2017年Q4中国房地产市场报告.pdf

MARKETVIEW2017年办公、仓储租赁与大宗物业交易均创纪录共享办公渐介入传统写字楼市场年共享办公市场发展势头强劲 。 在主要城市 ， 共享办公的面积增长达到 ， 一些领导品牌的增速甚至更高 。 共享办公的发展不仅源于近年来迅速增长的初创企业数量 ， 其在综合办公成本 （ 包括租金 、 装修等各类成本在内 ） 和灵活租约条款方面的优势也正在吸引越来越多的大中型企业用户进驻 。世邦魏理仕 年亚太地区写字楼租户调查显示 的跨国企业将在 年前考虑使用共享办公等第三方办公场所 。 对于写字楼市场而言 ， 共享办公正在从一道填空题转变为选择题 。16.9% 2017年全年1.6%2017年全年出口10.8%2017年全年51.512月份社零总额10.2%2017年全年中国房地产市场报告二零一七年第四季度 2017，世邦魏理仕 |0%10%20%30%40%0369122003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017千（人民币万亿元） 房地产开发投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2017年第四季度图表 1：中国房地产开发投资市场焦点写字楼经济增长超预期的推动下 ， 2017年写字楼新增需求强势反弹 ， 创造历史新高 。 金融和 TMT仍是前两大主力需求行业 ， 共享办公呈爆发式增长 。零售物业国内消费市场继续保持积极向上 。 消费者信心指数于 10月突破历史新高 。 年底是商场的集中开业季 ， 推升全年供应量至历史新高 940万平方米 。尽管市场供需处于相对平衡 ， 但实际运营的竞争压力并不小 ， 租金仍无强势上涨的动力 。工业物流四季度物流仓储市场需求活跃 ， 推动全年累计吸纳量突破历史高点 。 仓库租赁需求仍主要来自于电商与三方物流 ， 一线城市仓库租金继续稳中有升 。投资市场2017年四季度 ， 国内大宗物业投资成交金额达700亿人民币 ， 并推动全年交易总额突破 2300亿元 ， 再创历史新高 ， 较 2016年增长 25%。 地产基金和开发商是买方主力 ， 其中内资尤为活跃 。*箭头 代表与去年同期相比趋势方向2017年第四季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW图表 5：进出口贸易图表 4：固定资产投资图表 3：社会消费品零售总额图表 2：国内生产总值（ GDP）宏观经济第四季度 同比增长 ， 全年增速达到超预期的 。 作为经济增长的重要引擎 ， 消费继续保持稳定增长 ， 实体零售显著回暖 。 据商务部重点监测的 家典型零售企业 年销售额同比增长 增速较上年同期加快 个百分点 。 货物和服务净出口对经济增长的贡献率为 ， 比上年提高 个百分点 。 尽管外部需求的提振扭转了进出口连续两年下滑的态势 ，但外贸在 年仍然存在诸多不确定性 ， 维持两位数增长的难度增大 。 在供给侧结构性改革的推动下 ， 制造业在 回暖 。 工业先行指标生产者出厂价格 （ ） 同比增长 ， 结束了自 年以来连续五年的负增长 。 受到国内投资放缓与企业补库存进入尾声的影响 ， 增速在 季度已连续 个月下降 ， 或将在 年进一步趋缓 。房地产市场方面 ， 十九大报告再次强调将加快建立多主体供给 、 多渠道保障 、 租购并举的住房制度 。 总体上 ， 限购等调控政策在 年将得以延续 ， 但局部强度有减弱可能 。 预计年的房地产成交量将在 年的基础上下降约， 一二线城市房价将总体下行 。 房地产市场长效机制的建立将会成为 年的另一大看点 。 年内房产税会否立法广受关注 ， 住房租赁市场建设及其相对应的土地供应和金融创新预计将继续推进 。 年底召开的十九届三中全会或将为上述焦点领域提供更清晰的总体制度框架和时间表 。市场表现0%4%8%12%16%0204060801002003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 国内生产总值（左）同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%35%051015202530352003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 社会消费品零售总额（左）同比变化（右）-20%-10%0%10%20%30%40%50%(2)(1)0123452003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（美元万亿元） 进出口总额（左）出口额（左）进出口总额同比变化（右）出口额同比变化（右）0%5%10%15%20%25%30%01020304050602003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（人民币万亿元） 固定资产投资（左）同比变化（右）数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度数据来源：国家统计局， 2017年第四季度| 2017， 世邦魏理仕2 2017年第四季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW 市场表现写字楼市场年全国优质写字楼新增供应为 万平方米，与 年大致持平。一线城市中，上海新增供应达到破纪录的 万平方米，北广深则有不同幅度的下降；二线城市新增供应同比微升 杭州和长沙增长较快。经济增长超预期的推动下， 年写字楼新增需求强势反弹，同比上升 ，创造历史新高 万平方米。全国 个主要写字楼市场中，除受供应有限压制的广州外，其余 个城市的净吸纳量较 年普遍上涨。金融和仍是前两大主力需求行业，分别占新增需求的 和 ；共享办公爆发式增长，主要品牌的布点数量增长 以上。至年末，全国优质写字楼平均空置率为 ，同比微降 个百分点。本季全国写字楼平均租金微升 ，全年涨。 年广州租金增长 ，领涨全国，需求疲弱的沈阳和无锡租金跌幅在 以上。成都租金在经历 年的下跌后迎来反弹，四季度上涨 。展望 年，新增写字楼供应预计将达到万平方米。供应过剩风险主要集中在二线城市，除成都和大连外， 个二线城市新增供应将有所增加。市场的积极因素在于，租赁需求将保旺盛。世邦魏理仕 年写字楼中资企业调查显示， 的企业未来三年有人员扩张的计划。同时， 年美商会和欧商会调查显示外资企业在华业务预期改善，而国务院促进外资增长的 条等政策有望进一步利好外资租户的写字楼需求。共享办公将维持 以上的高速增长，在由京沪门户城市向广深成杭这些重点市场拓展的同时，共享办公正逐步切入传统办公的市场版图。0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）80100120140160180200Q1 2003Q1 2004Q1 2005Q1 2006Q1 2007Q1 2008Q1 2009Q1 2010Q1 2011Q1 2012Q1 2013Q1 2014Q1 2015Q1 2016Q1 2017Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 6：写字楼市场供需 图表 7：写字楼租金指数 2017，世邦魏理仕 | 32017年第四季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW7090110130150170190210230Q12003Q12004Q12005Q12006Q12007Q12008Q12009Q12010Q12011Q12012Q12013Q12014Q12015Q12016Q12017Q1 2003 = 100全国 一线城市二线城市0%5%10%15%20%0.02.04.06.08.02003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）零售物业市场年第四季度，国内消费市场继续保持积极向上。消费者信心指数于 月突破历史新高，预期指数进一步向好。全年社会消费品零售总额增长 。消费结构进一步升级，食品、日用品销售增速持续放缓，服饰、化妆品、体育娱乐用品销售增长较前三季度进一步提速，同时国内奢侈品销售较 年增长约 。年底是商场的集中开业季。第四季度共录得新增供应 万平方米，并推升全年供应量至历史新高 万平方米。但同时全年吸纳量亦录得历史峰值 万平方米，空置率降至年以来的新低 。尽管市场供需处于相对平衡，但实际运营的竞争压力并不小，租金仍无强势上涨的动力。本季， 个城市购物中心首层商铺平均租金环比微升 ，全年租金增幅亦小于 。商铺需求方面，一二线城市中，国际快时尚品牌门店趋于饱和和国内服饰品牌的强势扩张形成鲜明对比，化妆品牌则继续积极拓店。餐饮、文娱业态保持活跃，西西弗、大隐书局、百新书局、字里行间书店等一众新型书店受到新开业购物中心的青睐， 体验馆、机器人乐园等具高科技体验的新兴业态也不断充实和更新着购物中心的品类组合。年， 个主要城市的优质零售物业新增供应预计将同比减少 至 万平方米，国内服饰品牌以及资本和科技双重驱动的各种新零售业态将继续带动实体商铺需求的复苏，整体供需平衡进一步修复的同时，运营能力将仍是购物中心租金差异化的重要因素。市场表现数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 8：零售物业市场供需 图表 9：购物中心首层租金指数| 2017， 世邦魏理仕4 2017年第四季度 世邦魏理仕研究部MARKETVIEW0%10%20%30%0.01.02.03.04.05.02009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017（百万平方米） 新增供应（左）净吸纳量（左）空置率（右）市场表现图表 10：物流仓储市场供需 2017，世邦魏理仕 | 5物流设施市场四季度物流仓储市场需求活跃 ， 个主要城市单季吸纳量达到历史新高 ， 约 万平方米 ，同时亦推动全年累计吸纳量突破历史高点至万平方米 ， 较 年大幅增长 。 仓库租赁需求仍主要来自于电商与三方物流 ， 二者全年新增的租赁面积超过总成交面积的。目前一线城市高标仓库的空置率已低至 ，而由安全排查和城市更新形成的仓库升级需求进一步加剧了市场供不应求的状况 。 本季一线城市仓库租金继续稳中有升 ， 其中北京涨幅达到 。二线城市仓库供应相对充裕 ， 大连 、 南京 、杭州 、 成都 、 武汉等城市本季都有超过 万平方米的新项目上市 。 但在旺盛需求的带动下 ， 二线城市的总体空置率仍有 个百分点的下调 ， 租金也微涨 。 成都和重庆四季度租金止跌回升 。年主要城市高标仓库新增供应预计将达到 万平方米 ， 同比增长 。 但由于新增供应更多向一线市场倾斜 ， 反而有助缓和其供应紧张的局面 。 租金方面 ， 预计 年一线城市租金继续上涨 ， 而二线城市中除中西部个别供应过剩严重的城市外 ， 租金均有望保持平稳或录得 以内的增长 。投资市场年四季度 ， 国内大宗物业投资成交金额达 亿人民币 ， 并推动全年交易总额突破亿元 ， 再创历史新高 ， 较 年增长。 地产基金和开发商是买方主力 ， 其中内资尤为活跃 。从资产类型方面分析 ， 一线城市写字楼增值型投资大行其道 ， 核心区具备改造潜力的老旧项目以及租金增长前景看好的新兴区域写字楼和商务园区受到大量资本追逐 。 四季度此类投资交易的金额占比达到 。左右的大宗物业投资 （ 按金额 ） 仍落在一线城市 ， 但更高的租金回报率以及租赁市场的改善令二线城市的交易活跃度逐步提升 。四季度成都 、 重庆 、 武汉 、 南京 、 杭州 、 苏州等地均有大宗交易发生 ， 总交易金额突破亿元 。展望 年 ， 我们预计国内大宗物业投资市场将保持活跃 。 货币政策从降杠杆向控杠杆过渡以及海外地产投资继续受限意味着国内商业地产仍是大量资本的优质标的 ， 而经济增速下滑和低通胀将对当前高企的资金价格形成制约 。 租金回报率将延续稳中略降的走势 ， 我们认为 年一线核心区以外以及强二线城市的商办物业租金回报率仍有小幅下降空间 ， 物流地产租金回报率将继续下行 。-50%-25%0%25%50%75%100%125%150%175%-500-25002505007501,0001,2501,5001,7502,0002,2502,5002007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017x 100000000(亿元人民币 ) 1,000万美元以上大宗交易总额（左）同比变化（右）图表 11：商业物业大宗交易总额2017年第四季度 世邦魏理仕研究部数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度MARKETVIEW 市场表现图表 12： 2017年第四季度市场概览城市 环比变化 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0.6% 0.4% 2.9%空置率 1.5 百分点 0.2 百分点天津 租金 -0.3% 0.2% 0.3%空置率 0.3 百分点 3.3 百分点大连 租金 0.0% 0.0% 0.0%空置率 0.7 百分点 0.1 百分点沈阳 租金 -0.6% 0.0% 0.0%空置率 0.2 百分点 0.8 百分点青岛 租金 -0.2% 0.0% -0.2%空置率 2.8 百分点 0.0 百分点上海 租金 0.0% 0.0% 0.0%空置率 0.4 百分点 3.5 百分点南京 租金 0.3% 1.7% 0.0%空置率 0.7 百分点 0.2 百分点杭州 租金 1.0% 0.5% 0.0%空置率 0.8 百分点 0.0 百分点宁波 租金 -0.2% 0.1% 0.0%空置率 0.4 百分点 0.7 百分点苏州 租金 0.0% 0.0% 0.0%空置率 0.4 百分点 5.7 百分点无锡 租金 -1.6% -3.0% 0.7%空置率 1.2 百分点 0.8 百分点广州 租金 1.7% 0.7% 0.0%空置率 1.2 百分点 0.6 百分点深圳 租金 -0.3% 0.4% -1.3%空置率 1.3 百分点 0.8 百分点成都 租金 1.3% 0.0% 0.4%空置率 0.5 百分点 0.3 百分点重庆 租金 -0.5% 0.0% 0.0%空置率 2.0 百分点 0.0 百分点武汉 租金 -0.4% -0.5% 0.0%空置率 2.2 百分点 0.2 百分点长沙 租金 -0.6% 0.0%空置率 5.3 百分点 0.2 百分点* 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕6MARKETVIEW 未来六个月预测图表 13：未来六个月走势预测城市 未来六个月预测 优质写字楼 优质零售物业 物流设施北京 租金 0% 0%1% 1%3%空置率 天津 租金 -1% 0% 0%1% 0%1%空置率 大连 租金 -3% -1% 0%1% 0%1%空置率 沈阳 租金 -3%-1% 0%1% 0%1%空置率 青岛 租金 -1%0% -1% 0% 0%1%空置率 上海 租金 -1% 0% 0%1% 1%3%空置率 南京 租金 0%1% 1%3% 1%3%空置率 杭州 租金 0%1% 0%1% 1%3% 空置率 宁波 租金 -1% 0% 0%1% 1%3% 空置率 苏州 租金 0% 0%1% 1%3%空置率 无锡 租金 -1% 0% 0%1% 1%3% 空置率 广州 租金 3%5% 0%1% 1%3% 空置率 深圳 租金 -1% 0% -0.5%0% 1%3%空置率 成都 租金 0%1% 0%1% 0%1%空置率 重庆 租金 -1% 0% 0% 1% 0%空置率 武汉 租金 -1% 0% 0% 0%空置率 长沙 租金 -1% 0% 0%空置率 * 优质零售物业市场租金走势以购物中心首层租金为样本进行计算数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 7MARKETVIEW北京优质写字楼市场第四季度，北京写字楼市场未录得新项目。租赁市场继续保持活跃态势，季度交易数量比去年同期提升 。单季净吸纳量达 万平方米，创近 年第四季度净吸纳量新高。内资企业贡献需求的近 ；而外资企业则在专业服务和高端科技等领域具有一定的扩张动能。金融、科技以及专业服务等行业仍是市场去化的主要引擎。整体空置率环比下降 个百分点至 ，为近三年历史最低水平。强劲的需求及有限的租赁空间增加了业主的信心，同时也推高了租金。截至季末，平均租金同样本环比微升，报每月每平方米 元。 年全年北京写字楼市场将迎来 年之后的供应高峰。上半年供应总体量预计有 万平方米，其中丽泽区域将迎来首批高品质项目入市。市场空置率将会在短期内被拉升；由于新项目多位于次级商务区，对整体市场冲击不大，租金走势将保持平稳。北京优质零售物业市场年第四季度，朝阳合生汇、王府中环、西铁营万达、世界之花假日广场等落成，新增商业面积 万平米。王府中环定位高端时尚生活中心，引入诸多全国、亚洲独家旗舰店。五棵松卓展转手给文化硅谷；太古里收购雅秀计划扩建西区。百货改造转型活跃。北辰购物中心即将停业，标志着北辰集团退出零售经营业务。多家传统国营百货进行了大规模改造，引入玩具店、书店、影院、等业态。本季度餐饮业态、服务体验业态整体活跃。多个潮流时尚品牌首次进入北京，如太古里的、王府中环的 、 、侨福芳草地的 、欧美汇的 。另有新进入的美国家居品牌 和 。市场整体空置率环比下降了 个百分点至 。购物中心首层商铺平均租金 元，其同样本比环比增涨 。成熟外围区的部分项目租金增长更明显。未来六个月，有 个项目计划入市，总体量近 万平米。其入市后，可使空置率小幅上升，而市场租金将保持平稳。华北地区 北京050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200250Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 0% 0%1% 1%3%空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 14：未来六个月走势图表 15：北京优质写字楼市场图表 16：北京优质零售物业市场2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕8MARKETVIEW 华北地区 北京北京工业地产市场年第四季度，北京有三幅工业用地成交，分别位于、大兴和顺义三个区域。北京主要工业园区土地价格报每平方米 元，全年土地价格同比增长 。受政策影响，北京高标仓储市场仍无新增供应，全年新增供应量同比下降 ，可租面积匮乏，连续三个季度空置率在 以下，整体市场接近满租。 月份，市政府展开低端仓储设施清理和整治工作，进一步加剧市场供不应求的关系。部分业主方在本季末大幅提高租金，租金报价同样本环比上涨 至每月每平方米 元，全年同样本比上涨 ，创下近五年最大年度涨幅。受整体供应持续短缺的影响，租户搬迁和扩租的可能性受到限制。未来六个月，预计有 万平米的高标仓储物流设施陆续交付，供应匮乏得以缓解，市场活跃度提升。虽然有新增供应交付使用，但市场仍将处于供不应求状态，空置率仍处于低位，租金维持上涨趋势。04080120160Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 17：北京物流设施市场2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 | 9MARKETVIEW 华北地区 天津050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12004 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009=100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 19：天津优质写字楼市场图表 20：天津优质零售物业市场图表 21：天津物流设施市场天津优质写字楼市场年第四季度，天津陆家嘴广场 座入市，共计为市场带来 平方米的新增供应。目前有捷信金融，可口可乐等公司入驻。整体空置率因新项目环比微涨 个百分点至 。天津经济近年来持续转型，第三产业已成为经济的主导并驱动写字楼市场需求。第三产业中金融业，服务业及地产业在天津市场活跃租赁。例如本季万通中心吸引了上海证券之星，金诺律所及兆业地产等公司入驻。本季净吸纳量为 平方米，延续上季度的上升趋势。项目间表现分化，新入市品质高的项目受到市场欢迎，而存量中租金较高而品质又不占优势的项目对租户的吸引力下降。租金方面，个别老旧项目受新项目的竞争压力，以下调租金吸引租户。本季度市场平均租金剔除样本变化影响环比下降 至每月每平方米 元。未来六个月，天津写字楼市场迎来约 万平方米的新增供应。密集的新增供应预计持续推升整体市场空置率，租金将面临下行压力。天津优质零售物业市场本季位于滨海新区的万达广场以满租状态开业，超过的品牌为首次进入滨海新区市场。另外位于津南区的永旺梦乐城也入市，为天津的第四家，也是最大的永旺购物中心。两项目均位于城市郊区，代表着天津商业项目继续郊区化的趋势。整体来看，本季度市内购物中心通过增加体验式的业态来吸引顾客。例如从文化业态类上，天河城引进超 平方米的广州购书中心，天津首家的西西弗书店入驻海信广场。爱琴海购物公园打造的造物公园主题街区以及天河城的动物主题公园 给消费者提供更多的新鲜感。另外餐饮类在市场上也继续表现活跃。截至季末，天津优质零售物业空置率环比下降 个百分点至 。季内全市购物中心首层平均租金剔除样本影响环比提升 ，报每天每平方米 元。未来六个月，天津有约 万平方米的新增供应。目前预租情况良好，预计空置率会继续小幅下降，租金维稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1% 0% 0%1% 0%1%空置率 图表 18：未来六个月走势2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕10MARKETVIEW图表 25：大连物流设施市场华北地区 大连大连优质写字楼市场年第四季度，大连写字楼市场没有新增供应。市场新增需求有明显回升，与此同时高品质写字楼充裕的空置面积和较之前下降的租金使得升级搬迁需求得到近一步释放。其中以保险公司为代表的传统金融类企业需求大涨，成为本季度整体市场需求的主要组成部分，而非传统金融行业退居次席。其中，太平保险租赁绿城深蓝中心平方米，而新星国际中心则先后招入三家保险公司，成为本季度成交面积最大项目。贸易、专业服务与 需求则持续回升。明显回升的市场需求一方面使得整体空置率下降个百分点至 ，另一方面使得业主停止下调租金，本季度租金环比持平，录得每月每平方米 元，结束了平均租金连续六个季度的小幅下行。未来六个月市场将无新项目落成。尽管空置率持续下行，但由于整体空置面积消化缓慢，市场压力较大，未来市场整体租金将难有涨幅。大连优质零售物业市场年第四季度，位于机场附近的甘井子万达广场以及位于西安路的中央大道开业，总计为市场带来 平方米的新增供应。新项目的开业与成熟项目的品牌更新推动了服饰品牌需求的大幅增长。其中 进入甘井子万达广场继续开设分店；中央大道则招入， ， ，以及 潮汇。逐渐成熟的零售市场也吸引了国际潮牌的进入，选择进入柏威年购物中心开设其在大连的首家门店。由于新入市项目体量较大且入住率较高，本季度市场净吸纳量环比大幅提升并达到了历史新高。受此影响，市场整体空置率环比下降 个百分点至 。购物中心首层平均租金则环比持平，报每天每平方米 元。未来六个月市场将没有新增项目入市，市场空置率将近一步下行。随着核心区域内成熟项目以及部分新兴区域内已入市项目的运营持续向好，未来租金预计将稳中有升。050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009 = 100)租金指数数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 23：大连优质写字楼市场图表 24：大连优质零售物业市场2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 |11优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -3% -1% 0%1% 0%1%空置率 图表 22：未来六个月走势MARKETVIEW 华北地区 沈阳050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数0306090120Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12008 = 100)购物中心首层租金指数050100150Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12011= 100)租金指数2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕12数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 27：沈阳优质写字楼市场图表 28：沈阳优质零售物业市场图表 29：沈阳物流设施市场沈阳优质写字楼市场年第四季度，位于太原街的盛京保利文化中心落成入市，为市场带来 平方米的新增供应。市场持续走低的租金以及充足的可租面积近一步推动了搬迁升级需求的增长，其中以保险为代表的传统金融行业成为新增需求的主要驱动力。其中，中国平安人寿保险公司租赁中信泰富广场 座 平方米，成为本季度租赁面积最大成交。除此以外，购买自用需求也有明显上升。大量搬迁升级需求使优质写字楼净吸纳量达到近八个季度的最高水平，但由于有新项目落成，整体空置率环比上涨 个百分点至 ，仍处于高位。部分业主下调租金，使得平均租金同样本比环比下降 至每月每平方米 元。未来六个月核心商务区将有新项目落成，届时市场整体空置率将持续上升，随着甲乙级写字楼租金差距持续缩小，乙级写字楼租户搬出情况逐渐增多，乙级写字楼下调租金将不可避免，未来平均租金将继续下行。沈阳优质零售物业市场年第四季度，位于太原街的印象城以及位于东北大马路的国瑞城购物中心落成入市，为市场带来 平方米的新增供应。新入市项目以满足周边居住人群的消费需求为目标，对原有核心商圈项目形成有效补充，对当前市场竞争格局影响甚小。本季度餐饮业态成为市场需求的主要驱动力，并且主要集中在成熟项目，如万象汇同时招入汉巴味德与海底捞；黑牛的店进入悦荟广场开店。而新入市项目则具有较高比例的娱乐业态，如国瑞城购物中心招入了机器人主题乐园。尽管零售业态需求有所下降，但时尚潮牌仍有拓展需求，其中 进入大悦城继续开设在沈门店，而万象城则招入 。尽管新落成项目开业率较高，但部分现有项目受经营策略调整影响，大量品牌撤出，导致市场整体空置率环比上涨 个百分点至。购物中心首层平均租金同样本比环比持平，报每天每平方米 元。尽管未来六个月核心商圈仍有新落成项目上市，项目预计引入大量体验业态使得市场整体空置率持续保持低位，未来市场平均租金将维持平稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -3%-1% 0%1% 0%1%空置率 图表 26：未来六个月走势MARKETVIEW 华北地区 青岛050100150Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)租金指数 甲级租金指数050100150200Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数0306090120Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12009= 100)租金指数图表 33：青岛物流设施市场青岛优质写字楼市场本季度三个项目落成，分别是位于市北 的卓越世纪中心 号楼，位于海尔路的永新国际广场和白金广场，共为市场提供 万平方米的写字楼面积。新增供应集中在新兴区域和核心商务区的外围，且承接了大量新增和外溢需求，使得全年净吸纳量达到 万平方米，为过去四年的最高水平。市场需求行业比例趋向于多元化，金融财富、制造业和科技行业成为季内办公需求的首要来源，此外，物流、贸易和房地产企业继续回升。新增供应的较低价位也使旅游、美容等行业租户获得入驻写字楼机会。受季内新增供应影响，写字楼市场空置率回升 个百分点，至季末报 。租金方面，整体市场平均租金与上季度同样本比下降 至每月每平方米 元。未来六个月，青岛写字楼约有 万平方米新增项目入市，新增项目主要位于市北 ，我们预计市场空置率依然会维持在高位，同时也给租金带来压力。青岛优质零售物业市场年第四季度，卓越大融城购物中心入市，为市场带来 万平方米新增面积。该项目以餐饮和娱乐设施为主，并取得了较好的开业率，促使市场整体空置率保持不变 。娱乐、餐饮和产品体验店保持积极扩张。娱乐方面，占地平方米的 未来工厂和 平方米的德纳国际影城分别在青岛 万达广场和卓越大融城开业。餐饮方面，探鱼、渔家灯火、皇城根、彼得家牛排等多家餐饮本季度开业。产品体验店方面，特斯拉体验店和华为体验店分别落户万象城和卓越大融城。此外，绿地 精品超市青岛首店亦落户卓越大融城。购物中心首层平均租金同样本比环比下降 ，报每天每平方米 元，传统商圈和地铁带动的新兴商圈表现进一步分化。未来六个月，海尔路约 平方米新增项目入市，市场整体空置率和总体租金有望维持现有水平 。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 31：青岛优质写字楼市场图表 32：青岛优质零售物业市场2017年第四季度 世邦魏理仕研究部 2017，世邦魏理仕 |13优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1% 0% -1% 0% 0%1%空置率 图表 30：未来六个月走势MARKETVIEW 华东地区 上海0100200300Q1 03Q1 04Q1 05Q1 06Q1 07Q1 08Q1 09Q1 10Q1 11Q1 12Q1 13Q1 14Q1 15Q1 16Q1 17指数(Q12003 = 100)购物中心首层租金指数上海优质写字楼市场四季度迎来五个新完工甲级写字楼，全市总量体新增平方米。季内租赁交易持续活跃，单季净吸纳量为 平方米，全年净吸纳量突破 万平方米，为十年来次高水准。写字楼空置率则观察到连续第二季下降至，来自专业服务业（ ）、制造业（ ）及（ ）产业的需求旺盛，租赁活动除部分企业展现搬迁扩租需求外，亦持续看到内资公司在上海新设据点。值得注意的是，除具交通优势的新大楼外，本季新完工项目预租情况普遍较上半年放缓，分析主因包含部分大型企业已在上半年完成搬迁计划，以及数家企业于年底前保持观望态度或考虑采用第三方办公空间。全市写字楼平均租金报价为每平方米 元，变动幅度有限，但考量大楼进驻率，全市平均租赁优惠政策较前几季放宽。展望未来半年，大量新增供给仍是写字楼市场重要课题，预期逾 万平方米的甲级写字楼竣工後，全市空置率将攀升至 左右。受持续大量新增供应集中入市的影响下，租金仍将徘徊于下行通道。上海优质零售物业市场四季度上海零售物业市场录得四个新增项目，分别是上海爱琴海购物公园，徐汇日月光中心，龙湖宝山天街和尚悦湾广场。共计供应零售面积约 万平方米，刷新了单季历史供应新高。除尚悦湾广场外，其余三个项目均位于非核心商圈。与此同时，改造后的第一百货商业中心和五角场万达广场于季末重新开业。前者通过引入网红餐饮品牌， 体验馆，书店和艺术空间等体验类业态，重塑商场形象，以期吸引时下主力年轻消费客群。五角场万达广场则通过场景营造，品牌和硬件全面升级成为五角场标杆性项目。品牌方面，通过线上口碑积攒人气，继而引发线下排队效应的网红品牌持续活跃于申城核心商圈优质项目。年末喜茶其在沪开店数已达 家。同为网红茶饮品牌的奈雪茶签约第一百货商业中心。美国甜品店 本季度落户新天地。来自东京的甜点品牌 上海首店亦入驻国际金融中心 。 新项目良好的开业率加之改造项目的重新入市致空置率环比下降 个百分点至 。季末全市购物中心首层平均租金 报 每天每平方米 元。未来 个月，预计有 万平方米左右的新增零售面积交付，部分项目的招商仍在持续进程中，不排除有开业延迟的可能。此外，随着调改项目的相继入市，预计空置率将缓步下行，总体租金保持平稳。优质写字楼 优质零售物业 物流设施租金 -1% 0% 0%1% 1%3%空置率 数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度数据来源：世邦魏理仕研究部， 2017年第四季度图表 34：未来六个月走势图表 35：上海优质写字楼市场图表 36：上海优质零售物业市场2017年第四季度 世邦魏理仕研究部| 2017， 世邦魏理仕1405010015