2019-2020楼市总结分析报告.pptx

,2019-2020楼市总结分析报告,PART A,经济环境,A1 经济环境：全球经济面临通胀低迷的压力,数据显示，2019年12月美联储宣布 维持联邦基金利率目标区间1.5%- 1.75%不变，货币政策进入观望期，全球经济面临下行与通胀低迷的压力。,联邦基金有效利率,32.521.510.50,A2 经济环境：国内经济运行总体平稳,1999年-2019年前3季度国内GDP及同比（亿元）,国家统计局发布数据显示，2019年前三季度，我国国内生产总值为697798亿元，同比增长6.2%，比上半年回落0.1个百分点，比上 年同期回落0.5个百分点。GDP增速放缓，但涨幅仍在“6”以上。,1999-2018年GDP增速及M1增速,0,5,10,15,10000008000006000004000002000000,国民总收入(亿元),国内生产总值增长（%）,35302520151050,国内生产总值增长(百分点)货币(M1)供应量同比增长率(%),PART B政策背景,PART B政治背景,B1 金融政策：房地产金融政策收紧,自中央政治局会议确定不将房地 产作为短期刺激经济的手段后。2019年楼市政策基调已经明确， 市场情绪变化、部分城市明显降 温更为显现。房地产金融定向监管继续从紧。 四季度，货币政策保持宽松流动 性预期的大背景下，对房地产金融依然保持严监管，确保资金流 向、房贷利率变化符合调控方 向。,B2 土地政策：国家对土地的管控进一步收紧,2019年国家对土地的管控进一步 进行了规范，集体用地入市方面 作出了多项创新性规定，土地供 给侧法规更加完善。,B3 调控政策：先松后紧不将房地产作为短期刺激经济的手段,2019年上半年，部分城市出现不同 程度的精准调控，如佛山取消楼市 限价政策、东莞调整二手房交易个 税等。而后，城市调控政策呈现出 收紧的趋势，苏州部分区域限售、 大连、洛阳等地出台限价政策。从国家层面来看，年内已多次强调“不将房地产作为短期刺激经济的 手段”。未来“一城一策”或将成 为常态，但“房住不炒”的定位将 始终如一。,2019年各城人才政策持续落地， 各地人才政策更多的聚焦于落户 与安居，部分省市地区放宽落户 门槛、增加各种形式的补贴：部 分城市实现“零门槛”落户；补 贴力度加大，宁波人才安家补贴 最高达800万元，柳州、南宁、苏 州、吉林、厦门、南通等地也都 开出超百万的高补贴，让“留住 人才”更有吸引力。,B4 人才政策：定向放松多数城市放宽落户、提供补贴,聚焦“ 落户政策” 方面，2019年，全国有超30个 城市陆续出台了落户政 策， 放宽城市落户条件，其中有不少二线城市的 身影。9月25日，宜昌市 宣布全面取消城镇落户 限制， 实现“ 零门槛” 落户； 大连、常州、石 家庄等城市其配偶及子 女也可以随迁入户。,B5 落户政策：普遍放松 多城实现“零门槛”落户,2019年国家出台的各项 政策文件可以看出， 国 家继续将发展住房租赁 市场作为主要任务， 支 持城市住房租赁建设， 整治租赁中介乱象， 规 范房地产住房租赁市场 平稳发展。,B6 租赁政策：加快发展住房租赁市场 规范住房租赁市场发展,2019年中央各部委出台的住房租赁相关政策,PART C新房市场,PART C新房市场,全国土地市场降温持续，2019年1-11月土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%；土地成交价款11960亿元，下降13.0%。 土地市场的降温一方面是受房企融资难度增大影响，另一方面原因则是房企放缓在三四线以下城市拿地，规避风险，总体来看房企 整体在土地市场已明显理性，不但拿地谨慎，同时地王现象也明显减少，拉动土地溢价率整体走低。,2019年1-11月全国土地购置面积,C1 市场表现：土地市场持续降温 购置面积及成交价款同比双降,2019年1-11月全国土地成交额,0-5-10-15-20-25-30-35-40,0,5000,10000,15000,20000,25000,土地购置面积（万平方米）同比（%）,0-5-10-15-20-25-30-35-40,14000120001000080006000400020000,土地成交价款（亿元）同比（%）,2019年1-11全国房地产开发投资额为12.13万亿元，同比上涨10.2%，自今年5月以来房地产开发投资整体维持了增速回落的趋势。 从区域来看，东北地区开发投资降温的速度在今年表现尤为明显，低于2018年全年17.5%的水平。全国房屋新开工面积205194万平方米，增长8.6%。,2019年1-11月房地产开发投资,C2 市场表现：房地产开发投资同比增速回落 东北区域回落最为明显,2019年1-11月房屋新开工面积,12.51211.51110.5109.59,140000120000100000800006000040000200000,房地产开发投资（亿元）,同比（%）,14121086420,0,50000,100000,150000,200000,250000,房屋新开工面积（万平方米）,同比（%）,2019年1-11月全国商品房销售金额139006亿元，增长7.3%，其中住宅销售额增长10.7%，参考去年同期数据，2019年全年销售 金额将破15万亿。值得关注的是，房企在整个四季度“抢收”的现象依然十分普遍，因此预计商品房成交水平12月或有可能超过 11月，从销售金额增长速度来看，排名第一的是西部区域，西部在整体销售提升的同时，西安、成都、重庆等热点城市的带动不可 小觑。,C3 市场表现：商品房成交破15万亿已无悬念,2019年1-11月商品房销售面积,2019年1-11月商品房销售额,0.50-0.5-1-1.5-2-2.5-3-3.5-4,160000140000120000100000800006000040000200000,商品房销售面积（万平方米）,同比（%）,9876543210,160000140000120000100000800006000040000200000,商品房销售额（亿元）,同比（%）,2019年全国商品房库存仍持续下行，截止2019年11月商品房待售面积49221万平方米。商品住宅待售面积也持续减少，11月份为22281万平方米，同比下降12.6%。另外，办公楼待售面积自6月份开始出现缓慢回升，11月份达3695万平方米，同比增长3.9%。,C4 市场表现：商品房待售面积仍持续下行 办公楼存库缓慢回升,2019年1-11月商品房待售面积,2019年1-11月商品住宅待售面积,-12,-10,-8,-6,-4,-2,0,47000,48000,49000,50000,51000,52000,53000,商品房待售面积（万平方米）,同比（%）,0-2-4-6-8-10-12-14-16-18,20000,21000,22000,23000,24000,25000,26000,商品住宅待售面积（万平方米）,同比（%）,2019年一线城市成交表现相对较好，同比去年成交面积均有不同程度上涨；北京1-11月成交面积640余万平方米，同比增长近六成；成交价格方面，北上深商品住宅成交均价在5万元/平方米上下浮动，深圳11月调整豪宅标准对成交价格造成一定影响，出现短暂上扬。,2019年1-11月一线城市商品住宅成交面积（万平方米）,2019年1-11月一线城市商品住宅成交均价（元/平方米）,C5 市场表现：一线城市新房成交量同比上涨,140120100806040200,北京上海广州深圳,70,00060,00050,00040,00030,00020,00010,0000,北京上海广州深圳,2019年购房者信心指数在3月份达到111.9，而后缓慢走低；11月份回升至99.8。,C6 用户行为：购房者信心指数自3月后走低 年末回升,2019年购房者信心指数,102.5,107.6 111.9 109.2,103.7,105.3,103.7,98.298.5,94.0,99.8,从2019年新房月度访问量来看，用户 的找房需求高峰出现在3月，和去年基 本一致；6月至12月份的新房访问热度 总体较为平稳。,C7 用户行为：新房访问高峰出现在3v月 下半年访问热度较为平稳,2019年新房月度访问量,从2019年不同城市级别找房热度来看，1月份春节期间三四线城市环比热度上涨，春节后2、3月份找房热度上升明显， 一线、二线城市3月热度环比涨幅高于 三四线城市；临近年底，11月份一二线城市找房热度环比下行，而三四线城市热度出现回升， 预计12月份三四线城市找房热度将进一 步上涨。,C8 用户行为：年底三四线城市找房热v 度回升,2019年不同城市级别找房热度环比趋势,40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%,一线城市,二线城市,三四线城市,2019年环一线城市区的找房热度总 体上涨约一成，一线四城表现较为平 稳。宁波、无锡找房热度同比上涨超20%， 苏州为环沪找房热度最高城市。环京城市总体热度看涨，太原、石家 庄等城市找房热度同比超一成。环广深地区中，惠州同比涨幅抢眼， 超越东莞排名区域第四。,C9 用户行为：一线城市找房热度平稳 周边地区总体热度上升,2019年一线及周边城市用户找房热度,上海,苏州,宁波,杭州,无锡,南京,常州,绍兴,北京,天津,太原,石家庄,包头,唐山,保定,秦皇岛,廊坊,广州,深圳,佛山,惠州,东莞,珠海,中山,江门,肇庆,2019年新一线城市中，新房热门找房城市 依然集中于中西部，西安、重庆、武汉为 前三甲。同比去年，武汉新房找房热度涨幅超20%，沈阳有30%左右的涨幅。,C10 用户行为：西安、重庆、武汉为新一线找房热门城市前三甲,2019年新一线15城新房用户找房热度,西安 重庆 武汉 成都 沈阳 郑州 长沙 苏州 宁波 杭州 无锡 天津 青岛 南京 东莞,PART D二手房市场,PART D二手房市场,D1 市场表现：二手房挂牌房源量春节后走高 6月份为最高点,2019年全国二手房挂牌房源量月度走势,2019年，全国二手房挂牌房源量在春节期间处于低位，3月开始逐步走高；6月份为全年二手房挂牌房源量最高点。,2019年，全国二手房找房 高峰出现在3月，而后呈现 缓慢下行的趋势。,2019年全国二手房访问量月度走势,D2 市场表现：找房高峰出现在3月 之后访问量缓慢下行,2019年，一线城市的二手房挂牌价总 体较为平稳，部分新一线及二线城市 的二手房挂牌价涨幅明显，苏州二手 房挂牌价同比2018年上涨约15%，南 京、宁波也有约10%的涨幅。,D3 市场表现：一线城市二手房挂牌价平稳 环沪城市涨幅明显,2019年城市二手房挂牌价情况（元/平方米）,59798,50121,32017,54109,北京 上海 广州 深圳,2879228030,2198221280,1831917709,17318,15576,1366213259,125511187611853,10397,9427,南京 杭州 天津 宁波 苏州 青岛 武汉 东莞 郑州 成都 西安 无锡 重庆 长沙 沈阳,45085,24880,21002,17119,156921499414854,1430413704,128331254712395123891212512019,厦门 福州珠 海济南 石家庄海口 绍兴 合肥 常州 大连 昆明 南昌 南通 兰州 太原,2019年一线城市中，上海的二手房 找房热度相对较高，新一线城市中， 重庆依然是领先全国，二手房找房热 度排名首位；成都、沈阳排在第二、 三位。,D4 用户行为：重庆二手房找房热度居首,2019年城市二手房找房热度,2019年经纪人信心指数总体保 持在高位，但从4月份开始呈下 行趋势；11月份经纪人信心指 数为102.6。,D5 用户行为：经纪人信心指数4月后略有下行,2019年经纪人信心指数,110.8,115.5,113.4,114.4,112.5,111.5,110.2,107.3,105.7,104.0,102.6,2018年以来，全国用户二手房户型偏好正 在缓慢变化。1居室和2居室偏好人群占比 缩小，偏好3居室人群占比逐步上升，整 体来看，2居室和3居室为全国用户主要关 注户型。随着房地产市场的稳定发展，3 居室首改需求将会继续稳步上升。,D6 用户行为：2-3居室为主 3居室户型关注度逐步上升,2018-2019年用户二手房户型偏好,100%80%60%40%20%0%,1居室2居室3居室4居室5居室及以上,数据显示，用户偏好面积段在90-120 的二手房占比超三成，关注90-120、 120-150的人群正在稳步上升，符合 用户户型偏好占比趋势。较大面积需求 上升也进一步说明市场改善型需求正在 稳步扩大。可以预见的是，随着房地产 市场进入稳定发展阶段，市场改善需求 将会成为房产交易主力。,D7 用户行为：90-120二手房关注占比超三成,2018-2019年用户二手房面积段偏好,0%,20%,40%,60%,80%,100%,0-50,50-70,70-90,90-120,120-150,150-200,200-300,300以上,偏好二手房总价在150万以下的用 户占比接近70%。总价偏好占比2019年以来基本没有变化，用户 预期符合2019年房地产市场平稳 发展趋势。预期2020年用户总价 偏好基本不会有太大变化。,D8 用户行为：偏好总价在150万以下的用户占比近70%,2019年用户二手房价格段偏好,0%,20%,40%,60%,80%,100%,100万以下,100-150万,150-200万,200-300万,300-400万,400-500万,500万以上,PART E购房者心声,PART E购房者心声,E1 调研基本信息,本次调研针对一线/新一线城市购房人群，调研对象多年龄在18-45岁之间。,年龄结构占比,城市级别占比,性别分布占比,男, 56.9%,女, 43.1%,18-25岁,6.6%,26-30岁,23.6%,31-35岁,31.1%,36-40岁,20.4%,46-50岁,4.2%41-45岁,7.5%,51岁以上,6.5%,一线城市, 28.4%,新一线城市, 71.6%,学历,家庭情况,居住情况,购房意向,E2 购房人群画像,2.2%,9.3%,16.5%,66.4%,5.5%,高中/中专/技校本科,初中专科研究生及以上,5.5%3.8%,8.7%11.9%,57.7%,7.8%,4.5% .2%,6.4%,27.5%,17.9%15.1%,33.1%,38.2%,40.1%,18.3%,3.4%,打算一年内买房 打算1-2年内买房 打算3-5年内买房5年内没有买房的计划,参与调研的人群有96.6%在5年内打算购房，学历以本科为主，占比66.4%；家庭成员多为一家三口，超三成人群有自住商品房。,E3 购房目的：改善自住环境为主要购房目的 有孩家庭注重学区房,在购房目的方面，改善自住环境成为首选，53.7%的意向购房人群选择此项；为了学区而想要购房的占比42.7%。单身人群更多 的是为了结婚而购房，而有孩家庭更注重学区房。,53.7%,42.7%,26.7%,24.7%,19.6%,11.3%,2.3%,改善自住环境,学区房,改善家中老人居住环境,买房落户,结婚购房,投资/出租,旅居/度假,购房目的,单身独居,三口之家,66.7%,10.6%,12.1%,12.1%,42.4%,3.0%,0.0%,58.2%,44.3%,25.9%,22.5%,11.0%,10.6%,1.7%,E4 理想房源：购房人群倾向90-120三居室 一线人群追求更大房源,购房人群理想房源户型,2.6%,16.3%,55.9%,23.0%,1.8%,0.5%,40-60年轻开间70-90婚房两居90-120改善型三居120-150宽敞四居150-200大平层200以上别墅户型,48.8%,28.1%,3.0%,2.4%2.6%,16.2%16.3%,58.7%,21.0%,1.3%,1.5%0.1%,40-60年轻开间,70-90婚房两居,90-120改善型三居,120-150宽敞四居,150-200大平层,200以上别墅户型,一线新一线三居室一直是购房人群最为理想的户型。本次调研中，55.9%的意向购房人群倾向购买90-120的三居室，选择120-150四居室的人群占比23.0%；一线城市由于“房票”有限，更倾向于一步到位，选择四居以上大户型的占比高于新一线人群。,E5 理想房源：100-150万房源受欢迎 一线城市对于200万以上接受度更高,总价方面，选择100-150万的人群占比近三成，倾向于150-200万价格段的人群占比23.2%。一线城市对于高总价房源的接受度更高，选择总价在200万以上的人群占比高于新一线城市。,3.6%,20.3%,29.8%,23.2%,13.4%,6.9%,1.7%,0.9%,0.3%,50万以下50-100万100-150万150-200万200-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上,购房人群理想房源总价,2.1%,25.7%,19.2%,18.6%,10.8%,3.3%,3.0%,0.6%,4.2%,16.8%21.7%,31.4%,24.8%,11.4%,5.4%,1.1%,0.0%,0.1%,50万以下,50-100万,100-150万,150-200万,200-300万,300-500万,500-800万,800-1000万,1000万以上,一线新一线,E6 理想空间：半数购房人群注重主卧的舒适性,购房人群理想必备功能区间倾向,购房人群理想非必备功能区间倾向,聚焦房屋内部空间来看，近半数购房人群选择优先保障主卧的舒适性，选择客厅的购房人群占比36.8%。对于非必备功能区间， 开放式厨房成为新宠，27.6%的购房人群选择此项；车库、入户花园、生活阳台、大飘窗的占比均超过20%。,49.4%36.8%32.1%,25.5%,24.7%,20.4%,27.6%,26.9%,24.8%,22.4%,20.7%,19.1%,14.7%,12.5%,12.0%,11.7%,E7 小区环境：停车位成为刚需 五成人群希望小区有充足停车位,购房人群小区居住环境需求,对于小区内部的居住环境，43.6%的人群希望小区内部能有充足的停车位，停车难问题凸显。此外，小区内有儿童 活动设施、公共休息区域的占比也超过30%。一线城市对于邻里素质的关注度高于物业服务。,43.6%,35.0%,31.6%,29.2%,28.7%,27.5%,24.8%,19.7%,17.9%,小区内有充足的停车位,小区内有活动设施（如儿童活动设施等）,小区内有步道及休息区域,小区内人车分流,小区内有园林景观,物业服务好,邻居住户素质较高,小区定期组织社区活动,有公共大堂空间,41.0%,35.8%,32.0%,29.9%,26.2%,25.3%,25.9%,21.8%,18.6%,44.7%,34.6%,31.4%,28.9%,29.7%,28.4%,24.4%,18.8%,17.6%,一线,新一线,E8 周边配套：学校医院受重视 人们对于生活相关配套关注度高于交通,购房人群小区周边配套需求,小区外周边配套方面，学校和医院受到的关注度较高，选择这两项的人群占比均超过40%；便利店、商超、菜市场等与民 生息息相关的配套更受关注，而交通方面的配套排名较为靠后。一线城市对于商超的注重程度高于便利店，新一线城市对 于菜市场的需求度基本等同于商超。,45.6%,41.5%,38.9%,38.4%,36.4%,35.5%,31.6%,26.8%,26.0%,有学校,有医院,有满足生活所需的便利店等,有大型购物中心/超市,有公园,有菜市场,附近要有公交/地铁,靠近工作区域,道路通达不堵车,43.6%,42.4%,36.3%,42.2%,39.0%,32.3%,33.7%,26.7%,27.6%,46.4%,41.1%,40.0%,37.0%,35.5%,36.8%,30.7%,26.8%,25.4%,一线,新一线,E9 交房后服务：物业服务外 人们也保洁及维修服务也较为关注,购房人群交房后服务需求,除了传统的物业服务外，人们对于保洁服务及 维修服务的关注度也较高，选项占比均超过60%。,76.0%,63.9%,61.8%,42.0%,23.5%,E10 找房方式：线上找房成为主流 找房过程中希望专业分析师提供服务,找房方式倾向,线上找房服务倾向,59.5%,52.1%,48.6%,分析师一对一咨询,看房团/专车看房,房源智能推荐,70.0%,60.3%,51.8%,26.1%,专业的线上找房平台（安居客等）,找线下中介门店,线上社交平台（豆瓣等）,朋友介绍,找房方式方面，通过专业的线上找房平台寻找合适的房源 已成为主流，在线上找房提供的服务中，59.5%的购房人 群希望在找房过程中能有专业的分析师提供一对一的咨询 服务。,E11 找房方式：六成人群通过中介找房 找房过程中注重服务态度,此外，有六成购房人群也会通过线下中介门店找房。 找房的过程中，人们普遍注重中介的服务态度，房源 的数量及展示情况、中介费用等因素的关注度也较 高。,46.6%,46.1%,44.4%,37.4%,33.3%,32.1%,28.9%,26.7%,25.2%,15.3%,服务态度,房源数量及展示情况,中介费用,有知名/信得过的经纪人,没有黑历史,品牌知名度,有无朋友推荐,连锁品牌,线下门店的数量,成立时间,线下找房关注因素,找房方式倾向,70.0%,60.3%,51.8%,26.1%,专业的线上找房平台（安居客等）,找线下中介门店,线上社交平台（豆瓣等）,朋友介绍,E12 海外置业：多数购房者持谨慎态度 置业多为投资及小孩读书,购房人群对于海外置业的看法,有意愿, 37.1%,没有意愿, 62.9%,45.4%,43.9%,36.7%,35.6%,24.7%,海外置业升值潜力大，投资回报率高,孩子读书,丰富现有资产配置,稳定的租金收益,移民,海外置业的原因,近年来，海外置业成为风潮，部分购房者将目光投向 热门海外置业城市。不过多数购房者对于海外置业仍 持谨慎态度，调研中仅37.1%的购房者有海外置业的 意愿，一线城市人群海外置业意向略高于新一线城 市。选择海外置业的原因，超四成的意向购房人群表示是 因为海外房产的升值潜力较大，也有43.9%的意向购房人群表示是为了小孩在外国读书而准备。,E13 海外置业：北美国家成海外置业热门 东南亚排在其后,24.7%,49.7%,19.2%,5.3%,1.1%,东南亚美国、加拿大 欧洲中东 其他,海外置业理想区域,海外置业的理想区域，49.7%的意向购房人群选择在经济较为发达的北美国家（美国、加拿大）置业；东南亚由于地理位置较 近，选择此项的人群占比在24.7%；19.2%有意向在欧洲置业；中东地区作为后起之秀，有5.3%的人群有意向前往置业。,25.6%,53.4%,15.8%,24.4%,48.1%,20.6%,5.3%5.4%,东南亚,美国、加拿大,欧洲,中东,一线,新一线,E14 海外置业：置业预算多在100-300万,海外置业房产预算,1.1%,16.3%,43.9%,27.8%,7.1%,2.2%,1.6%,50万以内50-100万100-300万300-500万500-800万800-1000万1000万以上,房产总价方面，43.9%的人群海外置业的预算在100-300万之间，选择300-500万的人群占比次之，为27.8%。值得注意的是， 新一线人群相对于一线人群，海外置业预算更集中在中端的房产，即300-500万的房源。,18.8%,45.9%,18.0%,9.0%,4.5%,0.8%1.3%,15.2%,43.0%,32.0%,6.3%,1.3%,3.0%0.9%,50万以内,50-100万,100-300万,300-500万,500-800万,800-1000万,1000万以上,一线,新一线,（单位：人民币）,（单位：人民币）,PART F未来展望,PART E未来展望,展望：稳定之下 分化加剧,房价成为调控松紧的“刻度尺”,调控 分化,产品力成为竞争关键砝码,房企 分化,房企持续回归一二线,城市 分化,用户需求也将不断变化,需求 分化,展望1：调控分化房价成为调控松紧的“刻度尺”,从2020年的趋势来看，由于调控政策并不会采取“一刀切”手段，因城施策依然是调控政策的前置性条件；总体来看，2020年二手房市场整体波动性将继续减小，春节前量价难有大起色，“小阳春”依然有望出现在各类城市，一线城市房价下行的空间较小，而不少二三线城市房价下探的空间依然存大。城市一二手成交量变化并非当前调控的主要“标尺”，房价才是判断调控未来松紧度的“刻度尺”，换言之判断一个城市可否放 松的标准是房价下行压力。因此，一线城市和热点二线城市的政策放松难度普遍较大，但更多三四线城市将由前期的房价上涨向 下行压力增大转化，另外三四线城市的落户及人才政策的吸引力普遍不及新一线，在供应量持续但需求不断减少的背景下，三四 线及以下城市放松的概率会有所提升。值得关注的是，三四线调控放松的节奏会较为平缓，更多放松或在二季度以后逐步在市场 体现出来。,展望2：分化之下金融政策难言宽松,无论是从年中中共中央政治局会议要求来看，还是年底中央经济工作会议的指示来看，坚持房住不炒，落实房地产长效管 理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段的目标非常明确，2020年不会放松对房企融资的定向严监管，房地 产融资的宽松化很难实现，房企融资难预计依然会保持延续。2020年房企“借新还旧”的现象的确普遍存在，一方面是由于2020年房企整体短期偿债将依然保持高压，导致房企不得 不通过“借新”的方式来缓解压力，另一方面由于融资难度增大，2020年融资成本的高企亦将持续。由于部分房企追求前期过度追求规模化，导致前期负债水平过高，在融资从严的大背景下，这类企业的风险度也在不断提 升。2020年降低负债水平，降低财务风险显得较为重要，通过项目转让，项目合作的方式来减轻负债或成为市场常态。,展望3：城市分化 房企持续回归一二线,2019年房企拿地总面积下跌预示着2020年土地市场也难言乐观。同时棚改在2019年提前完成，直接表现为三四线以下城 市2020年需求侧将出现一定比例下滑，同步拉动此类城市的土地降温不断呈现。房企回归一二线的重要原因在于需求侧出现的变化，一方面是棚改结束，三四线以及下城市未来购房需求总量会出现较为 明显的下降，过于激进在三四线拿地未来的风险性会不断提升；另一方面，从目前二线城市的抢人政策来看，对于人才的 吸引力远大于三四线城市，未来三四线城市新增居住人口的增长也会显明弱于二线城市，同步导致房企逐步退出三四线城 市。房地产开发行业的快速发展在过去二十年，逐步满足了人们对居住空间和质量提升的需求，而后房地产的增量市场规模逐 步减少也是于购房需求增速相匹配。后续房地产拿地面积下降的趋势不会变，但并不代表房地产开发行业将快速萎缩，一 方面商品房开发量减是逐步缓慢的，而非断崖式下跌；另一方面各大城市旧城改造依然会给房企带来很多新机遇。,展望4：房企分化产品力成为竞争关键砝码,从以往房企的竞争来看，多聚焦于规模化水平，这也导致了部分房企过于乐观而盲目扩张。部分大型品牌房企通过规模化的确 也形成了一定优势，例如融资成本相对较低、融资难度相对较低、融资方式的多样化等等，并且由于有品牌以及大量土储做为 保障，抗风险能力也会相对较高。2020年商品房销售规模开始减缓的态势已经形成，预计2020年行业整体集中度提升的速度将会逐步放缓，龙头房企的销售规模 增长继续趋缓，而中小房企的分化仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响，淘汰率将不断提升。从全国住房和城乡建设工作会议确定的2020年重点目标来看，着力提升城市品质和人居环境质量是重要一项，这也预示着对房 企开发品质的监控力度会同步加强，在2019年不同城市的新建住宅质量问题不断引起广泛关注的情况下，2020年房企之间的竞 争不会只围绕于规模本身，房地产后调控时代精准把脉购房者的需求，才是重中之重，产品力将成为房企间竞争的关键砝码。,展望5：走进二十年代用户需求也将不断变化,除了对于居住品质的提升要求外，随着大量95后00后不断进入 社会，用户对于居住的要求也在不断改变，一方面接受租房的 人群比例占比不断增加，另一方面用户对户型的偏好也将不断 发展改变。从2018年以来，全国用户二手房户型偏好已经开始 缓慢变化。从安居客线上用户二手房的找房偏好来看，1居室和2居室偏好人群占比缩小，偏好3居室人群占比逐步上升，整体 来看，2居室和3居室为全国用户主要关注户型。随着房地产市 场的稳定发展，生育政策的不断放开，2020年预计3居室首改 需求将会继续稳步上升。,0%,100%,2017年,2018年,2019年,20%40%60%80%1居室2居室3居室4居室及以上,购房用户二手房找房户型分布变化,