2018年3月刊全国商品住宅市场报告.pdf

全国商品住宅市场报告 2018 年 3 月 刊 2 Contents 目录 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) . 3 二、市场政策篇 . 4 三、商品住宅市场篇 . 5 （一）一线城市 . 5 1、供求走势 “ 量价齐跌 ” ，成交量创下监测数据新低 . 5 【典 型城市：上海 成交量大幅缩水， 2 月房价同比下滑 9%】 . 6 【典型城市：北京 2 月成交量跌破 20 万平米，再创新低 】 . 7 2、库存量走势 4 城累计存量连续 15 个月低于 2500 万平米 . 8 （二）二线城市 . 9 1、供求走势 2 月多城成交量腰斩，整体成交均价维稳 . 9 【典 型城市：南京 成交表现持续低迷，库存连续 4 个月下降】 . 10 【典型城市：杭州 2 月成交量腰斩，楼市增速放缓】 . 11 2、 库存量走势 存量同比下滑 10%，库存情况稳定 . 12 （三）三、四线城市 . 13 1、供求走势 正逢春节 “ 量价齐跌 ” ， “ 返乡置业 ” 热度减退 . 13 【典型城市：芜湖 春节成交放量，房价走势趋稳】 . 14 【典型城 市：常州 2 月商品住宅 “ 零 ” 供应，楼市回调开启】 . 15 2、库存量走势 1 月存量同比下滑城市达 12 个 . 16 3 一、报告摘要 (核心数据及观点 ) 同策研究院数据显示， 2018 年 2 月一线城市商品住宅量价齐跌，成交量不足 100万平米，在上月下降基础上进一步大幅收窄，创下监测以来新低。同策研究院数据显示， 2 月北上广深四城商品住宅成交量为 98.53 万平米，环比、同比分别下滑 44%和 29%，成交均价为 28711 元 /平米，环比、同比分别下降 13%、 10%。从供应来看， 2 月四城供应 继续锐减，推出 77.04 万平米的商品住宅房源，环比下滑 48%，同比上升 36%。 我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 2 月商品住宅供应量为 543.84 万平米，环比下滑 48%，同比上涨 70%；成交面积为 820.24 万平米，环比、同比分别下跌 38%、5%；从成交均价来看，我司监测的 15 个二线城市 2 月均价为 13078 元 /平米，环比小幅下滑 4%，同比上升 15%。 2 月，我司监测的 17 个三四线城市商品住宅成交量为 315.20 万平米，环比、同比分别下降 23%、 20%；从成交均价来看， 1 月所监测的三四线城市商品住宅成交均价 为 8486 元 /平米，环比下滑 6%，同比上升 17%。 同策研究院总监张宏伟认为 ： 从楼市现状来看， 2018 年一季度因为楼市调控与春节等因素，楼市已经继续延续低迷的市场行情，一年开局失利，意味着春节后二三季度房企必然会开足马力进行销售，否则二季度将销售量将难以起色，半年报业绩会面临较大的压力。而从楼市调控政策来看， 2018 年“两会”刚好是新一届政府的换届时间，楼市调控政策也不可能出现松动，春节后房企必然会开足马力进行销售能否有成效也值得怀疑，因此，对于房企来讲，春节后二三季度最有效最快的方法就是启动“大幅降价”促进销量的快速提升。当本轮楼市调整大趋势确立之后，“大幅降价”或“降价潮”这种现 象也不会避免，预计会在 2018 年的二三季度会集中发生。 4 二、市场政策篇 表： 2018 年 2 月全国房地产相关政 策及重大事件 时间 重要政策 /事件 关键内容 2 月 3 日 武汉试点刚需家庭优先选房 , 拟深化首套购房保护 武汉拟逐步将市中心城区预售备案价格在 18000 元 /平方米以下的新建项目，以及新城区全部新建项目中低于 120 平方米的住房，按照不少于 40%的房源比例，纳入优先选房范围。 2 月 4 日 杭州市长： 2018 年新增租赁住房占新增商品住房总量逾 30% 杭州市市长徐立毅称， 2018 年将大力发展住房租赁市场特别是长期租赁市场，确保新增租赁住房占新增商品住房总量 30%以上。 2 月 4 日 中央一号文件：适度放活宅基地和农民房屋使用权 新华社获授权发布中央一号文件中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见，维护进城落户农民土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权。适度放活宅基地和农民房屋使用权。文件同时指出，严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。 2 月 4 日 国家统计局：我国城镇化率达到58.52% 2017 年末，我国城镇常住人口将近 8.1347 亿人 ，比上年末增加 2049 万人；城镇人口占总人口比重（城镇化率）为 58.52，比上年末提高 1.17 个百分点。 2 月 5 日 武汉将开展集体用地建租赁房试点， 9 月底启动租房建设 2018 年 6 月底前，武汉将完成试点项目立项、规划、用地、建设等批准程序， 9 月底前启动集体租赁住房建设。 2 月 5 日 海南：职工家庭购商业房产不得提取公积金，自住房可提取 海南省住房公积金管理局发布关于明确住房消费提取政策有关事项的通知，职工在非实际工作地租住住房，其实际工作地及租房所在地均无自有住房的，可按相关规定提取住房公积金支出所租住住房租金。 2 月 6 日 广州：房企申请预售证时承诺不限制公积金购房，违者罚款 1 万元 广州市住房公积金管理中心、广州市住房和城乡建设委员会共同发布关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知，就住房公积金缴存业务提出 6 项新规定及调整。 2 月 9 日 河北：继续执行限购、限贷等措施 将推进新一轮棚改 2018 年河北省热点城市及重点地区要继续严格执行限购、限贷等管控措施，其他城市也要坚决遏制投机炒作，确保市场稳定。 2 月 24 日 国务院同意深圳、太原、桂林创建国家可持续发展议程创新示范区 深圳、太原、桂林将分别以创新引领超大型城市可持续发展、资源型城市转型升级、景观资源可持续利用为主题，建设国家可持续发展议程创新示范区。 2 月 27 日 天津 4 月 1 日启动中心城区 65 万户居民住房改造工作 天津市国土房管局消息显示，和平区、南开区、河西区、河东区、河北区、红桥区、东丽区、北辰区等 8个中心城区的 1300 个片区、 4000 万平方米、 65 万户居民住房将实施改造，年底前全部竣工。 5 三、商品住宅市场篇 （一）一线城市 1、供求走势 “ 量价齐跌 ” ， 成交量创下 监测数据新低 【数据】 2018 年 2 月一线城市商品住宅量价齐跌，成交量不足 100 万平米，在上月下降基础上进一步大幅收窄，创下监测以来新低。同策研究院数据显示， 2 月北上广深四城商品住宅成交量为 98.53 万平米，环比、同比分别下滑 44%和 29%，成交均价为 28711 元 /平米，环比、同比分别下降 13%、 10%。从供应来看， 2 月四城供应继续锐减，推出 77.04 万平米的商品住宅房源，环比下滑 48%，同比上升 36%。 从本月各个城市表现来看， 2 月四城商品住宅成交面积环比、同比均出现不同程度下滑，其中北京成交 16.03 万平米，环比、同比分别下滑 41%、 58%；上海成交 20.36 万平米，环比、同比分别下滑 59%、 44%，深圳成交 7.77 万平米，环比、同比分别下滑 72%、 5%，广州成交 54.37 万平米，环比、同比分别下滑 24%、 3%。 从成交价格上看，本月北上广深四城商品住宅成交均价分别为 38136 元 /平米、 42544元 /平米、 17112 元 /平米、 54191 元 /平米，仅上海环比下跌 2%，深圳环比持平，北京、广州则环比分别上升 8%、 6%。从同比情况看，上海跌幅达 9%，深圳小幅下滑 1%，北京、广州则分别上涨 3%、 6%。 【 解读】 笔者指出， 本月 受春节影响， 四 个一线城市成交 大幅 收紧 ， 成交量 更是创下2012 年以来监测 数据 新低 。 笔者认为 ， 尽管有限价限签等因素 影响，但这更 是历轮楼市从房价快速上涨到进入调整期前必然经历的阶段，热点 一线 城市楼市基本面也在发生改变。 而2018 年总体上仍然是楼市调控政策从严执行的一年 ， 一线城市作为楼市动向的排头兵 ，市场 表现 也 将 更 趋于稳定 。 因此， 2018 年 于房企而言 ， 形势 更 严峻 。 市场 持续 低迷 、 资金 兑付压力 加剧 ， 楼盘“以价换量”意愿 增强 ，市场可能 出现 “降价”信号 。 并且 ， 未来一线城市因供地量放缓、租赁用地比例增加，地价攀升等因素影响，将 全面 进入“慢周转”时代，市场“调整期”迹象也将越来越明显 。 6 图：一线城市商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 上海 成交量 大幅缩水， 2 月 房价同比 下滑 9%】 【数据】 2018 年 2 月上海商品住宅成交量、成交价格环比、同比均下降，是四个一线城市中表现最低迷的城市。同策研究院 数据统计， 2 月上海商品住宅共计成交 20.36 万平米，环比、同比分别大幅下滑 59%、 44%。价格方面， 2018 年 2 月上海商品住宅成交均价为42544 元 /平米，环比、同比分别下跌 2%、 9%。从新增供应情况来看，上海 2 月供应量为9.64 万平米，在 1 月小幅放量后，本月大幅回调 78%，较去年同期来看，这一供应也大幅下降 66%。 【解读】 笔者指出， 从 上海商品住宅 波动来看 ， 市场“寒冬已至”。预计未来 市场量价发展节奏，由于各级政府调控从严执行、供应端预售许可证预计加快审批、资金面压力兑付加大、开发企业加大推盘节奏冲业绩 等因素，注定 2018 年前三季度上海商品住宅市场的成交表现是“以价换量”的。此时，房企资金面压力较大，预计实质性大范围降价或将在春节后二季度开始，因此，前三季度整体表现为“以价换量”，为 2018 年上海商品住宅市场“寒冬阶段”。 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,0000.0050.00100.00150.00200.00250.00300.00350.00400.00450.00500.00元 /平米万平米供应 成交 均价 7 图： 上海 商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 北京 2 月成交量 跌破 20 万 平米， 再 创新低 】 【数据】 同策研究院数据显示， 2018 年 2 月北京商品住宅月 成交面积仅 16 万平米，环比、同比分别下跌 41%、 58%。从近 2 年监测数据来看，本月北京商品住宅成交量在 1 月跌破 30 万平米基础上继续走低，最终成交量不足 20 万平米并创下 2 年来新低。价格方面， 北京 2 月成交均价为 38136 元 /平米，环比上涨 8%，同比小幅下滑 4%。从新增供应看， 2月北京市场供应量与上月相当，共计推出 36.42 万平米，环比上升 19%，同比上升 77%。 【解读】 2017 年调控从严背景下，北京楼市降温明显，预计 2018 年楼市调控持续下，需求也会继续缓慢释放。而随着中央经济工作会议为房地产市场未来发展方 向定下基调：要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性。加之“商品房 +保障房”供应体系的日益完善，北京土地政策与市场规则将转变为限制地价、配建保障房、共有产权房等多元化的供给模式。因此，未来北京租赁市场有很大发展空间。 010,00020,00030,00040,00050,00060,0000.0050.00100.00150.00200.00250.00供应 成交 均价万平米 元 /平米 8 图： 北京 商品住宅月度供求价走势 2、库存量走势 4 城 累计存量连续 15 个 月低于 2500 万 平米 【数据】 2 月，一线城市商品住宅依然保持供小于求的态势。同策研究院 数据显示，截止 2 月底， 4 个一线城市累计商品住宅存量为 2095.81 万平米，环比下滑 2%，同比下滑 9个百分点。这一存量已经连续 15 个月低于 2500 万平米大关，并且即将跌破 2000 万平米。而近 3 个月一线城市移动存销比为 12.13 个月，处于相对合理区间。 从具体城市看，截止到 2017 年底，北京、上海、广州、深圳存量分别为 616.59 万平米、 479.36 万平米、 732.55 万平米和 267.31 万平米，与去年同期相比，广州存量上浮 12%，北京、上海、深圳则分别下滑 4%、 26%、 25%。 【解读】 一线城市商品住宅供应量 整体趋紧， 4 城累计存量连续 15 个月不足 2500 万平米。 笔者认为 ， 一线城市土地供应 紧俏 ，加之 租赁用地 比例增加、地价攀升等因素影响，开发商拿到增量土地的难度越来越大， 一线城市 正全面 开启 “ 慢周转 ” 时代。 十九大为中国房地产市场发展 也 指明了方向：“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”住建部也明确表示目前正在加快研究和制定住房租赁管理条例。因此，未来租赁住房、城市更新、长租公寓等存量房将成为一线城市楼市主战场。 05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,0000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00供应 成交 均价元 /平米万平米 9 图：一线城市商品住宅存量月度走势 （二）二线城市 1、供求走势 2 月多城 成交量腰斩 ，整体成交均价 维稳 【数据】 同策研究院数据显示，我司监测的 15 个二线城市， 2018 年 2 月商品住宅供应量为 543.84 万平米，环比下滑 48%，同比上涨 70%；成交面积为 820.24 万平米，环比、同比分别下跌 38%、 5%；从成交均价来看，我司监测的 15 个二线城市 2 月均价为 13078元 /平米，环比小幅下滑 4%，同比上升 15%。 从各个城市商品住宅具体成交表现来看，我司监测的 15 个二线城市中， 2 月除了厦门、福州成交量环比分别提升 25%、 1%之外，其余城市均出现不同程度下滑，尤其是武汉、南京、杭州、成都这几个城市，成交面积环比跌幅均达 50%以上。从价格波动情况来看，我司监测的 15 个二线城市中，环比下跌的城市有 5 个，环比上涨的城市有 8 个，环比持平的城市有 2 个 。 其中 ， 价格下调最明显的城市是南京， 2 月成交均价为 21826 元 /平米，环比下滑 18%； 价格涨幅最明显的城市是天津，成交均价为 16531 元 /平米，环比上升 15%。 【解读】 笔者指出 ， 2 月 受 春节假期影响， 二线城市 成交 表现 也 大幅受挫 ， 多城 成交量腰斩 。笔 者认为， 在调控政策稳定市场的主基调下， 核心 二线城市 与 一线城市 表现 趋同 ， 尤其是 这波表现 尤其活跃的城市，例如杭州、南京、成都、武汉等， 2018 市场 将迎来 进一步0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.00北京 上海 深圳 广州 一线城市存量合计万平米 10 调整 。 长期来看， 二线城市存量整体保持小幅下降趋势，去库存压力不断削弱。 2017 年二线城市 房价提升也较为明显，尤其是 核心 社会城市或是 环一线 的卫星城 市 ， 由于 区域 产业人口 导入 对人口 吸纳 作用 不断加剧，加上不少核心城市人口外溢影响， 这些城市 未来机会依然较大。 图：二线城市商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 南京 成交 表现 持续 低迷， 库存连续 4 个月下降 】 【数据】 2 月南京商品住宅供应量为 8.57 万平米，环比、同比分别大幅下滑 68%、 81%。从成交走势来看， 1 月南京商品住宅成交面积在去年 12 月小幅翘尾后出现回落， 2 月 延续这一走低趋势，成交面积为 30.21 万平米，环比下滑 62%，同比上升 6%。价格方面， 2 月南京商品住宅成交价格为 21826 元 /平米，环比下滑 18%，同比上升 10%。从库存情况来看，南京商品住宅存量在去年 11 月小幅回升后，已经连续 3 个月呈下降趋势。截止到 2 月底，南京商品住宅存量为 284.01 万平米，环比下滑 4%，同比上升 4%。 【解读】 笔者指出， 2016 年 以来， 南京楼市轮番大涨，一度与苏州、厦门、合肥并称新版“楼市四小龙” ，而在 2017 年楼市调控持续影响下， 南京 市场明显降温，房价涨势也得到抑制。预计 2018 年调控持续下， 像 南京这样的核心二线城市将 与 一线城市表现趋同 。而02000400060008000100001200014000160000.00500.001000.001500.002000.002500.00 元 /平米万平米供应 成交 均价 11 作为经济强省的省会， 华东地区 中心城市 ， 南京未来 发展潜力 大， 楼市投资价值 依然 值得看好 。 图： 南京 商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 杭州 2 月成交 量 腰斩 ， 楼市增速 放缓 】 【数据】 2 月，杭州商品住宅供应量为 29.92 万平米，环比大幅下跌 41%，同比小幅提升 5%。从月度走势来看，杭州供应量在去年 12 月一波集中放量后， 1 月、 2 月大幅骤减。成交表现来看， 2 月杭州商品住宅共计成交 56.76 万平米，环比大幅下降 55%，同比小幅上调 8%。价格方面，去年 12 月杭州成交价格回落后， 1 月、 2 月均保持上涨势头， 2 月成交均价为 27528 元 /平米，较上月小幅上涨 2%，同比去年则上涨了 36%。 【解读】 笔者指出 ， 近 2 年杭州商品住宅 表现尤其活跃 ， 2017 年楼市 调控下， 杭州市场 受影响幅度较小，市场持续火热 。 2018 年 1 月传统 楼市淡季 ， 杭州单月成交量 也 达到125.18 万 平米 。 2 月 受 春节 假期影响，成交量 出现 明显下滑，但较去年同期 依然呈 上扬态势。 从房价涨幅来看， 2 月杭州成交均价同比去年涨幅达 36%，同比 2016 年涨幅达 67%，房价 提升速度 快。笔者认为 ， 杭州这些年 来，不管是从经济角度上看，还是从发展上分析，都迎来了飞跃式进步，区域楼市也受到广泛 追捧 ， 市场迎来一波快速上涨 。 不过步入 2018年， 楼市调控持续下，杭州 楼市 快速上扬的 节奏 将趋缓 ， 市场 表现 趋 同 一线城市， 呈现 “ 稳0500010000150002000025000300000.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00180.00供应 成交 均价万平米 元 /平米 12 中有升 ” 的态势。 图： 杭州 商品住宅月度供求价走势 2、库存量走势 存量 同比 下滑 10%， 库存 情况 稳定 【数据】 截止 2 月底，我司监测的 15 个二线城市商品住宅累计存量为 8755.70 万平米，环比小幅下滑 1%，同比下滑 10%。从具体城市来看，我司监测的 15 个二线城市中，2 月存量同比去年上升的城市有 4 个，其余 11 个城市存量均出现下跌，其中存量下跌较明显的城市有杭州、成都、西安，同比跌幅分别达 53%、 32%、 48%。 【解读】 笔者指出， 2 月 我司监测 的 15 个 二线城市供应 量 较 去年 同期呈 下滑趋势 ， 二线城市 近 3 月 移动存销比 为 7.12 个月 ， 处于相对合理 区间 。 主要由于 楼市调控 下 ，土地供应 持续 收紧 ， 导致 二线城市 商品住宅 新增供应 紧俏。不过 目前 市场 去化速度也同样放缓，存销比 处于 相对合理 区间 ， 库存 情况 相对稳定。 0500010000150002000025000300000.0050.00100.00150.00200.00250.00供应 成交 均价万平米 元 /平米 13 图： 15 个二线城市商品住宅 累计存量走势 图：二线城市商品住宅存 量月度走势 （三）三、四线城市 1、供求走势 正逢 春节“量价 齐跌 ” ， “ 返乡置业 ”热度减退 【数据】 2 月，我司监测的 17 个三四线城市商品住宅成交量为 315.20 万平米，环比、同比分别下降 23%、 20%；从成交均价来看， 1 月所监测的三四线城市商品住宅成交均价为8486 元 /平米，环比下滑 6%，同比上升 17%。 从具体城市表现来看， 2 月正值春节假期，市场环比同比整体明显下滑的情况下， 2 月成交量环比上升的城市达 8 个，分别是九江、莆田、芜湖、焦作、南平、淮北、常熟、常州，0.004000.008000.0012000.0016000.00万平米0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.001400.001600.001800.002000.00天津 重庆 杭州 南京 武汉 成都 苏州 大连厦门 西安 长沙 宁波 青岛 福州 合肥万平米 14 在成交均价整体环比下跌的情况下，价格上扬的城市达到 6 个，环比涨幅位居前三的城市是九江、焦作、江阴。 【解读】 笔者 指出 ，今年春节三四线城市受假期影响，交易 量 大幅缩水， 价格 也 呈环比下滑趋势， “ 返乡 置业 ” 热情 不高。 与此同时 ， 笔者 认为， 三四线城市这一轮 表现 尤其 活跃，2017 年 去库存已经取得积极成效， 对 房价 出现 快速上涨 的 三四线城市而言 ， 调控政策 风向开始 逐渐 向这些 城市深入 。因此 ， 2018 年 这些 三四线 城市 将 整体 热度退潮， 未来 三四线 城市 分化 也将进一步加剧。 具体来看， 尤其是中东部的三四线城市：一线城市周边的三四城市出台楼市调控政策较早，市场已经伴随周边一线城市回调已经进入调整期；非一线城市周边的三四线城市大部分已经经历了楼市热销的高峰期， 甚至大部分城市已经出现阶段性楼市需求透支，市场有可能因为过去一年左右的透支而在 2018 年年中之后进入调整期。 对此 ，笔者 指出 ， 具备 产业依托和热点 一二线 城市 外溢影响 的 三四线 城市 ，人口 导入能力 强， 未来 市场 前景 仍值得看好 ；而盲目开发 、 地价 哄抬又 缺乏产业 人口 支撑 的城市在市场回归理性后也将 明显 遇冷 。 图：三、四线城市商品住 宅月度成交走势 【典型城市： 芜湖 春节 成交放量 ， 房价 走势趋稳 】 【数据】 2 月芜湖商品住宅供应量为 19.25 万平米，环比下降 29%，同比提升 197%。0.002000.004000.006000.008000.0010000.0012000.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00 元 /平米万平米成交 均价 15 从成交量来看， 2 月芜湖成交面积为 31.88 万平米，环比提升 60%，同比小幅下调 7%。价格方面， 2 月芜湖商品住宅成交价格为 8824 元 /平米，环比上浮 1%，同比则大幅增长 24%。 【解读】 笔者 指出 ， 春节 芜湖楼市逆势放量，环比提升 60%， 但 同比去年下滑 7%。 价格方面 也趋于稳定，环比 基本 持平。 笔者认为， 这两年 芜湖 楼市 迅速崛起，在 2016 年 交投火热的态势下， 2017 年芜湖 房地产市场整体运行平稳。房地产开发投资保持稳定的增长态势，新开工面积大幅增长。在调控措施的持续加码下，商品房销售面积增幅有所回落，住房价格保持稳定，调控效果显著。 2018 年调控 持续下，预期 区域 楼市 将继续 维稳 。 图： 芜湖 商品住宅月度供求价走势 【典型城市： 常州 2 月 商品住宅“零”供应 ，楼市回调 开启 】 【数据】 2 月常州商品住宅出现“零”供应，从近 2 年监测数据来看，这是常州唯一一个没有供应量的月份。 截止到 2 月底 ， 常州库存 为 242.30 万 平米， 同比去年下滑 21%。 从成交量来看， 2 月常州商品住宅成交面积为 39.22 万平米，环比下滑 10%，同比提升 40%。价格方面， 2月常州商品住宅成交均价在连续 2 个 月下滑基础上出现反弹，成交均价为 10132元 /平米，环比上浮 2%，同比则上涨 12%。 【解读】 笔者 指出 ， 2 月 常州 商品住宅没有 新增供应，但 从月供应量波动 来看， 2017 年常州商品住宅 供应充足 ，目前库存较去年同期虽然下滑 21%，主要由于去年 成交量 保持活跃0100020003000400050006000700080009000100000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00供应 成交 均价万平米 元 /平米 16 态势 。 眼下， 楼市调控政策持续 ， 常州 成交量 放缓，房价 增速 也明显放缓，市场整体表现趋稳，因此，目前常州库存情况相对稳定。 2018 调控 持续下， 常 州 楼市 将 继续 回调 ，目前 2018开局已经出现这样的苗头，预计 2018 年 区域楼市 量价 表现 都将 更 趋稳定 。 图： 常州 商品住宅月度供求价走势 2、库存量走势 1 月 存量同比下滑城市达 12 个 【数据】 截止到 2 月底，我司监测的 17 个三四线城市商品住宅累计存量为 2837.16 万平米，环比下滑 2.74%，同比下滑 6.96%。其中， 2 月存量同比去年下跌的城市达 12 个，同比上涨的城市有 4 个，同比持平的城市有 1 个，其中，同比跌幅最明显的城市是常熟，同比下滑 60%，涨幅最明显的城市是湖州，同比上升 103%， 同比持平的城市是九江 。 【解读】 笔者指出， 2017 年 三四线城市 去 库存 目标 取得阶段性成果， 库存 压力 减小 。2018 年 ， 随着 调控政策开始向热点三四线城市深入， 城市 投资 分化 将 加剧。 有产业依托和靠近热点城市的三四线 城市 ，对人口依然有较大吸引力，市场需求旺盛；而盲目开发、 缺乏产业 导入 的城市在市场回归理性后也将 明显 遇冷 。 020004000600080001000012000140000.0010.0020.0030.0040.0050.0060.0070.0080.0090.00100.00供应 成交 均价万平米 元 /平米 17 图： 17 个三、四线城市商品住宅累计存量走势 图：三、四线城市商品住宅存量月度走势 0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.005000.00 万平米0.00200.00400.00600.00800.001000.001200.00万平米惠州 九江 湛江 莆田 舟山 东营 芜湖 焦作 南平徐州 太仓 湖州 江阴 淮北 宁德 常熟 常州 18 数据来源：同策研究院 数据说明：商品住宅数据除有特别说明外均含保障房 一线城市：北京、上海、广州、深圳 二线城市：天津、重庆、杭州（含萧山余杭）、南京、武汉、成都、苏州、大连、厦门、西安、长沙、宁波、青岛、济南、合肥 三、四线城市： 惠州、九江、湛江、莆田、舟山、东营、芜湖、焦作、南平、徐州、 太仓 、常熟 、 湖州、江阴、淮北、宁德、常州 执笔人：同策 研究院 研究 员 王雯 邮箱： wangwen43400tospur 电话： 021-51560606* 8139 免责申明 本报告的信息均来源于公开资料，本机构对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论和建议仅供参考。本报告版权仅为本机构所有，未经许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发、需注明出处为同策 研究院 ，且不得对本报告内容进行有悖原意的引用、删节和修改。 19