2018视界外扩：华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场.pdf

高力专题                                                                                                                                                                                   物流物业  | 华东区  2018年 1月 3日  视 界 外扩  华东区物流 物业 租户与投资者应 着眼 于 距 上海 更远的 周边 市场   陈铁东  董事  | 研究部  | 华东区  timothy.chencolliers 高力国际 近期 对 华东 地区的物流 物业 市场做了深入研究， 并做出了如下总结：  1. 由于 来自电商和第三方物流 的 需求强劲，现代物流物业 在大上海地区 正出现供不应求的局面；  2. 由于 物流行业的专业化与现代化，传统的仓储需求正向现代 物流物业 转移；  3. 由于 上海市内物流物业租金上升， 土地使用期限收紧 以及拆除违建， 大量 物流及仓储需求 已 向周边城市（如太仓、昆山、嘉兴 ）溢出 ，并在近期持续涌向更外围的市场（如 常州、无锡、 南通、常熟等） 。  在 需求强劲 及土地供应有限的情况下，预计未来几年内上海市内及周边城市的优质物流 物业 空置率会 持续下降，同时租金将不断上升 。 由于可租面积与土地供应都十分有限，我们建议租户与投资者应有前瞻性地着眼于距上海更远 ，但具良好通达性、优惠政策与合理租金的 物流用地与物业纳入考虑范围 。  执行摘要  高力国际由此进行深入剖析，可以看出 现 代物流物业正呈现出几个重要特征。第一，由于需求强劲且土地供应有限，现代物流物业在近期正出现供不应求的局面；第二，由于物流行业的专业化与现代化，传统的仓储需求正逐渐向上海市内或周边城市的现代物流 物业 转移；第三，由于上海市内的物流物业租金上升，土地使用期限收紧以及拆除违建等情况， 大量 物流及仓储需求 已 向周边城市（如太仓、昆山、 嘉兴 ）溢出 ，并在近期持续涌向更外围的市场（如 常州、无锡、杭州、南通、常熟 等） 。 预计在未来 两到三 年内，上述几个特征仍将持续。  从租户的角度出发，由于需求将维持稳定与强劲，区位优势明显的物流物业将保持低空置率，而租金将持续走高。而近年来电商发展迅猛，且其业务呈现周期性， 因此上海及周边城市 在 2017下半年的可租面积极为有限。我们 因此 建议潜在租户未来 应对此作充分 考虑 并制定相应租赁策略。  从投资角度来看，由于市场保持增长 态势，预计未来 市场将会有更多大宗交易产生。此外，因为上海及邻近城市（如太仓、昆山与嘉兴）的物流用地供应十分有限，投资与开发的需求正持续外溢至 距离更远的 周边 城市。我们针对该情况对开发拿 地提出如下建议：第一，城市层面，可将南通、常州、无锡与常熟 纳入考虑范围；第二， 除了交通可达性强的地块，还可以考虑离高速公路出口再远一点的地块。数据来源： 高力国际研究部  上海物流 物业 新增供应、净吸纳量与空置率（ 2008 3Q17）-5%0%5%10%15%20%25%-200-1000100200300400500600700800200820092010201120122013201420152016截至3Q17'000平方米新增供应 净吸纳量 空置率 3 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  目录  执行摘要  . 2 行业聚焦 物流 物业 良好前景吸引巨头收购  . 4 全国物流业相关的宏观经济基本面向好  . 4 上海物流 物业 相关产业发展 形成强劲市场需求  . 6 电商保持高速 增长  . 7 先进制造业的持续发展  . 7 第三方物流比重增大  . 7 上海市场供需与租金分析  . 8 上海物流 物业 市场分布，存量与新增供应  . 8 净 吸纳量与空置率  . 9 租金及增长情况  . 9 投资市场  . 9 保税与非保税 物流物业 对比与分析  . 9 周边市场供需与租金分析  . 10 上海需求向周边市场溢出  . 10 空置率及租金 . 10 华东区 物流 物业 未来展望  . 11 十三五物流产业发展规划解析 . 11 上海物流 物业 土地资源现状与展 望  . 11 租赁市场预测 . 11 投资市场预测 . 12  4 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  行业聚焦 物流 物业 良好前景吸引巨头收购  根据普洛斯中国官方网站披露， 2017年 7月 14日，Nesta Investment Holdings Limited和普洛斯公司联合宣布，由万科、厚朴基金、高瓴资本、 SMG（普洛斯 CEO梅志明独资公司） 和中银投资组成的财团通过旗下子公司，认购普洛斯的所有普通股，协议对价为每股 3.38新加坡元（约 2.48美元）。 普洛斯是现代物流设施和工业基础设施提供商，其在市场处于领导地位。 根据资产价值，公司估值约为 160亿新加坡元（约 116亿美元），该收购被认为是亚洲历史上最大的私募股权并购之一。  另据 Mingtiandi于今年 9月 18日的报道， 9月 11日亚洲领先的 物流物业物业 开发商、业主和运营商易商红木集团（ ESR集团）与全球房地产投资管理企业 Invesco Real Estate（ 景顺 ） 联合宣布，双方将以合资经营的方式共同对易商红木的中国核心物流资产进行后续管理。 通过该交易， Invesco将收购 ESR集团在中国拥有的价值超过20亿人民币（约 3亿美元）的 高品质 成熟物流 物业 的多数股权。 ESR集团仍会保留部分股权，并以该资产项目经理和物业管理人的身份与 Invesco资产管理团队展开合作，为 Invesco创造新的价值。  这些对于高品质 物流物业 的大宗交易 收购，体现了 投资者对于中国高品质的 物流物业 充满信心。 而大上海地区作为中国经济与物流产 业发展的桥头堡，无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位， 对该地区 物流物业 市场的监控与研究 可以为 物流物业 的开发商、投资者以及租户提供有益的参考 。  全国物流业相关的宏观经济基本面向好  全国整体经济展望  七月份发布的全国 上半年 实际 GDP增长率 与第一季度持平，达到 6.9%，超过多家机构预期。部分增长源自于房地产销售 总 额与开发总量的增长，尤其中小城市 较为明显 。但住宅 物业 市场的 反弹 并非 主要 因素。 值得注意的是， 得益于 稳定的国际需求 ，全国商品出口总额 增长率从第一季度 的 14.8%微涨至上半年的 15.0%。 此外，全国工业总产值截止 6月份同比增长率为 7.6%，家庭消费支出与零售总额也同样呈现强劲 增长 态势 。  牛津经济研究院随后 将 中国 2017全年 GDP的增长预期从 6.3%上调为 6.8%，高于 2016年的 6.7%。 中国部分地区 如东三省的经济增长仍面临压力，且 第二季度后有迹象显示下半年的贸易活动会相对 减弱 。而 十月份发布的 前三季度 实际 GDP增长 率确实略微回调至 6.8%，主要由于出口与投资有所放缓， 而 消费增长率仍保持稳定。  但全国经济的 全年增长 仍 会略微加速 ，且 机构的近期 展望仍 保持稳定：牛津经济研究院预测 2018年中国实际 GDP增长率为 6.4%，而只需将该数字 在 2018至 2020年期间保持在 6.3%以上 ，中国即可达到 2020年 GDP相较2010年翻番的目标。  注：参见 Oxford Economics2017年 10月 24日与 9月 18日发布的“Country Economic Forecast, China” 展望更长远的未来，牛津经济研究院预测中国的实际GDP平均增长率将从 2017-2021的 6.1%降至 2022-2026的 4.9%。为降低金融风险，经济发展将摆脱传统的高杠杆与投资拉动模式；且由于投资回报率的整体水平下降，存量资本所带来的经济增长贡献会大幅降低。此外，全国适龄工作人口自 2016年开始减少，因此劳动力供给所带来的增长红利也已随之消失。随着劳动密集型产业的比较优势不再明显，未来新的增长动能应来自中国在经济与科技价值链中地位的提升。  2016 2017 2018 2019 2020 中国  6.7% 6.8% 6.4% 6.0% 5.7% 日本  1.0% 1.7% 1.6% 0.9% 0.0% 香港  2.0% 3.5% 2.3% 2.5% 2.4% 新加坡  2.0% 3.0% 2.8% 2.8% 2.8% 印度  7.9% 6.5% 7.5% 7.1% 6.9% Source: Oxford Economics 图 1: 亚洲主要经济 体 ： 2016-2021预估 实际 GDP增长率   5 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  稳固经济推动物流产业发展  如上文所述， 中国经济在 2017年 前三季度 呈稳中向好态势，各项经济指标均有较好表现。 GDP同比增速为6.9%，进出口总额同比增长 16.6%，居民人均可支配收入实际增长 7.5%。根据中国物流与采购联合会统计数据显示，中国社会物流总额 2017年上半年达 118.9万亿元人民币（ 17.7万亿美元），同比增长 7.1%，过去十年的年平均复合增长率达 11.8%。而与物流产业高度相关的社会消费品零售与电子商务行业亦保持稳定增长。其中，社会消费品零售总额在 2007至 2016年的年均复合增长率保持在 14.1%；而网络零售总额从 2007至 2016年的年均复合增长率更达到 67.2%，截止 2017年第 三 季度已达到人民币 4.88万亿元（ 7,359亿美元）的规模 ，同比增长34.2%。  图 2：中国社会物流总额 及增长率 （ 2007-1H17）  数据来源：中国物流信息中心  图 3：全国网络零售总额、增长率及其在零售总额的占比（ 2008-3Q17）  数据来源： 中国统计局  此外，根据中国物流与采购联合会和中国物流信息中心联合发布的中国物流景气指数（ LPI）显示，截至 2017年 9月中国物流景气指数为 54.3，反映了物流产业处于持续扩张的状态。同时，中国工业经济表现企稳，官方及财新制造业采购经理指数 (PMI)均连续 四 个月保持在扩张区间。  图 4：中国物流 业 景气指数 LPI（ 2015年 9月 -2017年 10月）  数据来源：中国 物流信息中心  图 5：制造业采购经理 人 指数 (PMI)（ 2015年 9月 -2017年 10月）  数据来源： 国家统计局 、财新  0%5%10%15%20%25%30%0501001502002502007200820092010201120122013201420152016截至1H17人民币 万亿社会物流总额 同比变化0%20%40%60%80%100%120%140%01,0002,0003,0004,0005,0006,000200820092010201120122013201420152016截至3Q17人民币 十亿网络零售总额 网络零售总额占比网络零售总额增长率48505254565860Oct. 2015Dec.2015Feb.2016Apr. 2016Jun. 2016Aug. 2016Oct. 2016Dec.2016Feb.2017Apr. 2017Jun. 2017Aug. 2017Oct. 2017中国物流业景气指数4446485052Oct. 2015Dec.2015Feb.2016Apr. 2016Jun. 2016Aug. 2016Oct. 2016Dec.2016Feb.2017Apr. 2017Jun. 2017Aug. 2017Oct. 2017中国官方 PMI 财新 PMI 6 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  上海物流相关产业发展形成强劲市场需求  截止 2017年第 三 季度，上海市与物流产业相关的经济指标均呈增长态势，工业总产值同比 增长 9.4%；而货物总运输量则在 2016年小幅下挫后， 于 今年大幅反弹， 前 三季度 同比增长率达 10.6%。贸易进出口方面，进口总额与出口总额在 前 三季度 均呈高速增长态势，其中出口总额同比增长 10.5%，而进口总额同比增长率更达 21.2%；另一项进出口的重要指标 集装箱吞吐量则同样在 前 三季度同比增长 8.2%。物流及相关产业的强大需求从整体上有力地支撑了 大上海地区的 物流物业 市场。  图 6： 2017前 三季度 上海相关经济指标  经济指标  结果（累计）  同比增长率  国民生产总值  21,618亿元（ 3,257亿美元）  7.0% 零售总额  8,667亿元（ 1,306亿美元）  8.0% 人均可支配收入（城 镇 ）  44,360元（ 6,683美元）  8.5% 工业总产值  24835亿元（ 3,741亿美元）  9.4% 进口总额  14210亿元（ 2,141亿美元）  21.2% 出口总额  9,652亿元（ 1,454亿美元）  10.5% 货运总量  7.24亿吨  10.6% 集装箱吞吐总量  2,988万标准箱  8.2% 数据来源：上海市统计局  图 7：上海工业总产值（ 2006-3Q17）  数据来源：上海市统计局  图 8：上海市货物运输总量（ 2006 3Q17）  数据来源：上海市统计局  图 9：上海市进出口总额（ 2006 3Q17）  数据来源：上海市统计局  在如今全球化与经济转型的大背景下，上海的物流产业已在从传统的简单仓储与物流逐步向一体化、信息化、自动化与可持续化的现代物流业方向转型，这也形成了高品质物流物业 的发展机遇，其中 几个产业的发展更是成为了主要的需求推动力，例如电商、先进制造业 及 第 三方物流。  -5%0%5%10%15%20%25%05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,00020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17人民币 十亿工业总产值 年增长率-12%-6%0%6%12%18%020,00040,00060,00080,000100,00020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17百万吨货物运输量 年增长率-20%-10%0%10%20%30%40%05010015020025030035040045050020062007200820092010201120122013201420152016截至3Q17美元 十亿进出口总额 年增长率 7 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  电商 保持高速 增长  上海市统计局数据显示，上海市 2017年 前三季度 的社会消费品零售总额为 8,667亿元（ 1,306亿美元），增长8.0%。其中，网上商店零售额为 1,180亿元（ 178亿美元）， 同比 增长 16.4%，占社会消费品零售总额的比重为13.6%，比上年 同期 提高 2.3个百分点。网上商店零售额增长率 维持较高速度，并使各电商企业面临较大物流压力，也形成了对现代 物流物业 的强大需求。据普洛斯中国官网披露的今年五月与两家电商巨头签订超 22万平米（ 236.8万平方英尺）的租约即为佐证；而京东今年以来亦在太仓、昆山等上海周边地区的物流 物业 不断签订租约，以满足上海及江浙地区日益增长的物流需求。  先进 制造业 的持续发展  上海市当下正着力推进制造业转型，而先进制造业对仓储及物流品质有较高要求，因此高品质的现代物流物业成为了该类企业的首选。 2017年 前三季度 上海市的 生物医药制造业产值 同比 增长 9.2%， 而 汽车制造业产值 同比 增长率更达 23.0%。汽车与配件、中西药品等先进制造业企业已成为普洛斯与嘉民等 物流物业 巨头在上海及周边区域的稳定租户。  第三方物流比重增大  当物流行业这块蛋糕不断扩大之时，第三方物流也正分得其中更大的一块。 如今 电商（包括跨境电商）的 快速 增长以及众多企业对供应链提出的全球化、一体化、信息化的要求正推动 电商对 第三方物流 的 需求 ，使 第三方物流 成为了当下高品质现代物流物业的强大驱动力。  图 10：上海市 物流物业 租赁交易租户类型  (1Q15 3Q17) 数据来源：高力国际研究部  第三方物流49%电商18%零售消费品11%贸易5%其它制造业5%汽车及配件8%设备制造4% 8 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  上海市场供需与租金分析   上海 物流物业 市场 分布 、 存量 及新增供应 状况  上海 物流物业 子市场主要分为浦西地区的嘉定、普陀、青浦、松江、闵行，浦东的外高桥、浦东 空港 、临港，以及金山、奉贤等子市场。以下图表列明了这些子市场的区位和交通情况。  截至 2017年 第三季度 ，浦东南汇工业园的普洛斯南汇园中物流园和浦东空港工业园的普洛斯祝桥南物流园交付使用，使上海优质物流物业市场总存量 扩增 至 696万平方米（约 7,488万平方英尺）。目前，位于浦东区域的项目存量占到总存量的 65%。尽管新增供应陆续交付使用，上海优质物流物业供不应求的状况始终持续。  该总存量 696万平方米（约 7,488万平方英尺） 包括 上海保税 区 与非保税区的 优质 物流物业 ，而 高标准 物流物业 存量约为 500万平方米（ 5380万平方英尺） 。  图 11：上海市各子市场 优质 物流物业 存量 （截至3Q17）  数据来源：高力国际研究部  04008001,2001,6002,000闵行嘉定青浦浦东外高桥浦东临港浦东空港浦东其他松江奉贤宝山金山普陀'000平方米图 12：上海各子市场区位及主要特征  数据来源：高力国际研究部   9 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  净 吸纳 量 及 空置率  由于上海市 今 年推进综合整治行动，各区诸多违章厂房与仓储物业正被拆除清理，大量租户涌入上海及周边区域的优质物流物业市场以寻求仓储空间。 2017年 第三季度 ，源自第三方物流 、 电商及制造业企业的需求强劲，部分子市场供不应求。全市净吸纳量 18万平方米（ 193万平方英尺）。电子商务的迅速发展和相继推出的多种网络购物节，促进了电商对 物流物业 的需求。 尤其是从 9月开始，电商积极寻求任何空置面积，而且愿意支付更高租金。这类 4-6个月的短租在市场中比较显著。 因此，空置率 于第三季度 环比下降 2.7个百分点至 8.0%。  图 13：上海市物流物业新增供应、净吸纳量与空置率（ 1Q12-3Q17）  数据来源：高力国际研究部  租金及增长情况  尽管市场可租赁面积有限，租赁市场需求旺盛，继续推动租金上涨， 租金涨幅录得历史新高。 全市平均 平均 租金环比上涨 4.4%至人民币 1.37元每天每平方米（ 0.20美元）。大部分 项目 均录得租金涨幅， 市场始终倾向于业主方。 就子市场而言 ，宝山和松江子市场 上涨显著。 子市场内个别项目租金涨幅超过 10%。  *平均 租金 指 净有效租金  图 14：上海市物流物业 平均租金及环比变化 （ 1Q12 3Q17）  数据来源：高力国际研究部  投资市场  2017年 ，上海 物流物业 投资市场活跃，国内外买家投资情绪积极。因此， 净 收益率 压缩 ，从 2011年的 7.6%下降至 2017第三季度 的 5.0 %，但仍高于其他主要物业类型。因大部分物流物业业主倾向于自持物业 以 获得长期稳定收益，市场内可供出售的物流项目极其有限。  保税与非保税 物流物业 对比与分析  2017年 第三季度 ， 上海市的保税 物流物业 总存量 保持315万平方米 （ 3,391万平方英尺） 。空置率约为 7.1%，较 2016年年底下降了 3.7%个百分点 。 需求主要 受 汽车配件、生物医药、 跨境电商 等企业 所驱动 。  相对而言，非保税 物流物业 总存量扩增 至 382万平方米（ 4,112万平方英尺） ， 租赁市场较为活跃，空置率从2016年 年 底的 14.9%下降 6.1个百分点至 8.8%。 需求主要来自第三方物流、电商、 零售 企业。  图 15：保税 物流物业 新增供应、净吸纳量及空置率（ 1Q12 3Q17）  数据来源：高力国际研究部  0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%0501001502002503003504004505001Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17'000 平方米新增供应 净吸纳量 空置率-2.0%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%-0.200.400.600.801.001.201.401.601Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17人民币每天每平方米平均租金 环比变化-5%0%5%10%15%20%25%-500501001502002501Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17'000 平方米新增供应 净吸纳量 空置率 10 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  图 16： 非 保税 物流物业 新增供应、净吸纳量及空置率（ 1Q12 3Q17）  数据来源：高力国际研究部  2017第三季度 ，鉴于市场需求旺盛， 非保税 物流物业 平均 租金 同比 上涨 7.6%至 人民币 1.37元每平方米每天（ 0.20美元）； 保税 物流物业 平均租金 也同比上涨 3.7%至 1.37元每平方米每天 （ 0.20美元 ） 。  图 17：上海非保税与保税地产租金及同比变化对比（ 2009 3Q17）  数据来源：高力国际研究部  周边市场供需与租金分析  上海需求向周边市场溢出  受上海拆违的影响，大量企业寻求仓储空间 。 强劲的需求快速去化上海 物流物业 的空置面积，且 辐射 至周边城市。如昆山 、 太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求，市场 十分 活跃，且租金稳定上涨。近期，大型 物流物业 开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度。  图 18：上海周边市场主要租户及业主情况（截止1H17）  城市  主要租户  租户行业类别  主要业主  太仓  德迅、中石化、瑞好、利丰物流、美孚、舍弗勒、京东  第三方物流，电商、制造业  永得利、新中联、普洛斯、嘉民、太仓新港物流、明达、易商  昆山  亚马逊、德莎物流、 H&M，利丰物流、怡亚通、丰田、唯品会，泰科电子  电商、零售业、第三方物流、电器、制造业  易商、普洛斯、安博、嘉民、宝湾、宇培、天玺、万科、维龙、平安  嘉兴  沃尔玛、敦豪货运、德邦、百世、罗宾逊全球货运  电商、零售、第三方物流  易商、普洛斯、宇培、嘉民、安博、宝湾  数据来源：高力国际研究部 ， 产业及工业 地产服务  空置率及租金  2017年上半年， 昆山、太仓、嘉兴的 物流物业 需求强劲，租金均录得 1%-3%的涨幅 ，分别至 1.05、 0.86与0.83元每平方米每天（ 0.15、 0.13、 0.13美元） 。 而空置率分别下降至约 1%、 2%与 6%的低位。  随 这三个市场可租面积逐渐减少 ，强劲的需求外溢至更多的城市。据高力国际监测，无锡、常熟、南通及 常州均可见租赁需求增加，且入住率稳 步 上升。  -5%0%5%10%15%20%25%-10001002003004005001Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q161Q172Q173Q17'000 平方米新增供应 净吸纳量 空置率0%1%2%3%4%5%6%7%8%00.20.40.60.811.21.41.62009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 3Q17人民币每天每平方米非保税 保税非保税同比变化 保税同比变化 11 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  周边城市 上半年 瞩目的 物流物业 租赁 交易 包括：一家第三方物流公司于嘉兴新租 34,000平方米；  一家电商于昆山、嘉兴及南通共新租和预租共 230,000 平方米；以及一家制造业于常熟租赁 60,000平方米。  图 19：上海周边市场总存量、净有效租金及空置率情况（ 1H17）  城市  总存量  （平方米）  净有效租金 （人民币每平方米每天）  空置率  昆山  2,000,000 1.05 (0.15美元 ) 1% 太仓  750,000 0.86 (0.13美元 ) 2% 嘉兴  580,000 0.83 (0.13美元 ) 6% 无锡  850,000  0.84 (0.12美元 ) 33% 常熟  328,000  0.80 (0.12美元 ) 5% 南通  249,000  0.80 (0.12美元 ) 10% 常州  280,000  0.75 (0.11美元 ) 14% 数据来源：高力国际研究部 、 产业及工业 地产 服务  华东区 物流物业 未来展望  十三五物流产业发展规划解析  上海市政府于 2016年四季度发布了上海市现代物流业发展十三五规划（规划），在肯定了十二五期间进展成果的同时，也提出了例 如对支撑先进制造业的能力有限，信息化和标准化有短板等不足之处；以及使物流业提质增效、与制造业及服务业融合联动等方面的挑战。未来的发展目标主要在于提高物流覆盖能力以及提升效率，这势必对现代 物流物业 形成正面影响。例如全市物流业总费用占全市生产总值比重计划从 2015年的 15%至 2020年应下降 2-3个百分点，而从传统 物流物业 向高品质现代 物流物业 的转型则是控制物流成本的关键一环。  此外，规划也提出了上海 物流物业 未来发展的整体格局，包括打造五大重点物流园区（外高桥、深水港、浦东空港、西北、西南）以及四类专业物流 基地（制造业、农产品、快递、公路货运）的 “ 5+4” 空间布局。其中东部沿海三大物流园区（外高桥、深水港、浦东空港）将主要对接国际；而西部陆路两大物流园区（西北、西南）将主要联接长三角并着力推动传统物流的转型升级。预计未来在经济增长、企业转型以及政府引导的协同作用下，上海市及周边区域的 物流物业 仍将会保持增长态势。  上海 物流物业 土地资源现状 与展望  由于物流用地同制造业工业用地相比 ， 对于地方政府来说， 物流用地 通常产生的产值、就业和税收较少，而且大量的物流设施可能会对于周边的道路交通和环境形成较大压力，所以相对而 言，物流用地的供应处于较为有限和紧缺的态势。  鉴于物流用地的供应有限，以及土地政策的 变化，预计未来 物流物业 的投资者 与 开发商 会较为快速地进行 物流物业开发 ；同时 预计将会有更多的电商企业类似腾讯、阿里巴巴、京东 等 开发其自有的 物流设施。  租赁市场预测  未来三年内， 上海 将有超过 120万平方米（ 1,292万平方英尺）的高品质物流项目竣工入市，总存量也将超过 800万平方米（ 8,611万平方英尺）。其中，超过半数新增应将位于浦东区域，且多数为非保税 物流物业 。除此以外，周边城市之大体量新增供应也将于近些年陆续交付，仅昆山 2017-2019年间就将有超过 100万平方米（ 1,076万平方英尺）新增供应的新项目交付。 尽管如此，我们预测上海的空置率将在 6%-8%之间浮动 ,而太仓和昆山的空置率将保持低位。  可预见的未来 3年内， 高品质物流项目 预计将继续吸引大量租赁需求，主要来自第三方物流企业、零售、电子商务 、先进制造业 等 。 这些企业将继续大量租赁和吸纳上海以及周边城市的物流设施空间。市场 将始终倾向于业主方， 租金仍将呈现继续上涨的势头。 此外，由于上海市  “五违四必”的整治行动仍在持续，预计由此引起的需求一定程度上在近期将继续推高上海市及周边区域物流物业的租金价格。我们预测整体市场租金年涨幅将在 5%-7%范围内 。  由于电商的快速发展及其周期性租赁的需求，上海及周边城市（如太仓、昆山与嘉兴）在 2017下半年的可租面积极为有限。我们因此建议潜在租户未来应对此作充分考虑并制定相应租赁策略。   12 视界外扩 : 华东区物流 物业 租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市 场  | 2018年 1月  | 物流物业  | 华东区  | 高力国际  图 20：上海 物流物业 未来新增供应、净吸纳量与空置率预测 （ 2008-2019F）  数据来源：高力国际研究部  图 21：上海 物流物业平均租金及增长率 预测（ 2008-2019F）  数据来源：高力国际研究部  投资市场预测  上海 及周边城市 的 物流物业 设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力 。其主要原因 是，尽管其净收益率 在未来几年内还将小幅 下 调，但 会 始终高于其他 物业类型 。 另一方面，物流物业的租赁需求旺盛，租期较长且非常稳定。此外， 物流用地 供应 的 稀缺 ，以及成熟物流物业 项目的资本价值不断提升，预计未来上海以及周边城市将会有更多的 物流物业 大宗交易产生。  此外，因为上海及邻近城市（如太仓、昆山与嘉兴）的  物流用地供应十分有限， 因此投资与开发需求正呈现快速的外溢，距上海更远的城市包括常熟 、无锡、南通、常州等地的 物流用地及可用于仓储的工业 用地正被迅速开发。我们认为投资者与开发商的拿地与开发策略将会受市场实际供给情况影响较大，因此应具备相应弹性。  我们针对该情 况对开发拿地提出如下建议：第一，城市层面，可将南通、常州、无锡与 常熟纳入考虑范围；第二，除了交通可达性强的地块，还可以考虑离高速公路出口 稍近 的地块 。  0%5%10%15%20%25%-20002004006008001,0002008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F'000平方米新增供应 净吸纳量 空置率0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%-0.200.400.600.801.001.201.401.601.802008200920102011201220132014201520162017F2018F2019F人民币每天每平方米平均租金 同比变化 版权所有 2017高力国际                                                                                                                   本报告中所包含的 信息均具有可靠来源。我们已采取一切合理的努力确保信息的准确性，但我们无法完全保证信息准确。对于任何可能不准确的信息，我们不承担任何责任。建议读者在根据本报告中的任何材料采取行动之前，先咨询专业顾问  关于高力国际  高力国际集团公司（纳斯达克证券交易所及多伦多证券交易所股票代码： CIGI）是行业领先的全球房地产服务公司，在全球 68个国家拥有超过 15,000名专业人员。凭借锐意进取的企业文化和显著的内部股权比例，高力国际致力于向世界各地的房地产用户、业主及投资者提供全面的优质服务，包括物业销售、租赁及融资战略建议和执行；全球企业解决方案；物业、设备设施及项目管理；办公空间解决方案；评估、估价及税务顾问服务；量身定制的研究服务；以及思维领导力咨询服务。  高力国际专业人员不断创新思维、交流共享，向客户提供周到创新的建议，协助客户加速成功。高力国际超过任何其他房地产服务公司，连续 12年入围 IAOP（国际外包专家协会）全球外包 100强。  396 家公司  68 个国家  6 大洲  美国 : 153 加拿大 : 29 拉丁美洲 : 24 亚太地区 : 79 欧洲、中东及非洲 : 111 26 亿 美元  年营业收入  20 亿 平方英尺  物业管理面积  15,000 位  专业人员及员工  如需更多资讯，请联系：  邓懿君  董事总经理  | 华西区  暂代董事总经理  | 华东区  执行董事  | 产业及工业地产 服务  | 中国区  +86 28 8658 6288 tammy.tangcolliers 主要作者：  陈铁东  董事  | 研究  | 华东区  +86 21 6141 3550 timothy.chencolliers 江鹏  经理  | 研究  | 华东区  +86 21 6141 3623 peng.jiangcolli