2018～2019年度中国房地产市场报告.pdf

2018 2019 年度 中国房地产市场报告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2019.1 关于“ REICO工作室” “ REICO 工作室”由 全联房地产商会、精瑞人居发展基金会 共同支持建立。支持方基于“促进房地产业及国民经济稳定、快速、可持续发展”的认识，不寻求研究成果代表和反映行业及商界利益。 “ REICO 工作室”独立开展房地产市场研究，“自主超然、格物致知”，研究结论及倾向独立于政府意图及商界立场。 “ REICO报告”的撰稿人，由工作室根据专题研究需要聘请。研究团队每年会随选题不同而发生变化。撰稿人来自不同大专院校、研究机构，以个人身份参与研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在单位的倾向与意见。撰稿人被要求遵守学术道德，引用观点、文献、数据等必须符合学术规范，对因此产生的纠纷由撰稿人本人负责。 REICO REPORT 2018-2019 目 录 总报告： 2 摘要 3 宏观经济和政策环境 4 全国房地产市场分析 10 区域房地产市场分析 21 房地产市场形势预测 33 分 报 告： 住宅市场分析 39 二手房市场分析 54 办公楼市场分析 73 商业营业用房市场分析 88 附录 104 REICO REPORT 2018-2019 总 报 告 REICO REPORT 2018-2019 3 摘 要 2019 年 宏观调控 要 加强逆周期调节 你 2019 年 经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，为全面建成小康社会收官打下决定性基础。 2019 年 实施 因城施策 2019 年 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2018 年全国房地产市场 呈现周期高位回落特征 房地产企业购置土地面积 增幅增加 ， 土地溢价率 降至历史低位 。 房地产开发完成投资 增速 、 商品房新开工面积 增幅 增加 。 房屋交易 面积 增幅 下降 。 前 8 月住房价格涨幅创出近三年新高， 9月以后住房价格涨幅快速回落，房价下降城市数量逐月增加。 2018 年 各线城市 房价涨幅冲高回落 1 季度： 市场热度持续较高，各线城市二手住房价格涨幅稳中有增，坚持房地产市场调控 。 2 季度： 房地产市场继续在周期高位运行，各线城市房价涨幅增加，房地产市场调控继续加码扩围 。 3 季度： 房地产市场初显周期高位回落特征， 各 线城市 房价涨幅 冲高回落。货币政策边际放松，房地产政策继续从紧 。 4 季度： 房地产市场景气回落， 一线城市房价下降，二三四线城市 房价涨幅 快速下降 ；货币财政政策稳健偏松，部分城市行业政策放松 。 预计 2019年 房地产市场 稳中有降 2019 年房地产 市场供给增加 ； 棚户区改造贡献下降 ； 经济下行压力加大，房价上涨预期下降 ； 房企还债高峰 到来 ； 预计 2019 年房地产市场 稳中有降 可能性较大 ， 表现为 房屋销售下降、新开工增幅和 投资增速减小、房价下降城市数量增多。 REICO REPORT 2018-2019 4 宏观经 济和 政策环境 经济 运行 保持在合理区间但 稳中有变 2018年经济 运行 增速逐季回落 2018 年 ， 国内生产总值 900309 亿元，按可比价格计算，比上年增长 6.6%，实现了 6.5%左右的预期发展目标。 1-4 各 季度 GDP 增速分别为 6.8%、 6.7%、6.5%、 6.4%，逐季回落 。 2018 年 ， 工业企业利润增幅 逐月 下降 。 1-11 月份，全国规模以上工业企业实现利润总额 61169 亿元，同比增长 11.8%， 增幅 比上年同期 减少 10 个百分点。 2018 年， 居民收入增速低于去年。 全国居民人均可支配收入 28228 元，比上年名义增长 8.7%，扣除价格因素，实际增长 6.5%，低于去年 0.8 个百分点 。其中，城镇居民人均可支配收入 39251 元，增长 7.8%，扣除价格因素，实际增长 5.6%，低于去年 0.9 个百分点 ；农村居民人均可支配收入 14617 元，增长 8.8%，扣除价格因素，实际增长 6.6%，低于去年 0.7 个百分点 。 投资 、消费、进出口 增速 持续下降 至近年新低 2018 年，固定资产投资增速由年初的 7.9%回落至 8 月的 5.3%，之后略有上升，全年投资增速为 5.9%， 比去年减少 1.3 个百分点，扣除价格因素影响，实际投资增速只有 0.28%。 2018 年，社会消费品零售总额增速降至 10%以下 ，且 逐月下降至 9%。 2018 年，净出口同比减少 18.3%，各月均为负增长。 投资、消费、进出口增速均为近年新低。 2018年 经济 运行稳中有变 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 REICO REPORT 2018-2019 5 中美贸易冲突 发生 2018 年中，中美爆发了金融危机之后新一轮关税及非关税等贸易领域的摩擦、贸易争端， 美国将对从中国进口的商品大规模征收关税，同时限制中国企业对美国投资并购， 中美关系在经济领域陷入了比较僵持的阶段 ， 对中国经济运行造成很大影响。 年末物价涨幅 快速 回落 2018 年 ，全年居民消费价格比上年上涨 2.1%， 比去年增加 0.5 个百分点；全年工业生产者出厂价格比上年上涨 3.5%，涨幅比去年减少 2.8 个百分点；工业生产者购进价格上涨 4.1%，涨幅比去年减少 4 个百分点。 2018 年 11-12 月 ， 物价涨幅较快回落 。 12 月 ，全国居民消费价格同比上涨1.9%，环比持平；全国工业生产者出厂价格同比上涨 0.9%，环比下降 1%。 多家机构预测， 2019 年我国经济 增速会有所回落 。预计 2019 年 GDP 增长大约 6%， CPI 涨幅 1%左右。 2018年 末物价涨 幅回落 资料来源：国家统计局、 REICO 数据库 2018 年宏 观调控 加强逆 周期调节 ，房地产政策坚持连续性和稳定性 政府工作报告提出 2018年经济社会发展的主要预期目标 2018 年发展的主要 预期 目标是： 国内生产总值增长 6.5%左右；居民消费价格涨幅 3%左右；城镇新增就业 1100 万人以上，城镇调查失业率 5.5%以内，城镇登记失业率 4.5%以内；居民收入增长和经济增长基本同步；进出口稳中向好，国际收支基本平衡；单位国内生产总值能耗下降 3%以上，主要污染物排放量继续下降；供给侧结构性改革取得实质性进展，宏观杠杆率保持基本稳定，各类风险有序有效防控。 积极财政政策 取向不变 ， 8月以后财政政策更加积极 积极的财政政策取向不变。 2018 年赤字率拟按 2.6%安排；财政赤字 2.38 万亿元，其中中央财政赤字 1.55 万亿 元，地方财政赤字 8300 亿元。 2018 年安排地方专项债券 1.35 万亿元，比去年增加 5500 亿元 。 7 月 31 日 政治局会议认为：当前经济运行稳中有变，面临一些新问题新挑战，外部环境发生明显变化。要求：财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更REICO REPORT 2018-2019 6 大作用，把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。目标：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。 8 月以后，债券发行数量明显增加，全年债券发行增长 452%， 而前 7 月债券发行数量负增长 -1229%。 完善地方政府专项债券管理 推进地方政府债券发行制度改革，按照市场化原则规范开展地方政府债券发行工作。 2 月 8 日，财政部指出各地发展改革部门应积极组织区域内市场化运营的优质企业、优质项目开展债券融资，进一步增强企业债券服务实体经济能力。 3 月 1 日，财政部会同住房城乡建设部制定并发布试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法，以完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融资行为，遏制地方政府隐性债务增量。 严控地方债务风险管理 5 月 4 日，财政部发布筑牢 PPP 项目财政承受能力 10% 限额的“红线” PPP 项目财政承受能力汇总分析报告，开展政府和社会资本合作（ PPP）项目财政承受能力论证是保障项目合同履行、防控中长期财政风险的关键。严控财政承受能力 10%的限额，对支出占比 7-10%的地区进行风险提示，对超过 10%限额的地区暂停新项目入库。 5 月 17 日，发改委、财政部发布关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知，拟举借中长期外债企业（含金融机构）要实现实体化运营，依法合规开展市场化融资，充分论证发行外债的必要性、可行性、经济性和财务可持续性，并依托自身资信状况制定外债本息偿付计划，落实偿债 保障措施。严禁企业以各种名义要求或接受地方政府及其所属部门为其市场化融资行为提供担保或承担偿债责任，切实做到“谁用谁借、谁借谁还、审慎决策、风险自担”。 货币政策 维护流动性充裕 ，年内 3次降准 稳健的货币政策保持中性，要松紧适度。管好货币供给总闸门，保持广义货币 M2、信贷和社会融资规模合理增长，维护流动性合理稳定，提高直接融资特别是股权融资比重。疏通货币政策传导渠道，用好差别化准备金、差异化信贷等政策，引导资金更多投向小微企业、“三农”和贫困地区，更好服务实体经济 。 人民银行分别在 2018 年 4 月、 7 月和 10 月实施了 3 次降准，累计调低存款准备金率 2 个百分点。 实施乡村振兴战略 2 月 4 日，中央 1 号文件中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见发布，提出实施乡村振兴战略，对集体经营性建设用地试点、宅基地改革、特色小镇、创建适合农业 农村 特点的农村金融体系、继续推进农村劳动力就业转移等方面做出系列重要部署。 放宽城市 落户条件 3 月 13 日，国家发展改革委关于实施 2018 年推进新型城镇化建设重点任务的通知，提出全面放宽 城市 落户条件。并探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户。同时强化常住人口基本公共服务，落实“两为主、两纳入”要求，实现公办学校普遍向随迁子女开放。 广州 、 南京 、 东莞 、 吉林 、 徐州 、 西安 、武汉 、厦门 等地区出台吸引人才落户政策。 限制境外房地产投资 和海外发债 2 月 11 日，国家发改委发布境外投资敏感行业目录（ 2018 年版），其中房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部、在境外设立无具体实业项目的REICO REPORT 2018-2019 7 股权投资基金或投资平台等行业 3 月 1 日起境外投资受限。 6 月 27 日，发改委 、财政部联合印发关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知。将引导规范房地产企业境外发债资金投向，房地产企业境外发债主要用于偿还到期债务，避免产生债务违约，限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等，并要求企业提交资金用途承诺。 坚持房地产市场调控政策稳定性连续性 部分城市继续加强房地产市场调控，包括 兰州 、 长春 、 昆明 、 大连 、 安徽 、海南 、 河北省 等地区相继出台相关文件， 武汉 、 长沙 、 杭州 、 西安 、 成都 等城市 实施购房摇号政策 。 上海、普洱、深圳、福清、宁德及河间 等城市规范限售政策。 西安、杭州、长沙 、上海、深圳、南京等城市 暂停企事业购房 。 4 月 22 日，海南出台关于进一步稳定房地产市场的通知，实施全域限购，自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在我省累计 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。同时，严格限贷、限制转让和价格备案管理，非本省户籍居民家庭在我省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于 70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房，取得不动产权证满 5 年后方可转让。 5 月 19 日，住建部印发住房城乡建设部 关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。从住房发展规划、住房和土地供应、资金管控、市场监管、落实主体责任等方面对地方房地产调控工作提出了明确要求。明确要求一线、二线城市在年底前编制完成 2018 年至 2022 年住房发展规划，增加有效供给，提高中低价位、中小套型普通商品住房供应比例，大幅增加租赁住房、共有产权住房用地供应，在新增住房用地供应中的比例达到 50%以上；融资层面，住房租赁市场融资渠道建设上半年进展明显，一是住房租赁资产证券化的基本条件和重点支持领域 已得到政策的明确，二是允许险资进入长租公寓市场。 加强房地产市场秩序管理 6 月 28 日，住建部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委，联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，决定于 2018 年 7 月初至12 月底，在北京、上海等 30 个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。 2019 年 继续 保持经济运行 在合理区间 2019年 继续以 供给侧结构性改革 为主线 ，保持经济运行在合理区间 2018 年 12 月中央经济工作会议指出， 2019 年是 新中国成立 70 周年，是全面建成小康社会关键之年，做好经济工作至关重要。要坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，坚持推动高质量发展，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持深化市场化改革、扩大高水平开放，加快建设现代化经济体系，继续打好三大攻坚战，着力激发微观主体活力，创新和完善宏观调控，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险工作，保持经济运行在合理区间，进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期，提振市场信心，增强人民群众获得感、幸福感、安全感，保持经济持续健康发展和社会大局稳定，为 全面建成小康社会收官 打下决定性基础 。 REICO REPORT 2018-2019 8 宏观政策强化逆周期调节，财政政策要更加积极，货币政策要保持流动性合理充裕 经济运行稳中有变、变中有忧，外部环境复杂严峻，经济面临下行压力。宏观政策要强化逆周期调节，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，适时预调微调，稳定总需求；积极的财政政策要加力提效，实施更大规模的减税降费，较大幅度增加地方政府专项债券规模；稳健的货币政策要松紧适度，保持流动性合理充裕，改善货币政策传导机制，提高直接融资比重，解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。 继续 防范化解重大风险 打好防范化解重大风险攻坚战，要坚持结构性去杠杆的基本思路，防范金融市场异常波动和共振，稳妥处理地方政府债务风险，做到坚定、可控、有序、适度。 因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2019 年要重点工作任务包括： 一是 推动制造业高质量发展。 二是 促进形成强大国内市场。我国发展现阶段投资需求潜力仍然巨大，要发挥投资关键作用，加大制造业技术改造和设备更新，加快 5G 商用步伐，加强人工智能、工业互联网、物联网等新型基础设施建设，加大城际交通、物流、市政基础设施等投资力度，补齐农村基础设施和公共服务设施建设短板，加强自然灾害防治能力建设。 三是 扎实推进乡村振兴战略。 四是 促进区域协调发展。要统筹推进西部大开发、东北全面振兴、中部地区崛起、东部率先发展。要推动城镇化发展，抓好已经在城镇就业的农业转移人口的落户工作，督促落实 2020 年 1 亿人落户目标，提高大城市精细 化管理水平。 五是 加快经济体制改革。资本市场在金融运行中具有牵一发而动全身的作用，要通过深化改革，打造一个规范、透明、开放、有活力、有韧性的资本市场，提高上市公司质量，完善交易制度，引导更多中长期资金进入，推动在上交所设立科创板并试点注册制尽快落地。要推进财税体制改革，健全地方税体系，规范政府举债融资机制。 六是 推动全方位对外开放。 七是 加强保障和改善民生。要把稳就业摆在突出位置，重点解决好高校毕业生、农民工、退役军人等群体就业。 2019年 稳地价稳房价稳预期 2018 年 12 月全国城乡建设会议 提出 ， 2019 年房地产方面的重点 工作 包括 : 一是以稳地价稳房价稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚决防范化解房地产市场风险。坚持因城施策、分类指导，夯实城市主体责任，加强市场监测和评价考核，切实把稳地价稳房价稳预期的责任落到实处。继续保持调控政策的连续性稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房，强化舆论引导和预期管理，确保市场稳定。加大房地产市场监管力度，继续深入开展打击侵害群众利 益违法违规行为治理房地产乱象专项行动。 二是以加快解决中低收入群体住房困难为中心任务，健全城镇住房保障体系。 支持人口流入量大的一线、二线城市和其他热点城市，降低准入门槛，增加公租房有效供应，因地制宜发展共有产权住房。继续推进棚户区改造，严格把握棚改范围和标准，重点改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、