2018年4月全国商品住宅市场报告.pdf

全国商品住宅市场报告 2018 年 4 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、市场政策篇 . 4 三、商品住宅市场篇 . 5 （一）一线城市 . 5 1、供求走势 3 月楼市“ U”形回升，成交量大幅上涨 41% . 5 【典型城市：上海 “金三”崭露头角，成交量大幅上涨 】 . 6 【典型城市：北京 3 月成交量持续低迷，成交均价环比同比双降 】 . 7 2、库存量走势 4 城累计存量连续 16 个月低于 2500 万平米 . 8 （二）二线城市 . 9 1、供求走势 青岛、天津成交涨幅高达 150%、 138%，整体成交均价维稳 . 9 【典型城市：南京 价格回落，成交小幅提升 】 . 10 【典型城市：杭州 价格涨势依旧，楼市增速放缓 】 . 11 2、库存量走势 存量同比下滑 11%，环比大跌 8% . 12 （三 ）三、四线城市 . 14 1、供求走势 3 月成交环比上升城市达 13 个，较去年同期降温 . 14 【典型城市：芜湖 供应大幅缩水，房价走势趋稳 】 . 15 【典型城 市：常州 供应触底反弹，楼市回调开启 】 . 16 2、库存量走势 1 月存量同比下滑城市达 13 个 . 17 3 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 同策研究院数据显示， 2018 年 3 月一线城市商品住宅 量价齐升 。 同策研究院数据显示， 3 月北上广深四城商品住宅成交量为 139.94 万平米，环比 上涨 41%，同比下滑 48%，成交均价为 35301 元 /平米，环比、同比分别 上涨 23%、 18%。从供应来看， 3月四城供应 大幅增加 ，推出 125.04万平米的商品住宅房源，环比 上涨 62%，同比 下滑 29%。 我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 3 月商品住宅供应量为 721.74 万平米，环比上涨 30%，同比 下滑 21%；成交面积为 1244.96 万平米，环比 大幅 上涨 52%，同比下跌 17%；从成交均价来看，我司监测的 15 个二线城市 3 月均价为 13113 元 /平米，环比 基本持平 ，同比上升 1%。 3 月，我司监测的 17 个三四线城市商品住宅成交量为 466.90 万平米，环比 上涨33%，同比下滑 7%；从成交均价来看， 3 月所监测的三四线城市商品住宅成交均价为 8547.82 元 /平米，环比 上涨 4%，同比上升 2%。 同策研究院总监张宏伟认为 ： 从楼市现状来看， 2018 年一季度楼市 市场行情持续低迷， 受到楼市调控和春节影响， 3 月 虽然 有所回 暖， 但 “ 小阳春 ” 现象 依然 不 明显 。 一年开局失利，意味着春节后二三季度房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。 而 基于政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、房企资金压力和市场周期 5 个因素综合判断，“十九届四中全会”前核心一二线城市楼市政策不会松动。综合量价周期分析，到 2018年第四季度，核心一 二线房地产市场成交均价将完全进入周期谷底，之后 2019 年2-3 季度住宅销量率先反弹、 2020 年 2-3 季度房价随销量上涨缓慢释放。房企应把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会，不同都市圈内，三四线城市房价将在 2018 年 2 季度之前仍具有跑量机会，而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为 2020 年 1-2 季度之后。 4 二、市场政策篇 表： 2018 年 2 月全国房地产相关政 策及重大事件 时间 重要政策 /事件 关键内容 3 月 15 日 武汉：符合限购政策、前三年内没买过房的刚需人群可优先选房 湖北省武汉市住房保障和房屋管理局发布在武汉市无自有住房、符合住房限购政策规定以及自此次购房之日起前三年内无住房交易记录的意向购房家庭。 3 月 27 日 长沙：实施差别化购房措施，优先满足首套刚需购房群体 从 27 日起，长沙市限购区域内“限房价、竞地价”的商品住房项目以及新建的普通商品住房销售实行差别化调控措施，将优先满足首套刚需购房群体。 3 月 28 日 深圳 ： “三价合一”政策，打击“阴阳合同”和“高评高贷”现象 所谓“三价合一”，指的是二手房交易中涉及的成交价、贷款评估价、国土局计税评估价，三个价格将不再各自独立计算，银行将以最终过户的价格作为贷款评估额度依据。 3 月 28 日 杭州：拟出台购房摇号政策，整治“炒卖房号”等违规乱象 杭州市住房保障和房产管理局官网发布了我市将采取商品住房销售公开摇号全程公证制度。这意味着杭州将成为继南京、上海、长沙、成都与武汉之后，又一实行“摇号买房”的城市。 3 月 30 日 西安：意向购房人数多于可售房源的，应采取公证摇号方式公开销售 西安市房地产开发企业申请商品房预售许可证时，须将符合预售条件的楼幢一次性申报，严禁以分批、拆零等方式拖延预售申报时间或采取分幢、分层、分批的方式进行销售。 3 月 31 日 成都：刚需家庭购买商品房将享受优先摇号 成都市发布了关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的通知，全市商品住房开盘销售正式采用公证摇号排序选房的方式。 3 月 31 日 海南：全省加强购房资格审查，非该省户籍只能购买 1 套住房 海南省要求全省加强严格购房资格审查，非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买 1 套住房。五指山、保亭、琼中、白沙 4 个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市（县）居民家庭销售。 3 月 31 日 上海：住房租赁公共服务平台试运行 平台从房源发布、实名认证、合同网签等基本功能入手，同时引入了金融、法律、租金查询等部分公益服务项目。功能全部建成后，将逐步实现租赁合同网签、备案一体化。 3 月 5 日 佛山 ： 房地产机构拟分信用等级 佛山市住建管理局对房地产经纪机构和从业人员提供房屋租赁居间行为的监管方面进行了细化，包括规范房屋租赁居间服务流程、强化房屋租赁行为监管等。 3 月 4 日 东莞 ： 开发商须书面承诺不拒绝公积金贷款 东莞五部门联合发布通知 ， 首次要求房企在楼盘销售现场显著位置公示有关书面承诺，不得拒绝购房人使用住房公积金贷款。 5 三、商品住宅市场篇 （一）一线城市 1、供求走势 3 月楼市“ U” 形 回升 ， 成交量大 幅上涨 41% 【数据】 2018 年 3 月一线城市商品住宅 量价齐升 。 同策研究院数据显示， 3 月北上广深四城商品住宅成交量为 139.94 万平米，环比 上涨 41%，同比下滑 48%，成交均价为 35301元 /平米，环比、同比分别 上涨 23%、 18%。从供应来看， 3 月四城供应 大幅增加 ，推出 125.04万平米的商品住宅房源，环比 上涨 62%，同比 下滑 29%。 从本月各个城市表现来看， 3 月四城 商品 住宅成交面积 除了 广州外，其余三城环比均出现大幅增长。 其中北京成交 20.12 万平米，环比 上涨 26%，同比下滑 58%；上海成交 48.84万平米 ， 环比 大 涨 140%， 同比 下滑 34%；广州 成交 量 跌破 50 万 平米，自 2016 年 监测数据以来，达到了历史最低位， 甚至 低于 春节的 成交量 ， 成交量 49.58 万 平米， 环比 、同比分别下滑 9%、 64%； 深圳 成交 20.40 万 平米， 环比 、同比大涨 163%、 154%。 从成交价格上看，本月北上广深四城商品住宅成交均价分别为 35890 元 /平米、 45655元 /平米、 17093 元 /平米、 54185 元 /平米，仅 北京 环比下跌 6%，深圳 、 广州 环比持平， 上海 则环比上升 7%。从同比情况看， 北京 、 上海跌幅 均 达 4%，深圳小幅下滑 1%， 广州则 上涨 5%。 【解读】 笔者指出， 3 月 继 2 月 楼市成交 “ 大跳水 ” 后 ， “ U”形 回升明显。 3 月 为春节后的第一个月，本月环比 上涨属于 正常现象 。但值得 注意的是， 从 成交 走势 来看， 剔除 春节月 ， 3 月成交 量依然处于 自 2017 年 2 月 以来的最低值， 楼市“小阳春” 并 不 明显 。 从 3 月全国 楼市出台的政策来看， 摇号卖房、加码限售限购以及降杠杆是本轮调控的主要手段。 房地产 楼市调控 进一步收紧 ， 热点一线城市楼市基本面也在发生改变。而 2018 年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年 ， 一线城市作为楼市动向的排头兵 ，市场 表现 也 将 更 趋于稳定 。 因此， 2018 年 于房企而言 ， 形势 更 严峻 。 市场 持续 低迷 、 资金 兑付压力 加剧 ， 楼盘“以价换量”意愿 增强 ，市场可能 出现 “降价”信号 。 并且 ， 未来一线城市因供地量放缓、租赁6 用地比例增加，地价攀升等因素影响，将 全面 进入“慢周转”时代，市场“调整期”迹象也将越来越明显 。 图：一线城市商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 上海 “ 金三 ”崭露头角 ，成交量大幅上涨 】 【数据】 同策研究院数据统计， 3 月上海商品住宅共计成交 48.84 万平米，环比 大幅 上涨 140%，同比下滑 34%。价格方面， 2018 年 3 月上海商品住宅成交均价为 45665 元 /平米，环比 上涨 7%，同比下跌 4%。从新增供应情况来看，上海 3 月供应量为 36.49 万平米，在 2 月 收缩 后迎来大幅放量， 环比 上涨 279%， 较去年同期来看，这一供应 依然 下滑 10%。 【解读】 笔者指出， 上海 在 1 月 维稳， 2 月低迷后 ， 3 月 终于 有所 起色 。由于 政府限价因 素，有些 楼盘性价比空前， 部分 购房需求 被 释放 出来 。 另外 ， 3 月供应大幅 放量， 房企 扎堆领预售证，抓紧回笼回升， 其中 ，不乏 中高端楼盘相继入市， 从而 带动 上海 楼市 成交 均价结构性上涨 。 从上海商品住宅波动来看 ， 预计未来市场量价发展节奏，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩 等因素，注定 2018 年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”的。此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始，因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为 2018 年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00元 /平米万平米供应 成交 均价7 图： 上海 商品住宅月度供求价走势【典型城市： 北京 3 月成交量 持续 低迷 ， 成交 均价 环比 同比双降 】 【数据】 同策研究院数据显示， 2018 年 3 月北京商品住宅 成交量、成交价格环比、同比均下降，是四个一线城市中表现最低迷的城市。 月成交面积仅 20.12 万平米，环比 上涨26%，同比下跌 58%。从近 2 年监测数据来看，本月北京商品住宅成交量在 1 月跌破 30 万平米基础上继续走低， 3 月 虽有小幅上涨， 除却 春节外 ，依然 历史最低位 。价格方面，北京3 月成交均价为 35890 元 /平米，环比 、 同比分别下跌 6%、 4%。 从新增供应看， 3 月北京市场供应量与上月相当，共计推出 37.21 万平米，环比上升 2%，同比 下滑 23%。 【解读】 笔者 认为， 自 2017 年 调控 从严以来，北京楼市降温明显 。 2018 年 开年以来更是一蹶不振， 1 月成交腰斩 跌破 30 万平米 后 持续缩水 ， 2 月 、 3 月 一直低位运行， 直至 落到 一线城市最后一名 。从 成交价格来看， 北京 房价确实被 平 抑住了 本月 虽然有小幅回落，但是整体 企稳 回归理性。 另外 ， 北京 楼市的逻辑 发生 了改变， 租赁 住房进入全面爆发时代， 加之“商品房 +保障房”供应体系的日益完善，北京土地政策与市场规则将转变为限制地价、010,00020,00030,00040,00050,00060,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00200.00供应 成交万平米 元 /平米8 配建保障房、共有产权房等多元化的供给模式。因此，未来北京租赁市场有很大发展空间。 图： 北京 商品住宅月度供求价走势 2、库存量走势 4 城 累计存量连续 16 个 月低于 2500 万 平米 【数据】 3 月，一线城市商品住宅依然保持供小于求的态势。同策研究院数据显示，截止 3 月底， 4 个一线城市累计商品住宅存量为 2066.1 万平米，环比下滑 1%，同比下滑 8 个百分点。这一存量已经连续 16 个月低于 2500 万平米大关，并且即将跌破 2000 万平米。而近 3 个月一线城市移动存销比为 14.94 个月，处于相对合理区间。 从具体城市看，截止到 2018 年 3 月底 ，北京、上海、广州、深圳存量分别为 623.99 万平米、 453.65 万平米、 723.47 万平米和 264.99 万平米，与去年同期相比， 广州上浮 19%，而北京、上海、广州则 下滑 4%、 27%、 28%。 【解读】 笔者 认为， 一线城市 已经不存在去库存问题，存销比 持续 上升 只是 因为销售冻结导致指标意义上的上升。 一 线城市 商品 住宅去化放缓， 供应量整体趋紧， 双重影响 下， 405,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00供应 成交元 /平米万平米9 城累计存量连续 16 个月不足 2500 万平米。一线城市土地供应 紧俏 ，加之 租赁用地 比例增加、地价攀升等因素影响， 开发商拿到增量土地的难度越来越大， 一线城市 正全面 开启 “ 慢周转 ” 时代。 相对来说 ，存量房大放异彩， 土地 、政策、 金融 都 向租赁 住宅倾斜， 未来租赁住房、城市更新、长租公寓等存量房将成为一线城市楼市主战场。 图：一线城市商品住宅存量月度走势 （二）二线城市 1、供求走势 3 月 青岛、 天津 成交 涨幅高达 150%、 138%， 整体成交均价维稳 【数据】 同策研究院数据显示， 我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 3 月商品住宅供应量为 721.74 万平米，环比上涨 30%，同比下滑 21%；成交面积为 1244.96 万平米，环比大幅上涨 52%，同比下跌 17%；从成交均价来看，我司监测的 15 个二线城市 3 月均价为13113 元 /平米，环比基本持平，同比上升 1%。 从各个城市商品住宅具体成交表现来看，我司监测的 15 个二线城市中， 3 月除了厦门、福州成交量环比分别 下滑 2%、 18%之外，其余城市均出现不同程度 上涨 ，尤其是 天津 、 成都 、 宁波 、 青岛 这几个城市，成交 面积环比 涨幅 均达 100%以上。从价格波动情况来看，我司监测的 15 个二线城市中，环比下跌的城市有 7 个，环比上涨的城市有 6 个，环比持平的0500100015002000250030003500北京 上海 深圳 广州 一线城市存量合计万10 城市有 2 个 。 其中 ， 价格下调最明显的城市是 天津 ， 3 月成交均价为 14524 元 /平米，环比下滑 12%； 价格涨幅最明显的城市是 青岛 ，成交均价为 12173 元 /平米，环比上升 12%。 【解读】 笔者指出 ， 3 月 楼市如期回升， 尤其 是青岛， 商品住宅 成交量 自 2017 年 以来首次 突破 200 万 平米大关，涨幅高达 150%， 成交 均 价 环比上涨高达 12%， 3 青岛楼市多家“ 新面孔 ” 入市 ，开发商 忙 “ 跑量 ” 造成 市场火爆 ， 岛城 在调控下依然购买热情高， 相比 之下， 青岛 的政策比全国其他城市温和， 一定程度上提振了购房者的置业信心。 另外， 青岛 近年来经济发展迅速及区域内优质资源集中，对人口持续流入 产生 吸引力。 青岛 的规划定位 向“ 湾区经济 ” 迈进 ，无疑也将为来来提供上涨动力。 图：二线城市商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 南京 价格 回落 ，成交小幅 提升 】 【数据】 3 月南京商品住宅供应量为 18.54 万平米，环比 大幅 上涨 116%，同比下滑 65%。从成交走势来看， 2 月 南京商品住宅 春节 受挫 成交 近腰斩， 3 月持续 低迷， 成交 面积为 34.85平米 ， 环比小幅 提升 15%， 环比 下滑 33%。 价格方面， 3 月南京商品住宅成交价格为 21232元 /平米，环比 、 同比分别下滑 3%、 9%。从库存情况来看，南京商品住宅存量 小幅 回升，继02000400060008000100001200014000160000.00500.001000.001500.002000.002500.00元 /平米万平米供应 成交 均价