京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇.pdf

京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 32 | 世邦魏理仕研究部京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部第一部分 变局第二部分 破局0612京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 54 | 世邦魏理仕研究部为了对接京津冀协同发展战略，立足首都城市战略定位，建设经济高效、适宜居住的国际性大都市，北京市政府近年出台和实施了多项对城市未来发展有重大影响的规划和措施，以疏解北京非首都功能，转变城市发展方式，完善城市治理体系，有效治理“大城市病”。城市功能转变将推动城市空间的转变，以适应新的经济社会活动需求，城市更新因而成为开发商和投资者关注的热点。政府的规划和政策、地产市场发展的经济规律、以及金融和科技的进化，都是影响城市更新发展的重要因素。本文将综合考量这些因素，探讨在政府监管调控和市场配置资源的双重作用下，北京城市更新的发展方向。引言京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 76 | 世邦魏理仕研究部“新总规”出台2017年 9月发布的北京城市总体规划（ 2016年 -2035年）（以下简称“ 新总规 ”）对北京到2035 年的城市发展基本框架进行了集中的展示。新总规明确了北京“ 全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心” 的首都城市战略定位和“ 一核一主一副、两轴多点一区” 的空间布局规划。其中，主城区包括由东城区和西城区组成的首都功能核心区，以及海淀、石景山、朝阳、丰台四区，是首都功能的核心承载区，疏解非首都功能成为重中之重；通州城市副中心重点承接市属行政事业单位及相关部门，带动城市东部区域协同发展；两轴沿用长安街和中轴线两条轴线并有所延长，完善国家政治、文化、外交功能布局；多点包括顺义、大兴、亦庄、昌“正负面清单”跟进紧随其后，2018年 3月发布的建设项目规划使用性质正面和负面清单则进一步对各级区域中受限制或受鼓励的土地和物业用途改造类型进行了明确的划定，这对未来北京城市更新发展方向将有重要的指示作用。清单执行之下，各类型物业在不同区域的存量规模将发生变化。按照土地性质，可将清单中提及的所有物业形态归为商用、居住、产业、行政/ 公共四类，这四类用地在市场力量的参与程度上存在级差。传统上，商用和居住类用地市场导向最明显，开发商和投资者决定开发和处置模式的自由度最大；而行政/ 公共类用地则为政府划拨，基本没有市场参与的机会；产业类用地则介于两者之间，开发和处置的模式必须以符合政府的产业发展导向为基础。经过进一步整理，我们可以发现（图2 ），多类用地和物业被鼓励向市场导向程度更低，政府导向程度更高的用地和物业类型调整 。具体执行上，政府一方面为被鼓励的调整活动提供审批便利通道、税收优惠和财政奖励等条件，另一方面限制或禁止其他调整活动的审批，从而保证政策的有效实施。除此以外，政府也相继对各类用地和物业内部的开发、使用、更新和转换出台了一系列政策。该系列政策和新总规一脉相承，是新总规的补充和执行保障。平、房山五大新城；一区则为由门头沟、平谷、怀柔、密云、延庆等区组成的生态涵养区。新总规还细分了每个行政区的功能定位分工，对四大“ 中心” 的落位作出界定（图1）。值得关注的是，新总规明确了城乡建设用地规模减量的发展思路，其中核心区和主城区强调减量集约、盘活存量、留白增绿，城乡建设用地由现状910平方公里到2020年减至 860平方公里，到2035 年减至818平方公里，其他区域强调集约发展增量。这意味着，未来新兴区域的商业地产新增供应将持续节制、有序地入市，而成熟区域的核心资产将日益稀缺。另一方面，城市更新、存量物业改造将成为解决局部区域供需矛盾的重点思路。变局首都功能核心区（东城/西城）主城西北区（海淀/石景山）主城东北区（朝阳大部）主城南区（丰台/朝阳南部）副中心（通州）顺义大兴亦庄昌平房山其他数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图1：北京各区域的功能定位需求侧：落实城市功能定位并界定区域布局落位供给侧：商业地产从增量市场向存量市场转变大势明朗质变：政府将加强管控北京尤其是主城区城市空间的开发和使用量变：商用类土地和物业规模最受限制，产业、行政/公共类受鼓励数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图2：北京政府在各区域鼓励调整的用地类型及调整方向涵盖写字楼/零售物业/商务园区域中关村/上地/中关村软件园/北清路/新首钢高端产业综合服务区金融街/西单/王府井/东二环CBD/燕莎/奥林匹克/望京/电子城丽泽/南苑-大红门运河商务区首都机场临空经济区新机场临空经济区经济技术开发区未来科学城政治功能区 文化 国际交往 科技创新平谷：服务首都的综合性物流口岸怀柔：服务国家对外交往，高端科技文化发展区延庆：国际文化体育旅游休闲名区，科技创新特色发展区商用、居住用地 产业用地 行政、公共用地市场导向 政府导向改造前改造后改造前改造后改造前改造后批发 工业/仓储批发 工业/仓储养老工业/仓储出租型公寓零售/办公/酒店旅游酒店/餐饮/娱乐科技创新/养老科技创新/养老农业科技高端制造业中央机关办公及配套/学前教育三环外三环外 中关村科学城生态涵养区学前教育/公共文化义务教育公共文化/医疗主城区（核心区外）批发/零售办公/酒店首都功能核心区副中心新城生态涵养区生态涵养区 新城京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 98 | 世邦魏理仕研究部未提及未提及未提及未提及北京市政府迁至通州含中小学未提及未提及未提及中央政府三环以外三环以外三环以外四环以内五环以内五环以内未提及从新总规及其关联政策的梳理中，可以对未来在政府规划框架下，各类型土地和物业规模的增减做出基本预判（图3 ）。与此同时，政府将加强干预和调控北京尤其是主城区城市空间的开发和使用，进一步压制房地产市场的投机行为，也是政策传达的重要信号。数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图3：北京政府规划框架下未来空间供给端规模的增减数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图4：北京商业地产市场未来短期内面临的四大供需矛盾规划和政策的影响世邦魏理仕预判，作为中国的首都和超级城市之一，北京各个商业地产板块的需求侧都将持续表现强劲；而上述城市规划和政策的实施导致的供给侧增量受限，在短期内将加剧当前写字楼、物流、居住、投资等板块供不应求的局面；但长期来看，其他外部市场变量的改变又将通过需求和供给两端的结构性调整，消化供给的不足，实现动态的平衡 。在此过程中，开发商和投资者迎来巨大的机遇，同时也对其开发和投资模式的转变提出更高的要求。下文将综合各种市场变量，对上述几大板块未来在北京的城市更新画面进行展望。短期：写字楼、物流、居住、投资四大板块供求矛盾突出长期：供求两端结构性调整和动态平衡首都功能核心区（东城/西城）大型商业零售大型商务办公批发市场出租型公寓酒店宾馆工业/仓储科技创新养老设施商品住宅居住公共服务设施机关办公及配套公共文化设施综合性医疗机构学前教育职业/高等教育主城区（海淀/石景山/朝阳/丰台）副中心（通州）、新城（顺义/大兴/亦庄/昌平/房山）、生态涵养区（门头沟/平谷/怀柔/密云/延庆）商用产业居住行政/公共供给侧 需求侧 未来趋势主城区限制大型商务办公项目土地和物业供应四个“中心”定位持续为北京创造新增写字楼需求见10-11页见12-13页见14页见15页消费增长推动北京自身保障型物流需求持续增长千禧一代对出行便捷的主城区居住需求看涨城市更新活动持续吸引投资者和开发商的目光全市限制仓储物流设施土地和物业供应主城区住宅商品房增量递减，售价高企政府加强对各类土地和物业销售的干预和调控京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 1110 | 世邦魏理仕研究部写字楼趋势二：办公空间理念转变催生“商改办”需求北京主城区的供不应求和楼宇产品的高端化，意味着写字楼租户租用成本的上升，租户将更关注办公空间的利用率，以活动为基础的办公场所策略因而将日趋盛行。另一方面，北京对非首都功能的疏解意味着会面、交流、跨组织协作等活动在主城区加强，而专注型、桌案型和封闭型的生产活动将去中心化。办公人员并不会完全转移到外围区域，只是需要更频繁地在主城区和外围区域之间往来，以完成不同类型的活动，因此他们将需要多个办公地点选项，以对应在不同区位的不同活动场景，这将更有利于以活动为基础的办公场所策略的普及。而租户也将同时通过重新设计和规划自有的办公空间和采用第三方的联合办公两种方式实施这一办公场所策略。由此可见，主城区将需要更多临时性的、灵活的、共享的办公空间。而该类办公空间的需求将更多地落位于传统的零售商业空间，这也正为受消费者向线上购买、线下体验的消费习惯转变，以及北京居住人口外迁冲击的主城区小体量零售物业提供了出路。而零售商业空间自带配套设施、公共空间和停车位充裕、地铁连通性强、平面大等特点又恰好和主城区的办公活动场景需求对应。主城区 “商改办” 因而成为北京此轮城市更新的先行者，近几年相继有8 个建筑面积在20,000平方米以上的零售物业改造为写字楼（图6）。而零售物业也成为联合办公在北京的重要选址目标，在已投入运营的联合办公场所中，有30% 落位于零售物业，这一比例远高于国内其他所有城市（图7 ）。预计未来，传统零售商业空间将为办公活动提供更多选项，成为可租空间紧缺的传统写字楼重要的补充。改造。当前北京主城区楼龄超过十年的优质写字楼存量占比已达一半以上，而世邦魏理仕 2017年底进行的写字楼租户调查结果显示 *，高品质租户对北京写字楼的大楼电梯及卫生设施、物业及安保管理、配套设施等指标的满意度都明显低于其他市场，显示北京主城区的存量写字楼宇将有巨大的改造提升空间。破局数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度*来源：中资企业写字楼租户调查报告 2017 ，世邦魏理仕研究部，2018 年第一季度图5：四大“中心”定位及其关联的办公租赁需求数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图6：主要改造项目分布（单一业权，办公建筑面积20,000 平方米以上）数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图7：落位零售物业的联合办公场所数量占比写字楼趋势一：弹性需求外溢，刚性需求推动主城区存量升级北京主城区近年写字楼新增需求量不断攀升，尽管过去三年新增供应量无论在核心区域还是新兴区域都有所回升，但新项目入市后迅速被吸纳，空置率保持在8%以下，供求矛盾依然突出。未来四个“ 中心” 定位将持续为市场创造新增写字楼需求（图5 ），尤其是以科技创新为支柱的TMT行业。尽管在新总规中未提及对写字楼需求的另外两大引擎 金融和专业服务业的发展和鼓励计划，但四大“ 中心” 的定位均与金融和专业服务业的发展基础息息相关，北京作为办公选址目的地对这两大行业的吸引力将有增无减。而随着“ 国际交往中心” 定位的落地和中国 “一带一路” 战略的实施，外资金融、服务机构和国际组织对北京主城区写字楼的租赁需求也有望出现回升。主城区办公需求持续高涨和政府对主城区写字楼供应规模的限制两大因素叠加，客观上将 加速主城区写字楼用户需求的外溢。未来五年适逢北京全市和环首都地带的基础设施密集交付期（详情参看该专题报告上篇），多个新兴商务区和商务园区的开发规模和品质也有望日趋成熟，这些因素将吸引对租金较敏感，面积需求较大，或者自用型写字楼用户（弹性需求）迁移至北京外围区域乃至环京地带。整体市场的去中心化将为主城区的租户结构升级创造机会，继续在北京主城区设立或扩张办公空间的将是需要和政府及监管机构保持紧密沟通，或需要进行跨组织会面、交流、协作，且有高租金承受能力的企业、企业职能部门或经营活动（刚性需求）。主城区租户结构的升级，将必然对现有写字楼软硬件品质提出更高的要求，越来越多的业主为应对市场压力将对现有物业进行升级外交外事/国际会议会展/体育文化交流/交通枢纽/使馆/商务金融/科技文化交流/旅游/国际组织需要和政府及监管机构保持紧密沟通的企业职能，如金融、媒体、律所等机构的决策管理、公共关系等职能外资企业决策管理、投资等职能，中资企业的对外投资和交流等职能，国际组织，涉外经营和投资活动相关的专业服务业机构互联网、高科技企业的决策管理、研发、投资者关系等职能文化、传媒企业的决策管理、创意设计等职能，私立教育机构内涵政治文化国际交往科技创新关联办公租赁需求世界高技术企业总部/研发历史/教育/文创政府机关活动零售物业写字楼园区30% 3% 4% 2%56%14%北京 上海 广州 深圳已投入运营 在建 筹划改造项目体量占比，按开发状态 36% 37% 27%新兴外围区位承接外溢需求主城区租户结构和楼宇品质升级主城区写字楼新增供应受限主城区办公需求持续高涨供给侧需求侧外部变量未来趋势以活动为基础的办公场所策略日渐盛行零售商业空间为办公活动所用主城区写字楼新增供应受限主城区办公需求持续高涨供给侧需求侧外部变量未来趋势京津冀城市群的变局和机遇系列报告下篇：探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 1312 | 世邦魏理仕研究部仓储物流趋势一：基础设施和物流科技发展助推全市存量升级由于区域型物流服务一直是北京要疏解的非首都功能，近年北京全市鲜有仓储物流用地成交，新增供应稀缺。受2017年末市政府对低端仓储设施进行清理的影响，以快递为主的租户搬迁活动骤增，进一步激化供求矛盾，市场自去年第四季度起连续三个季度处于完全满租状态，期内租金累计增长15%。在新总规的明确下，北京市政府未来将难以改变对仓储物流供应规模严格限制的方针。在基础设施尤其是高速公路网的逐步完善下，区域型物流功能有望疏解到京津冀城市群中新兴的物流枢纽（详情参看该专题报告上篇），将让位于不断增长的北京自身保障型物流需求和高精尖产业功能的需求。而高企的租金和租户结构的升级也将对现有仓储物流设施的集约化、精细化和专业化提出更高要求。世邦魏理仕认为，多层仓库、智能仓库、冷链仓库等都将是北京现有仓储物流设施未来更新改造的方向。北京目前多层仓的存量占比为31%，远低于其他一线甚至部分强二线城市（图8 ），未来有大幅改造空间；根据世邦魏理仕估计* ，仓库智能化不但可以提升作业效率3-10倍，降低人工成本75%-85%，还可以通过充分利用高空和通道空间和大幅增加仓储密度，将仓储成本降低 50%；而消费升级潮流下，生鲜食品和高端药物的需求上升也将推动冷链物流这一细分市场的扩张。共服务设施中找到落脚点。这意味着商业设施和仓储物流设施的界限将日益模糊化，无人超市、自助服务储物柜、商店自取或直接配送、第三方物流自取或物流配送站等服务模式将作为仓储物流设施的变体，服务于“最后一公里” 和私人仓储需求。然而这一发展趋势必须建立在解决消防隐患和因装卸货物而造成的交通拥堵问题的基础上，以打消政府对仓储物流设施在主城区发展的核心顾虑，这将进一步推动人工智能、自动化、无人驾驶等高科技手段在仓储物流领域的应用 。仓储物流趋势二：主城区商业、居住公共服务设施承担“最后一公里”物流节点在北京全市限制仓储物流供应的政策方向下，主城区大型仓储物流设施更是发展禁区。然而，随着网购的发展对配送服务时间和品质需求的提升，“ 最后一公里” 物流节点需求将不断增长；而随着城市快速发展和空间资源日益昂贵，满足人口四大生活场景 Death离世、Divorce离异、Density人口居住密度变化及Dislocation搬迁的私人仓储将成为新兴需求。这些市场变量都将提升对人口密集的主城区的仓储空间需求。世邦魏理仕认为，此类需求将在主城区原有批发市场被清退以后的商业设施、社区型购物中心和百货、以及政府鼓励增加的居住公数据来源：世邦魏理仕研究部，2018 年第二季度图8：多层仓库面积占比多层仓库单层仓库31%69%北京50%上海68%广州66%深圳45%成都*来源：2018 年亚太区房地产市场展望大中华区，世邦魏理仕研究部，2018 年第一季度商业设施和仓储物流设施的界限模糊化主城区商业、居住公共服务设施转换为物流用途主城区仓储物流新增供应受限主城区最后一公里物流节点和私人仓储需求增长供给侧需求侧外部变量未来趋势城际基础设施和物流科技的发展北京仓储物流租户结构和品质升级全市仓储物流新增供应受限北京自身保障型物流需求持续增长供给侧需求侧外部变量未来趋势京津冀城市群的变局和机遇探路北京城市更新世邦魏理仕研究部 | 1514 | 世邦魏理仕研究部住宅趋势：政府鼓励下，主城区存量物业转型长租公寓填补需求缺口新总规明确了四环以内商品住宅供应规模的限制。反映到土地市场，近年北京政府对普通商品房的土地出让连年收紧；但另一方面，政府又增加了附带“ 企业竞自持面积” 和“公租房” 等要求的住宅用地供应，新总规也提出鼓励主城区三环以外的零售、办公和酒店等建筑调整为出租型公寓。长租公寓因而成为北京近年的热门投资板块，并为希望居住在通勤便捷的主城区，又难以负担房价的创业者和白领提供了高性价比的居住选项。租金回报率过低一直是长租公寓大规模发展的主要障碍，因此为租户提供增值服务，以提高议价能力或获得更多租金以外的盈利手段，成为开发商和投资者破局长租公寓市场的关键。以定位高端市场的服务式公寓为例，正是因为其向租户提供酒店式服务而获得比其他长租公寓更高的租金回报率；而2010年以来新增供应的稀缺也令北京服务式公寓市场空置率一直保持低位，租金稳步上涨，年均复合涨幅达5%。世邦魏理仕认为，随着高端人才竞争越发激烈，雇主公司为高级员工租赁便捷、舒适的服务式公寓以吸引和保留人才的需求日益强烈，而优质写字楼集中的商务区周边，海淀、朝阳区内高科技企业集中的商务园区周边和顺义区国际学校周边的存量物业将最有条件改造为服务式公寓。而 “共享居住（Coliving）”模式则为定位大众市场的长租公寓运营商提供了更广阔的思路，既可以提高空间使用率，从而在降低运营成本和改善居住环境之间取得平衡，又可以通过开发面向租户的社交、休闲、娱乐、商务等配套增值服务开拓收入来源。同样，养老公寓、学生公寓等长租公寓的利基市场也因其与医疗、教育服务的紧密联系而具备提升利润空间的基础。此外，国家在政策上明确提出对尤其在一线城市的住房租赁资产证券化的鼓励，也使运营商可通过REITs等方式进行直接融资，从而降低融资杠杆并有利于进一步提升运营商利润空间。世邦魏理仕预计未来几年，将盈利水平下降的各档次酒店、闲置的商业零售和产业类物业以及有自持要求的住宅用地和物业开发、改造为各类长租公寓，将成为北京主城区城市改造的又一机会窗口。而另一方面，长租公寓的模式演变也将提高市场准入的蓄客、服务和融资等能力门槛。投资趋势：市场力量转变开发运营模式以参与北京城市更新政府加强对各类土地和物业销售的干预和调控，以确保北京城市空间的使用符合首都功能定位和高附加值产业发展目标，这将使开发商和投资者的传统增量开发模式面临巨大挑战。然而，北京稳健的市场基本面、可持续发展下日益巩固的城市地位以及因城市更新而预期产生的大量投资机会，都将持续吸引投资者和开发商的目光。事实上，也只有在市场资源的参与下，城市空间资源才能得到最有效的配置。因此，世邦魏理仕认为，新总规的实施长期来看并不会限制开发商和投资者等市场力量参与北京城市更新的机会，但会推动市场力量开发运营模式的转型，主要体现在以下几个方向：1. 空间运营模式的转型行政、公共和产业类用地和物业都明确了用途和终端使用者的范围，将促使开发商和投资者寻求和政府、公共部门和产业类企业更深入的合作方式，不但从空间的建设、改造，而且从资产管理和空间运营的全过程介入。这也有利于行政、公共、产业设施通过最大化其市场价值而得到可持续发展；2. 盈利模式的转型传统以物业销售收入为主的盈利模式受阻，开发商和投资者在更关注物业租金回报的同时，也将开拓更多的盈利模式，如开发增值服务以挖掘终端使用者的社群价值，或向产业投资者、产业资源平台运营商、代建工程或物业管理服务提供商等角色转换；3. 融资模式的转型传统的重资产投资开发模式受到政府去杠杆和限制物业销售等监管环境的挑战，而政府对资产证券化审批的逐步放开将进一步推动开发商和投资者寻求杠杆率更低、更透明的直接融资途径。政府和资本的双重监督，也对城市更新的规划和投资论证的科学、严谨和高效性提出更高的要求。政府鼓励出租型公寓开发主城区存量商住房、酒店宾馆改造为中高端长租公寓主城区住宅商品房增量递减，售价高企城市居民对通勤便捷的主城区居住需求看涨供给侧需求侧外部变量未来趋势城市更新需要市场力量的参与市场力量开发运营模式的转型政府加强对各类土地和物业销售的干预和调控城市更新活动持续吸引投资者和开发商的目光供给侧需求侧外部变量未来趋势如需获得更多关于本特刊的信息，敬请联系：研究部 CBRE Ltd. 2018Follow CBRE免责声明谢晨资深董事 中国区负责人研究部中国区sam.xiecbre孙祖天董事研究部华北区tin.suncbre世邦魏理仕研究部如需获得更多关于世邦魏理仕全球研究活动的信息，敬请联系：Henry Chin, Ph.D.Head of Research, Asia Pacichenry.chincbre.hkRichard Barkham, Ph.D., MRICSGlobal Chief Economistrichard.barkhamcbreJos TrompHead of Research, EMEAjos.trompcbreNeil Blake, Ph.D.Global Head of Forecasting and Analytics | EMEA Chief Economistneil.blakecbreSpencer LevyHead of Research, Americasspencer.levycbre除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。