2018-2019年联合办公市场研究报告.pptx

,2018-2019年联合办公市场研究报告,数据看联合办公市场供求数据看未来趋势,9591,11%20%,4725,一线城市供求成交、存量与新增受城市综合实力及可进入程度来讲，北京、上海联合办公较其他两城市更为活跃换租成本低、租期不稳定、客群的属性决定了较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大,16198,16%20%2499288910%0%,30%,150001000050000,20000,北京重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租,成交,成交率,35%30%25%15%1484113710%5%0%,120001000080006000400020000,深圳重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租,成交,成交率,20%15%15%10%5167305%0%,6000500040003000200010000,广州重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租,成交,成交率,2565,16359,20%7%15%10%11835%0%,25%,150001000050000,20000,上海重点商圈成交、存量、新增（单位：个）,新增,待租,成交,成交率,4.7,0.0,20.015.010.05.0,北京,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,20.012.79.6,0.0,25.017.920.011.215.010.510.05.0,上海,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,10.08.06.04.02.00.0,12.0,深圳,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,11.05.25.1,9.012.010.07.98.06.04.02.00.0,14.0,广州,开放式办公租金,独立式办公租金,传统办公租金,一线城市租金传统办公与联合办公的开放办公室、独立办公室租金对比联合办公价值实现能力超出传统办公，本季度受经济形式影响，有一定下滑，整体仍高出传统办公,一线城市供求分布热力图传统办公与联合办公热力对比北京，集中于CBD及周边、中关村、上地、望京相较于传统办公，联合办公有向政策、商圈创新程度倾斜的趋势,北京传统办公分布热力图,北京联合办公分布热力图,成交细化分析北京开放式工位，CBD、望京商圈价格较高（2000元/个以上），其余商圈主要集中于1000-2000元/个独立办公，价格实现较高，2000元/个以上基本占据各商圈50%以上,30%,20%,13%,9%,北京各商圈开放式办公成交占比,北京中关村,北京CBD,28%北京望京,北京燕莎,北京CBD周边,95.0%,27.0%,23.2%,95.1%,15.0%,41.7%,82.4%,58.2%,35.1%,0%,20%,60%40%,80%,100%,中关村,CBD周边,北京开放式工位成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,CBD1000-2000,望京2000-3000,3000-5000,燕莎5000以上,61.9%,47.8%,31.2%,30.9%,25.7%,55.4%,20.7%,40.9%,54.8%,22.0%,25.7%,18.5%,12.2%,0%,40%20%,60%,100%80%,中关村,CBD,望京,燕莎,CBD周边,北京独立办公成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,1000-2000,2000-3000,3000-5000,5000以上,24%,40%,12%,9%,15%,北京各商圈独立办公成交占比,北京中关村,北京CBD,北京望京,北京燕莎,北京CBD周边,上海传统办公分布热力图,上海联合办公分布热力图,一线城市供求分布热力图传统办公与联合办公热力对比上海集中于老黄埔、南京西路、徐家汇、陆家嘴等传统商圈,20.1%,71.3%,9.9%,84.5%,17.7%,19.7%,79.7%,67.1%,0%,20%,60%40%,100%80%,南京西路,徐家汇,上海开放式工位成交价格段、商圈交叉分析15.2%,0-1000,陆家嘴1000-2000,2000-3000,老黄浦3000-5000,5000以上,21%,23%,43%,上海开放式工位各商圈开放式工位成交占比13%,上海南京西路,上海陆家嘴,上海老黄浦,上海徐家汇,47.2%,20.8%,27.9%,35.7%,20.1%17.1%,38.9%,18.5%,13.9%,22.6%,28.3%,51.8%,40.2%,20%0%,40%,80%60%,100%,南京西路,陆家嘴,老黄浦,徐家汇,上海独立办公成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,1000-2000,2000-3000,3000-5000,5000以上,24%,19%,25%,32%,上海独立办公各商圈成交占比,上海南京西路,上海陆家嘴,上海老黄浦,上海徐家汇,成交细化分析上海各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大南京西路、老黄埔商圈价格较低陆家嘴（雷格斯、Wework、米域）、徐家汇（氪空间、雷格斯、Distrii办伴）商圈价格较高,一线城市供求分布热力图传统办公与联合办公热力对比深圳集中于南山中心区、南山科技园、福田CBD、宝安中心区等传统商圈,深圳传统办公分布热力图,深圳联合办公分布热力图,57.4%,91.7%,22.9%,88.3%,88.9%,19.7%,11.1%,20%0%,60%40%,100%80%,南山中心区,宝安中心区,深圳开放式工位成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,南山科技园1000-2000,2000-3000,福田CBD3000-5000,5000以上,21%,55%,5%,19%,深圳各商圈开放式办公成交占比,深圳南山中心区,深圳南山科技园,深圳福田CBD,深圳宝安中心区,24.6%,83.1%,52.3%,68.7%,45.6%,13.5%,17.1%,14.9%,15.6%,32.0%,0%,20%,60%40%,80%,100%,南山中心区,宝安中心区,深圳独立工位成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,南山科技园1000-2000,2000-3000,福田CBD3000-5000,5000以上,45%,26%,8%,21%,深圳各商圈独立办公成交占比,深圳南山中心区,深圳南山科技园,深圳福田CBD,深圳宝安中心区,成交细化分析深圳福田CBD商圈价格稍高，其余商圈开放式和独立办公2000元以下占比80%以上,一线城市供求分布热力图传统办公与联合办公热力对比广州与传统办公分布趋同，集中于珠江新城、越秀、天河北、琶洲等商圈,广州传统办公分布热力图,广州联合办公分布热力图,成交细化分析广州广州的联合办公价格为一线城市最低，2000元以下占比80%以上琶洲等新商圈，1000以下占比较大（开放式100%，独立式64%）,37.9%,100.0%,86.2%,0%,20%,100%80%60%40%,珠江新城,琶洲,广州开放式办公成交价格段、商圈交叉分析62.1%100.0%,0-1000,天河北1000-2000,2000-3000,越秀3000-5000,5000以上,66%,4%,广州各商圈开放式办公成交占比3%27%,广州珠江新城,广州天河北,广州越秀,广州琶洲,28.0%,84.0%,64.1%,62.0%,48.5%,16.0%,35.9%,19.3%,20%0%,60%40%,100%80%,珠江新城,琶洲,广州独立办公成交价格段、商圈交叉分析,0-1000,天河北1000-2000,2000-3000,越秀3000-5000,5000以上,31%,24%,40%,5%,广州各商圈独立办公成交占比,广州珠江新城,广州天河北,广州越秀,广州琶洲,需求细化分析行业、价格分析需求行业与一线城市传统办公需求趋同，IT、服务业、贸易、文化传媒、金融占比较高2-6元占比较高，按照7.6平出桌率计算，为450-1400元/个/月，占比55%,10008006004002000,0-2,24,46,68,810,10以上,一线城市联合办公需求行业价格段交叉分析,房地产|建筑业金融业农|林|牧|渔文化|传媒|娱乐|体育,服务业贸易|批发|零售|租赁业商业服务文体教育|工艺美术,IT|通信|电子|互联网交通|运输|物流|仓储能源|矿产|环保生产|加工|制造政府|非盈利机构,100%80%60%40%20%0%,北京,广州,上海,深圳,一线城市联合办公需求行业分析,房地产|建筑业金融业农|林|牧|渔文化|传媒|娱乐|体育,服务业贸易|批发|零售|租赁业商业服务文体教育|工艺美术,IT|通信|电子|互联网交通|运输|物流|仓储能源|矿产|环保生产|加工|制造政府|非盈利机构,91%,94%,93%,96%,7%,5%,6%,3%,60%55%50%,65%,75%70%,90%85%80%,100%95%,北京,上海,广州,深圳,需求细化分析面积100平以下占比94%，按照7.6平出桌率，需求的工位数量为，13个以下一线城市联合办公需求行业分析,0-100,100-300,300-500,500-1000,1000以上,0-100,94%,100-300,5%,自2017年以来，企业对于联合办公的认知和接纳程度持续提高,客户认知与接纳程度,0%,2%,4%,6%,8%,10%,12%,14%,Jan-17Feb-17Mar-17Apr-17May-17Jun-17Jul-17Aug-17Sep-17Oct-17Nov-17Dec-17Jan-18Feb-18Mar-18Apr-18May-18Jun-18Jul-18Aug-18Sep-18Oct-18Nov-18,选址过程中，接受联合办公的客户占比,好租观点：,较为灵活的租赁方式，致使市场波动性较大联合办公价值实现能力超出传统办公相较于传统办公，联合办公有持续向政策、商圈创新程度倾斜的趋势各商圈由于不同档次项目的入住，价格差别较大，大部分集中于2000元以下客户接纳程度持续提升，但依然以中小型客户为主，集中于13个工位以下,数据看联合办公市场供求数据看未来趋势,趋势一：,共享经济叠加创业浪潮，拉动联合办公规模激增,一线城市联合办公规模一线城市联合办公规模连续高速增长，截至2018年10月，运营面积394万平，运营工位52万个共享经济、双创大潮、年轻一代的理念等趋势，拉动联合办公持续快速增长,52,0,20,40,60,2016年,2017年,2018年,一线城市联合办公总工位数（万个）,394,0,1001050,150,25030200,300,50350,400,450,2016年,2017年,2018年,一线城市联合办公总面积（万平方米）,联合办公规模的发展目前占比约2%，未来增长空间是否依然有10倍甚至更多？未来预期，20%？约2%,联合办公类,未来预期,办公总量,趋势二：,品牌有序扩张，网点选址向核心商圈、优质物业集中,2016-10,2016-11,2016-12,2017-01,2017-02,2017-03,2017-04,2017-05,2017-06,2017-07,2017-08,2017-09,2017-10,2017-11,2017-12,2018-01,2018-02,2018-03,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2018-10,联合办公品牌及网点规模近年，随着市场不断成熟，全国联合办公扩张力度趋缓受到资源稀缺的限制，一线城市联合办公品牌扩张比较稳定，其中上海市品牌进驻数量最多的城市,40.0%109230.0%20.0%5.4%10.0%4.2%0.0%,50.0%,183260.0%,1400120010008006004002000,18001600,2000,全国联合办公品牌、网点累计数量及增速,累计品牌数,累计网点数,品牌环比增长,网点环比增长,269,412,79,235,440,667,137,271,0,600500400300200100,700,800,北京,上海,广州,深圳,一线城市品牌、网点数量及同比,品牌数,网点数,数据来源：晓楼数据服务平台&好租数据研究中心,上海陆家嘴,13%,上海南京,西路,20%,上海联合办公商圈集中度上海徐家汇,11%,北京CBD,26%,北京CBD周边11%,北京望京10%,18%,北京联合办公商圈集中度北京中关村,广州天河北,24%,广州天河东,9%,广州越秀,25%上海老黄浦,16%,新城,33%,广州联合办公商圈集中度广州珠江,深圳宝安中心区,12%深圳福田CBD,11%,深圳龙岗,10%,深圳南山科技园,24%,深圳南山中心区,22%,深圳联合办公商圈集中度,网点所在商圈集中度一线城市，联合办公网点多聚集于传统核心商圈，在北京、深圳有向政策及创新程度高的商圈集中的趋势,50%,17%,7%,5%,8%,4%,8%,网点附属的楼盘等级、类型因为成本控制和行业特点，联合办公最初的地点选择主要以产业园区或周边地带的写字楼为主随着市场认可度提升、价值实现能力增强、品牌进一步细分，已有向优质物业布局的趋势联合办公网点附属楼盘类型,写字楼,产业园,商务中心,住宅,商住,商业,工业园,其他,18%,8%,73%,甲级写字楼,乙级写字楼,丙级写字楼,其他,趋势三：,市场集中度显现，运营趋于成熟，空间规模化运营效率逐步提高,TOP品牌集中度绝大多数的品牌，网点数小于10个。长尾效应？二八法则？马太效应？,80706050403020100,top500品牌网点数分布,TOP10,TOP20,TOP50,TOP100,TOP品牌运营面积集中度市场发展更加稳健，运营面积向TOP企业集中，TOP20运营面积占比49%，TOP100运营面积占比75%,趋势四：,行业加速整合，仍处于成长阶段,联合办公品牌撤点情况2018年1月至今，联合办公品牌减少40家竞争力相对较差的企业逐渐消失或被并购，运营时间均未超过两年，自然的优胜劣汰有益于市场长期健康发展,20%,32%,10%10%,28%,北京,非一线,广州,上海,深圳,3%,83%,15%,被收购,不做,改传统出租,全国联合办公品牌撤点原因,全国联合办公品牌撤点城市分布,品牌空置情况满租空间只占12%，空置率50%以上空间达到40%受规模扩张、行业整合、加之经济形势的影响，联合办公企业的空置率持续走高,43%,44%,23%,23%,21%,12%,57%,56%,77%,77%,79%,88%,20.0%0.0%,60.0%40.0%,100.0%80.0%,无房源供应的品牌占比,有房源供应的品牌占比,2017.52018.10全国联合办公品牌空置情况,2017.52018.10品牌联合办公空置率情况,46%,52%,29%,29%,19%,16%,17%23%,17%17%,13%21%,13%20%,16%11%,16%11%,14%10%11%,13%9%9%,22%14%,25%13%,34%,40%,20%0%,60%40%,100%80%,0-10%,10%-20%,20%-30%,30%-50%,50%以上,联合办公企业地产公司2018年3月优客工场万科2017年11月优客工场新世界地产2017年10月优客工场招商蛇口2017年4月优客工场中房地产2015年8月优客工场阳光股份2017年10月纳什空间碧桂园2018年1月WE+酷窝绿地集团2017年6月WE+酷窝碧桂园2016年11月梦想加龙湖地产2016年11月WeWork远洋集团,2018年1月方糖小镇碧桂园2016年9月P2北京国华置业2015年9月P2虹桥万科中心2017年7月无界空间朗基集团2016年8月思微华润集团,联合办公企业互联网企业2018年8月ThinkPadX优客工场2018年6月优客工场阿里巴巴2017年11月优客工场青芒盒子2017年4月优客工场场景实验室2018年2月纳什空间好租网2017年5月方糖小镇喔耶2018年6月SOHO3Q京东2017年8月岛里雨本2017年10月无界空间京津电商园2018年3月创客邦网易,联合办公企业联合办公企业2018年6月优客工场方糖小镇2016年3月纳什空间氪空间2017年2月梦想加腾讯众创空间2018年5月Distrii办伴JHUB空间2016年5月P2氪空间2016年6月科技寺WeWork2016年2月科技寺无界空间,联合办公企业创业平台2018年7月优客工场猎豹旗下猎户星座2016年8月纳什空间企办2018年6月WE+酷窝佳能2017年9月梦想加富士施乐2018年3月Distrii办伴首信联创2018年1月Distrii办伴Maxhub、360、帆软、知微2018年3月SOHO3Q猎豹2017年4月SOHO3Q微软,联合办公企业办公服务提供方2016年7月优客工场北大创业众筹2015年6月优客工场共青团天津市委员会2017年12月WE+酷窝北京工商大学创新创业研究中心2018年1月氪空间Magma基金2017年3月方糖小镇创新工场2017年9月P2城开2017年8月创客邦京邦主,品牌跨界合作情况跨界合作不断增加，除了资源整合，也是在探索新的会员价值输出和盈利点,2017年10月无界空间艺术银行2018年5月米域湾流国际2017年9月桔子空间法驴2018年5月创客邦供应商表：2015-2018年10月典型联合办公企业合作情况数据来源于企业和网络公开数据）,整合方式收/并购战略投资战略合作战略入股,空间优客工场-方糖小镇香港上市公司KSL-中深国投优客工场-爱特众创优客工场-WorkingdomWeWork-裸心社优客工场-Wedo联合创业社优客工场-无界空间裸心社-Gravity优客工场-洪泰创新空间裸心社-JustCoWE+酷窝无界空间-富空间优客工场/方糖小镇Distrii办伴&JHUB空间氪空间-纳什空间腾讯众创空间-梦想加,时间2018.10.192018.9.172018.7.232018.5.22018.4.122018.3.262018.3.92018.1.312018.1.32017.72017.32017.22017.92018.5.152016.32017.2,简介优客工场与方糖小镇就并购事宜签署了相应协议香港上市公司KSL收购中深国投进军共享办公领域优客工场于7月23日正式与爱特众创达成并购合作意向优客工场宣布与Workingdom进行合并Wework中国以25亿元人民币全资并购裸心社优客工场收购wedo联合创业社，打造粤港澳大湾区共享办公平台优客工场宣布与无界空间合并裸心社收购澳大利亚办公空间品牌Gravity，收购后者70%的股份优客工场全资并购洪泰创新空间，优客工场总估值近90亿元人民币裸心社宣布与JustCo合并WE与酷窝COWORK宣布合并无界空间全资收购Fourwork(富空间）优客工场和方糖小镇宣布双方将互换股份，成立合资公司DISTRII办伴与JHUB空间正式达成品牌加盟合作氪空间和纳什空间宣布战略合作梦想加获腾讯众创空间战略入股,品牌收并购情况收并购趋势加剧，仅优客工场2018年就进行了6次收并购动作未来规模和体系化优势将成为行业龙头的竞争壁垒，可以预测未来一两年，资源整合仍是联合办公行业的趋势,表：联合办公企业收并购及战略合作情况（数据来源于企业和网络公开数据）,图：截止2018年联合办公行业企业融资情况（数据来源于企业和网络公开数据）,种子轮,天使轮,PreA,A,A+,PreB,B,B+,C,C+,D,战略投资,TOP品牌融资轮数大部分企业未到C轮，市场格局尚未有定论但资本近年趋于冷静，2018年仅8家获得融资，且集中于头部企业，聚集性愈发显现优客工场纳什空间氪空间酷窝办伴梦想加无界空间裸心社共享际方糖小镇桔子空间Weworkworkingdom米域We+P2WEDO,谢谢观看,