2018-2019郑州市房地产市场总结报告.pptx

2018-2019郑州市房地产市场总结报告,乍暖还寒犹未定春风无意来拂柳,2018年最严调控年、最紧融资端、最深变革下，经济内部降速促改革、外部美联储加息和 中美贸易摩擦增加不确定性，行业改革及多项调控政策累积效应下，市场下行、预期下降。传统开发模式难以为继，地产企业转换角色、去地产化并多元布局；全国及郑州仍维持销 售份额、房企集中度和门槛、单盘极值再度提升、兼并整合持续、多家合作开发为主流。三四线去库存基本结束后、棚改收权、地市降温明显、房企战略收缩、重回一二线布局、地市及郊区抗风险弱、四季度流拍加剧，大郑州版图扩张下城市价值重新回归。纵观中国地产市场，河南抑或郑州仅为大市场下小缩影，风险既有、机遇共存，犹存机会 型城市。,一、宏观解读二、中观分析 三、微观研究 四、预测建议,CONTENTS,PART 01,宏观解读,大环境下市场表现逻辑关系导图,背景,行业环境,市场运行,美联储加息 贸易战（外部环境）,供给侧改革去杠杆（内部环境）,宏 观 环 境,开发端新开工增速稳，抢开工加速回现,土地端拿地谨慎、增速放缓、热度下降,销售端增速放缓一二线坚挺，三四线下行,房企表现门槛和集中度再提高，房企谋求转型,+,+,经济环境国内外承压， 各项指标下滑,金融环境四次降准、实体流动性未改善,政策变化调控政策精细、多样化,+,融资环境房企融资艰难、依赖销售回款+,外部环境贸易战、美联储加息、增加经济不确定性,中 美 贸 易 战,生产成品涨价,进口产品涨价,1、投资下滑,2、消费下滑,GDP增速加速下滑,3、出口下滑,经济前景的悲观预期、外部环境不确定性增强,关税增加出口产品价格、美国消费者使用其他 产品替代,关税增加最终消费价 格,关税增加生产成本,据测算，美国对自中国进口500亿美元商品加征25%关税和2000亿美元商品加征10%关税， 考虑直接和间接影响，将对中国GDP造成0.5-0.6个百分点的影响,0.00,0.50,1.00,1.50,2.00,2.50,2013-11-302014-03-312014-07-312014-11-302015-03-312015-07-312015-11-302016-03-312016-07-312016-11-302017-03-312017-07-312017-11-302018-03-312018-07-312018-11-30,美国:联邦基金利率(日),美国:联邦基金利率(日),中美贸易战对中国经济影响,中美贸易摩擦升级、美联储多次加息，中国经济面临的不确定性不断强化，企业及投资者 对市场的信心减弱,内部环境去杠杆、供给侧改革、经济增长现疲态,3020100-10-20,2011-02-012011-07-012011-12-012012-05-012012-10-012013-03-012013-08-012014-01-012014-06-012014-11-012015-04-012015-09-012016-02-012016-07-012016-12-012017-05-012017-10-012018-03-012018-08-01,2011-2018.11月拉动经济三驾马车同比增速走势社会消费品零售总额：累计同比固定资产投资完成额：累计同比出口金额：累计同比,去杠杆、供给侧改革背景下，经济国内外承压，指标下滑，PMI接近荣枯线，投资、消费 增速创新低，下行趋势明显；预计全年GDP增速6.6%，符合年初预期（目标6.5%）,6.0,6.86.76.5 6.5,7.0,7.5,8.58.0,9.0,9.5,10.0,10.5,2011-032011-072011-112012-032012-072012-112013-032013-072013-112014-032014-072014-112015-032015-072015-112016-032016-072016-112017-032017-072017-112018-032018-07,GDP:当季同比,GDP:当季同比,线性 (GDP:当季同比),45,50,55,2011-012011-052011-092012-012012-052012-092013-012013-052013-092014-012014-052014-092015-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-09,2011-2018.11月PMI/财新PMI指数走势,PMI,财新PMI,荣枯线,金融环境央行四次降准、释放资金流动性,年内央行四次降准，与以往不同，本轮降准对市场释放资金主要在于保持流动性合理稳 定，引导货币信贷和社会融资规模平稳适度增长，货币政策稳健中性，流动性实际略松,17.0016.0015.0014.0013.0012.00,18.00,19.00,20.00,21.00,2015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-012017-042017-072017-102018-012018-042018-072018-10,2015-2018.11月中央存款准备金率变化趋势,人民币存款准备金率:中小型存款类金融机构(月) 人民币存款准备金率:大型存款类金融机构(月),下调1个百分点（释放4000亿）下调0.5个百分点（释放7000亿）下调1个百分点（释放7500亿）,2018年1月25日,央行对普惠金融定向降准，为支持金融 机构发展普惠金融业务，提高金融服务 的覆盖率和可得性； 预计约释放资金3000亿元,央行下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银 行、外资银行人民币存款准备金率1个 百分点；同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的 资金偿还其所借央行的中期借贷便利（MLF）；预计释放资金约4000亿元,2018年4月25日,2018年7月5日,为进一步推进市场化法治化“债转股”， 加大对小微企业的支持力度， 央行从2018年7月5日起，下调国有大型商业银 行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、 城市商业银行、非县域农村商业银行、 外资银行人民币存款准备金率0.5个百分 点；预计释放资金约7000亿元,2018年10月15日,下调大型、股份制、城市、非县域 农村商业银行、外资银行人民币存 款准备金率1个百分点，当日到期 的中期借贷便利（MLF）不再续 做，预计释放资金7500亿元,2018年央行定向降准政策,4.90%,4.46%,5.71%,5.40%,6.06%,4.00%,4.50%,5.00%,5.50%,6.00%,6.50%,2017年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2018年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月,全国房贷平均利率趋势,同期基准利率,全国首套房贷款平均利率,2.5,3.0,3.5,4.0,4.5,5.0,5.5,6.0,2014年1月,2015年1月,2016年1月,2017年1月,2018年1月,金融市场资金利率,中债国债到期收益率:10年（%）,SHIBOR3M（%）,金融环境金融市场资金利率降低、房贷利率增速放缓,金融市场资金利率处低位，银行资金成本降低，流动性预期好转；四季度房贷利率平稳运 行，首套房贷利率5.71%，二套房6.06%,融资环境实体经济流动性未改、企业融资环境偏紧,0,5,10,15,20,25,30,2015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11,2015-2018.11月M1、M2增速变动M2：同比M1：同比,M1与M2剪刀差持续扩大，实体经济流动性未见明显改善；严监管、去杠杆的双重影响 下，企业整体融资环境偏紧，社会融资规模存量增速持续下滑,0,2,4,6,8,10,12,14,0,5000,10000,20000,25000,30000,35000,40000,2015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-11,2015-2018.11月社会融资规模变动社会融资规模增量（亿元）,社会融资规模存量同比增速（%）16,M2增速持续低位区间震荡15000,融资环境房企融资艰难下高度依赖销售回款,0,5,25201510,30,4035,0,50000,250000200000150000100000,300000,400000350000,2015Q12015Q22015Q32015Q42016Q12016Q22016Q32016Q42017Q12017Q22017Q32017Q42018Q12018Q22018Q3,房地产贷款、个人住房贷款余额走势,房地产贷款余额:亿元房地产贷款余额同比：%,个人购房贷款余额:亿元个人购房贷款余额同比：%,严监管下银根收紧，房地产贷款/个人购房贷款余额增速跌回2015年水平；房地产开发资 金增速处低位，定金及预收款+个人按揭贷款占比47%，处高位；房企高度依赖销售回款,20%,25%,30%,35%,40%,50%47%45%,70%60%50%40%30%20%10%0%-10%,2006-022006-112007-082008-052009-022009-112010-082011-052012-022012-112013-082014-052015-022015-112016-082017-052018-022018-11,房地产开发资金增速/个人按揭+定金及预收款占比走势,房地产开发资金来源:合计:累计同比个人按揭+定金及预收款累计值在房地产开发资金来源累计值中的占比走势,政策环境严监管、去杠杆、调控从严,年初定调“严监管、去杠杆”，金融环境趋紧，经济下行压力加大；年中政策对金融环境 进行修正，“去杠杆”向“稳杠杆”过渡；2019年房地产行业以“稳”为主，在“房住非 炒”的基调下，楼市政策大概率边际松动、难有大范围变化,注：中央政治局会议，旨在总结上一年度/季度经济工作，定调下一年度/季度经济工作。,坚定做好去杠杆工作把握好节奏和力度，协调好 各项政策出台机制,未提去杠杆,未提去杠杆,2018.7.31中央政治局会议,2018.10.31中央政治局会议,2018.12.13中央政治局会议,打好防范化解重大风险攻坚战， 要坚持结构性去杠杆的基本思 路，防范金融市场异常波动和共 振，稳妥处理地方政府债务风险,2018.12.21中央经济工作会议,关于去杠杆,坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场 平稳健康发展长效机制,未提房地产,未提房地产,2018.10.31中央政治局会议,2018.12.13中央政治局会议,构建房地产市场健康发展长效机 制，坚持房子是用来住的、不是用 来炒的定位，因城施策、分类指导 ，夯实城市政府主体责任，完善住 房市场系统和住房保障系统,2018.12.21中央经济工作会议,关于房地产2018.7.31中央政治局会议,因城施策边际松动城市案例菏泽限售放松珠海放松限购政策（非珠海市户籍居民购房，不再执行需连续缴纳5年社保，只需一年社保加珠海市人才证明即可在珠海市购房，由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明）广州限价政策放松（改一刀切方式为根据周边楼盘价格浮动调整限价）杭州限购变相放松（外地户籍居民家庭在杭州限购范围内购买住宅，允许累计补缴三次的情况，但不得断缴）表明房地产因城施策调控方式正在有效执行,政策环境楼市监管全面铺开、各地调控加码、因城施策,住建部等七部委（6月28日）,决定于2018年7月初至12,月底，在北京、上海等全 国30城先行开展治理房地 产市场乱象专项行动,住建部（7月31日）,公布一批各地查处的违法,住建部（8月7日）,住建部在沈阳召开部分城市,房地产工作座谈会，要求对 市场波动大、未能实现楼市 调控目标的地方坚决问责,银保监会（8月29日）,进一步完善差别化的房地,产信贷政策，严禁“首付 贷”和消费贷资金流入房 地产市场等违规行为,违规房地产开发企业和中 介机构名单,要求各地继续 深入开展专项行动，整顿 和规范房地产市场秩序 住建部（8月17日）,约谈海口、三亚、烟台、,宜昌、扬州五市主要负责 人，要求严厉打击投机炒 作，坚决遏制房价上涨,发改委（8月15日）,坚持因城施策，促进供求平,衡，合理引导预期，整治市场 秩序，坚决遏制房价上涨，加 快建立长效机制,住建部（9月14日）,要求持续深入开展专项行,动，严厉打击侵害群众利 益违法违规行为,发改委（9月28日）,逐年淘汰住宅用地占比过,高、有房地产化倾向的不 实小镇以及政府综合债务 率过高的风险小镇,发改委（11月8日）,住建部重拳治理房地产失,信行为，拟将101中违法 违规行为“拉黑”，加大 房地产失信行为整治力度,2016-2018.11月出台调控措施的城市统计,限 售 新 增 或 升 级,限 购 新 增 或 升 级,自年中七部委联合整治房地产乱象以来，多部门联动机制形成，通过约谈和问责等方式， 落实调控政策，规范市场秩序；为响应住建部通知，各地调控措施转向市场监管，因地制 宜制定相关政策,政策环境人才新政释放部分需求、棚改收权地市降温,全年各级城市加大人才引进力度，降低落户门槛释放部分需求、对限购产生一定稀释效应2018年6月棚改政策收紧，货币化安置比例逐步下降，三四线城市快速降温,304,320,470 500,580 601600 606600 609,580 580,460 460460 460,3002001000,400,500,600,700,2013年,2014年,2015年,2018年,2019年,2020年,2013-2018年全国棚改计划量和实际完成量,2016年计划量,2017年完成量,政策：2018年6月国开行棚改项目合同签订审批权限回收总行，国开行总行回收了棚改 项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾以货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。,人才新政（限购放松）城市一览,行业环境政府管制与地产行业日渐紧密，下行周期拉长,-30.00,-10.00-20.00,0.00,10.00,30.0020.00,40.00,50.00,60.00,2008-022008-06,0 2 6 0-1 -0 -08 9 9 90 0 0 0-0 0 0 02 2 2 2,2 6 0 2 6 0 2-0 -0 -1 -0 -0 -10 0 0 1 1 1 21 1 1 1 1 1 1-1 0 0 0 0 0 0 02 2 2 2 2 2 2,6 0 2 6 0 2 6 0 2 6-0 -1 -0 -0 -1 -0 -0 -1 -06 6 7 7 7 8 8 8 9 91 1 1 1 1 1 1 1 1 1-0 0 0 0 0 0 0 0 0 02 2 2 2 2 2 2 2 2 2,02019-1,0,6 0 2-0 -12 2 31 1 1-0 0 0 02 2 2商品房,6 0 2 6 0 2-0 -1 -0 -0 -13 3 4 4 4 51 1 1 1 1 1-0 0 0 0 0 0 02 2 2 2 2 2住宅销售面积累计同比（%,6 0 2-0 -1 -05 5 61 1 10 0 0 02 2 2）,上行周期,下行周期,上行周期,下行周期,上行周期,下行周期,08年12月见底,09年11月高点,13年2月高点,16年4月高点,12年2月见底,15年2月见底,11个月,27个月,10个月,22个月,12个月,36个月,调控政策精细化、多样化背景下，房地产行业对于政策反应渐趋敏感，18年楼市下行周期 拉长，预计19年2季度见底，后逐步回升全国商品房住宅销售面积累计同比（%）,预计19年6月见底,行业环境投资增速高位回落，新开工增速高位维稳,0,2,4,6,8,10,12,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,2016-2018.1-11月房地产开发投资及增速走势,房地产投资_累计值(亿元),房地产投资_累计增长(%),0,5,10,15,20,25,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,2016-2018.1-11月房地产新开工、施工面积走势,房地产施工面积_累计增长(%),房地产新开工施工面积_累计增长(%),房地产开发投资增速高位回落，新开工施工面积增速高位维稳，房企抢开工加速销售回款,-30,0-10-20,10,20,30,40,50,0.0,5000.0,10000.0,15000.0,20000.0,25000.0,30000.060,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,房地产业土地购置面积_累计值(万)房地产业土地购置面积_累计增长(%),-30,-20,-10,0,10,20,30,40,50,0,2000,4000,6000,8000,10000,12000,14000,1600060,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,房地产业土地成交价款_累计值(亿元) 房地产业土地成交价款_累计增长(%),购地面积及金额增速自7月起明显转向放缓，房企拿地趋于谨慎；且18年整体面积及金额增速逐渐接近，反映地价下跌2016-2018.1-11月全国土地购置面积及增速2016-2018.1-11月全国土地成交价款及增速,行业环境购地增速转向放缓，房企拿地趋于谨慎,2018年1-11月全国300城市土地市场情况,2018年1-11月不同城市土地市场情况,行业环境二三四线土地供销放量、溢价走低、流拍频出,土地供销量整体增加，楼面价下降，溢价率持续下跌；一线城市土地供销同比下降，二线城市走势趋稳，三四线城市供求保持高位，溢价率均下跌显著,0,500,1000,1500,0,20000,6000040000,80000,100000,2018年,2011-2018年11月全国住宅用地流拍情况,2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年用地面积(亩)土地宗数(块),126037.2,128713.9,2.01,10,20,30,40,50,60,0,20000,40000,60000,80000,100000,120000,140000,160000,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,2016-2018.1-11月全国商品住宅销售面积及增速,商品住宅销售面积_累计值(万),商品住宅销售面积_累计增长(%),0,10,20,30,40,50,60,70,0,20000,40000,60000,80000,100000,70120000,2016年2月4月6月8月10月12月3月5月7月9月11月2018年2月4月6月8月10月,2016-2018.1-11月全国商品住宅销售额及增速,商品住宅销售额_累计值(亿元),商品住宅销售额_累计增长(%),18年全年总量将略高于去年，增速下滑明显；销售金额增速放缓,行业环境销售增速放缓走低，全年销售面积略高于去年,行业环境一线市场回温，二线市场坚挺，三线市场遇冷,一线城市市场回温，价格增速由负转正；二线城市价格增速领涨，销售增速放缓；三线增速下滑，销量仍高于去年，拉动2018年全国商品住宅整体销售规模增长,-40.00,-30.00,-20.00,-10.00,0.00,10.00,20.00,30.00,40.00,50.00,2015年3月5月7月9月11月2016年3月5月7月9月11月2017年3月5月7月9月11月2018年3月5月7月9月11月,各线城市商品房销售面积累计同比走势（月度累计，%）,一线城市,二线城市,三线城市,15年一线领跑,16年二线领跑,17年三线领跑,-10,-5,0,5,10,15,20,25,30,35,2015年1月3月5月7月9月11月2016年1月3月5月7月9月11月2017年1月3月5月7月9月11月2018年1月3月5月7月9月11月,各线城市新建商品住宅价格同比走势（月度同比，%）,一线城市,二线城市,三线城市,15年-17年中一线领涨,17年中-18年 中三线领涨,18年 中至 今， 二线 领涨,18年二三线增 速下滑，一线 增速快速走高,1337133613261325130913061290,155114821410,1762,19861812,2434,3290,3720,4163,54265361,6738,0,5000,10000,碧桂园 万科 恒大 融创 保利 绿地 中海 新城 龙湖 华润 世茂 招商华夏幸福 绿城金地 泰禾 阳光城 旭辉 正荣 中梁,2018.1-11月中国房地产企业销售金额 TOP20（亿元）,1021998980951942929912900,1269125412201123,15781489,2484,2721,3281,3568,5106,7105,0,5000,10000,碧桂园 恒大 万科 绿地 融创 保利 新城 中海 金科 中梁华夏幸福龙湖 蓝光阳 光城华 润富力 世茂中南置地正荣建业,2018.1-11月中国房地产企业销售面积TOP20（万）,0%,50%,100%,150%,80006000400020000,碧桂园万科 恒大 融创 保利 绿地 中海 新城 龙湖 华润 世茂 招商华夏幸福绿城 金地泰 禾阳光城 旭辉 正荣中梁,2018.1-11月销售金额TOP20房企目标完成率,2018年1-11月销售额（亿元）,2018年销售目标（亿元）2018年1-11月目标完成率（%）,20%,67%,27%,43%,66%37%,35%,56%,95%,150%100%50%0%-50%,0,1000,2000,TOP30,-8%TOP50TOP100,2018.1-11月房企销售排行门槛值及同比变动情况,TOP10TOP202017.1-11月门槛值（亿元）,2017.1-11月TOP门槛增幅（%）,2018.1-11月门槛值（亿元）2018.1-11月TOP门槛增幅（%）,备注：碧桂园、万科未设定2018年销售目标，中南置地目标为三年3000亿,行业环境地产行业门槛、集中度再次提高,2018年房地产行业以高周转为主，企业不再捂盘惜售，销售金额TOP1进军6000亿元，门槛和集中度进一步提升，目标完成率较高，普遍90%以上,房企更名去地产化：保利地产：更名为“保利发展控股集团股份有限公司”中国奥园地产集团：正式更名为“中国奥园集团股份有限公司”龙湖地产有限公司：更改为“龙湖集团控股有限公司”合景泰富地产控股有限公司：更改为“合景泰富集团控股有限公司”朗诗绿色地产有限公司：更名为“朗诗绿色集团有限公司”大连万达商业地产股份有限公司：更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”,身份转变：传统开发商配套商/服务商美好生活运营 商发展模式转变：高周转稳发展经营范围转变：传统住宅地产开发销售以地产为依托，发展社区/产业/文旅/养老/科技等相关产业,行业环境房企转型，去地产化，强化现金流管理,行业调整、融资环境趋紧、债券集中到期偿还的多重压力下，高周转模式难以为继；传统 地产开发模式不再占据核心优势，房企转型升级、纷纷去地产化、扩大多元化业务布局,转型房企策略：万科：在房地产业务的基础上做延伸，做多元化服务碧桂园：在产城融合方面发力，力图因地制宜地突出主 导产业，打造产业小镇恒大：以地产集团为依托、大力发展文旅、养老和科技 集团；开始造车，投资了电动车企业Faraday Future,2018年,2019年,2016年,2017年,PART 02,中观分析,地市市场分析要点提炼,上半年：热度依旧、地王频出、量稳价涨、市场向好 地王城市疲软、价格上涨停滞、城市分化出现 区域性中心城市及基本面较好城市依旧向好下半年：市场由热转冷、量缩价滞、四季度降温明显 去库存任务基本完成、棚改货币安置收权 房企谨慎拿地、土地端同步向下、流拍增多 销售难度叠加、高热城市变高危、价格松动犹存短机会进入城市：1、棚改尚未落实到位（驻马店、南阳）；2、城市基本面较好、前期市场 热度和地价较低城市（新乡）长期深耕城市：产业有支撑、人口有保障、城市基本面及未来发展潜力好（洛阳、信阳）,地市经济人口洛阳/南阳经济人口首位度巩固,地市经济人口：洛阳经济、人口容量及城市首位度均位居前列；此外，南阳、新乡经济力 较优，周口、南阳、商丘人口面较好，南阳、商丘、开封及信阳市场潜力较大,备注：数据来源于河南省统计年鉴,郑州,三门峡,洛阳,信阳,许昌,焦作,商丘,濮阳,周口,驻马店,南阳,平顶山,漯河,安阳鹤壁新乡,开封,济源,地市综合评分色温图,评分 44评分55评分5.55.5评分6 评分6,地市城建规划环郑城市融郑提速,郑许一体化：1月24日，河南省十三届人大一次会议上，“郑许一体 化”正式写入省政府工作报告，郑许融合正式上升为省级战略；郑开一体化：7月，郑开科创走廊概念规划通过专家评审，提出“一廊一镇五园”布局，将打造成“百里创新长廊+百里运河文化带”的中 原硅谷；郑洛新创新示范区：10月19日，郑洛新国家自主创新示范区中关村双创基地项目签约暨揭牌仪式在北京成功举行，助力建设世界一流 高科技园区；郑焦融合：11月16日，郑州焦作融合发展合作协议签约仪式在郑州举行，两市政府签署了总体框架协议及各部门合作协议，标志着两市 合作进入新阶段；都市联盟：10月12日，郑州大都市区（五城）标准联盟签约仪式暨联盟全体成员大会第一次会议在郑州举行。标准联盟的成立将有力推 动郑州、开封、新乡、焦作、许昌五个城市深度融合，建设现代化国 际大都市区。,郑州大都市区,核心发展区,平顶山,漯河,周口,商丘,开封,鹤壁,焦作,济源,洛阳,新乡,许昌,中原城市群核心城市分布图,中原城市群建设：依托中原城市群发展战略，环郑地市融郑步伐提速,地市表现及变化高热城市变高危，城市价值再挖掘,1、城市环境：货币环境趋紧和调控监管从严、利率上浮2、土地市场（地热地王频出、高溢价、土拍起始价抬升）2018年地王产生原因：市场端供不应求：如洛阳、新乡短期库存低，土地供应少导致地市地热如南阳、开封区域优质地块诞生地王 3、房地产市场量升价稳、受大环境影响行业规范，客户预期并未明显改变；部分城市销售 持续向好，但受供需影响如许昌市场开始疲软，城市分化明显4、房企动向企业拿地策略略有调整、地市谨慎拿地,1、政策环境：调控持续、房企融资渠道收紧、资金监管趋严，利率继续上浮 如驻马店买房钱交给银行监管,开发商按进度提取、工程进度慢2、土地市场（土地频现流拍、低溢价）土地流拍原因：房企资金周转不力；限价影响项目盈利的难度较大；开发条件严苛（如配建、自持、限售等方面），起拍价抬高3、房地产市场市场下行、销售端难度加大、房价上涨动力减弱、部分城市迈入红海4、房企策略（拿地转变、控速、控风险、加快回款）恒大、碧桂园、中梁深耕三四线、加速跑量、降价促销，拿地规模回落（碧桂园三四线低能级城市要求10%利润率，今年10月前停止拿地中梁从专注三四线城市到二线城市拿地）保利策略转变对三四线城市不再拓展新城市；万科及融创三四线城市只进入主城区等 万科以底价进入周口市场，金科以地王进入南阳，佳兆业进入新乡,上半年冷热不均南阳、商丘、新乡、安阳、洛阳等城市房价上涨 许昌、驻马店等城市价格上涨停滞,四季度整体降温土地流拍频出、地王项目迈入深坑、销售难度叠加房企为抢客户降低门槛、特价房或加大促销加速回款，变相调价,18年地市表现及变化：由热转冷、城市分化转为均有不同程度降温、原高价地王城市项目 销售难度普遍加大、房企地市布局收缩、土地流拍频现、楼市转冷、房企主动降价加快回 笼资金、维权频发,地市土地市场洛阳/许昌地价水平逼近郑州四环,399,382,412,5004003002001000,6000500040003000200010000,16 17 18商丘,16 17 18许昌,16 17 18驻马店,16 17 18开封,16 17 18周口,16 17 18漯河,16 17 18濮阳,16 17 18平顶山,16 17 18新乡,16 17 18焦作,16 17 18洛阳,16 17 18南阳,16 17 18鹤壁,16 17 18三门峡,16 17 18济源,16 17 18信阳,16 17 18安阳,成交：亩,0,1000,2000,3000,10008006004002000,2016-2018年河南省各地市土地建面、楼面价走势2611,161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718161718商丘许昌 驻马店 周口开封漯河濮阳新乡 平顶山 焦作洛阳南阳 三门峡 鹤壁济源信阳安阳建面：万土地楼面价：元/,备注：数据来源于河南省国土资源局、各地市国土局网站,128,206,260,0,100,200,300,0,20000,40000,60000,18,地市土地市场：商丘成交量最高，其次许昌、驻马店；洛阳、开封、许昌地价接近400万 元/亩，南阳、安阳300万元/亩左右；楼面价则以开封为首，达2611元/2016-2018年河南省地市整体土地供2016-2018年河南省各地市土地供销价走势,销价走势,16供应：亩,17成交：亩,土地单价：万元/亩,2018年供销比,2.71.61.21.21.21.71.21.32.41.11.21.1供应：亩土地单价：万元/亩,1.30.91.21.71.2,661,1111,1435,0,500,1000,1500,2000,0,2000,4000,6000,17,2016-2018年河南省地市整体土地建,