物业行业深度研究报告：景气度延续高质量成长.pdf

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 未经许可，禁止转载 证 券 研 究 报告 物业 行业深度研究报告 推荐 （ 维持 ） 景气度延续， 高质量 成 长 20 年板块营收、 业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 2020 年 物业管理板块营收同比 +35.7%，较 19 年 -13.8pct。其中，一线物管公 司营收同比 +31.4%，较 19 年 -25.1pct（剔除招商积余、彩生活后为下降 5.8pct）； 二线物管公司营收同比 +38.8%，较 19 年 -5.8pct。 2020 年， 物业管理板块整体 归母净利润同比 +48.8%，较 19 年 -16.9pct，整体仍保持高增速。其中，一线物 管公司归母净利润同比 +33.0%，较 19 年 -17.7pct（剔除招商积余、彩生活后为 增长 1.3pct）；二线物管公司归母净利润同比 +59.9%，较 19 年 -16.3pct。 20 年 主流物业管理公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于 ： 1） 16-19 年行 业销售增速持续收窄的自然传导； 2）疫情导致商务谈判延后，物业公司项目 拓展或有所放缓； 3）上半年疫情期间采购物资、加班费用等产生了额外费用； 4）部分增值服务业务受限，但其需求并不会消失、只是延后。 20 年毛利率略降、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响 2020 年 物业管理板块整体毛利率为 27.3%，较 19 年 -0.3pct。其中，一线物管 公司毛利率为 23.8%，较 19 年 -1.9pct；二线物管公司毛利率为 29.8%，较 19 年 +0.9pct。其中，碧桂园服务、永升生活服务、新城悦服务毛利率分别为 34.0%、 31.4%、 30.7%，分别较 19 年 +2.3、 +1.8、 +1.1pct。 主流物管公司毛利率提升 主要源于上半年疫情期间社保减免以及较多高毛利项目转在管影响。 2020 年 物业管理板块整体净利率为 13.5%，较 19 年 +0.9pct。其中，一线物管公司净 利率为 11.4%，较 19 年 -0.4pct；二线物管公司净利率为 15.0%，较 19 年 +1.7pct。 其中， 中海物业、保利物业、绿城服务 净利率分别为 10.7%、 8.4%、 7.0%，分 别较 19 年 +0.8、 +0.2、 +1.5pct。主流物管公司净利率提升主要源于上半年疫 情 期 政府补助、社保减免等影响 。 20 年基础 /非业主 /业主增值分别占比 61%/20%/14%、同比 44%/26%/56% 业务占比来看， 20 年 12 家主流物业公司 基础服务、非业主增值服务、业主增 值服务、其他服务营收分别占比 61.3%、 20.3%、 14.4%、 3.9%，分别较 19 年 +0.6、 -2.1、 +0.9、 +0.6pct。 其中，永升生活服务、蓝光嘉宝服务、保利物业、 绿城服务等业主增值服务收入占比较高，分别占比 25.3%、 22.8%、 21.8%、 21.5%。 从业务增速来看， 20 年 12 家主流物业公司 基础服务、非业主增值服 务、业主增值服务分别同比 +43.5%、 +26.0%、 +55.9%。 其中，业主增值服务 中，时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、永升生活服务、保利 物业业主增值服务收入同比增速较高，分别同比 +135%、 +119%、 +117%、 +100%、 +64%、 +52%。疫情之下，非 业主增值服务增速相对较低，基础服务、 业主增值服务仍保持较高增速 。 20 年合约面积同比 +24%，在管面积 +32%，合同 /在管面积 1.6 倍 合约面积来看， 20 年末，主流 11 家物管企 业合计签约面积 38.0 亿方，同比 +24.3%；在管面积来看， 20 年末，主流 12 家物管企业合计在管面积 24.1 亿 方，同比 +32.4%； 合同 /在管面积倍数来看， 20 年末，主流 11 家物管企业合 同 /在管面积倍数 1.6 倍，其中，碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务、永升生 活服务合同 /在管面积倍数分别为 2.2 倍、 2.1 倍、 2.0 倍、 1.8 倍，较高合同 / 在管面积倍数助力物业公司后续营收、业绩持续释放。 从人均管理面积来看， 20 年末，主流 13 家物管企业人均管理面积 6,592 平米，同比 +8.2%。其中， 永生生活服务、保利物业、时 代邻里、新城悦服务人均管理面积较高。 投资建议： 景气度延续，高质量 成 长 ， 重申“推荐”评级 。 新冠疫情 下 物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并且 行业 中长期价值 获得社会进一步认可。我们认为，我国物管 行业将呈现规模大、增速高的蓝海 市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2-3 万亿元，较目前规模增长 1-2 倍； 对比海外，我国物管 行业 还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独 有特色；此外，物管 行业正出现三大结构性成长因素，行 业集中度提升、增值 服务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物管行业成长维度。我们维持 对物管行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物管 行业“推荐”评级， 维持推荐：碧桂园服务、绿城服务、永 升 生活服务、新城悦服务 、新大正，建 议关注：宝龙商业、雅生活服务、时代邻里、奥园健康等 。 风险提示 ： 新冠疫情影响超预取 ， 行业人工成本超预期上行 证券分析师：鲁星泽 电话： 021-20572575 邮箱： 执业编号： S0360520120001 行业基本数据 占比 % 股票家数 (只 ) 128 3.18 总市值 (亿元 ) 19,985.64 2.4 流通市值 (亿元 ) 17,871.02 2.8 相对指数表现 % 1M 6M 12M 绝对表现 -9.7 -0.07 相对表现 0.0 -12.99 -32.56 相关研究报告 房地产行业周报（ 20210424-20210430）： 4 月 主流房企销售靓丽，首批集中供地成交火热 2021-05-05 房地产行业 20&21Q1 财报综述：底部已显，拐 点将至 2021-05-17 房地产 2021 年 1-4 月月报：投资高位、销售靓 丽，土地溢价率上行 2021-05-19 -4% -1% 2% 5% 21/04 2021-04-30 2021-06-01 沪深 300 房地产 (申万 ) 华创证券研究所 行业研究 房地产 2021 年 06 月 04 日 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 未经许可，禁止转载 投资 主题 报告亮点 20 年 物业管理 板块营收、业绩增速 虽 有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 。 20 年 物管板块 毛利率略降、净利率略升， 主要 源于疫情下政府补助、社保减 免等影响 ； 20 年 12 家主流物业公司基础服务、非业主增值服务、业主增值服 务 分别占比 61%、 20%、 14%、同比 +44%、 +26%、 +56%， 疫情 影响 下，非业 主增值服务增速相对较低，基础服务、业主增值服务仍保持较高增速。 20 年 末主流物流地产公司 合约面积同比 +24%，在管面积 同比 +32%，合同 /在管面积 1.6 倍 ， 较高合同 /在管面积倍数助力物业公司后续营收、业绩持续释放。 员工 效率方面， 20 年 主流 13 家物管企业人均管理面积 6,592 平米，同比 +8.2%。员 工管理效率进一步提升 。 投资 逻辑 新冠疫情下物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长，并且行业中长期价值 获得社会进一步认可。我们认为，我国物管行业将呈现规模大、增速高的蓝海 市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2-3 万亿元，较目前规模增长 1-2 倍；对 比海外，我国物管行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有 特色；此外，物管行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服 务占比提升、非住宅占比提升等，进一步扩充物管行业成长维度。我们维持对 物管行业“朝阳行业、黄金年代”的判断，并重申物管行业“推荐”评级 。 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 3 目 录 一、 20 年板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 . 5 1、 20 年营收同比 +36%、较 19 年放缓，仍保持较高增速，结构来看：二线 +39% 一线 +31% . 5 2、 20 年净利润同比 +49%、疫情影响下保持高增，从结构来看：二线 +60%一线 +33% . 6 二、 20 年毛利率略降、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响 . 7 1、 20 年板块毛利率为 27%、同比略降，从结构来看：二线 30%一线 24% . 7 2、 20 年板块净利率 14%、较 19 年略升，从结构来看：二线 15%一线 11%. 7 三、 20 年基础 /非业主 /业主增值分别占比 61%/20%/14%、同比 44%/26%/56% . 8 1、 20 年基础、非业主、业主增值服务分别占比 61%、 20%、 14%，分别同比 +44%、 +26%、 +56% . 8 2、 20 年三费费率为 9.3%，同比 -1.1pct，其中一线 9.5%、二线 9.2% . 10 四、 20 年合约面积同比 +24%，在管面积 +32%，合同 /在管面积 1.6 倍 . 11 1、 20 年合约面积同比 +24%，在管面积 +32%，合同 /在管面积 1.6 倍 . 11 2、 20 年人均管理面积同比 +8%，员工效率进一步提升 . 13 五、投资建议 ：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级 . 14 六、风险提示：新冠疫情影响超预取，行业人工成本超预期上行 . 15 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 4 图表目录 图表 1、 2017-2020 年物业管理板块营业收入增长率 . 5 图表 2、 2017-2020 年物业管理板块归母净利润增长率 . 6 图表 3、 2017-2020 年物业管理板块毛利率 . 7 图表 4、 2017-2020 年物业管理板块归母净利率 . 8 图表 5、主流物业公司 2020 年营收构成对比 . 9 图表 6、物业管理服务收入同比增速 . 9 图表 7、非业主增值服务收入同比增速 . 10 图表 8、业主增值服务收入同比增速 . 10 图表 9、 2017-2020 年物业管理板块三费率情况 . 11 图表 10、 主流物业公司 19-20 年年末合约面积 . 12 图表 11、主流物业公司 19-20 年年末在管面积 . 12 图表 12、主流物业公司 2020 年末合约 /在管面积倍数 . 13 图表 13、主流物业公司 2020 年末人均管理面积 . 13 图表 14、主流 物业管理公司估值表 . 14 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 5 一、 20 年 板块营收、业绩增速有所放缓，但疫情之下仍保持较高增速 1、 20 年营收同比 +36%、较 19 年放缓，仍保持较高增速， 结构来看：二线 +39%一线 +31% 2020 年 ，物业管理板块整体主营业务收入同比增长 35.7%，较 2019 年下降 13.8pct， 整体仍保持高增速。其中，一线物管公司营业收入同比增长 31.4%，较 2019年下降 25.1pct； 二线物管公司营业收入同比增长 38.8%，较 2019 年下降 5.8pct。 2020 年物管 板块 营收增速有所收窄，主要源于 ： 1） 2016-2019 年行业销售增速 持续 收窄 的自然传导 ； 2）疫情导致商务谈判延后，由此物业公司项目拓展或有所放缓。 其中 一线物管公司营收 增速降幅更大，主要源于 招商积余、彩生活营收负增长拖累 。 剔除 上 述影响，一线物管公司营业收入同比增长 45.9%，较 2019 年下降 5.8pct，表现 优于 二线 物管企业。此外，考虑到 2018-2020 年全国商品房销售面积持续保持在 17 亿方以上，销 售 表现出 超预期 强韧性， 料将 推动 物管行业 高景气度延续。 具体企业来看，一线物管公司中，雅生活和碧桂园服务分别录得 +95.5%、 +61.7%、 的高增速，领跑一线物管公司；二线物管公司中，永生生活服务（ +66.3%）、时代邻里 （ +62.7%）、奥园健康（ +55.8%）、新城悦服务（ +41.8%）均实现高增速。 *注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、 保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括： 新城悦服务、永升生活服务、新大正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、 宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务 。 图表 1、 2017-2020 年 物业管理板块营业收入增长率 资料来源： wind， 华创证券 注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园 服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大 正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 2017 2018 2019 2020 一线公司 二线公司 板块总体 (%) 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 6 2、 20 年 净利润同比 +49%、疫情影响下保持高增，从结构来看：二线 +60%一线 +33% 2020 年 ，物业管理板块整体归母净利润同比增长 48.8%，较 2019 年下降 16.9pct， 整体仍保持高增速。其中，一线物管公司归母净利润同比增长 33.0%，较 2019 年下降 17.7pct（剔除招商积余、彩生活后，归母净利润同比增长 43.9%，较 2019 年增长 1.3pct） ； 二线物管公司归母净利润同比增长 59.9%，较 2019 年下降 16.3pct。 2020 年 主流物业管理公司净利润同比增速有所下降，主要源于 ： 1） 上半年疫情期 间 采购物资、加班费用等产生的额外费用，和政府补助以及社保减免等影响对冲； 2）部 分增值服务业务受 限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释 放。 具体企业来看，一线物管公司中，碧桂园服务和 绿城服务 净利润分别录得 +60.8%、 +48.8%的高增速，领跑一线物管公司；二线物管公司中， 时代邻里（ +141.5%）、滨江 服务（ +91.4%）、 永生生活服务（ +74.4%）、新城悦服务（ +60.4%）均实现高增速。 *注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、 保利物业、碧桂园服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括： 新城悦服务、永升生活服务、新大正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、 宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 图表 2、 2017-2020 年 物业管理板块归母净利润增长率 资料来源： wind， 华创证券 注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园 服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大 正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.0 80.0 90.0 2017 2018 2019 2020 一线公司 二线公司 板块总体 )%( 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 7 二、 20 年 毛利率 略降 、净利率略升，源于疫情下政府补助、社保减免等影响 1、 20 年 板块毛利率为 27%、同比略 降 ，从结构来看：二线 30%一线 24% 2020 年 ，物业管理板块整体毛利率为 27.3%，较 2019 年 下降 0.3pct。其中，一线物 业管理公司毛利率为 23.8%，较 2019 年下降 1.9pct；二线物业管理公司毛利率为 29.8%， 较 2019 年增长 0.9pct。 其中 一线物管公司中，碧桂园服务、绿城服务毛利率分别为 34.0%、 19.0%，分别较 19 年 +2.3pct、 +1.0pct； 二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务 、佳兆业美好 毛利 率分别为 31.4%、 30.7%、 30.5%，分别较 19 年 +1.8pct、 +1.1pct、 +0.5pct。主流物管公司 毛利率提升主要源于上半年 疫情期间 社保减免 、 较多高毛利项目转在管 等影响。 图表 3、 2017-2020 年 物业管理板块毛利率 资料来源： wind，华创证券 注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园 服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大 正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 2、 20 年 板块净利率 14%、较 19 年略升，从结构来看：二线 15%一线 11% 2020 年 ，物业管理板块整体净利率为 13.5%，较 2019 年提升 0.9pct。其中，一线物 管公司净利率为 11.4%，较 2019 年 下降 0.4pct；二线物管公司净利率为 15.0%，较 2019 年增长 1.7pct。 具体企业 看 ，一线物管公司中， 中海物业、 保利物业、绿城服务净利率分别为 10.7%、 8.4%、 7.0%，分别较 19 年 +0.8pct、 +0.2pct、 +1.5pct；二线物管公司中，永升生活服务、 新城悦服务净利率分别为 12.5%、 15.7%，分别较 19 年 +0.6pct、 +1.8pct。主流物管公司 净利率提升主要源于 毛利率提升以及 上半年疫情 期间 ，政府补助、社保减免等 优惠措施 影响。 27.6 27.7 27.627.1 28.0 27.6 25.7 28.9 27.6 23.8 29.8 27.3 20 22 24 26 28 30 32 一线公司 二线公司 板块总体 2017 2018 2019 2020 )%( 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 8 图表 4、 2017-2020 年物业管理板块归母净利率 资料来源： wind，华创证券 注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园 服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大 正、 南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 三、 20 年 基础 /非业主 /业主增值分别占比 61%/20%/14%、同比 44%/26%/56% 1、 20 年 基础、非业主、业主增值服务分别占比 61%、 20%、 14%，分别同比 +44%、 +26%、 +56% 从主流物业公司分类型业务占比情况来看， 2020 年 12 家主流物业公司基础服务、 非业主增值服务、业主增值服务、其他服务营收分别占比 61.3%、 20.3%、 14.4%、 3.9%， 分别较 19 年 +0.6pct、 -2.1pct、 +0.9pct、 +0.6pct。其中， 永升生活服务、蓝光嘉宝服务、 保利物业、绿城服务、新城悦服务， 业主 增值服务收入占比较高，分别占比 25.3%、 22.8%、 21.8%、 21.5%、 17.4%。 从主流物业公司分类型业务增速情况来看， 2020 年 12 家主流物业公司基础服务、 非业主增值服务、业主增值服务分别同比 +43.5%、 +26.0%、 +55.9%。其中，业主增值服 务中， 时代邻里、新城悦服务、雅生活服务、碧桂园服务、 永升生活服务、保利物业 ， 业主增值服务收入同比增速较高，分别同比 +135.4%、 +118.6%、 +116.9%、 +100.1%、 +63.8%、 +51.5%。疫情之下，非业主增值服务增速相对 较低 ，基础服务、业主增值服务 仍保持较高增速。 10.7 11.5 11.2 12.3 11.3 11.711.8 13.2 12.6 11.4 15.0 13.5 0 2 4 6 8 10 12 14 16 一线公司 二线公司 板块总体 2017 2018 2019 2020 )%( 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 9 图表 5、 主流物业公司 2020 年 营收构成对比 资料来源：公司公告，华创证券 注：其他业务构成：碧桂园物业为供热业务 +其他，时代邻里为专业服务，佳兆业美好为智能解决方案 服务，新城悦服务为智慧园区服务。 图表 6、 物业管理服务收入同比增速 资料来源： 公司公告， 华创证券 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100（ %） 物业管理 业主增值 非业主增值 其他 (20) 0 20 40 60 80 100 120 140（ %） 物业管理 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 10 图表 7、 非业主增值服务收入同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 图表 8、 业主增值服务收入同比增速 资料来源：公司公告，华创证券 2、 20 年 三费费率为 9.3%，同比 -1.1pct，其中一线 9.5%、二线 9.2% 2020 年 ，物业管理板块整体三费率为 9.3%，同比 -1.1pct。其中，一线物业管理公司 三费率为 9.5%，同比 持平 ；二线物业管理公司三费率为 9.2%，同比 -1.9pct。 2020 年 ， 一线物管公司中，保利物业、碧桂园服务、绿城服务三费率分别为 9.8%、 14.1%、 10.8%， 分别同比 +0.2pct、 +0.9pct、 -0.3pct；二线物管公司中，永升生活服务、新城悦服务三费 率分别为 10.7%、 9.8%，分别同比 -2.5pct、 -2.3pct。 (60) (40) (20) 0 20 40 60 80 100（ %） 非业主增值 (60) (40) (20) 0 20 40 60 80 100 120 140 160（ %） 业主增值 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 11 图表 9、 2017-2020 年 物业管理板 块三费率情况 资料来源： wind，华创证券 注：物业管理板块整体指主流 AH17 家物管公司，其中，一线公司包括：招商积余、保利物业、碧桂园 服务、绿城服务、中海物业、雅生活服务、彩生活；二线公司包括：新城悦服务、永升生活服务、新大 正、南都物业、蓝光嘉宝服务、奥园健康、时代邻里、宝龙商业、佳兆业美好、滨江服务。 四、 20 年合约面积同比 +24%，在管面积 +32%， 合同 /在管面积 1.6 倍 1、 20 年合约面积同比 +24%，在管面积 +32%，合同 /在管面积 1.6 倍 从主流物业公司 合约面积 来看， 截至 2020 年 年末 ，主流 11 家物管企业 合计签约面 积 38.0 亿方，同比 +24.3%。 其中 ， 蓝光嘉宝服务、时代邻里、永升生活服务、雅生活服 务合约面积增速较快，分别同比 +82.8%、 +65.7%、 +63.9%、 +46.7%。 从主流物业公司在管面积来看，截至 2020 年年末，主流 12 家物管企业合计在管面 积 24.1 亿方，同比 +32.4%。 其中，蓝光嘉宝服务、时代邻里、新城悦服务、雅生活服务 在管面积增速较快，分别同比 +81.1%、 +79.0%、 +68.6%、 +60.2%。 从主流物业公司合同 /在管面积倍数来看， 截至 2020 年年末，主 流 11 家物管企业 合 同 /在管面积倍数 1.6 倍，其中 ， 碧桂园服务、绿城服务、新城悦服务、 永升生活服务 合 同 /在管面积倍数分别为 2.2 倍、 2.1 倍、 2.0 倍、 1.8 倍，较高 合同 /在管面积倍数助力物 业公司后续营收、业绩持续释放。 0.0 2.0 4.0 6.0 8.0 10.0 12.0 14.0 16.0 2017 2018 2019 2020 一线公司 二线公司 板块总体 (%) 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 12 图表 10、 主流物业公司 19-20 年 年 末合约面积 资料来源： 公司公告， 华创证券 图表 11、 主流物业公司 19-20 年 年 末 在管 面积 资料来源： 公司公告， 华创证券 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 80,000 90,000（ 万方 ） 2020年 2019年 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000（万方） 2020年 2019年 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 13 图表 12、 主流物业公司 2020 年末合约 /在管 面积 倍数 资料来源： 公司公告， 华创证券 2、 20 年 人均管理面积同比 +8%，员工效率进一步提升 从主流物业公司 人均管理面积来看 ， 截至 2020 年年末，主流 13 家物管企业 人均管 理面积 6,592 平米 ，同比 +8.2%。其中， 永生生活服务、保利物业、时代邻里、新城悦服 务 人均管理面积分别为 9,023 平米、 8,570 平米、 8,464 平米、 8,404 平米，人均效率较高。 碧桂园服务 2020 年末人均管理面积为 2,457 平米，同比 -51.9%，主要源于年内收购 满国 康洁 和 福建东飞 导致员工数量同比大增 184%所致。 图表 13、 主流物业公司 2020 年末 人均管理面积 资料来源：公司公告，华创证券 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5（ 倍 ） 合同在管倍数 0 1,000 2,000 3,000 4,000 5,000 6,000 7,000 8,000 9,000 10,000 永升生活服务 保利物业 时代邻里 新城悦服务 蓝光嘉宝服务 绿城服务 南都物业 雅生活服务 奥园健康 招商积余 中海物业 新大正 碧桂园服务 平均 （ 平米 ） 19年人均管理面积 20年人均管理面积 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 14 五 、投资建议：逆境成长，价值重估，重申“推荐”评级 新冠疫情之下，物业管理行业在逆境中依然保持了快速成长， 并且 行业 的中长期 价 值获得社会的进一步认可。我们认为，我国物业管理行业将呈现规模大、增速高的蓝海 市场，预计 2030 年末市场规模将高达 2-3 万亿元，较目前规模增长 1-2 倍；对比海外， 我国物业管理行业还拥有围墙属性、高层多独栋少、集中度继承三大独有特色；此外， 物业管理行业正出现三大结构性成长因素，行业集中度提升、增值服务占比提升、非住 宅占比提升等，进一步扩充物业管理行业成长维度。我们维持对物业管理行业“朝阳行 业、黄金年代”的判断，并重申物业管理行业“推荐”评级，维持推荐： 碧桂园服务、 绿城服务、永 升 生活服务、新城悦服务、新大正 ，建 议关注：宝龙商业、雅生活服务、 时代邻里、奥园健康等。 图表 14、 主流物业管理公司估值表 代码 公司名称 股价（ 元 /港元） 毛利率（ %） 归母净利率（ %） 总市值（亿元 /港元） PE-21（倍） PE-22（倍） 001914.SZ 招商积余 21.22 13.6 4.4 225 32.9 24.6 002968.SZ 新大正 49.94 21.4 1.3 81 44.9 31.8 603506.SH 南都物业 21.66 21.8 1.4 29 17.2 14.5 6049.HK 保利物业 61.30 18.7 6.7 339 34.6 26.8 6098.HK 碧桂园服务 81.05 34.0 26.9 2453 55.6 37.9 2869.HK 绿城服务 12.32 19.0 7.1 400 38.3 27.6 2669.HK 中海物业 8.30 18.3 7.0 273 32.6 24.8 1995.HK 永升生活服务 21.20 31.4 3.9 354 51.5 34.7 1755.HK 新城悦服务 24.15 30.7 4.5 211 28.5 19.7 3319.HK 雅生活服务 37.40 29.7 17.5 499 19.5 14.8 1778.HK 彩生活 3.38 33.6 5.0 49 8.8 8.5 2606.HK 蓝光嘉宝服务 51.75 35.7 5.3 92 11.4 9.0 3662.HK 奥园健康 5.87 34.2 2.5 43 10.3 7.0 9909.HK 宝龙商业 30.15 30.9 3.1 194 39.7 28.4 2168.HK 佳兆业美好 30.85 30.5 2.2 48 13.2 8.6 9928.HK 时代邻里 6.12 30.2 2.3 60 13.2 8.8 3316.HK 滨江服务 28.55 31.0 2.2 79 20.8 13.5 1417.HK 浦江中国 1.99 15.4 0.3 8 NA NA 1895.HK 鑫苑服务 2.12 40.0 1.4 12 NA NA 3686.HK 祈福生活服务 0.59 43.7 1.3 6 NA NA 1538.HK 中奥到家 0.81 25.2 1.3 7 NA NA 平均值 28.0 5.1 260 27.8 20.1 资料来源： 公司公告， Wind， 华创证券 注：港股股价单位为港元， A 股股价单位为元。港元按照汇率九折算。取 2021 年 6 月 1 日收盘价。 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 15 六、 风险提示： 新冠疫情影响超预取，行业人工成本超预期上行 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 16 房地产组团队介绍 分析师：鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。 2015 年加入华创证券研究所。 2017 年 /2019 年新财富评选房地产行业入围（第六名） /第三 名团队成员； 2018 年 /2019 年水晶球评选房地产行业第四名 /第三名团队成员； 2018 年金牛奖评选房地产行业第一名团 队成员； 2019 年金麒麟评选房地产行业第二名团队成员； 2019 年上证报评选房地产与建筑装饰行业第三名团队成员。 华创证券机构销售通讯录 地区 姓名 职 务 办公电话 企业邮箱 北京机构销售部 张昱洁 副总经理、北京机构销售总监 010-66500809 杜博雅 高级销售经理 010-66500827 张菲菲 高级销售经理 010-66500817 侯春钰 销售经理 010-63214670 侯斌 销售经理 010-63214683 过云龙 销售经理 010-63214683 刘懿 销售经理 010-66500867 达娜 销售助理 010-63214683 车一哲 销售经理 广深机构销售部 张娟 副总经理、广深机构销售总监 0755-82828570 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 段佳音 资深销售经理 0755-82756805 包青青 销售经理 0755-82756805 巢莫雯 销售经理 0755-83024576 董姝彤 销售经理 0755-82871425 张嘉慧 销售助理 0755-82756804 邓洁 销售助理 0755-82756803 上海机构销售部 许彩霞 上海机构销售总监 021-20572536 官逸超 资深销售经理 021-20572555 黄畅 资深销售经理 021-20572257-2552 张佳妮 高级销售经理 021-20572585 吴俊 高级销售经理 021-20572506 柯任 销售经理 021-20572590 蒋瑜 销售经理 021-20572509 施嘉玮 销售经理 021-20572548 私募销售组 潘亚琪 高级销售经理 021-20572559 汪子阳 销售经理 021-20572559 物业 行业深度研究报告 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（ 2009） 1210 号 17 华创行业公司投资评级体系 (基准指数沪深 300) 公司投资评级说明： 强推：预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上； 推荐：预期未来 6 个月内超越基准指数 10% 20%； 中性：预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在 -10% 10%之间； 回避：预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10% 20%之间。 行业投资评级说明： 推荐：预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上； 中性：预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数 -5% 5%； 回避：预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明： 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断；分析师 对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告所载资料的来源被认为是可靠的，但本公司不保证其准确性或完整性。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布 本报告当日的判断。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。 本公司在知晓范围内履行披露义务。 报告中的内容和意见仅供参考，并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价。本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建 议，也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况，自主作出投 资决策并自行承担投资风险，任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。本报告中提及的投资价 格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有，本公司对本报告保留一切权利。未经本公司事先书面许可，任 何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司许可进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“华创证券研究”， 且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场，请您务必对盈亏风险有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。 华创