中国养老地产概况与前瞻.pdf

估价及顾问服务部人口老龄化根据国家统计局公布的 2015年数据显示，我国 60岁及以上人口约 2.22亿，占总人口的 16.1%； 65岁及以上人口近1.44亿，占 10.5%。按照联合国的传统标准，当一个地区60岁以上人口达到总人口的 10%，即该地区视为进入老龄化社会；而新标准则为 65岁人口占总人口的 7%。无论是以传统标准或是新标准衡量，中国无疑已经进入老龄化社会。现在世界上平均每四个 60岁及以上的人就有一位是中国人。联合国 ”世界人口前瞻 :2015修订本 ”预测至2050年，我国 60岁及以上人口占比将达至 36.5%。对比英美等地 30.7%及 27.9%的 60岁及以上人口占比，我国面对的人口老龄化问题更为严峻。现时，长者的照料主要依靠在家养老的模式。随着家庭规模和居住面积缩小及空巢家庭比例的加速，传统依靠子女照料的家庭式养老难以维持。长者护理服务、养老公寓及托管养老服务需求日益增加。面对这庞大的高增长市场，不同的房地产开发商、保险机构及不同领域的投资者近年高度关注，甚或已经开始纷纷进入养老地产市场。但目前，养老地产仍处于起步阶段，行业正面对企业众多、行业分散、营运经验不足及可待续发展方向不清等问题。图表 1. 1950-2050 中国 60岁及以上老龄人口数量和占比中国养老地产概况与前瞻来源 : 戴德梁行、联合国人口部 2015政策与优惠社会的发展和进步使人的健康状况得到持续改善，寿命也得以延长。我国政府早在 ”十一五 ”时期已积极推广便利长者生活的基础设施，建立健全适应家庭养老和社会养老相结合的服务网络。到 ”十二五 ”时期更提出建立 “以居家为基础、社区为依托、机构为支撑 ”的社会养老服务体系。2016年 7月，民政部、国家发改委正式印发民政事业发展第十三个五年规划，将全面建成 ”以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系 ”。政府更全面放开养老服务市场，明确将通过 ”补助投资、贷款贴息、运营补贴、购买服务等方式，支持社会力量创办养老服务机构 ”。同时支持境外资本投资养老服务业，鼓励民间资本对企业厂房、商业设施及其他可利用的社会资源进行整合和改造，用于养老服务。图表 2. 国家层面对养老产业的部份优惠政策类型优惠政策养老机构土地对营利性养老机构建设用地，优先保障供应对营利性养老服务机构利用存量建设用地从事养老设施建设，允许办理协议出让或租赁手续人才鼓励大专院校对口专业毕业生从事养老服务工作税收对养老机构提供的养护服务免征营业税对养老机构提供养老服务也要适当减免行政事业性收费养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行金融积极支持养老服务业的信贷需求。包括积极利用财政贴息、小额贷款等方式鼓励养老机构投保责任保险。来源 : 戴德梁行、国务院关于加快发展养老服务业的若干意见、关于促进健康服务业发展的若干意见、国土资源部养老服务设施用地指导意见的通知、及发改委民政事业发展第十三个五年规划 0%5%10%15%20%25%30%35%40%0100000200000300000400000500000195019601970198019902000201020152025203020402050中国老年人口（万人）中国老年人口占比201120122013201420152016国务院中国老龄事业发展 “十二五 ”规划 - 建立围绕长者的全方位体系，提供包括生活、居住、医疗、教育及文化等服务。民政部养老机构管理办法、国务院深化改革加快发展养老服务业的任务措施及国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 -允许外国机构、投资者以各种形式参与我国养老服务事业、加强社会养老服务体系及提供各种模式支持养老机构。商务部及民政部鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从事养老服务 -鼓励外国投资者以自立或中外合资去发展养老机构规模化、连锁化经营，打造优质的养老机构品牌。国务院全国医疗卫生服务体系规划纲要 (2015-2020年 ) - 规划加强推动医疗结合，鼓励开通养老机构与医疗机构的绿色通道。民政部、国家发改委正式印发民政事业发展第十三个五年规划，将全面建成 ”以居家为基础、社区为依托、机构为补充、医养相结合的多层次养老服务体系 ”。来源 : 戴德梁行、国务院、民政部及商务部综合文件图表 3. 近年国家层面的养老政策概要估价及顾问服务部由于一般养老建设初起资金需求大、回本期较长和现金流动性低，这些对私营企业的扶持、外资的开放鼓励及相关的优惠政策，对我国私营养老产业提供了一个便利的平台。透过更多私营企业的参与，能达到减轻社会在养老事业的负担和提升整体老人的生活水平等目标。操作模式过去数年，我们观察到中国的养老地产不论在质量和产品多样性不断在进步及前进。由最初以养老住宅概念只单单作为商品房销售的亮点，续步因土地政策改进而配合法规要求的销售加持有操作模式，到因保险业的参与而衍生出的养老保险加房地产的产品。加上有些目光较长远的投资者以整体持有运营的养老公寓，作为长线投资性物业收取长远平稳的回报。我国的养老地产正因应国家政策及巿场发展，现时划分为四种主要操作模式 , 包括整体出售、整体持有运营、销售 +持有及衍生产品。各操作模式的背景、好处及缺点存有各自的特性但也有共通之处及相互关连作用。操作模式市场案例具体概念整体出售东方太阳城等以养老住宅概念来出售房屋产权为主，区域级别配套并举。该类模式回收成本周期短、风险低，是最受开发商倾向采纳的一种模式。但由于和一般商品房的销售意义相同、这操作模式并不受养老优惠政策支持。整体持有运营青岛万科怡园等对自理、半自理及非自理客户区别处理，收取不同的租金和服务费用。此摸式对项目的初起资金要求高，资金回收速度慢。有些项目也透过出售长、短期会员卡来实现项目前期汇款，缓解现金流压力。销售 +持有北京太阳城、天津康宁津园等由于很多新批的土地在养老公寓有出售比例上的限制，因此这经常出现在新建住宅综合型小区。这操作模式可促进养老公寓的可持续性又可透过部份出售减低现金流压力和风险。衍生产品泰康人寿旗下品牌“泰康之家 ”、中国人寿养老养生项目等保险业近年积极投入养老地产，结合保险销售所衍生出的房地产产品。概念是透过养老保险金未来收入支付养老公寓的开支。这模式为项目提供长远现金流及较有长远规划性。来源 : 戴德梁行分析图表 4. 中国养老地产现时的不同操作模式估价及顾问服务部参与机构现时正在参与中国养老地产项目的机构，大致可以分为投资者、开发商和运营商等三大类。这操作模式与酒店、服务式公寓相近。图表 5. 典型的养老地产项目各参与机构的投入与回报现时市场上养老地产的投资者大多以机构性投资者为主。保险机构如同上文提及有因应保险销售需求而主动参与，也有视作长线投资性物业寻求平稳的回报。据我们与各保险机构的合作及市场信息，部份保险机构也构建自已的团队直接参与项目运营，借此减省长远成本以及提高项目回报。同时其他机构性投资者例如国企、民企、信托及私募基金也因为政策带动、平稳回报及良好前景的带动下，以不同的形式积极参与。房地产开发商拥有对市场了解、成本控制、土地资源、养老优惠政策及一般都具备丰富的资金 /较便宜的融资渠道等优势，从而驱使他们除了在工程技术及管理上的参与，更多时凭借他们的优势同时担当起投资者及运营商的角色。国内外专业养老服务机构很多是担当项目比较后期的运营商角色。在欧美和日本养老地产发展成熟的地区，养老服务机构也有参与项目前期的软硬件设计，有些机构更直接把资金投资在合适的养老地产项目。近年在中国养老服务机构亦有同时以投资者及运营商的身份参与项目。来源 : 戴德梁行分析投资者开发商运营商出资投入项目提供工程技术及管理提供日常运营管理收取运营管理费及表现分红收取开发项目回报收取投资回报养老地产项目图表 6. 巿场上参与养老地产项目的主要保险机构 :图表 7. 主要房地产开发商近年的养老地产项目 :图表 8. 国内外主要专业养老服务机构 (在中国已提供服务 ):保险机构机构动态及参与项目泰康人寿其品牌 “泰康之家 ”已完成北京、上海、广州、三亚、苏州、成都、武汉、杭州旗舰社区布局。中国人寿养老养生业务投资已布局城市包括北京、苏州、天津、三亚和深圳平安人寿以大规模、旅游特色为特点，创立 “合悦 ”品牌，已布局浙江桐乡、云南西双版纳、浙江乌镇太平人寿上海布局 “梧桐人家 ”养老社区。 2015年与保利达成战略合作。房地产商参与项目及内容万科地产已开业项目 54个，布局 16个城市，搭建三条业务线：随园 (持续照料中心 )、怡园 (城市全托中心 )、嘉园 (社区嵌入中心 )保利地产机构养老品牌 “和熹会 ”，已布局北京、上海、广州、合肥、成都、广东阳江绿城集团绿城乌镇雅园远洋地产机构养老品牌 “椿萱茂 ”，已布局北京（已开业和未开业项目共 7个）、上海、大连复星集团与美国峰堡集团合作创立养老品牌 “星堡 ”，在上海已开业两个项目服务机构参与项目及内容魅力花园(美国 )中国人寿苏州阳澄湖项目亲和源(中国 )布局上海（ 3家）、浙江桐乡、浙江海宁、浙江宁波、辽宁营口、山东潍坊仁爱华(美国 )提供专业居家护理服务，由慈爱嘉于2011年引进中国，总部位于北京，并在成都、杭州、宁波、上海、大连、广州等地设立了分支机构木下养老（日本）中国人寿天津医养结合项目 “国寿嘉园乐境 ”峰堡集团（美国）星堡中环养老社区、星堡浦江养老社区来源 : 戴德梁行分析及公开信息来源 : 戴德梁行分析及公开信息来源 : 戴德梁行分析及公开信息估价及顾问服务部资产证券化通过房地产资产证券化，企业可以增加有效及成本较低的融资方式，或者改善企业内部的财务状况，而投资者也能利用较少资金间接地参与房地产投资，对于推动金融和房地产市场的发展有积极的作用。在香港交易所或新加坡交易所，均无以养老公寓和康复医院为物业包装上市的 REITs产品，仅有两个医院的REITs产品，名为 First REIT和 Parkwaylife REIT。作为发达国家，美国的医养系统发展较为成熟，养老地产早已和医疗结合成为医疗健康（ Healthcare）产业（包含养老、医院、专业护理机构、医学实验室等）。2016年第三季度在美国 REITs总资产已达到 14,558.5亿美元，其中医疗健康产业是其中的一个重要板块，目前已有数只上市的 REITs。根据彭博和戴德梁行的数据显示，过去十年美国医疗健康相关产业 REITs的平均价格相对营运现金流的倍数 (P/FFO)和美国整体 REITs的表现大致相乎，引证投资者对医疗健康产业的接受状况。图表 10. 美国主要医疗健康产业 REITs一览表股票代码公司名称股息收益率价格（美元）市值（亿美元）物业业态类型CCP Care Capital Properties, Inc. 9.12% 25.00 20.99 养老社区、医院、专业护理机构SNH Senior Housing Properties Trust 8.24% 18.93 44.97 养老社区、专业护理机构OHI Omega HealthCare Investors Inc. 7.81% 31.26 61.00 专业护理机构MPW Medical Properties Trust 7.48% 12.30 39.39 医院（社区医院、妇女儿童医院、康复医院）、医疗办公大楼、手术中心SBRA Sabra Health Care REIT Inc. 6.88% 24.42 15.94 养老社区、医院、专业护理机构、机型护理医院HCN Welltower Inc. 5.14% 66.93 242.64 养老社区VTR Ventas, Inc. 4.96% 62.52 221.39 养老社区HCP HCP Inc. 4.98% 29.72 139.08 养老社区、医院、生命科学园、专业护理机构LTC LTC Properties 4.85% 46.98 18.43 专业护理机构NHI National Health Investors 4.85% 74.17 29.56 养老社区、专业护理机构DOC Physicians Realty Trust 4.75% 18.96 25.71 医疗办公大楼、康复医院UHT Universal Health Realty Income Trust 3.99% 65.59 8.92 医院、医疗办公大楼、急救中心、儿童护理中心HR Healthcare Realty Trust 3.96% 30.32 35.13 专业护理机构、康复医院来源 : 戴德梁行分析及彭博 *截至 2016年 12月 30日我国人口结构的变化导致社会对于养老医疗产业的需求和认知度相应日溢增加。随着中国经济不断向上、家庭规模和居住面积缩小及空巢家庭比例的加速及社会改善生活质素，我们推测越来越多家庭会选择各种各类的养老及医疗产品。从长远看，随着该行业越来越成熟和稳定，中国将会有以养老公寓和康复医院为物业包装上市的 REITs产品供投资者选择。图表 9.美国 REITs历年平均价格相对营运现金流的倍数 (P/FFO)来源 : 戴德梁行分析及彭博 *截至 2016年 12月 30日05101520252006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016美国 REITs 医疗健康产业美国 REITs估价及顾问服务部医养结合早在 “十二五 ”时期国务院在中国老龄事业发展 “十二五 ”规划里已提出建立围绕长者的全方位体系，提供包括生活、居住、医疗、教育及文化等服务。去年 2015，国务院更提出全国医疗卫生服务体系规划纲要 (2015-2020年 ) 目的为了加强推动医疗结合，鼓励养老机构与医疗机构的相互合作。跟据 “十三五 ”规划医养结合是指 ”把社会医疗资源与养老资源结合起来，提高资源分配达至最高效益，目标解决社会因老龄化同时衍生的养老及医疗难题。 ”“医养一体化 ”的发展模式， “医 ”是指医疗药物、康复保健、健康顾问、身体检测、疾病诊治、护理服务以及临终关怀等医疗服务； “养 ”包括一般养老机构的养老、居住、生活照料、精神心理和文娱活动等。未来我国的养老事业将面向医养结合的新型综合养生养老服务模式。图表 11. 全国医疗卫生服务体系规划纲要 (2015-2020年 )总结随着我国老龄人口增长、人民收入日益增加、家庭结构及生活模式等改変，这大大增加社会对医养相关服务的需求及其产品质量的要求。加上美国等先进国家经验及国家十三五政策驱动，毫无疑问我国养老地产正潮向市场增长率高、医养一体化及资产证券化方向发展。在良好机遇下，行业也面对参与机构众多、行业分散、初起资金需求大、回本期较长和现金流动性低等问题。为此，戴德梁行专业估价和顾问服务部针对医养产业成立了养老及医疗健康地产专家小组并与国内外养老和医疗机构战略合作，为客户提供一站式服务，包括市场定位、产品分析、可行性调研、房地产物业评估、资产证券化及运营管理商介绍等专业服务。估价及顾问服务部赵锦权环球董事大中华区副总裁亚太区估价及顾问服务部主管kk.chiucushwake+852 2507 0602陈家辉大中华区域董事大中华区估价及顾问服务部中国区主管andrew.kf.chancushwake+852 2507 0635黄衍维大中华区估价及顾问服务部咨询服务主管和董事alton.yw.wongcushwake+852 2507 0684主要联络人胡峰华北地区估价及顾问服务部主管和高级董事feng.hucushwake+86 10 8519 8108顾悦如华东地区估价及顾问服务部主管和高级董事hans.yr.gucushwake+86 21 2208 0503 林勃华中地区估价及顾问服务部主管和高级董事grace.b.lincushwake+86 20 8510 8238费金标华南及华西地区估价及顾问服务部主管和高级董事jinbiao.feicushwake+86 755 2151 8001 养老及医疗健康地产专家小组我们的专业估价和顾问服务人员拥有广泛的养老和医疗健康咨询服务经验，而且战略性地坐落于全球的主要市场 (包括欧美、澳大利亚、日本、香港和中国大陆 )。在去年我们的大中华区团队已经完成了超过 20个养老和医疗健康相关的估值和咨询项目，得到客户高度认可。养老和医疗健康业务小组对相关政策进行持续跟踪和分析，凭借我们强大的网络和客户渠道，对行业最新情报和数据进行实时跟踪和收集。我们结合了卓越的房地产知识和第一手全国及国际养老和医疗健康领域的数据。我们已与国内医疗机构战略合作，为我们提供专业数据支持和专业把控。我们的团队经常出席研讨会和会议，并且公认为行业思想领导。我们的专业人才利用戴德梁行测算模型，以高效及清晰的界面与客户沟通，并对复杂的项目作出合附逻辑和有证据支持的分析，从而提供可靠的估价和咨询报告及创新落地性强的解决方案。专家领导介绍黄衍维现于估价及顾问服务部担任董事及大中华区咨询服务主管，专责大中华区的各类型土地开发评估、市场 /项目可行性硏究及财务测算、物业定位、物业表现审查及资产疏理等工作。他曾替多间跨国企业、房地产私募基金、房地产信托基金、中国境内公司及香港大型企业提供物业评估、市场研究及相关物业咨詢服务，其编写之评估、市场研究及可行性报告多用作该等企业进行上市、并购及融资时之参考。刘晓丹现于估价及顾问服务部担任副董事，负责北中国区的行业研究、投资型物业市场研究及可行性研究、REITs市场研究、开发及投资财务分析、城市更新、养老及医疗健康咨询等工作。她曾参与众多保险机构、知名房地产私募基金、房地产信托基金、境内外银行、券商、信托、投行及知名房地产开发商等提供投融资决策、兼并购、开发、运营咨询服务。