2019年中国文化地产行业概览.pdf

1 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编号19RI0866 2019 年中国文化地产行业概览 分析师：门翔宇 2019 年 11 月 概览标签：文化产业、房地产、影视、特色小镇、传媒 概览摘要：文化地产是以文化产业为承载内容的地产形态。文化产业是生产、再生产、储存以及 分配文化产品和服务的一系列活动， 以满足居民深层次精神需求为目的， 文化地产则为文化产品 及服务提供交易场所和呈现载体。2014 至 2018 年，中国文化、体育和娱乐用房屋建筑竣工面 积由 3,882 万平方米增长至 4,627 万平方米，年复合增长率为 4.5%。未来，从供给端和需求 端来看， 受益于政府政策扶持以及文化消费支出的不断扩大， 文化产业发展态势良好， 文化地产 为其提供承载空间和增值方式，亦将迎来发展机遇。 政策扶持文化产业发展 中央及地方政府出台政策促进文化产业发展，包括法制健全、创新发展、政策补贴等，有效激活文化产业 发展动力，进一步对高质量文化产业承载空间提出要求，推动文化地产发展。 文化消费基础深化 人均 GDP 高速增长为文化消费奠定经济基础。根据国际经验，当一个国家、地区人均 GDP 超过 3,000 美 元时，文化消费速度明显加快。当人均 GDP 接近或超过 5,000 美元时，文化消费则进入“扩张时代”。 中国目前 80、90、00 三大新生群体总人数 5.3 亿，已占据中国消费人群的主导地位。年轻消费群体对于 文化娱乐消费接受度、平均支出更高，为文化消费奠定经济基础。 技术升级为行业赋能 技术变革为消费者带来更加优良的文化体验，促进文化产业需求端市场进一步扩大，从而推动对具备智能 舞台、高端成像技术的场馆需求增大，有利于文化地产行业向高质量、高技术方向发展。 企业推荐： 保利剧院 宋城演艺 文演集团 报告提供的任何内容（包括但不限于数据、文字、图表、图像等）均系头豹研究院独有的高度机密性文件（在报告中另行标明出处者除外）。未经头豹研究院事先书面许可，任何人不得以任 何方式擅自复制、再造、传播、出版、引用、改编、汇编本报告内容，若有违反上述约定的行为发生，头豹研究院保留采取法律措施，追究相关人员责任的权利。头豹研究院开展的所有商业 活动均使用“头豹研究院”或“头豹”的商号、商标，头豹研究院无任何前述名称之外的其他分支机构，也未授权或聘用其他任何第三方代表头豹研究院开展商业活动 1 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 目录 1 方法论 . 4 1.1 方法论 . 4 1.2 名词解释 . 5 2 中国文化地产行业市场综述 . 6 2.1 文化地产行业定义与分类 . 6 2.2 中国文化地产行业发展历程 . 7 2.3 文化地产行业产业链 . 10 2.3.1 上游分析 . 10 2.3.2 中游分析 . 12 2.3.3 下游分析 . 12 2.4 文化地产行业市场规模 . 13 3 中国文化地产行业驱动因素 . 14 3.1 政策扶持文化产业发展 . 14 3.2 文化消费基础深化 . 15 3.3 技术升级为行业赋能 . 16 4 中国文化地产行业制约因素 . 17 4.1 精细化经营能力欠缺 . 17 4.2 自然资源依赖程度高 . 18 2 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 5 中国文化地产行业政策 . 19 6 中国文化地产行业发展趋势 . 20 6.1 传媒+地产企业跨界合作 . 20 6.2 文化综合体模式渐兴 . 21 7 中国文化地产行业竞争格局 . 22 7.1 中国文化地产行业竞争格局概述 . 22 7.2 中国文化地产行业投资企业推荐 . 23 7.2.1 北京保利剧院管理有限公司 . 23 7.2.2 宋城演艺发展股份有限公司 . 24 7.2.3 江西文化演艺发展集团 . 26 3 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 图表目录 图 2-1 文化地产分类 . 7 图 2-2 2009 年至今中国文化地产行业发展大事件 . 9 图 2-3 中国文化地产行业产业链 . 10 图 2-4 中国文化地产市场规模，2014-2023 年预测 . 13 图 3-1 中国人均 GDP 及增速，2010-2018 年 . 16 图 -4-1 中国文化产业地理分布 . 18 图 5-1 中国文化地产相关政策 . 20 图 6-1 诚品书店组合业态 . 22 图 7-1 保利剧院主营业务 . 24 图 7-2 宋城演艺部分项目 . 25 图 7-3 文演集团业务领域 . 错误!未定义书签。 4 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 1 方法论 1.1 方法论 头豹研究院布局中国市场， 深入研究 10 大行业， 54 个垂直行业的市场变化， 已经积累 了近 50 万行业研究样本，完成近 10,000 多个独立的研究咨询项目。 研究院依托中国活跃的经济环境，从房地产、建筑、文化等领域着手，研究内容覆 盖整个行业的发展周期，伴随着行业中企业的创立，发展，扩张，到企业走向上市 及上市后的成熟期， 研究院的各行业研究员探索和评估行业中多变的产业模式， 企 业的商业模式和运营模式，以专业的视野解读行业的沿革。 研究院融合传统与新型的研究方法， 采用自主研发的算法， 结合行业交叉的大数据， 以多元化的调研方法， 挖掘定量数据背后的逻辑， 分析定性内容背后的观点， 客观 和真实地阐述行业的现状， 前瞻性地预测行业未来的发展趋势， 在研究院的每一份 研究报告中，完整地呈现行业的过去，现在和未来。 研究院密切关注行业发展最新动向，报告内容及数据会随着行业发展、技术革新、 竞争格局变化、政策法规颁布、市场调研深入，保持不断更新与优化。 研究院秉承匠心研究， 砥砺前行的宗旨， 从战略的角度分析行业， 从执行的层面阅 读行业，为每一个行业的报告阅读者提供值得品鉴的研究报告。 头豹研究院本次研究于 2019 年 11 月完成。 5 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 1.2 名词解释 容积率：文化项目的地上总建筑面积与用地面积的比率。 建材： 土木工程和建筑工程中使用的材料的统称， 可分为结构材料、 装饰材料和某些专 用材料。 水泥： 粉状水硬性无机胶凝材料， 加水搅拌后成浆体， 能在空气中硬化或者在水中更好 地硬化，并能把砂、石等材料牢固地胶结在一起。 玻璃：一种透明的半固体、半液体物质，在熔融时形成连续网络结构，冷却过程中粘度 逐渐增大并硬化而不结晶的硅酸盐类非金属材料。 陶瓷： 用天然或合成化合物经过成形和高温烧结制成的一类无机非金属材料， 具有高熔 点、高硬度、高耐磨性、耐氧化等优点。 全息投影技术：利用干涉原理记录并再现物体真实的三维图像的技术。 结构材料：以力学性能为基础，以制造受力构件所用材料。 装饰材料： 用于装饰建筑物内外墙壁、 制作内墙， 并在装饰的基础上实现部分使用功能 建筑材料。 IP：Intellectual property，知识产权。权利人对其智力劳动所创作的成果和经营活动中 的标记、信誉所依法享有的专有权利，一般只在有限时间内有效。目前 IP 已经成为一 种文化产品之间的连接融合，有着高辨识度、自带流量等特质的文化产品。 三通一平：三通一平是建设项目在正式施工以前，施工现场应达到水通、电通、道路通 和场地平整等条件的简称。 文化综合体：以文化生产为基础、文化体验为特色、文化休闲与文化商业为重点、创意 产业为延伸、会展商务相配合，以及行政办公、综合商业、其它服务业、总部基地、居 住等互补的泛文化产业的整合。 6 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 2 中国文化地产行业市场综述 2.1 文化地产定义与分类 文化地产是以文化产业为承载内容的地产形态。 文化产业是生产、 再生产、 储存以及分 配文化产品和服务的一系列活动， 以满足居民深层次精神需求为目的， 文化地产则为文化产 品及服务提供交易场所和呈现载体。文化地产对开发和运营主体专业性和资金实力要求较 高，项目开发需要通过政府定向招标。文化地产收益来源多样，开发商可通过自持物业、经 营文化产品和服务、 转租部分商铺获取稳定收益， 也可通过价格波动出售部分物业获得买卖 价差收益。 文化地产有助于集聚人群、 带动区域经济活力， 因此开发企业可通过优惠价格获 取土地资源，或享受部分税收减免以及其他优惠政策。 根据经营范围的不同，中国文化地产可分为专项型、综合型、园区型三类： （1） 专项型文化地产是由开发商建设并运营、 用于单一文化用途的地产项目， 如影院、 剧院、博物馆、美术馆、画廊、书店等； （2）综合型文化地产指以文化为主体、集多种经营业态为一体的地产项目，除文化业 态外还包含餐饮、住宿、购物等其他业态，如影视基地、文化街区、文化乐园、文化小镇、 文化商业中心等； （3）园区型文化地产指由政府或开发商主导建设的以集聚文化产业为目标的产业园区， 如文化产业园、文化创意园等（见图 2-1） 。 7 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 图 2-1 文化地产分类 来源：头豹研究院编辑整理 文化地产可为居民提供休闲、娱乐、消费场所，可提升周边居住环境和土地价值、带来 客群流量，因此在实际经营中，文化地产通常不是割裂的、单独存在的，而是与商业地产、 产业地产、旅游地产、住宅地产等融合发展的。从开发商角度来看，通过不同地产形态的组 合搭配形成多种盈利来源， 可提升项目利润率。 从消费者角度来看， 文化消费通常伴随着餐 饮、商业等消费需求，因此对周边业态组合提出一定要求。 2.2 中国文化地产行业发展历程 中国文化地产行业发展至今， 共有三个阶段性里程碑， 均对行业发展影响深远， 分别是： （1） 1978 年， 十一届三中全会上正式确立中国开始实行对内改革、 对外开放的政策， 计划 经济体制正式开始向市场经济体制转变； （2）2009 年，中国第一部文化产业专项规划文 化产业振兴规划出台； （3）2016 年 12 月，国务院发布关于加快美丽小镇建设的指导 意见 ，促进一批文化主题小镇发展。对应两个阶段性里程碑，可将文化地产行业发展历程 分为三个阶段，分别是起步发育期、发展期（见图 2-2） 。 第一阶段：萌芽期（1978-2008 年） 中国文化产业发展历史悠久， 文化地产作为空间承载方式也具有较长发展历史， 但改革 8 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 开放之前多以政府提供的公共文化建筑为主。 从建国到改革开放政策实施之前，中国实行计划经济体制，政府统一进行资源调配。 1978 年 12 月，十一届三中全会上正式确立中国开始实行对内改革、对外开放的政策，标 志中国从计划经济体制正式开始向市场经济体制转变，由市场供求自发决定生产及消费数 量、价格，完成社会资源配置，市场化体制改革正式启动。改革开放之后逐步开始出现私营 企业拓展文化地产项目，但市场规模化发展时间较晚。 第二阶段：发育期（2009-2015 年） 2009 年，中国第一部文化产业专项规划文化产业振兴规划出台，标志着文化产业 已经上升至国家战略性产业。 2012 年 2 月， 中共中央办公厅、 国务院办公厅印发 国家 “十 二五”时期文化改革发展规划纲要 （以下简称“ 规划纲要 ” ） ，提出加快发展文化产业， 包括规划建设各具特色的文化创业创意园区、规范建设一批全国文化产业示范区等。同月， 文化部发布 “十二五”时期文化产业倍增计划 ，即“十二五”期间，文化部门管理的文化 产业增加值年平均现价增长速度高于 20%， 2015 年比 2010 年至少翻一番， 实现倍增。 规 划纲要 提出以重点工程带动的工作思路， 明确了九大重点工程， 并细化分解为 50 项重点 项目，包括国家美术馆、中国工艺美术馆、出版博物馆、中国国学研究与交流中心、国家民 族博物馆、新闻博物馆等。 这一阶段文化产业在政策引领下迎来起步， 文化地产作为文化产业物理载体也得到重视 和发展。 第三阶段：发展期（2016 年至今） 2016 年 7 月，住建部、国家发展改革委、财政部联合发出关于开展特色小城镇培育 工作的通知 ，提出到 2020 年，培育 1,000 个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸 物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设， 9 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 不断提高建设水平和发展质量。文化主题特色小镇是特色小镇发展的重要组成部分，2016 年 10 月，住建部公布第一批 127 个国家级特色小镇名单，2017 年住建部公布第二批 276 个国家级特色小镇名单，其中第一批中 127 个国家级特色小镇中，与文旅行业相关的特色 小镇为 88 个， 占第一批特色小镇总数的 69.3%。 第二批 276 个国家特色小镇中， 与文旅行 业相关的特色小镇为 144 个，占第二批特色小镇的 52.2%。一批文化小镇的快速发展推动 文化地产规模增长。 2016 年，中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调回归 住房居住功能。2018 年 12 月，中央经济工作会议指出，要构建房地产市场健康发展长效 机制，坚持“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府 主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。在“限购、限贷、限外、限价”为特点的宏 观调控背景下， 住宅地产市场发展进入阶段性低迷期， 文化地产项目为房地产企业转型发展 提供广阔空间，得到更多重视和投入。 图 2-2 2009 年至今中国文化地产行业发展大事件 来源：头豹研究院编辑整理 10 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 2.3 文化地产行业产业链 文化地产行业产业链上游主体为建材供应商、 音视频设备供应商、 游乐设备供应商； 中 游参与者为文化地产开发商；下游涉及个人消费者及部分企业（见图 2-3） 。 图 2-3 中国文化地产行业产业链 来源：头豹研究院编辑整理 2.3.1 上游分析 文化地产行业产业链上游主体可分为三类， 分别是建材供应商、 音视频设备供应商、 游 乐设备供应商。 （1）建材：按照用途，建材主要分为结构材料、装饰材料、专用材料三大类。其中， 结构材料包括水泥、混凝土、陶瓷、玻璃等；装饰材料包括涂料、油漆、镀层等；专用材料 包括各类用于防水、防腐、防火等的材料。建材行业最主要的产品为水泥、玻璃、陶瓷，这 三大子行业对建材行业销售收入和利润的总贡献保持在 50%以上。对水泥行业而言，产品 的无差异性以及运输半径是行业的最主要特点， 因此成本控制能力和成本转嫁能力是水泥行 11 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 业的核心竞争力，代表企业由海螺水泥、冀东水泥等。普通平板玻璃行业内集中度低，产品 同质化程度高，竞争激烈，对上、下游的议价能力较弱，代表企业有福耀玻璃等。陶瓷可作 为建材中的结构材料，目前陶瓷行业面临着全国环保督查的行业环境，环保整治力度、 “煤 改气” 力度进一步加大， 部分陶瓷产区生产经营受到阶段性影响， 部分产能落后以及环保不 达标的陶瓷企业被关停整改 及被逐步淘汰，行业集中度趋于提升。 （2）音视频设备：音视频设备供应商主要供应专业灯光、专业音响、舞台机械、屏幕 等设备。其中，专业音响、专业灯光、舞台机械是音视频系统集成重要组成部分，相关生产 企业累计占据市场上音视频系统设备供应商总数的 50%以上。专业灯光种类多样，主要包 含 ARRIL 系列 LED 聚光灯、钨丝泛光灯、ARRI 型菲尼尔透镜聚光灯、Kinoflo 灯光、LED 菲涅尔摄像机聚光灯、LED 摄像机头灯、LED 外拍摄便携灯、柔光灯箱等；专业音响是功 放、音箱、喇叭、调音台、麦克风、乐器、VCD、DVD、显示设备的集合；舞台机械包括台 上设备及台下设备， 即起重设备与升降设备。音视频设备种类繁多且各产品均有其特性，导 致系统设备供应商普遍专注于单一产品的研发、生产及销售。 （3）游乐设备：按照结构与功能划分，游乐设备产品可分为机械游乐设备和无动力游 乐设备。 中国游乐设备行业的参与主体中外资游乐设备企业包括国际知名的大型游乐设备制 造企业， 如荷兰的 Vekoma Rides Manufacturing BV、 意大利的 Antonio Zamperla S.p.A 以及德国的 Simtec Systems GmbH 等。本土企业代表有中山金马、北京实宝来游乐、文 旅科技等， 以中小型设备生产为主， 其依靠技术创新研发加速游乐设施产品迭代更新， 并逐 步向大型游乐设施制造领域迈进。当前游乐设备市场 IP 影响力不断加深，将进一步推动游 乐设备产品主题化发展，游乐设备制造企业需将文化 IP 与游乐产品深度融合，开发出契合 文化主题的游乐项目，吸引更多游客，助推文化主题公园运营效果有效提升。 12 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 2.3.2 中游分析 文化地产行业中游主体为文化地产开发商， 负责项目整体开发及文化内容运营， 向上游 主体采购建筑建材、音视频设备、游乐设备等，向下游消费者供给文化产品及服务。此外， 开发商还需向政府购买土地使用权、 向金融机构筹借资金。 文化地产行业准入门槛较高， 开 发商必须取得相应资质才可从事文化地产开发业务。 文化项目开发成本主要由以下构成： （1）土地成本，包括土地使用权出让金、土地征收 及拆迁安置补偿费。根据出让地块地理位置、周边配套、平整情况不同，土地成本进行相应 变动，约占总成本 20%-40%； （2）前期工程费，包括项目的规划、设计、可行性研究所需 费用， “三通一平”等土地整理费用，通常占比不超过 10%； （3）建筑安装工程费，包括建 筑工程费、 设备及安装工程费以及室内装修工程费等。 根据当地人工成本、 材料费用进行上 下浮动，约占总成本 20%-30%； （4）设备费，即采购各类音视频、灯光、游乐设备费用， 约占总成本 20%； （5）税费，包括与房地产开发建设相关的各类税收及行政性费用，在房 地产开发成本构成中所占比例通常在 15%-20%左右。 2.3.3 下游分析 根据文化地产类型不同可对下游消费者进行划分： （1） 专项型文化地产， 如影院、 剧院、 博物馆等提供文化艺术演出、 展览的文化地产， 下游主体为个人消费者，个人消费者对文化产品、服务、衍生商品进行直接购买，以满足娱 乐休闲需求； （2）综合型文化地产包含多种类型业态，如餐饮、住宿、购物等，其下游消费者包括 个人消费者和部分企业， 个人消费者对文化产品及附加服务进行直接购买， 部分品牌商户对 文化地产项目商铺进行承租； 13 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 （3）园区型文化地产的下游客户是各类文化企业，文化企业对办公、展示空间进行承 租。 2.4 文化地产行业市场规模 中国文化地产行业正处于增长阶段，2014 至 2018 年，中国文化、体育和娱乐用房屋 建筑竣工面积由 3,882 万平方米增长至 4,627 万平方米，年复合增长率为 4.5%。 现阶段文化地产行业发展态势良好、市场规模持续扩大，原因主要包括两点： （1）供给 端，政府从促进法制健全、创新发展、政策补贴等方面激活文化产业发展动力，文化地产为 文化产业提供物理载体，亦将迎来广阔发展空间； （2）需求端，国家人均 GDP 持续增长奠 定文化消费基础，年轻化群体文化消费意愿增强。 长期来看， 中国文化地产市场规模增长空间广阔， 根据预测， 中国文化地产市场规模 （以 文化、体育和娱乐用房屋建筑竣工面积计）在 2023 年将达到 6,263 万平方米，未来五年复 合增长率 6.2%（见图 2-4） 。 图 2-4 中国文化地产市场规模（以文化、体育和娱乐用房屋建筑竣工面积计） ，2014-2023 年预测 来源：国家统计局，头豹研究院编辑整理 14 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 3 中国文化地产行业驱动因素 从供给端和需求端来看， 受益于政府政策扶持以及文化消费支出的不断扩大， 文化产业 发展态势良好，文化地产为其提供承载空间和增值方式，亦将迎来发展机遇。同时，地产开 发商在住宅地产政策收紧背景下，需寻找新兴细分业态增长点，文化地产潜在发展空间大， 吸引房地产开发商积极布局。 3.1 政策扶持文化产业发展 中央政府对文化产业资金扶持。2018 年，中央财政向中央文化企业注资 15 亿元，比 上年增长 25%，目的是支持文化企业自主创新，坚持高质量发展，加大“文化+”创新投入 力度，提升版权资源价值，培育新型文化业态，推动传统媒体与新兴媒体融合发展，建设知 名文化品牌。 这一举措是国家重点发展文化战略的重要落实， 政府资金扶持有利于文化企业 创新及业务拓展。 文化法制建设进一步完善。2019 年 6 月，文化和旅游部对文化产业促进法（草案征 求意见稿） （以下简称“ 意见稿 ” ）公开征求意见。 意见稿指出，国家将促进文化产业 发展纳入国民经济和社会发展规划， 并制定促进文化产业发展的专项规划， 发布文化产业发 展指导目录，促进文化产业结构调整和布局优化。 意见稿的发布，意味着中国首部关于 整体文化产业领域的法律的立法工作取得重大进展，从法制层面完善文化产业发展监管框 架。 地方政府陆续出台促进文化产业发展相应落地政策。 为相应国家支持文化产业发展， 促 进文化消费政策，部分地方政府如北京、天津、江苏、广东等陆续出台文化演出补贴政策， 南京市投入 1,500 万元专项资金试点演出市场，2018 年有 93 部剧目享受政府补贴，累计 补贴 796 万元， 观演人次近 11 万， 拉动演出票房超过 3,400 万元， 演出市场消费比同期增 15 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 长近 40%。除演出补贴之外，多地政府还出台了其他文化惠民消费政策，扶持实体书店、 文化惠民展演、公益电影进影院等项目，释放群众对文化消费的潜力。 法制健全、创新支持、资金补贴有效激活文化产业发展动力，进一步对高质量文化产业 承载空间提出要求，推动文化地产发展。 3.2 文化消费基础深化 推动文化消费增长是激发居民消费潜力的重要举措。2018 年 9 月，国务院印发关于 完善促进消费体制机制进一步激发居民消费潜力的若干意见 ，提出稳妥把握和处理好文化 消费商品属性与意识形态属性的关系， 促进包容审慎监管与开放准入有效结合， 努力提供更 多优秀文化产品和优质文化服务， 总结推广引导城乡居民扩大文化消费试点工作经验和有效 模式。 此项政策表明扩大文化消费是满足群众精神文化需求、 激发潜在消费、 促进经济增长 的重要措施。 人均 GDP 高速增长为文化消费奠定经济基础。根据国际经验，当一个国家、地区人均 GDP 超过 3,000 美元时， 文化消费速度明显加快。 当人均 GDP 接近或超过 5,000 美元时， 文化消费则进入“扩张时代”。2011 年中国人均 GDP 首次超过 5,000 美元，并在此之后 始终保持较高增长速度，2011-2018 年复合增长率达 8.2%，2018 年达到 9,770 美元（见 图 3-1） 。人均 GDP 增长为文化消费打下良好基础，促进中国居民从基本物质需求转向更 高层次的精神文化需求。2018 年，中国居民人均教育文化娱乐消费支出 2,226 元，同比增 长 6.7%，占人均消费支出比重为 11.2%。 16 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 图 3-1 中国人均 GDP 及增速，2010-2018 年 来源：世界银行，头豹研究院编辑整理 年轻消费群体占比上升，推动文化消费基础深化。 国家统计局发布的数据显示， 中国目 前 80、90、00 三大新生群体总人数 5.3 亿，已占据中国消费人群的主导地位。年轻消费群 体对于文化娱乐消费接受度、平均支出更高，根据演出票务公司提供的消费用户数据分析， 2018 年演出市场消费群体中，90 后人群占 60%以上，演出消费的客单价（单笔消费平均 价格）达到 1,200 元。 3.3 技术升级为行业赋能 全息多媒体技术、 智能机械技术等目前舞美舞台最新的科技运用， 提升了演出本身的感 官体验，成为文化娱乐演出市场新的增长点。例如，G20 峰会文艺演出最忆是杭州第一 次在户外应用“佩珀尔幻象全息投影技术” ，即一种虚拟成像技术，能够记录并再现真实的 三维图像。过往全息投影技术在室内表演中比较常见，但在室外的应用非常少， 最忆是杭 州 演出首次把全息投影的影像完全融入到自然环境中， 呈现出舞蹈演员像天鹅一样在湖面 上舞动的场景（见图 3-2） 。 17 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 图 3-2 最忆是杭州中运用佩珀尔幻象全息投影技术 来源：新华网，头豹研究院编辑整理 技术变革为消费者带来更加优良的文化体验， 促进文化产业需求端市场进一步扩大， 从 而推动对具备智能舞台、高端成像技术的场馆需求增大， 有利于文化地产行业向高质量、 高 技术方向发展。 4 中国文化地产行业制约因素 4.1 精细化经营能力欠缺 文化地产市场化发展时间较短， 还未出现能够规模化的、 可复制发展的成熟模式。 目前 地产商以及其他行业新进入者积极布局， 成为行业主导发展力量， 但欠缺文化产业运营经验， 如在文化品牌 IP 建设、文艺演出活动组织、消费者体验维护等方面均缺乏相关经验，因此 在文化内容运营过程中欠缺精细化运营能力成为文化地产企业短板， 制约文化地产行业长期 健康发展。 在政府对房地产市场监管政策收紧的背景下， 利用文化概念炒作、 未实现文化产 业实质性运营的模式将难以持续， 如何对物业进行长期持有和精细化运营成为文化地产企业 发展的重要衡量标准，运营能力欠佳的企业将遭到市场淘汰。 18 此文件为内部工作稿，仅供内部使用 报告编码19RI0866 4.2 自然资源依赖程度高 中国文化地产区域性发展呈现不均衡的状态，项目集中于环渤海、长三角、珠三角、西 南、海南区域，原因如下： （1）自然资源、文化历史底蕴丰富地区在文化地产行业发展过程 中具备天然优势， 行业进入障碍低， 这类地区在行业发展早期率先进行试点运营， 项目经验 丰富； （2）当前中国文化地产自主 IP 打造和宣传能力弱，对自然资源依赖度较高，仍以水 系、山川、古镇为依托； （3）这类地区所处交通区位优良、经济基础深厚，因此不仅当地居 民消费能力强，并且吸引大量外地游客到访（见图 4-1） 。未来，文化地产开发企业应着