2018-2019年联合办公市场研究报告.pptx

,2018-2019年联合办公市场研究报告,数据看联合办公市场供求数据看未来趋势,受城市综合实力及可进入程度来讲，北京、上海联合办公较其他两城市更为活跃换租成本低、租期不稳定、客群的属性决定了较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大,一线城市供求成交、存量与新增,2499,16198,16%,0%,2889 10%,20%,20000150001000050000,北京重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,9591,0%,5%,1484 1137 10%,15%,11% 20%,30%25%,35%,120001000080006000400020000,待租成交成交率深圳重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租,成交,成交率,516,4725,730,0%,5%,10%,15%15%,20%,6000500040003000200010000,新增,待租,成交,成交率,2565,16359,7%,0%,11835%,10%,15%,25%20%,30%20000150001000050000,上海重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租成交成交率广州重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,一线城市租金,11.2,17.9,10.5,0.0,5.0,10.0,15.0,20.0,北京,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,12.7,20.0,9.6,25.020.015.010.05.00.0,上海,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,9.0,4.7,0.0,12.010.08.06.04.02.0,深圳,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,5.1,11.0,5.2,8.06.04.02.00.0,10.07.9,14.012.0,广州,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,传统办公与联合办公的开放办公室、独立办公室租金对比联合办公价值实现能力超出传统办公，本季度受经济形式影响，有一定下滑，整体仍高出传统办公,传统办公与联合办公热力对比北京，集中于CBD及周边、中关村、上地、望京 相较于传统办公，联合办公有向政策、商圈创新程度倾斜的趋势,一线城市供求分布热力图,北京 传统办公分布热力图,北京 联合办公分布热力图,开放式工位，CBD、望京商圈价格较高（ 2000元/个以上），其余商圈主要集中于1000-2000元/个 独立办公，价格实现较高，2000元/个以上基本占据各商圈50%以上,成交细化分析北京,30%,28%,北京各商圈开放式办公成交占比,北京 中关村北京 CBD北京 望京北京 燕莎北京 CBD周边,0%,中关村,CBD周边,北京开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,CBD1000-2000,望京2000-3000,燕莎3000-50005000以上,0%,20%,40%,60%,80%,100%,中关村,CBD周边,北京独立办公 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,CBD1000-2000,望京2000-3000,3000-5000,燕莎5000以上,北京各商圈独立办公 成交占比15%24%9%12%40%,北京 中关村北京 CBD北京 望京北京 燕莎北京 CBD周边,一线城市供求分布热力图,上海 传统办公分布热力图,上海 联合办公分布热力图,&,传统办公与联合办公热力对比上海集中于老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈,成交细化分析上海,0%,40%20%,60%,80%,100%,南京西路,徐家汇,上海开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,陆家嘴1000-20002000-3000,老黄浦3000-50005000以上,21%,23%,43%,上海开放式工位各商圈开放式工位成交占比13%,上海 南京西路上海 陆家嘴上海 老黄浦上海 徐家汇,0%,20%,40%,60%,80%,100%,南京西路,徐家汇,上海独立办公 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,陆家嘴1000-2000,2000-3000,老黄浦3000-5000,5000以上,24%,19%,25%,32%,上海独立办公各商圈成交占比,上海 南京西路上海 陆家嘴上海 老黄浦上海 徐家汇,各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大南京西路、老黄埔商圈价格较低陆家嘴（雷格斯、Wework、米域）、徐家汇（氪空间、雷格斯、Distrii办伴）商圈价格较高,传统办公与联合办公热力对比深圳集中于南山中心区、南山科技园、福田CBD、宝安中心区等传统商圈,一线城市供求分布热力图,深圳 传统办公分布热力图,深圳 联合办公分布热力图,成交细化分析深圳,0%,40%20%,60%,80%,100%,南山中心区,宝安中心区,深圳开放式工位 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,南山科技园1000-20002000-3000,福田CBD3000-50005000以上,21%,55%,5%,19%,深圳各商圈开放式办公 成交占比,深圳 南山中心区深圳 南山科技园深圳 福田CBD深圳 宝安中心区,0%,20%,40%,60%,80%,100%,南山中心区,宝安中心区,深圳独立工位 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,南山科技园1000-2000,2000-3000,福田CBD 3000-5000,5000以上,深圳各商圈独立办公 成交占比21%45%8%26%,深圳 南山中心区深圳 南山科技园深圳 福田CBD深圳 宝安中心区,福田CBD商圈价格稍高，其余商圈开放式和独立办公2000元以下占比80%以上,传统办公与联合办公热力对比广州与传统办公分布趋同，集中于珠江新城、越秀、天河北、琶洲等商圈,一线城市供求分布热力图,广州 传统办公分布热力图,广州 联合办公分布热力图,成交细化分析广州,0%,20%,40%,60%,80%,100%,珠江新城,琶洲,广州的联合办公价格为一线城市最低，2000元以下占比80%以上琶洲等新商圈，1000以下占比较大（开放式100%，独立式64%）广州开放式办公 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,天河北1000-20002000-3000,越秀3000-50005000以上,66%,4%,广州各商圈开放式办公 成交占比3%27%,广州 珠江新城广州 天河北广州 越秀广州 琶洲,0%,40%20%,60%,80%,100%,珠江新城,琶洲,广州独立办公 成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,天河北1000-2000,2000-3000,越秀3000-5000,5000以上,24%,广州各商圈独立办公 成交占比5%31%40%,广州 珠江新城广州 天河北广州 越秀广州 琶洲,需求行业与一线城市传统办公需求趋同，IT、服务业、贸易、文化传媒、金融占比较高2-6元占比较高，按照7.6平出桌率计算，为450-1400元/个/月， 占比55%,需求细化分析行业、价格分析,0,200,400,600,800,1000,0-2,24,一线城市 联合办公需求 行业 价格段交叉分析,4668房地产|建筑业金融业农|林|牧|渔文化|传媒|娱乐|体育,81010以上服务业贸易|批发|零售|租赁业 商业服务文体教育|工艺美术,IT|通信|电子|互联网 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保生产|加工|制造 政府|非盈利机构,50%,51%,40%,52%,10%,10%,12%,9%,9%,14%,17%,19%,14%,8%,10%,7%,0%,20%,40%,60%,80%,100%,北京,广州,上海,深圳,一线城市 联合办公需求 行业分析,房地产|建筑业金融业农|林|牧|渔文化|传媒|娱乐|体育,服务业贸易|批发|零售|租赁业 商业服务文体教育|工艺美术,IT|通信|电子|互联网 交通|运输|物流|仓储 能源|矿产|环保生产|加工|制造 政府|非盈利机构,100平以下占比94%，按照7.6平出桌率，需求的工位数量为，13个以下,需求细化分析面积,91%,94%,93%,96%,7%,5%,6%,3%,100%95%90%85%80%75%70%65%60%55%50%,深圳,一线城市 联合办公需求 行业分析,北京0-100,上海100-300,300-500,广州500-1000,1000以上,0-100 ,94%,100-300, 5%,客户认知与接纳程度,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,Jan-17 Feb-17 Mar-17 Apr-17 May-17 Jun-17 Jul-17 Aug-17 Sep-17 Oct-17 Nov-17 Dec-17 Jan-18 Feb-18 Mar-18 Apr-18 May-18 Jun-18,Jul-18 Aug-18 Sep-18 Oct-18 Nov-18,自2017年以来，企业对于联合办公的认知和接纳程度持续提高选址过程中，接受联合办公的客户占比,好租观点：,较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大联合办公价值实现能力超出传统办公相较于传统办公，联合办公有持续向政策、商圈创新程度倾斜的趋势各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大，大部分集中于2000元以下客户接纳程度持续提升，但依然以中小型客户为主，集中于13个工位以下,数据看联合办公市场供求数据看未来趋势,趋势一：,共享经济叠加创业浪潮，拉动联合办公规模激增,一线城市联合办公规模连续高速增长，截至2018年10月，运营面积394万平，运营工位52万个 共享经济、双创大潮、年轻一代的理念等趋势，拉动联合办公持续快速增长,一线城市联合办公规模,52,0,10,20,30,40,50,60,2016年,2017年,2018年,一线城市联合办公 总工位数（万个）,394,0,50,100,150,200,250,300,350,400,450,2016年,2017年,2018年,一线城市联合办公 总面积（万平方米）,目前占比约2%，未来增长空间是否依然有10倍甚至更多？,联合办公规模的发展,未来预期，20%？约2%,联合办公类,未来预期,办公总量,趋势二：,品牌有序扩张，网点选址向核心商圈、优质物业集中,近年，随着市场不断成熟，全国联合办公扩张力度趋缓受到资源稀缺的限制，一线城市联合办公品牌扩张比较稳定，其中上海市品牌进驻数量最多的城市,联合办公品牌及网点规模,1092,1832,4.2%,5.4%,0.0%,10.0%,20.0%,30.0%,40.0%,50.0%,60.0%,2000180016001400120010008006004002000,2016-102016-112016-122017-012017-022017-032017-042017-052017-062017-072017-082017-092017-102017-112017-122018-012018-022018-032018-042018-052018-062018-072018-082018-092018-10,全国 联合办公品牌、网点累计数量及增速,累计品牌数,累计网点数,品牌环比增长,网点环比增长,269,412,79,440,667,137,271235,0,100,200,300,400,500,600,700,800,北京,深圳,一线城市品牌、网点数量及同比,上海广州品牌数网点数,网点所在商圈集中度,上海 老黄,浦, 16%,上海 陆家 嘴, 13%,上海 南京 西路, 20%,上海联合办公 商圈集中度上海 徐家 汇, 11%,北京 CBD 26%,北京 CBD周边 11%,北京 望京10%,北京 中关村18%,北京联合办公 商圈集中度,广州 天河 北, 24%,广州 天河 东, 9%,广州 越秀, 25%,广州 珠江 新城,33%,广州联合办公 商圈集中度,中心区, 12%,深圳 福田 CBD, 11%,深圳 龙岗, 10%,深圳 南山 科技园, 24%,深圳 南山 中心区, 22%,深圳联合办公 商圈集中度深圳 宝安,一线城市，联合办公网点多聚集于传统核心商圈，在北京、深圳有向政策及创新程度高的商圈集中的趋势,因为成本控制和行业特点，联合办公最初的地点选择主要以产业园区或周边地带的写字楼为主随着市场认可度提升、价值实现能力增强、品牌进一步细分，已有向优质物业布局的趋势,网点附属的楼盘等级、类型,50%,17%,5%7%,4%8%,8%,联合办公网点附属楼盘类型,写字楼产业园商务中心住宅商住商业工业园其他,18%,8%,73%,甲级写字楼乙级写字楼丙级写字楼其他,趋势三：,市场集中度显现，运营趋于成熟，空间规模化运营效率逐步提高,TOP品牌集中度,绝大多数的品牌，网点数小于10个。长尾效应？二八法则？马太效应？,706050403020100,80,top500品牌网点数分布,TOP品牌运营面积集中度,TOP 10,TOP 20,TOP 50,TOP 100,市场发展更加稳健，运营面积向TOP企业集中， TOP20运营面积占比49%，TOP100运营面积占比75%,趋势四：,行业加速整合，仍处于成长阶段,联合办公品牌撤点情况,2018年1月至今，联合办公品牌减少40家竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年，自然的优胜劣汰有益于市场长期健康发展,20%,10%,32%,10%,28%,北京非一线广州上海深圳,3%,83%,15%,被收购不做改传统出租,全国 联合办公品牌 撤点原因,全国 联合办公品牌 撤点城市分布,满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40%受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高,品牌空置情况,0.0%,20.0%,40.0%,60.0%,80.0%,100.0%,无房源供应的品牌占比,有房源供应的品牌占比,2017.52018.10 全国 联合办公品牌空置情况,2017.52018.10 品牌 联合办公 空置率情况,0%,20%,40%,60%,80%,100%,0-10%,10%-20%,20%-30%,30%-50%50%以上,联合办公企业 地产公司,联合办公企业 互联网企业,联合办公企业 联合办公企业,联合办公企业创业平台,联合办公企业办公服务提供方,2018年3月 优客工场万科2017年11月 优客工场新世界地产2017年10月 优客工场招商蛇口2017年4月 优客工场中房地产2015年8月 优客工场阳光股份2017年10月 纳什空间碧桂园2018年1月 WE+酷窝绿地集团2017年6月 WE+酷窝碧桂园2016年11月 梦想加龙湖地产2016年11月 WeWork远洋集团2018年1月 方糖小镇碧桂园2016年9月 P2北京国华置业2015年9月 P2虹桥万科中心2017年7月 无界空间朗基集团2016年8月 思微华润集团,2018年8月 ThinkPad X 优客工场2018年6月 优客工场阿里巴巴2017年11月 优客工场青芒盒子2017年4月 优客工场场景实验室2018年2月 纳什空间好租网2017年5月 方糖小镇喔耶2018年6月 SOHO3Q京东2017年8月 岛里雨本2017年10月 无界空间京津电商园2018年3月 创客邦网易,2018年6月 优客工场方糖小镇2016年3月 纳什空间氪空间2017年2月 梦想加腾讯众创空间2018年5月 Distrii办伴J HUB空间2016年5月 P2氪空间2016年6月 科技寺WeWork2016年2月 科技寺无界空间,2018年7月 优客工场猎豹旗下 猎户星座2016年8月 纳什空间企办2018年6月 WE+酷窝佳能2017年9月 梦想加富士施乐2018年3月 Distrii办伴首信联创2018年1月 Distrii办伴Maxhub、360、帆软、知微2018年3月 SOHO3Q猎豹2017年4月 SOHO3Q微软2017年10月 无界空间艺术银行2018年5月 米域湾流国际2017年9月 桔子空间法驴2018年5月 创客邦供应商,2016年7月 优客工场北大创业 众筹2015年6月 优客工场共青团天 津市委员会2017年12月 WE+酷窝北京工商大学创新创业研究中心2018年1月 氪空间Magma基金2017年3月 方糖小镇创新工场2017年9月 P2城开2017年8月 创客邦京邦主,品牌跨界合作情况,跨界合作不断增加，除了资源整合，也是在探索新的会员价值输出和盈利点,表：2015-2018年10月 典型联合办公企业合作情况数据来源于企业和网络公开数据）,品牌收并购情况,收并购趋势加剧，仅优客工场2018年就进行了6次收并购动作未来规模和体系化优势将成为行业龙头的竞争壁垒，可以预测未来一两年，资源整合仍是联合办公行业的趋势,表：联合办公企业收并购及战略合作情况（数据来源于企业和网络公开数据）,图：截止2018年联合办公行业企业融资情况（数据来源于企业和网络公开数据）,大部分企业未到 C 轮，市场格局尚未有定论但资本近年趋于冷静，2018年仅8家获得融资，且集中于头部企业，聚集性愈发显现,TOP品牌融资轮数,TOP企业跟踪,数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心,2018年,*综合运营面积、网点数量、出租率、品牌影响力、融 资能力、城市布局等多个维度权重综合排名,联合办公企业综合实力TOP 10,2017 2018年集群发展，加快协作、并购,2016年蓬勃发展年,联合办公元年,2015年,2018年：扩张带来的资金压力创业活动的复杂化 服务需求的个性化,集中资源、资本都向寡头企业倾斜规模化对运营效率的提升毋庸置疑，并购和整合将持续大量出现,多元参与者不同优势、客户需求多元化根据自身优势、细分市场提供个性化、专业化服务，打造竞争壁垒,谢谢观看,