18.5% 8.5% 20.8% 50.3% 20.4% 16.5% 11.7% 56.6% 15.2% 22.6% 44.3% 9.1% 24.1% 19.6% 32.6% 13.5% 34.3% 12.0% 29.0% 3.7% 55.2% 日期 22项目 物业类型 买家 卖家 成交金额 人 民 币（ 亿 元 ） 2018年 6月 新光大安石 写字楼 中国邮政储蓄银行 光大安石 40.00 2019年 3月 聚杰金融大厦 写字楼 丰树投资 工银国际控股有限公司 34.00 注释：本列表选取的大宗交易活动为过去 24个月发生的交易活动，并以成交金额进行排序。交易金额以实际交易金额为准 数据来源： RCA、莱坊研究部 22 23 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 北京大宗交易卖家细分 从出售成交金额看，在2010-2013 年 这四年间，北京房地产投资市场的卖家 以私人卖家为主； 2014-2016年这三年 间，以外资卖家为主；而在2017-2019 这三年间，卖家细分比例持续变化。 回顾2019 年全年，房地产信托/上市公 司所占的比例为 33.5%，同比大幅上升 29.8个百分点；私人卖家成交金额约 占市场卖家总成交金额的39.1% ，同 比 上升16.1 个百分点。 外资卖家的出售成交金额在2019年 全年所占的年度市场卖家出售成交总 金额的比例为22.2% ，同比大幅下跌 29.4个百分点。机构型卖家在2019年 全年占比约为5.2% ，同比下降16.5 个 百分点。 2020年第一季度，房地产信托/上市公 司的出售项目金额占出售交易总额的 50%，其余出售成交金额来自于外资 和私人卖家，各占比为49.3%和 0.7%。 图十二:北京房地产投资市场大宗交易卖家细分 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 私人 外资机构房地产信托/上市公司 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据，不包含RCA中其他类型的卖家 来源：RCA, 莱坊研究部 61.7% 31.9% 2.7% 3.7% 46.7% 18.5% 28.2% 6.6% 55.4% 12.9% 31.8% 55.6% 15.2% 12.1% 17.2% 26.4% 50.0% 23.6% 25.8% 56.7% 6.7% 10.8% 24.8% 49.0% 3.5% 22.7% 11.8% 18.1% 13.4% 56.7% 23.0% 51.6% 21.7% 3.7% 39.1% 22.2% 5.2% 33.5% 0.7% 49.3% 50.0% 04. 上海投资市场 24 25 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 中国商业房地产投资市场主题研究报告（ 2020年 6月版） 上海大宗交易成交金额 上海宏观经济数据回顾 房地产投资 (2020年第一季度) 实际利用外商直接投资金额 (2020年第一季度) 进口额 (2020年第一季度) 出口额 (2020年第一季度) 人均可支配收入(城镇) (2020年第一季度) 第三产业增加值 (2020年第一季度) 第三产业增加值占 GDP比重 (2020年第一季度) 固定资产投资额累计增长 (2020年第一季度) 总人口 (截止至 2019年末 ) 居民消费价格指数 (2020年第一季度) 地区生产总值 (2020年第一季度) 社会消费品零售总额 (2020年第一季度) 9.3% 同比 2,428万 103.4 3.4% yoy 人民币 7, 856亿 6.7% 同比 人民币 3,060亿 20.4% 同比 人民币 20,646 人民币 6,096亿 2.7%同比 77.5% 4.9% 同比 8.2% 同比 4.5% 同比 人民币 4,637亿 1.7% 同比 人民币 2,923亿 7.3% 同比 在过去十年，上海房地产投资市场大宗 交易成交总额平均达到730亿元人民 币，在中国四个一线城市中位居第一。 在 2015-2017年这三年间，年度成交总 额更是突破了1,000亿元人民币。 回顾2019年全年，上海房地产市场大 宗交易总金额为900亿元人民币，同比 上升18.6% 。 2020年第一季度，录得大 宗交易成交金额为240 亿元人民币。 成交金额 图十四:上海房地产投资市场大宗交易金额细分 人民币(亿元) 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 0 500 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 735 456 652 717 1,095 1,013 1,017 759 900 242 1,500 1,000 449 在过去十年，上海房地产投资市场平 均每年的大宗交易成交宗数为172 宗 ，而 2019年大宗交易宗数为138 宗，同比下跌9.2% 。但 是 ， 2019年全 年每宗交易平均交易金额同比上升 30.6%至 6.5亿元人民币。 2020年第一季度，录得大宗交易成 交宗数为44宗，平均每宗交易金额为 5.5亿元人民币。 图十五:上海房地产投资市场大宗交易成交宗数 注释：包含2010年-2020年第一季度，250万美元或以上的投资成交数据 来源：RCA, 莱坊研究部 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018 2019 Q1 20202016 72 0 100 200 400 300 310 184 206 207 279 162 147 152 138 44 成交宗数 上海大宗交易金额细分 写字楼的成交金额一直占