2019年房地产行业投资策略报告.pptx

2019年房地产行业投资策略报告,2018.11.19,摘要总结,复盘历史，我们发现“房价”、“土地出让收入”与“开发投资额”是影响调控政策是否放松、何时放松的关键变量,2018年10月，部分地区陆续出现楼盘促销降价、消费者维权的消息，部分区域的新房价格已达不到限价令的调控线，房价下行压力较大2018年9、10月，百城土地成交价款单月同比已降至-51%、-39%，2019年土地出让收入下行压力较大2018年扣除土地购置费的房地产开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率从8%下降到4%，即使考虑统计口径的改变，一二线城市的建安投资增速依然为较高负增长,2019年我们认为房地产行业基本面大幅下行可能性较高，因此适度因城施策调整，放宽各地的自主权较为必要，其中尤以二线城市为主,在政策总体略有宽松、各地因城施策的假设下，我们预计2019年开发投资额增速为4.9%，销售面积增速-4.5%，新开工面积增速0.6%，竣工面积增速3.5%，土地成交价款增速增速-2.7%，行业到位资金增速0.7%但若政策保持现有调控力度，则我们预计2019年开发投资额增速为0.7%，销售面积增速-9.4%，新开工面积增速-0.9%，竣工面积增速2.9%，土地成交价款增速增速-10.4%，行业到位资金增速-5.5%,我们认为2019年行业政策有改善空间，因此看好2019年房地产行业投资机会行业在销售、拿地、资金以及人才各个维度均体现为集中度提升，因此推荐标的为市占率较高、布局一二线的龙头房企：万科A，保利地产，招商蛇口在行业政策修复较为明确的时间窗口，推荐土地储备充足、业绩弹性高的标的：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展,主要内容,1. 复盘历史，房价土地与投资为关键变量2. 目前我们站在什么位置？下行压力较大3. 2019年行业政策改善可期,4. 投资建议：看好房地产行业投资机会,3,1.1 房价、土地和投资是影响政策的关键变量 房价是金融系统安全的锚,我国住宅总价值约300万亿，境内住户存款71万亿，银行理财30万亿，居民部门资产主要集中在房屋价值上房价大幅下跌对居民财富与消费支出具有负面影响，容易造成消费贷、按揭贷款违约率上升、加大金融系统风险, 土地出让收入是地方财政收支的“小金库”,2017年我国土地出让金总额为5.2万亿，是地方财政收入（9.1万亿）的0.53倍自1994年分税制改革以来，地方政府的财权与事权分化加剧，对土地收入的依赖度逐年提高土地出让收入下滑将加重地方政府的债务风险与再投资能力, 房地产开发投资能有效拉动上下游产业链，促进经济稳增长,房地产行业涉及产业链极广，上至钢铁水泥建筑，下至家具家电家装2017年房地产开发投资额约11万亿，施工面积78亿平米2017年房地产行业对GDP累计同比的拉动为0.4个百分点,申万房地产行业相对收益,万科A 保利地产相对收益 相对收益,商品房销 房地产开售面积同 发投资额比(%) 同比(%),土地成交 房价价款同比 （售楼处(%) 维权）,政策,2011-102011-112011-12,1.2%-2.9%0.2%,5.9%-6.3%11.5%,6.8%-5.2%14.3%,10.008.504.90,31.1029.9027.90,2.50 上海4.30 南京-1.90 杭州,大宗房地产股权甩卖；信托发行量下降；30家房企三季度业绩下滑传国税总局坚决推房地产税；预计限购持续两到三年；楼市与土地成交下滑；万科带头降价存款准备金率下降；研究房地产税改革；住建部发改委坚持调控不动摇,2012-01,-1.1%,-1.8%,0.8%,中央政治局会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归,2012-022012-03,6.4%2.9%,2.3%6.8%,-0.2%8.5%,-14.00-13.60,27.8023.50,5.80 杭州2.50,央行微调房地产信贷政策，称满足首套房贷款需求；下调存款准备金率住建部：绝不允许地方政府在房地产调控上唱反调；首套房贷利率“基准内”定价房地产贷款审批被责令提速；中小开发商信托被提前清盘,2012-04,7.0%,2.6%,4.9%,-13.40,18.70,杭州2家,请破产,-13.70 开发商申 公积金条例修改进入调研期，刺激刚需政策或出,2012-052012-062012-072012-082012-092012-102012-112012-12,4.0%0.3%-1.8%-5.0%1.4%3.2%2.7%6.8%,4.0%2.5%10.6%-10.4%3.2%-0.5%9.5%1.1%,10.0%7.4%6.0%-14.8%12.5%4.1%7.5%4.0%,-12.40-10.00-6.60-4.10-4.00-1.102.401.80,18.5016.6015.4015.6015.4015.4016.7016.20,-10.00-13.30-16.90-7.60-11.00-11.80-10.30-16.70,上海：房地产调控不会松动，限购取消仍需观望；下调存款准备金率0.5个百分点降息；银监会拟放松银行对房地产行业放贷监管要求；四部委10天接连就房地产政策可能松动辟谣降息；多家银行称严控房地产开发贷短期不会松动；消息称银监会将对房地产开发贷款信托放开；上海将进一步严格执行房地产调控政策住建部称取消房地产预售制属谣言；住建部王珏林：限购政策是目前房地产调控红线；报道称开征房产税将纳入房地产十二五规划；多部委密集表态楼市调控稳定房地产市场国税总局：房产税下一步将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度，房地产税具体深化时间可能在年底或明年初，并最终会在全国实施上海：将继续严格执行房地产调控措施，不调整政策；国务院督查组：不得以任何理由变相放松房地产调控；住建部：房地产调控政策正在落实未有想过放松目前全国已有约30个城市微调公积金政策刺激楼市，而且多数获得默许中央经济工作会议：要继续坚持房地产市场调控政策不动摇；传住建部正调研房地产市场，或出调控新政,2013-01,-3.1%,13.6%,-7.9%,房产税扩大试点延迟,2013-022013-03,0.3%-3.6%,0.7%-4.9%,-2.2%-5.0%,49.5037.10,22.8020.20,-12.00-10.20,央行微调房地产信贷政策，称满足首套房贷款需求；国务院出台“新国五条”，在限购限贷的基础上要求地方公布年度房价控制目标国务院常务会议要求继续搞好房地产市场调控,1.2 2012年央行和地方调整信贷政策，刺激刚需复盘2011Q32013Q1,商品房 地产开 土地成销售面 发投资 交价款积(%) 额(%) (%),房价（售楼处维权）,2014-01,申万房地产行业相对收益-0.5%,万科A相对收益-4.2%,保利地产相对收益-1.9%,政策国务院已着手房地产税工作专家建议年底前形成方案；地方两会释放新思路:分类施策成楼市新取向,2014-02,-4.4% -10.1%,-14.3%,-0.10,19.30,8.90 杭州,楼继伟：重点推动房地产税和个人所得税改革；传多家银行再收紧房企融资,2014-03,10.8%,21.5%,13.9%,-3.80,16.80,11.40,常州、万科 总理报告传递重要信号：不同城市房价分类调控；传住建部弃用年度房控目北京打折 标，北上广深继续限购；证监会首次放行房地产重组,2014-04,-1.4%,-2.0%,0.7%,-6.90,16.40,9.60 宁波、苏州 传温州松绑限购方案已上报,2014-05,0.1%,13.5%,1.9%,-7.80,14.70,签,杭州降价超 “央五条”：优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；住,8.70 15%无法网 建部专家回应部分城市限购放开：方向没错；央行称房地产增长动能减弱，,发力棚改或可为房企解忧,2014-06,-1.1%,-3.7%,-1.6%,-6.00,14.10,9.00 安徽全椒,住建部：是否取消房产限购各地自己判断；传温州一手房取消限购：不再审核房屋拥有情况,2014-07,5.5%,12.2%,13.7%,-7.60,13.70,9.80,住建部定调下半年楼市调控：千方百计消化库存；上海回应楼市松绑传言：,没有放松限购；济南、杭州萧山余杭、海口取消限购救市；传住建部或回购,商品房，用作安置房棚改新模式,2014-082014-092014-102014-112014-12,-0.4%1.1%0.3%3.4%-5.0%,-8.6%-6.0%0.0%5.1%7.0%,-6.4%-8.7%1.6%13.9%29.7%,-8.30-8.60-7.80-8.20-7.60,13.2012.5012.4011.9010.50,12.80 苏州11.50 山东潍坊20.40 青岛-0.101.00 青岛,二三线城市率先受益户籍改革；财政部财政所所长：房地产税或在2017年实施央行颁布930房贷新政：宣布首套房还清贷款后，再买第二套可算首套，享受首付利率优惠；首套房利率9折重返市场；二线城市近乎全面取消限购三部委推进住房公积金异地贷款业务，且强调缴满半年即可贷款；众多险资战略布局房地产发改委批超6千亿基建项目对冲房地产等投资萎缩；央行21日晚间意外宣布降息，这是继2012年7月以后的首次降息中央经济工作会议2年未提房地产，防止政府干预市场；社科院：明年房地产救市政策将密集出台限购全面退出,1.3 2014年地方自主取消限购，央行金融政策配套姗姗来迟复盘2014年,商品房销售面积(%),地产开发投资额(%),土地成交价款(%),房价（售楼处维权）,政策,2015-01,申万房地产行业相对收益1.0%,万科A 保利地产相对收益 相对收益-4.9%-2.4%,上海房地产市场限购措施不变,2015-02,-0.3%,-5.9%,-5.9% -16.30,10.40 -30.20,降准，消息称房贷新政将明确七折贷款利率下限,2015-032015-042015-052015-062015-072015-082015-092015-102015-112015-12,6.2%-2.0%4.8%3.2%-1.2%0.4%-1.9%5.5%3.7%11.1%,-4.8%-12.9%-5.5%8.4%15.3%9.8%-3.0%-3.4%8.4%59.4%,-0.5%11.8%-23.1%3.4%-5.1%3.8%-0.1%-1.7%8.2%8.1%,-9.20-4.80-0.203.906.107.207.507.207.406.50,8.50 -27.806.00 -29.105.10 -25.804.60 -28.904.30 -25.60 重庆垫江3.50 -24.602.60 -27.50 山东潍坊2.00 -25.201.30 -26.001.00 -23.90,降息；330新政：两年以上营业税免征，二套首付降至4成温州出台8条房地产新政：首次买房可获补助；上海调整住房公积金贷款额度上限和二手房贷款年限；北京首套房利率8.8折成主流；央行降准降息；传央行正测评房贷将下调二套房首付；住建部推“棚改货币化”兴业银行二套房贷首付降至四成；住建部：下半年继续稳定住房消费不乏工具箱和政策储备；国常会上再次提及“住房消费”；央行降息和定向降准住建部：加快推进公租房分配入住和棚改货币化安置；房地产税进展不顺利，最早2017年提交两会讨论；房地产税纳入立法规划；央行降准降息降息；放开外资购房公积金二套房再次松动；下调房地产开发资本金比例5%；南京规划局发文解套“9050”政策，不再限定住宅套型比例降准降息中央层面时隔多年再次定调化解房地产库存，促进房地产业持续发展房地产列入明年五大重点任务，购租并举成为住房制度改革主要方向；发改委：2016年房地产投资有可能降至零增长,2016-01,-2.6%,22.6%,4.5%,楼市新政或定位“分城施策”，京沪等特大城市将继续从严；北京不动产登,记实施，被指为房地产税铺路；甘肃：棚改货币化安置率高助房地产去库,存；地方两会齐吹去库存号角,2016-02,1.8%,1.8%,6.1%,28.20,3.00,0.90,银监会将首套房商业贷款首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%；契税优惠。,2016-03,-2.2%,-11.8%,-9.6%,33.10,6.20,3.70,降准；贾康：一线城市宜推进房地产税制改革；前中国央行顾问李稻葵：去,库存的根本在三四线城市；李克强：要把房地产去库存和棚户区改造货币化,安置结合起来；沪九条：上海将严格执行楼市限购、限贷政策,1.4 2015年央行多次降息，2016年降首付，首提将房地产去库存于棚改货币化结合起来复盘2015Q12016Q1,申万房地产行业相对收益,万科A,保利地 新城控产 股,商品房销售面积(%),地产开发投资额(%),土地成 房价交价款 （售楼处(%) 维权）,限购（放松人才落户政策或房补）,政策,2017-10,-0.7%,9.0%,3.4% 12.9%,8.20,7.80,43.30,南宁、山东德州限购加码；太原：允许将商业用房等改建为租赁住房，土地用途调整为居住,2017-11,2.3%,10.0% 17.9% 23.5%,7.90,7.50,47.00,苏州、郑州,建行进入长租市场；山东限售城市扩容；北京“限房价、竞地价”商品房入市,2017-12,0.1%,-0.2% 12.6% 18.6%,7.70,7.00,49.40,合肥,超过50个城市出台住房租赁政策措施，20家房企启动长租公寓发展战略；北,京、上海、深圳等超过10 个城市开始增加租赁土地供应规模；中央经济工作,会议：加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,2018-01,8.4%,15.7% 16.5% 32.0%,兰州部分区域限购松绑，实行限售；国土部：政府将不再垄断住房供地，探索宅基地“三权分置”；长春限售2年,2018-02,-5.1%,-6.6% -8.7% -9.4%,4.10,9.90,0.00,深圳出让限售地块（5年）；国内首单百亿级规模REITs获批,2018-03,1.0%,4.6% -5.2%,6.6%,3.60,10.40,20.30,北京、青岛、上海,昆明热点区域、海南限售政策；财政部：从中国国情出发合理设计房地产税；深圳实施“三价合一”，即二手房交易中的所有价格都统一（成交价、评估价以及网签价），并且按照这个价格来计税以及申请贷款。,2018-04,-3.0% -12.0%,0.2% -7.4%,1.30,10.30,13.60,广州、石 发改委：防范“假公园真地产”项目；住建部原副部长仇保兴：房地产消费税家庄 、空置税肯定会出台；青岛限售政策,2018-05,-5.5% -10.3% -6.4% -7.8%,2.90,10.20,16.00,呼和浩特 住建部再次发声：坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松；住建部约谈、天津 12个城市；辽宁丹东、贵阳限售政策，成都515新政,2018-06,-0.1%,4.1%,9.8% 16.3%,3.30,9.70,20.30,深圳出台调控新政；不动产登记全国联网,2018-07,-3.3%,-6.2% -1.6% -7.9%,4.20,10.20,21.90,合肥,河北河间限售政策,2018-08,0.3%,12.4%,6.5% -4.8%,4.00,10.10,23.70,沈阳扩大限购范围；房租限价令；全国土地流拍率新高,2018-09,0.8%,-0.3%,0.6% -2.1%,2.90,9.90,22.70,广州,住建部辟谣：取消商品房预售征询意见情况并不属实,2018-10,1.8%,1.8%,1.8%,1.8%,2.20,9.70,20.60,江西上饶,、上海、安徽蚌埠,、厦门等,杭州,11月政治局会议未提及房地产,1.5 2018年政治局会议未提及房地产，地方自主权逐步增大复盘2017.102018.10,1.6 复盘历史房地产调控影响因素小结 2012年房地产信贷政策宽松，2014-15年从地方到政府逐步宽松, 那，2019年呢？,房价,2011.10-2012.2 ， 上 海 、南京、杭州等降价2014.2-2015.9，杭州、常州、宁波、苏州、青岛、山东潍坊等降价2018.10，江西上饶、上海、安徽蚌埠、厦门、杭州萧山、合肥、长沙、北,京通州等降价,2009.1百城土地成交价款增速-74%2012.1百城土地成交价款增速-66%,2014年百城土地成交价款增速由正转负，2015.1为-44%，国有土地出让收入-36%2018.9/10百城土地成交价款单月增速-51% /-39%土地财政,调控政策,2009H1投资增速首现个位数正增长2012年投资增速从三十几下台阶至16%2015年单月投资增速由正转负2018年投资增速持续上行，但扣除土地购置费后的投资增速首现负增速,开发投资额,主要内容,1. 复盘历史，房价土地与投资为关键变量2. 目前我们站在什么位置？下行压力较大3. 2019年行业政策改善可期,4. 投资建议：看好房地产行业投资机会,10,2014-07,2016-01,2011-01,2011-07,2012-01,2012-07,2013-01,2013-07,2014-01,2015-01,2015-07,2016-07,2017-01,2017-07,2018-01,2011-07,2013-01,2015-07,2011-01,2012-01,2012-07,2013-07,2014-01,2014-07,2015-01,2016-01,2016-07,2017-01,2017-07,2018-01,2018-07,2018-07,2.1 房价：一线城市二手房价格持续向下调整 2016.10起，一线城市房价开始回调，受一二手房价倒挂影响，限价城市二手房价格逐步向下调整，从卖方市场转向买方市场 2018.10，江西上饶、上海、安徽蚌埠、厦门、杭州萧山、合肥、长沙、北京通州等地出现楼盘降价的热点事件,4035302520151050-5-10,70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:当月同比70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:当月同比,6543210-1-2,70个大中城市二手住宅价格指数:一线城市:环比70个大中城市二手住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市二手住宅价格指数:三线城市:环比,2013-06,2013-08,2013-10,2013-12,2014-02,2014-04,2014-06,2014-08,2014-10,2014-12,2015-02,2015-04,2015-06,2015-08,2015-10,2015-12,2009-02,2009-10,2010-06,2011-02,2011-10,2012-06,2013-02,2013-10,2014-06,2015-02,2015-10,2016-06,2017-02,2017-10,2018-06,2016-02,2016-04,2016-06,2016-08,2016-10,2016-12,2017-02,2017-04,2017-06,2017-08,2017-10,2017-12,2018-02,2018-04,2018-06,2018-08,2008-04,2009-01,2009-10,2010-07,2011-04,2012-01,2012-10,2013-07,2014-04,2015-01,2015-10,2016-07,2017-04,2018-01,2018-10,100%80%60%40%20%0%-20%-40%-60%,国有土地使用权出让收入增速,房企土地成交价款增速,房企土地购置费曾都,百城土地成交价款增速,0%,30%25%20%15%10%5%,-100%,250%200%150%100%50%0%-50%,当月土地供应数量增速，左轴,当月未成交土地数量/（成交+未成交），右轴,160%120%80%40%0%-40%,12010080604020-,溢价率(%，左轴),挂牌均价涨幅，右轴,2.2.1 土地：2018年土地市场明显降温,2018年9月土地未成交率高至24%,（10月值较异常）,2018年10月土地溢价率降至4.2%,（与2014年6月相当）,国有土地出让收入增速介于土地购置费增速与百城土地成交价款增速之间，2019年下行趋势明显,2018-03,2018-01,2018-02,2018-04,2018-05,2018-06,2018-07,2018-08,2018-09,2018-10,2009,2016,2018Q3,2010,2011,2012,2013,2014,2015,2017,2.2.2 土地：一二线土地市场降温幅度较大 2018年1-10月一线与二线城市土地成交价款累计同比增速负增长,调控较严的二线城市土地财政压力相对较大, 三四线城市累计同比增速为正，单月同比增速转负 土地出让金额中，一二线城市占比快速下降,18% 16% 10%,7% 12%,18% 17% 11% 12%,7%,54% 51%,39% 41% 38%,40% 37% 50% 43%,41%,28% 33%,51% 52% 50% 42% 46%,39% 44%,52%,0%,40%20%,60%,80%,100%,一线,二线,三四线,2018年1-10月百城土地成交价款同比增速为0%,三百城土地成交价款中，二线城市占比由2016年的50%回落至41%(2018Q3),-20%-40%,0%,40%20%,60%,80%,100%,一线,二线,三线,百城,2014-03,2014-07,2014-11,2015-03,2015-07,2015-11,2016-03,2016-07,2016-11,2017-03,2017-07,2017-11,2018-03,2011-12,2016-01,2010-03,2010-10,2011-05,2012-07,2013-02,2013-09,2014-04,2014-11,2015-06,2016-08,2017-03,2017-10,2018-05,2018-07,9876543210,100806040200-20,扣除土地购置费的房地产开发投资完成额(%，左轴),土地购置费:累计同比(%，左轴)GDP累计同比贡献率:房地产业(%，右轴),25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%,40大中城市:一线城市40大中城市:三线城市,40大中城市:二线城市非40城市,2.3.1 投资：一二线城市建安投资增速低于 -10% 2018年开发投资额维持高位，主要系其他费用中土地购置费增速较高 拉动GDP的建安投资实际增速持续下行，名义增速受统计口径改变有所低估 建安投资一二线城市双位数负增长，三四线成为今年拉动建安投资的主力,土地购置费增速与建安增速分化，对GDP贡献率持续下行（%）,2018年9月一二线城市建安投资增速为-10.3%/-12.7%，重点三线城市为-7.7%，其他三四线城市为3.5%,2.3.2 投资：二线城市建安投资仍有发力空间 二线城市建安投资全国占比达到41%，是拉动经济增速的重要贡献区域 长期看好二线城市常住人口规模持续扩大，新房市场需求保持正增长,对省内人口具有吸附力，加快迁移人口进入城镇化率从70%向80%提高，加快城镇化步伐,9%21%,43%,52%,41%,45%,50%27%,0% 20% 40% 60% 80% 100%,房地产开发投资额 11%,扣除土地购置费后的建安投资土地购置费,一线,二线,三四线,2017年扣除土地购置费后的建安投资，二线城市占比为50%,一线城市,总人口 城镇人口数 常住人口城镇（万人） （万人） 化率（%）8,1977,14887.2,二线城市,20,802,15,275,73.4,全国,138,271,79,298,57.3,三四线城市,109,271,56,875,52.0,2016年二线城市平均城镇化率为73%，城镇化率仍有提高空间,主要内容,1. 复盘历史，房价土地与投资为关键变量2. 目前我们站在什么位置？下行压力较大3. 2019年行业政策改善可期,4. 投资建议：看好房地产行业投资机会,16,3.1 2019年房地产行业形势预判 我们认为本轮调控政策的基调依然以“稳”为主,实现房地产市场规模平稳下降，地方逐步降低土地财政依赖度，不宜出现“大幅下降“，从而加剧周期性波动, 当前我国房地产市场处于发展不均衡、分化较大的阶段，不宜一刀切，应当因城施策、分城级分区域的做讨论,从2015年至今，三四线城市销售、投资、土地出让持续高增，一二线城市与2016年开启调控，2017年逐步升级，销售、投资、土地出让处于低位, 可适当放松一二线城市的行政管制,允许一二线城市房价小幅上涨，从而带动销售、土地出让与建安投资的回升, 需加强对三四线风险的防控,高库存地区继续实行货币化棚改，低库存区域实现实物安置避免刺激房价进一步上涨，同时对于这一轮房价上涨过快城市在必要时可增进行政调控的力度,3.2 一二线城市可适度放松，三四线加强风险控制 部分城市松限价，过快上涨城市维持价格调控,以北京为例，部分区域限价已“名不副实”，由于限禁房大量推出、市场化成交价甚至低于政府限价线以杭州为例，由于限价，开发商面临“面粉贵过面包”的难解之局，土地出让降低、库存处于历史地位，而二手房由于一手房价格倒挂持续下跌，从而引发供需不匹配的矛盾，一旦行政管制放开，由于低库存房价面临更大的上涨压力三四线城市关注房价风险，可适当减少供给、适度干预房价涨跌幅, 各地自主逐步放松限购,参考2014年情况，地方先于中央逐步放开限购措施2016年下半年至今，以一二线城市为主的地方通过放松人才落户政策、加大人才购房补贴的形式，绕道“限购”调控，增强城市的竞争力, 金融政策扶持首置首改刚需群体,参考2012、2014年，中央对于首套刚需群体加大信贷优惠、公积金因城施策，适当降低首付比例、按揭利率,3.3 尽快推出长效机制，用市场化手段替代行政管制 加快租赁市场建设，实现“住有所居”的社会保障功能,加快租赁市场规范化建设，令租户权益得到保障，在条件允许的情况下向“租售同权”努力加大租赁用地推出，探索农村集体建设用地、工业等其他性质地块转为租赁地块，在供给端降低长租公寓的建设成本，鼓励规模房企进入该领域规模房企在建的集中式长租公寓有望于2019-2020年尽快推向市场，相比分散式公寓的机构化比例提高可能会增加租金涨幅，集中式公寓是供给端的放量，有助于解决青年群体的住房问题，实现“住得好、住的不贵”的良性租房制度, 推动保障房建设，完善保障房的筛选机制，减小套利空间,建立多层次住房制度、实现多渠道住房供给考虑到我国租赁住房与商品住房间存在较大的跨度，有必要健全完善保障房制度的建设，通过棚户区改造、共有产权房等多种渠道实现中间层住房供给, 充分讨论尽快研究房地产税立法事宜，结合宏观政策把握推出时机,积极把握房地产税推出的时机实现“效率”向“公平”的过渡，改进地方财税收入、建立完善直接税收体系,3.4 预计2019年房地产行业基本面平稳下行 我们假设2019年行业因城施策适度宽松，以保持销售与土地出让的平稳下滑,行业整体去化率小幅下行8个pct（下行幅度小于2018年，去化水平与2015年相近），开发商资金压力增大，到位资金增速0.7%销售面积与土地购置面积增速由正转负，库存继续上升，但增幅低于2018年新开工面积个位数正增长0.6%，竣工面积增速由负转正（对应2016年销售高峰）预计2019年开发投资额增速4.9%，其中土地购置费增速高位回落至0.8%，扣除土地的建安投资增速为6.6%,2019年房地产行业指标同比增速预测（因城施策，适度调整）,商品房销售面积,新开工面积,竣工面积,土地购置面积,土地成交价款,土地购置费,开发投资额,到位资金,2018-032018-062018-092018-12E2019-03E2019-06E2019-09E2019-12E,3.6%3.3%2.9%2.5%-1.9%-3.3%-4.2%-4.5%,9.7%11.8%16.4%15.5%6.4%1.8%1.0%0.6%,-10.1%-10.6%-11.4%-8.5%2.2%2.8%3.3%3.5%,0.5%7.2%15.7%12.7%8.0%2.2%-2.1%-5.6%,20.2%19.4%21.8%17.8%12.7%6.3%1.4%-2.7%,67.8%74.4%66.0%53.6%16.1%14.6%9.3%0.8%,10.4%9.7%9.9%8.3%7.7%7.3%6.2%4.9%,3.1%4.6%7.8%6.0%3.8%1.6%0.8%0.7%,21,3.5 若维持现行政策力度，销售与土地出让下行压力较大 行业整体去化率下行幅度较大13个pct（下行幅度与2018年相同，去化水平好于2014年，差于2015年），开发商资金压力较大，到位资金增速-5.5% 销售面积与土地购置面积增速为-9.4%，远期、短期库存继续上升，但增幅低于2018年 由于去化率下行幅度较大，新开工面积增速由正转负-0.9%，但竣工面积增速由负转正（对应2016年销售高峰） 预计2019年开发投资额增速0.7%，其中土地购置费增速高位回落至-4.0%，扣除土地的建安投资增速为2.7%2019年房地产行业指标同比增速预测（政策维持现状）,商品房销售面积,新开工面积,竣工面积,土地购置面 土地成交价积 款,土地购置费,开发投资额,到位资金,2018-032018-062018-092018-12E2019-03E2019-06E2019-09E2019-12E,3.6%3.3%2.9%2.5%-7.7%-8.8%-9.4%-9.4%,9.7%11.8%16.4%15.5%4.7%0.0%-0.6%-0.9%,-10.1%-10.6%-11.4%-8.5%-2.9%0.8%2.5%2.9%,0.5%7.2%15.7%12.7%7.3%0.4%-4.9%-9.4%,20.2%19.4%21.8%17.8%10.8%2.4%-4.4%-10.4%,67.8%74.4%66.0%53.6%16.0%14.0%7.2%-4.0%,