2021年中国物流地产行业发展研究报告.pptx

2021年中国物流地产行业发展 研究报告 目 录 01 02 03 04 行业投资风险与发展趋势 物流地产行业发展环境 物流地产行业发展现状 物流地产龙头企业分析 1.2 物流地产发展政策环境分析 1.3 物流地产发展社会环境分析 1.4 新冠疫情对行业的影响分析 01 物流地产行业发展环境 1.1 物流地产概念界定及特征 物流地产是由美国普洛斯 （ Prologis） 公司率先提出并实践的 ， 开始于上世纪 80年代 ， 至今为止已有将近 40年的历史 。 普洛斯对物流 地 产的解释是 ： 根据客户的需求 ， 选择合适的地点 ， 建设 、 运营与管理专用物流设施 ， 并且采用本地与全球的专业技能开发物流配送设施 ， 与客户 （ 比如制造商 、 零售商 、 物流公司等 ） 建立密切的合作关系 ， 为其在合适的时间与合适的地点 ， 提供合适的现代物流设施和专业的 物业管理服务 ， 实现货物从供应地向接收地的流通 。 物 流地产是工业地产的细分领域 ， 也是传统物流仓储功 能 和服务的延伸业态 。 物流地产与工业地产 物流地产依托土地资源和基础设施 ， 物流地产的资产形 成包含选址 、 建设 、 出租 等环节 ， 最终实现物流与不动产的结合 ， 因此物流地 产属于工业地产的范 畴 。 物流地产与物流仓储 物流地产不仅仅局限于传统意义上的物流仓储 ， 是在经 济全球化与供应链一体化 背景下的仓储 ， 是在现代物流系统中以满足供应链上下游的需求为目的 ， 在特定 的有形或无形的场所 、 运用现代技术对物品的进出 、 库存 、 分拣 、 包装 、 配送及 其信息进行有效的计划 、 执行和控制的物流活动 。 工业地产 物流地产 物流仓储 1.1 物流地产概念界定及特征 物流地产的主要功能在于货物的 仓储和流转 ， 因此需要有一定的 空间规模才能够满足流通的要求 。 物流地产主要服务于企业的货物 仓储物流 ， 因此 ， 在地理位置属 性上物流地产对于交通设施的依 赖性非常强 ， 依靠航空 、 铁路 、 高速公路 、 港口等交通基础设施 实现货物的快速流转 。 与 周边产 业 基础息息相关 物流地产 的 具体承 载 设施包含物流园区 （ 核心载体 ）、 物流仓库 、 配送中心 、 分拨中心 等 ， 主要特征包括具备一定的土地规模 ， 对交通条 件要求较高 ， 大量集中于交通枢纽节 点 ， 并且与周边区域的产业基础息息相 关 。 物流 地 产的 主 要特 征 具备一定的土地规模 对交通条件要求较高 物流地产的发展依靠周边区域的 产业基础支撑 。 作为物流设施 ， 物流地产服务于生产企业的原材 料和产成品的仓配需 求 、 零售企 业最后一公里之前的商品储 运 等 。 因此 ， 物 流 地产能够辐射的区域 货物供应或需求规 模 决定了 物流 地产的发展空间 ； 同时 ， 产业结 构的类型也会对物流设施提出不 同的要求 ， 比如冷链 、 易燃 、 危 险品等特殊产品对物流服务 有特 殊 的要求 。 1.1 物流地产概念界定及特征 目前国内对于物流地产相关的政策规划主要聚焦在仓储设施建设方面 ， 围绕仓 储 行业发展水平难以满足日益增长的需求这一矛盾 ， 让国 内 仓储行业走上更为规范 、 快速的发展道 路 ， 为 行业发 展 营造较 好 的政策环境 。 其中 国家物流枢纽布局和建设规划 对国家物流枢纽建设类型 、 建设规模 、 发展目标等方面提出了具体的发展目标 ， 有利于整合存 量物流基础设施资 源 ， 提高物流整体运行效率和现代 化水 平 ， 进一步推动物流地产的发展提升 。 截止 到 2020年底中国物流地产相 关 发展政策汇总 2019- 2035年中国国家物流枢纽建设规划目标 20192020 年 ： 起步建 设阶段 到 2020年建设 30个左右辐射带动能力较强 、 现代化运作水平 较高 、 互联衔接紧密的国家物流枢纽 20212025 年 ： 加速建 设阶段 到 2025年布局建设 150个左右国家物流枢纽 20262035 年 ： 综合提 升阶段 基本形成与现代化经济体系相适应的国家物流枢纽网络 1.2 物流地产发展政策环境分析 时间 政策名称 2012.12 2013.10 2013-2020 2016.07 “ +” 2014.10 2014-2020 2017.08 2018.01 2018.05 2018 2018.06 2018.12 2019.03 2020.05 2020.08 居民 消 费水 平 升 级 居民消费水平加速攀升 ： 根 据 SIF（ 苏宁金融研究院 ） 对全国居民 实物消费 、 服务类消费 、 消费升级业态 、 苏宁消费升级等指标体系 的综合分析后提出的消费升级指数情况 ， 国内居民消费升级综合指 数 从 2013年 的 0.341上升至 2019年 的 0.378， 年均增速约 1.73%， 反 映出我国居民消费水平加速攀 升 ， 消费需求巨 大 。 社会消费品零售总额高速增长 ： 2010-2019年中国社会消费品零售 总额年均复合增速超 过 10%， 2020年 1-11月中 国 社会消费品零售总 额 达 到 35.14万 亿 元 ， 物流地产的基础设施作 为 零售供应链的中的 重要一环 ， 在提升零售企业物流配送效率 ， 提升消费体验方面有着 重 要作用 ， 零售市场的高速增长进一步促进物流地产的发展提升 。 2015-2020年中国快递业务量规模年 均 复合增 速 超 过 20%， 国内电 商 的爆发式增长 ， 推动了物流行业的迅 猛 发展 ， 作为配套设施的 物流地产也随之快速发展 。 2015- 2020年中国 快 递 业务 量 变化趋 势 图 （ 单 位 ： 亿件 ， %） 电 商 快 递快 速 崛 起 物流地产作为物流基础设施 ， 是物流供应链的重要环节 ， 在提升零售企业物流配送效率 ， 提升消费体验方面有着重要作用 。 随着居民 消费升级和零售电商的兴起 ， 消费市场在传统仓储服务的基础上 ， 对物流地产其他方面的要求不断提高 ， 促进物流产品 、 服务模式 、 技术 水平等发展升级 ， 推动着物流地产行业的进步 。 206.7 312.8 400.6 507.1 635.2 741.0 48.0% 51.4% 28.0% 26.6% 25.3% 30.5% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2015年 2016年 2017年 业务量 （ 亿 件 ） 2018年 2019年 2020年 1-11月 增长率 （ %） 1.3 物流地产发展社会环境分析 资料来源 ： SIF 国家统计局 前瞻产业研究院整理 2020年的新冠病毒疫情对物流地产行业发展的影响主要体现在以下几个方面 ： A B 隔离 政 策 促 使 电 商 渗 透率 提 升 ， 进 一步 促 进行 业 需求 增长 根 据 国 家 统 计 局 数 据 ， 2020年 1-11月 中 国社会 消 费品零 售 总额达 到 35.14万 亿 元 ， 同 比下降 6.3%； 而同 期的 国内 快递 业务 量规 模同 比增 长 30.5%， 快 递业 务收 入同 比增 长 11.7%。 疫 情期 间 的 隔 离 措 施 促使 传统 零售 品牌 全渠 道进 一步 打 开 ， 促 进电 商 渗 透率的 提 升 和 电 商 仓 储 需 求 的 增 长 ， 带 动物 流 地产市场的进一步发展 。 物流 服 务效 率 面临 考 验 ， 传 统物 流 地产 企 业面 临 转型 升级 疫 情 期 间 的 物 流 服 务 效 率 面 临 挑 战 ， 使 得 在 运 营 效 率 上 有 明 显 优 势的高 标 仓 得 到 行 业 的广泛关 注 ， 而大 量提 供基 础仓 储服 务的 传统 物流 地产 商业 务 运 营 面 临 挑 战 ， 疫 情 对 行 业 的 物 流 服 务 升 级起 到 一定程度的促进作用 ， 行业将迎 来新一轮变革 。 1.4 新冠疫情对行业的影响分析 2.3 物流地产行业供需现状 2.4 物流地产开发运营模式 2.5 物流地产行业竞争格局 2.6 物流地产行业发展问题 02 物流地产行业发 展 现状 2.1 物流地产行业发展历程 2.2 物流地产的产业链体系 2001年中国加入 WTO后 ， 大量外资企业进入中国 ， 提出 “ 物流地产 ” 概念的普洛斯于 2003年进入中国开始 “ 圈地运动 ” ， 同时将仓储 物流设施的国际标准带入国内 ， 至此国内物流地产的发展拉开序幕 。 中国物流地产行业发展历程 起步发展阶段 （ 2003- 2007） 普洛斯的到来拉开了外资开发商进军中国的 序幕 ， “ 物流地产 ” 概念逐渐在中国传播开 来 。 2003年普洛斯成立上海办事处 2005年丰树进入中国市场 2006年盖世理成立中国分公司 高速发展阶段 （ 2008- 2013） 嘉民 、 安博等外资开发商加快中国布局 ， 宇 培 、 易商 、 宝湾等国内开发商也在迅速崛 起 。 2008年 GIC收购普洛斯亚洲业务 2009年中投集团入股嘉民 2011年安博并购原 ProLogis 优化调整阶段 （ 2014至今 ） 万科 、 平安等国内房地产和金融企业也开始 涉足这一领域 ， 参与主体众多 ， 市场火热 ， 2014年万科与黑市达成合作 2015年平安宣布进军物流地产 2016年宇培集团在香港上市 2017年普洛斯私有化成功 2020年中国物流地产 REITs开始试点 2.1 物流地产行业发展历程 国内物流地产行业产业链上游的参与者是资源的提供方 ， 包括土地资源提供方 ， 建材 、 设备的供应商等 ； 产业链中游环节主体是物流 地产开发企业 ， 主要包括专业物流地产企业 、 传统房地产企业 、 零售企业 、 电商企业 、 金融机构 、 物流企业等 ； 产业链下游是物流地产的 客户 ， 包括第三方物流企业 、 电商企业 、 制造业企业 、 零售企业等 。 上 游 中 游 下 游 设备 、 建材 供 应 商 土地 资 源提 供 方 （ 政 府 、 地 产商 等 ） 专业 物 流地 产 企 业 制造 企业 零售 企业 电商 企业 物流 企业 金融 机构 传统 房 地产 企业 电商 企业 零售 企业 物流 企业 普洛斯 、 普洛斯 、 宇培 、 嘉民 、 丰树 、 易商红木等 中 国 物 流 地 产 行 业 产 业 链 传化 、 顺丰 、 圆 通 、 中通 、 韵达等 平安不动产 、 厚朴 、 淡马锡和华平资本等 万科 、 绿地 、 华夏幸 福 、 碧桂园 、 宝能等 百联集团 、 东百集团 等 阿里 、 京东 、 苏宁等 2.2 物流地产的产业链体系 从物流保管费用规模来看 ， 近几年基 于 国内物 流 行业的 稳 健增长 ， 拉动物 流 仓储费用逐年提升 。 2010-2019年物流保管 费 用保持 持 续增长态 势 ， 到 2019年中国物流保管 费 用达到 5.0万亿元 ， 同比增 长 7.4%， 占物流行业总费用规模 的 34%； 从仓储固定资产投资完成额增速来 看 ， 2012- 2016年保持高增长趋势 ， 但 从 2017年开始国内仓 储 固定资产投资完成额下降明显 ， 2020年有所回升但仍低 于 2016年以前水平 。 整体来看 ， 近几年国内仓储行业固定资产投资大幅收缩 ， 但市场规模依旧保持增长态势 ， 反映出国内物流地产行业从增量市场高速发 展转向存量市场转型升级的发展阶段 。 2010- 2019年中国物 流 保管费用走势情况 （ 单位 ： 万亿元 ， %） 2.0 2.4 11.9% 2.9 3.3 3.6 3.7 3.7 3.9 4.6 5.0 20.5% 22.6% 8.9% 7.0% 1.6% 1.3% 6.7% 13.8% 10.0% 7.4% 0.0% 5.0% 15.0% 20.0% 25.0% 0.0 1.0 2.0 3.0 4.0 5.0 6.0 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 物流保管费用 （ 万亿 ） 同比增长 （ %） 2012- 2020年中国仓储业固定资产投资完成额同比增长情况 （ 单位 ： %） 28.0% 32.7% 22.4% 28.3% 5.5% -0.4% -1.3% -7.7% 9.0% 35.0% 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% -5.0% -10.0% 2.3 物流地产行业供需现状 市场规模 资料来源 ： 中国物流与采购联合会 国家统计局 前瞻产业研究院整理 基础 设 施供 应 进一 步 增 长 根据物联云仓统计数据显示 ， 截至 2019年底 ， 全国通用仓库总面积超 3亿平方米 ， 由于适应性较强 、 利用率较高 ， 中国通用仓库规模 也在不断的扩大 ； 截至 2020年 11月末 ， 全国通用仓库总面积超 3.21亿 ， 比 2019年底增加 0.21亿平方米 ， 仓库资源覆盖 32个省份 ， 227个 城市 ， 7407个园区 。 2019- 2020年中国通用仓库总面积情况 （ 单位 ： 亿平方米 ） 3 3.21 3 2.5 2 1.5 1 0.5 0 3.5 2019年底 2020年 11月底 2.3 物流地产行业供需现状 供给现状 资料来源 ： 物联云仓 前瞻产业研究院整理 2.3 物流地产行业供需现状 市场需求 2019年中国仓储业务量指数平均水平为 56%， 较 2018年上升 3.5个百分点 ， 显示出 2019年全年仓储行业业务总量呈现稳中有升的态势 ， 业务量增速强劲 。 2020年除受新冠疫情影响 ， 国内仓储市场发展受阻 ， 但自 3月份开始 ， 仓储市场迅速恢复至 50%荣枯线以上水平 ， 2020年 12月 ， 仓储业 务量指数为 54.4%， 保持在扩张区间 ， 反映出仓储业务需求在上月高速增长的基础上 ， 依旧保持旺盛的态 势 。 基于国内以内循环为主的双循环发展格局以及未来新冠病毒疫情将逐渐得到控制的预期 ， 预计 2021年国内仓储市场需求将保持增长态 势 ， 将进一步促进物流地产行业发展 。 2019- 2020年中国仓储业务量指数变化情况 （ 单位 ： %） 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 0.0 2019年 2020年 市场 需 求有 望 进一 步 增 长 注 ： 中国物流信息中心未公 布 2020年 9、 10月数据 。 资料来源 ： 中国物流信息中心 前瞻产业研究院整理 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2019年 60.2 41.5 66.0 57.6 56.9 56.0 50.7 58.8 57.5 50.7 59.8 58.1 2020年 49.6 30.0 60.1 56.1 52.7 51.4 52.9 49.2 68.5 54.4 0.77 5.40 4.00 0.05 1.20 0.20 美国 日本 人均高标仓面积 （ 平方 米 /人 ） 0.00 1.00 2.00 3.00 4.00 5.00 中国 人均仓储面积 （ 平方 米 /人 ） 2.3 物流地产行业供需现状 国内外对比 资料来源 ： CBRE GLP estimates 前瞻产业研究院整理 自 21世纪初以来 ， 中国物流地产市场就呈现出了乘数增长的态 势 ， 仓库面积飞速扩大 ， 从原来的沿海港口城市 （ 如上海 、 深圳 ） 延伸至每一个主要的一线及二线城市 。 然而目前我国仓库仍整体上 呈现供不应求状态 ， 特别是现代化高标仓建设进程较为落后 ， 高标仓是指 “ 高标准仓储物流设备 ” ， 由于其硬件设备水平 、 建 设标准更高 ， 与传统仓存在显著差异 。 高标仓的需求客户主要包括第 三方物流 、 电商生鲜 、 冷链 、 进出口贸易企业 、 生产型企业等 。 近几 年 ， 随着电子商务的快速发展 ， 对仓储物流服务水平提出更高的要 求 ， 传统仓库不能满足电商的服务时效和服务质量要求 ， 从而带动高 标仓市场的快速增长 ， 电商需求逐渐成为高标仓租赁市场的主力 。 根据 CBRE资料显示 ， 目前国内人均仓储面积为 0.4平方米 /人 ， 远远低于日本的 4.0平方 米 /人和美国的 5.4平方米 /人 ； 人均高标仓 面积占比仅仅 0.1平方米 /人 ， 而美国人均却高达 1.2平方米 /人 。 反 映出 国内高标仓供给量不足 ， 还有很大的市场拓展空间 ， 高标仓是 物流地产行业业务转型升级的主要方向之一 。 国内外人均仓储 及人 均高标 仓 面积对比 （ 单位 ： 平方 米 / 人 ） 6.00 国内物流地产项目开发运营模式主要包 括 物流企业主导 、 地产商主导 、 地产商与物流企业合作和第三方企业牵头引入物流商和地产 商 四种模式 ： 中 国物流地产项目开发运营模式 2.4 物流地产开发运营模式 主要模式 开发主体 运营主体 优点 缺点 物流企业主导 物流企业作为相关物流设施仓库等的投 资建设主体 物流企业负责运营管理物流业务 可节省部分租金 ， 且物业折旧费用可 以享受税收减 。 产业管理水平低 ， 资金运营成本高 ， 建 设非专业化下建设成本高 。 地产商主导 地产开发商是开发投资的主体 ， 开发商 选地建成相关物流设施后 ， 再转租给物 流企业 。 日常物流业务由物流公司运营 ， 地 产开发商只是负责投资开发和物业管 理 。 有效帮助物流企业客户管理资金 、 降 低成本 ， 提高企业的核心竞争力 。 对于小规模物流企业租金成本过高 。 地产商 、 物流企业 合作 物流企业 、 地产商通过成立项目公司或 协议 、 合同等其他契约方式共同出资 、 合作经营 。 物流园运营过程中各自发挥相关领域 的优势 ， 项目建成投入使用后的收益 按照协议分享同时共担风险 。 发挥地产商在拿地 、 建设等方面优势 以及物流商在物流效率设计 、 物流运 营方面的优势 ， 实现共赢 。 ， 双方合作前期面临信用风险 ， 在后期利 益分配问题 、 风险分担上或出现矛盾 。 第三方 （ 主要是政 府部门等 ） 牵头 引 入物流商和地产商 通过第三方将物流商和地产商各自的资 源进行整合 ,同时对物流商和地产商的资 格 、 实力进行审查 ， 确保强强联合 。 物业建成后由第三方中介组织对运营 管理企业进行招标 ， 企业收益也由第 三方代为审查并根据协议分配 。 充分利用独立第三方的审查 ， 避免了 物流商和地产商的信用风险 ， 同时 避 免后期产生的矛盾 。 对第三方中介专业要求高 ， 且要求中介 市场有较高的行业自律 ， 需社会信用档 案的支持 。 6.50% 4.80% 5.00% 2.60% 6.70% 4.50% 4.50% 3.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 物流地产 写字楼 购物中心 住宅 物流地产项目的盈利模式主要包括租金收入 、 物流增值服务收入和资产增值收益三方面 。 近年来 ， 随着国内房地产暴利时代渐行渐 远 ， 众多传统房地产企业开始寻求转型升级发展 ， 物流地产由于其拥有收益稳定性较高 、 市 场风险较小的优点 ， 引起国内地产商的普遍关注 。 另外 ， 根据 CBRE的资料显示 ， 2019年北京 、 上海 、 广州等一线城市物流设施投资净回 报率 6%-8%， 要高于商业地产的 4-5%和住宅地产的 2-3%， 其中高标仓的投资净回报率要高于物流地产的平均水平 ， 高标仓建设正逐渐成为 传统房地产商和专业物流地产商的投资热点 。 物流地产行业盈利模式 2019年一线城市 （ 北京 、 上海 ） 地产行业投资回报率对比 （ 单位 ： %） 上海 北京 2.4 物流地产开发运营模式 盈利模式 资料来源 ： CBRE 前瞻产业研究院整理 国内物流地产项目资金来源以自筹资金为主 ， 随后是国内贷款 、 其他资金 、 国家预算内资金以及外资资金 ， 占比分别 是 86.7%、 6.9%、 3.4%、 2.1%和 0.9%。 项目银行贷款占比较小 ， 行业融资方式多样 ， 如风险投资 、 IPO、 股权基金以及 ABS、 类 REITs等多种方式 。 对于行业 初 创型企业为了适应行业的快速发展以及自身扩张需要 ， 会选择风险投资的方式进行融 资 ； 而 发展已较为成熟的企业 ， 会选择通 过 IPO进行规模较大的融资 。 中国仓储业城镇固定资产投 资 资金来 源 （ 单位 ： %） 自筹资金 86.7% 国内贷款 6.9% 国家预算内资 金 2.1% 利用外资 0.9% 其他资金 3.4% 2020年中国物流地产行业主要投融资事件汇总 2.4 物流地产开发运营模式 融资模式 资料来源 ： CBRE 烯牛数据 前瞻产业研究院整理 获投时间 公司名称 获投轮次 获投金额 投资方 2020-12-15 海 丰物 流 股 权转 让 2.35亿 人民 币 天 津 港 2020-11-13 融 达物 流 股 权转 让 500万 人民 币 飞 力 达 2020-10-17 临 空供 应 链 管 理 并购 5137万 人民 币 华 夏幸 福 2020-09-01 晋 亿物 流 并购 1.62亿 人民 币 嘉兴福 习企 业管理 有限 公 司 、 宁波 晋昌 管 理 咨询 合 伙 企业 （ 有 限 合 伙 ） 2020-07-20 ESR易 商红 木 股 权转 让 未 披 露 OMERS Administration Corporation 2020-07-02 进 智物 流 被 收 购 5.37亿 人民 币 深 圳控 股 2020-05-22 云 仓 配 A轮 1354万 人民 币 弘 信创 业 工 场 2020-05-14 晋 亿物 流 战 略投 资 未 披 露 顺 丰控 股 2020-06-29 科 箭物 业 被 收 购 2.34亿 人民 币 时 代邻 里 2020-01-15 久 江科 技 战 略投 资 未 披 露 深 圳前 海 基 础 设施 投 资 基 金管 理 有 限 公 司 在物流地产项目的长期运营中 ， 通过收取租金的回本时 间 较长 ， 导致企业拿地扩张时经常出现资金紧缺的问题 ， 无法通过类似房产销售 的方式实现资金的快速回笼 ， 因此催生 了 ABS、 类 REITs等资产证券化产品的出现 。 早 在 2016年国内第一支物流 类 REITs产品进入资本市场前 ， 物流地产就已在寻求 “ 地 产 +基金 ” 的融资道路上 ， 2020年 4月 和 8月 关于推进 基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs） 试点相关工作的通知 和 关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 （ REITs） 试点项目申报 工作的通知 两条政 策 的相继出台 ， 明确规范了国 内 物流地 产 REITs产品的合规性 ， 也为物流地产规模化发展提 供 了明确的方向 。 随着国 内 REITs试 点 政 策 进一步深化 ， 物 流 地产项 目 作为重点推进方向有望获 取 更多的 资 金支持 ， 从而实现盘活存量资产 ， 助力行业规模 扩张 。 2020年中国物流地产类 REITs产品发 行 情况 2020年 6月 2020年 6月 万纬物流首期类 REITs产 品 “ 万纬物流 -易方达资 产 -物流仓储 1期资产支持 专项计划 ” 在深圳证券 交易所举行挂牌仪式 。 此 次发行的首期类 REITs规 模为 5.732亿元 ， 其中优 先级证券的规模为 2.95亿 元 ， 权益级证券的规模为 2.782亿元 ， 产品期限为 3+3+2年 。 深创投苏宁三期 REITS基 金成功设立 ， 基金总发行 规模达 26.54亿元 、 产品 期限为 24年 。 产品底层资 产为总建筑面积超过 60万 平方米的优质物流仓储资 产 ， 覆盖全国多个重要物 流节点 。 作为疫情防控专 项基础设施 REITs产品 ， 在新冠疫情防控工作中免 费开放供抗疫物资应急仓 储 。 2020年 12月 南山控股旗下宝湾物流类 REITs成功发行 ， 规模 18.5亿元 。 “ 华泰佳越 - 宝湾物流一期资产支持专 项计划 ” 是南山控股旗下 宝湾物流首次以仓储物流 项目发行的类 REITs产 品 ， 底层资产为宝湾物流 持有的上海明江宝湾物流 园和广州宝湾物流园 。 2.4 物流地产开发运营模式 融资模式 全国物流地产参与主体 普洛斯 30.7% 万纬 7.3% 嘉民 宇培 5.3% 5.6% 宝湾 安博 4.7% 4.8% 易商 5.2% 平安 4.7% 丰树 4.7% 其他 27.0% 2.5 物流地产行业竞争格局 企业竞争 资料来源 ： 戴德梁行 前瞻产业研究院整理 近几年 ， 电子商务蓬勃发展的推动下 ， 我国仓储地产企业快速发展 ， 除了专业的物流地产企业持续发力外 ， 绿地集团 、 万科等多家传 统商业地产开发企业进军仓储地产市场 ； 中外各类财团纷纷注资中国仓储地产企业 ， 进行战略合作 ， 加大对仓储地产的投 入 。 根 据戴德 梁 行资料显示 ， 截 止 到 2019年 底 ， 普洛斯持有已建成仓储面积达 到 2816万平方米 ， 占全国物流地产行业总建筑面 积 的 30.7%， 位 列第一 ， 普洛斯是中国境内最大的现代物流及工业基础设施提供商和服务商 ， 在现代仓储领域具有绝对的领先地 位 。 国内物流地产行业整体 呈现出 一超多强的企业竞争 格局 。 2019年国内物流地产行业企业市场份额情况 分类 企业名称 优势分析 专业物流地 产商 普洛斯 、 宇培 、 嘉民 、 丰树 、 易商红木等巨头 。 掌握着较为领先的仓储设施技术 、 管理水平以及 充足的资金 。 传统房地产 企业 万科 、 绿地 、 华夏幸福 、 碧 桂园 、 宝能等 。 拿地能力较强 、 土地储备丰富而且规模庞大 ， 依 托房地产规模与资金的加持 ， 利用手中的工业用 地兴建物流园区 。 零售企业 百联集团 、 东百集团 零售企业发展物流地产业务在满足自身业务需求 的同时也可对外租赁 ， 可实现更好的管控物流服 务水平和成本 。 电商企业 阿里 、 京东 、 苏宁等 。 电商企业有着齐全的上下游链条渠道与源源不断 的仓储需求 。 物流企业 传化 、 顺丰 、 三通一达等 物流企业的优势主要是物流服务的专业性 、 能满 足专业化 、 个性化的物流服务需求 。 金融机构 平安不动产 、 厚朴 、 淡马锡 和华平资本等 。 较高的 资金成本是物流地产行业 的 高门槛 因素 之 一 ， 也是金融机构的主要竞争优势 。 2018年 12月 25日 ， 发改委和交通运输部联合印发 国家物流枢纽布局和建设规划 ， 提 出 选 择 127个具备一定基础条件的城市作为国家 物流枢纽承载城市 ， 规划建设 212个国家物流枢纽 。 截止到 2020年底 ， 国家发改委和交通运输部共公布两批次的国家物流枢纽建设名单 ， 总计 45个国家物流枢纽 ， 其中山东和广东分布最多 ， 分别为 4个 ， 反映出该地区的区位经济基础和交通优势突出 ， 物流基础设施建设运营 条件较好 ， 也是目前物流地产开发建设热点地区 。 截止到 2020年底中国国家物流枢纽建设数量区域分布热力 图 截止到 2020年底中国国家物流枢纽建设数量区域分布情 （ 单位 ： 个 ） 国家 物 流枢 纽 建设 现状 2.5 物流地产行业竞争格局 区域竞争 注 ： 颜色越深的地区国家物流枢纽数量越多 资料来源 ： 国家发改委 前瞻产业研究院整理 所在地 数量 （ 个 ） 所在地 数量 （ 个 ） 山东 4 山西 1 广东 4 天津 1 内蒙古 2 北京 1 江苏 2 河北 1 河南 2 吉林 1 湖北 2 安徽 1 湖南 2 贵州 1 广西 2 云南 1 重庆 2 青海 1 四川 2 上海 1 陕西 2 江西 1 新疆 2 甘肃 1 辽宁 2 福建 1 浙江 2 合计 45 中心城市 ： 上 海 卫星城市 ： 昆 山 、 苏州 、 无 锡 、 太仓 、 常 熟 、 南京 、 嘉 兴 、 杭州等 中心城市 ： 广 州 、 深圳 卫星城 市 ： 东 莞 、 惠州 、 佛 山等 中心城市 ： 北 京 、 天津 卫星城 市 ： 廊 坊 、 保定 、 青 岛 、 济 南 、 大 连 等 中部地区 武汉 、 长沙 、 郑州等 西南地区 中国物流地产项目主要分布在经济发达 ， 人口众多 ， 交通便利的地区 ， 其中三大经济圈是物流地产最主要的项目分布地 。 长三 角地区以上海为中心 ， 包括周边的昆山 、 苏州 、 无锡 、 太仓 、 常熟 、 南京 、 嘉兴 、 杭州等地 ； 珠三角地区以广州 、 深圳为中心 ， 包括了周边的东莞 、 惠州 、 佛山等地 ； 环渤海地区以北京 、 天津为中心 ， 包括周边的廊坊 、 保定 、 青岛 、 济南 、 大连等地 ； 此外 ， 西南地区的重庆 、 成都 ， 中部地区的郑州 、 武汉等地 ， 也是中国重要的人口聚集区和交通枢 纽 ， 具有一定规模的物流地产企业纷 纷在此五大区域布局 。 中国物流地产项目主要区域分布情况 长三角地区 珠三角地区 环渤海地区 成都 、 重庆 2.5 物流地产行业竞争格局 区域竞争 物流 地 产市 场 重点 分 布区 域 45.84 41.64 33.72 32.24 32.18 32.04 14.86% 30.96 30.69 29.95 8.39% 7.08% 9.26% 3.84% 7.72% 18.85% 8.65% 17.71% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00% 北京 上海 深圳 苏州 广州 2.5 物流地产行业竞争格局 区域竞争 物流 地 产市 场 重点 城 市情 况 46.80 20.00% 18.00% 16.49% 16.00% 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 嘉兴 杭州 东莞 空置率 （ %） 天津 南京 平均租金 （ 元 /平方 米 *月 ） 2020年 11月中国主要城市通用仓储平均租金 TOP10情况 （ 单位 ： 元 / 平方 米 月 ， %） 根据物联云仓公布的资料显示 ， 2020年 11月全国 32个主要城市仓库平均租金为 27.69元 /平方米 月 ， 平均空置率为 12.94%。 北京 、 上海 、 深圳仓库平 均 租金领 跑 全 国 ， 均高 于 40元 /平方 米 月 ， 而苏州的仓 库 空 置 率最低 ， 为 3.84%， 反映 出 上述地 区 的物流 地 产市 场 需 求较为旺盛 。 资料来源 ： 物联云仓 前瞻产业研究院整理 中 国经济 发 展进入 新 常态时期 ， 为适应新的经 济 发展需 求 ， 国内 物 流地产 发 展面临的问题日益凸显 。 A B C 土地 供 应有 限 ， 物 流 地产 行 业拿 地 困难 突出 近年来 ， 随着中国城市城镇化程度的提 升 ， 以 及 房地 产 市场的 火 热 ， 中 国 城市土 地 资源消 耗 快速 ， 导致近几年土地供应有所缩减 ， 另外相 比 住 宅 和商 业 地 产 ， 物 流 地产 的 土 地出 让 金 少 、 税 收 贡献 较 低 、 土地利用率不 高 ， 政府土地出让意愿不 强 ， 大城市工业用地指标逐年下降 。 物流 地 产项 目 建设 运 营成 本 高 企 近几年国内主要城市的 土地成本高速增 长 ， 而 物流地 产 商 的土 地 使用 税 也 较高 ， 另 外物流 地 产投 资 回收期通常 在 15年以 上 ， 导致企业开发建设 完 之后的 招 商 、 运 营 等专业 化 运 作 较 为 困 难 ， 上 述综 合 因素导致物流地产 项目建设运营成本较高 。 传统 物 流地 产 商面 临 转型 升级 由于前期物流地产在规模化发展过程中普遍存在同质化情况 ， 功能设施和盈利模式较为单一 ， 近几年 受到全球经济下行 、 贸易摩擦和新冠病毒疫情的影响 ， 传统依靠收租的经营模式已经不能满足企业的 可持续发 展 ， 企业经营面临困难 ， 迫切希望拓展新的业务模式和赢利 点 ， 转型升级势在必 行 。 2.6 物流地产行业发展问题 3.2 龙头企业分析 宇培 3.2 龙头企业分析 嘉民 03 物流地产龙头企业分析 3.1 龙头企业分析 普洛斯 3.2 龙头企业分析 万纬 普洛斯集团是全 球 领先的专注于物流 、 不动产 、 基础设施 、 金融及相关科技领域的投资管理与商业创 新 公司 ， 企业业务遍及巴西 、 中国 、 欧洲 、 印度 、 本 、 美国及越南 ， 在不动产及私募股权基金领域的资产管理规模 达 970亿美元 。 目 前普洛斯在中国 43个主要城市投资 、 建设并管理 着 388个物流园 ， 已实现了国内一 、 二线城市及重点区域城 市 的 全 覆盖 。 普洛斯集团发展历程 3.1 龙头企业分析 普洛斯 资料来源 ： 企业网站 前瞻产业研究院整理 年份 重要事件 2009 Jeff Schwartz 2010 IPO 2012 14.5 2013 1 110 2 2014 1 80 IndCor 12 2 25 3 2016 1 2 2017 1 28 Gazeley 2 430 3 2018 1 120 2 IndoSpace 3 ESG 2019 1 1.79 187 2 890 3 150 2020 1 16 2 SLP SEA Logistics Partners 资本市场 基金收益 募集资金 客户 租金 服务 物业开发 部门 基金管理 部门 物 业管理 部门 租金收入 委托物业管理 成熟物业资产证券化 、 置入基金 普洛斯物流地产开发运营模式 资本市场 2019年 年底 ， 普洛斯在中国已竣工和计划的物流仓 储 建筑面 积 共 计 3200万平方米 ， 物流基础设施总价值 为 210亿 美 元 。 在物流园区开发环 节 ， 普洛斯与外部资金设立合资子公司或开发基金进行项目开发 ， 以减少占用自有资金 ， 有利于前期的迅速扩张 ； 而在物业建成后的运营期 ， 可以选择出售 REITs份额获得流动资金继续扩张新项目 ， 或继续持有部 分 REITs份额 ， 以获得基金运营管理的持续分红收益 。 普洛斯的物业开 发 、 运营 、 基金管理互 相 促进的运营模式使得企业在国内的物流地产市场份额超 过 30%， 遥遥领先于其他企业 。 普洛斯物流地产业务竞争优势 公司拿地并由物业开发部门开发优质的仓储物流 ， 之后交由运营部门经营 ， 利润稳定后由自行管理并 参投的基金收购 ， 一方面相当于加杠杆进行物流地 产开发 ， 另一方面则达到了快速回笼资金的作用 ， 使平 均 10年才能收回的资金周期缩短到 了 2-3年 。 普洛斯的物业开发 、 运 营 、 基金管理互相促进 ， 形成一个内生的 、 高效 的 、 安全的闭环模式 普洛斯开发的物流园区可提供一套综合的物流设施 相关的解决方案和产品 ， 包括多租户物流设施开 发 、 定制开发 、 收购与回租等 ， 将整个物流设施价 值链分成设计开发 、 物业管理 、 租赁销售等职能 ， 为客户提供全面的解决方案来满足其在运营和金融 方面的需求 。 凭借优质的服务水平在 业界获得良好的口碑 3.1 龙头企业分析 普洛斯 资料来源 ： 企业网站 前瞻产业研究院整理 普洛 斯 中国在投资管理方面经验丰 富 ， 截止到 2020年底 ， 普洛斯在中国境 、 内外募集 并运 行 7支专门投资于中国的私募基 金 ， 这些基金资 产管理规模超 过 1300多亿元人民币 ， 衍生的基金管理规模突破百亿美元级别 ， 年获取的基金管理费也达到亿美