两会后楼市政策导向及未来楼市结构性机会.pdf

“两会”后 楼市政策导向及未来楼市结构性机会本报告观点政策及楼市现状 ： 中短期内，楼市调控不会放松，房企需 把握时点和区域 两条主线营销机会： “四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市 与核心城市周期的轮动关系投资机会： 房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会1 政策及楼市现状： 中短期内，楼市调控不会放松，房企需 把握时点和区域 两条主线政策：国家机构改革是“两会”重点2017年 10月 18-24日中国共产党第十九次全国代表大会核心内容：四个新概念 新目标： 在本世纪中叶建成富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国 新思想： 形成了新时代中国特色社会主义思想 新矛盾： 我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的 矛盾 新时代： 中国特色社会主义进入了新时代，这是我国发展新的历史 方位2017年 10月 25日中国共产党第十九届一中全会核心内容：选举与人事变动 选举产生中央政治局 委员、中央政治局常务委员会委员、中央委员会总书记 决定中央军事委员会 组成 人员 选举产生 中央纪律检查委员会 书记、副书记和常务委员会委员人选2018年 1月 18-19日中国共产党第十九届二中全会核心内容：宪法部分内容修改 全会审议通过了 中共中央关于修改宪法部分内容的建议 修改关于中华人民共和国主席、副主席每届任期同全国人民代表大会每届任期相同，连续任职不得超过两 届的规定2018年 2月 26-28日中国共产党第十九届三中全会核心内容：党和国家机构改革和人事变动 决定国家机构领导人员以及全国政协领导 人员 适应 统筹推进“五位一体”总体布局、协调推进“四个全面”战略布局的 要求 ，改革机构设置，优化职能配置，深化转职能、转方式、转作风，提高效率 效能2018年 3月 5-20日第十三届 全国人民代表大会 第一次会议核心内容： 修改 宪法 、 政府换届 审议 宪法修正案草案、监察法草案和国务院机构改革 方案 审议政府工作报告等 6个 报告 选举 和决定任命国家机构组成 人员“十九大”提出建设社会主义现代化强国的时间表，同时提出社会“新矛盾”，主要是出于对原有“数量型”经济发展模式的 反思。“两会”完成国家机构改革以适应“质量型”经济增长模式政策：国家机构改革对房地产影响深远城市分类 组建自然资源部、农业 农村 部 组建自然资源部 、生态环境 部、文化和旅游部 组建中国银行保险监督管理委 员会 改革国税地税征管体制东部经济圈核心一二线城市产城融合旧城改造长租公寓文创产业园医 养绿色建筑房企融资渠道收窄房地产金融房地产税（尤其是房产税）以及未来遗产是、财产税征收奠定基础三四线城市及农村东部经济圈核心城市周边医养、新型产业园、特色小镇产 城融合专业化分工医养特色小镇文创产业园房企融资相对宽松土地有条件供给（农村土地流转）其他区域 产城融合专业化分工 特色小镇 旧土地财政 模式无法延续新农村土地财政宪法誓词中的对应关键词 富强、和谐、现代化 文明、和谐、美丽 富强、和谐、现代化 富强、和谐、现代化2018年国家机构改革对房地产行业的潜在影响宪法誓词的修改明确“为建设富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国”的奋斗目标，这也 势必推动 当前 经济与 上层建筑“因时而变” ，随之也会带来诸多楼市机会政策：楼市管控思路明确短期内，坚持 “房住不炒”的定位，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，防范和化解房地产市场 风险；长期重点 是供给侧结构性改革思路，完善住房供给和保障体系，有效调整供给 结构2017年 10月 19日住建部部长王蒙徽在十九大中央国家机关代表团开放日活动答记者问核心内容： 加快 建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，加快研究和制定“住房租赁管理条例”。 研究建立房地产的统计和市场监测预警指标体系，加快建立市场预警 机制 以 市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障 ， 以建立购租并举的住房 制度核心内容： 坚持 房子是用来住的不是用来炒的定位，坚持分类调控，因城因地施策，落实地方政府主体责任， 出台一系列有针对性的措施来稳定 市场 抓紧研究 制定房地产 长效 机制2017年 10月 22日住建部部长王蒙徽在 十九大新闻中心举办记者招待会 活动答记者问2017年 12月 23日全国 住房城乡建设工作会议核心内容： 抓好 房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房 。 库存 仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存 工作2018年 3月 17日王蒙 徽接受央视专访核心内容： 支持北京和上海试点共有产权房 成立国有租赁公司，建服务平台 在未来经济发展过程当中去解决城市面临的 问题 不同类型城市差别化调控 本轮调控成效：热点城市，房价过快上涨的势头得到了抑制、面积也平稳地回落；三四线城市库存降低，已经回到了合理的区间-10-5051015202530352013-12013-22013-32013-42013-52013-62013-72013-82013-92013-102013-112013-122014-12014-22014-32014-42014-52014-62014-72014-82014-92014-102014-112014-122015-12015-22015-32015-42015-52015-62015-72015-82015-92015-102015-112015-122016-12016-22016-32016-42016-52016-62016-72016-82016-92016-102016-112016-122017-12017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-12018-270城住宅价格指数同比 一线城市 :当月同比 二线城市 :当月同比 三线城市 :当月同比%70城新建商品住宅价格指数数据来源：同策研究院、 wind，一线城市包括北上广深；二线城市 包括天津、重庆、杭州、南京、武汉、沈阳、成都、西安、大连、青岛、宁波、长沙、济南、厦门、长春、哈尔滨、太原、郑州、合肥、南昌、福州同比增速放缓2016年 4月2016年 10月2017年 7月2015年 5月 2015年 10月2016年 3月楼市现状：一、二、三四线城市价格轮动2015年 5月起一线城市住宅价格领涨带动本轮行情，随着一线城市政策收紧，二线、三四线城市接力上涨。 2016年 10月起调控城市扩围，一线、二线住宅价格进入调整期，三四线城市住宅价格仍有上涨潜力楼市现状：一线 城市 -量缩价稳一线城市土地市场供应收紧，房企进入难度加大，同时受限价、限签政策 影响 ，商品住宅市场需求 释放 受阻，短期内一线城市难以实现去化跑量，影响房企业绩表现02468101214050010001500200025003000350040002016-12016-22016-32016-42016-52016-62016-72016-82016-92016-102016-112016-122017-12017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-1一线城市可售面积 3月移动存销比万平米 月一线城市商品住宅库存及 3个月移动存销比走势数据来源： dataln，上海数据不含保障 房，房价 选择 4个 城市的算术平均 房价0500010000150002000025000300003500040000450000501001502002503003504004505002016-12016-22016-32016-42016-52016-62016-72016-82016-92016-102016-112016-122017-12017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-12018-2一线城市销售面积 成交均价万平米 元 /平米一线城市商品住宅销售面积、成交均价走势销量缩减楼市现状：二线 城市 -量缩 价稳强二线城市与一线城市市场相似，住宅销量释放短期受阻，鉴于普通二线城市市场容量相对较大，仍有一定跑量机会。但因强二线城市土地市场竞争加剧，楼板价攀升，短期内房企面临地价过高而房价触顶的困境，短期内还应寻求普通二线城市作为业绩支撑点10000110001200013000140001500016000170001800002004006008001000120014002016-12016-32016-52016-72016-92016-112017-12017-32017-52017-72017-92017-112018-1强二线城市销售面积 成交均价万平米 元 /平米强二线城市商品住宅销售面积、成交均价走势80009000100001100012000130001400015000020040060080010001200140016002016-12016-22016-32016-42016-52016-62016-72016-82016-92016-102016-112016-122017-12017-22017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-12普通二线城市销售面积 成交均价万平米 元 /平米普通二线城市商品 住宅销售面积 、成交均价走势数据来源： dataln， 选择的强二线城市包括：天津、重庆、杭州、南京、 武汉、成都、苏州 ；其中杭州数据含萧山余杭但不包含保障房， 苏州数据不含吴江区 城市，成都仅包含城六区，房价选择 7个城市的算术平均 房价；选择的普通二线城市包括：厦门、宁波、青岛、西安、长沙、福州、沈阳、南昌、郑州、长春、呼和浩特、温州；其中，城市房价选择 12个城市的算术平均房价销量缩减销量缩减楼市现状：三四线 城市 -区域分化明显一线城市周边三四线城市受核心城市外溢影响、在政策调控下“量缩价涨”，但目前因政策调控也处于调整期。非一线周边三四线城市则“量价齐升”。对于非一线周边三四线城市来说， 2018年将迎来需求释放、价格上涨的市场机遇。但三四线城市投资更应当关注城市基本面能否支撑房价、同时规避投资风险60007000800090001000011000120000200400600800100012002016-12016-32016-52016-72016-92016-112017-12017-32017-52017-72017-92017-11三四线城市（一线城市周边）销售面积 成交均价万平米 元 /平米三四线城市（一线周边）商品住宅 市场销售面积 、成交均价走势010002000300040005000600070000200400600800100012002016-12016-32016-52016-72016-92016-112017-12017-32017-52017-72017-92017-11非一线周边三四线城市销售面积 销售均价万平米 元 /平米三四线城市（非一线周边）商品住宅 市场销售面积 、成交均价走势数据来源： dataln， 选择 的一线城市周边的三四线 城市包括： 东莞、常州、南通、唐山、佛山、惠州、廊坊、秦皇岛、中山、金华、舟山、江阴、张家港、衡水、绍兴、常熟、固安、香河、太仓；城市房价选择 19个城市的算术平均房价； 选择的非一线周边三四 线城市包括：徐州、连云港、洛阳、汕头、烟台、锦州、吉林、泉州、九江、赣州、济宁、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、泸州、南充、遵义、大理、泰安、东营、淮安、泰州、芜湖、肇庆、淮北、宿州、齐齐哈尔、阳江、黄冈；城市房价选择 32个城市的算术平均 房价销量缩减销量增加0200040006000800010000120001400016000180002013年 2014年 2015年 2016年 2017年一线城市 强二线城市 普通二线城市 三四线城市土地市场：一二三四线城市土地楼面价普涨2013-2017年全国一线、二线、三四线城市住宅用地楼面价普涨， 但普通二线城市和三四 线城市因楼面价相对较低，存在结构性投资机会2013-2017年一二三四线城市住宅用地楼板价元 /平米数据来源： dataln数据说明：强二线城市包括：天津、重庆、杭州、南京、武汉、成都、苏州；普通二线城市包括：无锡、宁波、温州、合肥、沈阳、大连、长春、哈尔滨、石家庄、济南、青岛、郑州、太原、呼和浩特、南宁、南昌、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、海口、三亚、福州、厦门一线城市 5年复合增长：18.9%强二线城市 5年复合增长： 30.1%三四线城市 5年复合增长： 19.4%普通 二线城市 5年复合增长： 24%全国趋势 ： 中短期内，楼市调控不会放松，房企需把握时点和区域两条主线一线城市： 政策收紧，市场需求释放受阻，房价迎来调整期，影响房企业绩表现强二线城市： 政策收紧，市场需求释放受阻，地价攀升挤压盈利空间普通二线城市： 政策较松，市场容量相对较大，仍有跑量机会一线周边三四线城市： 政策收紧，市场需求释放受阻，房价增幅下降非一线周边三四线城市： 继续去库存，迎来需求释放及价格上调的机遇楼市政策： 中 短期内，为防范系统系金融风险，楼市调控政策不会放松2 营销机会： “四中全会”是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会 ，同时房企应灵活 把握三四线城市 与核心城市周期的轮动关系政策及楼市趋势判断1、政策时效性2、重大中央会议3、宏观经济形势4、企业资金兑付压力 5、市场周期政策及楼市趋势判断的逻辑图楼市趋势判断逻辑以楼市政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、企业资金兑付压力和市场周期 5个因素，判断未来政策及楼市趋势楼市趋势： 1、政策 时效性城市 出台时间 政策性质 距离上一次政策调控时间全国 2007年 9月 收紧全国 2008年 10月 放宽 13个月全国 2009年 5月 放宽 7个月全国 2010年 1月 收紧 8个月全国 2010年 9月 收紧 8个月全国 2011年 1月 收紧 4个月全国 2011年 8月 收紧 7个月全国 2012年 6月 收紧 10个月全国 2013年 2月 收紧 8个月全国一线热点城市 2013年 11月 收紧 9个月全国 2014年 9月 放宽 10个月全国 2015年 3月 放宽 6个月全国一二线热点城市 2016年 3月 收紧 12个月全国一二线热点城市 2016年 9月 收紧 6个月全国一、二、三四线热点城市 2017年 3月 收紧 6个月全国二、三线热点城市 2017年 9月 收紧 6个月中西部三四线城市 2018年 3月 收紧 6个月政策时效期均值 6-8个月政策调控周期梳理从全国历年政策来看，政策时效期均值为 6-8个 月， 如果以历次调控政策平均时间推算，那么 2018年2季度，楼市调控政策将进入新一轮收紧期。结合住建部领导关于房地产分类调控的表态： 1、 2017年房价涨幅过快的中西部、东北区域核心城市； 2、房价上涨过快的三四线城市，这两类城市上将成为“两会” 后 2季度 楼市调控政策的目标资料来源： 同 策研究院（ 2017年 10月） 政策理念提出（ 2018年 3月） 政府换届（ 2018年 4季度） 本届四中全会实际上承担过往三中全会讨论重大经济政策改革的任务 中央和 国家 、省级机关 机构改革落实到位（ 2018年 2月） 现代化治理体系和能力变革和 人事变动（ 2018年 1月） 宪法部分内容修改（ 2017年 10月）两会 十九届四中全会十九大 十九届一 中全会 十九届二中全会 十九届三中全会 选举与人事变动重要会议及机构改革安排时间轴“十九届四中全会”实际承担对未来经济工作做进一步部署的任务 ，同时结合 2018年 年 底之前，完成中央和省级机构改革的时间安排 ， 改革配套措施和经济刺激政策也将陆续出台，“ 十九届四中全会”后楼市调控 政策才具备松动 的外部 条件楼市趋势： 2、重大 中央会议（ 2018年 9月之前） 省级党政机构改革 方案报 党中央审批机构改革（ 2019年 3月）所有 地方机构改革任务完成机构改革05101520252014-22014-42014-62014-82014-102014-122015-22015-42015-62015-82015-102015-122016-22016-42016-62016-82016-102016-122017-22017-42017-62017-82017-102017-12克强指数 :当月值 克强指数 :累计值%克强指数当月值及累计值0510152025300500001000001500002000002500002006Q12006Q32007Q12007Q32008Q12008Q32009Q12009Q32010Q12010Q32011Q12011Q32012Q12012Q32013Q12013Q32014Q12014Q32015Q12015Q32016Q12016Q32017Q12017Q3季度 GDP GDP实际增速 GDP名义增速亿元 %中国季度 GDP及同比增速“四万亿” 1.0 “四万亿” 2.0央行降准降息央行降准降息数据来源：同策研究院、国家统计局、 wind历次经济增速下滑期间，央行均采取货币宽松政策刺激经济增长短期回升，但“十九大”后，“数量型”经济刺激政策将过渡至“审慎宏观政策”。考虑到外围美国加息、减税、贸易战等因素，叠加国内经济增长灵敏指标下滑，定向逆周期操作将成为首要选择楼市趋势： 3、宏观经济 形势楼市趋势： 4、房企 资金兑付 压力40家上市房企月度融资额-1-0.500.511.502004006008001000120014002017-32017-42017-52017-62017-72017-82017-92017-102017-112017-122018-1月融资额 环比增速融资渠道收窄本月恒大融资 600亿元亿元 %企业资产负债率 % 变动方向 企业资产负债率 % 变动方向 企业资产负债率 % 变动方向2016 2017H1 2016 2017H1 2016 2017H1中国恒大 85.75 88.74 + 龙光地产 70.23 74.01 + 景瑞控股 88.02 90.66 +碧桂园 86.20 88.13 + 蓝光发展 80.90 81.51 + 新湖中宝 73.20 75.77 +万科 A 80.54 82.66 + 禹洲地产 83.05 85.31 + 花样年控股 73.63 72.47 -绿地控股 89.43 89.05 - 中国金茂 66.60 68.62 + 雅戈尔 64.18 64.22 +中国海外发展 60.19 57.60 - 越秀地产 72.57 73.25 + 福星股份 73.54 73.70 +保利地产 74.76 78.83 + 首创置业 76.88 78.05 + 国瑞置业 73.59 77.14 +融创中国 87.92 91.92 + 时代地产 76.57 72.14 - 厦门国贸 67.29 71.54 +华夏幸福 84.78 82.86 - 合景泰富 78.32 78.01 - 华远地产 74.81 75.68 +龙湖地产 66.59 71.06 + 中国奥园 77.97 78.43 + 合生创展集团 57.59 57.21 -华润置地 67.41 70.44 + 中天金融 78.11 77.73 - 中华企业 84.39 81.83 -金地集团 65.43 69.61 + 华发股份 79.60 80.92 + 恒盛地产 84.19 87.20 +中南建设 86.17 87.95 + 中骏置业 76.25 79.23 + 朗诗绿色地产 83.05 83.45 +雅居乐集团 66.48 69.45 + 中粮地产 81.58 82.95 + SOHO中国 47.11 49.15 +招商蛇口 68.96 72.28 + 滨江集团 68.25 69.44 + 银亿股份 73.92 67.92 -泰禾集团 82.40 85.89 + 建业地产 84.21 85.48 + 荣安地产 66.90 61.30 -富力地产 79.31 80.70 + 信达地产 85.69 86.03 + 深振业 A 61.05 60.42 -世茂股份 62.71 59.56 - 光明地产 80.56 80.51 - 亿达中国 71.78 72.03 +新城发展控股 85.53 89.27 + 北辰实业 80.96 82.83 + 鲁商置业 94.01 94.01 +阳光城 84.29 86.55 + 当代置业 83.40 82.11 - 力高地产 77.33 74.29 -荣盛发展 82.70 85.26 + 深圳控股 62.48 60.31 - 众安房产 61.96 57.23 -旭辉控股集团 80.47 80.45 - 宝龙地产 67.22 67.44 + 广宇集团 61.13 59.52 -首开股份 79.91 81.13 + 大名城 79.10 80.45 + 宋都股份 60.60 69.80 +绿城中国 76.84 79.75 + 金融街 72.41 73.32 + 上实发展 70.81 70.92 +金科股份 79.38 83.94 + 北京城建 72.32 76.32 + 云南城投 89.22 89.62 +远洋集团 67.39 71.18 + 五矿地产 79.08 79.01 - 泛海控股 85.17 85.75 +75家房企资产负债率变化表同策研究院 检测房企 融资数据显示， 2017年在政策强监管下，房企融资渠道收窄、融资难度增加，直接反映在月度融资额度上呈下降趋势。从行业角度看， 2017年更多上市房企选择“加杠杆”扩张，资产负债率上升。在 2018年防范系统性金融风险的总基调下，房企“加杠杆” 仍将持续进行，预计 2018年 3季度 将成为房企资金兑付压力最大的时间点，此时，楼市也将处于深度 调整期数据来源：同策研究院、 wind核心城市商品住宅成交 量价 周期走势示意图2018年 4季度2020年 2-3季度2017年 3季度2017年 4季度2019年 2-3季度2016年 3季度成交量周期 成交价周期楼市 趋势： 5、市场周期综合量价周期 ，在 市场下行周期，容易发生系统性金融危机的风险 。结合中央“防范系统性金融风险”的主线， 到 2018年 4季度 完全 进入成交均价周期 谷底前，调控政策不会 放松 。 “ 十九届四中全会” 将会对未来经济工作做进一步部署，到时市场已经渡过下行周期， 同时国家机构改革框架搭建 完成，届时房地产调控政策才具有松动的外部条件判断“十九届四中全会” 前 政策不会松动的逻辑1、政策性调控效果出现，楼市稳定基调不变，在政策效力减弱时需加码调控2、“十九届四中全会” 将 对未来经济工作做进一步部署，之前沿用过去的工作计划3、经济增速继续下探 ，新一轮促进经济高质量发展的政策将陆续出台5、 2018年 4季度前，房价处于下行周期，既要稳市场又要调预期“十九届四中全会” 前 政策不会松动政策时效性：重大中央会议：宏观经济形势：市场周期：4、预计 2018年 3季度 将成为房企资金兑付压力最大的时间点，此时，楼市也将处于深度调整期房企资金压力：楼市 趋势：总结基于政策时效性、重大中央会议、宏观经济形势、房企资金压力和市场周期 5个因素综合判断，“十九届四中全会”前楼市政策不会松动opportunity对未来 1-3年，楼市政策和房地产市场走势研判后，那么房企的结构性营销机会在哪里？结构性营销机会营销 ：一二线城市结构性营销机会排序 城市 得分 排序 城市 得分1 三亚 100 20 西宁 39.422 合肥 78.00 21 南昌 36.713 郑州 65.34 22 呼和浩特 35.864 福州 64.08 23 重庆 34.065 南京 62.26 24 西安 30.806 济南 54.85 25 温州 30.257 海口 54.73 26 南宁 29.908 杭州 54.71 27 无锡 29.829 苏州 52.20 28 沈阳 29.3610 成都 51.86 29 兰州 28.5711 石家庄 49.97 30 宁波 28.1212 厦门 49.05 31 贵阳 26.1913 武汉 48.25 32 广州 25.9914 银川 48.06 33 长沙 24.2315 昆明 47.69 34 太原 23.6016 北京 47.12 35 青岛 21.0017 天津 46.83 36 大连 19.5618 上海 45.68 37 北海 6.3619 深圳 39.47 38 乌鲁木齐 02016年调控城市四 个一线城市无调控城市2017年调控城市从完整周期来看，一个城市的需求是相对平衡的。当前过度收紧的楼市调控政策将导致楼市需求被压抑，压抑的需求势必将在未来政策放松的阶段进行释放。通过建立模型，分析一二线城市楼市调控政策放松指数变化趋势，通过量化指标，最终获得一二线城市楼市成交面积、成交均价的结构性营销机会各项指标对评判目标的权重 38个 城市 楼市调控政策放松指数数据来源： dataln，国家统计局经济发展压力指标48.24%城市需求趋势指标8.83%政策调控效果指标27.18%舆情监测指标15.75%土地财政依赖度10.96%2017年土地财政依赖度增幅5.91%经济对住宅投资依赖度20.41%经济对商办投资依赖度10.96%新建住宅价格指数（同比）13.33%二手住宅价格指数（同比）8.48%商品住宅需求被压抑的量5.37%百度指数5.25%百度指数同比10.50%常住人口 数 量5.297%常住人口增速1.766%城市人才政策1.766%营销 ：一二线城市结构性营销机会合肥 武汉 济南 郑州 成都 天津 南京 苏州 厦门 福州 昆明合肥 武汉 济南 郑州 成都 天津 南京 苏州 厦门合肥 武汉 济南 郑州 成都 天津 南京 苏州 厦门 福州 石家庄 杭州合肥 武汉 济南 郑州 成都 福州 昆明 石家庄标签：区域内单核心二线城市特征： 调控政策有较大放松潜力 调控政策放松后住宅绝对、相对销量补涨空间大 调控政策放松后相对价格回升空间大 价格水平处于较低水平标签：强二线城市特征： 调控政策有较大放松潜力 调控政策放松后住宅绝对、相对销量补涨 空间大 调控政策放松后相对价格 回升 空间大 价格水平处于 较高水平调控政策有放松潜力的城市标签：楼市调控政策放松潜力高的 城市（ 主要 是 2016年开始市场调控的二线城市）城市：三亚、合肥、郑州、福州、南京、济南、海口、杭州、苏州、成都、石家庄、厦门、武汉、昆明、天津调控政策放松后住宅 销量相对补涨空间大调控政策放松后住宅 销量绝对补涨空间大调控政策放松后住宅价格相对上涨空间大住宅 价格 绝对价格 水平低2016年开启调控的区域内单核心二线城市、强二线城市将是未来楼市调控政策适度调整下的机会 城市，比如：合肥 、武汉、济南、郑州、成都楼市调控政策放松指数下 一二线城市结构 性营销 机会营销 ：三四线城市结构性营销机会经济圈 都市圈 2018年三四线城市房价走势 下一轮三四线城市房价实质性上涨时间东部三大经济圈上海都市圈 2018年 1-3季度出现实质性下跌 2019年 4季度 -2020年 2季度杭州都市圈 2018年 3-4季度出现实质性下跌 2020年 2-3季度南京都市圈 2018年 2-4季度出现实质性下跌 2019年 4季度 -2020年 3季度深圳都市圈 2018年 2-4季度出现实质性下跌 2019年 2季度 -2020年 1季度北京都市圈 2018年出现实质性下跌 2019年 2季度 -2020年 3季度非东部三大经济圈武汉都市圈 2018年 3-4季度出现实质性下跌 2020年 2-4季度济南都市圈 2018年 2季度之后出现实质性下跌 2019年 4季度青岛都市圈 2018年 2季度之后出现实质性下跌 2020年 1季度沈阳都市圈 2018年 2-3季度出现实质性下跌 2020年 1-2季度厦门都市圈 2018年 3季度 2020年 2季度不同都市圈内三四线城市 2018南房价走势和下一轮房价实质性上升时间点判断数据来源：同策研究院， dataln数据说明：对三四线城市的房价周期判断，基于一二线核心城市房价周期和三四线城市房价滞后规律，可能与实际情况发生偏差，房企可做参考，灵活调整投资、销售策略不同都市圈内，三四线城市房价将在 2018年 2季度之后普遍出现实质性下跌，而下一轮三四线城市房价实质性上升阶段为 2020年 1-2季度 之后， 房企应把握核心一二线城市影响下三四线城市房价轮动的周期性机会楼市趋势： “十九届四中全会”是本轮楼市的关键时点和市场转向的风向标，“十九届四中全会 ”后楼市 调控 政策才具备放松条件一 二线城市营销机会： 2016年开启调控 的 经济圈 内 单核心二线城市、强二线城市将是未来楼市调控政策适度调整下的机会城市三四线城市营销机会： 东部三大都市圈内，三四线城市房价将在 2018年 2季度之后普遍出现实质性下跌，非东部三大都市圈三四线城市房价下跌时点滞后 1-2季度，房企应根据周期时点和市场轮动特征提前做出策略调整营销机会： “四中全会” 是楼市调控转向的风向标，调控政策收紧下，区域内单核二线城市及强二线城市具有营销机会，同时房企应灵活把握三四线城市 与核心城市周期的轮动关系3 投资 机会 ： 房企需把握一线城市投资时点，投资布局经济圈内单核心城市和强二线城市，同时把握东部三大经济圈核心城市周边三四线城市投资机会区域 重点城市 城市 GDP总量(2017年，亿元） GDP占区域比重（ %） 常住人口 总量（ 2016年，万人） 常住人口占区域 比重（ %） 商品住宅成交面积（ 2017年，万平米） 商品住宅成交面积占 区域比重（ %） 商品住宅成交金额（ 2017年，亿元） 商品住宅成交金额占 区域比重（ %）长三角上海 30134 18.00% 2420 4.00% 1341.62 6.24% 3336.09 13.36%杭州 12556 7.50% 919 1.50% 1520.17 7.07% 3226.63 12.93%宁波 9847 5.90% 788 1.30% 1283.72 5.97% 1815.78 7.27%南京 11715 7.00% 827 1.40% 1208.98 5.62% 1844.73 7.39%苏州 17320 10.30% 1065 1.80% 1687.88 7.85% 2601.81 10.42%珠三角深圳 22438 25.00% 1191 10.80% 520.97 3.85% 2533.04 16.41%广州 21503 23.90% 1404 12.80% 1367.48 10.11% 2418.36 15.67%佛山 9550 10.60% 746 6.80% 1210.27 8.95% 1217.7 7.89%东莞 7582 8.40% 826 7.50% 562.71 4.16% 930 6.02%京津冀北京 28000 33.90% 2173 19.40% 608.78 8.09% 2077.01 25.85%天津 18595 22.50% 1562 13.90% 1342.87 17.84% 2032.93 25.30%石家庄 6461 7.80% 1078 9.60% 816.94 10.85% 795.51 9.90%长江中游武汉 13410 14.60% 1077 6.20% 3085.78 15.67% 3534.29 29.87%长沙 10536 11.50% 765 4.40% 1823.81 9.26% 1328.92 11.23%南昌 5003 5.40% 537 3.10% 1289.79 6.55% 1045.56 8.84%成渝 成都 13889 24.60% 1592 14.10% 2976.47 20.90% 2558.33 29.15%重庆 19500 34.50% 3048 26.90% 5452.65 38.29% 3601.56 41.04%山东半岛 济南 7285 10.00% 723 7.30% 974.72 8.70% 946.63 13.74%青岛 11037 15.20% 920 9.30% 1633.84 14.59% 1642.28 23.83%东三省沈阳 5865 10.60% 829 7.60% 1191.25 16.39% 946.36 21.00%长春 6530 11.80% 768 7.00% 951.83 13.10% 648.26 14.38%哈尔滨 6355 11.50% 1065 9.80% 1089.16 14.99% 856.18 18.99%大连 7364 13.30% 699 6.40% 758.17 10.43% 759.61 16.85%中原 郑州 9130 20.30% 972 10.20% 2735.37 23.36% 2276.69 38.60%海西 福州 7104 22.00% 757 19.50% 1276.8 28.21% 1346.66 32.05%厦门 4351 13.50% 392 10.10% 237.28 5.24% 665.62 15.84%关中 西安 7470 34.10% 883 23.20% 2105.94 61.58% 1719.72 77.63%北部湾 南宁 4119 20.20% 706 14.60% 1307.68 27.90% 1006.96 38.20%2016-2017年 中国经济圈内核心城市经济、人口占比数据来源：同策研究院、 wind、中指；房地产数据为开发经营数据，因数据欠缺，东莞、佛山为交易数据投资：一线城市结构性投资机会未来中国经济以经济圈的形态展开 ，东部三大经济圈内，一线城市 的房地产投资价值长期 看好， 房企应 把握一线城市房地产市场投资时点投资：一线城市结构性投资机会-0.6-0.4-0.200.20.40.6-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%2011-12011-62011-112012-42012-92013-22013-72013-122014-52014-102015-32015-82016-12016-62016-112017-42017-92018-22018-72018-122019-52019-10北京新建商品住宅价格指数同比增速 价格周期-0.7-0.5-0.3-0.10.10.30.50.7-10%0%10%20%30%40%2011-12011-62011-112012-42012-92013-22013-72013-122014-52014-102015-32015-82016-12016-62016-112017-42017-92018-22018-7