千帆竞渡：中关村办公市场格局研究报告.pdf

研究报告中关村办公市场格局研究报告2020年 12月 仲量联行研究部千帆竞渡2总览：大中关村区域全景详述：中关村的“内循环”机制结语：限制因素与解决方案030716中关村 办公市场格局研究报告 仲量联行目录大中关村区域全景总览 仲量联行 4大中关村区域的多元化概念大中关村区域全景及层级示意二环路三环路四环路五环路大中关村区域北清路上地中关村资料来源：仲量联行研究部400+1,500+万大中关村区域各类办公物业共计各类办公面积总体量达1/3 为达到基本办公标准的甲乙级办公楼和但是，仅平方米。产业园区，其它物业和办公面积并不有效作用于市场。栋。15%在这 1/3中，甲级办公楼占比仅为 。13中关村子市场甲级办公楼租金高居全世界第 位。“ 中关村 ” 的概念分为很多类 ， 涵盖多种不同的地域划分 、 国家级政策体系 、 跨行政区产业园区和 IT产业氛围圈等等 。 因此 ， 在讨论这一概念时 ， 我们需要对其不同内涵做出明确的理解和区分 。本报告所关注的 “ 大中关村 ” 是中关村及周边地区的地域范围概念 ，如图所示基本分为四个层级 ， 即核心中关村区域 （ 包括我们常说的中关村 办公市场格局研究报告中关村西区 ） 、 其周边区域 、 上地产业园区和北清路沿线产业园区 。在 IT行业租户选址时 ， 该区域的办公物业相互之间产生竞争 ， 也存在协同互补的效应 ， 共同构成一个 IT产业生态体系 ， 因此需要整体性研究和考量 。二环路三环路四环路五环路注：红色圆形位置选取海淀区“十三五”中关村科学城产业空间布局中的科技创新和科技服务节点，作为产业布局分布示意。甲级办公楼市场乙级办公楼市场产业园区市场各板块范围示意资料来源：仲量联行研究部永丰翠湖 -稻香湖中关村软件园中关村西区大钟寺东升生命科学园中关村科学城南部地区中关村科学城北部地区北清路上地存量 70+万平空置 2.2%租金 11-15元 /平中关村甲级 中关村乙级存量 200+万平空置 10-15%租金 7-10元 /平存量 140+万平空置 7%租金 5-6.5元 /平存量 90+万平空置 27%租金 3.5-5元 /平 仲量联行 5大中关村区域 当我们谈论“中关村”时，我们在谈论什么？大中关村区域产业布局及办公租赁选择分布示意大中关村区域物业概况： 符合基本现代化 、 标准化办公条件的物业共120+栋 ， 总建筑面积约 500万平方米 ， 仅占该区域各类办公面积总量的 1/3， 其它面积并不有效作用于租赁市场 。办公楼物业和产业园区存量大致对半而分： 办公楼面积约 270万平方米 ， 包含 10+栋甲级办公楼和 40+栋乙级办公楼； 产业园区项目面积约 230万平方米 ， 共计 60+个 。中关村区域甲乙级办公楼宇租金差距较小： 甲级平均租金为 12元 /天 ， 最高可达 15元 /天； 乙级约为 7-10元 /天 ； 由于区位和物业类型差异 ， 产业园区租金均约为 5-6元 /天 。该区域高品质办公楼宇需求旺盛 ， 可租赁面积最为紧俏： 甲级办公楼空置率仅为 2%； 乙级办公楼空置率约为 10%-15%， 但空置多为非标准类面积 ， 剔除后空置率不足 10%； 产业园区空置率约为 15%（ 上地区域仅 7%） 。中关村 办公市场格局研究报告20世纪 80年代中关村的初生中关村起源于 80年代的 中关村电子一条街 。中关村在 80年代快速发展，由 1983年 11家科技企业增长到 1987年的 148家。 80年代多数科技企业集中在白石桥、海淀路和中关村路。大中关村地区发展史 仲量联行 6 中关村 办公市场格局研究报告中关村是由政策创立、以政府政策支持为核心驱动力的办公楼子市场。它是中国第一个国家级高新技术产业开发区、第一个国家自主创新示范区、第一个国家级人才特区。成熟及强有力的政策扶持体系，推动从初创企业到行业巨头等多种多样的租赁需求源源不断地涌入该区域。1988年 -1999年初步发展1988年北京市高新技术产业开发试验区获批，“中关村”正式诞生 。 1991年上地信息产业基地设立，后于 1998年由国家科委确定为国家火炬计划上地软件园。 1999年 中关村软件园一期建立，中关村和上地区域获得初步发展。2009-2012年政策加持2011年在十二五规划激励下， 中关村软件园二期 启动，区域产业层次升级。 2012年国务院批复调整中关村国家自主创新示范区空间规模和布局，形成 “一区十六园” 跨行政区域的高端产业功能格局。中关村 IT企业受益发展，并带动全市 IT行业势头增长。目前区域现状目前的 “ 中关村 ” 已经超出地理范畴 ， 辐射全北京甚至全国 。 IT企业迅速发展 ， 推动中关村区域甲级办公楼租金升至全世界第 13位 。 目前中关村共有 200多家科技企业孵化器 、 1490多家创投机构 、 500多家协会联盟等社会组织 。 中关村已渐渐立足于世界科技的前沿 ， 成为北京的发展引擎 。中关村的“内循环”机制详述 仲量联行 8大中关村区域拥有稳定的需求内核大中关村市场的 “ 内循环 ” 动态机制大中关村区域的需求动态呈现 “ 内循环 ” 的市场结构 在 “ 大众创业 ， 万众创新 ” 的风潮下 ， 众多 “ 双创 ”企业在产业园区中孵化 、 成长 ， 随后升级进入高品质办公楼市场 ， 并不断扩大规模 、 扩张办公版图；此后 ， 其部分职能又将再次回归产业园区 ， 如孵化新业务或建立企业总部等 ， 反哺产业园区的物业市场和行业氛围 。这一动态循环的市场结构 以中关村办公楼和上地产业园区为两个主要支点 ， 由政策扶持的高科技创新企业为主要需求推动力 ， 为租户提供全产业链条的办公物业产品 。办公空间不仅是企业经营和管理的场所 ， 更是企业凝聚和发展的重要载体 。 这一 “ 内循环 ” 的市场结构能在很大程度上满足企业在不同发展阶段的办公和运营需求 ，与企业生命周期高度契合 。 这一正向循环为大中关村区域带来源源不断的潜在需求 ， 推动市场持续兴盛发展 ，并不断强化中关村作为 IT企业聚集区域的吸引力和产业氛围 ，但随着 IT行业蓬勃发展 ， 中关村区域也面临现代化 、 标准化物业可租赁面积稀缺的困境 ， 在某种程度上限制了IT企业在市区范围内进一步扩张和升级机会 。资料来源：仲量联行研究部产业园区 办公楼孵化反哺区域内标准化面积稀缺探索非标准类办公产品 购置等正向循环为中关村市场提供源源不断的新鲜血液联合办公作资源整合人部分需求外溢中关村 办公市场格局研究报告字节跳动无疑是阐释大中关村 “ 内循环 ” 系统的一个著名案例 。 2012年 ， 字节跳动创立于位于知春路的锦秋家园公寓 。 短短三 、 四年间 ， 字节跳动不断发展 ， 并沿知春路不断升级扩容 ， 先后搬入盈都大厦和中航广场 。 此后 ， 字节跳动进一步拓展业务链 、 收购新公司 ， 实现爆发式增长 ， 在大中关村区域迅速扩张 ， 不仅在过去两年新租近 20万平方米的面积 ， 更购置方恒时尚中心作为自持办公楼 ， 并正在收购体量巨大的中坤广场 ， 以解决员工快速增长所带来的办公空间紧张和地点分散等问题 。从孵化到反哺 IT行业大中关村“内循环”案例更早一步的内资 IT先驱企业 ， 则经历了完整的 “ 内循环 ” 周期 。 百度在中关村创业初期 ， 仅在北大资源宾馆租了两个房间作为办公室 。 此后百度搬入海泰大厦 ， 后迁入位于中关村西区的理想国际大厦 ， 在上市之后又分别在周边的多个办公楼租下面积 。 随着企业高速发展壮大 ， 分散 、 有限且标准化程度不一的办公环境将限制百度的进一步成长 。 2006年 ， 百度在上地区域自建百度大厦作为企业总部 ， 并在 2010年底陆续迁入数千名员工 ， 整合了周边理想国际 、 第三极 、普天和上地信威大厦等办公地点的面积 。 相似地 ， 联想 、 新浪等企业均 在大中关村区域的创业土壤生根发芽 ， 经历增长和扩张期后 ， 先后在上地中关村软件园建立总部大楼 。资料来源：仲量联行研究部案例二：百度、联想、新浪等 IT企业总部大楼先后落址上地案例一：字节跳动发展历程及重点办公地址2012年成立 仲量联行 9 中关村 办公市场格局研究报告2015年 2019年中关村甲级办公楼行业占比 中关村甲级办公楼行业占比中关村整体区域市场行业占比 中关村整体区域市场行业占比IT行业在中关村办公楼租赁市场中持续占据主导地位 。 在政策利好的基础上 ，“ 内循环 ” 系统的有效运转 ， 为中关村区域 IT企业的高速增长提供了平台 。独角兽企业的快速扩张和 IT巨头的稳步发展 ， 共同推动市场中 IT行业租赁面积占比不断扩大 。 在甲级办公楼市场 ， IT行业所承租的面积占区域内甲级办公楼总面积的 1/2， 较 2015年上升了 10个百分点 。 若将视线延伸至中关村整体市场中 ， IT行业租赁面积占比更是高达 80%， 较 2015年增加 16个百分点 。“内循环”系统支撑 IT行业持续扩张 仲量联行 10 中关村 办公市场格局研究报告数据来源：仲量联行研究部 数据来源：仲量联行研究部40% 13% 1% 4% 42% 50% 16% 3% 6% 25%64% 8% 1% 4% 23% 80% 4%1% 4% 11%但是 ， 我们也可以看到中关村的 IT业租户在非甲级办公项目中规模更大 。 中关村区域的甲级办公楼租金相对较高 ， 而 IT行业的承租能力则较有限 ， 因此更多IT企业办公面积位于非甲级物业中 ， 而甲级市场中金融投资 、 专业服务业等承租能力更高的行业也占据一席之地 。 此外 ， IT企业的扩张速度较快 ， 大多数企业的需求面积至少是半层或整层以上 ， 中关村区域甲级办公楼空置率极低 ， 很难满足其租赁需求 。 而中关村区域的 乙级办公楼及产业园区等物业在租金方面具有显著优势 ， 且可选价格区间较大 ， 能满足各类企业在不同预算下的多样租赁需求 。 此类项目也往往拥有 更多更集中 、 完整的可租赁面积 ， 可以承接快速扩张的 IT企业的大面积需求 ， 对于很多 IT企业而言吸引力更高 。IT业 金融业 大健康 专业服务业 其它IT业 金融业 大健康 专业服务业 其它IT业 金融业 大健康 专业服务业 其它IT业 金融业 大健康 专业服务业 其它