2018-2019年环沪楼市年度总结报告.pptx

,2019年1月,2018-2019年环沪楼市年度总结报告,CONTENTS,头号事件,环沪楼市,目录,01,02,头号事件,今年四次政治局会议核心内容对比中美贸易战进入白热化 棚改货币化收紧年内四次降准土地市场降温，流拍潮持续上演楼市凛冬下，房企如何应对？,年度 标签,2018年，楼市迎来调控大年，全国各城限售、限购政策频发，中央表态坚决遏制房价上涨，楼 市风向转变，全国楼市迅速降温，重点城市土地流拍频发，房企拿地减量求质，标杆房企“高周 转”盛行、降价促销、裁员潮掀起种种迹象表明楼市进入寒冬,2018年楼市 年度关键词,政治方向 政治局会议：,在土地、新房、二手房市场均有降温的背景下，近两次中央政治局会议均未提及房地产，说明 当前政策调控已成初效，政策短期内加码的可能性不高，后期以长效调控机制维稳为主。11 月官媒发声再次表明中央不想让价格下调的态度，长期横盘维稳将是中央希望看到的局面。,头号 事件,2018年4次中央政治局会议核心内容对比,近两次政治局会议均只字未提及楼市调控和去杠杆，意味着楼市调控和地产泡沫已相对可控，已不再是当前短期主要矛盾，2019年宏观经济工 作仍将以稳国内经济作为主要考虑对象。,风向转变,国际形势 中美贸易大战：,受国内经济管理体制因素影响，宏观经济虽内忧外患，但短期爆发系统性风向的可能性不大， 但贸易战可能激化国内经济矛盾和汇率不稳，为对冲贸易战冲击，房地产财政资金将收紧，从 而导致房产需求萎缩，同时贸易战有诱发国内输入性通胀的可能，助推房价上涨,头号 事件,中美贸易战对房地产市场的影响,出口下降,房地产蓄水池中 的热钱将流出,中美贸易战,人民币存 贬值压力,进口商品价格上涨,人民币贬值兑现、汇率不稳,房地产限售从严,诱发国内输入型通 胀,控房价将进 一步从严,助推房价上涨,国内经济下行,房地产财政资金收 紧,棚改化货币安置收 紧,房产需求 萎缩,2018年年初，美国频繁发起对中国的贸易制裁，贸易战苗头开始显现；3月中美双方对峙，5月进入谈判磋商阶段，看似进展良好，美方实则暗 度陈仓，在双方达成共识后不久，即于6月15日发动实质性贸易战，中方也予以了反击，但反击后美方更是失去理性，变本加厉，多次向中方极 限施压，从而使得中美贸易大战进入白热化阶段。,中美贸易 战背景,楼市监管 多部委集体整治楼市乱象：,七部委下半年整治30城市场乱象，充分说明了“房住不炒”的政策逻辑不变，且再次表态了政策调控的决心，在调控政策不放松的前提下加入地方行政手段对市场乱象进行堵漏,头号 事件,6月28日，住建部等七部委联合印发关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知，决定于2018 年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。,30个楼市被整治城市名单,这30个城市在中央发声背景下，近期政策收紧可能 性较大，加强战略管控，房企需要警惕此类风险！,把维护“刚需”购房者利益作为一个重要的内容进行政策落实，“限企+摇号+禁收茶水费”为主流方式，整体调控思路仍是“房住不炒”。,楼市整治核心内容,房改政策 棚改货币化收紧：,棚改货币化收紧，从短期来看，棚改货币化安置比例下调意味三四线城市本轮量化宽松即将结 束，楼市会降温；但长期来看，对楼市影响不大，因为到2020年全国大部分地区棚改基本完 成，届时房屋老龄化和更新就会保持一个正常的频率，从而刺激购房需求,头号 事件,中央,国开行等 开发性银 行 （ PSL ）,地方政府（棚改专 项贷款）,拆迁户（补偿款）,有效需求 增加，房 价抬高,根据官方数据，2015年棚改货币化安置比例为30%，2016年提高至49%，目前国家尚未公布2017年全国棚改货币化安置的比例，但业界一 般认为会超过50%，随着2018年国家对棚改货币化安置政策收紧，预计2018年将降至40%，2019-2020年将降至30%。,自去年下半年以来，中央和主管部委层面，多次发文对棚改货币化安置政策呈现明显的收紧态度，在今年10月份的国务院常务会议上也明确指出，要因地 制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策,棚改货币化资本流向2012-2020年全国棚改开工量、存量/ 货币化安置比例,30%49%,50%,40%,30%30%,人才政策 人才引进政策：,对于二线城市纷纷出台“人才新政”抢夺人才现象，客观上是各地通过新增购房需求为楼市托 底的表现，人才新政降低了限购门槛，使部分城市楼市供给更为紧张，带来房价上涨预期,头号 事件,第一层级,代表城市：北京、上海目标人群：国际化的外籍人才、海外留学生、能对城市长期发展做出特殊贡献的特级、 高级创新技术性人才政策目标：控制人口与人才政策结合，调整人才结构,一线城市（京沪）,二线城市,人口流入 三四线城市,三四线 城市,三四线 城市,三四线 城市,人口流入,疏解转移人口,人口流入,人口流入,人口流入,2018年，近60个城市相继出台人才政策，调降人口落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等多项福利，意在吸引更多流动人口特别是高素质人 才落脚城市。从各城市出台的人才政策来看，不同层级城市目标引入的主要人才群体呈现梯度分化。从人口流动角度来看，二线城市承接一线（京沪）疏解 转移人口、吸纳三四线城市流入人口，人口规模加速扩张并促使全国人口分布再平衡。,三四线 城市,金融环境 央行年内四次降准：,从年内四次降准举措来看，降准主要是为了支持实体经济发展，改善小微企业融资难、融资贵 困境，但不排除随着商业银行货币宽松，部分资金或将流入房地产市场利好楼市交易,头号 事件,年内央行共4次降准，累计释放长期资金近2.3万亿元，此举重在定向调控，保持流动性合理充裕，重点定向放水实体经济、支持小微企业，解决“融资难+融资贵”的难题。,宽货币 紧信用,房贷利率上调,热点城市开盘去化仍较佳,住户新增中长期贷款 占比仍维持较高水平,居民对上调房贷利率感知并不 强烈，相较房价上涨的资产增 值收益，购房成本增加影响有 限；高杠杆购房的局面并未实 质性扭转,弊端,上海等热点城市加快 预售证审批,小微企业融资难、融 资贵困境缓解,房地产市场始终是银行巨额信 贷资金的重要出口，降准后释 放出的增量资金很大一部分还 是会流向房地产市场,利端推进结构化去 杠杆,201801,201804,201807,下调1个百分点，释放资金4500亿,下调0.5个百分点，释放资金7000亿,下调1个百分点，释放资 金4000亿,201810下调1个百分点，释放资金7500亿,信贷环境 多地房贷利率下滑：,多地房贷利率从上半年上调到第四季度下调，更多是商业银行贷款被抑制下吸引客户新增贷 款的手段，不足以影响整个楼市的热度变化,头号 事件,四季度以来，多地房贷利率出现下滑、放款提速的现象。目前全国房贷利率上升空间已基本登顶。,房贷 利率下调,北京,广州,深圳,杭州,下调至15%,北京四大行的房贷利率与此前持平，个别股 份银行出现首套房贷利率下调趋势，如北京 民生银行：下调至15%（原利率上浮20%）,下调至10%,下调至15%,中国银行下调首套房贷利率，从上浮15%调 到上浮10%。目前广州四大行仍执行上浮10%，光大银行从上浮25%下调了5个百分点,下调至10%,工行、中行开始执行首套房贷上浮10%，二 套上浮15%，分别下调5个百分点，且目前多 家银行表示额度宽松、7个工作日放款。,深圳部分银行首套房贷利率从20%，下调至 15%，而且审批提速、最快一周放款,严厉的限价令,上涨预期不再，投资客退潮,房企着力回笼资金,加大全款买房优惠力度,抑制银行贷款,下调按揭贷款利率只是商业银行吸引客户新增贷款的 手段，既不是楼市政策的转向信号，也不足以影响整 个楼市的热度变化,土地行情 春江水暖鸭先知，土地流拍成常态：,2018年全国土地流拍频出，除地块出让条件苛刻、限价下房企利润空间有限等市场主导因素 外，房企拿地理性、资金面紧张更是导致流拍潮的重要原因。而流拍潮现象一方面加重现阶 段楼市悲观情绪，另一方面由于地块成交量萎缩造成未来供给不平衡，对楼市平稳发展不利,头号 事件,2018年，全国流拍地块高达1255宗，为近四年 来最高，流拍率高至5.5%。,2015年至2018年全国住宅用地流拍情况,土 地 流 拍 原 因,地块质素弱,1,利润空间小,2,市场进入调整,3,出让条件苛刻,4,地块多位于城市边郊地理位置条件偏弱纯商办属性地块，底部市场周期难以实现短变现,地房价比大比例高于60% 房企利润空间被明显压缩,全线城市进入底部盘整一线二线三四线的传导亦基本 完成典型城市开始调整短期限价放开的可能性偏弱,地块面积偏大、刻意抬高出让楼板 价、要求竞配建或大比例自持、对 拿地房企提出硬性的高要求，各维 度增加房企成本,与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞统计，2018年全年全国住宅土地流拍数量达1255宗，下半年以来，上 海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍现象，并向三四线城市蔓延。,头号 事件,房企策略,Text in here,运营端,营销端,拿地减量求质,谨慎拿地收缩战线 放缓拿地节奏,加速现金流回笼,主动顺应政府价格以价换量、降价促销 加快推盘节奏占领开盘先机,开源节流,融资发债并购重组多元化业务发展高周转模式 大面积裁员,楼市严格调控效应下，高价 地被套牢，房企资金面趋紧,面临高负债、高杠杆等资金面紧张困境,政府限价、市场观望 情绪加重，房企业绩 指标压力加强,房企动态 楼市凛冬来临，房企适应策略：,楼市下行周期中，面对资金链趋紧状况，房企投资端放缓拿地节奏，拿地减量求质；运营端则 在“开源节流”上下足了功夫，融资发债、并购重组、“高周转”、大面积裁员均为房企化解 高负债、高杠杆的普遍选择；营销端则多以价换量、加快推盘节奏来快速回笼资金,楼市在调控政策收紧的大背景下，无论是以北上深为代表的一线城市，还是热点二三线城市，房地产市场整体呈现 “降温”的态势。面对楼市凛冬来临，房 企们又是怎样应对这波寒流？,投资端,环沪楼市,环沪政策调控已近最严，是否还有加码可能？年中为土拍市场分水岭，流拍屡见不鲜，地市遭遇冰火两重天 全年楼市由盛而衰，城市板块层层分化房企调整布局策略，高度寡头，强者恒强,注,南通,嘉兴,湖州,桐乡,上海,海宁,嘉善,平湖,海盐,张家港常熟太仓,昆山,沪杭发展带,环沪都市圈版图,城市数据说明：南通：无特别说明，数据仅包括中心城区，即 港闸区、崇川区、经开区，不包含通州、如 皋、启东等地；嘉兴：特指嘉兴市区本级，即南湖区、秀洲 区，不包含下辖县级市湖州：仅包含吴兴区及南浔区，不包含下辖县区昆山&太仓&常熟&张家港&平湖&桐乡&海 宁&海盐&嘉善：包括所有下辖乡镇,如遇特殊情况，将在页面底部加以定义说明。,1.5小时,城市覆盖：环上海1.5h都市圈,南通、湖州、昆山、太仓、张家港、常熟、嘉 兴、嘉善、平湖、桐乡、海宁、海盐,城市覆盖和数据说明,环沪城市群在全国三四线城市调控力度中已面临最严 程度，近期的调控都以行政干预为主，当前环沪下行 时期，政策调控还会加码吗？,CRIC判断,本轮调控集中出现在2016-2017年，限购、限贷、限价、限售四限加持已是当前最为严苛的调控方式，南通、常熟、湖州、张家港尚未限购，可能还有调控空间！,政策 盘点,政策调控到顶了吗？,已有“四限”加持的城市继续调控加码的概率较小，南通、常熟、湖州、张家港相对缓和环沪城市之间横向对比：环沪12个城市中，所有城市自16年年底开始陆续出台调控政策来抑制市场过热。与全国 调控最严的其他三四线城市相比，大嘉兴、昆山、太仓、调控力度基本登顶，南通、常熟、湖州、张家港相对缓和,全国调控最严的典型三四线城市政策对比,环沪城市调控政策：限购、限贷、限价、限售和限地对比图,2017年环沪土拍市场狂热，大部分城市开启现房销 售、竟配建、竞自持等一系列措施控制地价，18年 上半年延续了17年地市的火热，然而下半年骤然降 温，土拍市场真的冷了吗？,CRIC判断,2018年年中过后，土拍市场开始暗流涌动。土地流 拍、溢价率断崖式下跌，开发商拿地进入减量求质的过 程，“含金量”十足的优质地块仍然遭到激烈抢夺！,55,123,82,200,96,113,100,140,243,242,157,0,106%,103%,100%,77%,77%,94%,86%,54%,48%,53%,0%,50%,100%,150%,200%,0,50,100,150,200114%,300,南通,平湖,桐乡,海盐,张家港,常熟,嘉兴,太仓,湖州,2018年计划供地量2017年计划供地量2018年完成度2017年完成度250,土地 市场,昆山海宁嘉善统计口径：含宅土地的占地面积，非建筑面积,2018未公布,环沪各城市2018年度住房供地计划量、完成度率及去年同期表现(万，%),土拍市场真的冷了吗？,18年供地完成度整体弱于17年，政府推地热情度不高，土地流拍屡见不鲜2018年，仅昆山、海宁、嘉善、南通完成供地计划，多数城市供地完成度同比去年下滑明显。常熟、嘉兴、太仓 完成度不足60%。,20000180001600014000120001000080006000400020000,0,150,300,450,600,750,16-01,16-03,16-05,16-07,16-09,16-11,17-01,17-03,17-05,17-07,17-09,17-11,18-01,18-03,18-05,18-07,18-09,18-11,月度地块成交量(万)月度成交楼板价（元/),土地 市场,16年月均207万,17年月均308万,18年月均217万,环沪含宅用地成交建筑面积及楼板均价月度走势(万，元/),土拍市场真的冷了吗？,土拍市场面临严峻凛冬，年中遭遇分水岭与2017年横向对比：2018年环沪城市土拍月均成交217万，同比2017年下降近30%；17年9-11月为全年的土 拍黄金期，而18年9-11月为全年土拍最严峻的寒冬期。,土地 市场,土拍市场真的冷了吗？,南通市本级/20幅 楼板价：9238,嘉兴市本级/25幅 6870嘉善/14幅6186平湖/16幅5161海宁/27幅5960海盐/12幅5411桐乡/19幅4869,太仓/15幅楼板价：4926,昆山/10幅楼板价：8020,湖州/51幅楼板价：4662,常熟/18幅楼板价：8484,上下半年分化严重，7月开始明显降温从成交价格看，环沪12城市中，南通楼板价最高；常熟、昆山、张家港次之，处于第二梯队；嘉兴、嘉善处于第三 梯队；平湖、海宁、海盐、桐乡、湖州处于最后梯队。太仓由于文化旅游城大型地块成交价低拉低整体均价，剔除 后楼板价在7000元/以上。从溢价率看，环沪大部分城市下半年土拍溢价率逼近0，与上半年造成明显反差。2018年环沪各城市含宅用地平均成交价格（元/）2018年环沪各城市含宅用地平均溢价率（%）,张家港/18幅 楼板价：7931,土地 市场,土拍市场真的冷了吗？,上半年地王频现，部分城市地房比高，利润空间非常有限张家港、南通地王频现，房地产开发利润空间较小，在60%以上，其余城市基本在30%-42%之间，地房比在尚且 合理的范围内。,2018年环沪各城市含宅用地、地房比,土地 市场,土拍市场真的冷了吗？,18年下半年环沪土地流拍幅数骤增，浙江片区成流拍重灾区2018，整个环沪市场共有33宗土地流拍，江苏片区流拍8宗，浙江片区则高达25宗，其中湖州成为重灾区，光本 级市土地就有8宗流拍，而大嘉兴四县两区更是陷入困境。,2017、2018年，环沪12城土地流拍数量对比,土地 市场,）,二级资质要求、退红线10米，要求配建10班幼儿园一所,土拍市场真的冷了吗？,房企拿地心态趋于理性，配套和公建要求严苛成为房企放弃拿地的主要原因土地流拍，是政企之间心态错位的最显性表现。土地条件严苛，地价过高，开发商手中资金不足，拿地趋于理性、 挑剔等多方因素造成了此番大规模流拍的现象。,土地 市场,土拍市场真的冷了吗？,土地位置：崇川区曹公河南、城山路西土地用途：纯住宅土地出让面积：25596容积率： 2.39成交总价： 118891万元成交楼板价：19435元/溢价率：62.07%成交日期：2018年7月9日竞得人：金茂,土地位置：市区碧云路东侧、塘南路北土地用途：商住土地出让面积：36472容积率： 1.5成交总价： 55400万元成交楼板价：10126元/溢价率：60.57%成交日期：2018年9月19日竞得人：万城,土地位置：梧桐街道景雅路东侧、九曲浜南侧土地用途：纯住宅土地出让面积：12058容积率： 1.3成交总价： 15600万元成交楼板价：9951元/溢价率：56%成交日期：2018年8月30日竞得人：嘉兴卓乡餐饮管理有限公司,房企进入减量求质的过程，优质地块仍然遭到激烈抢夺自下半年起，环沪地市进入了减量求质模式，市场寒冬影响了地市成交热情，但优质地块的热度在此轮降温中依旧 坚挺。南通更是在都不看好的下半年拍出环沪楼板价最高地王，成为地市秋冬季里的暖色调。金茂：南通崇川地王万城：补仓海宁优质地块达到最高楼面限价，竞配200保障房面积,回顾2018年，731政治局会议，棚改货币化收紧， 以及大范围、全手法的楼市调控，是否意味着环沪城 市的“牛市”已走到头？,CRIC判断,下半年尤其是9月之后，环沪楼市一路下行，市场快速 冷却，城市、板块之间的分化也一目了然。18年环沪楼 市经历了由盛而衰的过程。,169,94,187,214,242,250,182,239,195,177,180,207,16368,0,3000,6000,9000,12000,15000,18000,0,50,100,150,200,250,300,18-01,18-02,18-03,18-04,18-05,18-06,18-07,18-08,18-09,18-10,18-11,18-12,成交面积,月均线,成交均价,新房 市场,环沪城市2018年商品住宅供求价月度走势(万，元/),环沪楼市“风光依旧” 吗？,金九银十不再，9月之后成交量缓慢下降，均价平稳上浮2018年，环沪城市商品住宅成交总量1-8月整体呈上扬趋势，9月之后市场成交量缓慢下降，12月翘尾原因在于昆 山成交量大涨，破67万方，而其他环沪城市成交量并无明显回升趋势。18年月均成交约195万，最近成交均价16368元/，当前环沪城市商品住宅价格较年初已上涨26.3%。,新房 市场,环沪城市17-18年1-8月商品住宅成交面积对比(万),32.2%,37.6%,10.6%,82.9%,11.7%,环沪楼市“风光依旧” 吗？,9月后环沪第二圈层城市成交同比下降明显，部分城市传出危险信号2018年1-8月，环沪大部分城市成交表现较17年大幅上升，然而9月后市场迅速降温，南通、湖州、常熟成交同比 大幅下降，开盘去化堪忧。而昆山、太仓、大嘉兴与上海更有“同城效应”，市场降温程度并不明显，在保证供应 的前提下去化表现依旧不错。,59.5%,20.7%4.1%,环沪城市17-18年9-12月商品住宅成交面积对比(万),22.2%,11.1%,21.2%,0.0%,87.8%29.3%55.8%,20%,13.5%,18.3%,11.5%,新房 市场,16.8%,30.6%,21.3%,环沪城市2017-2018年商品住宅成交价格对比(元/),环沪楼市“风光依旧” 吗？,整体价格涨幅明显，未来上涨空间可能受到压缩2018年，除太仓外，各城市商品住宅成交均价同比17年均有不同幅度上升，太仓由于18年市中心供应极少，成交 结构的变化影响均价下滑。,59.8%,29%,47.8%,14.1%,27.7%,47.5%,新房 市场,备注：横轴表示库存量，纵轴表示去化周期,环沪城市2018年库存及去化周期交叉分析,去化周期短,环沪楼市“风光依旧” 吗？,从库存看市场健康度整体尚安大嘉兴（除海宁）、南通、太仓、张家港库存去化周期不足7个月；湖州供应量最高，库存积压较大；昆山的投资 性板块花桥库存积压较大延长整体去化周期，实际上昆山内生性需求板块去化周期不足半年。,82%,78%,73%,72%,68%,66%,64%,61%,61%,55%,45%,40%,90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%,太昆南常桐张嘉海平湖海嘉 仓山通熟乡家兴宁湖州盐善港,新房 市场,上半年 84%,下半年 67%,第一梯队,第二梯队,第三梯队,环沪楼市“风光依旧” 吗？,城市之间分化：城市之间出现分化梯队，第三梯队去化堪忧2018上半年，环沪楼市的高量能持续，整体去化顺利，然而7月份开始整体开盘去化率逐渐下滑，远郊项目集体遇 冷，开发商采取各类促销手段，仍难以挽救客户退潮的局面，环沪陷入窘境。,2018年环沪城市开盘项目去化率走势,下半年环沪城市平均去化率,新房 市场,环沪楼市“风光依旧” 吗？,巴城镇,周市镇,玉山镇,花桥镇,陆家镇,张浦镇,淀山湖镇,锦溪镇,周庄镇,千灯镇,魏塘街道,大云镇（高铁新城）,姚庄镇,天凝镇,干窑镇,陶庄镇,西塘镇,罗星街道,经济开发区(惠民街道）,板块之间分化：本地客户发力，投资型板块遭遇滑铁卢昆山本地人主要居住北部区域的周市、玉山及巴城，上下半年去化浮动不大，而上海外溢人群主要居住及投资的花 桥镇，受下半年投资渐冷影响，去化出现大幅下滑。嘉善自住项目偏多的大云，在下半年依旧保持着不错的去化， 而投资项目较多的其他版块，受以上海为主的投资客加速撤离影响，成交断崖式下跌。昆山典型板块去化情况嘉善典型板块去化情况,新房 市场,环沪楼市“风光依旧” 吗？,板块内部分化：同一板块在一定时期内需求有限，入市时机成为项目去化关键因素同一板块不同项目除产品&价格之外，入市节点也成为开盘成败的关键；当前市场观望情绪堆积，有效客户容易流 失，板块内蓄客量不能满足短期内两轮收割需求，抢收至关重要。,金鹰江韵名苑,昆山玉兰公馆,开盘当天去化率（单位：%）,滨江华庭,金辉海上时光,泛华东福城,龙湖春江郦城,典型区域二：太仓港区,典型区域三：平湖当湖,典型区域一：昆山玉山镇金鹰江韵名苑推盘/成交：240/240均价/装修：2.2w/毛坯,昆山玉兰公馆推盘/成交：390/250 均价/装修：2.3w/2k,滨江华庭推盘/成交：112/102 均价/装修：1.1w/毛坯,海上时光推盘/成交：100/60 均价/装修1.4w/1.5k,泛华东福城推盘/成交：300/284均价/装修：1.3w/毛坯,龙湖春江郦城推盘/成交：412/213 均价/装修：1.5w/毛坯,新房 市场,环沪楼市“风光依旧” 吗？,项目内部分化：同一项目不同节点推盘，去化表现分化明显列举湖州和常熟的典型项目可以看到，同一项目在上半年和下半年推盘后的去化表现冷热分化明显，刚需项目和改 善项目都面临去化压力。上半年去化尚且可观，下半年遭受巨大压力，去化几近直线型下跌。,湖州典型项目开盘去化率走势,常熟典型项目开盘去化率走势,环沪下行阶段，房企纷纷调整拿地和进驻策略，不再“用力过猛”，行业格局生变了吗？,CRIC判断,环沪“高度寡头”时代来临，top3市占率在top30房企中占到35%，强弱分化逐步加剧！,榜单 解读,行业格局生变了吗？,强者恒强，从新增土储的站位可以预见明年房企的环沪份额排名碧桂园凭借上半年的疯狂囤地，以204万高土储无悬念登顶第一，恒大、新城以76万齐名第二，后来房企排名 由于相差较小竞争激烈。,2018年全国销售额TOP20房企环沪城市圈增储情况（万，含宅土地）,2018年环沪12城增储TOP30房企(万，含宅土地 ）,53,76,0,0,24,13,76,6,17,29,34,48,19,47,22,32,44,0,13,100,204200,300,0碧桂园万科恒大融创保利绿地中海新城华润龙湖世茂招商绿城阳光城金地旭辉华夏幸福中南富力正荣1234567891011121314151617181920,增储建面,204,7676,53,48474747,46,4441,40,353534,32,313131302929,282727,24,232222,21,250200150100500,增储建面,榜单 解读,行业格局生变了吗？,分化加剧，外扩不足逐渐掉队以碧桂园和万科为代表的房企早早进驻上海周边市场，市场占有率明显高于其他房企；而一些环沪本土房企，占据 先天优势，市场口碑和接受度良好，支撑其在榜单上取得不错站位；小部分在大上海地区布局较晚的房企在土地储 备、当地关系上都有一定短板，赶超前方阵营还需继续努力。大上海房企2018年销售金额TOP30(亿元),数据说明：大上海范围：上海及本报告中环沪12城市。嘉兴市本级及其下辖县级市，采用调研数据，其它城市为网签备案数据,80706050403020100,常熟昆山太仓南通张家港湖州嘉兴海宁桐乡嘉善平湖海盐,195,177,180,207,0,10050,200150,250,300,18-01,18-02,18-03,18-11,18-12,成交面积月均线16994187214242250182239,环沪就此沉沦，有无投资机会？,政策 预判,当前环沪12城政策调控情况,18-0418-0518-0618-0718-0818-0918-10环沪12城市场下行期分城住宅成交表现9月10月11月12月,政策预判：18年9月环沪整体市场进入下行通道，即使政策环境相对温和的南通、湖州和常 熟三城销量逐步下探，可见本轮政策调控已见实效，预计后期除非个别政策相对宽松城市市 场有严重反弹，否则政府将不在重拳出击，顶多以行政干预加强为主环沪12城住宅市场总体成交表现,市场下行,市场上行,分水岭,目前南通、湖州和常熟政策环境相对温和,环沪就此沉沦，有无投资机会？,周期 预判,周期预判：伴随棚改货币化收紧，本轮环沪12城经历房价大涨后，在市场总体需求不济下会 迎来一段低迷期，通过长时期通胀来逐步挤压掉短期过快上涨的房价泡沫，约2-3年；但部分 基本面好、本地购买力强且地处环沪核心圈层的城市即使房价滞涨，但深度回调可能性较小环沪12城住房价格走势与房价周期预判示意图,16年10321元/,17年11313元/,18年14361元/,10%,27%,8000,10000,12000,14000,16000,18000,16-1,16-5,16-9,17-1,17-5,17-09,18-0118-0518-09,19-1,19-5,19-9,20-1,20-5,20-9,21-1,21-5,成交均价,房价滞涨低迷期约2-3年,环沪就此沉沦，有无投资机会？,市场 预判,环沪城市市场梯队图（按18H2平均去化率参照）,市场预判：长期“维稳” 楼市政策主基调及环沪楼市短期内下行态势不可逆转已成共识，预 判19年房企会加紧出货，抢占市场先机以备过冬；环沪城市在无重磅利好刺激下，随着供应 走高、库存过剩，市场将进入寒冬期，加之19年入市土地大多进入新的周期，房价失去上涨 动能，将现滞涨回调增,第一梯队,第二梯队,供应,成交,价格,缩,跌,政府实施长效调控机制以促进房地产稳定发展，以及楼市短期内延势下 挫态势不可逆转已成为开发商共识，环沪房企将不再抱侥幸心理，当前 手中无论是否为“地王”地块，都将会在19年加紧出货，以防在楼市彻 底横盘前抢占市场先机，来保存过冬粮草。,成交虽受制于供应，但第二、第三城市市场18年下半年已呈明显下滑态 势，尤其第三梯队城市若无重磅利好刺激下，预判19年市场会跌至谷 底，第一、二梯队城市随着供应走高、库存过剩，整体去化将不如18 年，预计19年环沪城市销量将整体走低，进入寒冬期。,随着环沪城市19年入市进入新的周期，部分不再是“地王”地块， 土地 成本得以控制；同时随着19年市场步入冰封期，市场一蹶不振下，价格 将难以弹头，预计19年环沪城市价格将出现不同程度回调，但第一梯队 城市深度回调可能性较小。,环沪就此沉沦，有无投资机会？,机会 预判,A、本地购买基础和实力B、人口净流入出C、产业基础强弱D、周边外溢依赖度,评 级 标 准,城 市 分 级,安全度高，重点推荐 存一定风险，重点关注 风险度高，短期观望,机会预判：环沪12城中，本地购买实力和产业基础雄厚、人口相对净流入及都市圈辐射强劲 的太仓、昆山、常熟和嘉兴城市相对安全健康，为投资重点推荐城市；当前此4大安全城市， 资源集中且成熟的价值高地-核心主城区、新兴发展城市副中心-生态/科技板块为积极进驻区环沪城市投资评级环沪重点推荐城市积极进驻板块,上海,太仓,昆山,海盐,嘉兴,桐乡,海宁,张家港,常熟,南通,湖州,嘉善,平湖,计划供地量大，尚有 开发空间，上海产业 人口外溢聚集地,轨交11北延伸段 贯穿利好+重点 发展宜居宜业新 城，发展前景优,本地客极为认可的 资源集中尤其教育 配套丰富的城区板 块，目前存量少， 为核心价值高地,昆山最核心区域， 内生需求强大，在 建S1横穿板块(未 来与轨交11换乘直 达上海)，依然有发 展前景的优质板块,市区西拓新兴发展中 的生态宜居板块，主 要承接市区外溢客， 品牌开发竞争强度尚 可，还存发展空间,市区南移重点发展商 务区，产业强劲且外 向交通发达为人口导 入奠定基础，区域价 值处快速上升通道中,市区东拓发展已较 为成熟的板块，配 套完善，新房供应 长期稀缺，值得积 极抢驻,谢谢观看,