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2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 20212021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021002 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 2021 中国代表城市房地产市场预测编委会 扶伟聪 梁国鸿 郑松杰 谢宇晗 刘 涟 孙 柯 郑文伟 王蕴莹 李举明 邓祥和 李 慰 蓝功敏 欧阳达辉 岑小春 窦自 珅 罗广滨 楼浈针 李 鲲 康 伟 钱 辉 乔 晶 吴 蟒 梁家祥 李 玮 戴晓峰 杨伟胜 邓玮凌 谢宇晗 吴智杰 韦常春 梁风喜 广州 / 郭定基 深圳 / 王敏艳 东莞 / 李兴旺 佛山 / 曹绍林 珠海 / 崔 健 惠州 / 李富松 中山 / 钟 莹 天津 / 任 炯 青岛 / 丁晓明 济南 / 丁晓明 杭州 / 李雪霞 南京 / 陈烨东 合肥 / 王秋燕 武汉 / 邹 婷 长沙 / 周 明 郑州 / 王艳茹 南昌 / 陈守业 西安 / 姚夏敏 贵阳 / 鲁贝侠 南宁 / 周业超 乌鲁木齐 / 段 伟 地址：广州市天河区珠江新城金穗路 1 号邦华环球广场 9/10 楼邮编：510627 电话：02083161188传真：02083161185网址： 专业机构：合富研究院 合作媒体：观点地产网 总顾问 ： 编 委 ： 主 编 ： 副主编 ： 责任编辑 ： 编 辑008 021 070 054 083 103 010 022 027 032 036 041 045 050 071 075 079 055 060 065 084 089 094 098 104 109 113 117 前言 承前启后，价值引领 粤港澳大湾区 长三角城市群 环渤海城市群 华中区域 华西区域 2020 年全国房地产市场发展回顾与展望 广州 深圳 东莞 佛山 珠海 惠州 中山 杭州 南京 合肥 天津 青岛 济南 武汉 长沙 郑州 南昌 西安 贵阳 南宁 乌鲁木齐004 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 合富辉煌 （中国 ）以 “深耕 ”的理念看待进驻的每一座城市每一个区域 ，深刻融入中国城市 化和城市升级发展进程，帮助城市居民参加城市价值的建设与分享。 让更多人分享城市的价值005 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 营销代理 marketing agent 大宗交易 block transaction 运营招商 operation & investment 资产运营 asset operation 存量房租售 stock rental and sale006 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021007 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 2020 年受宏观经济与系列调控措施的松紧变化影响，房地产市场于二季度后快速 复苏，商品住宅全年成交规模创新高。但区域分化加剧，“优势城市 / 优质区域”对资 金的吸聚效应进一步加大。 2021 年“经济维稳”大方向不变，亦需“促进转型”，由于政策需要顾及更多“分 项目标”，且需应对全球经济环境的“不确定性”，本年系列执行措施将更宽幅波动。 在此前提下，“促进房地产平稳健康”仍是重中之重，“因地制宜”与“因城施策”将 更灵活。 未来不同区域基于“城市发展价值”高低不同，市场分化的格局将进一步扩大。政 策对行业发展的要求增加，传统开发模式面临更大挑战；我们仍然强调，复合新兴产业 发展的多元化经营将是未来之始。 编者语008 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 2020年， “疫情” 经济环境下， 房地产市场购买力的韧性、 市场成交动能对城市经济、 财政的支撑作用， 相较过往有更多体现。 2021年， 国内经济与实体产业仍然面临诸多挑战， 而作为十四五规划开端， 须为迈向 “高质量发展阶段” 完成扎实的起跑第一棒。 “承前”：保持战略定力、不搞急转弯。坚持“底线思维”，稳定基本盘。 “启后”：讲求“时度效”、“精准”发力。把握实施重点领域经济转型机会。 各项政策的调控及发展思维无不体现“承前启后”的战略意图，维稳措施如是，经济转型措施如是，房 地产调控亦如是。 承前启后 对于房地产行业而言，2021 年市场所处的宏观环境，以及由此衍生的市场购买力环境，相较 2020 年是 一种“承前”。在此前提下，“促进市场平稳健康发展”仍是首要目标，“因地制宜”的政策方向并未改变。 2021 年的“启后”，将更多体现为（1）对“杠杆”的控制以及（2）“需求侧改革”。 “控杠杆”将更大程度制约“投资、投机性”购房行为，为局部高涨的置业情绪降温、平衡供求关系， 提高市场稳定性。房地产资金回笼需求加大之下，规模房企推货仍将保持高位，全国市场成交有望保持与近 年相当。但不同地区之间的市场将加剧分化；“需求不足”区域，其风险或会在房企“资金周转要求提高” 情况下进一步显现。 “需求侧改革”指向稳定城市居住需求，尤其是对城市产业起关键作用的“人才需求”。“大城市住房 突出问题”被管理层高度重视（“中央经济工作会议”提及），优势城市住房“补库存”更多需要由供给方 式入手、逐步化解。“租售同权”以及“土地向租赁住房倾斜”是主要政策方向，资源进一步向租赁方向斜 倾情况下，“可售”的资源价值具备支撑。 价值引领 “疫情经济”下，房地产对稳定“社会经济 / 投资 / 财政”的价值得到更多重视，2020 年土地及商品住 宅市场超额修复。从市场发展格局看，资金往“优势城市”、“优质区域”（即价值高地）集中的趋势更加 明显，全国多个重点城市年内一、二、三级市场成交金额创出新高。 承前启后，价值引领 【前言】 EDITORIAL 008009 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 009 2021年受 “三条红线” 调控影响， 或导致后续市场增量减少， 周转降低， 城市发展价值成为市场的一个 “稳 定器”。在重大经济维稳（降准降息等“非常规操作”）得以暂时“喘息”的情况下，国内多个优势城市住 宅库存过快消耗的局面需要“及时缓解”，与此同时，积聚于房地产市场的各路社会资金亦需要“重新疏导”。 对于“城市操盘手” （指各级地方政府）而言，只有“稳定成长”的城市资产价值，才更有助于推动城市规划、 财政与经济稳健前行。 从市场发展趋势看，“土地”与“住房”资源价值仍将稳固发展。2021 年“房地产资产价值”对城市发 展将发挥更多积极作用，包括吸纳“人才安居”、推动“产业发展 / 转型”等各方面。 从行业发展趋势看，政策对城市每寸土地的产出要求增加，与之对应，行业对每个项目的运营能效亦须 持续提高。 战略与运营建议：3 个注意 注意【资金回笼及财务安全】：2021年对于经济全局是“稳杠杆”，而对于房地产部分企业（尤其是“三 道红线”越线企业）是“去杠杆”，行业资金周转压力增加，但土地成本支出仍然“刚性”，这对行业利润 率带来更大挑战；部分区域的政策调控压力加剧将进一步限制行业资金回笼，市场竞争更加激烈，营销成本 仍将维持高位。 注意【腾挪“空间”】：未来市场发展格局仍然分化，不同地区由于“城市发展价值”的高低差异，市 场周转差异将更加明显， 缺乏基本面支撑的地区面临更大风险。 由于政策持续向 “租赁住房” 、 “经营性房地产” 等领域倾斜，优势城市地方政策红利对“城市更新”、“三旧改造”的引导加快，传统房地产开发投资模式 面临更大挑战。对于与企业自身能力发展（现状及规划）适配度低的领域或区域，要多想办法进行资源与资 金置换。 注意【培养多元发展能力】：我们仍然强调，房地产业利用传统模式复合新兴产业发展，及由之衍生的 多种经营模式（包括商用物业运营、住房租赁运营、“产业 + 地产”混合经营等），将是未来之始。无论自 愿或被迫，行业均将往“更高效”、“更多元”、“更开阔”的方向发展。对于企业而言，必须做好相关能 力的积蓄与准备010 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 2 0 2 0 年 “疫情环境 ”下 ，国内经济增长的韧性凸显 。伴随经济复苏 ，在维稳措施与流动性 宽松的共同作用下 ，全国土地及商品住宅市场超额修复 。全国 9 8 城宅地成交总建面及金额 同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高。 购地及购房资金进一步向往 “优势城市 ” 、 “优质区域 ”集中 。经济发达的长三角及粤港澳 大湾区，土地及商品住宅市场成交热度位居全国前列，部分区域面临市场过热风险。 下半年起 ，随着全国宏观经济及重点城市房地产市场企稳趋势明确 ，国家流动性政策逐步回 归常态 ， “稳杠杆 ”提上日程 ，对房地产实施的资金管控加严 。分城施策由 “一致宽松 ”回 归 “松紧适度 ” ，不同区域之间的政策差异加大 ，部分城市 （主要为一 、二线城市 ） “限制 性措施”重新加码。 展望未来 ， 2 0 2 1 年政策方向确定 ，对房地产金融的审慎管理仍将持续推进 。经济环境仍存 不确定性 ， “分城施策 ”将更灵活推进 。流动性 “边际收紧 ”一方面制约房企资金 ，另一方 面亦抑制市场周转 。资金回笼压力之下 ，房企推货将保持规模高位 ，市场成交有望与近年水 平相当。但土地及营销成本高企，行业利润率面临更大挑战。 全国房地产市场 发展回顾与展望 2020011 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 宏观经济与政策环境分析 2020 年中国“抗疫”成果显著，经济 增长韧性凸显，国内经济对比其它主要经 济体的优势进一步加强，人民币资产具备 更强支撑。然而，经济继续向好恢复的基 础尚未 “足够牢固” 。 从经济结构来看， “投 资”增速边际放缓，“出口”后续增长弹 性将有所降低，“消费”的复苏程度“尚 未充分”。 在政策面，随着经济增长的稳定性提 高。 宏观调控由 “超常规宽松” 向 “常规宽松” 过渡。下半年“分城施策”由“一致宽松” 回归“松紧适度”，不同区域之间的政策 差异加大， 部分城市 （主要为一、 二线城市） 重新加码“限购”、“限售”、“限贷”。 1. 2020 年经济“抗疫”成果显著 2020 年我国 GDP 总额迈上百万亿元的 新台阶。 制造业连续11个月保持扩张区间， 企业利润“由负转正”。国际经合组织预 计 2020 年中国是全球唯一经济正增长的主 要经济体。 -12.9 -3.8 -6 -5.4 -1.3 -9.1 -5.5 -9.9 -2.4 -9.1 -8.1 -1.1 -9.2 -4.3 -5.1 1.8 -5.3 -11.2 -3.7 -3.8 -7.5 -4.2 阿根廷 澳大利亚 巴西 加拿大 土耳其 法国 德国 印度 印度尼西 亚 意大利 南非 韩国 墨西哥 俄罗斯 沙特阿拉 伯 中国 日本 英国 美国 G20 欧元区 世界 3.7 3.2 2.6 3.5 2.9 6 2.8 7.9 4 4.3 3.1 2.8 3.6 2.8 3.2 8 2.3 4.2 3.2 4.7 3.6 4.2 世界 欧元区 G20 美国 英国 日本 中国 沙特阿拉伯 俄罗斯 墨西哥 韩国 南非 意大利 印度尼西亚 印度 德国 法国 土耳其 加拿大 巴西 澳大利亚 阿根廷 OECD：世界经济增长展望 ( 最新 ) 中国工业利润总额累计同比（%） 中国制造业 PMI 指数（%） 国家 2020 年 2021 年 荣枯线 30 35 40 45 50 55 2 01 9 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月 20 20 年 1 月 3 月 5 月 7 月 9 月 11月 - 40 - 30 - 20 -10 0 10 2 01 9 年 1- 2 月 4 月 6 月 8 月 10 月 12 月 20 20 年 3 月 5 月 7 月 9 月 11 月012 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 0.1 3 0.1 3 0.1 4 0.1 4 0.1 4 0.1 4 0.1 5 0.1 5 0.1 5 0.1 5 0.1 6 0.1 6 0.1 6 20 20 年 1 月 1 日 20 20 年 1 月 8 日 20 20 年 1 月 15 日 20 20 年 1 月 22 日 20 20 年 1 月 29 日 20 20 年 2 月 5 日 20 20 年 2 月 12 日 20 20 年 2 月 19 日 20 20 年 2 月 26 日 20 20 年 3 月 4 日 20 20 年 3 月 11 日 20 20 年 3 月 18 日 20 20 年 3 月 25 日 20 20 年 4 月 1 日 20 20 年 4 月 8 日 20 20 年 4 月 15 日 20 20 年 4 月 22 日 20 20 年 4 月 29 日 20 20 年 5 月 6 日 20 20 年 5 月 13 日 20 20 年 5 月 20 日 20 20 年 5 月 27 日 20 20 年 6 月 3 日 20 20 年 6 月 10 日 20 20 年 6 月 17 日 20 20 年 6 月 24 日 20 20 年 7 月 1 日 20 20 年 7 月 8 日 20 20 年 7 月 15 日 20 20 年 7 月 22 日 20 20 年 7 月 29 日 20 20 年 8 月 5 日 20 20 年 8 月 12 日 20 20 年 8 月 19 日 20 20 年 8 月 26 日 20 20 年 9 月 2 日 20 20 年 9 月 9 日 20 20 年 9 月 16 日 20 20 年 9 月 23 日 20 20 年 9 月 30 日 20 20 年 10 月 7 日 20 20 年 10 月 14 日 20 20 年 10 月 21 日 20 20 年 10 月 28 日 20 20 年 11 月 4 日 20 20 年 11 月 11 日 20 20 年 11 月 18 日 20 20 年 11 月 25 日 20 20 年 12 月 2 日 20 20 年 12 月 9 日 20 20 年 12 月 16 日 20 20 年 12 月 23 日 20 20 年 12 月 30 日 中国对比其它主要经济体的经济优势进一步加强，人民币资产价值具备支撑。2020 年人民币币值持续上 涨，12 月较 6 月上升 9%，人民币兑美元汇率突破 0.15（即 1 美元兑 6.54 人民币）。国内股市及商品房市场 持续向好，上证指数 12 月达到 3450 点，全国商品房成交均价同比上升 6%。 2020 年股市走势（上证指数） 2020 年人民币兑美元汇率 全国商品房成交均价 （元 /m 2 ） （注：成交均价 =商品房销售额 商品房销售面积） 2 , 500 2 , 60 0 2 , 7 00 2 , 80 0 2 , 90 0 3 , 000 3 , 10 0 3 , 2 00 3, 30 0 3 , 40 0 3 , 500 20 20 年1 月 2 日 20 20 年1 月16 日 20 20 年1 月30 日 20 20 年2 月13 日 20 20 年2 月27 日 20 20 年 3 月12 日 20 20 年 3 月26 日 20 20 年4 月9 日 20 20 年4 月23 日 20 20 年5 月 7 日 20 20 年5 月21 日 20 20 年 6 月4 日 20 20 年6 月18 日 20 20 年 7 月 2 日 20 20 年7 月16 日 20 20 年 7 月30 日 20 20 年8 月13 日 20 20 年8 月27 日 20 20 年9 月10 日 20 20 年 9 月24 日 20 20 年10 月8 日 20 20 年10 月22 日 20 20 年11 月 5 日 20 20 年11 月19 日 20 20 年12 月 3 日 20 20 年12 月17 日 20 20 年12 月31 日 2 0 20 年股 市 走势 （上证指数） 0 2000 4000 6000 8000 10000 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020 年 0.1 3 0.1 3 0.1 4 0.1 4 0.1 4 0.1 4 0.1 5 0.1 5 0.1 5 0.1 5 0.1 6 0.1 6 0.1 6 20 20 年1 月1 日 20 20 年 1 月8 日 20 20 年1 月15 日 20 20 年1 月22日 20 20 年1 月29 日 20 20 年2 月 5 日 20 20 年2 月12 日 20 20 年2 月19 日 20 20 年 2 月26 日 20 20 年 3 月4 日 20 20 年 3 月11 日 20 20 年3 月18 日 20 20 年 3 月25 日 20 20 年4 月1 日 20 20 年4 月 8 日 20 20 年4 月15 日 20 20 年4 月22 日 20 20 年4 月29 日 20 20 年 5 月6 日 20 20 年5 月13 日 20 20 年5 月20 日 20 20 年 5 月27 日 20 20 年6 月 3 日 20 20 年 6 月10 日 20 20 年 6 月17 日 20 20 年 6 月24 日 20 20 年7 月 1 日 20 20 年 7 月 8 日 20 20 年 7 月15 日 20 20 年 7 月22 日 20 20 年 7 月29 日 20 20 年8 月 5 日 20 20 年 8 月12 日 20 20 年 8 月19 日 20 20 年 8 月26 日 20 20 年9 月 2 日 20 20 年9 月 9 日 20 20 年 9 月16 日 20 20 年9 月23 日 20 20 年9 月30 日 20 20 年10 月 7 日 20 20 年10 月14 日 20 20 年10 月21 日 20 20 年10 月28 日 20 20 年11月4 日 20 20 年11月11日 20 20 年11月18 日 20 20 年11月25 日 20 20 年12 月2 日 20 20 年12 月 9 日 20 20 年12 月16 日 20 20 年12 月23 日 20 20 年12 月30 日 2 0 20 年 人民币 兑美元 汇率 6 月 12 月 1 美 元兑7. 1 元 人民币 1 美 元兑6 . 54 元人民 币 1 美元兑 7.1 元人民币 1 美元兑 6.54 元人民币 6月 12 月 2、“消费”仍待提振，“控杠杆”必要性提高 拉动经济增长的“三驾马车”中，【出口】和【投资】是主要的拉动力。【出口】维持高增，防疫物资、 以及下半年欧美需求恢复促使出口连续 5 个月保持 9% 以上增速；【投资】（基建、房地产）上半年显著复苏， 下半年虽边际放缓，但总体仍保持高位增长。 但 【消费】 复苏程度 “仍未充分” ， 社会消费品零售增速为4.6%， 较2019年降低3.4个百分点。 企业实际 “需 求人数”仍处负增状态，2020 年城镇居民人均可支配收入增长为 2.1%，较 2019 年降低 3.7 个百分点。 国内宏观杠杆率受抗疫措施推动“快速抬升”，截至三季度，实体经济部门杠杆率由 2019 年的 245% 上 升至 270%。“杠杆率上升”叠加“企业违约率上升”加大未来经济运行风险，“控制杠杆”的必要性增加。 2 500 2 60 0 2 7 00 2 80 0 2 90 0 3 00 0 3 10 0 3 2 00 330 0 3 40 0 3 50 0 20 20 年 1 月 2 日 20 20 年 1 月 16 日 20 20 年 1 月 30 日 20 20 年 2 月 13 日 20 20 年 2 月 27 日 20 20 年 3 月 12 日 20 20 年 3 月 26 日 20 20 年 4 月 9 日 20 20 年 4 月 23 日 20 20 年 5 月 7 日 20 20 年 5 月 21 日 20 20 年 6 月 4 日 20 20 年 6 月 18 日 20 20 年 7 月 2 日 20 20 年 7 月 16 日 20 20 年 7 月 30 日 20 20 年 8 月 13 日 20 20 年 8 月 27 日 20 20 年 9 月 10 日 20 20 年 9 月 24 日 20 20 年 10 月 8 日 20 20 年 10 月 22 日 20 20 年 11 月 5 日 20 20 年 11 月 19 日 20 20 年 12 月 3 日 20 20 年 12 月 17 日 20 20 年 12 月 31 日 需求人数变化 求职人数变化 需求人数和求职人数环比变化（%） 社会消费品零售总额增速（%） -2 5 -2 0 -1 5 -1 0 -5 0 5 10 2 01 9 年 7 月 10 月 20 20 年 1- 2 月 5 月 8 月 11月 社 会 消 费品零售总额增速（ % ） -30 -25 -20 -15 -10 -5 0 5 10 2018 年 Q1 2018 年 Q2 2018 年 Q3 2018 年 Q4 2019 年 Q1 2019 年 Q3 2020 年 Q1 2020 年 Q2 2020 年 Q3 需 求 人 数和求职人数环比变化（ 013 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 0 50 1 00 1 50 2 00 2 50 300 2 01 0 年 3 月 2 01 0 年 6 月 2 01 0 年 9 月 2 01 0 年 12 月 2 01 1 年 3 月 2 01 1 年 6 月 2 01 1 年 9 月 2 01 1 年 12 月 2 01 2 年 3 月 2 01 2 年 6 月 2 01 2 年 9 月 2 01 2 年 12 月 2 01 3 年 3 月 2 01 3 年 6 月 2 01 3 年 9 月 2 01 3 年 12 月 2 01 4 年 3 月 2 01 4 年 6 月 2 01 4 年 9 月 2 01 4 年 12 月 2 01 5 年 3 月 2 01 5 年 6 月 2 01 5 年 9 月 2 01 5 年 12 月 2 01 6 年 3 月 2 01 6 年 6 月 2 01 6 年 9 月 2 01 6 年 12 月 2 01 7 年 3 月 2 01 7 年 6 月 2 01 7 年 9 月 2 01 7 年 12 月 2 01 8 年 3 月 2 01 8 年 6 月 2 01 8 年 9 月 2 01 8 年 12 月 2 01 9 年 3 月 2 01 9 年 6 月 2 01 9 年 9 月 2 01 9 年 12 月 20 20 年 3 月 20 20 年 6 月 20 20 年 9 月 杠杆率（ % ） 政府部门 居民部门 非金融企业部门 实体经济部门 300 250 200 150 100 50 0 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 杠杆率（%） 政府部门 居民部门 非金融企业部门 实体经济部门 3. 宏观调控由“超常规宽松”向“常规宽松”过渡 随着 “疫情” 逐渐得到控制 ， 从上半年进入下半年， 流动性措施的 “超级宽松” 暂告一段落， 并逐步向 “常 规宽松”过渡。新增社融逐月回归 2019 年以来均值水平，“降准”等超常规宽松措施于 6 月后“未再出现”， 央行转而更多采用 MLF，逆回购等措施补充流动性。 社会融资规模增量走势 （单位：亿元） 下半年全国重点城市房地产市场企稳态势已经较为明显，部分地区的房价上涨压力加大，“分城施策” 由“一致宽松”（指绝大多数城市于年初实施较为宽松的房地产政策）回归“松紧适度”，不同区域之间的 政策差异加大，部分城市（主要为一、二线城市）“限制措施”（限购、限售、限贷等）重新加码；但房地 产对“吸纳人才”的积极作用仍被各城政府重视，各地“人才措施”保持相对宽松。 城市 I 类 一线城市 II 类 强二类城 市 I II 类 二线及强 三线城 市 【部分 】 北 京 上 海 广 州 深 圳 杭 州 南 京 苏 州 无 锡 宁 波 天 津 青 岛 重 庆 成 都 武 汉 东 莞 佛 山 珠 海 合 肥 常 州 济 南 郑 州 西 安 上 半 年 限售 人口人才 下 半 年 限购 限售 限贷 增值税免 征年限 人口人才 不同分类的代表城市政策变化 （注：代表政策放宽；代表政策调控收紧） 0 1 0, 00 0 2 0, 000 3 0, 00 0 4 0, 0 00 50, 00 0 6 0, 00 0 2020 年 12 月 2020 年 11 月 2020 年 10 月 2020 年 9 月 2020 年 8 月 2020 年 7 月 2020 年 6 月 2020 年 5 月 2020 年 4 月 2020 年 3 月 2020 年 2 月 2020 年 1 月 2019 年 12 月 2019 年 11 月 2019 年 10 月 2019 年 9 月 2019 年 8 月 2019 年 7 月 2019 年 6 月 2019 年 5 月 2019 年 4 月 2019 年 3 月 2019 年 2 月 2019 年 1 月 2018 年 12 月 2018 年 11 月 2018 年 10 月 2018 年 9 月 2018 年 8 月 2018 年 7 月 2018 年 6 月 2018 年 5 月 2018 年 4 月 2018 年 3 月 2018 年 2 月 2018 年 1 月014 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 全国房地产市场发展情况分析 （单位：元/m 2 ） （单位：万 m 2 ） “疫情经济”下的土地及商品住宅市场超额修复。二季度起，全国 98 城商住用地成交快速复苏。全年 成交宅地总建面及金额同比分别提升 9%、18%。商品住宅销售面积及金额均创新高，均价保持上升趋势。 购地资金及购房资金进一步往 “优势城市” 、 “优质区域” 集中。 四大城市圈中， 长三角宅地溢价幅度最大， 大湾区深圳、东莞等优势城市宅地溢价较好。杭州、宁波等城市“日光盘”频出，深圳、东莞、广州等优势 城市“有价有量”。环渤海、华中 / 华西城市群，多个城市区域市场仍需“以价换量”。 1. 大势向好，土地及商品住宅市场超额修复 “疫后”土地市场成交规模快速修复。年初疫情叠加春节，土地市场成交低迷，3 月后维稳政策激励土 地成交，房企拿地积极，6 月成交总建面累计同比回正。 在宽裕流动性及融资环境刺激下， 2020年全国重点城市成交楼面地价走高， 9月后 “三道红线” 划定对 “一 路高歌”的土地市场起到必要的“镇静作用”，土地成交溢价率有所回落，但房企对“优势区域”（重点城 市 + 中心城区 / 近郊）土地的争夺仍然激烈。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000 20000 2019-01 2019-02 2019-03 2019-04 2019-05 2019-06 2019-07 2019-08 2019-09 2019-10 2019-11 2019-12 2020-01 2020-02 2020-03 2020-04 2020-05 2020-06 2020-07 2020-08 2020-09 2020-10 2020-11 2020-12 20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 2020 年 12 月 2020 年 11 月 2020 年 10 月 2020 年 9 月 2020 年 8 月 2020 年 7 月 2020 年 6 月 2020 年 5 月 2020 年 4 月 2020 年 3 月 2020 年 2 月 2020 年 1 月 2019 年 12 月 2019 年 11 月 2019 年 10 月 2019 年 9 月 2019 年 8 月 2019 年 7 月 2019 年 6 月 2019 年 5 月 2019 年 4 月 2019 年 3 月 2019 年 2 月 2019 年 1 月 全国 98 城商住用地成交规模及楼面均价走势 “三道红线”划定 2019 年 低迷 停工 三道红线 复苏 流动性宽裕，房企融资畅通 保温 商住用地成交规模（左轴，万 m 2 ） 成交楼面均价（右轴，元 /m 2 ） 从商品住宅市场看，2020 年全国 98 个重点城市商品住宅成交总建面 5.5 亿 ，同比上升 13%。98 城商 品住宅平均成交价格稳步提升，同比上升 11%。不同区域商品住宅库存分化发展，长三角、粤港澳大湾区整 体仍处去库存阶段，商品住宅库存分别同比减少 3.7% 和 0.5%。环渤海、华中华西商品住宅库存分别同比上升 6.9% 和 3.8%。 全国 98 个城市商品住宅成交规模走势 全国 98 城商品住宅成交均价走势 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20 1 8- 01 20 1 8- 03 20 1 8- 05 20 1 8- 07 20 1 8- 09 20 1 8- 11 20 1 9- 01 20 1 9- 03 20 1 9- 05 20 1 9- 07 20 1 9- 09 20 1 9- 11 20 20- 01 20 20- 03 20 20- 05 20 20- 07 20 20- 09 20 20- 11 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年01 月 20 1 8 年03 月 20 1 8 年05 月 20 1 8 年07 月 20 1 8 年09 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年03 月 20 1 9 年05 月 20 1 9 年07 月 20 1 9 年09 月 20 1 9 年11 月 20 20 年01 月 20 20 年03 月 20 20 年05 月 20 20 年07 月 20 20 年09 月 20 20 年11 月 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 20 1 8- 01 20 1 8- 03 20 1 8- 05 20 1 8- 07 20 1 8- 09 20 1 8- 11 20 1 9- 01 20 1 9- 03 20 1 9- 05 20 1 9- 07 20 1 9- 09 20 1 9- 11 20 20- 01 20 20- 03 20 20- 05 20 20- 07 20 20- 09 20 20- 11 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年01 月 20 1 8 年03 月 20 1 8 年05 月 20 1 8 年07 月 20 1 8 年09 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年03 月 20 1 9 年05 月 20 1 9 年07 月 20 1 9 年09 月 20 1 9 年11 月 20 20 年01 月 20 20 年03 月 20 20 年05 月 20 20 年07 月 20 20 年09 月 20 20 年11 月 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年1 月 20 1 8 年3 月 20 1 8 年5 月 20 1 8 年7 月 20 1 8 年9 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年3 月 20 1 9 年5 月 20 1 9 年7 月 20 1 9 年9 月 20 1 9 年11 月 20 20 年1 月 20 20 年 3 月 20 20 年 5 月 20 20 年 7 月 20 20 年 9 月 20 20 年11 月 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年 1 月 20 1 8 年 3 月 20 1 8 年 5 月 20 1 8 年7 月 20 1 8 年 9 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年 3 月 20 1 9 年 5 月 20 1 9 年 7 月 20 1 9 年 9 月 20 1 9 年11 月 20 20 年1 月 20 20 年 3 月 20 20 年 5 月 20 20 年 7 月 20 20 年9 月 20 20 年11 月 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年1 月 20 1 8 年3 月 20 1 8 年5 月 20 1 8 年7 月 20 1 8 年9 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年3 月 20 1 9 年5 月 20 1 9 年7 月 20 1 9 年9 月 20 1 9 年11 月 20 20 年1 月 20 20 年 3 月 20 20 年 5 月 20 20 年 7 月 20 20 年 9 月 20 20 年11 月 0 2 00 0 4000 6 000 8 000 1 0000 1 2 0 00 1 4000 1 6 000 1 8 000 20 1 8 年1 月 20 1 8 年3 月 20 1 8 年5 月 20 1 8 年7 月 20 1 8 年9 月 20 1 8 年11 月 20 1 9 年01 月 20 1 9 年3 月 20 1 9 年5 月 20 1 9 年7 月 20 1 9 年9 月 20 1 9 年11 月 20 20 年1 月 20 20 年 3 月 20 20 年 5 月 20 20 年 7 月 20 20 年 9 月 20 20 年11 月 9186 5623 10800 12448015 2021 中国代表城市房地产市场预测 China Real Estate Market Forecast 2021 2. 加剧分化，资金进一步往“优势城市” 、“优质区域” 集中 房企资金集聚于优势城市“拿地”的特征明显。 / / / 四类城市 2020 年成交建面同比分别提升 27%、1%、4%、14%；成交金额同比则分别提升 43%、10%、1