2019年第1季度中国房地产市场报告.pdf

2019 年 第 1 季度 中国 房地 产市 场报 告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 2019.4 关 于“REICO 工 作 室” “REICO 工作 室” 由全 联 房地产 商会 、 精 瑞人 居发 展基金 会共 同支 持建 立。 支持方 基于 “ 促进 房地 产 业及国 民经 济稳 定 、 快 速 、 可 持续 发展 ” 的 认识 ， 不寻 求研究 成果 代表 和反 映行 业及商 界利 益。 “REICO 工作 室” 独 立开 展房地 产市 场研 究， “自 主 超然、 格物 致知 ” ， 研究 结论及 倾向 独立 于政 府意 图及商 界立 场。 “REICO 报 告” 的 撰稿 人 ， 由工作 室根 据专 题研 究 需要聘 请。 研 究团 队每 年 会随选 题不 同而 发生 变化 。 撰稿 人来 自不 同大 专院 校、 研 究机 构， 以 个人 身 份参 与研究 、 撰稿 ， 其成 果不 反映 、 不 代表 所在 单位 的 倾向与 意见 。 撰稿 人被 要 求遵 守学术 道德 ， 引用 观点 、 文献 、 数 据等 必须 符合 学 术规范 ， 对因 此产 生的 纠 纷由 撰稿人 本人 负责 。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 本 期 提 要 ： 全国版块 ：1 季度房地产 市场延续调整态势，3 月 份市场 各项指标增幅 增加 2019 年 1 季度 房 地产 市场 延续调 整态 势， 房价 涨幅 回落、 商品 房销 售面 积负 增长、 土地 购置 面积 大 幅 减 少、 新 开工 面积 增幅 下降 ， 房企 资金 压力 也升 至历 史高位 。 受 前期 开工 建设 周期延 续影 响， 商品 房施 工面积 增 幅和房 地产 开发 投资 增速 增加至 近 5 年新 高 ， 增幅 分别达 到 8.2% 和11.8% 。 3 月份 ， 房地 产市 场供 求 各项指 标 增 幅增 加 ， 表 现 在： 房价 上涨 城市 数量 较 快增加 、 房价 涨幅 增加 、 土地 购置面 积和 房屋 销售 面积 降幅收 窄、 新开 工面 积增 幅增加 、成 交土 地溢 价率 上升、 国 房 景气 指数 低位 企稳 。 房地产 市场 指标 增幅 增加 ， 得益 于经 济增 长 好 于预 期 和一 系列 逆周 期调 控政 策的刺 激作 用 ， 市场 预期 明显 改善， 金融 对房 地产 支持 力度明 显增 加， 开发 贷、 个贷和 房企 债券 均较 快增 加，房 贷利 率持 续下 降。 预计 2 季 度房 地产 新开 工 面积 和 投资 增幅 回落 ，企 业购置 土地 面积 和商 品房 销售面 积负 增长 ，70 大中 城 市 房价 保持 上涨 。 区域版块：1 季度一 二 线 城市 房地产市场企稳 回升 ，三四线城市延续调 整 2019 年 1 季度 ， 一 线城 市 房地产 市场 总体 呈现 量价 齐升的 态势 ， 二线 城市 市 场量稳 价涨 ， 三四 线城 市 市 场量跌 价涨 但涨 幅回 落。 多数热 点一 二线 城市 商品 住宅库 存水 平处 于历 史较 低。 各 线城 市新 建商 品住 宅价格 涨 幅均低 于上 季度 ， 一线 城 市二手 住宅 价格 环比 由负 转正 ， 二 线城 市涨 幅比 上 季度小 幅增 加 ， 三 四线 城 市涨幅 明 显减小 。 预计2 季度 一二 线城 市房 价稳中 有升 ，三 四线 城市 房价涨 幅继 续回 落。 政策版块：1 季度逆周期 宏观调控 政策力度大 幅增 加 ，部分城市 房地产 调控 政策边际放松 2019 年 1 季 度， 财政 货币 政策加 强逆 周期 调节 ，政 策力度 大幅 增加 ，利 好房 地产市 场发 展。 部分 城 市 房 地产调 控政 策边 际放 松， 近 50 城市 发布 吸引 人才 落 户、补 贴购 房政 策， 改善 市场预 期。 预计在 经济 企稳 的基 础上 ，2 季度信 贷投 放节 奏或 边 际放缓 ， 房地 产市 场调 控 坚持房 住不 炒总 原则 ， 继 续 实施一 城一 策、 因城 施策 ，落实 好城 市政 府的 主体 责任。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 目录 本期提要 全国 版块 2 区域 版块 11 政策 版块 21 附录：房地产市场一二三 四线城市的划分方法及结果 26 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 2 全 国 版块 房 地产投资 增速增加 至近5 年 新高 2019 年第1 季 度 ， 房 地 产 开 发投资增速 增加 ， 房 地产投 资 增 速 和 商 品房 施 工 面积增 幅均为2015 年以来新高 房 地 产 开 发 投资 增 速 增加源 于 土 地 购 置 费和 建 筑 工程费 的增加 2019 年 1 季度 房地 产开 发 完成投 资 2.38 万亿 元， 同 比增 长 11.8% ， 增速 比 去年全 年增 加 2.3 个 百分 点 ， 比 上季 度增 幅增 加 3.4 个百分 点， 比同 期固 定 资 产投资 增速 高 5.5 个 百分 点 。 其中， 房地 产开 发 住 宅投 资 1.7 万亿 元， 增长 17.3% ， 增速比 去年 全年 增加 3.9 个百分 点 ， 比上 季度 增速 增加 5.6 个 百分 点； 办 公 楼 投资同 比减 少 2.6% ； 商业 营业用 房投 资同 比减 少 10% 。 1 季度 ， 商品 房施 工面 积同 比增 加 8.2% ， 增幅 比去 年 全年增 加 3 个百 分点 ； 商品房 竣工 面积 同比 下 降 10.8% ， 降幅 比去 年全 年增 加 3 个百 分点 。房 地产 投 资增速 和商 品房 施工 面积 增幅均 为 2015 年以 来新 高 。 房地产 开发 投资 增速 增加 源于 土 地购 置费 和建筑 工 程费增 长的 贡献 。2019 年 1 季 度土 地购 置费 同比 增加 了 32.6% ， 建筑 工程 费用同 比增 加 8.5% ， 对 房 地 产开发 投资 增速 贡献 率分别 为 68% 和 44% 。 安装 工 程费用 同比 下 降 23% ， 设 备 工器具 购置 同比 增 加 19.5% ， 对 房地 产投 资增 速 的 贡献率 分别 为-16% 和 2% 。 房地产开发投资增速 增加 资料来源： 国家统计局 、REICO 数据库 购置土地面积 负增长 、新 开工面积增幅 持续回 落 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 3 购置土 地 大 幅减 少 、 新开工 增幅 持续 回落 2019 年第1 季 度 ， 购 地 面积 大幅减少 ， 新开 工 增 幅 持续 回落 2019 年 1 季度， 房地 产开 发企业 购置 土地 面积 大幅 减少 、 新开 工面 积增 幅 回落 。 其 中， 企业 购置 土地 面积 2543 万平 方米 ， 同 比 减少 33% ， 增幅 比去 年全 年减 少 47 个百 分点 ， 比 去 年 4 季 度增 幅减 少 44 个 百 分点 ； 商品 房新 开工 面积 38728 万平 方米， 同比 增 加 11.9% ， 增 幅 比 去年 全年 减少 5.3 个 百分 点， 比 去年 4 季度 增幅 减 少约 8 个百 分点 。 分月 度看 ，购 置土 地面积 和商 品房 新开 工 面 积 2 月增 幅最 低，3 月 增幅 增 加。 从物业 类型 看 ， 住宅 和办 公楼的 新开 工面 积增 幅增 加 ， 商 业营 业用 房新开 工面积 持续 负增 长 。2019 年 1 季 度住 宅 、 办 公楼 、 商业用 房新 开工 面积 增幅 分 别为 11.5% 、17.8% 和-2.3% 。 成交土 地溢 价率 增加 2019 年第1 季度，成交土地 溢价率 企稳上升 2018 年 下半年 100 大 中城 市 成交 土地 溢价 率 持 续回 落，2019 年 初保 持稳 定，3 月 份有 较大 幅度 增 加 ， 成交 土地 溢价 率升至 19.9% ， 比 去年 底增 加 10 个 百分点 。 其中 ，3 月份 一线、 二 线和 三线 城市 土地 溢 价率分别 为 0.3% 、22.5% 、 18.5% ， 二线 和三 线城 市土 地溢价 率增 加， 一线 城市 土地溢 价率 回落 。 100 大中城市成交土地溢价 率变化（当月值） 资料来源：wind 、REICO 数据库 商 品房销 售面积同比 减少 2019 年第1 季 度 ， 商 品 房 屋 销售 面 积 同 比 减少 ， 是2015 年以来的首次负增长 房地产 开发 房屋 销售 面积 增幅继续 2017 年以 来的 持 续下降 态势 ，2019 年 1 季度 商品 房屋 销售 面积 为负增 长 。 2019 年 1 季 度， 商品 房屋 销售面 积 2.98 亿平 方米 ， 同比减少 0.9% ，增 幅 比去年 全年 增幅 低 2.2 个 百分点 。商 品房 销售 额 2.7 万 亿， 同比 增加 5.6% ，增 幅比去 年全 年减 少 6.6 个 百分点 。 分月 看 ， 2 月份 商 品房销 售面 积负 增 长 3.6% ， 3 月负 增长 幅度 收窄 ，是 2015 年 以来 的首 次负 增长 。 以 25 个 城市 二手 房屋 交易 数量计 算，2019 年 1 季 度 ，二手 房交 易数 量基 本平稳 ，其 中前 两个 月二 手房交 易数 量同 比减 少，3 月二 手房 屋交 易数 量 同 比 增加 14% ， 环比 大幅 增加 124% 。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 4 新 房 销售面积同比减 少 资料来源：国家统计局、wind 、REICO 数据库 商品 住宅和非住宅销 售 面 积负增长 资料来源：国家统计局、REICO 数据库 住 宅 和 非 住 宅 销 售 面积 均 同比减少 2019 年 1 季度 ， 房 地产 开 发住宅 销售 面积 2.6 亿 平 方米， 销售 额 2.3 万亿 元， 分 别同 比增 加-0.6% 和 7.5% ， 增幅 分别比 去年 末 减少 约 3 个 和 7 个百 分点 ； 办公楼 销售 面积 负增 长 11% ， 降 幅比去 年末 增加 3 个百分 点； 商业 用房 销售 面 积负增 长 6.9% ， 降 幅与 去 年末持平。 分 月度 数据 看 ，3 月份 各类 物业 销售 面 积 降幅均 有所 收窄 。 房企 资金 压力上升 至近年 高位 2019 年1 季度， 房 地 产 企 业 资金压力上升 2019 年 1 季度 ，房 地产 企 业到位 资金 同比 增 长 5.9% ，增幅 比去 年全 年减 小 0.5 个百 分点 ， 其 中前 2 个月 到位 资金 增速 回落 较快 ，3 月 份增 幅有 所增 加 。 以 “ 房地 产企业 资金 来源/ 投资完 成额 ” 衡量的 企业 资金充 裕度 为 1.64， 为 历 史 同期最 低水 平 ， 反映 了房 地产企 业资 金压 力升 至近 年高位 。 从房地 产企 业资 金来 源的 构成看 ， 开 发贷 和个 贷的 支持力 度有 所增 加， 但 仍不足 以抵 消企 业自 筹资 金（包 括信 托、 债券 、委 托贷款 、股 票融 资等 方 式 ） 增幅下降 ， 房屋 销售 中定 金及预 收款 增幅 也有 所下 降 。1 季度 ，开 发贷 款 增幅 为 2.5% ，比 去年 增幅 增 加 7 个百 分点 ；个 人按 揭 贷款增 加 9.4% ， 去年 全年 下REICO REPORT 2019 年第 1 季度 5 降 0.8% ； 企业 自筹 资金 增 幅为 3% ， 去年 全年 增加 9.7% ， 增幅 减少 约 7 个百分 点；定 金和 预收 款增 加 10.5% ，增 幅比 去年 全年 减少 3 个百 分点 。 房企 资金压力上升 资料来源：中国人民银行、REICO 数据库 地价 涨幅 连续第3 个 季度回落 2019 年1 季 度 ， 综 合 地 价 环 比涨幅 连续第3个季度回 落 ， 回 落 幅 度 有 所收 窄 ； 住宅用 地和商业用地 价格环比 涨幅 均持续回落 2019 年 1 季度 ，全国 主 要城市 综合 地价 涨幅为 1.06% ， 低于 上季 度涨 幅 0.03 个 百分 点 ， 低于 去年 同期 0.53 个百 分点 ，连 续 3 个季 度下 降 。 分类 型看 ， 居住 、 商服 地价 涨幅 持续下降 ， 工业 用 地价 格涨 幅 增加 。其中， 全 国主 要监 测 城市居住、 商服 地 价环 比 增速分别为 1.32% 、 0.85% ， 分 别较 上一 季度 减少 0.08 个和 0.11 个百 分点 ； 工业用地价 格涨 幅 为 0.79% ， 比 上季度 涨幅 增 加 0.06 个百 分点。 分地区 看，2019 年 1 季度 长三角 地区 地价 环比 涨幅 低位企 稳， 小幅 增加 ； 珠三角 和环 渤海 地区 地价 环比涨幅 继 续回 落， 均低 于上季 度 和 去年 同期 增幅。 1季度地价 涨幅 继续 回落 资料来源：国土资源部、REICO数据库 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 6 70 大中 城市 住房 价格 1 涨幅 低 于上 季度 2019 年1 季度， 房 价 上 涨 城 市数量 前两个月减少 ， 3月增 加 2019 年 1-3 月， 70 大 中城 市 新建 住房 价格 环比 上涨 城市数 量分别为 58 个、 57 个和 65 个， 二手 住房 价格环 比上 涨城 市数 量分 别为 41 个、47 个和 57 个。 3 月份 ，70 大中 城市 住房 价格上 涨数 量增 加至 周期 高位水 平。 1 季度70 大 中 城 市 住 房 价 格 涨幅 低于上季度， 3月住 房 价 格涨幅增加 2019 年 1 季度 ， 70 大 中城 市 新建 住房 价格 环比 累计 上涨 1.66% ， 二手 住房 价格环 比累 计上 涨 0.7% ， 环比累 计涨 幅均 低于 上季 度。1-3 月 各月 ，新 建住 房 价格环 比涨 幅分 别 为 0.6% 、 0.5% 和 0.6% ， 二 手住 房 价格 环 比涨 幅分 别 为 0.1% 、 0.2% 和 0.4% ，3 月 新房 和 二手房 价格 涨幅 均有 所增 加。3 月份，70 大中 城市 新 建住房 价格 和二 手住 房价 格分别 同比 上 涨 12% 和 8.4% 。 二手 住 房 价 格 涨 幅 持续增 加 ， 新 建 住 房价 格 涨 幅保持 平稳 2019 年 1 季度 ，90 平 方 米以下 、90-144 平 方米 和 144 平方 米以 上 新 建商 品住宅 价格 环比 涨幅 分别 为 1.5% 、 1.7% 和 1.76% ， 涨幅低 于上 季度； 90 平方 米 以下、90-144 平方 米和 144 平方 米以 上二 手住宅 价 格环比 涨幅 分别 为 0.9% 、 0.8% 和 0.6% ， 涨幅 低于 上 季度 。 1-3 各月， 各户 型新 建住房 价格 涨幅 基本 平稳 ， 各户型 二手 住房 价格 涨幅 持续增 加 。 近年各月 房价 涨幅变 化 资料来源：国家统计局、REICO数据库 1 2011 年起，住房价格分析采用 国家统计局新的房价统计数据，以 70 大中城市中位数房价涨 幅代表 70 城市平均房价涨幅。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 7 趋 势分析 2019 年1 季 度 ， 房 地 产 市 场 延续调整态势， 3 月份市 场 各 项 指标 增幅 增加 2019 年 1 季度， 房地 产市 场 延续 调整 态势 ， 房 价涨 幅回落 、 商 品房 销售 面 积负增 长 、 土 地购 置面 积 大幅减 少 、 新 开工 面积 增 幅下降 ， 受前 期开 工建 设 周 期延续 影响 ，商 品房 施工 面积增 幅和 房地 产开 发投 资增速 增加 至 近 5 年 新高 ， 房企资 金压 力也 升至 历史 高位。 3 月 份， 房地 产市 场供 求 各项指 标 增 幅增 加 ， 表现 在： 房 价上 涨城 市数 量 较快增 加 、 房 价涨 幅增 加 、 土 地购 置面 积和 房屋 销 售面积 降幅 收窄 、 新开 工 面 积增幅 增加 、成 交土 地溢 价率上 升 、 国房 景气 指数 低位企 稳。 1季度国房景气指数 低位企稳 资料来源：国家统计局、REICO数据库 3 月 房 地 产 市 场 指 标 增 加 ， 得 益 于 经 济 增长 好 于 预期 和 一 系 列 逆 周 期调 控 政 策刺激 作用 初步分 析，3 月以 来房 地 产市场 指标 增幅 增加 ，得 益于经 济增 长 好 于预 期 和一系 列逆 周期 调控 政策 的刺激 作用 ，市 场预 期发 生变化 。 1季度， 经济 增长平稳 ， 市 场 预期明显改善 1 季度 ， GDP 同 比增 长 6.4% ， 与 上季 度持 平。 采 购经 理人指 数 PMI 连续 3 个月低 于临 界点 后重 回扩 张区间 ，3 月份 快速 增加 至 50.5% ，其 中 5 个 分类 指 数全部 回升 ，市 场预 期明 显改善 。1 季度 城镇 人均 可支配 收入 实际 增 长 5.9% ， 增幅高 于去 年各 季度 水平 。 三驾马 车运 行平 稳 。1 季 度， 社 会消 费品 零售 总 额 97790 亿元 ，同 比增 长 8.3% ， 增速 比 1-2 月份 加 快 0.1 个百 分点 ； 固 定资 产 投资 101871 亿 元， 同比 增 长 6.3% ， 增速比 1-2 月份加快 0.2 个 百分 点 ； 货物 进出口 总额 70051 亿 元， 同 比增 长 3.7% ，增 速比 1-2 月份加 快 3.0 个 百分 点 。 根据人 民银 行的 调查 ，1 季度银 行家 宏观 经济 热度 指数达 到了 36.4% ，连 续两个 季度 下降 后再 次回 升。 100.0 100.5 101.0 101.5 102.0 102.5 2017-01 2017-02 2017-03 2017-04 2017-05 2017-06 2017-07 2017-08 2017-09 2017-10 2017-11 2017-12 2018-01 2018-02 2018-03 2018-04 2018-05 2018-06 2018-07 2018-08 2018-09 2018-10 2018-11 2018-12 2019-01 2019-02 2019-03 国房景气指数REICO REPORT 2019 年第 1 季度 8 1季度 经济 平稳 增长 ，PMI 重回扩张区间 资料来源： 国家统计局 、REICO数据库 1 季度 通 缩 压 力 消 失 ， 物价 温和 上涨 2019 年 1 季度 物价 温和 上 涨， 去年 4 季度 的通 缩压 力消失 。 前 3 月 全国 居 民消费 价格 同比 上 涨 1.8% ，涨幅 比 1-2 月份扩 大 0.2 个百分 点， 比上 年同 期回 落 0.3 个 百分 点。 其中 ，3 月份全国 居 民消 费价 格同 比上 涨 2.3% ，涨 幅比 上月 扩大 0.8 个 百分 点， 在连 续 5 个 月持 续下 降后 出现 较大幅 度增 加。 前 3 月全国 工业生 产者 出厂 价格 同比 上涨 0.2% ，涨 幅比 1-2 月份扩 大 0.1 个 百分 点， 比 上 年同期 回 落 3.5 个 百分 点。 其中， 3 月 份全 国工 业生 产 者出厂 价格 同比 上 涨 0.4% ， 涨幅比 上月 扩 大 0.3 个百 分点。 1季度 物价涨势温和 资料来源： 国家统计局 、REICO数据库 货币 政 策 逆 周 期 调 控 力度 大幅增加 2019 年 3 月末 ， 广 义货 币 供应 量 M2 为 189 万 亿元 ， 同比 增加 8.6%，增 幅比上 月增 加 0.6 个 百分 点 ， 为 近 一 年来 的最 高 水 平。M1 增幅 为 4.6% ， 比上 月增 加 2.6 个百 分点 ，是 近半年 以来 的最 高水 平 。 从社会 融资 规模 看 ，2019 年 1 季度 新增 社会 融资 8.2 万亿 元， 同比 多增 2.3 万亿 元 ， 增幅 为 40% 。 其中 ， 新 增人 民币 贷款 同比增 加 30% ， 委托 贷款 降 幅大幅 收窄 ， 信 托贷 款由 降转增 ， 企 业债 券融 资 保 持较大 增幅 。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 9 社会融资规模同比增 长（% ） 社会融 资规模 新增人 民 币贷款 新增委 托贷款 新增信 托贷款 企业债 券融资 非金融 企业 境 内股票 融资 2018-01 -17.0 16.1 -122.8 -85.7 -339.5 -59.2 2018-02 -11.3 10.8 -134.0 -73.7 -214.1 -51.1 2018-03 -18.8 7.6 -152.2 -89.7 -464.9 -56.5 2018-04 -13.0 6.5 -176.1 -92.5 -1070.2 -51.1 2018-05 -14.9 4.8 -205.7 -102.3 -361.3 -46.0 2018-06 -17.4 6.8 -233.7 -114.2 -374.3 -46.6 2018-07 -17.6 10.1 -245.6 -121.3 -1237.2 -48.7 2018-08 -14.4 10.6 -267.5 -124.2 31503.7 -52.0 2018-09 -13.1 11.7 -269.4 -126.1 901.9 -51.7 2018-10 -14.7 11.5 -282.1 -131.4 465.7 -53.3 2018-11 -15.2 11.1 -293.3 -131.5 413.5 -58.3 2018-12 -14.0 13.2 -306.8 -130.6 450.7 -58.7 2019-01 50.5 32.8 -2.1 -24.1 308.3 -41.3 2019-02 25.1 16.9 -17.5 -72.4 210.5 -53.0 2019-03 39.7 29.8 -31.3 10.3 68.9 -58.6 金融 对 房 地 产 支 持 力 度 持 续增加 自 2016 年 初以 来， 由于 通 胀水平 多数 时间 高于 名义 利率， 实际 利率 基本 处 于负利 率状 态， 利好 资产 价格上 涨。2019 年 3 月 ， 实际利 率为-0.8% 。 2019 年 1 季度 ， 部 分银 行 下调首 套房 贷款 利率 ， 国 内首套 房贷 款平 均利 率 逐月下 降，1-3 月分别 为 5.66% 、5.63% 和 5.56% 。 2019 年 1 季度 ，房 地产 开 发贷 、 个贷 增幅 分别 持续 增加 至 2.5% 和 9.4% ， 比去年 全年 增幅 分别 增 加 7.4 个和 10.2 个 百分 点 。 房企发债规模增加 ， 融资 成 本 较低 2019 年 1 季度， 房企 发行 债券 共 1860.5 亿元， 比去 年同期 增加 41% 。 1 季 度，公 司债 发债 利率 平均 约为 4.5% ， 比去 年低 1 个 百分点 。 1季度 金融对房地产 支持力 度增加 资料来源： 国家统计局 、人民银行、REICO 数据库 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 10 债券发行数量增加， 发行 利率 较低 资料来源：中国人民银行、wind 、REICO 数据库 部 分 城 市 房 地 产 调 控 政策 有所 放松 今年的 政府 工作 报告 强调 因城施 策， 落实 城市 主体 责任。 从实 际情 况看 ， 部分城 市放 松了 房 地 产市 场调控 政策 ，市 场预 期有 所变化 。年 初以 来， 菏泽 、 广州、 珠海、 合肥、 南京 、 青岛、 阜阳 等多 个城 市 先后微 调房 地产 政策， 涉及 取消限 价、 放宽 限购 等政 策。 首 套房 贷利 率出 现松 动的城 市包 括宁 波、 广州 、 深圳 、上 海 、南 京、 常州 、杭 州 、天 津、 惠州 、 江 门、 南宁 、 厦门 、海 口 、 西 安等多 个城 市， 北京 也有 部分大 行实 施了 利率 优惠 。 而且 银行 放款 速度 加快 ， 多地的 银行 批贷 和放 款进 程顺畅 。 多 地 继 续 加 码 吸 引 人 才 政 策 据不完 全统 计， 2019 年 1 季度发 布各 种人 才引 进与 落户等 政策 的城 市已 经 超过 50 个。 天 津、 广州 、 海口 、 大 连、 江门 、 南 京、 西安 、 杭 州、 沧州 、 南 宁 、 海南等 省市 陆续 发布 人才 引进政 策 ， 落 户条 件对 于 学历的 要求 已经 低至 中专 学 历， 珠 海、 中 山等 城市 放宽 境外人 士购 房限 制， 石家 庄市更 是实 行 户 口迁 入 “ 零 门槛” 政策 ，部 分城 市发 放购房 补贴 。吸 引人 才落 户对房 地产 市场 形成 利 好 。 预计2 季度70 大中城市房价 继续上涨 在逆周 期调控 政策 加力作 用下 ，3 月份 房 地产市场各项指 标增幅 增加 ，市 场预期 改善。 预计 2 季度 继续坚 持房住 不炒 总基调 ， 坚持 房 地产 市场调 控不 放 松， 信贷 投放 节奏或 边际 放缓 。 预计 2 季 度房地 产 新开工 面积 和 投资 增幅回 落， 企业购 置土地 面积 和商品 房销售 面积负 增长 ，70 大 中城市 房价保 持上 涨 。 REICO REPORT 2019 年第 1 季度 11 区 域 版块 库 存分析 1 季度末 多数 城市 商 品住宅 库存 水平 低于2018 年底 3 月 末 ， 代 表 性 一 二 三 四 线 城 市 商 品 住 宅 可 售 量 均 比 2018 年底减少，多数热 点 一 二 线 城 市 商 品住 宅 可 售量处 于历史较低水平 在 2016 年 去库 存政 策的 作 用下 ， 各 城市 商品 住宅 库存 水平均 出现 明显 下降 。 目前， 一线 城市 中的 北京、 上海、 深圳 以及 热点 二线 城市中 的杭 州、 宁波、 南京 、 苏州、 厦门 等城 市商 品住 宅 可售套 数在 降至 历史 低位 后已进 入补 库存 阶段 ， 而 且 ， 除北京 外 ， 其 余城 市的 商 品住宅 可售 套数 仍处 于历 史较低 水平 。 只有 广州 和 福州 的商品 住宅 可售 套数 上升 至历史 平均 水平 以上 。 以莆 田和江 阴为 代表 的三 四 线 城 市商品 住宅 可售 套数 也低 于历史 平均 水平 。 2019 年 3 月末， 多数 城市 商品住 宅可 售套 数 较 2018 年底减 少。 北京、 上海 、 广州、 深圳四 个一 线城市 商品住 宅可售 套数 分别 比 2018 年底减 少 5.3%、增加 3.8% 、 减 少 8.6% 、 减 少 5.0% ， 杭州、 宁波、 南京、 江苏、 厦 门、 福州六 个 热 点 二线城 市商 品住 宅可 售套 数分别 比 2018 年底 减少 15.1% 、 2.5% 、 12.3% 、 15.1% 、 4.9% 、8.8% ， 莆田 和江 阴 两个三 四线 城市 商品 住宅 可售套 数分 别 比 2018 年底减 少 6.3% 和 4.3% 。 部分城市商品住宅可 售套 数 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 套 北京 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000 2010-01 2010-08 2011-03 2011-10 2012-05 2012-12 2013-07 2014-02 2014-09 2015-04 2015-11 2016-06 2017-01 2017-08 2018-03 2018-10 套 上海 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000 2010-01 2010-08 2011-03 2011-10 2012-05 2012-12 2013-07 2014-02 2014-09 2015-04 2015-11 2016-06 2017-01 2017-08 2018-03 2018-10 套 深圳 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 2010-01 2010-08 2011-03 2011-10 2012-05 2012-12 2013-07 2014-02 2014-09 2015-04 2015-11 2016-06 2017-01 2017-08 2018-03 2018-10 套 广州REICO REPORT 2019 年第 1 季度 12 资料来源：WIND 数据库、REICO 数据库 0 20000 40000 60000 80000 100000 120000 2009-01 2009-09 2010-05 2011-01 2011-09 2012-05 2013-01 2013-09 2014-05 2015-01 2015-09 2016-05 2017-01 2017-09 2018-05 2019-01 套 杭州 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2014-07 2014-11 2015-03 2015-07 2015-11 2016-03 2016-07 2016-11 2017-03 2017-07 2017-11 2018-03 2018-07 2018-11 2019-03 套 宁波 10000 20000 30000 40000 50000 60000 2012-07 2012-12 2013-05 2013-10 2014-03 2014-08 2015-01 2015-06 2015-11 2016-04 2016-09 2017-02 2017-07 2017-12 2018-05 2018-10 2019-03 套 南京 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2009-09 2010-04 2010-11 2011-06 2012-01 2012-08 2013-03 2013-10 2014-05 2014-12 2015-07 2016-02 2016-09 2017-04 2017-11 2018-06 2019-01 套 苏州 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 2009-02 2009-09 2010-04 2010-11 2011-06 2012-01 2012-08 2013-03 2013-10 2014-05 2014-12 2015-07 2016-02 2016-09 2017-04 2017-11 2018-06 2019-01 套 厦门 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2011-12 2012-05 2012-10 2013-03 2013-08 2014-01 2014-06 2014-11 2015-04 2015-09 2016-02 2016-07 2016-12 2017-05 2017-10 2018-03 2018-08 2019-01 套 福州 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2014-10 2015-01 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 套 江阴 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 2015-04 2015-07 2015-10 2016-01 2016-04 2016-07 2016-10 2017-01 2017-04 2017-07 2017-10 2018-01 2018-04 2018-07 2018-10 2019-01 套 莆田