2018年中国房地产业展望.pdf

中国房地产业2018年展望2017年11月6日行业展望中国房地产业：2018年展望，2017年11月2分析师联系人曾启贤(Kaven Tsang)副总裁-高级信用评级主任kaiyin.tsangmoodys+852-3758-1304梁镇邦(Franco Leung)副总裁-高级信用评级主任franco.leungmoodys+852-3758-1521王智健(Simon CK Wong)副董事总经理simon.wongmoodys+852-3758-1377本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅moodys 发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。1中国房地产展望中国房地产业：2018年展望，2017年11月4展望稳定，但持续调控会带来压力负面稳定正面导致展望调整为负面的因素未来12个月全国合约销售额(12个月移动平均) 同比下降5% -10%以上库存/合约销售比率接近2015年3月的高点融资渠道受阻或银行流动性和房贷大幅收紧 2018年下半年全国合约销售增速(12个月移动平均) 将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内整体库存水平仍将健全可控。由于严格调控，一线城市的库存/合约销售比率将会上升，但二三线城市的比率将依然低于2015年3月的峰值房地产业的融资渠道将依然有限，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道导致展望调整为正面的因素全国合约销售额(12个月移动平均) 同比增速维持在10%以上库存/合约销售比率下降，特别是三四线城市融资状况变得有利注：负面行业展望表示我们认为基础业务状况将会恶化；正面行业展望表示我们预计基础业务状况会改善；稳定的行业展望表示我们预计基础业务状况不会有重大变化。由于行业展望代表了我们对评级考虑因素的前瞻性看法，因此负面(正面) 展望表示负面(正面) 评级行动的平均可能性较大。中国房地产业：2018年展望，2017年11月5三四线城市销售下滑导致全国销售放缓信用主题 2018年下半年全国合约销售额增速(销售值，12个月移动平均)将小幅下降，原因是大中城市严格调控，三四线城市的销售额在2017年强劲增长后将会下滑调控措施将依然收紧；部分房价上涨过快的城市调控可能进一步收紧库存水平仍保持健康且处于可控状态，并将支持房价温和增长行业整合速度将加快。因销售能力出色、融资渠道顺畅，中国海外发展有限公司、万科企业股份有限公司、中国保利集团公司、龙湖地产有限公司和碧桂园控股有限公司等财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额中国房地产业：2018年展望，2017年11月6到2018 年，全国合约销售额将小幅下降以销售值计算，2018年下半年全国合约销售额增速(12个月移动平均) 将可能继续放缓，同比降幅最多达到5% ，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内全国合约销售下降的主要驱动因素是销量下降；大中城市持续严格调控会对销售形成制约，而三四线城市的销售额将较2017年的高水平放缓到2018 年，全国合约销售额(12个月移动平均) 将小幅下降移动平均值反映的是连续12个月期间合约销售额与过去12个月比较资料来源：国家统计局、万得资讯、穆迪投资者服务公司测算-20%-10%0%10%20%30%40%2010-122011-032011-062011-092011-122012-032012-062012-092012-122013-032013-062013-092013-122014-032014-062014-092014-122015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-1212个月移动平均合约销售面积同比变化率12个月移动平均合约销售面积同比变化率(预测)12个月移动平均合约销售额同比变化率12个月移动平均合约销售额同比变化率(预测)12个月移动平均均价同比变化率12个月移动平均均价同比变化率(预测)2011年4月：展望调整为负面2012年11月：展望调整为稳定2014年5月：展望调整为负面2015年6月：展望调整为稳定中国房地产业：2018年展望，2017年11月7房价将基本稳定中国大中城市的房价将受到政府对新房售价的调控所制约房价大幅调整的可能性不大，原因包括：库存水平整体健全大众市场需求强劲资料来源：国家统计局，截至2017年9月30日中国70个大中城市新建住宅价格增速将继续放缓-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%环比变化率一线城市二线城市三四线城市中国房地产业：2018年展望，2017年11月8调控措施将依然收紧大中城市的调控措施包括预售限价、二次购房者限购限贷，未来6 -12个月放松的可能性不大我们预计，部分房价增速较快的城市将选择性收紧调控，但在全国范围内出台更严格措施的可能性不大，因为2017年6月以来整体房价增长已有所放缓由于政府持续去库存，库存较高的城市的购房政策将会继续宽松我们认为政府将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定2017年2014年初实施购房限制的城市数量约50 个城市约47 个城市银根情况基本充足银行贷款条件严格法定准备金率17% (截至2017 年10 月31日) 20% (截至2014 年1 月1 日)人民银行的基准贷款利率4.35% (截至2017 年10 月31日)6.0% (一年期贷款)(截至2014 年1 月1 日)平均首套房房贷利率平均二套房贷款利率5.22% (2017年9月)5.60% (2017年9月)6.94% (2014年8月)7.48% (2014年8月)资料来源：地方政府部门、中国人民银行、万得资讯、穆迪投资者服务公司估测中国房地产业：2018年展望，2017年11月9库存水平将会上升，但仍健全过去12个月去库存后，整体库存水平已有所下降一线城市销售下滑，原因是政府严格调控令一线城市库存比例上升；但由于终端用户需求强劲，因此未来6 -12个月库存大幅上升的可能性不大我们跟踪的二三线城市的住宅库存依然低于2015年的峰值各级城市库存/合约销售比率将依然合理资料来源：万得资讯、地方政府部门、穆迪投资者服务公司-1020304050602015.012015.022015.032015.042015.052015.062015.072015.082015.092015.102015.112015.122016.012016.022016.032016.042016.052016.062016.072016.082016.092016.102016.112016.122017.012017.022017.032017.042017.052017.062017.072017.082017.09月数一线城市样本二线城市样本三四线城市中国房地产业：2018年展望，2017年11月10房地产企业的融资渠道依然受限 2017年初以来房贷和境内发债的严格控制会制约开发商的现金回笼和融资渠道但信用质量良好的开发商将继续获得境内外银行贷款。境外债券市场依然开放，但必须得到发改委审批房贷增长将放缓，但继续对首次购者的销售产生支持作用信托贷款一直是房地产行业的另一个资金来源，但由于期限較短，且必须得到监管机构审批，因此稳定性低于银行贷款银行对房地产贷款继续增长，但步伐放缓资料来源：国家统计局0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0510152025303540同比增长人民币万亿元房地产行业贷款总额土地和房地产开发贷款总额房地产行业贷款同比增长土地和房地产开发贷款同比增长中国房地产业：2018年展望，2017年11月11主要发展行业整合：大型和财务健康的开发商会通过并购来获得土地，因为此举成本低于通过公开拍卖购地政府持续严格调控，运营环境充满挑战，这些因素将导致小型和财务薄弱的开发商被迫退出市场住房租赁：住房租赁市场的发展与政府强调“房子是用来住的，不是用来炒的”定位一致，部分居住需求将转移到租赁市场，并将抑制房价增长，特别是大中城市住宅租赁会为房地产开发商带来可持续的收入，但其带来的现金流会低于房地产销售，如果小型开发商参与住房租赁项目，其财务状况和流动性状况将会削弱。大型开发商有较强劲的财务实力控制现金流下降29家受评开发商的市场份额今年大幅上升资料来源：国家统计局、公司信息、穆迪投资者服务公司估测0%5%10%15%20%25%30%35%40%2014 2015 20162017年1-9月受评开发商的市场份额(以合约销售额计算)2受评开发商信用趋势中国房地产业：2018年展望，2017年11月13评级趋势略有改善截至2017年10月31日，54家受评中国开发商中大部分(32家开发商，59.3% ) 评级展望为稳定我们预计未来12个月负面评级展望的数目将略有下降(当前穆迪受评开发商中有27.8%评级展望为负面)。得益于合约销售及收入确认强劲，且利润率保持稳定，部分开发商的信用状况有望改善穆迪对中国开发商的评级行动数据截至2017年10月31日资料来源：穆迪投资者服务公司截至2017年10月31日的评级展望64202468102016.08 2016.10 2016.12 2017.02 2017.04 2017.06 2017.08 2017.10评级行动数量正面行动负面行动稳定59.3%正面13.0%负面27.8%中国房地产业：2018年展望，2017年11月14受评开发商的表现将继续优于市场总体水平因销售能力出色、融资渠道顺畅，受评开发商，特别是财务状况健康的大型开发商可继续提高销售额及市场份额受收入增长强劲，且增速高于同期债务增长支撑，我们预计多数穆迪授评中国开发商未来12-18个月的杠杆水平将改善虽然2017年上半年受评开发商的流动性较2016年底峰值水平有所转弱，因合约销售稳健，受评开发商的流动性仍保持充裕。2017年和2018年销售及合约销售额增长将高于债务增速0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45%201617年6月前12个月2017E2018E同比增长率%总收入合约销售总额总债务注：一年时滞的基础是平均而言，购地一年之后开始预售这一假设。资料来源：中国房地产信息系统中国房地产业：2018年展望，2017年11月152017年上半年杠杆水平升高，并将在此基础上改善到2018年底，受评开发商加权平均收入/调整后债务比率将从2017年6月底之前12个月的64%改善至78%未来12- 18个月受评开发商在寻求购地和并购时，将同时权衡销售增长放缓风险以及争取更大市场份额的机遇。 2017年上半年开发商激进购地以期争取更大市场份额并实现规模经济效应，导致同期开发商借款增加、杠杆水平升高。资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，穆迪投资者服务公司测算加权平均收入/调整后债务比率将改善加权平均调整后债务/调整后资本比率亦将改善40%50%60%70%80%调整后债务/调整后资本比率受评开发商Baa Ba B30%50%70%90%110%130%收入/调整后债务比率受评开发商Baa Ba B中国房地产业：2018年展望，2017年11月16EBIT/利息覆盖率的改善因利息成本升高而受限主要受收入增长加快及利润率稳定支撑，未来12-18个月受评开发商的EBIT/利息覆盖率将从2017年6月底前12个月的3.2倍小幅改善至3.4-3.6倍利息覆盖率改善有限，该预期反映平均借款成本及绝对债务水平增加资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，穆迪投资者服务公司测算未来12-18个月加权平均EBIT/利息覆盖率的改善将受平均借款成本及绝对债务水平升高而受限1.5x2.0x2.5x3.0x3.5x4.0x4.5x5.0x5.5x6.0x6.5x2013 2014 2015 201617年6月前12个月2017E 2018EEBIT/利息覆盖率受评开发商Baa Ba B中国房地产业：2018年展望，2017年11月17受评开发商的毛利润率将保持稳定未来12-18个月开发商加权平均毛利润率将保持稳定，由于中国政府调控房屋售价且土地成本升高，受评开发商毛利润率的改善将因此受限资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，穆迪投资者服务公司测算未来12-18个月加权平均毛利润率将保持稳定剔除中国恒大集团(B2/正面) (该公司在截至2017年6月前12个月B评级受评开发商总收入中占54%) 之后，截至2017年6月30日前12个月B评级受评开发商的加权平均毛利率为25%。20%22%24%26%28%30%32%34%2013 2014 2015 201617年6月前12个月2017E 2018E毛利润率受评开发商Baa Ba B中国房地产业：2018年展望，2017年11月18充足的流动性可提供财务缓冲资料来源：43家B至Baa评级内地开发商数据，穆迪投资者服务公司测算由于销售现金回款放缓，2017 年上半年流动性缓冲下降，但流动性状况保持健康截至2017年6月底，受评开发商的现金/短期债务比率从2016年底的191%下降至158%，部分原因是受调控趋严影响开发商销售现金回款放缓，且其到期短期债务有所增加。凭借其出色的销售执行能力，且融资渠道持续保持畅通，多数开发商未来12-18 个月的流动性状况将保持充裕。-0.50x1.00x1.50x2.00x2.50x3.00x受评开发商Baa Ba B现金/短期债务比率2016 17年6月前12个月中国房地产业：2018年展望，2017年11月19数据截至2017年10月31日资料来源：穆迪投资者服务公司、万得资讯、彭博2018年开发商再融资需求大增受评开发商有能力管控2018年债券再融资风险受评开发商约有400亿美元的境内外债券将于2018年到期或可回售，即使在无法开展再融资，且不得不用现金全额偿付其2018年到期债券的假设情景下，多数受评开发商流动性仍然充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险。 400亿美元的到期或可回售债券中，290亿美元为可回售债券(大都为境内债券)；我们预计开发商可通过递增债券票息延长可回售境内债券的期限-10203040506070201220132014201520162017年1-10月2017年10-12月2018201920202021年之后新债发行到期债券境外境内中国房地产业：2018年展望，2017年11月20要点回顾稳定的行业展望反映：全国合约销售额(12个月移动平均) 增长将逐步放缓，且2018年下半年全国合约销售额将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内总体库存水平仍将健康可控行业融资渠道依然受限，但财务保持健康的开发商的融资渠道仍保持顺畅部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，但全面实施更为严格的调控的可能性不大行业整合将持续，经营环境所面临的挑战为财务状况健康的大型开发商带来了并购机遇因收入增速高于债务增速，未来12-18个月受评开发商的信用指标将温和改善多数受评开发商流动性充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险中国房地产业：2018年展望，2017年11月21受评中国开发商，截至2017年10月31日Sub-heading 24pts发行人发行人评级/公司家族评级债券评级展望中国海外发展有限公司Baa1 Baa1稳定华润置地有限公司Baa1 Baa1稳定万科企业股份有限公司Baa1 N/A稳定中国海外宏洋集团有限公司Baa2 Baa2稳定保利房地产(集团) 股份有限公司Baa2 N/A稳定中国金茂控股集团有限公司(原方兴地产) Baa3 Baa3稳定恒利(香港) 置业有限公司Baa3 Baa3稳定远洋集团控股有限公司Baa3 Baa3稳定越秀地产股份有限公司Baa3 Baa3负面龙湖地产有限公司Baa3 Ba1*#稳定碧桂园控股有限公司Ba1 Ba1#稳定大连万达商业地产股份有限公司Ba1 N/A负面绿地控股集团股份有限公司Ba1 Ba2*负面世茂房地产控股有限公司Ba2 Ba3*稳定绿地香港控股有限公司Ba2 Ba3*负面金地(集团) 股份有限公司Ba2 N/A稳定仁恒置地集团有限公司Ba2 Ba2#稳定建业地产股份有限公司Ba3 Ba3#稳定辉煌商务有限公司Ba3 Ba3稳定绿城中国控股有限公司Ba3 B1*稳定旭辉控股(集团) 有限公司Ba3 B1*正面新城发展控股有限公司Ba3 B1*正面新城控股集团股份有限公司Ba3 Ba3正面雅居乐集团控股有限公司Ba3 B1*正面龙光地产控股有限公司Ba3 B1*稳定广州富力地产股份有限公司Ba3 N/A负面首创置业股份有限公司Ba3 N/A负面万达商业地产(香港) 有限公司Ba3 Ba3负面中国房地产业：2018年展望，2017年11月22受评中国开发商，截至2017年10月31日Sub-heading 24pts发行人发行人评级/公司家族评级债券评级展望禹洲地产股份有限公司B1 B1#正面丽丰控股有限公司B1 B1稳定富力地产(香港) 有限公司B1 N/A负面路劲基建有限公司B1 B1稳定国际金融中心物业有限公司B1 B1负面中骏置业控股有限公司B1 B2*稳定宝龙地产控股有限公司B1 B2*稳定时代地产控股有限公司B1 B2*正面合景泰富地产控股有限公司B1 B2*稳定中国奥园地产集团股份有限公司B1 B2*稳定金轮天地控股有限公司B2 B2稳定当代置业(中国) 有限公司B2 B2#稳定花样年控股集团有限公司B2 B3*稳定融信中国控股有限公司B2 B3*负面新湖中宝股份有限公司B2 B3*稳定亿达中国控股有限公司B2 B3*稳定中国恒大集团B2 B3*正面毅德国际控股有限公司B2 B3*负面融创中国控股有限公司B2 B3*负面绿景(中国) 地产投资有限公司B2 B3*负面佳源国际控股有限公司B2 N/A稳定阳光城集团股份有限公司B2 N/A稳定景瑞控股有限公司B3 Caa1*稳定合生创展集团有限公司B3 N/A稳定五洲国际控股有限公司Caa1 Caa2*负面恒盛地产控股有限公司Caa2 Caa3*负面标*号者的债券评级较低反映了高度依赖有抵押的银行贷款所产生的从属风险。标#号者除龙湖的债券评级列入上调复评名单外，其余均列入下调复评名单。中国房地产业：2018年展望，2017年11月23本报告并非信用评级行动公告。对于本报告中涉及的任何信用评级，请参阅moodys发行人/实体专页上的评级索引，了解最新评级行动信息和评级历史。 2017，穆迪公司(Moodys Corporation) 、穆迪投资者服务公司(Moodys Investors Service, Inc.) 、Moodys Analytics, Inc.和/或其许可人及关联公司(统称“穆迪”) 。版权所有，翻印必究。穆迪投资者服务公司及其评级关联公司(“MIS”)所发布的信用评级是穆迪对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见，穆迪出版物可能包括穆迪对实体、信用承诺、债务或债务证券的相对未来信用风险的当前意见。穆迪将信用风险定义为某实体可能无法履行其到期的合同、财务义务的风险，以及在发生违约事件时的预计财务损失。信用评级并不针对任何其他风险，包括但不限于：流动性风险、市场价值风险或价格波动。信用评级及穆迪出版物中包括的穆迪意见并非对当前或历史事实的陈述。穆迪出版物也可能包括由Moodys Analytics, Inc发布的以量化模型为基础的信用风险预测以及相关的意见或评论。信用评级及穆迪出版物并不构成或提供投资或财务建议，信用评级及穆迪出版物亦非关于购买、出售或持有特定证券的推荐意见，也不能提供该等意见。信用评级和穆迪出版物均不会评论某项投资是否适合任何特定投资者。穆迪发布信用评级及穆迪出版物之时预期并理解每位投资者将以应有的谨慎态度自主研究和评估其考虑购买、持有或出售的每项证券。穆迪信用评级和穆迪出版物不适于零售投资者的使用，如零售投资者在做投资决定时使用穆迪信用评级或穆迪出版物，将是草率且不合适的。如有疑问，您应与您的财务顾问或其他专业顾问联系。本文所载所有信息均受法律(包括但不限于版权法) 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