2018年10月重庆主城房地产市场月报.pptx

重庆主城房地产市场月报（2018年10月）,市场供应持续增加，低价刚需产品热度不减,调控频次降低，新华社发声决不允许调控半途而废,2,宏观政策,土地市场,新开盘市场,商品房市场,10月楼市综述,土地市场小幅放量，水土成土拍市场“新热点”,市场降温，观望情绪渐浓，楼市逐渐回归理性,宏观政策,宏观政策,国务院办公厅印发完善促进消费体制机制实施方案（2018-2020 年），提出2018-2020年要大力发展住房租赁市场，加快研究建 立住房租赁市场建设评估指标体系，将有效打击房屋租赁暴利违法 现象。发挥国有租赁企业对市场的引领、规范、激活和调控作用， 支持专业化、机构化住房租赁企业发展；加快建设政府主导的住房 租赁管理服务平台，将进一步引导房屋租赁市场的稳健发展。,【国务院】：2018-2020年大力发展住房租赁市场,政策影响：建立健全租赁市场评估体系，规范租赁市场秩序，保障居民合法的消费权益。,宏观政策,10月29日，中国证券报记者从住建部官网获悉，住建部日前发布 了中共住房城乡建设部党组关于巡视整改进展情况的通报， 要求坚决落实“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，加 大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。住建部表 示，加快建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制。包括推 进形成租购并举的住房制度；保持调控政策连续性稳定性，落实 地方主体责任；坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期， 整治市场秩序，坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳运行。,【住建部】:坚决遏制投机炒房，加大分类调控、精准施策力度,政策影响：加快建立和完善房地产市场健康发展长效机制，引导市场平稳运行。,宏观政策,10月11日，国家发展改革委发布了关于督察推动1亿非户籍人口在 城市落户方案落实情况的通知。（以下简称“通知”）。通知中称，推动1亿非户籍人口在城市落户，是推进新型城镇化高质量发展的重要任务，是扩大内需和改善民生的有机结合点，是全面建 成小康社会惠及更多人口的内在要求。按照通知的字面说法，国家早 在2016年就已部署1亿人在城市落户，因此，此举实为督察这项部署 的落实情况。,【发改委】：推动1亿非户籍人口在城市落户方案,政策影响：推进非户籍人口城市落户，将扩大内需，对当前整体房地产市场有着有力的提振作用。,宏观政策,新个税法将于2019年1月1日起施行。为让广大纳税人尽早 享受改革红利，今年10月1日起，工资薪金所得基本减除费 用标准从每月3500元提高到每月5000元，并按新的税率表 计算纳税；个体工商户的生产、经营所得，对企事业单位的 承包经营、承租经营所得，也适用新的税率表。,【税收】10月1号起个税起征点调整为5000元,政策影响：上调起征点，给中低收入者带来更多减税红利。,个人薪酬新税率表,宏观政策,重庆市地方金融监督管理局近日联合重庆市相关部门整顿违法违 规“租金贷”行为，严禁中介机构强迫、诱骗承租人签订“租金 贷”，重点查处违法违规的中介机构和贷款机构。上述部门还要 求小额贷款公司等金融机构不得向无贷款意愿的承租人办理贷款 业务，严禁将贷款资金放款至中介机构，坚决防止违规放贷、暴 力催收等行为；同时还严禁P2P网贷平台与中介机构开展“租金 贷”业务合作；并对群众反映强烈、投诉举报较多的中介机构和 贷款机构重点检查，约谈违法违规企业，严格依法查处。,【重庆】:金融等多部门整顿违法“租金贷”,政策影响：加强中介机构管理，维护出租人、承租人合法利益。,9,土地市场,10,2018年1-10月土地供应量1644万方，同比降低40%，土地成交量1519万方，同比降低38% ，楼面价5114元/，同比增长11%。,10月大数据：供应84万方，成交71万方，楼面价4280元/，溢价率6%,土地市场,17.1 17.2 17.3 17.4 17.5 17.6 17.7 17.8 17.9 17.10 17.11 17.12 18.1 18.2 18.3 18.4 18.5 18.6 18.7 18.8 18.9 18.10,800070006000500040003000200010000,10008006004002000,土地成交明细,11,10月共成交商住用地7宗（纯住4宗，纯商2宗，商住1宗）,表：10月土地成交明细,12,表：10月土地成交明细,土地市场,10月未成交商住用地2宗,渝北区,巴南区,江北区,九龙坡区,内环 外环,南岸区,沙坪坝区,北碚区,大渡口区,备注：区域商品房市场均价统计口径为2018.10月,沙坪坝区成交宗数：1宗成交可开发体量：10.2万方 楼面地价：5607元/商品房市场均价：9437元/ 拿地房企：中国电建,两江新区成交宗数：3宗成交可开发体量：30.3万方楼面地价：3971元/商品房市场均价：12805元/拿地房企：高新技术产业园、合景泰富+中 粮、中航+万科,九龙坡区成交宗数：2宗成交可开发体量：7.3万方 楼面地价：6926元/商品房市场均价：7617元/ 拿地房企：金鹏、伟清,10月土地成交分布,巴南区成交宗数：1宗成交可开发体量：23.2万方 楼面地价：3260元/商品房市场均价：9523元/ 拿地房企：巴源投资建设,典型土地分析,10月土地市场新热点，水土板块成交三宗，开始发力,方正大道,复 兴 在 建 6号 线 支 线 二 期,高新技术产业园商业地块,合景泰富+ 中粮地块,中航+万科 地块,板块概况：水土板块为主城规划的21个大型聚居区之一，是为云计算、 现代电子信息软件产业和科技研发等高新技术园区以及休闲游憩服务配 套的居住新城。2018年下半年，不断增加的住宅土地供应表明，水土 板块已经完成了前期产业的引进和完善，先已开始进行板块居住条件的 升级。（产业）有绿色智能建设研究院，两江机器人展示中心，北斗导航产业 园等，均为国家重点扶持类产业，对高科技人才有非常大的吸引力；（交通）当前道路”两横三纵”，规划6号线复兴支线，但是目前周边公交线路较少，公交便捷度低。 （教育）地块周围只有复兴小学，复 兴中心校； （商业）只有少量社区商业，能够满足居住需求。土地市场：2018年至今，重庆商住类住宅用地出让平均楼面价为5262 元/，而水土板块的商住类住宅用地平均楼面价为4191元/。其楼 面价在重庆仍处于低位。另外，从开发运作溢价空间来看，未来新房将以高端物业为主，处于高利润运作空间。周边项目：和源家园、思源公租房、恒丰家园等为公租房，不对外销售， 未来该区域或对于优质房产需求量高。14,典型土地分析,15,10月土地市场新热点，水土板块成交三宗，开始发力,和润家 园,云 汉 大 道,复 兴 在 建 6号 线 支 线 二 期,金融街 项目,和丰家 园安置 小区,高新技术产业园建 设投资,中国科学院重庆 绿色智能技术研 究院,方正大 道,悦 复 大 道,水土云计算 公租房,和源 家园,思源公 租房,在 建 6号 线 支 线 二 期,光明+合 景+ 奥山 项目,合景泰富+ 中粮,重庆绕城高 速,光明+ 合景+,奥山泰和,项目路,和泰家 园,中航+万科,典型土地分析,16,金鹏拿下大杨石商业地块,石 美 路,经 纬 大 道,巴山小学,（在建）5号线二期,航天世纪新城,恒鑫名城3期航天建材城,隆鑫花漾岭重庆六十五中学,金鹏隆鑫花漾湖,预判产品：商业+商务,地块位于大杨石石桥铺板块，邻轨道5号线巴山站，南侧为石新路。 周边配套设施成熟，距离巴山医院223米，距离高新区人民医院709 米。3公里范围内有3所小学、2所中学、重庆彩云湖湿地公园等配套 设施。,典型土地分析,17,轻轨2号线,保利爱尚里,万科西九,奥园盘龙壹号,九龙坡区盘龙小学,重庆市杨家坪中学,重庆动物园,卓越中寰,该地块位于九龙坡区2号线谢家湾站和袁家岗站之间，谢家湾正街上， 道路网络发达。该地块为近年来重庆少有的核心地块，地理位置非常 优越，生活区，学校、医院、商业等配套非常完备，区域内人气旺盛，生活氛围浓厚。后期产品或以轻奢高层为主。规划条件函要求该宗地项目应于在2019年9月16日前达到首批住宅预 售条件。,财信,伟清以3.42亿元挺进谢家湾核心预判产品：高层+商业+商务,典型土地分析,18,该地块正处于板块开发中期，前期城建规划已经落实，产业园区也已 经进驻，周边生活配套正在兴起，后期还有大量可供开发的土地。地 块四周道路交通网络已经建成通车，自驾可迅速通达全城。在公共交 通方面，地块旁边为轨道1号线陈家桥站，可通过轨道交通迅速通达全 城。地块临近大学城，教育资源丰富，该地块项目建筑控制高度40米。,电建以5.73亿元成交价斩获西永地块预判产品：高层+洋房+别墅+商业,西永9号,朗基水 印三生,美的金科郡,西双大道,陈家 桥,龙湖西宸原著,学城大道,西永广场,龙湖开元,景,观 大,道,大,学 城 东,路,恒大优活城 西著七里,西永大道,电建,典型土地分析,19,保利大国璟,新鸥鹏教育 城,巴南区人民医院（三甲）高职,城 大 道,巴源投资,新城金樾府金科集美 锦湾,帝豪巴南印 象,恒大 新城,协信敬澜 山,洺悦城龙湖项 目,该地块北临恒大新城，西邻高职城大道，同时，北面和东面正在修建市政 道路，地块面积是最近供应地块中面积较大的一宗地。近两年该区域吸引 了众多品牌开发企业入驻，多个项目处于开发期，区域内开发建设氛围也 较为浓厚周边楼盘多以改善型房产为主，周边只有少量社区商业，将来也 有一定体量的商业规划。,巴源投资建设以挂牌价拿下李家沱组团地块预判产品：高层+洋房+商业,20,商品房市场,21,图：2017.1-2018.10月重庆商品房市场量价走势,商品房市场 10月大数据：供应279万方，成交253万方，成交价10310元/，环比量价齐跌。,供应（万方）,17.1月 17.2月 17.3月 17.4月 17.5月 17.6月 17.7月 17.8月 17.9月 17.10 17.11 17.12 18.1月 18.2月 18.3月 18.4月 18.5月 18.6月 18.7月 18.8月 18.9月 18.10月月月月11866225242226254204201189159307358251182271260217385230377409279,成交（万方）267183324379326305249215221282301463272202352294354436259296328253建面价格（元/） 8050 7781 8180 8834 9222 9510 8884 8686 8877 9141 9354 8895 9235 9570 9553 10206 10537 11221 10510 10530 10681 10310,120001000080006000400020000,450400350300250200150100500,500,区域商品房成交,渝北区供应充足，成交量居各区首位,表：10月主城各区房地产市场成交走势,备注：面积、价格均为建面,45.92,29.6,8,25.78,24.14,23.97,23.48,18.71,2.80,48.99,38.7536.31,38.33,27.71,18,.09,22.91,27.25,19.7618.77,17.22,5.26,10668,9370,12911,10748,7494,9561,11605,9497,9205,18750,80006000400020000,10310 10000,2000018000160001400012000,0.00,10.00,20.00,30.00,40.00,50.00,60.00,北部新区,沙坪坝区,江北区,大渡口区,渝北区巴南区 成交建面（万）,南岸区九龙坡区 成交金额（亿元）,建面均价（元/）,北碚区渝中区 市场建面均价（元/）,23,各区域商品房成交排名,10月大数据:成交187万方，成交均价11345元/，环比量价齐跌。,图：2017.1-2018.10月重庆住宅市场量价走势,住宅市场,0,0,10月大数据:成交144万方，成交均价10817元/，环比量价齐跌。,图：2017.1-2018.10月重庆高层市场量价走势,高层市场,各区域高层市场,两江新区16.8922.22131521547,渝北区28.0831.90113642697,巴南区24.0121.2888642384,表：重庆主城各区域高层成交情况,高层成交排行,图：2017.1-2018.9月重庆洋房市场量价走势,洋房市场,10月大数据成交31.14万方，成交均价12191元/，环比量价齐跌。,巴南区5.936.5010972473,大渡口区4.184.5510869356,沙坪坝区5.336.3611939409,表：重庆主城各区域洋房成交情况,各区域洋房市场,洋房成交排行,10月大数据:成交11.25万方，成交均价15779元/，环比量跌价涨。,图：2017.1-2018.10月重庆别墅市场量价走势,别墅市场,两江新区1.833.782068583,渝北区3.084.6315025159,江北区,北碚区1.621.891162775,表：重庆主城各区域别墅成交情况,各区域别墅市场,TOP1,别墅成交排行,图：2017.1-2018.10月重庆商业市场量价走势,10月大数据： 成交 16.63万方，成交均价 14706元/，环比量价齐跌。,商业市场,两江新区2.484.5818486392,江北区0.581.182053389,南区,巴南区3.144.8315400337,表：重庆主城各区域商业成交情况,各区域商业市场,TOP1,商业成交排行,图：2017.1-2018.10月重庆商务市场量价走势,商务市场 10月大数据： 成交 14.27万方，成交价9763 元/，环比量跌价涨。,图：2017.1-2018.10月重庆商务公寓市场量价走势,10月大数据： 成交9.40万方，成交均价10358元/，环比量跌价涨,公寓市场,17.1月,17.2月,17.3月,17.4月,17.5月,17.6月,17.7月,17.8月,17.9月,17.10月,17.11月,17.12月,18.1月,18.2月,18.3月,18.4月,18.5月,18.6月,18.7月,18.8月,18.9月,18.10月,成交体量（万方）,11.70,6.39,18.75,16.59,21.56,13.92,11.16,7.79,11.82,17.14,13.84,21.76,10.00,6.59,14.24,14.33,16.94,16.16,11.86,12.31,13.08,9.40,成交均价（元/）,7975 7956 10043 8410 8943 8842 9031 9058 10527 10142 9129 8540 8946 9752 8414 10507 10525 10306 10516 11291 9525 10358,120001000080006000400020000,25.0020.0015.0010.005.000.00,南岸区2.692.449074692,九龙坡区1.741.9711301309,沙坪坝区1.671.207204373,表：重庆主城各区域公寓成交情况,各区域公寓市场,公寓成交排行,图：2017.1-2018.10月重庆写字楼市场量价走势,10月大数据： 成交4.58万方，成交均价8908元/，环比量涨价跌。,写字楼市场,两江新区0.460.531170415,渝北区2.431.46599846,九龙坡区0.410.511245438,渝中区,表：重庆主城各区域写字楼成交情况,各区域写字楼市场,TOP3,写字楼成交排行,44,新开盘市场,新开盘项目,10月新开盘供应套数5346套，环比下跌15%，开盘当天成交套数4205套，环比下跌24%，开盘当天整体去化率79%，去化率下跌10%。,2018年11月各物业加推情况,高层洋房别墅大平层,11月开盘预告,11月预计新开盘137个，巴南区与渝北区位居第一，北碚区19个。,备注：同一项目会出现多业态开盘，因此分业态开盘统计合计个数大于新开盘个数,42个,85个,57个,1个,高层46%,别墅23%大平层0%,31,24,19,16,13,12,12,6,3,1,0,5,10,15,20,3025,35,11月各区域开盘预计,47,10月推广动态,据不完全统计，10月共监测129个项目营销动态,48,经典推广动态分享,9,4,经典推广动态分享,51,11月市场预判,楼市供应持续大放量，刚需产品重新占领市场主流；市场降温，项目客户到访减少，众多项目重启分销、渠道等营销手段；楼市压力逐步显现，高端项目将以减面积、降配置等方式控制总价；临近年末，房企备战年终任务，进入全面营销推广。,