2018年9月全国商品住宅市场报告.pdf

全国商品住宅市场报告 2018 年 9 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、市场政策篇 . 4 三、商品住宅市场篇 . 6 （一）一线城市 . 6 1、供求走势 量稳价升，螺旋前进 . 6 【典型城市：上海 供应量与成交均价双双创两年新高】 . 7 【典型城市：北京 稳定依然是主旋律】 . 8 2、库存量走势 4 城累计存量连续 13 个月低于 2500 万平米 . 9 （二）二线城市 . 10 1、供求走势 供求量价稳中有升 . 10 【典型城市：南京 成交萎靡 价格平稳】 . 11 【典型城市：厦门 房价适度回调 楼市趋于理性】 . 12 2、库存量走势 9000 万库存量持续徘徊，去化稳定 . 13 （三）三、四线城市 . 14 1、供求走势 棚改货币化与去库存双双收尾 三四线楼市辉煌难续 . 14 【典型城市：常州 三四线领头羊】 . 15 2、库存量走势 三四线存量 8 月小幅上升，但未来 1-2 年内预计 走低 . 16 3 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 8 月 一线城市 楼市 表 小幅回升 ，这与高端楼盘入市高度相关 。 同策研究院 数据显示 ，2018 年 8 月份， 4 个一线城市 商品住宅 成交量 为 242.42 万平米 ， 环比下跌 1.51%，同比 上升 54.18%。成交均价为 41667 元 /平米 ，环比 上升 13.01%，同比上升 18.72%。 同策研究院数据显示，我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 8 月 商品住宅供应量为 1359.85 万平米 ，同比上涨 57%，环比 上涨 16%； 成交面积 为 1423.57 万平米 ，同比上升 33%，环比 上升 3%； 成交均价 15001 元 /平米 ， 同比上升 8%，环比 下跌7%。 从各个城市商品住宅价格波动情况来看，我司监测的 15 个二线城市 2018 年8 月 ， 有 7 个城市 出现下跌，分别是 杭州 、南京、 大连 、 厦门 、 长沙 、 福州、 合肥 。其中， 厦门 降幅最为明显 ， 环比跌幅 近 21%。 我司监测的 17 个三四线城市商品住宅成交量为 495.35 万平米 ，环比上升 4.17%，同比 上升 48.82%； 从成交均价来看， 8 月所监测的三四线城市商品住宅成交均价为 12163 元 /平米 ， 环比 上升 3.33%， 同比 上升 39.64%。 一线城市 商品 住宅成交价 回升 与高端楼盘入市 占比较高 有关， 但 在 “房住不炒”、“ 坚决遏制房价上涨 ” 的政策大基调 下 ， 8 月 的住宅均价回升必然是短暂的。 预计一线城市 中短期 内仍将 处于 高位盘整状态 。 三四线狂欢 一去不复返 。 随着棚改工作进入后半场、房价上涨限制需求释放 以及去库存 接近尾声， 未来上升空间有限 。 4 年前 ， 全国 首推去库存 的呼和浩特 4 年后于本月 提出 “ 停止去库存 ” 再创全国首例。这也预示着 这一轮三四线 狂欢即将告一段落。 4 二、市场政策篇 表： 2018 年 8 月全国房地产相关政 策及重大事件 时间 重要政策 /事件 关键内容 8 月 3 日 深圳 ： 加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系 根据新的住房供应体系，深圳市场商品住房将仅 占住房供应总量 40%左右，以普通商品住房为主，面向符合条件的各类居民供应，租售结合。其余 60%将由 人才住房 、 安居型商品房、 公共租赁房 三部分组成 。 8 月 7 日 住建部 ： 对未实现房地产调控目标地方坚决问责 住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严 格督查，对办事不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。 各地要加快制定实施住房发展规划，抓紧调整住房和用地供应结构，大力发展住房租赁市场，完善和落实差别化住房信货、税收政策，支持合理住房消费，坚决遏制投机炒房，加强舆论引导和预期 管理，持续开展房地产市场乱象治理专项行动，严厉打击违法违规开发企业、中介机构，维护人民群众合法权益。 8 月 9 日 北京 ： 无照中介房源不得挂网 各互联网站自即日起，不得为未完成房地产经纪机构备案的经纪公司及其分支机构、未取得营业执照住房租赁经营企业、以个人名义从事房地产经纪活动的自然人提供房源信息发布服务；对于房地产经纪机构发布房源信息的，无论是从事住房租赁业务还是存量房交易业务，均须按要求在网页显著位置公示房地产经纪机构营业执照和经纪从业人员信息卡；对于住房租赁 经营企业发布房源信息的，其营业执照经营范围中须 含有“住房租赁” 。 8 月 14 日 重庆 ： 公安介入楼市整顿，九类行为或将移交司法机关 重点整治和打击以下 9 类违法违规行为： 1.编造散布房地产虚假信息扰乱公共秩序； 2.“炒卖房号”非法牟利； 3.房地产领域非法集资； 4.伪造公文、证件、证明文件； 5.挪用、侵占房地产交易资 金； 6. “一房多卖”； 7.侵犯公民个人信息； 8.威胁人身安全 ； 9.房地产领域涉嫌扰 乱公共秩序、妨害社会管理、侵犯人身权利和财产权利等其他违法行为 。 8 月 16 日 合肥 :对符合条件的人才给予住房支持 对符合条件的人才提供租房补贴。 申请人须是 2018年 1 月 1 日以后落户合肥市的博士、 35 岁以下的硕士、以及 35 岁以下毕业 3 年内的全日制本科和大专、高等职业院校毕业生。租房补贴的标准为：博士每人每年 2 万元，硕士每人每年 1.5 万元，本科毕业生每人每年 1 万元，大专、高等职业院校毕业生每人每年0.6 万元。个人租房补贴发放累计不超过 36 个月。 5 8 月 18 日 海南 ： 公布 36 个重要规划控制区 严控新增商品住宅用地 按照先规划后建设的原则，未完成控制性详细规划编制（修编）和城市设计的重要规划控制区，除港口、码头、道路等重要基础设施项目外，暂停该区域供地审批。 对 36 个重要 规划控制区要严格控制新增规划商品住宅用地，引导已出让但未建设的商品住宅用地转型发展。要加强高铁、国省干线沿线以及主城区（县城镇）内河流两侧和海岸带规划建设管控，高铁站场周边 500 米范围、人工围填海形成的海岛全部纳入重要规划控制区管理。 8 月 21 日 黑龙江 ： 公布失信房地产开发企业名单 ， 禁止建设新项目 此次公布的企业名单包括：被法院纳入失信被执行的房地产开发企业 756 家，项目逾期未回迁安置的房地产开发企业 96 家，有违法违规行为的房地产开发企业 32 家，资质有效期届满且未办理延续的房地产开发企业 227 家。 这些企业 在全省范围内将被禁止新项目开发建设。 8 月 27 日 呼和浩特 ： 全面停止房地产去库存调控措施 有效抑制房价上涨 一是全面停止房地产去库存调控措施，将处置权抵押、调整用地性质 、调整户型结构和配套费后置等措施纳入解决房地产遗留问题政策范围； 二是加快解决房地产项目遗留问题。严格落实市人民政府关于房地产遗留项目实行“费证分离”的实施意见要求，各地区和相关责任部门要进一步简化工 作流程，加快解决房地产遗留项目的手续问题，促进存量房源加快上市； 三是加大房地产供应量。合理规划土地用途，增加住房用地有效供应，保证全年土地供应量 达到5000 亩，其中普通商品住房供地比例不低于 70%；加大保障性住房供应力度，继续落实商品住房开发项目配建 3%的公共租赁住房任务；稳步推进棚户区改造项目回迁安置，回迁安置比例控制在 70%左右；加快实施公租房租售并举政策； 四是加大整治房地产市场秩序力度。 8 月 29 日 三亚 ： 未售房源商品房需重新申报价格备案 ， 6 个月内不得调高 此前已经申报销售价格备案但尚未销售的商品房项目，房地产开发企业要依据开发建设成本，合理确定或调整销售价格，于 2018 年 9 月 30 日前向市发展改革委重新申报销售价格备案。未重 新申报销售价格备 案的，市发展改革委和市住建局将依据相关规定处理。 其次，严格按照备案价格销售。房地产开发企业要遵循合法和诚信原则，严格按照备案价格实施销售，不得超过备案价格销售，实际销售价格超过备案价格的不予网签。保持备案价格的相对稳定。凡具备预（现）售的商品房项目，经市 发改委 审核备案后，6 个月内不得调高销售价格， 6 个月后需要调高销售价格备案的，应重新申报审核备案。 6 三、商品住宅市场篇 （一）一线城市 1、供求走势 量稳价升， 螺旋前进 【数据】 同策研究院 数据显示 ， 2018 年 8 月份， 4 个一线城市 商品住宅 成交量 为 242.42万平米 ， 环比下跌 1.51%， 同比 上升 54.18%。成交均价为 41667 元 /平米 ， 环比 上升 13.01%，同比上升 18.72%。 从 8 月份各个城市 表现来看 ， 北京 供应量 为 113.57 万平米 ， 环比 上 升 9.18%， 供应量数据创 3 年 最高 ， 同比 上升 118.99%；成交量 51.85 万平米 ， 环比上升 41.63%，同比 上升51.43%， 为 2018 年 新高 ； 均价 37911 元 /平米 ， 环比上升 0.72%， 保持稳定。 上海 8 月 供应 量 为 135.43 万 平米， 环比上涨 36.93%， 同比 上涨 1061.49%； 成交量 为88.03 万 平米 ，创 2016 年 10 月份 以来新高，环比上涨 22.42%， 同比上涨 94.07%；均价为 55918 元 /平米 ， 环比上涨 13.01%， 同比 上涨 18.72%。 深圳 8 月 供应量 为 14.09 万平米 ， 环比下跌 12.59%，同比 下跌 82.15%；成交面积 35.39万平米 ， 环比上涨 3.42%，同比上涨 75.98%。 8 月 深圳住宅成交均价为 54089 元 /平米 ， 环比 微跌 0.1%， 同比下跌 0.54%， 价格 保持稳定 。 广州 8 月 供应量为 78.10 万平米 ， 环比下跌 4.02%， 同比上涨 21.35%； 成交量为 67.15万平米， 环比下降 35.06%， 同比上涨 16.74%。 广州 8 月住宅成交均价 为 19339 元 /平米 ，环比上涨 0.84%，同比上涨 16.84%。 【解读】 同策研究院研究员 丁垚指出 ， 8 月份，各地继续坚持因地制宜、因城施策、综合调控，努力促进房地产市场平稳健康发展。 从数据来看 ， 8 月份 一线城市 商品 住宅成交价环比 与同比 涨幅 均超 10%， 价格涨幅创 5 个 月来新高 ，成交均价 亦 达 历史高点 。 这固然 与高端楼盘入市 占比较高 有关， 但 在 “房住不炒”、 “ 坚决遏制房价上涨 ” 的政策大基调 下 ， 8月 的住宅均价回升必然是短暂的。 预计 一线城市 中短期 内仍将 处于 高位盘整状态 。 7 图：一线城市商品住宅月 度供求价走势 【典型城市： 上海 供应量与 成交均价双双创两年新高 】 【数据】 8 月， 上海 商品住宅土地供应量 135.43 万 平米， 环比增加 37%，同比增加 1061%。 成交方面 ， 8 月单月 成交 88.03 万平米 ， 创 2016 年 10 月份 以来新高，环比上涨 22.42%， 同比上涨 94.07%；均价为 55918 元 /平米 ， 环比上涨 13.01%， 同比 上涨 18.72%，住宅均价再创 上海 历史新高 。 【解读】 笔者指出， 8 月上海商品 住宅成交 面积 、供应 面积 与 成交 均价 均 显著上升 ， 住宅成交均价更是创出了历史新高。然而 ， 数据的火爆并不意味着上 海楼市真的迎来了暖春。深入 了解上海 的 成交项目就会发现， 8 月 上海 依然 有较多高端 楼盘 入市在售，比如 黄埔 的复兴珑御、杨浦的阳光城滨江悦、翡丽甲第 、 信达泰禾上海院子等。 本月成交的典型楼盘 还有位于 莘庄 的 TODTOWN 天荟悦麓 ，成交均价为 70610 元 /平米 ，成交面积达 3.71 万 平米，位列上海成交 面积榜单 第二位，成交金额达 26.21 亿元 ，位列总金额榜单首位。 众多中高端楼盘的入市成交 显著拉高了上海住宅市场的整体均价 。 30,00035,00040,00045,00050,00055,00060,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00供应 成交 均价万平米 元 /平米8 图： 上海 商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 北京 稳定 依然是主旋律 】 【数据】 北京 供应量 为 113.57 万平米 ， 环比 上 升 9.18%， 供应量数据创 3 年 最高 ， 同比 上升 118.99%；成交量 51.85 万平米 ， 环比上升 41.63%，同比 上升 51.43%， 为 2018 年新高 ； 均价 37911 元 /平米 ， 环比上升 0.72%， 保持稳定。 【解读】 北京楼市 状况基本已被严格 控制 住， 但是 调控 并 没有停歇，仍然在 持续加码 。近期 北京二套房贷款利率上浮 20%， 二手房 市场 交易量下滑明显， 从 去年 伊始均价 基本 稳定 在 37000 元 /平米 关卡左右。但 值得注意 的是，北京 8 月 单月供应量 持续 上升， 预计 今年下半年会持续加强推进土地供应 量 。 图： 北京 商品住宅月度供求价走势 30,00035,00040,00045,00050,00055,00060,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00供应 成交 均价万平米 元 /平米9 2、库存量走势 4 城 累计存量连续 13 个 月低于 2500 万 平米 【数据】 同策研究院数据显示， 2018 年 8 月 ，一线城市存量合计 2272.05 万平米 ， 销售面积 242.42 万平米 ，存销比 10.14， 环比上涨 1%，同比上涨 4%。 从单个城市 来看，北京存量面积为 689.02 万平米 ，上海 584.63 万平米 ， 深圳 207.84万 平米， 广州 790.56 万平米 。 【解读】 虽然 上月 存量 曲线小幅上扬 为 正常 波动 ，但 城市商品住宅供应量 整体仍 保持紧张态势 ， 自 2016 年 12 月 起， 4 城累计存量 一直 保持在 2000-2500 万平米 ， 且有持续下跌趋势 。笔者认为 ， 一线城市土地供应紧俏，加之租赁用地 比例增加、地价攀升等因素影响，开发商拿到增量土地的难度越来越大，一线城市正全面 开启 “慢周转”时代。十九大为中国房地产市场发展也指明了方向：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”住建部也明确表示目前正在加快研究和制定住房租赁管理条例。因此，未来租赁住房、城市更新、长租公寓等存量房将成为一线城市楼市主战场。 图：一线城市商品住宅存量月度走势 25,00027,00029,00031,00033,00035,00037,00039,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00供应 成交 均价元 /平米万平米10 （二）二线城市 1、供求走势 供 求 量价稳中有升 【数据】 同策研究院数据显示，我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 8 月 商品住宅供应量为 1359.85 万平米 ，同比上涨 57%，环比 上涨 16%； 成交面积 为 1423.57 万平米 ，同比上升 33%，环比 上升 3%； 成交均价 15001 元 /平米 ， 同比上升 8%，环比 下跌 7%。 从各个城市商品住宅价格波动情况来看，我司监测的 15 个二线城市 2018 年 8 月 ， 有7 个城市 出现下跌，分别是 杭州 、南京、 大连 、 厦门 、 长沙 、 福州、 合肥 。其中， 厦门 降幅最为明显 ， 环比跌幅 近 21%。 【解读】 笔者指出，调控政策执行严格，促使 部分 二线城 市楼市进入调整期，由于政府限价，成交价格相对稳定，但供应相对短缺影响销售。 2018 年成交量下滑以及供应增加导致调整期二线城市去化周期持续攀升（但受调控影响、网签延迟，市场真实库存量低于统计数据）。 5 月 、 6 月 大体量成交导致去化周期大幅波动 ， 呈现 量 缩价稳的趋势。而 在 上升期的二线城市， 由于政府限价，成交价格相对稳定，但供应相对短缺影响销售。 2018 年成交量下滑以及供应增加导致调整期二线城市去化周期持续攀升（但受调控影响、网签延迟，市场真实库存量低于统计数据）。 与此同时 ，各二线城市参与 “ 人才 大战 ” ， 通过引入高知人才 ，可有效增加城市常住人口数量 促进 楼市 增长 ， 购房 政策变相松绑 。 0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.00北京 上海 深圳 广州 一线城市存量合计万平米