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粤港澳大湾区：前行之路 研究部中国 | 2020年 6月以全新视角审视下一个超级城市群2 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群目录经济联系紧密 4交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群 5深圳：大湾区的首要增长极 6高端服务带：从香港延伸至深广 9探索大湾区发展新维度：多边城际合作 11办公楼市场：蒸蒸日上 16未来已来：物流地产前景光明 21结语：未来增长新模式 22仲量联行 3肇庆佛山广州东莞惠州江门珠海中山澳门香港深圳1. worldbank/content/dam/Worldbank/Publications/Urban%20Development/EAP_Urban_Expansion_full_report_web.pdf （第24页） 世界银行, 2015, East Asias Changing Urban Landscape: Measuring a Decade of Spatial Growth，城市发展系列。 华盛顿特区：世界银行。doi：10.1596/978-1-4648-0363-5.许可编号：知识产权共享署名许可 CC BY 3.0 IGO粤港澳大湾区（大湾区）是世界上城市化速度最快的区域之一。根据世界银行对亚洲土地使用模式的分析，珠江三角洲的城市化面积从2000年的4500平方公里扩展至2010年的近7000平方公里1，是亚洲城市化进程最快的区域。这意味着，珠三角城市化面积在2010年已超过东京都市圈（5500平方公里）。尽管2020年的数据并未公布，但珠三角城市化进程的脚步从未停止。近年来，超级城市群的概念备受关注。当城市间的集聚效应在区域一体化层面得到体现时，即产生了超级城市群。超级城市群不仅是金融与商务服务的指挥中心，还是旅游业以及文化创意产业的中心。实际上，大湾区中的不少城市在数十年甚至百年前便已具备区域一体化的雏形。众所周知：香港历来作为这一区域连接全球资本市场的门户，而澳门又素有东方蒙特卡罗之称，同时，这里还拥有高效且高度专业化的制造业劳动力，以及全球最繁忙的港口群。而大湾区概念的提出，意味着该区域的经济地位将进一步提高，其对国内生产总值（GDP）的贡献率也将从2018年的12%提升至更高水平。何谓超级城市群？Source: JLL4 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群经济联系紧密城市群发展是中国未来经济发展蓝图的重要组成部分，目前全国已规划了19个城市群。虽然各城市群所处的发展阶段差异巨大，但所有城市群规划的目的并无二致，即利用群内各城市在自然资源、人力资源、基础设施和治理能力等方面的比较优势，推动整个城市群的发展。而大湾区正是全国三大城市群之一，是国家打造世界级城市群的重要载体。超级城市群是区域一体化程度更高的城市群，其功能更接近于单一经济体。随着粤港澳大湾区发展规划纲要的出台，珠三角正逐渐成为中国超级城市群的典范。而超级城市群最重要的特征，正是城市之间紧密的经济联系。城际商务往来以及要素、商品和服务交易的频率与密度决定了城市之间经济联系的紧密程度。在过去几年里，大湾区核心城市间的经济联系日益紧密，同时，外围城市与核心城市间的经济联系也在逐步提升。我们从空间地理信息的视角入手，应用引力模型的一种变体，对大湾区城市间的经济联系进行分析。依据模型，城市间的经济联系与每个城市的经济产出成正比，与城际交通时间成反比。因此，两个城市的规模越大，城际交通时间越短，相互之间的影响程度便越高。大湾区内交通基础设施的改善，尤其是高速铁路网的扩张，大幅缩短了城际交通时间，使城市之间的经济联系变得更为紧密。可以看到，广州、深圳和香港这三个核心城市是推动大湾区发展的引擎，它们的驱动作用将继续增强。同时，外围城市也开始越来越多地参与大湾区的主要经济活动。资料来源：仲量联行；公开数据仲量联行 52015-2019年大湾区各城中央商务区之间的通勤时间改善程度深圳 福田中心区东莞 莞城区珠海 香洲区 拱北江门 蓬江区 北新佛山 南海区 千灯湖惠州 惠城区肇庆 端州区中山 石岐区香港 中环85 80 105 95 70 120 105 85 110广州体育西路-珠江新城70 100 125 90 90 123 120 30深圳 福田中心区130 120 95 95 160 120 90东莞 莞城区90 110 210 155 50 90珠海 香洲区 拱北100 180 100 70 150江门 蓬江区北新190 120 90 115佛山 南海区 千灯湖205 145 140惠州 惠城区140 160肇庆 端州区130中山 石岐区改善时间在1小时 1小时 30分钟改善时间在30分钟 1小时改善时间少于 30分钟没有改善数字代表2019年两地间的通勤时间交通连接性的增强造就真正意义的超级城市群由于区域一体化产生了更强的集聚效应，大湾区开始表现出单一城市的很多特征。企业选址时将客户和供应商的位置纳入考虑范围，采用就近原则，实现交通与沟通成本最小化。随着城市之间的连通性更为紧密，每家企业对劳动力、设施和供应商的独特需求也能更好地得到满足，因为技术劳动者在大湾区内出差或调任至任一城市极为方便；同时，物资在大湾区内的流转效率也大幅提高。更为重要的是，快捷而丰富的信息思想交流促进了更多的学习与创新，大湾区内的专家通过高频交流所产生的合作与创新，是分散的城市群难以企及的。而且，相关行业企业在地理位置的邻近将产生“网络效应”，即当创新者之间存在紧密联系且交流频繁时，创新理念的传播速度便会加快。这一“网络效应”正是硅谷今日辉煌的基石。区域内通勤效率的提升大大缩短了城际交通时间。例如，大湾区内的直达路线变得更多，特别是来往非核心城市的路线。由于交通系统可以用更短的时间将更多的人送往更远的城市，整个大湾区的潜在劳动力市场就扩大了，区域内的生产力也不断提高，创新能力更上层楼。由于30分钟至一小时的通勤圈得到扩大，企业因此更容易招揽到一流的人才2。基于类似逻辑，大湾区外围城市的发展也将因通勤效率的提升而加速。2 一个有趣的观察是，历史上很多城市的扩张路径与“30分钟生活圈”的扩大路径高度重合，无论是以步行作为主要出行方式的古城，还是如今各种交通运输方式快速发展的都市，似乎都显现出此规律。肇庆江门中山珠海澳门香港深圳惠州东莞广州佛山强中等弱非常弱经济联系地区生产总值（十亿 人民币） 非常强1,500-2,000 500-1,000 500深圳：大湾区的首要增长极资料来源：香港特别行政区政府统计处； 广州统计局； 深圳统计局资料来源：仲量联行；CEIC6 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群2015城市网络： 交通连接性及经济联系我们的空间地理信息分析指出，自2015年以来，广州与深圳之间的经济联系已从“一般”升级为“紧密”，而深圳与香港之间已升级为“非常紧密”。这不仅归功于基础设施的加速发展，还在于深圳近几年出色的经济表现。在2018年，深圳已经超越香港，成为大湾区最大的经济体。名义地区生产总值 （人民币， 十亿，2019）名义地区生产总值 （美元 ，十亿，2019）三年复合年增长率香港 2,525 366 4.8%广州 2,363 343 6.7%深圳 2,693 390 7.7%2019年香港、广州、深圳地区生产总值肇庆江门中山珠海澳门香港深圳惠州东莞广州佛山强中等弱非常弱经济联系地区生产总值（十亿 人民币） 非常强1,500-2,000 500-1,000 500Source: Census and Statistics Department of Hong Kong SAR; Guangzhou Statistics Bureau; Shenzhen Statistics Bureau资料来源：仲量联行；CEIC仲量联行 7我们认为深圳是大湾区的首要增长极，高度集中的科技产业与创新产业能够带动其他相关产业的发展。深圳将在已有基础上不断巩固其创新中心的地位。例如，在人工智能、5G、机器人和基因技术方面所积累的知识产权将开拓广阔的新应用领域并催生大量新企业。同时，像国家超级计算深圳中心和国家基因库等一系列科研基础设施，将在提升深圳基础科学研究能力的同时，为大量相关科技企业提供技术服务与研究支持。未来，深圳科技产业的聚集性必然进一步提高，华为、腾讯、大疆创新和华大基因等一众头部企业正为此奠定基础。我们认为，正如硅谷推动全球软硬件产业的发展那样，深圳模式将产生涟漪效应辐射整个大湾区乃至全国。在中短期内，科技与创新产业将吸引更多的金融服务及工业设计公司。我们预计，在市场的驱动下，深圳的制造业及劳动力构成将向研发、芯片组和精密制造等高附加值产业集中。从长远来看，随着与生产相关的制造活动向东莞、中山和惠州等周边城市转移，大湾区的分工将更加清晰，促使经济效率进一步提高，并产生知识外溢效应。同时，作为创新领导者，深圳也有望带动广州的科技产业发展。2019城市网络： 交通连接性及经济联系8 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群资料来源： 2019年度中国主要城市道路网密度监测报告资料来源： 公开数据道路网密度（千米/平方千米）建成区道路里程（千米）密度排名（仅内地城市）深圳 9.50 1,719 1上海 7.15 4,038 4广州 7.06 2,692 5北京 5.64 5,143 20当前总长度 （千米）当前密度（千米/平方千米）2025 年规划总长度（千米）2025 年密度 （千米/平方千米）深圳 293 0.15 593 0.30上海 670 0.11 803 0.13广州 452 0.06 814 0.11北京 676 0.04 981 0.062019年一线城市道路网络密度2019及2025年一线城市地铁网络仲量联行对大湾区内的一些主要公司进行了调查，以了解他们的看法。其中深圳在“贵司认为大湾区內哪个城市最具发展潜力”和“贵司最有兴趣在大湾区內哪个城市发展”两大问题上的支持率名列前茅。该调查还显示，与其他城市相比，深圳面临更少的增长制约因素：比如更加优惠的税收政策、更大的人才库、大湾区内顶尖的基础设施配套、国内政策最为透明的城市之一等。这些都成功地为深圳创造了极佳的营商环境。仲量联行 9高端服务带：从香港延伸至深广尽管大湾区发展的主要推动力为科技和创新产业，但未来的经济增长仍需得到高端服务业的有力支持，尤其是金融服务和专业服务，因为这些服务对于各行业内高速增长的企业而言是不可或缺的。由于高端服务业通常是知识密集型，因此能带来较高的经济附加值。根据集聚理论，这些服务应集中在知识回报率（或对知识所有者的回报率）最高的城市中，即大湾区的三个核心城市：广州、深圳及香港。每个核心城市在不同服务领域各有所长，它们合力构成了大湾区的高端服务业支柱。深圳与香港在金融服务方面的互补性是核心城市之间分工合作以促进发展的最佳范例。香港是连接内地企业与全球资本市场的门户，从IPO数量上看，香港联交所对大湾区内地企业的重要程度绝不亚于上海或深圳证券交易所，联交所同时还提供了更多向全球机构投资者融资的机会。截至2020年2月底，在联交所的IPO申请名单中，广东省的公司占中国内地公司总数的23，但在中国A股IPO申请名单中的比重仅为17。此外，2019年9月至2020年2月期间，17家广东公司向联交所提交了IPO申请，而同期向上海和深圳证券交易所提交申请的广东公司仅有15家3。联交所为大湾区需要融资的优质企业提供了更为便捷的IPO机会，因为，如果它们选择在中国A股上市，可能需要等待更长的时间。而且，虽然沪港通/深港通为A股市场带来了国际投资者，但在联交所上市意味着能接触更多国际投资者，同时，全球机构投资者也会按照相同的治理及报告标准对这些企业进行审查。我们认为，这将加快大湾区最具潜力企业的快速发展，从而推动重点行业乃至整个区域的经济增长。3. 以上数据不包括截至2020年2月底仍处于中止状态的申请。10 粤港澳大湾区：前行之路 | 以全新视角审视下一个超级城市群申请联交所和A股上市的中国内资公司对比5香港与中国内地金融服务贸易往来当然，香港与深圳或内地的金融服务在许多方面具有互补性，例如，两地的商业银行均可在政策规定的范围内到对岸自由开展业务，并向对岸的实体和自然人提供银行服务。事实上，我们可以看到，香港与内地在金融服务贸易方面的双向往来日益频繁，下图中香港与中国内地金融服务贸易的格鲁贝尔-劳埃德指数4自2015年以来持续上升便是最佳佐证。展望未来，随着央行等四部门于2020年5月联合发布关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见，多项支持大湾区内地城市金融开放及大湾区内跨境金融服务制度创新的举措将相继落地。我们可以预见大湾区内的双边跨境金融服务贸易额将在未来持续增长，相应的格鲁贝尔-劳埃德指数也将继续上升。江门佛山广州中山珠海东莞深圳图例联交所上市申请人A股上市申请人惠州澳门香港00.10.20.30.40.50.60.70.80.9102,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,000贸易额（港币 百万）出口额 贸易总额 格鲁贝尔-劳埃德指数（右轴）2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018资料来源：香港特别行政区政府统计处; 仲量联行4. 格鲁贝尔-劳埃德指数用于衡量特定产品或服务的行业内贸易。定义为1减去特定产品或服务的净出口绝对值与总贸易额的比率。该指数的取值范围为0-1（含）之间，值越高表示行业内贸易关系越强，这通常表明这一特定产品或服务的两个贸易方之间的相互依存性越强。 5. 仅展示2019年9月至2020年2月之间提交申请且其申请在2020年2月底之前仍在处理中的申请公司与金融服务的互补性不同，专业服务业在三个核心城市之间的分工逻辑更为直观。专业服务业企业往往需要权衡需求所在地、人力成本和连通性等因素，从而寻求以最低的成本提供服务。这一分工逻辑确保了经济增长的高效率。我们预计，随着该区域连通性进一步改善，加上经济增长带动专业服务业需求扩大，三个核心城市的专业服务集群也将相应扩大。资料来源：香港交易所；中国证券监督管理委员会；仲量联行