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新冠疫情 对中国 房地产市场的影响初判仲量联行研究部， 2020年2月2 | 仲量联行 Coronavirus and the impact on the Asian real estate market | 2 2020年新年伊始，新型冠状病毒疫情的爆发对人民生活、经济活动及房地产市场带来了多重影响。 短期内， 商业地产市场受到的影响将较为显著：各类经济活动，特别是需要人际接触的活动，将受到较大限制并显著减少，从而不同程度上影响商业地产市场活跃度及各类物业表现。 从中长期来看，中国商业地产基本面仍将保持稳健和韧性，并继续受益于中国经济由高速增长向高质量发展转型过程中提供的可持续的市场机遇。本报告将详细分析此次疫情对办公楼、 零售地产及 物流地产市场带来的影响并提供相关的预测初判。新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 | 3 数据来源：世界卫生组织，国家卫健委可视化：仲量联行MapIT对办公楼市场的影响：一、市场需求短期内将面临考验，需求结构变化或进一步 影响市场另一方面，市场及经济环境不确定性的增加，将显著影响短期内的市场信心，企业将采取更加谨慎的租赁策略 从细分行业来分析，本次疫情短期内对于进出口贸易、零售、旅游及线下教育培训等行业的不利影响或将最为显著。而疫情结束后，我们预期医药健康和保险产业、线上服务供应商类的TMT行业以及环境保护关联产业会保持相对韧性并酝酿出新的机遇。 从企业生命周期来分析，初创、小微企业抗风险能力较低，受疫情影响较大；大型企业及行业龙头企业需求韧性和租约稳定性都更强。我们注意到多个地方政府颁布了针对中小型企业的支持性政策，包括金融支持、税收及其他费用的减免和延期缴纳等。一方面，疫情在得到全面控制前，租赁活跃度在短期内将显著降温。由于返工的延迟、健康安全的顾虑，实地看房、租赁协议签订、装修等行为短期内均将受到较大限制。房地产决策将会推迟，短期内新增租赁需求或将十分有限。同时，一些租约即将到期或部分即将搬迁的企业将不得不选择续租，从而影响市场的净吸纳量。本次疫情是一宗突发的、具有较强影响的独立事件。在短期内，我们认为它将对中国内地及香港的甲级办公楼市场产生较大不利影响，并主要集中于需求端。具体来讲，影响主要将体现在两个方面：4 | 仲量联行对办公楼市场的影响二、与SARS时期的状况不同，导致疫情影响的异同 回顾2003年SARS时期，处于经济快速上升期且供应相对有限的北京、上海、广州的甲级办公楼市场租金下降持续了2-3个季度，并在之后快速回归原本上升轨道。但是，目前这些城市受大量新增供应压力等因素的影响，租金表现原本就处于下行期，我们预计本次疫情将进一步拉长这一下行期，缓和期将推迟到来。同样的，在香港，2003年SARS疫情后，香港办公楼租金伴随着经济的复苏从历史低位大幅上升。我们并不认为这种情况将会重演，这主要是由于经历长时间的经济上升周期后，香港办公楼租金刚刚从历史高位开始回落。元/平方米/月, GFA50.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.02Q20024Q20022Q20034Q20032Q20044Q20042Q20054Q20052Q20064Q20062Q20074Q20072Q20084Q20082Q20094Q20092Q20104Q20102Q20114Q20112Q20124Q20122Q20134Q20132Q20144Q20142Q20154Q20152Q20164Q20162Q20174Q20172Q20184Q20182Q20194Q2019上 海 北 京 广 州SARS1Q02 2Q02 3Q02 4Q02 1Q03 2Q03 3Q03 4Q03 1Q04 2Q04 3Q04 4Q04-50,000050,000100,000150,000香 港 北 京 上 海净吸纳量（平方米，净面积）SARS港币/平方尺/月，净面积中环 湾仔/铜锣湾 尖沙咀 港岛东 九龙东0204060801001201404Q994Q004Q014Q024Q034Q044Q054Q064Q074Q084Q094Q104Q114Q124Q134Q144Q154Q164Q174Q184Q19SARS香港、北京、上海甲级办公楼净吸纳量（2002年一季度至2004年四季度）北京、上海、广州甲级办公楼租金走势（2002年至2019年）香港甲级办公楼租金走势（2000年至2019年）备注：上海租金指中央商务区 数据来源：仲量联行研究部 数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 | 5 净吸纳量（平方米,净面积）80.085.090.095.0100.0105.0-50,000050,000100,000150,0001Q022Q023Q024Q021Q032Q033Q034Q031Q042Q043Q044Q04净 吸 纳 量 租 金 指 数本次疫情对办公楼需求会产生的负面影响已然显现，但影响主要集中于短期市场。从中长期整体市场来看，基本面仍保持稳健。值得指出的是，后续相关支持政策、中美贸易阶段性协议达成、进一步深化科技发展及金融开放，仍将在中长期利好办公楼市场。短期积压的市场需求有望在疫情结束后加速释放。0.020.040.060.080.0100.0120.0140.0-50,000050,000100,000150,0001Q022Q023Q024Q021Q032Q033Q034Q031Q042Q043Q044Q04净吸纳量（平方米,净面积）净 吸 纳 量 租 金 指 数SARS香港甲级办公楼净吸纳量与租金指数（2002-2004）上海甲级办公楼净吸纳量与租金指数（2002-2004）数据来源：仲量联行研究部北京甲级办公楼净吸纳量与租金指数（2002-2004）80.00 85.00 90.00 95.00 100.00 105.00 -30,000030,00060,00090,0001Q022Q023Q024Q021Q032Q033Q034Q031Q042Q043Q044Q04净吸纳量（平方米,净面积）净 吸 纳 量 租 金 指 数SARS数据来源：仲量联行研究部数据来源：仲量联行研究部SARS6 | 仲量联行我们预计， 未来企业租户在选择物业时将提升其对员工健康相关的楼宇交付标准和物业管理的关注程度。而开发商也有望将这一因素考虑在新项目的设计以及现有项目的改造过程中，从而推动办公物业的综合品质以及行业标准的进一步提升。对办公楼市场的影响三、市场新增供应预计不会大幅回落，且与健康相关的 交付标准或将提升 由于商业地产开发周期相对较长，因短期工程进度导致的延误对市场整体开发节奏影响相对有限。目前我们初步预期地产项目的开发进度或受劳动力复工推迟以及上下游建筑原材料供应影响，出现一定程度的工程延误。因此，在疫情短期内受控情况下，相对于地产开发项目3-5年的长周期而言，短期延误对多数开发项目而言影响不大。但对即将交付的项目而言，竣工验收、消防验收等流程将受到影响。同时，此次突发事件也对提升与健康相关的办公楼楼宇交付标准提出更高层次的要求，即如何从楼宇自身硬件的角度加强对此类事件的防护。具体来说， 新风及回风系统增加紫外线消毒模块； 增加非接触式人体体温实时监控系统； 智能派梯系统集成闸机系统； 安装公共区域的自动定期消毒设备等。对零售物业市场的影响：新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 | 7 一、短期内实体零售受显著负面影响，运营商及零售商 共御市场冲击 地铁客流前十城市数据对比/万人次数据来源：各城市轨道交通网站公开信息，2020年1月31日新冠肺炎疫情带给中国消费市场的负面影响已十分显著，减少外出等疫情管控措施导致“春节黄金周”消费大幅降低。城市交通客流是零售消费的强关联性指标，中国主要城市地铁客流数据的变化直接折射出消费市场受到的冲击。2020年春节期间，中国主要城市地铁客流相比去年同期回落80%-90%。在香港, 由于社会局势紧张，春节期间疫情的爆发为香港的零售业带来又一次沉重打击。尽管疫情被认为是暂时性的，但它可能致使经营能力较弱的商铺提前歇业关闭。更多的业主可能通过降低租金来争夺租户，从而加剧租金下降的趋势。运营商主动免租，零售商全面打开线上渠道以保证疫情恢复后更强的韧性。伴随消费端的突发改变，中国主要零售物业的运营商以及零售商积极应对变化中的重重危机。在运营商方面，数百家购物中心、百货商场实行免租或减租政策，一定程度上缓解商家的经营困难。除了运营商外，零售商也在主动“自救”，以缓和实体零售中的损失。诸多零售或餐饮品牌在春节期间也积极打通线上渠道，开展或加大外送外卖服务，其中包括许多以往并不提供此类服务的商家，如高端米其林餐饮品牌及部分服装品牌。12192519395195946873204180183186232252531490521杭 州西 安重 庆南 京武 汉成 都深 圳广 州上 海北 京2019年 2月 10日(正月初六)2020年 1月 30日(正月初六)2019年客流峰值1,3741,3291,157709526446416374330249疫情前日用品 医疗 线上消费 餐饮 娱乐 短途通勤时尚零售 旅游 线下教育 健康补偿性增长无法实现补偿式增长疫情中 疫情后 总计 疫情前 疫情中 疫情后 总计 疫情前 疫情中 疫情后 总计8 | 仲量联行来源：仲量联行研究部，2020年2月对零售市场的影响二、从宏观消费视角分析零售地产市场需求端的变化 疫情结束后的短期市场反应也将极大影响宏观消费市场和零售地产市场基本面。针对短期宏观消费市场的变化，我们按行业受影响程度将其分为三大类：获益型业态：该类型业态可能在疫情中短期内受益，在疫情结束后基本恢复至常态水平，全年数据有望超出年初预期。代表性业态：日用品、医药、线上消费等。补偿增长型业态：该类型业态在疫情中将受到显著影响，但在疫情得到全面控制后，受到抑制的消费力将集中释放，短期消费市场或出现补偿式增长，但全年增速将大概率低于疫情爆发前的市场预期。代表性业态：时尚零售、旅游、线下教育、健康等。承压型业态：该类型业态同样在疫情中受到显著影响。但与补偿增长型业态不同，因其当期时效性高，消费无法延期释放，所以相应统计指标的全年数据将显著回落，承压更为明显。 代表性业态：餐饮、娱乐、短途通勤等。获益型业态 补偿增长型业态 承压型业态同比服装鞋帽、纺织品类-5%0%5%10%15%20%25%30%01/200302/200303/200304/200305/200306/200307/200308/200309/200310/200311/200312/2003金银珠宝类同比-20%-10%0%10%20%30%40%01/200302/200303/200304/200305/200306/200307/200308/200309/200310/200311/200312/2003家具类同比-10%0%10%20%30%40%50%01/200302/200303/200304/200305/200306/200307/200308/200309/200310/200311/200312/2003体育娱乐用品类0%10%20%30%40%50%01/200302/200303/200304/200305/200306/200307/200308/200309/200310/200311/200312/2003同比家用电器和音像器材类同比0%5%10%15%20%25%30%35%01/200302/200303/200304/200305/200306/200307/200308/200309/200310/200311/200312/2003旅游及酒店类同比-30%0%30%60%90%2002Q42003Q12003Q22003Q32003Q42004Q12004Q22004Q32004Q4新冠疫情对中国房地产市场的影响初判 | 9 由上述对宏观消费市场的分析衍生到零售地产市场本身，我们预计本次疫情对不同业态的零售商将带来不同的影响。因 获益型业态消费更加稳健的基本面，社区超市、生鲜超市、便利店等业态全年整体需求将保持相对平稳。补偿增长型业态如时尚零售（尤其是中低端零售）、健身房、线下教育等租户，虽然短期内受到疫情冲击极大，但疫情结束后受到消费者购买意愿快速恢复的推动，相关业态活跃度将会显著提升。承压型业态消费整体受疫情冲击更大，餐饮、体验两大类租户整体表现可能相对低迷。2003年六个代表性零售类别销售走势（限额以上企业或上市企业）*此处数据仅供参考数据来源： CEIC，根据限额以上企业消费品零售数据来源： CEIC，根据限额以上企业消费品零售数据来源： CEIC，根据限额以上企业消费品零售数据来源： CEIC，根据限额以上企业消费品零售数据来源： CEIC，根据限额以上企业消费品零售数据来源： Wind，根据上市公司收入，仲量联行研究部整理10 | 仲量联行对零售市场的影响三、从长期看来，中国消费市场及零售地产市场仍具韧性 对零售物业市场影响：0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%03006009001,2001,5001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030城镇化率人口数量(百万)城镇人口 农村人口 城镇化率(右轴)未来预测城市化进程推动中国零售地产市场发展数据来源：Oxford Economics0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%15.0 (万元 )2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 20182019* 2020*2021*2022*2023*2024*2025*中产阶级人口占比稳步增长数据来源：EIU当疫情结束后，中长期的消费市场将回归经济基本面，消费在可预见的未来仍将是驱动中国经济增长的核心动力。国内产业积极调整转型，从高增长转型为高品质，经济增长更具可持续性。中国高速推进的城市化进程将持续带来城镇人口增长。消费结构亦将发生改变，中产阶级、千禧一代等消费群体的崛起必将重塑消费格局，激发消费新触点。主力消费客群规模在未来的进一步扩张将持续利好中国内需增长。0-45-910-1415-1920-2425-2930-3435-3940-4445-4950-5455-5960-6465-6970-7475-7980-8485-89按年龄分组中国城镇人口 (2015年) 按年龄分组中国城镇人口(2030年预测)男 性 女 性 男 性 女 性消 费 人 群存 钱 人 群退 休 人 群+114%-68%+68%中国消费群体日益壮大数据来源：EIU