2020年4月及五一广州楼市分析报告.pdf

点式回温” 格局持续，供应结构制约需求释放 2020年 5月 2020年 4月及五一广州楼市分析报告 分析 广州市场 3月回温 ，成交水平恢复至去年 3-12月的 75%； 4月走平 ，一方 面是疫情影响下的市场购买力释放仍然受制，另一方面是多个传统热销板 块的热销项目缺货（中心区荔湾、外围南沙金洲蕉门河、黄阁等）制约了 成交进一步上升 。 五一假期房企大力度走货与 积极促销带动 五一当周成交在 4月基础上有 明 显上升 ，成交水平与 2019年同期相当。然而成交仍然 高度集中在个别板块 /个别 项目，“ 点式回温” 的市场格局并未 改变 。 展望 展望 未来， 经济环境显然较难乐观 ，后续市场成交保温仍然有赖政策配合； 市场 5-12月 供应预计与 2019年下半年大致持平，然而 供应结构将进一步 改变（基于过往土地市场传导），对于大部分区域而言，由于低总价项目 货量持续 减少， 供需匹配的难度将进一步加大 ，房企间的竞争仍然激烈。 从“成交保温”的角度看，未来维稳政策仍需时刻关注市场变化、不排除 未来区域维稳政策仍有进一步释放空间 。 报告结构 2020年 1-4月经济 与 政策 （ 该 部分略） 2020年 1-4月广州 土地市场 2020年 1-4月 广州住宅市场 五 一 (5.1-5.5)广州市场情况 总结与展望 附：广州 11个分区市场 情况（该部分略 ） 国内经济景气度大幅下滑，叠加海外疫情加速扩散，“经济复苏” 任重道远。 一段时间以来的房地产维稳主要指向“供给端”。“房住不炒”之下， 各地市场维稳措施仍然保持抑制 。 广州南沙、花都、黄埔、白云、番禺先后出台人才优化政策。然而各 区政策优化均延用“有保有压”基调，属“有限松动” 。 由实际市场 反应看，政策对市场的短期影响 并不十分显著 。 02 首 4月广州土地市场 经济与财政压力下， 政府“集中供地期”较往年有所提前 。多数推捆绑 “产业 /村改 /地铁 TOD”条件的地块。 1-4月超 7成的成交地块附带条件 出让。 成交冷热分化。优质地价格表现稳定， 包括：越秀南地块、天河广氮 /花 都北站地块，均刷新周边地价。 周边“不成熟”宅地仍然遇冷， 包括： 江高宅地 起拍价下调 20%出让 ；增城中新 /荔城 两宅地起拍价低于周边 地价 但未能成功出让 。 广州 2020年“集中供地期”较往年有所提前 “五一”黄金周前后迎来大批土地出让 2020年 1-4月广州共出让经营性用地 473万 ，完 成土地收金 491亿元，未到去年的三分之一 水平。 广州 今年供地步伐相较往年有所加快。 进入“五一” 前后，广州供地节奏已明显加快 ， 4-5月供地规模 明显高于去年同期，而往年集中供地月份普遍出现 在四季度。 广州维稳地市成交，多推捆绑“产业 /村改 /地铁 TOD”条件的地块 1-4月共出让涉宅用地 239万，超 7成附带条件出让 广州 2020年 1-4月成交涉宅地类型 附带条件包括： 1商住地“引入企业“ 2地铁 TOD地块带条件 3村留用地带开发协议 今年前 4月多推捆绑“产业 /村改 /地铁 TOD” 地块，稳定土地市场，保证土地财政收益的同时，亦保证了土地市场的有效 供应。 1-4月带条件出让的地块共有 5宗，单宗地总建普遍为 20-70万 ；单宗地成交总价为 20-80亿元 广州地市热度逐步回暖，优质 地块价格 表现稳定（个别区域小幅上升） 越秀南地价 64576元 /创广州新高，天河广氮 /花都北站周边地价刷新 广州今年 1-4月土地市场热度较 2019年四季度有所回暖，广州市区和远郊花都等多宗宅地参拍企业数量明显 增加（去年四季度普遍底价成交）； 广州全市地价纪录刷新、天河广氮和花都北站板块周边等区域的地价小幅上涨。 广州土地市场热度 仍有分化，郊区周边“不成熟”宅地仍然遇冷 江 高 宅地 起拍价下调 20%出让；增城中 新 /荔 城 两宅地起拍价低于 周边地价 但未 能成功出让 白云区江高龙光地块以低于周边地价 20%成交；增城中新镇永兴地块和荔城街庆丰村地块未能成功出让，假如底价成交，对 比周边地价仍有较大优势，但由于周边二级市场成交不景气，价格表现下滑使得地块遇冷。 03 首 4月广州住宅市场 3月得益于复工潮及房企大力促销下，成交回升（相当于 3月至 12月均值 的 75%） 主要 由远郊降价盘成交较热拉动。 4月成交走平。 原因 一方面 是来自 经济影响下， 市场 购买力释放仍然受 限 ；另一方面， 以往能够有效对接需求的 部分传统热销板块的热销项目 货量 亦有所 减少 。 现状购买力面临一定的瓶颈， 2020年以来 150万以下的成交占比逐步上 升。 4月二手市场成交 回升幅度大于 一手市场，更多原因在于疫情下，业主 后市预期不明朗，降价出货的意愿增强 成交走势：广州 3至 4月成交回升。成交水平约为去年（ 3月至 12月均值）的 75% 原因分析 ： 经济环境 受压，以及市场传统热销板块的热销项目货量减少，是制约市场成 交继续上升的主要因素 。 疫情使整体购买力受制，成交更加偏向远郊降价 楼盘 在疫情影响之下，由降价及推货带动，远郊成交占比相较 2019年有所增大，达 60%。 近郊保持稳定，在 25%左右。 中心区受制于低总价货减少（见后述），成交占比持续 下降 。 中心：荔湾 500万以下供应减少，令总体成交份额降至不足两成 近郊： 200-300万规模个盘支撑，成交保持 平稳 远郊：增 城、花 都低总价 /降价盘加大供应 ，支撑成交份额上升至六成 【 中心区 】 成交集中荔湾和白云 2区； 荔湾区 500万以下产品供应减少，是中心区成交份额下滑的重要 原因 。 【 近郊 】 首 4月番禺与黄埔成交总体平稳。番禺主要依靠亚运城、山海连城；黄埔主要依靠万科幸福誉、保利拾光年、实地常春藤等总价 200-300万的楼盘支撑成交 【 远郊 】 成交集中增城和南沙两区。 增城低总价盘加大供应，是 2020年首 4月驱动“远郊成交比重上升”的主要原因 ；南沙由于板块供 应结构有所变化（黄阁、金洲蕉门河货量减少，而明珠湾区高总价项目供应上升），成交占比回落。花都仍然主要受融创文旅城、越秀 臻品系等个盘成交带动。从化成交占比仍然较低。 2020年 1至 4月不同板块市场总览 ： 成交 前十板块多为远郊板块 ；传统 热销板块的热销项目缺货明显，包括 广钢新城、南沙金洲蕉门河、黄阁等 2020年 1至 4月成交前十楼盘总览 : 位处区域 /板块的低 总价项目 /降价项目上榜增多 ； 传统 热销板块的热销项目减少 300-500万200-300万150-200万 500-800万150万以下项目主力成交 产品总价段 首 4月成交前十楼盘多数增城、黄埔、南沙、花都的低总价项目 中 心区项目仅荔湾保利花海湾上榜 随经济景气度下降，市场购买力 瓶颈有所突显 2019年以来，市场主流的成交总价结构（ 150-500万）基本没有变化；同时， 150万的需求逐步增加 【 中心 】 首 4月总价 300-500万的成交 占比 逐渐下降 ， 该价段成交占比（占中心区总成交的比重）由 2019年上半年的 45%下降至 39%。 主要受 500万以下供应逐渐减少影响； 1000万以上豪宅成交小幅增加 ，疫情下，市场对低密度高端住宅的青睐度上升 【 近郊 】 首 4月 200-300万成交减少 ，主要是番禺亚运城的供货节奏放缓，成交有所放缓。 300-500万成交稳步上升 ，番禺 万博汉溪 长隆的珠江铂世湾、藏珑府；及黄埔科学城东品秀星樾、长岭 居的实地常春藤等项目供需持续活跃 【 远郊 】 首 4月 150万以下成交稳步上升 ，增城敏捷绿湖、万科 金色里程、叠溪花园等 项目热度上升。 150-300万成交逐渐下滑 ，南沙 200万以下低价盘供应减少，及增城稍高价的改善项目需求下滑。 300-500万的成交上升 ，南沙灵山岛高价盘供应增多，及增城碧桂 园云顶等高价项目大幅降价出货 中心 /近郊回温表现按总价段呈现“哑铃式分布”；远郊仍需靠性价比 中心：总价 300-500万成交回温， 800万以上资源品牌豪宅成交好转 近郊： 总价 150-300万的黄埔长岭居和番禺亚运城成交坚挺； 个别 500万或 800万以上的区域品牌豪宅成交回升 远郊 ：南沙 /花都 /增城成交未回复至过往水平，各板块仍需依靠性价比 【 二手成交 】 3-4月随着中介门店普遍复工；叠加部分急需资金的业主一定 幅度让价出货，迫切性刚需趁低入市，支撑二手成交底部 回升。 4月底，二 手周度成交大致回到 2019年的周均水平。 【 3月 】 第一到第四周的二手网签成交分别为： 299套、 549套、 683套和 647套，呈逐周回升并最终稳固在 650套左右的态势 。 【 4月 】 临近五一，置换型业主放盘积极性上升，笋价盘源增多，促动刚性需求逐渐释放，二手成交持续回升， 4月底二手周度成交 达 1000套，基本回到 2019年的常温偏低水平。 目前情况看，部分换房型业主、前期投资客、及急需资金周转的业主让价空间较大；中心区降幅约 5%以内；外围区域增城花都的 降幅约 5% 10%。 业主心态有所松动，放盘增加、价格一定 幅度下调 ， 是 促进二手成交上升的重要 原因 04 五一 (5.1-5.5)广州市场情况 基于业绩与资金回笼要求 ， 房企 仍保持较高的推新力度， 推新量基本持 平 2019年的“五一” 和“十一” 2020年五一（ 5.1-5.5）成交受推新及渠道吸客等营销力度加大带动， 成交上升至 2019年 “五一” 和“十一”的水平，相当于 2.5倍 4月日常 周末 。 但除黄埔整体走热外，各区成交热点仍集中于总价 /楼盘素质有一定优势 的性价比项目 。 “ 点式回温”的市场格局并未改变 。 五一热点项目： 【 中心区 】 荔湾白云天河总价 550万以下的楼盘； 【 增城 】 总价 150 万以下，及位置好、有降价的项目； 【 南沙 】 刚需盘，及项目综合素质优、总价较周 边有优势的改善 盘 。 【 全市推新 】 基于业绩与资金回笼要求 ，房企 仍保持较高的推新 力度。推新货 量约 2500套，基本 持平 2019年的“五一” 和 “十一”。 货量集中东部，增城新货近 1000套，黄埔近 500套 ； 南沙因 4月多盘提前入市、五一新货不多； 中心区白云多盘小量加 推。 【 五一成交 】 推 新及渠道吸 客带动成交 上升至与 2019年 “五一” 和“十 一”相当的水平，约相当于 2.5倍 4月的日常周末。 【 五一成交格局 】 除黄埔整体走热外，各区成交仍以个盘表现 为主， 点式回温格局持续。 中 心区和近郊客户更关注楼盘总价与自身承受力的 匹配 远郊 客户更注重相近总价下的楼盘附加值 /性价比，或促销优惠力度 珠江花城：一口价单位 +多渠道发动 +自建省级名校 ，成交火爆 周边竞品缺货，珠江花城以三至 五 房改善户型为主， 五一期间多渠道发动，成交火爆。 五一期间启动营销手段： 1）珠江实业 11盘联动，发动业主及员工转介奖励； 2）针对 4楼以下或高层推 50套一口 价 单位 3）成交砸金蛋，礼品为电视机、冰箱、扫地机等高 价实用家电 ； 4）大型商场巡展 ：优托邦、惠润广场、漫广场 ； 备注：地价 =总价 /（建面 -配 建） 区位图 项目规划图 五一现场人气图 五一部分热点项目列举 天河 万科 幸福誉五期：知识 城持续热销项目 五一万科幸福誉五期积极推货，加推 B9栋高层洋房，近 200套。 五一成交 153套，假期共来访 950台，项目人气火爆，成交表现好。 主力 总价段控制在 155-260万 ， 成交持续保持高温。 五一部分热点项目列举 黄埔 五一现场人气图 万科幸福誉 5期 何棠下 旺村 保利拾光年 九龙湖 金众西关海：老城一线 江景稀缺 资源，五一推出“资产升级百日计划” 助力高端人群优化资产配置 2020年全球经济震荡，货币贬值 ，豪宅市场回暖，具备稀缺地段 /资源的豪宅 成为塔尖精英的资产配置的首选 。 310 19米长阳台，呈现 IMAX影院的观景感受 五一部分热点项目列举 荔湾 保利阅云台： 【 渠道 +加 推 】 及 【 总价 +地段 +规模优势 】 ，成交领跑区域 中海学仕里 ：“低总价”预期 及同等面积多一间房的优势，吸引刚需买家， 五一人气旺 敏捷绿湖：低价项目敏捷绿湖国际稳价持销， 五一假期成交处于区域前列 碧桂园云顶：稳价推新，送 50年车位使用权，五一假期成交尚可 南沙越秀明珠天悦江湾：灵山岛内产品线最丰富 项目 保利东郡 ：复式产品平层售价，五一推新及一口价促销，成交最好 珠江铂世湾：五一期间开放，人气收筹均理想 桐悦花园：滨水新城核心地位，成熟配套 +复式实用 户型，节前 抢跑推新成交 理想 更多热点项目市场情况： 05 总结展望 展望 未来， 经济环境显然较难乐观 ，后续市场成交保温仍然有赖政策配合； 市场 5-12月供应保持相对充足，然而供应结构将进一步改变（基于过往 土地市场传导），对于大部分区域而言，由于低总价项目货量持续减少， 供需匹配的难度将进一步加大 ，房企间的竞争仍然激烈。从“成交保温” 的角度看，未来维稳政策仍需时刻关注市场变化、不排除 未来区域维稳政 策仍有进一步释放空间 。 基于 3月至“五一”市场情况，当前客户对市场价格的预期逐渐企稳， 未 来价格大概率以稳为主，部分区域或稳中有升 （基于供应结构变化）。 难言乐观 ，环球经济下滑风险增加。国内实体经济 难有显性复苏， IMF预计中国 2020年经济增速将大 幅走弱。 经济环境仍将抑制市场购买力释放 。 潜在供应充足（根据“施工”），然而实际供应或 难有显性增长（受制“市场购买力”） ，多个主力 供应区域（荔湾、增城、南沙等）由于 低总价项目 货量持续减少，供需匹配的难度将进一步加大 ，未 来房企 间的 竞争仍然激烈 。 需要注重“成交保温” ， 不排除未来区域维稳政策 仍有进一步释放空间。 经济展望： 2020年经济难有明显起色 2020年 5-12月货量预计（ 1）： 未来货量预计约 4.4万套左右，与 2019年下半年实际新增供应水平相当 供应主要集中在广州 东部，市中心 货量仍然 稀缺 预计 5-12月供应量约 4.4万 套 左右，大约与 2019年下半年的实际新增预售相当。 货量供应将集中在广州东部增城、黄埔。增城货量充足，但由于低总价货量消耗，后续成交难度预计会有所 加大；黄埔 4月以来成交热度在各区中最好，预计推货顺畅，成交比重或进一步上升。 中心区荔湾区货量有所减少，白云区货量增加。 2020年 5-12月货量预计（ 2）： 由于供应结构改变、地价成本上升，广州多个主力供货区域实现供需 匹配的难度会进一步加大 不同板块不同总价段供应结构变化 荔 湾 ： 500万以下项目货量显著减少，将以 500-600万项目作为成交支撑 白云 ：成交集中几个规模大盘，北部四镇供应显著增加但实现有效的供需匹配仍需时日 300-500万200-250万150-200万 600-800万150万以下 总价段 800万以上250-300万 500-600万 2020年 5-12月 备注：以上图表，按不同板块不同主力总价段对应的项目个数进行统计 不同板块不同总价段供应结构变化 黄埔：作为主力成交支撑的知识城后续供应将减少，长岭居 300-500万改善型项目供货上升 番禺：成交主支撑的亚运城供应节奏放缓 。区域供应 向万博汉溪长隆和市桥周边转移，总价均 较高 300-500万200-250万150-200万 600-800万150万以下 总价段 800万以上250-300万 500-600万 备注：以上图表，按不同板块不同 主力总价段对应的项目个数 进行统计 不同板块不同总价段供应结构变化 增城： 150万以下项目减少；新塘价段将提升至 200-300万；中新板块供应上升但地价成本不低 南沙： 200万以下刚需移向万顷沙 /大岗；供应主力明珠湾价段以 300-500万为主；蕉门河价段提升至 250-300万 300-500万200-250万150-200万 600-800万150万以下 总价段 800万以上250-300万 500-600万 备注：以上图表，按不同板块不同 主力总价段对应的项目个数 进行统计 调控政策：已实施的各项政策效果仍需进一步观察 ， 从 “市场保温”角度，不排除未来区域维稳政策仍有 进一步释放空间。 版权声明： 本报告仅作提供资料之用 ， 并不构成合富研究院提供任何专业建议或服务 。 合富研究院不对任何方因使用本文件而导 致的任何损失承担责任 。 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