2017中资企业写字楼租户调查报告.pptx

世 邦 魏 理 仕 研 究 部,写 字 楼 租 户,中 资 企 业,调 查 报 告,02,世邦魏理仕研究部,2017中资企业写字楼租户调查报告,目录,内容提要,03,01,调查样本介绍,04,02,办公场所策略灵活办公、新科技等趋势对于CRE的影响灵活办公策略接受度上升企业普遍认识到科技的重大影响企业房地产业务实施,17171819,06,市场展望,20,07,经营策略与预期经济转型换档之际中资企业加速扩张企业扩张意愿较去年进一步加强人员扩张将带来更多办公面积扩充意向各行业中，金融业扩张意向更强,TMT行业所提供的案例：,关于如何应对高速发展中的企业房地产难题,05050607,08,03,扩张和选址策略城市选择：一线 vs. 二线,09,中国城市间的竞争背景：商务成本与人力资源的储备中资企业在一线城市布局继续强化，二线城市面临更快增长机遇,0910,04,扩张和选址策略（续）区位选择：一线城市选址去中心化一线城市商务多核发展与企业的选址多元化策略企业在设定预算条件下的选址拓展关注点企业扩张意向带来更多提升办公场所品质的计划租户选址要素 - 办公场所得分员工的关注点仍在交通与室内环境,111113131416,05,2017中资企业写字楼租户调查报告,03,内容提要受益于国内经济的阶段性反弹，2017年中资企业经营预期向好，扩张意愿显著提升。81%的受访企业表示未来三年将增加人员数量，该比例较2016年大幅上涨23个百分点。金融行业扩张意愿最强（85%），保险、新兴金融等非银企业是主要推动力。继2016年之后，成都和武汉再次成为中资企业异地扩张的首选，近年来中西部地区经济领先全国的增长令这两个区域中心城市的吸引力不断增强。二线城市目前在产业和人口政策方面的优惠力度令其和一线城市对高附加值产业的竞争更为激烈。一线城市公共交通设施条件的均质化使企业选址过程中传统商务区与新兴区域的边界模糊，去中心化办公的前提条件已经成熟。调查发现，一线城市内30%以上的中资企业考虑在新兴商务区办公。相比之下，核心商务区的甲级写字楼仍为大部分二线城市企业选址所青睐。随着交通条件趋于完善以及千禧一代成为职场主体，中资企业对楼宇硬件和设计、物业管理等办公空间相关要素更加重视。但同时电梯、卫生间、车位、物业安保和配套设施正是当前企业对其所处楼宇满意度较低的方面。我们建议业主作出相应改善以提升楼宇竞争力。灵活办公场所策略在中资企业群体中的认可度明显提高。已采用或有意向采用灵活办公场所策略的企业占比由2016年的23%升至50%，TMT企业意向率最高为61%。增加灵活性与降低办公成本为两大推动因素。科技成为影响未来办公趋势的重要力量。23%的中资企业将改善办公科技手段列入其未来三年企业房地产策略的工作重点，较2016年调查上升6个百分点。 世邦魏理仕 2018,2017中资企业写字楼租户调查报告,04调查样本介绍,本次调查共获得有效反馈问卷162份，较去年调查增加近50%。地域分布上，本次调查也更为注重获取成都、杭州、武汉等主要二线城市客户的意见，以期获得更能反映中国楼宇经济发展脉络的图谱全景。最终有效反馈近六成来自一线城市，来自主要二线城市的答复近四成。从受访企业的行业分布来看，金融、TMT及专业服务业占到七成以上。这也大致反映了市场的实际需求比例在无论一、二线城市2017年这三个主要行业均在新成交面积占到中近60%。调查企业所在行业,27% 其他,32%金融业27% TMT,房地产、制造业、贸易零售等14%专业服务世邦魏理仕研究部,调查企业所处区域33% 北京12% 上海8% 广州6% 深圳16% 成都,12% 武汉11% 杭州2% 其他,所有图表数据来源除特别标注外，均为世邦魏理仕研究部,行业（由04年12%上升到2016年近20%） 的高端服务业,05,2017中资企业写字楼租户调查报告经营策略与预期经济转型换挡之际中资企业加速扩张,企业扩张意愿较去年进一步加强,正如政府近年来不断在宏观经济发展描述中所论断，中国经济正处于调整转型过程中，经济引擎亦由过去的制造业逐步向服务业转型过渡。持续深入的经济换档所带来的影响，促成国内租户在写字楼市场全面崛起。服务业在国民,经济中所占比重在2016年已达52%，而其中包括批发零售、住宿服务及交通电讯等所占比率相对较为稳定，加速上升的动能引擎正是包括金融业（由2005年约占5%上升,至2016年8%）与涵盖信息技术服务、科研、教育等其他1,态。,通过调查发现，企业对于行业增长预期呈相对乐观，而经济转型带来的不确定性也有所体现：38%企业表示所在行业发展前景进入迅速增长，另有相同比例企业表示发展稳定。而近四分之一企业表示进入调整兼并过程。与行业发展前景相对应，中资企业对未来三年人员增长也持乐观预期。调查显示绝大多数（81%）企业表达了明确的人员扩张意愿，对比去年（57%）有明显增长。而预计人员增长,10%以上企业比例为37%，这与持行业将进入迅速增长观点的企业比例大致等同。,1 数据来源：Haver Analytics 世邦魏理仕 2018,行业前景展望,雇佣人数数量展望,增加10%以上,增加6%-10%,增加1%-5%,不变,人员减少或未计划,37%,20%,24%,9%,10%,迅速增长期38%,稳定期38%,调整兼并过程24%,06,世邦魏理仕研究部,2017中资企业写字楼租户调查报告人员扩张将带来更多办公面积扩充意向2017年全国写字楼市场租赁态势超出预期，累计净吸纳面积创出2010年以来新高。一线城市尤为强势，超出去年同期四成。二线城市同比上涨34%。根据今年调查结果，企业在雇员人数和办公面积方面都较2016年的调查显示出更为积极的预期。在人员扩张方面，二线城市企业甚至有着更为积极乐观的观点。企业对于经济前景的信心是否会迅捷传导至2018年的办公楼租赁市场表现，我们拭目以待。人员及办公面积预期扩张比例,全国,79%,一线城市企业79%,二线城市企业80%,36%,43%,41%,人员,人员,人员,2017,60%2017,60%2017,60%2017,2017,2017,2016,50%2016,2016,58%2016,2016,57%2016,办公面积,办公面积,办公面积,2017中资企业写字楼租户调查报告,07,各行业中，金融业扩张意向更强,本次调查发现，各行业中表达出积极扩张意向（未来三年人员增加10%以上）的以金融业比例最高，达到50%，相对其表达收缩或未知的比例也是最低，仅16%。去年调查中金融业表达积极扩张意向比例为27%，虽然宏观经济及金融政策去杠杆趋势一段时期内仍会持续，行业企业的乐,观显示出对长期发展的看好。TMT企业扩张意向也有明显上升，专业服务业则大致平稳。实际上过去两年由于监管政策加强带来对于新兴金融业的,一系列整顿，因此2016年国内写字楼市场历经了金融业需求的下行调整，当年新租赁交易同比下降47%。虽然TMT,及专业服务当年需求也有所下调，相对仍显稳定。 在17年经济增长相对稳健背景下，金融类需求又有了明显的增长。,根据世邦魏理仕观点，对于金融业与TMT行业的重大影响,趋势包括经济环境变化、政策监管加强、科技技术的改变与吸引人才的需求，而两个行业之间的穿插影响又带来新,的科技金融行业的崛起，也不断创设出一些新的增长空,间，这在中国尤其明显（根据安永科技金融实用指数，中,2 积极扩张为前述调查中选择未来三年人员增加10%以上部分；适度扩张为未来三年人员增加不到10%企业 世邦魏理仕 2018,积极扩张2,适度扩张,缩减或未定,36%,43%,21%TMT,16%金融,26%专业服务,34%,48%,50%,26%,450,400350300250200150100,500,万平方米,17%26%90%,-15%-21%-47%,2015,2016,2017,当年吸纳面积及较上年增长（按行业）,按行业人员扩张预期,国在发达20国中使用比例最高，达到69%。其金融业受到科技影响比例最大）。金融业TMT,专业服务,2017中资企业写字楼租户调查报告,08TMT 行业所提供的案例：关于如何应对高速发展中的企业房地产难题,行业飞速扩张往往为企业房地产工作带来挑战，尤其在一些市场供需相对紧张的城市，如何平衡成本与满足潜在空间需求是多数中资企业经常面对的课题。根据普华永道的MoneyTree中国TMT报告，在国内经历了一段时间投资低谷后，2017年TMT行业迎来投资总额和数量的重新上涨，包括共享出行，短视频、内容分发平台等领域持续吸引海量资金聚集。这也意味着TMT企业将迎来新一轮的高速扩张与兼并。行业的高速发展对于企业房地产功能提出了愈加挑战的任务，如何应对短期大量新增的人员空间需求可以被视作一个行业亟待解决的问题。通过调查我们发现，压缩人均办公面积和进行扩租是中资TMT企业的主要应对选项，但有23%企业并没有在租约中事先约定扩租事宜。此外，有41%企业明确表示将引入灵活办公策略提升空间利用效率。世邦魏理仕研究部,TMT企业面对短期内大量新增人员的办公空间需求的应对措施,43%41%43%23%14%9%14%,在原有办公空间内增加相应工位，压缩人均办公面积在原有办公空间内采用灵活的办公场所策略，提升空间利用效率进行扩组，且当前租约内已包含相应的扩租条款进行扩租，当前租约内并无扩租条款选择暂时在商务中心签订短期租约选择暂时在共享办公空间签订短期租约购置或自建办公楼宇,09, 世邦魏理仕 2018,2017中资企业写字楼租户调查报告扩张和选址策略城市选择：一线vs 二线,中国城市间的竞争背景：商务成本与人力资源的储备根据经合组织（OECD）提出以经济人口比值划定城市功能区(Functional urban area)观点，总体上地区经济总量与人口数量成正比，全球248个主要城市该比值（近似为,GDP占全国经济比重/人口占全国人口比重）中位数近1（特大规模城市该值略高近1.6），而越高于均值则表示经济效率越高，同时表明城市吸引力越大。这一比值在中国一线城市长期处于2.0以上，显示出经济资源高度汇集于北上广深。但一个值得注意的现象是，2010年以来该比例在一线城市总体呈缓慢下降趋势；而同期主要二线城市的这,从企业经营角度来看，当前二线城市在商务成本和人力资源方面的比较优势有利于企业的加速发展。,对比主要十七个一二线城市商务成本（包括办公租赁成本及工资成本）3，可以发现综合成本仍是一线城市高企，其中京沪办公租赁成本可达二线城市的三到四倍，人力成本反而相对接近，高出一到二成。综合来看，拥有丰富人力资源（人口与高质量受教育人群）的中西部节点二线城市如成都、重庆、武汉等兼具成本与人才优势。,3 根据市场平均水平，以实际金额作对比，设定综合成本最高的北京为指数100。而人力资源相对最为丰富城市为广州，指数为100。,一指标则持续上升。主要城市办公成本及人力资源水平,（成本与人力资源指数）,1009080,706050403020100,7614广州,7325上海,6832北京,100,100,486412杭州,636311南京,65308苏州,536011天津,65226宁波,40568青岛,59216无锡,55558长沙,75489武汉,34479大连,55477成都,39458沈阳,67398重庆,77,782819深圳,每位雇员办公场地成本,每位雇员薪资成本,人力资源水平（包括常驻人口与高校生在校人数两个维度）,数据来源：WIND，世邦魏理仕研究部,2017中资企业写字楼租户调查报告,世邦魏理仕研究部,10中资企业在一线城市布局继续强化，二线城市面临更快增长机遇,我们此次对中资企业调查的结果也透露出相似的城际间发展脉络。在一线城市继续加强布局的同时，总体上企业未来希望在在二线城市扩张比例更高，成都、武汉及杭州分为32%、33%、26%，而北上广深分别为26%、22%、20%与22%。区分来看，一二线城市的拓展意愿更强的分别是各自区域内的企业（一线城市企业愿意在北上广深布点的比例在,26-31%，而目前在二线城市企业愿意布局一线的约为,10%；相对的希望在成都、武汉、杭州拓展的企业更高比例仍是二线城市企业，尤其是该城市内企业）。近来重点二线城市大力发展第三产业，如成都高新南区受政策支持扶植，大力发展科技金融；武汉大力发展光谷区域，自贸区政策及其大量储备人才优势（2015年武汉高校在校生人数达到107万人）成为科技类企业发展巨大优势。重庆则力图改变传统工业城市定位，金融业产值及占比近年来快速攀升，吸引传统银行入渝之外，大力发展要素市场机构也是其一大举措。,31%9%,位于一线城市企业租户位于二线城市企业租户,北京36%9%,上海,广州26%11%,二线城市27- 35%29- 60%,深圳31%9%,分地区企业拓展意向比例,11, 世邦魏理仕 2018,一线城市待消化面积与未来供应新增 (万平方米),2017中资企业写字楼租户调查报告扩张和选址策略（续）区位选择：一线城市选址去中心化一线城市商务多核发展与企业的选址多元化策略企业租户在选址决定过程中，区位的抉择仍十分关,键。由于科技的发展以及基础设施建设的完善，中心商务区的优势被逐渐削减，除了科技类企业外，出于,成本等因素考虑，甚至传统上保守的金融行业也开始考虑新兴商务区，这已然成为包括亚太区诸多市场的,趋势。,从写字楼供应层面来看，中国的一线城市已经进入了,办公去中心化的快速发展期：一线城市的非中心商务,区的写字楼存量面积占比在未来三年将明显增长，北上广深非中心商务区面积占整体市场比率将分别由,2017年的20%、21、29%、32%扩大至2020年的23%、44%、42%及49%。与此相呼应的背景是，,一线城市其地铁建设里程仍将保持显著增长，至2016年达到近1,800公里基础上，2017至2020年,共将新增近千公里。,在交通得到大力改善前提下，新兴商务区保持着明显的商务成本优势。综合来看，在一线城市北上广深的新兴商务区租金水平较传统商务区仍有20-50%的差,距。这也成为近年来一些原本在城市中心商务区办公的企业去中心化的一大动因。,北京,上海,深圳,广州,90,50,30,30,90,70,50,70,20,30,20,30,60,50,30,CBD目前空置面积DBD目前空置面积,未来一年CBD新增供应未来一年DBD新增供应,2017中资企业写字楼租户调查报告,12这一趋势在我们此次的中资企业租户调查中也得到了进一步的,验证。调查发现，在一线城市选择仅考虑核心商圈甲级写字楼客户比例相对仅为28%。相比之下，目前一半以上二线城市客户仍对其他形态或区位都表示不作考虑。企业选择在何种区位办公与行业也有较密切联系。调查显示金,融业考虑核心区域办公的比例为79%，明显高于TMT行业,57%，且前者中大部分选择为核心商务区甲级写字楼。虽然这,一结果较符合市场共识，通过进一步访问我们也发现较大比例的金融机构会考虑拆分一部分后台功能至非核心区以降低成本。而随着人才日益成为TMT行业的驱动关键，国外经验显示该领域租户也会更多进入中心区域写字楼市场。从办公型态来看，新兴商务区更充裕的土地供应使办公建筑形态不再局限于寸土寸金的核心区内常见的高层建筑，一线城市众多的企业总部对独栋形态写字楼的需求也是新兴区域受到青睐的原因之一。此次调查中22%的企业考虑入驻一线城市的独栋形态写字楼。,此外，城市更新中涌现出的创意办公、精品办公叠加共享办公,模式的兴起，为企业在核心区的办公选址提供了更多的选项。,核心商务区,新兴区域,新兴区域,传统写字楼,单体独栋建筑,34%,甲级写字楼28%,22%30%,6%22%,58%其他类型写字楼25%,一线城市,二线城市世邦魏理仕研究部,公司在区位及办公场所形态选择上,是否会考虑以下类型,2017中资企业写字楼租户调查报告,13,企业在设定预算条件下的选址拓展关注点,与去年结果相比4，办公楼内基本设施完备程度（主要指包括电梯、卫生间等基,本设施的配备）成为租户最为关注的焦点，而去年相对较为靠前的交通便利性关注程度有所下降。 楼宇本身硬件设施条件与楼宇形象因素提及率依然较高也较为稳定。在下篇现状打分调查中也可发现，作为较为刚性的大楼设施完备程度与物业管理水平仍是较多租户不甚满意的部分，反而交通便利一项，满意程度有所上升。这可被理解为 在各城市基建设施全面推进下，交通条件一直处于改善过程，地理区位优势更为模糊，反而楼宇本身硬件设施条件作为竞争要件又显得更为突出。,办公场所升级方面，企业普遍较去年有了更为积极的倾向，这一特点在那些表达出积极人员扩张计划的企业间更为明显。（我们同时调查了企业未来计划升级办公楼宇品质与降低的意愿，两者相减为升级意愿净增加的比例）。,2017年最关注前五位,企业扩张意向带来更多提升办公场所品质的计划表达提升楼宇品质或区位要求的客户调查企业房地产策略（未来三年）发现，结果显示无论在办公面积扩张，还是,与2016年比较,办公基本配置完备程度（电梯充足比率，卫生间配备条件等）,该选项未录入,持平升高降低升高,楼宇设计楼宇形象及开发商声誉交通通达性物业管理品牌,49%,43%41%39%36%,有明显扩张意愿企业（人员数量增加10%以上）,人员收缩或不变企业（人员数量减少或未知）,33%,16%,7%,2%,4 因在此前的调查中我们看到租赁成本仍占压倒性的重要程度，因此在今年我们重新预设了前提条件为一定预算情况下。 世邦魏理仕 2018,2016,2017,2016,2017,2017中资企业写字楼租户调查报告,14租户选址要素：办公场所现状得分,本次企业调查引入了对于目前所处办公楼宇的评分，评分对象包括了楼宇多项内外部软硬件设施条件，由分数高低可以看到各地市场的客户意见导出了相对不同的市场面貌。各类分项打分可分为开发及物业管理水平；内部配置中包括电梯等配置、车位配置及公共空间；以及周边环境包括交通、环境绿化及周边设施完备情况。综合结果发现，二线城市客户对于写字楼的各方面综合情况普遍高于一线城市评价。其中相对一线城市（除广州）客户评价明显较低的内容包括物业管理、楼内电梯、卫生设施等基础配置以及写字楼周边的设施完备程度。除满意度以外，调查也询问了各地客户的搬迁意向，与综合满意程度有所不同的是，上海与成都客户均表现出很高的搬迁意向，而实际上成都租户对于办公场所的满意度较高，而上海写字楼的开发及管理水平也被认为普遍位于全国前列。只是这两个市场正是目前相对租户较为强势、也更为市场化的区域。可见租户满意水平与关注事项很大程度上互为牵连，后者,往往代表了现状的一些未解决的痛点，由此可能会引申出租户在市场中的进一步行为，包括采用某种企业房地产策略进而改变其现状。世邦魏理仕研究部,总体平均得分,楼宇总体硬件条件,包括外观形象等物业及安保管理大楼电梯及卫生间设施车位情况大楼内公共空间设计整体交通便利环境与绿化周边设施完备,8.0,7.37.17.07.37.47.47.1,得分较高,得分较低, 世邦魏理仕 2018,各地区得分趋势,北京,上海,广州,深圳,成都,武汉,杭州,搬迁意向高出平均水平得分较高（较高意向或更满意）得分较低,得分位于平均水平周边设施完备环境与绿化整体交通便利大楼内公共空间设计车位情况大楼电梯及卫生间设施物业及安保管理楼宇总体硬件条件，包括外观形象等,2017中资企业写字楼租户调查报告,15,-4%6.77.27.57.16.86.56.77.2,34%6.66.86.96.65.86.46.56.6,-8%6.27.37.57.47.38.77.87.5,4%7.87.58.46.67.47.06.37.3,27%7.47.57.97.77.57.67.47.7,-22%7.47.58.37.47.47.27.47.4,-14%8.78.88.88.18.67.88.08.0,16,2017中资企业写字楼租户调查报告,员工的关注点仍在交通与室内环境职场中新生代的到来对于公司的运营策略乃至战略都会产生重大影响，世邦魏理仕在近期一系列围绕办公市场的调查课题，包括共享办公的崛起、科技的颠覆性影响等研究中都发觉，千禧一代逐渐进入职场为办公形态的逐步改变带来根本性的驱动作用。连续两年的租户调查都显示，交通便利依然是员工最为关注的部分，而室内环境，周边设施与内部设施配置关注程度并列较高。而此前通过对于千禧一代的独立调查则发现，工作环境与工作地点的重要性对新一代职场人有进一步上升趋势。新生代员工对于办公室设计及布局更为在意，成为首要积极影响工作的因素。我们预计未来调查中，工作场地本身的设施条件影响力也会逐步升高。微观上更好的改进办公场所内部工作环境有助于改变或增进企业的整体办公投入。提供休憩设施、提升绿化环境甚至增加更多的服务体验逐渐将成为企业选址定址之外需要兼顾的企业房地产内容。,公共交通便利性室内环境质量（空气、光照、温度等）周边包括餐饮等设施的完备程度,弹性办公安排（弹性工作时间、在家或办公室以外的场所工作等）灵活的办公空间选项（自由选择工位等）,86%45%43%内部相关设施完备程度（餐饮设施、健身设施、淋浴房及更衣柜、自行车停放设施、游戏室等）,36%,10%10%世邦魏理仕研究部,企业引入灵活办公策略动机,业务发展的灵活性,节约办公预算,促进办公室多样性,25%,23%,18%,17,2017中资企业写字楼租户调查报告办公场所策略灵活办公、新科技等趋势对于CRE的影响,灵活办公策略接受度上升传统上的办公场所策略大多关注如何缩减使用面积及减少,成本，而灵活移动作为综合的办公场所策略，能够更多涉及与其他企业支持职能部门合作，以营造提升工作效率及员工敬业度。随着市场成熟与客观环境转变，国内企业对,这一领域知识也有了迅速认识与吸纳。今年调查发现，相,比去年有近77%的受访者表示不了解或完全无意引入灵活办公，今年这一比率已降为50%，而增加灵活性与降低办,力发现，工作场所本身将对员工尤其千禧一代的年轻员工产生显著的影响。随移动科技同步发展，办公空间将由原来的指定位置向非指定的、移动的、可选择的空间拓展。而根据实施的效果评估，员工将感觉到工作更有效率（根据世邦魏理仕内部案例76%员工认为工作绩效提升而近九成员工选择新的移动办公方式 ）,世邦魏理仕东京丸之内办公室 世邦魏理仕 2018,企业对于灵活办公策略意向不了解或无意向引入,公成本仍被视作首要两位推动因素。分行业引入灵活办公意向理解灵活、移动办公为公司带来的变化应不局限于成本的考量，实际上该策略将有助于企业整体的人才计划。根据世邦魏理仕2016年所发布办公场所：为“人才之役”助,2016,2017,77%,TMT61%,金融业48%,专业服务业43%,50%,新对办公楼市场也将带来巨大变化。因为连接手段的多样，传统的区位不再被企业视作选址的决定性因素。而由于沟通的便利，工作场所也将变得更具灵活性，而这也将有助于提高员工满意度。工作方式的变革同时将带来人员配置、业务流程的变化，报告指出未来三年外包业务也将因此呈上升势头，而企业的前后端职位被认为也将相应减少。即便是快速发展的科,技类企业，其低技术含量及非核心技术研发工作也将更多实施外包。连续两年的调研发现，对于未来三年房地产策略中最为重要的三项中，改善办公科技手段的提及率已由15%上升至23%。,减少办公空间,带来颠覆式变革,人员趋于集中,增加公共空间,48%,32%,40%,48%,由于工作方式更为灵活，需要增加相应公共空间效率提高使得总体办公空间需求缩减更多自动化设施引入，相同工作量下人员可以缩减次要工作内容得以外包，同时远程交流手段更加完善,48%,43%41%,33%,请扫描二维码下载报告WORK IT:科技|办公空间|工作,自身所处行业可能会受到快速发展的科技冲击，带来巨大的颠覆性变化更多TMT企业选取,29%更多金融企业选取,18,2017中资企业写字楼租户调查报告企业普遍认识到科技的重大影响根据世邦魏理仕亚太区研究部最新发布的WORK IT:科技|办公空间|工作一文观点，科技的普遍运用及颠覆式创,世邦魏理仕研究部,科技可能为业务开展带来怎样的变化,19, 世邦魏理仕 2018,2017中资企业写字楼租户调查报告企业房地产业务实施此次调查依然询问了受访者企业内部房地产业务具体归属部门，结果大部分为总部管理的行政部门。另一方面由总部管理的专职CRE部门负责管理的比例较去年6%有所上升，至10%。长期来看，由于企业房地产所需要的专业程度与对企业的战略意义，（在去年调查中企业表示房地产职能亟待提升的方面仍是更精确的数据管理，这一点无论在中国还是亚太区的调查中皆然。）我们认为这一相关事务应会越来越多的由专业职能部门来负责。在对于企业房地产业务职能最为重要的部分做出展望时，完成企业战略目标成为第一选择（43%），超出了第二位的降低成本（40%）。而降成本在去年调查中仍是第一选择为47%。这一结果与亚太地区整体的调查结果所得更为接近，亦说明企业房地产人员对于该项事务的发展具有前,战略的密不可分。在审视国际企业选址经验时也可发现，无论是科技抑或金融行业，其选址布点都围绕人才聚集地,区（地区间选址）或是遵循优先布局吸引人才最佳办公地点（市内选址）。,瞻性。制定标准和流程此外我们也看到吸引和培养人才位列被提及的企业房地产目标前三，这正揭示出房地产部门的业务策略与企业人才,降低成本,0%,5%,10%,15%,20%,25%,30%,35%,40%,45%,50%,工作目标提及率排序2017吸引和培养人才降低成本符合企业战略目标2016简化内部流程,20,2017中资企业写字楼租户调查报告,市场展望连续两年的调查使我们发现，随着经济转型深化所带来的高端服务业发展，中资企业对于写字楼需求将会有更快的上升。与此同时，写字楼市场本身正在经历着重大的变化，包括经济发展、科技创新、社会趋势、人力资源变革都将带来更多影响市场的因素。原本的传统区域优势将日益模糊，随交通设施的改善，尤其在一线城市，更多的租户会考虑去中心化办公，这既是成本、设施的优势比较，也是对于实施人才战略的配合步骤。两年来，灵活办公作为一个办公策略新理念，快速为市场所了解、接受并将在未来有更多的用武之地。而科技提供的新办公手段、新一代年轻员工积极寻求新的办公体验皆在趋势背后推波助澜。本文虽未详细讨论市场上的一项重要外部转变因素 - 共享办公的星火燎原，其所涉及的开放办公理念的前瞻性已然为众多业主所重视，也必将会迅速影响到更多的租户群体。但当回到办公楼内部设施配备、楼宇品质等等基本要素的讨论，国内市场虽然已历经十到二十余年的发展，硬件方面的设施条件很多项目早已可以和国际品质相比肩，但普遍来看，各种商务条件上仍有值得改善之处 - 而这更多是由于包括国内租户在内的使用群体其自身理念迅速趋于成熟后的诉求。由此也带来新的挑战，包括开发起步更早的一线城市已然面对存在大量的”高龄”楼宇，虽然有着良好区位条件，其硬件设施与层出不穷的新项目相比有差距，面临着城市更新的迫切需求。市场供应的复杂情况亦会影响到客户的市场策略，调查发现租户的升级需求与市场供需状况有关联 -在市场更多供应选择情况下将会激发租户更多的需求。由此可以展望，随着更多专业企业房地产人员介入，未来的选址迁址乃至整体的房地产战略规划也将与市场联系更为紧密同时更有前瞻性。世邦魏理仕研究部,如需获得更多关于本特刊的信息，敬请联系：研究部,蒋正彧,中国区研究部董事julian.jiangcbre,谢晨中国区研究部主管sam.xiecbre,孙祖天华北区研究部主管tin.suncbre,顾问及交易服务部黄蔚大中华区顾问及交易服务部董事总经理华北区董事总经理,virginia.huangcbre如需获得更多关于世邦魏理仕全球研究活动的信息，敬请联系：,跨国企业服务部沈崇达大中华区跨国企业服务部董事总经理edmond.sumcbre.hk,Nick Axford, Ph.D.Global Head of Researchnick.axfordcbre,Richard Barkham, Ph.D., MRICSGlobal Chief Economistrichard.barkhamcbre,Henry Chin, Ph.D.Head of Research,Asia Pacic,Jos TrompHead of Research, EMEAjos.trompcbre,Spencer LevyHead of Research, Americasspencer.levycbre,henry.chincbre.hkFollow CBRE世邦魏理仕研究部本报告由世邦魏理仕中国区研究部撰写。中国区研究部是世邦魏理仕研究部的成员。世邦魏理仕研究部是一个由优秀的研究人员组成的网络，协力提供房地产市场研究和经济预测方案。免责声明除非特别注明，本报告的所有信息版权均属世邦魏理仕。世邦魏理仕确信本报告所刊载信息及预测来自可靠来源。本公司不怀疑其准确性，但并未对此资料进行核实，亦不会对资料做出任何保证或陈述。阁下须独立对信息的准确性和完整性作出审查。本报告仅限于世邦魏理仕的客户和专业人士使用，不可作为证券或其它金融产品的买卖依据。世邦魏理仕保留对本报告的所有权利，未经本公司事先书面许可，任何机构和个人不得以任何形式进行翻版、复制、引用和转载。由于任何人使用或依赖本报告中出现的信息而导致的任何损失和费用，世邦魏理仕概不负责。 2018 CBRE, Inc.,