2016年中国养老地产市场发展年报.pdf

 1 前言： 2016 中国养老地产市场 回顾与 趋势 展望  中国 老龄化 速度加快 ，养老 消费 需求 将持续快速增长。 2015 年底，我国 60 岁及以上老年人口数达 2.22 亿，占全国总人口比例为 16.1%。 据预测，到 2050 年我国 60 周岁以上老年人口将达到4.8 亿，将成为世界上老年人口最多的国家， 我国 老龄化程度 正在 逐步加深。 与此同时 ， 人民生活水平 也在 不断提升，养老消费需求将持续快速增长，养老产业发展空间十分广阔。  养老产业政策环境更加明朗，宏观引导 专项领域规范 化 发展。 2016 年， 是“十三五”规划开局之年，中央和地方纷纷出台养老产业相关 的 “ 十三五 ” 规划 ， 引领产业发展方向， 重点发展 医养结合 型养老服务设施 。此外， 中央及地方 出台 了 养老 金融、医养结合、土地、人才、技术及服务等专项政策 ，陆续建立养老服务标准和规范，助力养老产业规范化发展。  养老企业布局加速，去地产化、细化服务成趋势。 2016 年 ， 养老机构、金融 机构 、地产 企业通过收并购、强强联合、海外投资等方式 加大对养老产业的探索与布局， 通过“去地产化”、创新养老服务与管理模式，构建具有自身特色的产品线 及 服务体系 ； 通过 海内外 投资养老产业 ， 实现自身产业转型升级 或 配置 全球养老资产 ， 为养老产业长远发展 进行 积淀， 促进我国养老产业加速发展 。  从 我国 当前 养老 产业构成来看，主要包含养老服务、 养老地产 、养老 金融 与养老用品四方面 内容 ， 其中， 地产 是载体，相关 服务、 金融 等 是 重要 的 延伸 内容， 它们相辅相成，相互融合 。 本 报告聚焦于养老地产， 同时 分析 与之密切相关的 政策环境 、 养老 服务 与金融等内容 ， 旨在为行业 提供借鉴。  未来 ， 无论政策环境层面，还是市场变化趋势， 居家 及 社区养老 仍将是深入探索的重点 ， 而 健康养老、科技养老等新兴养老 服务 模式 的兴起， 将 带动 养老 产业 的根本性创新和变革。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                             目录  前言： 2016 中国养老地产市场回顾与 趋势 展望  . 1 报告正文  . 1 1. 政策环境  . 1 （ 1）发展规划：十三五规划引领产业发展方向，医养结合贯穿始终 . 1 （ 2）专项看点：盘活存量支持供给、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略  . 3 （ 3）先锋力量：基层养老、科技养老探寻养老产业新模式  . 6 2. 市场变化  . 8 （ 1）发展方向：注重服务，实现从养老地产到养老产业加速推进  . 8 （ 2）发展方式：收并购、强强联合及投资为主要形式  . 11 （ 3）项目创新：新服务、新模式带动养老产业发展  . 13 3. 趋势展望  . 15 （ 1）人口：老龄人口规模递增，结构变化导致多元供给配置成趋势 . 15 （ 2）政策：居家社区养老将继续成为政策 关注 重点  . 16 （ 3）供需：养老市场供需对接两难待化解  . 16 （ 4）企业及产品：去地产化、细化服务成趋势，适老化改造存空间 . 17  1 中国 养老 地产 市场 发展年报2016报告正文  1. 政策环境  图： 2016 年中央出台养老产业相关重点政策概览  资料来源：中国指数研究院综合整理  近年来，随着我国老龄化进程的加快，国家不断 加大 对养老产业的政策支持力度，尤其是 2016年，利好政策陆续出台。中央出台的政策内容由往年的宏观引导转向专项领域的规范发展，其中养老金融、医养结合、 土地 、 人才、技术及服务等专项政策逐步得到完善和落实。  （ 1）发展规划：十三五规划引领产业发展方向，医养结合贯穿始终  2016 年，是我国“十三五”规划开局之年，更是养老产业发展的关键 之 年。 2016 年 3 月通过中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划（ 2016 2020 年），将发展养老服务业相关的指导性意见融入规划发展中，从顶层设计突出养老产业的 重要 地位。 2016 年 7 月出台民政事业发展第十三个五年规划，明确了未来 5 年重点发展医养结合型养老机构，鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、社区和养老机构，建设医养结合试点项目。纵观 2016 年全国及地方省市已出台的养老产业“十三五”相关发展规划，特点如下：   中国 养老 地产 市场 发展年报20162 图：全国及各地已出台养老产业“十三五”相关发展规划  资料来源：中国指数研究院综合整理  从区域分布来看，三大区域政策出台密集度高于其他地区，养老产业发展区域分化明显。 截至2016 年 末 ，环渤海、长三角、珠三角三大区域出台养老产业“十三五”规划的省市占绝对优势；而西南、西北、中部和东北地区则相对较少，但重点省市也陆续出台相应发展规划。  图：民政事业发展“十三五”规划 养老产业要点  资料来源：中国指数研究院综合整理  从规划导向来看，医养结合贯穿规划始终。 国民经济和社会发展“十三五”规划中，提出“建立以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系 ， 推动医疗卫生和养老服务相结合”。民政事业发展“十三五”规划中，鼓励医疗机构将护理服务延伸至家庭、社区和养老机构，建设医养结合试点项目。 截至 2016 年末， 已有北京、上海、天津、重庆、山东、湖南、湖北、河南、福建、海南、浙江、云南、江苏、宁夏等省市 展开 了“医养结合”试点工作的探索。  从规划保障措施来看，金融、人才、服务、信息化是标配。 从全国和各省市的养老产业相关的“十三五”规划中，可以看到规划从完善投融资环境、加强人才服务队伍建设、加快信息化建设等 3 中国 养老 地产 市场 发展年报2016多方面发力，保障养老产业的稳步发展。尤其是信息化建设， 各地加快 线 上信息化与线下硬件设施建设 的 布局，推进智慧养老发展。 且 大多规划提出将“互联网 +”思路融合到居家养老平台建设中，推行“互联网 +养老”，发展智慧养老社区，推动养老机构智能化信息管理平台建设。  （ 2）专项看点：盘活存量 支持供给 、医养结合模式深化落地、养老金融上升为国家战略  A. 土地供给：盘活存量用地和闲置资源， 支持养老服务设施供给  图：关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知要点  资料来源：中国指数研究院综合整理  盘活存量用地和闲置资源，是 养老服务设施供给 的 重要 手段 。 2016 年初，国土部发布的关于下达 2016 年全国土地利用计划的通知中明确逐步减少新增建设占用耕地，加大盘活存量用地和补充耕地，落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度。 10 月，民政部、发展改革委等 11 部门联合印发关于支持整合改造闲置社会资源发展养老服务的通知，明确提出推动闲置社会资源整合改造，为养老服务业发展提供更大支持，为扩大养老服务消费提供更多保障。 11 月，国务院办公厅印发关于进一步扩大旅游文化体育健康养老教育培训等领域消费的意见，将整合改造闲置社会资源发展养老服务列为了全面提升养老消费的 重要举措之一。可见， 在 供给侧结构性改革的导向下，盘活存量用地和闲置资源，是缓解养老设施供应问题的主要渠道。   中国 养老 地产 市场 发展年报20164 B. 医养结合：专项政策逐步完善落地，模式探索再深入  图：中央及地方医养结合代表政策  资料来源：中国指数研究院综合整理  中央和地方支持政策日渐明朗，医养结合专项政策逐步深化完善落地。 2015 年 11 月发布关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见，明确提出了未来五年医养结合的发展 目标 和 方向。2016 年，中央针对医养结合服务机构许可、家庭医生签约服务相继出台关于做好医养结合服务机构许可工作的通知、关于推进家庭医生签约服务的指导意见，进一步推进专项医养结合政策的细化落地。 2016 年 7 月民政部公布民政事业发展第十三个五年规划，提出促进医疗卫生和养老服务相结合，实现医疗卫生和养老服务资源有序共享 ； 统筹医疗卫生与养老服务资源布局，支持养老机构开展医疗服务 ； 重点发展医养结合型养老机构，增加养护型、医护型养老床位，提高养老服务有效供给 ； 到 2020 年每千名老年人口拥有养老床位数达到 35-40 张，其中护理型床位比例不低于 30%。  从全国和地方发布的医疗卫生与养老服务结合发展的实施意见来看，政策层面提出的“医养结合”模式主要有四种：   5 中国 养老 地产 市场 发展年报2016图：医养结合四种模式  资料来源：中国指数研究院综合整理  C. 养老金融：首次提出养老领域金融服务的概念，推动金融组织、产品和服务创新  图：中央及地方金融支持养老代表性政策  资料来源：中国指数研究院综合整理  养老领域金融建设上升到国家战略高度。 我国近几年已经注意到“养老金融”的战略意义，多次出台相关政策。 2014 年出台关于加快发展现代保险服务业的若干意见， 2015 年出台关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见、基本养老保险基金投资管理办法等均明确“金融推动养老”的战略意义。 2016 年 3 月，“一行三会”和民政部联合下发关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见，首次提出养老领域金融服务的概念， 提出 大力推动金融组织、产品和服务创新，改进完善养老金融领域服务，加大对养老服务业的金融支持力度，促进社会养老服务业的发展，力争到 2025 年建成与人口老龄化进程相适应的金融服务体系。 2016 年 5 月，关于开展老年人意外伤害保险工作的指导意见印发，推进养老和保险服务业融合发展。 2016 年 7 月，人社部发布关于开展长期护理保险制度试点的指导意见，决定在全国首批 15 个地区开展长期护理保 中国 养老 地产 市场 发展年报20166 险制度试点，探索建立保障失能人员基本生活权益的长期护理保险制度。 长期护理保险的试点推出，有望为健康养老产业解决支付能力不足的问题，利 好产业发展。  图：关于开展长期护理保险制度试点的指导意见要点  资料来源：中国指数研究院综合整理  （ 3）先锋力量：基层养老、科技养老探寻养老产业新模式  A. 地方先行探索基层养老政策。 自“ 9073”养老服务格局确定以来， 居家社区养老成为中央政策投放重点。 2016 年，民政部和财政部联合印发关于中央财政支持开展居家和社区养老服务改革试点工作的通知，重点支持居家和社区养老，通过“以奖代补”方式促使试点地提高养老服务水平，探索出多种有效的居家社区养老服务推动机制和可普遍推广的模式，促进养老事业全面发展。  图：北京市居家养老服务条例（养老十条）要点  资料来源：中国指数研究院综合整理  地方层面，以北京为代表的养老服务驿站建设模式已成基层养老模式的先锋力量。 继 2015 年5 月正式实施北京市居家养老服务条例解决居家养老有法可依的问题后， 2016 年 5 月连发支 7 中国 养老 地产 市场 发展年报2016持居家养老服务发展十条政策及关于开展社区养老服务驿站建设的意见两个政策文件，破解北京市老年人 养、保、住、用、餐、医、药、救、补、享 10 个方面 难题，通过养老服务驿站衔接社区养老和居家养老。此外，广州、苏州、福建等省市也陆续出台社区、居家养老服务条例，促进养老政策向社区、家庭延伸。  B. 智慧养老、信息化养老等新形式的“科技养老”服务模式将迎新风口。 国务院 2015 年印发关于积极推进“互联网 +”行动的指导意见，明确提出“促进智慧健康养老产业发展”的目标任务。2016 年 6 月，国务院办公厅发布关于促进和规范健康医疗大数据应用发展的指导意见，提出积极鼓励社会力量创新发展健康医疗业务，促进健康医疗业务与大数据技术深度融合，加快构建健康医疗大数据产业链，不断推进健康医疗与养生、养老、家政等服务业协同发展。 2016 年 10 月，中共中央、国务院发布“健康中国 2030”规划纲要，将“推动健康科技创新”作为工作部署的重要内容，推动“互联网 +健康医疗”服务深入发展 。  地方政策渐落地，探索“互联网 +养老”新模式。 从政策落地模式来看，政府通过设立社区服务中心，引入信息化技术构建信息网，储存老年人的基本信息，并配 备 线上老年服务交互系统，通过在老人家中安装智能居家照护设备、远程健康照护设备、 SOS 呼叫跌倒与报警定位等，实现远程监控和管理。如 ： 深圳依托其智慧城市的先行经验，与中兴通讯签订框架协议，充分利用中兴在移动通讯、互联网、物联网、人工智能等方面的技术优势，积极探索发展“互联网 +物联网 +养老”新模式。浙江乌镇镇政府与中科院物联网研究中心、椿熙堂老年服务中心签署图 ： 智慧养老服务体系  图 ： 科技 健康养老模式  资料来源 ：中国指数研究院综合整理  资料来源 ：中国指数研究院综合整理   中国 养老 地产 市场 发展年报20168 合作协议，联手打造乌镇智慧养老综合服务平台。 随着全国各省市将“互联网 +养老”落地实施，我国科技养老将实现跨越式发展。  2. 市场变化  截至 2015 年底， 我国 60 岁及以上老年人口数达 2.22 亿，占全国总人口的 16.1%； 65 周岁以上老年人口 1.43 亿，约占总人口的 10.5。 已经 超 过 联合国“ 60 岁以上老年人口占总人数 比例超10%即为 老龄化社会 ”的 标准。根据全国老龄工作委员会预测，我国养老产业规模到 2030 年有望达到 22 万亿元，前景可观。 除传统 养老机构外， 房企 、 险资企业 、 甚至 国资企业等 均 积极 布局养老产业 ， 市场呈现出新的变化特点 。我们将从 典型 企业 的 发展变化 、 2016 年 常见 的 资源整合形式、 企业 海外 投资、 服务与模式 创新四个维度， 解读 2016 年 养老产业 市场 的 变化与特点 。  图： 涉足养老产业的 企业 类型  资料 来源：中国指数研究院综合整理  （ 1） 发展 方向 ： 注重服务， 实现 从养老地产到养老产业 加速 推进  企业 布局 加速 ， 更 注 重服务， 实现从养老地产到养老产业发展。 房企、险资企业、 甚至 国资企业等 纷纷布局养老产业， 万科、远洋、保利、万达、绿城等 房企 也正在 实现从养老地产到更加注重服务品质的养老产业的发展。 2016 年，优秀品牌房企加大对养老产业的探索与布局，如 万科 正 实现自身产品线打造与服务体系构建 ；远洋表示，养老产业将成为公司业务四大板块之一  房地产企业养老机构险资企业国资企业等其他类型 9 中国 养老 地产 市场 发展年报2016 泰康 ： 围绕“保险 +医养”战略，已完成八城联动布局  2016 年， 泰康 进军西南地区， 围绕“保险 +医养”战略， 已完成八城联动布局。2016 年， 泰康 养老地产布局“再添一子 ”，在西南地区投资打造的高品质养老社区 泰康之家 蜀园正式对外开放，现已全面接受预订， 项目 主打“医养融合”模式，预计 2018 年正式投入运营， 提供“喘息式服务”、活力康复、记忆障碍及长期照护康复等 服务 。 至此，泰康已形成 八个城市、八个项目的全国布局。  泰康之家为居民提供独立生活、协助生活、记忆照护、专业护理四个不同的生活服务区域，实现一站式 退休生活解决方案，提供不同程度的生活照顾及护理服务。根据入住前的 专业评估，社区向居民提供入 住选择建议；入住后，当居民的健康状况发生变化，可轻松升级至相应 生活区。 其 未来 投入运营 的苏州、三亚项目 除能享受到上述服务外， 还 将融合度假功能。   万科 ： 从 养老地产到养老产业 ，实现 产品线 与 服务体系构建  2016 年， 万科养老表示将 拓展市场化道路 。 未来 23 年， 万科 将 深耕 北、上、广、深、杭州、成都 等核心城市，还将重点布局 10 个左右“三高” （老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高）城市， 养老业务将发展成独立业务板块 。 万科 已明确 其机构型、 CCRC 型、 社区 嵌入型 三 大 养老 业务方向。  图： 泰康都市医养社区全国布局图示  图： 泰康之家服务区域  已布局 拟布局独立生活 协助生活 记忆照护 专业护理 中国 养老 地产 市场 发展年报201610 图： 万科 养老三大业务方向 及 随园之家三大 产品线 闭环体系  资料 来源：中国指数研究院综合整理  万科杭州公司 的养老业务 经过 7 年发展， 2016 年 10 月， 整合了随园嘉树、随园护理院、随园之家三大产品线的 “ 浙江随园养老发展有限公司 ” 正式注册成立。随园嘉树、随园护理院、随园之家既作为各自独立的业务体系，同时又互为支撑，从而形成覆盖全龄、全域长者养老服务以及自身业务体系之间的 产业链闭环 。   远洋 ： 重服务及运营 ， 已 形成 “轻重并举 ”的养老产品模式  远洋集团与美国拥有 30 多年先进运营管理经验及服务体系的专业养老机构Meridian Senior Living 于 2012 年 展开 深度合作，成立了专业 养老业务公司 远洋养老运营管理有限公司。 2013 年，远洋集团正式推出旗下高品质养老服务品牌 “椿萱茂 ”。 2016 年， 远洋 椿萱茂已成为国内高端养老行业的标杆品牌 。  远洋 椿萱茂 系列 老年公寓 注重 专业化服务 ，成就其 发展优势。 引入源自美国的养老服务理念、运营体系、照料经验， 提供全生命周期的各层级服务、护理，提供包括生活服务、生活照料、失智照护、康复服务、医疗护理、临终关怀、健康管理、养生保健以及日间照 11 中国 养老 地产 市场 发展年报2016料和居家服务等全周期、链条化的养老服务。 维护 长辈 在心理、生理、社交三方面的 需求 和社会角色延续性。椿萱茂不仅在国内失智照护实践领域具有专业 水准，并且成为中国唯一认可理论认证及培训授权机构（ AVO），填补了国内失智症认可理论培训的空白。  远洋 已 形成 “轻重并举 ”的养老产品模式 。 经过四年的 积累 ，远洋 椿萱茂将以 “立足北京，全国布局 ”为思路，陆续进入上海、广州、武汉、成都等城市，开启品牌连锁化的布局版图。与此同时，开发建设 CLRC（ Continuing Living Retirement Community），其中上海虹湾长者社区、北京顺义后沙峪项目将率先推出，届 时将形成 “轻重并举 ”的养老产品模式。  于房企而言， 进入养老产业一方面源于 其 转型需求，另一方面， 源于我国 人口 不断 老龄化，为其 后续发展 提供了想象空间。 未来， 企业将更加注重打造符合 自身特色的产品线， 构建 服务体系，从而 实现加速 发展。  （ 2） 发展方式 ： 收 并购 、 强强 联合 及投资 为主要形式  企业除 上述 在自身 领域 不断 探索 及 发展 外 ， 还通过收并购 、 强强联合 方式 实现 资源与 优势 互补 ，通过 参与或加大养老产业 投资 等 方式 ， 实现 自身产业转型升级，带来 养老产业 加速 发展 。   通过收 并 购 或强强联合 ， 实现养老产业加速布局  养老机构、 金融、地产等通过收并购或强 强联合 ，实现养老产业加速布局 。 2016 年， 企业 通过收 并 购 或合资联手 实现 资源 整合与 互补 的案例频现 ， 如： 5 月， 中国光大控股有限公司收购汇晨养老 67.27%的股权，成为其控制性大股东并参与运营管理。 光大控股拥有雄厚的资本及地产、医疗等资源，汇晨拥有专业的管理能力。 6 月， 中金 华瑞并购 上海 知名居家养老企业 夕悦老年颐养服务机构 。 中金 华瑞 主要业务为健康养老行业的投资与管理 ， 夕悦老年颐养服务机构业务包 括居家上门、日间照料、机构长期照护、智能远距照护、品牌与运营管理输出等多个服务板块 。 通过 收并购或合资 联手 ， 能够实现优势互补、联动发展、加速 拓展养老业务，探索新服务模式，提供更为专业、多元的养老服务 。   中国 养老 地产 市场 发展年报201612 图： 2016 年企业通过收并购 或强强联合布局养老产业事件举例  资料 来源：中国指数研究院综合整理   国企 投资 养老产业 ， 实现转型升级  国企 加强 养老产业 投资 ， 实现 转型升级 。 2016 年， 6 月 18 日， 直属于省国资委的 山西省投资集团 计划 投资 21 亿元打造山西省高规格安养项目 孟母文化养生健康城 ， 布局养老产业。 该企业 投资领域涉及农业、煤炭、有色金属等资源性基础产业， 以及 新能源和房地产业等。 在山西由传统 煤炭大省转型升级、全省老龄化程度加剧但缺乏精细化安养项目的背景下，资源依赖型企业积极调整产业布局 ， 掘金“银发经济”，不仅能丰富企业投资业态，也能提高企业综合竞争力，促进转型升级。  9 月， 北京四大老牌国企 首次 将养老 服务产业 作为企业主业或培育型主业 。 2016 年 9 月， 北京市国资委首次明确表示将养老圈定为多家市属国企的“主业”。 同时，在“十三五”规划中，市国资委出资的国资公司、首钢总公司等 4 家单位将把发展养老服务产业作为企业“十三五”期间 主业或培育型主业。 目前，北京已有 10 家市属国企共计 34 个项目参与全市养老 机构 建设，其中 15 个项目已投入运营，提供床位 2377 张。 此外，还有 11 家国企的 16 处存量土地房屋有参与居家养老服务的意向 。  国资 企业布局养老产业 ， 一方面， 在其面临转型 升级 压力的背景下 利于其丰富业态， 促使其 转型升级 ； 另 一方面， 也为 其 后续管理或 运营 带来挑战，企业应与有经验的运营企业 加强合作， 实现共赢。   13 中国 养老 地产 市场 发展年报2016 企业 进行海外投资， 配置全球 养老 资产  企业 加强 配置 海外 养老 资产 。 2016 年，企业加大全球 养老 资产配置 。 如： 11 月， 泰康保险集团股份有限公司宣布与国际先进养老社区管理者北星地产 金融 签订合作协议， 双方将共同投资 总资产价值逾 61 亿美元、逾 450 处、遍布美国和英国的优质医疗、养老物业资产组合业务。 这是 泰康截至 2016 年末 在境外最大的一笔医养资产投资，体现泰康结合大健康战略的全球化资产配置的资管策略，对于其全球医养战略布局和资管业务均具有重要意义。 此 外， 天通控股股份 拟投资美国智慧医疗创新企业、 合众人寿和 信泰资本 联合 收购美国 13 个州的 39 家养老护理社区 、 联想控股 10亿元参投英国最大养老保险公司 企业布局海外， 一方面利于 其 全球 资产 配置， 另 一方面 利于 其寻求 优质资产、获得 稳定投资 收益。  图： 2016 年企业投资海外养老产业 部分 重点事件  资料 来源：中国指数研究院综合整理  （ 3） 行业 创新： 新服务 、 新模式 带动 养老 产业 发展  2016 年，企业通过创新服务模式 与 管理， 为养老产业长远发展做积淀。本部分将分析 2016 年市场出现的具有代表意义的新 模式、 新 服务 以及 新项目 ，为行业提供参考借鉴。   模式创新 化 ：远洋 开创公益养老新模式， 推出全国首个短期托老服务项目  聚焦社区养老， 远洋 首创“公益养老”新模式， 推出 全国首个短期托老服务项目。 2016 年 7月， 远洋 之帆公益基金会与远洋服务旗下椿萱茂、海医汇、远洋亿家三大服务品牌联合 推出全国首个短期托老服务公益示范项目 颐和之家 ， 首创“公益养老”新模式，聚焦社区养老服务， 项目 中国 养老 地产 市场 发展年报201614 依托远洋椿萱茂老年公寓， 为社区老人提供 最长 7 天 6 晚 的高质量 免费短期托老服务 ， 为子女因短期出差或出游、老人无人照料的家庭提供一站式解决 方案， 开创养老服务新模式。  从中我们可以看出， 企业通过创新服务模式使得 养老服务 更加 人性 化 、 多样 化 、 细致 化， 更加细致 的满足 客户 养老 需求 ， 这也 将成为企业日后不断探索 与发展的方向 。   入住灵活化 ： 亲和源 推出医养结合、走读式养老新项目  5 月，国内首家会员制养老社区上海亲和源老年公寓发布了“医养结合”及会员制“走读式养老”新项目。 该项目 环境优美、交通通达， 选址于“江南鱼米之乡”浙江桐乡，临近水乡乌镇，乘坐高铁仅 3040 分钟即到上海、杭州等地。 周一到周五，老年人可享受项目的养老设施及服务， 周末则可回到都市，与家人团聚。 项目 延续了亲和源首创的会员制养老服务体系， 将医疗和颐养深度融合、智能化管理升级；将专业化的高端护理融入会员家庭；会员可以体验采茶、陶艺和印染等乐趣活动。  亲和源推出的“康桥爱养之家”项目 使得老年人 入住 方式更加灵活，同时也 体现了医养深度融合、智能化管理升级的理念与发展趋势，值得 业内 借鉴。   产品亲民化 ： 驿站成为社区养老的重要模式  北京成立首个养老驿站管理集团 。 我国 养老项目多 针对 中高端 人群 ， 2016 年 ，针对中低端人群的养老驿站正在兴起。 2016 年 10 月，全国资运营的北京 首家养老驿站管理集团 北京诚和敬驿站养老服务有限公司正式 运营 ， 未来三年 ，近 200 家社区 养老驿站将 布局 京城 ， 形成连锁发展， 成为社区养老的重要模式。  图：康桥爱养之家项目   15 中国 养老 地产 市场 发展年报2016图： 布局养老驿站网点的方式以及养老驿站增值项目  资料 来源：中国指数研究院综合整理  3. 趋势展望  （ 1） 人口：老龄人口规模递增， 细分市场发展存机遇  老龄 人口规模 递 增，我国将产生巨大的养老市场需求。 据民政部统计数据，截至 2015 年底，我国 60 岁及以上老年人口数达 2.22 亿，占全国总人口的 16.1%。 65 周岁以上老年人口 1.43 亿，约占总人口的 10.5。据预测，到 2050 年我国 60 周岁以上老年人口将达到 4.8 亿， 占总人口比例将达到 28%， 约占全球老年人口的四分之一，中国将成为世界上老年人口最多的国家。  图： 2011-2015 年中国老龄人口变化趋势及老龄人口结构特点资料来源：中国指数研究院综合整理  老龄人口结构变化为 养老细分市场带来发展机遇。 近年， 我国老龄人口 逐渐呈现出 未富先老、女性多于男性，失能失智老人、空巢老人、丁克老人增多， 受 教育水平提升，康复医疗需求加大等 中国 养老 地产 市场 发展年报201616 特点 。 针对上述不同特点的养老群体，必将产生相应的细分市场需求，因此根据老年人口相关特征和需求形成的多元供给配置将成为未来 养老服务市场 的发展趋势。  （ 2） 政策：居家 、 社区养老将继续成为政策 关注 重点  经历了“十三 五”规划开局之年，中央和地方纷纷出台了养老产业相应的政策规划， 可以看出，2017 年我国养老产业将在居家社区养老、医养结合、科技养老、社会保障、照护保险、民间资本进入、人才服务等方面继续发力。 中央政府将可能针对各个层面出台更多的试点政策，以探求适合中国国情的养老服务模式，并通过出台具有约束性和规范性的政策条例，建立健全养老服务标准体系，优化养老产业的发展环境。  地方政府在国家确立的“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系”基调下，不断出台保障 ， 补贴居家社区养老，鼓励相关机构、社区、子女等参与养老体系建设，解决养老难题，实现老有所养。 截至 2016 年底，从 地方确定出台的养老政策来看，如河北确定实施居家养老服务条例，宁夏确定实施宁夏回族自治区养老服务促进条例，合肥确定实施合肥市居家养老服务条例，贵州确定实施贵州省老年人权益保障条例，上述条例均从 2017 年 1 月 1 日起 执行，从中可以看出， 居家养老仍是 2017 年政策投放重点。 此外， 随着健康养老、科技养老等新兴养老模式的兴起，未来此类新兴模式的养老服务标准化问题也将成为地方政策先行探索的热点课题。  （ 3） 供需 ：养老市场供需对接两难待化解  人口老龄化进程的加速，供需对接两难问题仍是目前面临的困境之一。一方面，我国养老服务供给各项指标，远低于发达国家平均水平，存较大缺口。 据民政部统计数据，截至 2015 年底，全国各类养老床位 672.7 万张（ 平均 每千名老人拥有养老床位 30.3 张），其中社区留宿和日间照料床位 298.1 万张；各类社区服务机构和设施 共 36.1 万个，覆盖率 52.9%。“十三五” 规划 中，确定的养老目标是“城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过 50%，每千名老人拥有养老床位 35 到 45张，城市日间照料社区全覆盖，农村覆盖率超过 50%”，即到 2020 年我国养老床位数量应在 800万张以上，由此可见，我国养老产业仍存在很大的缺口和不足。 另一方面，空置率高和盈利难制约养老产业发展。 相关数据显示，目前我国有超过三成养老机构处于亏损状态，全国养老机构平均空 17 中国 养老 地产 市场 发展年报2016置率达到 48。由此可见，面对养老产业市场供需对接两难问题， 2017 年，政府和企业必将共同发力以求供需对接破解之道。  图：养老市场供需对接困境  资料来源：中国指数研究院综合整理  （ 4） 企业 及产品 ： 去地产化 、 细化 服务 成趋势， 适 老化改造存空间  如 前 所 述 ， 险资 类 企业 如 泰康 ， 正在 围绕“保险 +医 养 ”战略进行 全国 布局 ， 房地产企业如 万科正从养老地产向养老产业发展， 更加 注重 产品线打造与服务体系 构建， 远洋 更加注重服务及运营 ，形成 “轻重并举 ”的养老产品模式我们可以看出 ， 无论是 养老 机构还是 其他类型的企业， 已跳出“养老地产 =养老 产业 ”式发展 ， 企业 正 逐步 走向 “去地产化” 的 发展 新 阶段， 更加注重 养老产业 服务体系构建 ， 服务更加多元 化 和复合 化 。  我国养老产业尚处于起步阶段，机遇与挑战并存， 于企业而言，无论是 居家养老、社区养老还是机构养老，都应围绕其养老 模式 细化服务， 并且不断 创新服务模式， 构建 具有自身特色的产品线、服务体系及产业链。  设计及产品打造方面，我国 适老化改造尚属空白 。 在我国“ 9073”的养老体系结构中， 90%的老年人选择通过自我照料和社会化服务实现居家养老。按照住建部的任务指标计算，到 2020 年，约 2.2 亿 60 岁以上的老人需要对住宅进行适老化改造。 我们根据老龄人口做一个测算，如果两位老人一间住宅，改造一间住宅的平均价格为 3 万元，适老化改造的市场份额将会达到 3.28 万亿元 。而住宅公共区域如楼道地面防滑、出入口无障碍等，社区环境如车辆分流改造、加设休息座椅及康乐设施等也存在相当大的改造份额。 我国普通住宅的适老化改造尚未得到充分、有 效的开发，现有的服务与老年人的需求之间仍存在较大差距， 居家养老适老化改造存在发展空间与机遇。