2018-2019年杭州楼市政策调控分析报告.pptx

2018年7月,2018-2019年杭州楼市政策调控分析报告, 宏观背景,经济面：全国经济增速放缓，制造业增速动力十足,政策面：新政加持，摇号购房，限制企事业单位摇号，宁波奉化、杭州湾加入限售区域, 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点,7,7,6.93,6.8,6.66,6.7,6.7,6.8,6.9,6.9,6.8,6.9,6.8,65432,87,GDP同比增长（%）,第一产业同比增长（%）,第二产业同比增长（%）,第三产业同比增长（%）,2018年第一季度GDP增速减少，房地产业隶属第二产业，环比增长明显，较2017年下半年增速下滑有所回暖。,经济面/GDP2018年第一季度经济增速放缓，第一产业环比下降明显，第二产业增涨，经济走势放缓。2018年我国宏观经济走势9,2017-7,2017-8,2017-9 2017-10 2017-11 2017-12 2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,2018-5,2018-6,制造业PMI（%）房地产业作为制造业中的一部分，17年9月份达到近五年最高点高之后开始下滑，18年2月开始回升制造业PMI起伏明显，基本维持在50.3至52.4之间，而且PMI走势受房地产业走势波动影响,经济面/经济指数近一年制造业PMI维持在50（荣枯分水线）以上，期间有所波动，但整体幅度不大近1年制造业采购经理人指数（PMI）走势32.521.510.50,-3,2017-7,2017-8,2017-9,2017-10 2017-11 2017-12,2018-1,2018-2,2018-3,2018-4,2018-5,2018-6,经济面/价格指数2018年上半年CPI稳定运行，为国家的宏观经济调控措施基础条件2018年上半年PPI持续增涨的势头，从18年3月开始，表明市场需求量大近1年全国CPI和PPI走势9876543210-1-2,CPI同比增长（%）,PPI同比增长（%）,政策面/政策调控浙江省各地坚持“房住不炒”原则，因地制宜，对地方楼市进行调控。杭州楼市政策持续加码，限购限贷限地价，“摇号政策”、“限酒令”的出台，有效抑制投资客进场。,9月26日,9月19日起，非本市户籍限购,暂停市区购房入户；调整住房公积金贷款9月27日,外地人社保限购；上调公积金、商业贷款首付比例11月27日,溢价50%现房销售，溢价70%竞自持；自持100%竞养老配套等土拍新规3月24日,限购加码：新增大江东、富阳限购；外地社保延长；本地三套限购2017年3月2日,单身购一套；认房认贷；公司购房3年可售；4县户籍满2年后购房等3月28日,取消溢价50%现房销售，保持溢价70%竞自持等土拍规定7月12日,浙江省改变土拍方式，全面实行网上土拍。10月1日,全市实施商品住房公证摇号公开销售工作。2018年4月4日,“限酒令“，不得建设酒店式公寓2018年4月24日,杭州加大土地供应；调整竞价方式,在住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房2018年6月26日,9月19日,政策面/政策预测2018年下半年房地产政策预计维持之前高压态势，抑制房产市场泡沫化，坚持“房住不炒”方针；三四线城市“去库存”利好逐步耗尽，下半年预计成为调控重点；2018年下半年可能会出台的政策,杭州逐步完善摇号政策；出台利好“租房”相关政策；商品住宅可售年限延长；, 三四线城市走势基于宏观政策面“去杠杆”、货币面偏紧，调控力度加大，“去库存”带来的行情利好逐渐耗尽，三四线城市或成为下半年调控的主流；尤以核心城市周边的三四线城市为代表，房价骤增，房产市场泡沫明显，政府应加大 “限售”、“限贷”力度，抑制房产市场投机现象，让市场回归理性。, 宏观背景 土地市场,上半年成交情况： 共成交80宗地块（54宅24商），总成交金额1296.1亿元，超2014、2015年整年，土地市场火热；,7月推地计划：下月计划出让32宗地块（含富阳、临安）24宅8商；, 商品房市场, 杭城房产焦点,宅地市场/成交情况2018年1-6月，杭州市区（含余杭区、萧山区）共计成交土地80宗，总出让面积317.1万方，总可建面积728.9万方，总成交金额1296.1亿元；其中，2018年半年成交金额创近10年同期新高，且首次突破1000亿元，超过2014、2015年整年，土地市场火热。,0,500,200015001000,2500,2010年-2018年（1月-6月）杭州市区土地成交走势,出让面积（万方）,可建面积（万方）,成交金额（亿元）,401.4,146.5,331.6,119.3,241.4,55.9,0,15010050,3503001296.1 250200,400,450,1月,2月,3月,4月,5月,6月,2018年1月-6月杭州市区月度土地成交走势,出让面积（万方）,可建面积（万方）,成交金额（万元）,45000,40000100.035000,120.0,0,15000,30000,0.0,1000020.05000,40.0,2500060.020000,80.0,商办市场/成交情况2018年上半年商办土地总建筑体量190.1万方，较2017年下半年217.9万方，缩减12.76%，成交楼面价11657元/，较2017年下半年上涨80.3%杭州商办用地成交情况（2017.7-2018.6）,2017.7,2017.8,2017.9,2017.1,2017.11 2017.12,2018.1,2018.2,2018.3,2018.4,2018.5,2018.6,规划建筑面积（万）出让总金额（亿元）平均楼面价（元/）平均容积率,56.17.513373.00,27.922.681002.60,65.869.2105172.40,7.810.0128212.10,57.831.354152.04,2.50.310403.50,51.261.8120702.30,16.03.823753.20,69.740.457962.55,5.73.052632.00,27.6110.6400723.40,19.92.010052.80,上城区,下城区,江干区,拱墅区,西湖区,滨江区,萧山区,余杭区,住宅用地（宗）,商办用地（宗）,土地市场/成交区域成交区域存在分化，萧山（23宗）、江干（16宗），两区合占宗数的50%，成交占比较大；主城合计成交39宗，其中上城和下城仅成交4宗商业用地2018年上半年各区土地成交情况2520151050,土地市场/拿地榜单龙湖摘得2018年上半年拿地金额、拿地可建面积双料冠军，恒隆、保利单地块均破百亿。,2018年（1月-6月）房企拿地金额TOP102018年（1月-6月）房企拿地（涉宅）金额TOP10,2018年（1月-6月）房企拿地可建面积TOP102018年（1月-6月）房企拿地（涉宅）可建面积TOP10,土地市场/7月推地计划,杭州7月份推地密集，将有32宗地块（包含富阳、临安），涉宅用地（24宗）、商业用地（8宗），总建面积达361万方，总起价522.4亿元。,2018年7月杭州市区预计出让部分重点地块一览表,土地市场小结,成交情况成交情况：杭州市区（含余杭区、萧山区）共计成交土地80宗，总可建面积728.9万方，总成交金额1296.1亿元，超2014、2015年整年成交额； 区域：主城区成交39宗地块，萧山成交23宗地块，余杭成交16宗地块；,拿地情况 龙湖摘得上半年拿地金额、拿地可建面积双料冠军 恒隆以总价107.3亿元拿杭州商业用地地王百井坊地块 保利以总价101亿元拿下萧江钱江世纪城单元地块,推地预期 杭州7月份推地密集，将有32宗地块（包含富阳、临安），涉宅用地24宗、商业用地8宗，总建面积达361万方。 杭州2018年上半年土拍市场火爆，总成交金额达到去年7成，预计下半年房企拿地持续热情高涨。, 宏观背景 土地市场, 商品房市场,量降价升，存量走低；刚需为主，改善回升；特色楼盘展示, 杭城房产焦点,69134,4657915556,27707,4636918508,50000400003000020000100000,7000060000,2014年上半年,2014年下半年,2015年上半年,2015年下半年,2016年上半年,2016年下半年,2017年上半年,2017年下半年,2018年上半年,全市（含大江东）,主城,余杭,萧山,整体市场/供应2018年上半年全市新增供应46369套，同比减少32.9%，与去年上半年基本持平，其中主城区供应量增加，环比增加19.0%。全市商品房供应套数对比情况（套）9000080000,78802,84440,6515760,00040,00020,0000,80,000,2014年上半年,2014年下半年,2015年上半年,2015年下半年,2016年上半年,2016年下半年,2017年上半年,2017年下半年,2018年上半年,全市（含大江东）,主城,余杭,萧山,整体市场/成交2018年上半年购房政策持续加码，上半年成交量下降明显，成交套数6.5万套，同比减少17.2%，环比减幅达22.8%，其中主城环比下降27.3%，余杭下降29.3%，萧山下降4.6%全市商品房成交套数对比情况（套）120,000100,000,主城,29906,33836,262192107016803,2550918746,2752020980,30,00025,00020,00015,000,35,000,10,0005,00002014年上半年 2014年下半年 2015年上半年 2015年下半年 2016年上半年 2016年下半年 2017年上半年 2017年下半年 2018年上半年,全市(含大江东),余杭,萧山,整体市场/价格2018年上半年全市商品房价格环比上涨7.9%，杭州城市影响力日益增加，城市建设趋于完善，全市商品房价格均有上涨，其中主城上涨13.1%，涨幅最大。全市商品房成交均价走势（元/平方米）40,000,全市（含大江东）,主城,74374,55932,100000800006000040000200000,余杭,萧山,整体市场/存量2018年上半年全市商品房存量大幅减少，环比减幅24.8%，其中主城环比下降20.1%，余杭下降26.2%，萧山下降33.3%，这主要受到新增供应量减少和去化增多的影响。全市商品房各月末可售情况（套）200000180000160000140000120000,55346,38473,26662,50000,20000100000,60000500004000030000,900008000070000,全市商品住宅成交量价情况,成交（套）,成交均价（元/）,2663815017,200000,20000 8000015000 6000010000 40000,27932 30000 12000025000 100000,全市商品住宅存量情况（套）,全市住宅市场2018年上半年全市商品住宅量减价升，环比成交量下降30.5%，价格涨幅4.8%，存量持续回落，环比下降43.6%，从近10万套降至1万多套。,21115,1488411704,16956,450003500025000150005000,55000,7500065000,150001000050000,2500020000,全市各区商品住宅成交量价情况,2017年下半年成交量（套）2018年上半年成交量（套）,2017年下半年成交均价（元/）2018年上半年成交均价（元/）,10684,3774,6802,445,0,8000600040002000,1200010000,全市各区商品住宅存量情况（套）,2017年下半年库存（套）,2018年上半年库存（套）,分区住宅市场杭州整体市场呈现量减价增状态，除滨江、上城成交量微涨，其他区域量均下降；余杭区成交近1.7万套，环比减少19.7%，萧山区也减少了21.4%；仅西湖区存量增加，其余各区存量均减少，余杭萧山存量大幅缩减，余杭存量仅有6802套，萧山区3774套，整体存量明显减少。,8.1%,5.0%,4.4%7.6%15.4%14.0%,17.8%5.4%7.0%8.1%12.3%,2017年下半年全市商品住宅各总价区间成交占比,=100100-130130-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450,6.8%,13.7%,12.1%,5.7%3.8%7.1%,20.4%,30.4%,2017年下半年全市商品住宅各单价区间成交占比,3.0,3.2%5.2%22.0%15.1%,17.9%4.6%7.8%7.3%11.9%,2018年上半年全市商品住宅各总价区间成交占比,=100100-130130-150150-200200-250250-300300-350350-400400-450450,6.2%7.1%13.1%,8.5%,10.5%,10.1%,14.8%,29.6%,2018年上半年全市商品住宅各单价区间成交占比,3.0,住宅成交价格结构限价政策的实施，整体价格有所下调，单价2.5万/以下增加6.4%，总价250万以下占比增加，刚需群体需求较大。,39%,3%,12%,30%,7%,8%,2018年上半年全市商品住宅各面积段成交套数占比1% 0%,=180,39%,5%,15%,26%,7%,6% 2%,2017年下半年全市商品住宅各面积段成交套数占比0%,=180,住宅成交面积结构80-90仍是成交主力，占比39%；120-140环比增加4%，表明改善市场持续回暖。,5079,20000150001000050000,3000027326 25000,6000500040003000200010000,900080007000,全市商业成交情况,成交（套）,成交均价（元/）,16331,150001000050000,2500020000,全市商业存量情况（套）,全市商业市场2018年上半年全市商业成交量达到5079套，从2016年上半年开始，价格在稳定增长，达到27326元每平米，但存量持续减少，低至16331套。,5%,4%,13%26%,5% 1% 3%0%,19%18%,6%,滨江区,大江东拱墅区江干区上城区西湖区下城区下沙区萧山区,余杭区之江区,分区商业市场余杭、萧山商业成交占比近4成，主城中江干、拱墅成交份额占比较大，签约套数top5中头两位均位于江干区。上半年商业签约套数TOP5上半年各区商业成交套数占比,2415,22123,0,15000100005000,2500020000,0,500,2500200015001000,400035003000,全市办公成交情况,成交（套）,成交均价（元/）,11032,0,2000,1200010000800060004000,180001600014000,全市办公存量情况（套）,全市办公市场2018年上半年全市办公市场量减价增，成交量2415套，成交均价升至22123元/，存量减少缓慢，降低至11032套。,2%,上半年办公签约套数TOP5,2%,8%,22%,23%,5%,1%,15%10%,12%,上半年各区办公成交套数占比,滨江区,大江东,拱墅区,江干区西湖区下城区下沙区萧山区,余杭区,之江区,分区办公市场江干、拱墅、余杭成交份额较大，三区合计占比6成，上城区无成交记录，签约套数top5中西湖，萧山，余杭成交量较大,22088,1000050000,1000050000,15000,2500020000,30000,全市酒店式公寓成交情况,成交（套）,成交均价（元/）,16960,13344,150001000050000,15000 20000,25000 35000300002000025000,27911 30000 40000,全市酒店式公寓存量情况（套）,全市酒店式公寓市场自2017年上半年起，酒店式公寓量稳价升，受2018年上半年政策影响，酒店式公寓均价环比增幅26.4%，达到27911元/，存量降至13344套。,上半年酒店式公寓签约套数TOP5,11%,0%,9%,17%,7%,3% 2%,11%30%,10%,上半年各区酒店式公寓成交套数占比,滨江区,大江东,拱墅区江干区西湖区下城区下沙区萧山区余杭区之江区,分区酒店式公寓市场萧山区成交套数最多占总成交套数3成，江干区位居第二；萧山O纪元取得2018年上半年酒店式公寓成交榜首。,主城签约套数TOP10,上半年主城区签约套数TOP10,滨江、之江、大江东、江干均有两个项目入选TOP10，滨江区兴耀星澜之城摘得2018上半年签约套数冠军。,上半年余杭区成交套数排行TOP10,上半年萧山区成交量排行TOP10,余杭&萧山签约套数TOP10余杭成交集中在良渚、闲林，未来科技城板块仅东原印未来上榜；萧山钱江世纪城成交相对火热，有三个项目上榜，O纪元摘得成交排行榜榜首。,楼盘品鉴/市中心绝版墅院凤起潮鸣,1、深挖潮鸣地块渊源文脉，在城市最中心打造中式宅邸，重现杭州作为宋朝之都时，江南经济文化名城的辉煌。,2、在越来越多开始认同回归中国古典文化的当下，大胆创新，重新构建豪宅的空间气质。集合多国顶尖设计团队，打造一个东西方结合，古典与现代结合的人居建筑。,3、中式建筑的风格、庭院的格局、步道的尺度、匠心之作的小物件，展现了北宋仕大夫的生活审美。,凤起潮鸣以开放的历史观和美好人居理想，致敬杭州。,凤起潮鸣项目位于杭州市主城区，凤起路和环城东路交汇处，拥有贴沙河一线河景资源，东南侧毗邻古庆春门旧址，现为杭州古墙博物馆。依环境地貌规划中式合院、高层公寓、产权式服务酒店，于城市繁华之处，为理想家园奉上现代化的生活意境。,楼盘品鉴/万人摇号融信保利创世纪,摇号背景下的宠儿融信保利创世纪,融信保利创世纪设计灵感传承于国际建筑大师诺曼福斯特纽约西21街551号豪宅作品，以国际CBD豪宅设计理念，将融信第三代白金天际立面优雅灵动的艺术线条展现的淋漓尽致；融信保利创世纪将“创”发挥到了极致，不仅创造大尺度拓展空间，更创造了超越融信同类产品的空间使用率；项目内部四重进阶式园林景观，三环景观漫步道等独到的景观设计创造了都会繁华之中的静谧享受。融信保利创世纪聚集城市资源精粹，将为社会菁英阶层提供高端人居的全新精奢体验。,限价后的时代红盘,在奥体板块二手房均价5万的情况下，创世纪616套房源，均价34700元/（含精装修价格5500元/），20%即124套房源优先无房家庭，使得大量的购房者参与摇号，这或是奥体板块最后一个低于5万均价的楼盘。,楼盘品鉴/科技华宅滨江保利翡翠海岸,在G20风尚之下的杭州市中心，品质营造专家滨江房产和名列世界500强的央企保利首度联袂,必将带来高端住品的升级迭代。项目将融汇滨江第四代科技华宅体系和保利第五代居住产品之精华，凭借不可取代的地理占位、天生的地脉优势，打造集“安全”、“智慧”、“便捷”、“健康”理念于一身的科技华宅新封面。可以预见，滨江保利翡翠海岸将在钱塘江畔黄金居住带上再一次引领高端科技住宅新风尚。,滨江保利翡翠海岸集成24小时置换新风系统、抗霾防PM2.5除尘系统、循环地源热热泵系统、毛细管网辐射系统、外窗隔热隔紫外线、高性能收纳系统、外墙、屋顶、地面热阻隔系统、扰干扰隔音降噪系统、全屋智能家居系统、业主智能感应系统十项科技系统，使房屋做到无论春夏秋冬哪个季节，都能保持人体需要的“恒温、恒湿、恒氧、恒净、恒静”舒适环境。,商品房市场小结,量价情况 成交量：明显下降，成交套数仅4.6万套 成交价格：上涨明显，主城区涨幅最大，同比13.1% 存量：大幅减少，仅剩5.6万套,细分市场 住宅：量减价升，存量持续回落，单价2.5万/以下、总价250万以下均呈现下降态势 商业：量减价增，但存量持续减少 办公：量减价升，存量减少缓慢酒店式公寓：量稳价升，存量跌至至1.3万套,成交排行 项目排行：滨江、之江、大江东、江干均有两个项目入选TOP10；余杭成交集中在良渚、闲林，；萧山钱江世纪城成交火热。, 宏观背景 土地市场, 商品房市场, 杭城房产焦点,交通规划：杭州中环”首个项目启动 2020年建成通车,风情大道快速路启动建设杭州9条地铁线齐开工,北京到杭州将首次开行“复兴号” 全程4小时18分,交通规划/道路：杭州中环”首个项目启动 2020年建成通车, 1月30号，浙江大湾区重点PPP项目余杭区崇贤至老余杭连接线高架桥项目正式签约，这也是“杭州中环”首个启动开工的项目。, 崇贤至老余杭连接线高架桥工程，起点位于余杭区东南部崇贤街道，与杭州主城区衔接，顺接秋石快速路余杭段疏港互通。沿途经过崇贤街道、仁和街道、良渚新城、瓶窑镇、仓前街道、未来科技城、余杭街道;终点位于余杭区西部余杭街道，现在的东西大道(320国道)与规划城南路交叉口。, 项目全长约34公里，采用高架桥快速路+地面道路的形式，高架桥宽度为26.5米，地面道路宽度42米，按上下双向六车道一级公路标准建设，设计时速80公里。总投资估算为158亿元。, 项目总投资约为86亿元，计划于2020年建成通车。,“杭州中环”位于现在的绕城高速公路和杭州都市圈环线(即“二绕”)之间，途经杭、绍、嘉三市，全长约180公里，设计时速80-100公里。,交通规划/道路：风情大道快速路启动建设 预计2020年全线竣工,5月17日，江南区域“三纵两横”快速路网的其中一纵萧山区的风情大道(机场高速-湘湖路)快速路正式启动建设。机场高速-湘湖路快速路项目一期(机场高速-金城路)，全长为3.9公里。目前，南面的一段已经开工，首先要做的是将道路两侧隔离带的绿化苗木迁移，全部绿化及管线迁移完成后，再进行高架桥桩基施工。是沟通主城-滨江-萧山-临浦组团最直接、最便捷的通道，江南区域是杭州拥江发展和2022年亚运会的主战场，杭州市在制定迎亚运保畅通快速路网建设四年攻坚行动计划(20172020年)时，重点就是要加快完善江南区域的快速路网。根据规划，风情大道(湘湖隧道-绕城高速)的快速路提升,工程，目前正在开展技术前期方案研究工作，计划2019年启动建设。全线预计2020年竣工。风情大道快速路沟通杭州主城-滨江区-萧山区-临浦组团最直接、最便捷的通道，风情大道的开工建设，有利加快完善江南区域的快速路网。, 今年是杭州地铁的建设大年，在杭州2018年市本级计划新开工政府重大投资项目中，地铁项目就达9个，涉及1号线三期、3号线一期、4号线二期、5号线二期、6号线二期、7号线、8号线一期、9号线一期和10号线一期等，都将在2022年亚运会之前建成。, 目前，除了5号线一期、6号线一期在建之外，上述9条地铁线路今年都将开工建设，9号线是三期规划里进度最快的，而其他线路春节前也都已经获得了“初步设计”批复，目前大部分都处于开建前期准备工作。而这些线路，至2021年底，将全部建成通车。,杭州9条地铁线路今年开工，到2021年前将全部建成通车，届时地铁对于城市发展及房地产的影响将会得到充分体现。,交通规划/地铁：杭州9条地铁线齐开工 预计亚运会前均可通车运营,交通规划/铁路：北京到杭州将首次开行“复兴号”全程4小时18分, 4月10日，全国铁路将施行新的列车运行图，北京铁路局始发终到的列车中高铁和动车组列车占比将超过六成，时速更快、乘坐更舒服的“复兴号”将扩容，并首次开跑京杭两地，这也就意味着，旅客乘火车“春游”，车程将大大缩减。, 铁路部门介绍，此次新图调整后，从北京铁路局始发新增复兴号列车39对，共计达到108.5对。其中，北京到杭州将首次开行“复兴号”。届时，北京南 与 杭 州 东 之 间 的 G19/G20 、 G31/G32 、G39/G40三对高铁列车使用“复兴号”列车，按最高时速350公里运行。也就是说，日后，旅客往返京杭两地的时间将大大缩短。以北京南到杭州东的G39次列车为例，全程仅需4小时18分，比目前既有开行车次最多减少近40分钟。,北京南与杭州东之间的G19/G20、G31/G32、G39/G40三对高铁列车将使用“复兴号”列车，按最高时速350公里运行，全程4小时18分。,谢谢观看,