2020～2021年度中国房地产市场报告.pdf

2020 2021 年度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2021.1 每日免费获取报告1、每日微信群内分享7+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、行研报告均为公开版，权利归原作者所有，起点财经仅分发做内部学习。扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。 关于“ REICO工作室” “ REICO 工作室”由 全联房地产商会、精瑞人居发展基金会 共同支持建立。 支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻 求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “ REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知” ，研究 结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “ REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年 会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参 与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵 守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由 撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2020-2021 1 目 录 2020年房地产市场运行状况 3 土地市场 3 商品房供给 5 房屋销售 7 住房价格 8 商品房 库存 11 2021年房地产市场走势预测 15 政策环境变化 18 市场 走势 预测 19 “十四五”房地产市场发展前景 22 “十三五”房地产市场特征 22 “ 十四五 ”房地产发展 前景 24 REICO REPORT 2020-2021 2 摘 要 2020 年 房地产市场形势 好于上年 你 疫情后市场持续回升 ：房地产投资增速 6 月起回正 ， 全年 同比增长 7%；购置土地和新开工面积降幅持续收窄；房屋销售规模创历史新高 ， 全年 商品房销售面积和销售额分别同比增加 2.6%和 8.7%； 商品房 库存下降；部 分大中城市房价较快上涨。 2020 年 中开始收紧房地 产调控 决策部门反复强调“房住不炒”政策基调。 房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控 ， 7 月后大 30 多个城市出 台房地产调控政策 。 人民银行、住建部出台 “三线四挡”房地产开发企业债务规模调控 新规 ，控制房企融资规模 。 2021 年房地产市场 景气 下降 经济增速较大幅度回升，超常规货币政策逐步退出 。 从紧的房地产调控持续 。 加快完善长租房政策 。 房地产市场供求小幅下降 。 “十四五” 房地产政策 思路 坚持房地 产去金融化 。 继续完善和发展住房租赁市场 。 推动都市圈和城市群发展 。 鼓励城市更新 。 “十四 五”房地产发展 前景 城镇新增住房需求总量高位下降 。 房地产开发投资低速增长 。 长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中游等五个城市群，房地产 需求将持续增加。 REICO REPORT 2020-2021 3 2020 年 房 地产市 场 运行状况 土地购置 面积 降幅收窄 ， 9 月后 景气下降 2020 年 100 大中城市 土地 成交面积同比增加 ， 9 月 后景气 快速 下降 2020 年房企购置土地面积 降幅收窄 2020 年， 100 大中城市土地供应 17248 宗 ， 同比 增加 3%； 100 大中城市成 交土地 6.98 万公顷，同比增加 5%，增幅比去年增加 4 个百分点。分月度数据 看， 2020 年 1 月 100 大中城市成交土地面积同比下降 44%， 2-4 月 成交土地面积 降幅逐步收窄， 5 月后转为正增长， 8 月增幅最高为 15%， 9 月后增幅逐月下降， 11 月和 12 月 100 大中城市成交土地面积当月增幅转为负增长。 2020 年房地产开发企业购置土地面积负增长 ，连续两年负增长 。 2020 年， 房企 购置土地面积 25536 万平方米，同比减少 1.1%， 降幅比去年同期收窄 10 个 百分点； 土地成交价款 1.73 万亿元，同比 增加 17.4%。 分月度数据看， 购置土地 面积各月均为负增长 ， 2 月份降幅最高 29.3%， 上半年降幅逐月收窄 ， 9-11 月降 幅较快增加 ， 12 月降幅收窄 。 2020 年 前 11 个月国有土地出让收入 6.5 万亿元，同比增加 12.9%，增幅 比 去年同期增加 4.8 个百分点 。 近年月度 成交土 地 面积 变化 资料来源： wind、 REICO 数据库 近年 成交土 地 面积 变化 资料来源： wind、 REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 4 2020 年 9 月后各线城市 成 交 土地 面积增幅持续下降 从 2020 年 100 大中城市成交土地面积当月数值看， 9 月后各线城市成交土 地面积 增幅持续 下降。其中，一线、三线城市当月成交土地面积 增幅 下降幅度大， 12 月降幅在 40%左右；二线城市当月成交土地面积增幅 11 月后降至大约 2%。 2020 年 9 月后成交土地溢 价率波动下降 2020 年 各月 100 大中城市成交土地溢价率 保持在 15%左右的较低水平 ， 9 月 后成交土地溢价率波动下降 。其中， 2 月 、 10 月 和 12 月 土地溢价率最低至大约 10%，其他各月基本在 15%左右。分区域看，三线城市成交土地溢价率相对较高， 全年 平均为 17.2%；二线城市成交土地溢价率下半年持续下降至 10%， 全年 平均 为 12.6%；一线城市成交土地溢价率相对最低， 全年 平均为 8.8%。 2020年 9月后土地 成交面积增幅 持续下降 资料来源： wind、 REICO 数据库 2020 年 地价涨幅 先降后 升 ，涨幅低于去年 受疫情影响 ， 2020 年地价涨幅 先降后升， 全年 涨幅 仍低于去年 。 2020 年 ， 主要监测城市综合地价环比涨幅为 1.74%，比 去年 地价涨幅 低 2.1 个百分点。分 季度看，全国主要监测城市综合地价环比涨幅 逐季 增加 ， 1-4 各季度地价涨幅分 别为 0.09%、 0.43% 、 0.58%和 0.63%。 2020年 地价涨幅 先降后升 资料来源： 国土资源 局、 REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 5 居住用地价格涨幅 最高， 商 业用地价格同比下降 2020 年 ， 居住用地价格涨幅为 3.11%， 涨幅 比去年低 1.9 个百分点；商业用 地价格涨幅为 -0.11%， 涨幅 比去年低 3 个百分点；工业土地价格涨幅为 0.95%， 涨幅 比去年低 1.75 个百分点。 2020 年，长三角、珠三 角、 京津冀 三个地区的地 价涨幅均低于去年 2020 年，长三角、珠三角、 京津冀 三个地区的地价涨幅均低于去年，连续 三 年下降。 2020 年 ， 长三角地区 、 珠三角地区 、 京津冀 地区 综合地价 累计分别环比 上涨 0.84%、 1.79%、 1.45%，分别低于去年 1 个百分点、 3.7 个百分点和 4 个百 分点 。 商品房供给 增幅 下降 2020年 3月后 房地产开发 投资 增速 逐月 回升 ，全年 增速低于去年 2020 年房地产开发投资增速 疫后快速增加。 2 月受疫情影响，房地产开发投 资同比下降 24.5%，之后房地产投资增速快速增加， 1-6 月由同比下降恢复为同 比增加 ， 全年 房地产开发 完成 投资 14.1 万 亿元，同比增长 7%， 增速 比去年 减少 2.9 个百分点 ， 比 同期固定资产投资增幅 高 4.1 个百分点 。 2020年 房地产投资增速持续回升 资料来源： wind、 REICO 数据库 各种物业类型开发投资增幅变化 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 6 商品住宅和 其他用房投资 增速 较高，商业用房投资 继续负增长 2020年，商品住宅 、 办公楼 、其他用房 开发投资 同比 增加，商业用房投资继 续负增长。 其中， 全年 商品住宅完成投资 10.4万亿元，同比增长 7.6%，增速 减少 6.3个百 分点；办公楼开发投资完成 0.64万亿元，同比增加 5.4%，增速增加 2.6个百分点； 商业营业用房开发投资 1.3万亿元，同比减少 1.1%，降幅减少 2.6个百分点； 1-11 月 ， 其他物业开发投资 1.6万亿元，同比增长 11.3%，增速 增加 5.5个百分点。 2020年商品房 各项 建设指 标 增幅 均 回落 2020年， 受疫情影响 商品房施工面积 、 新开工面积 、 竣工面积 增幅均 为 下降 。 全年 商品房施工面积 92.7亿平方米，同比增长 3.7%，增幅 减少 5个百分点；新开工 面积 22.4亿平方米，同比 减少 1.7%，增幅 减少 9个百分点；竣工面积 9.1亿平方米， 同比 减少 5%， 增幅 减少 7.5个百分点。 从逐月数据看， 商品房施工面积增幅基本 平稳， 商品房 新开工 面积和 竣工面积 前 11个 月均为负增长 ， 疫后 降幅逐步收窄 。 2020年各类型商品房新开 工面积同比减少 2020年， 商品住宅 、办公楼和商业用 房 新开工面积 均持续负增长， 降幅持续 收窄 。 全年 商品住宅新开工面积 14.7亿平方米，同比 减少 2.7%， 增 幅 比去年 减少 12个百分点；办公楼新开工面积 0.58亿平方米，同比 减少 8%，增幅 减少 25个百分 点 ；商业用房新开工面积 16.2亿平方米，同比 减少 5.3%。 2020年 各类型 商品房 新开工面积减少 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2020年 各类型 商品房 竣工 面积 同比减少 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 7 商 品房 销售 规模 小幅 增加 2020年商品 房销售面积 、 商品房销售额增幅增加 2020 年 ，商品房销售面积 小幅 增加 ，商品房销售额再创历史新高 。 其中， 商品房销售面积 176086 万平方米，同比 增加 2.6%，增幅 比去年 增加 2.7 个百分 点 ；商品房销售额 173613 亿元， 同比增加 8.7%，增幅 比 去年 增加 1.2 个 百分 点 。 逐月数据看， 1-2 月受疫情影响 ， 商品房销售面积 和销售额降幅大约 40%，之后降幅逐月快速收窄， 8 月份商品房销售额同比回正， 10 月份商品房 销售面积同比回正。 近年 各 月 商品房销售面积 、销售额 增幅 变化 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 2020年商业办公用房 销售 继续 低迷 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 商品 住宅 销售 面积 小幅增 加，办公楼和商业用房销 2020 年， 住宅 销售面积小幅增加， 办公楼 、商业用房 销售面积 继续 负增 长 。 全年 商品住宅销售面积为 154878 万 平方米，同比增加 3.2%；办公楼销售 REICO REPORT 2020-2021 8 售面积 继续 负增长 面积为 3334 万 平方米，同比 减少 10.4%；商业用房销售面积为 9288 万 平方 米，同比 减少 8.7%。 2018-2020 年 办公楼和商业用房连续三年销售面积负增 长。 二手房交易面积 疫后 回 增 ， 10月后增幅回 落 2020 年 ， 代表性城市二手住房交易面积同比 下降 6%，其中一线城市和三 四线城市二手住房交易面积分别同比增加 18%和 13%，二线城市二手住房交易 面积同比减少 13%。 分 月数据看， 2 月份受疫情影响，代表性城市二手住房交易面积同比下降 70%， 3-6 月份二手住房交易面积降幅逐月收窄 ， 6 月后转为同比增加， 7 月 同 比 增幅 最高 为 12.3%； 10-12 月二手住房交易面积增幅较快下降 ， 12 月 同比 增 加 1.1%。 二手住房 交易面积变化 资料来源： wind、 REICO 数据库 一线城市住房价格 1涨幅增加，二三 四线城市 住房价格 涨 幅 回落 2020年 70大中城市商品 住 房 、 二手住房价格 涨幅低 于去年 2020 年， 70 大中城市 商品 住房价格 环比 涨幅 、二手住房价格 环比 涨幅均 回 落 。 全年 70 大中城市 商品 住房价格环比上涨 3.86%， 涨幅比去年 减少 2.6 个百 分点； 二手住房价格环比上涨 2.22%，涨幅比去年 减少 0.8 个百分点。 全年 70 大 中城市 商品 住房价格同比上涨 5%，二手住房价格同比上涨 3%，涨幅均 低 于去 年 。 9月份住房价格涨幅快速 回落 分月度数据看 ， 2020 年年初受疫情影响 ， 2 月份基本无住房成交，住房价格指数保持不变， 3 月份以 后住房价格指数增加， 8 月份商品住房价格环比上涨 0.6%、二手住房价格环比上涨 0.45%，均为年内最高涨幅， 9 月份以后房价涨幅 快速回落， 12 月商品住房价格环比涨幅降至 0.15%，二手住房价格环比涨幅降至 0.1%。 9 月份以后房价上涨城市数量减少， 11 月 70 大中城市中 商品 住房价格环 比 上涨城市数量 为 34 个， 12 月增加至 42 个城市， 二手住房价格环比 上涨 城市 数量 持续回落至 12 月份的 38 个。 12011 年起，住房价格分析采用国家统计局新的房价统计数据，以 70 大中城市中位数房价涨幅代表 70 城市平均房价涨幅。 REICO REPORT 2020-2021 9 一线 城市 住房价格涨幅 大 幅度增加 ，二线和三四线 城市住房价格涨幅 回落 2020 年，一线城市 二 手住房价格环比累计上涨 8.2%，大幅高 于去年涨幅 6.6个百分点 ；一线城市商品住房价格涨幅 比去年略高 0.2 个百分点 ；二线城市 商品 住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 4%和 2.4%，涨幅 均 低 于去年 涨幅 ； 三四线城市 商品 住房价格和二手住房价格分别环比累计上涨 3.4%和 1.5%，涨幅 均 比去年 减少 。 近 年 70大中城市 住宅 价格 变化 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 近年 一二三四线城市 住房 价格 环比 变化 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 深圳 、 银川 、 成都 、 西宁 、 无锡等城市住房价格涨 幅 较大 济南、 郑州 、 太原 、 天津 、 贵阳 、 哈尔滨 等城市住房 价格下降 2020年 ， 70大 中城市中新建商品住宅价格环比涨幅最大的 10个城市，分别为；银川 、 唐山 、 徐州 、 西宁 、 济宁 、 惠州 、 锦州 、 西安 、 扬州 和 丹东 ； 二手住房价 格环比涨幅最大的 10个城市，分别为 深圳、银川、西宁、徐州、 宁波 、 成都、沈 阳、 无锡、唐山和杭州 。 2020年 ， 70大中城市中 新建商品住房价格 有 9个城市 环比下降 ，分别为： 泸 州、 韶关 、 郑州 、 太原 、 南充 、 牡丹江 、 济南 、 常德 、 安庆 和 北海 ； 二手住房价 格环比下降的城市有 23个 ， 二手 住房价格跌幅最大的 10个城 市为： 泸州、 哈尔滨 、 贵阳 、 济南 、 泸州 、 北海 、 天津 、 郑州 、 太原 、 南充 和 牡丹江 。 济南、郑州和太 原为一二手住房价格均为下降的省会城市，天津、贵阳、 哈尔滨 二手住房价格跌 幅也较大。 REICO REPORT 2020-2021 10 2020年 70个大中城市中商品住宅价格 累计 环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 2020年 70个大中 城市中二手住宅 累 计 环比涨幅排列 资料来源：国家统计局、 REICO数据库 REICO REPORT 2020-2021 11 商品房 库存 下降 2020年商品房库存 低于 去 年 2020年 ，商品房新开工面积负增长，商品房销售面积同 比增加，商品房库 存（商品房新开工面积 -商品房销售面积）下降，低于去年。 2020年 ， 商品房库 存 4.8亿 平方米 ， 同比减少 13%，其中商品住宅库存 0.95亿平方米，同比减少 45%。 商品住宅库存情况 资料来源： wind、 REICO数据库 从 16个 代表性 城市来 看， 2020年 ，北京、上海、广州、深圳四个一线城市 商品 住宅 可售 面积 分别比去年同期增加 16.5%、 -11.2%、 24.4%、 -1.4%； 杭 州、南京、苏州、福州、厦门 、南宁、济南、温州、宁波九 个二线城市商品住 宅可售 面积 分别比去年 同期增加 43.4%、 29.2%、 43%、 84.9%、 11.3%、 15%、 9%、 24.6%、 和 -14.7%； 东莞 、 江阴 、泉州 三 个三四线城市商品 住宅 可售套数 分别比去年同期增加 -5.9%、 36.6%、 和 7.6%。除 上海、 深圳、 宁波 、 东莞 外， 其余城市商品 住宅 库存水平均为上升态势。 分省情况看，黑龙江、吉林、辽宁、内蒙古、山西、 天津、山东 等地区房 地产库存压力相对较大，且人口增速相对较小，房地产市场风险较高；而 四 川、 重庆、江西、广西、广东 、浙江 等省房地产市场库存压力相对较小，且人 口增速相对较高，房地产市场 风险较低 。 部分城市商品住 宅 可售 套数 变化 REICO REPORT 2020-2021 12 REICO REPORT 2020-2021 13 资料来源： Wind 数据库、 REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 14 REICO REPORT 2020-2021 15 2021 年 房 地产市场 形势预测 2020年我国国内生产总值 1015986亿元，按可比价格计算，比上年增长 2.3%。分季度看，一季度同比下降 6.8%，二季度增长 3.2%，三季度增长 4.9%， 四季度增长 6.5%。疫情发生后在各项措施作用下，经济运行稳定恢复，经济社 会发展主要目标任务完成情况好于预期。 今年 以来 房地产 市场 和 政策 情况 回顾 如下 。 1 季度政策环境大幅放松 以 应对疫情 变化 疫情发生后 ， 全球 货币政 策大幅宽松 2020年 初 ，新冠肺炎疫情在全球蔓延，全球经济陷入衰退，各主要经济体 均采取了宽松货币政策，向经济体注入大量流动性。 3月份， 美联储将 联邦基金 利率 目标区间一次性下调至 0-0.25%，并启动 无限量量化宽松计划支持金融市 场；韩国央行紧急 降息至 0.75%，基准利率首次跌破 1%；加拿大央行两次下调 基准利率至 0.75%； 英格兰银行将基准利率下降至 0.1%，澳大利亚储备银行将 基准利率下调至 0.5%的历史新低 2018年以来 ， 我国 M2增幅保持在 8.5%附近的历史低位， 2020年 3月份 ，为 应对疫情冲击， 我国 M2增幅快速增加至 10.1%， 4月份进一步增加至 11.1%，是 2017年以来的最高值。 7月份， M2增幅小幅收窄至 10.7%，至年底 仍 保持 10.1% 增幅 ， 为 近年 高位水平 。 3-5月份，社会融资规模增量增幅快速增加至 45%，至 年底保持在 40%以上的增幅。 2020年 ，新增社会融资规模 34.86万亿元，同比增 加 36.3%， 比 去年 增加 了 23个 百分点 。 美国 联邦基金利率 、 我国货币供应量变化 REICO REPORT 2020-2021 16 资料来源： wind、 REICO数据库 疫情应对措施集中在企业 救助端，同样利于房地产 企业 2020 年 1 月 底开始， 中央政治局连续 多次 会议，明确提出积极的财政政策 要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。财政部、税务总局、人民银 行、银保监会等部门陆续出台一系列聚焦疫情防控关键领域和支持重点行业的财 税金融优惠政策。政策措施主要集中在市场供给 端，目的是防止企业资金链断裂。 政策措施主要包括：财政贴息、大规模降费、降低和缓缴税款，不盲目抽贷、断 贷和压贷，降低实际贷款利率，加大贷款展期、续贷力度，适当减免小微企业贷 款利息等。 这些政策具有普适性，同样也对房地产企业有积极帮助。 疫情发生后，无锡、西安、深圳、浙江、南京等多个省市出台关于应对“新 冠”疫情的楼市支持政策，政策内容包括顺延开竣工履约时间、允许延迟土地价 款缴纳、税费缴纳延期、预售条件适度放宽、减免房租、推进线上审批服务、信 贷支持等。 多项救助措施作用下， 房 地产市场迅速回升 ， 成为 经济回 升的主要贡献者 在多项救助措施作用下，房地产市场迅速回升， 商品房销售面积 5 月起开始 同比增加， 4 月份开始购地热情大幅增加、新开工面积同比也出现较大幅度增加， 带动房地产投资增速 5 月份开始连续正增长，且增速逐月增加。房地产投资成为 带动固定资产投资增加和经济回升的主要贡献者， 房地产投资对投资增长贡献 大 约 60%，前 3 季度消费、投资、净出口对经济增长的贡献点数分别为 -2.5 个、 3.1 个、 0.1 个百分点（ GDP 0.7%），投资发挥了稳增长的关键性作用。 近年经济增长的三驾马车贡献率 资料来源：国 家统计局、 REICO 数据库 REICO REPORT 2020-2021 17 4月份开始，我国主要城市 群部分核心城市房价加快 上涨； 6月份开始， 部分 主 要经济体房价出现加快上 涨 2020 年 4 月份 开始 ，我国 一线城市、 成渝地区、长三角地区和珠三角地区 部分核心城市房价出现加快上涨 ，包括深圳、北京、上海、成都、无锡、温州等 城市 。 2020 年 3 月份 全球 货币政策大幅度放松后， 6 月份开始部分主要经济体房 价出现加快上涨 ，包括美国纽约、洛杉矶等主要城市，韩国首尔、英国、加拿大、 意大利等国家的房价都出现加速上涨，说明货币大幅宽松引发资产价格上涨，背 离经济基本面支撑，加大房地产市场泡沫程度。 2020年重点城市群二手住房价格指数变化 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 部分经济体房价变化 REICO REPORT 2020-2021 18 资料来源： Wind， REICO数据库 年中开始 房地产 政策环境收紧 坚持 “房住不炒”定位 ，年 中开始收紧房地产调控政 策 伴随部分大中城市住房价格 出现 加快上涨 ， 年中开始房地产政 策开始收紧 ， 表现在 决策部门反复强调“房住不炒”政策基调、 因城施策下房价上涨较快城市 严格房地产调控、主管部门 出台“三线四挡”新规控制房地产企业有息债务规模 等方面 。 第一 ， 决策 部门反复强调 “房住不炒”政策基调 。 年初疫情发生后，政府 出台了大量企业救助措施，防止企业资金链断裂 。 救助政策集中在供给端，未出 台任何鼓励房地产需求的政策措施，同时 决策层 反复重申坚持“房住不炒” 定位 不变 。 7 月 24 日，国务院副总理韩正主持召开房地产工作座谈会，北京、上海、 广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等 10 个城市相关负责人参 加 了座谈会。会议再次明确提出了坚持 “ 房子是用来住的、不是用来炒 ” 的定位， 坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段。在部署下一阶段房地产重点工作中， 韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题；要 全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置；要实施好房地产金融 审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场；要加强市 场监测，对市场异动及时提示、指导和预警；要持续整治房地产市场乱象，依法 有效查处违法违规行为等。 8 月，住建部约谈沈阳、长春、成都、银川、唐山、 常州等六个城市。 8 月 22 日，习近平 总书记 在合肥召开推进长三角一体化发展 座谈会，要坚决防止借机炒作房地产，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来 REICO REPORT 2020-2021 19 炒的定位，落实长效机制，确保房地产市场平稳健康发展。 12 月 3 日，韩正副总 理 在住建部调研， 指出“要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把 房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根弦，从实际出发 不断完善政策工具箱，推动房地产市场平稳健康发展”。 第二，房价上涨较快城市陆续从紧房地产调控。 7 月份以来大约 30 多个城 市收紧房地产调控政策。 7 月份，东莞、杭州、宁波、深圳、南京 等热点城市纷 纷加码房地产调控，其中深圳 715 新政 措施严厉，有一定的示范性，包括六方面 政策内容： 入户满 3 年且社保满 3 年才有购房资格，非深户要 5 年社保；夫妻离 婚，购房资格倒追 3 年计算套数；首付比例：无房无贷首付 30%， 无房有贷款记 录买普通住宅首付 50%，非普通住宅首付 60%， 家庭有 1 套购买普通住宅首付 70%，非普通住宅 80%；转让增值税从 2 年免变 5 年才免；豪宅线：总价 750 万 以上，同时容积率在 1.0（含）以下，同时套内面积 120（含本数）平以上或者建 筑面积 144（含本数）平以上；新房抽签要优先无房、个税或者社保 年限长的。 9 月以后，南京、咸阳、无锡、沈阳、银川、常州、唐山、长沙、武汉、西安等 城市收紧房地产政策。 第三，出台“三线四挡”房地产开发企业债务规模调控新规。 2020 年 8 月， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模，设置了“三道红线”：剔除预收款后 的资产负债率大于 70%；净负债率大于 100%；现金短债比小于 1 倍。按照规则： “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以 2019 年 6 月底为上限，不 得增加；“二线”超出阈值为“橙色档“，有息负债规模年增速不得超过 5%； “一线”超出阈值为“黄色档”，有息 负债规模年增速不得超过 10%；“三线”均 未超出阈值为“绿色档“，有息负债规模年增速不得超过 15%。 按照 2019 年年 报计算， 100 家上市房企红、橙、黄、绿色档的数量分别为 22、 36、 28、 14 家， 其中 86 家上市房企需要逐步降杠杆。 “三线四挡”房企债务规模的管控，改变了 长久以来房地产行业发展的规则，对房企发展战略将会有持续影响。 上市房企按销售规模划分的 “三线四挡”分布 房企业绩规模 红色 橙色 黄色 绿色 2000 亿以上 20% 40% 27% 13% 1500-2000 亿 25% 75% 0 0 1000-1500 亿 25% 50% 25% 0 500-1000 亿 14% 43% 36% 7% 500 亿以下 24% 27% 29% 20% 注 ：根据 2019 年年报计算 REICO REPORT 2020-2021 20 2021 年 房地产 市场形势预测 2021年经济增速先高后 低，估算全年增长 7-8% 第一， 2021 年 经济增速 大幅度增加 ，超常规货币政策逐步退出 。 2020 年第 1 季度受新冠疫情冲击， 我 国经济增速骤降至 -6.8%，此后逐季恢 复， 第 2 季度 、 第 3 季度 、 第四 季度 GDP 同比增速分别为 3.2%、 4.9%和 6.5%， 全年 经济 增速 达到 2.3%。 由于 2020 年 受疫情影响 基数低， 预计 2021 年 第 1 季度经济增速会达到 10% 左右， 第 2 季度可能为 8%左右， 第 3 季度 、 第 4 季度约 6%，全年 经济增速估计 在 7-8%。 我国目前经济 潜在增长率大约在 6%左右， 2021 年经济增速大幅增加并不是 正常速度，是弥补 2020 年疫情影响下的大幅下降，下半年经济增速将逐步回归 正常。 2020 年 12 月 16-18 日中央经济工作会议指出 ， 2021 年 宏观政策要保持连续 性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对 经济恢复的必要支持力度，政 策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策 时度效。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规 模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，处理好恢复经济和 防范风险关系。 预计 2021 年 货币政策 回归稳健 灵活， 疫情期间超常规货币 政策 将逐步退出。 GDP增速和 PMI变化 资料来源： 国家统计局 、 REICO数据库 第二， 从紧的房地产调控持续 。 2021 年全球新冠疫情的影响还在延续，各国货币宽松政策难以全部退出， 货币流动性总体应较为宽松， 资产价格上涨压力仍较大。十九届 五中全会明确， 坚持不将房地产作为短期刺激政策工具，坚持“房住不炒”定位， 中央经济工作 会议再次明确，要 解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持 房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平 REICO REPORT 2020-2021 21 稳健康发展。 预计 2020 年中以来从紧的房地产政策环境将会持续，因城施策背 景下热点城市将会坚持房地产调控政策不放松。 第三，加快完善长租房政策。 2020 年 12 月 中央经济工作会议指出， 要高度重视保障性租赁住房建设，加 快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展 长租 房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利 用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要 发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为， 对租金水平进行合理调控。 第 四 ， 房地产市场 供求 减少 。 2020 年 8 月“三线四挡”新规实施后，房地产企业购地热情 下降，在大部 分房企 需要 降杠杆压力下，预计 2021 年房地产企业购置土地面积、商品房新开 工面积延续负增长的可能性较大 ，房地产投资增速回落，房地产市场新增供给减 少。 2021 年超常规货币政策逐步退出，热 点城市房地产政策从紧 将持续，将影 响房地产需求实现。预计 2021 年房地产市场需求稳中有降，部分热点城市房地 产 需求 在政策从紧影响下保持 基本 平稳 。 综上所述， 2021 年 在 疫情影响逐步 下降 、经济增速大幅回升 背景下，房地 产市场发展的政策环境 边际收紧 ， “三线四挡”政策影响继续显现， 预计房地产 市场 需求 稳中有降，房地产 市场 增量 供给减少 ， 房价基本平稳 ，房地产市场景气 下降 。 REICO REPORT 2020-2021 22 “十四五”房地产发展前景 “十三五”房地产市场特征 房地产开发投资 低速增长 第一 ，房地产投资 低速增长 。 房改以来，我国房地产开发一直以增量房建设为主，房地产开发投资和商 品房施工面积逐年增加， 2020年房地产开发投资超过 14万亿元，商品房施工面 积超过 90亿平方米。虽然房地产增量建设逐年增长，但 2013年以后房地产开发 建设增速呈现下台阶态势，各年房地产开发投资增速降至 10%以下， 2016-2020 年均增速为 7.9%，大大低于 2013年以前年均 15-30%的房地产投资增速。 2016年 以来受价格因素影响，房地产投资实际增速低于名义增速， 2016-2019年房地产 投资实际增速年均仅 4.9%。 房地产开发投资向城市群 集聚。 长三角、珠三角、京津冀、成渝、长江中 游等五个城市群，是近年吸引人口最多、城镇人口增加最快的地区，新增城镇 人口 60%落在这五个城市群中。 2013年以后，五大城市群房地产投资比重由降 转升， 房地产投资占比由 40%增加至 大约 45%。 房地产开发投资增速变化和五大城市群房地产投资占比变化 资料来源： 国家统计局 、 REICO数据库 商品房屋销售面积总量到 达峰值附近 第二 ， 商品房屋销售面积渐近峰值。 2020 年商品房屋销售面积大约 17 亿平方米，商品房屋销售额大约 17 万亿 元，相比 2015 年的商品房屋 销售面积和销售额分别增长了 35%和 95%。 2013 年 以前商品房屋销售面积年均增幅为 17.58%， 2013 年以后商品房屋销售面积年均 增幅大幅度降至 4.33%，其中 2018-2020 年连续三年商品房屋销售面积增幅降至 1%左右，商品房屋销售规模连续三年保持在大约 17 亿平方米，显示商品房屋销 售面积逐渐接近峰值 。 虽然商品房屋销售面积总量渐近高位平台期，但在房价上涨的背景下，商品 房屋销售额仍然屡创新高， 2016-2020 年均增幅大约 15%，其中 2019 年之前商 品房屋销售额增幅均保持在两位数字， 2019-2020 年商品房销售额年度增幅降至 6%左右。 REICO REPORT 2020-2021 23 历年 商品房销售面积 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 2018年以来 部分城市 二手 住房价格上涨乏力 第三， 二手住房价格上涨乏力， 一二手住房价格涨幅差距不断扩大 。 2017 年以前，商品住房和二手住房价格涨幅接近。 2017 年开始，商品住房 价格上涨持续快于二手住房价格上涨，二者价格涨幅差距不断扩大。 2017 年 -2020 年 ，商品住房价格累计上涨 37%，二手住房价格累计上涨 23%。 分区域看， 2017-2020 年，一线城市、二线城市和三线城市新建 商品住房价 格分别累计上涨 11%、 30%和 31%，二手住房价格分别累计上涨 13%、 19%和 20%，二线、三线城市住房价格上涨幅度高于一线城市。 部分城市二手住房价格上涨乏力， 2018-2020 年 70 大中城市中有 25 个城市 二手住房价格涨幅低于同期物价上涨幅度。 近 年 70大中城市商品住房和二手住房价格指数变化 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 （ 2015 年 =100） REICO REPORT 2020-2021 24 “十四五”房地产发展背景 城镇 住房短缺已经解决 ， 各种红利效应继续减弱 上世纪 90 年代以来，房地产市场经历了长达 20 余 年的繁荣发展，这 种繁荣发展背后有经济快速增长、收入持续增加、城镇化快速发展、人口结构红利等多 种红利 效应，“十三五”时期 支撑房地产市场繁荣发展的各种红利效应减弱 ，“十 四五”时期经济快速增长、人口结构红利、城镇化快速发展等红利效应将继续减 弱。 第一 ， 城镇住房短缺已经解决 。 1978 年我国城镇居民人均住房建筑面积只 有 6.7 平方米， 1985 年增加为 10 平方米， 2019 年城镇人均住房面积为 39.8 平方 米 ， 各层次居住水平的城镇居民住房条件均有所改善 。 根据国家统计局 2015 年 1%人口抽样调查数据 ， 城镇家庭住房自有率为 79.2%，城镇居民家 庭人均住房间 数为 1.07 间， 已经 实现了“人均一间房”的居住标准 。 参照国际经验，住房充足 时 住房数量与家庭数量的比例基本徘徊在 1.1 附近， 例如，日本于 80 年代中期 户均住房套数超过 1.1，之后则基本保持稳定；韩国户均住房套数于 2002 年超过 1，目前该值稳定在 1.08 左右；美国 1965-2009 年间，户均住房套数基本稳定的 1.12 左右；英国自 60 年代以来户均住房套数超过 1， 80 年代后该值基本稳定在 1.08。 初步估计，目前我国城镇户均住房数量超过 1.1，城镇住房 短缺 已经解决 ， 住房供给由单纯数量发展阶段进入到数量和质量 、环境并重阶段。 。 第二， 经济增长趋势性下降 。 改革开放之后， 我国 保持了 30 年的高速增长， 40 年 GDP 年均增速达到 9.4-9.5%， 2007 年中国经济增长达到峰值 14.2%， 2015 年之后降到 7%以下， 2019 年 GDP 增长 6.1%，从 14.2%到 6.1%，回落了 8.1