2018-2019年成都房地产市场研究报.pptx

,2018-2019年成都房地产市场研究报,2018年7月,目录,第一部分第二部分,土地数据,2018-9-5,4,从整体看，量涨价跌，逐步回归理性2018年前二季度整体供应面积10119亩，同比2017年前二季度增长224%，成交面积9415亩，同比增长244%，平均起拍楼面价2774元/平米，同比下降43%，平均成交楼面价3277元/平米，同比下降43%。2011-2018.06大成都土地市场供销及楼面价走势图（单位：亩、元/）,土地供销,土地成交排行,土地热度图,从圈层上看，中心城区价格下跌趋势明显，土地市场政策性遇冷2018年上半年整体供应面积1230亩，同比2017年上半年微跌1%，成交面积833亩，同比增加22%，起拍楼面价6452元/平米，同比增加9%，成交楼面价8195元/平米，同比下降18%，整体溢价率27.02%，同比下降60个百分点,土地供销,土地成交排行,土地热度图,天府新区，供销面积提升，溢价率下降明显2018年上半年整体供应面积766亩，同比2017年上半年上涨120%，成交面积931亩，同比上涨117%，起拍楼面价2027元/平米，同比上涨109%，成交楼面价2166元/平米，同比上涨23%，整体溢价率6.87%，同比下降92个百分点,土地供销,土地成交排行,土地热度图,近郊，量涨价跌，溢价率下降明显2018年上半年供应面积3031亩，同比2017年上半年上涨254%，成交面积2413亩，同比上涨238%，起拍楼面价2826元/平米，同比下降27%，成交楼面价3127元/平米，同比下降55%，整体溢价率10.66%，同比下降87个百分点,土地供销,土地成交排行,土地热度图,远郊，供销猛涨，土地价格门槛明显提高2018年上半年整体供应面积5091亩，同比2017年上半年上涨652%，成交面积5238亩，同比上涨476%，起拍楼面价2236元/平米，同比上涨79%，成交楼面价2705元/平米，同比增长64%，整体溢价率21.01%，同比下降35个百分点,土地供销,土地成交排行,土地热度图,通过对比发现远郊成为成都上半年土地市场的热点，供应面积占成都整体的50.3%，成交占比55.6%，同时与近郊的价差进一步缩小，为590元/平米，溢价率高过近郊及大成都平均水平，接近于中心城区,土地供销,土地成交排行,土地热度图,土地供销,土地成交排行,土地热度图,从行政区域看，主城的成华和金牛表现突出，近郊龙泉领先，远郊新津领先2018.01-06大成都各区域供销价走势图,2018.01-06大成都各性质土地成交面积占比,上半年大成都土地成交仍以住宅兼容商业为主；纯商业用地成交面积高于较高，占总成交量的39%。11,上半年大成都土地供应以商业及住宅兼容商业用地为主；纯商业用地供应面积超商兼住用地，商业供应比重高。2018-9-5,从土地性质看，纯商业用地成交及占比均达到39%，成都未来的商业环境依然面临较大的压力,土地供销,土地成交排行,土地热度图,2018.01-06大成都各性质土地供应面积占比,土地供销,土地成交排行,土地热度图,从土地成交分布看，主城区土地成交主要分布于绕城外，平均溢价率20%以上。1110,天府新区成交的土地主要集中于梓州大道东侧,土地供销,土地成交排行,土地热度图,土地供销,土地成交排行,土地热度图,近郊成交土地集中在龙泉驿、郫都区、双流区和新都区。1211,1314,15,1716,10,都江堰、新津县、彭州市为远郊热点区域，其中都江堰市的2018年上半年成交达到15宗地，表现突出,土地供销,土地成交排行,土地热度图,都江堰市15宗,崇州市2宗,金堂县3宗,大邑县3宗邛崃市2宗浦江县3宗,新津县8宗,彭州市6宗,青白江区4宗,【远郊成交土地分布续表】,土地供销,土地成交排行,土地热度图,土地位置高新区中和街道应龙社区一组(原张家寺村一社)、应龙社区三组(原张家寺村四社),交易方式拍卖,交易时间2018-06-27,用地面积(亩)126.6,土地用途分类纯住宅,容积率2.00,起拍单价(万元 成交单价(万/亩) 元/亩)1232 1525,成交总价(万 楼面价(元/元) )193161 11440,溢价率(%)23.0,竞得者东莞市中天程锦实业投资有限公司,青白江区唐巴路以南、青白江大道以西青白江区巨石集团以北、区医院以南高新区中和街道应龙社区7组（原陆肖村1社、3社）、龙灯山社区12组（原红松村2社）、龙灯山社区13组（原红松村1社）天府新区万安街道高饭店村二、三组（天府新城范围内，梓州大道东侧，武汉路北侧）新都区学院西路南侧，蓉都大道西侧高新区中和街道观东社区4、5组新津县五津街道古家社区6组、7组，红石社区2组金牛区沙河源街道王贾村3、4、5组新津县五津街道古家社区5组、6组，红石社区4组,拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖拍卖,2018-04-092018-01-232018-03-212018-06-142018-04-112018-03-212018-04-192018-03-272018-04-19,197.0156.382.5117.1129.464.599.056.093.5,住宅兼容商业住宅兼容商业纯住宅住宅兼容商业纯住宅纯住宅住宅兼容商业纯住宅住宅兼容商业,2.503.502.001.502.002.002.502.502.50,600600126796080012677501500750,7909201733121010401733105418171039,15563214378614299714166413459111182510436010167597186,4740394313000121087800130006324109006234,31.6753.3336.8426.043036.8440.5321.1138.53,成都市花样年房地产开发有限公司林芝恒大旅游发展有限公司成都金隅京峰房地产开发有限公司成都航逸置业有限公司成都香投房地产开发有限公司中建三局西部投资有限公司四川雅居乐房地产开发有限公司泸州益佳房地产开发有限公司金融街成都置业有限公司,【成交总价排行】最高成交总价为19.3亿元，溢价率为23%。2018.01-06大成都成交总价TOP10地块情况,土地供销,土地成交排行,土地热度图,2018.01-06年大成都土地市场开发商拿地宗数榜,【开发商拿地数量】政府平台公司拿地数量较多，其中人居置业全面领先。,土地供销,土地成交排行,土地热度图,2017.01-06年主城+近郊土地市场开发商拿地宗数榜,2018.01-06大成都土地市场开发商拿地面积榜,2018.01-06大成都土地市场开发商拿地金额榜,在拿地金额、拿地面积上人居置业亦全面领先，其次为花样年置业,土地供销,土地成交排行,土地热度图,【土地供应面积】土地供应集中在顺江村、温江城区,土地供销,土地成交排行,土地热度图,【土地成交面积】温江城区为成都的热点成交区域，其次是新都城区、牧马山、南沿线华阳段等板块,土地供销,土地成交排行,土地热度图,土地供销,土地成交排行,土地热度图,【土地成交楼面价】三圣乡、元华-站华、顺江村、凤凰山、华府等板块成交楼面价领先,土地供销,土地成交排行,土地热度图,【土地溢价率】外光华、顺江村、大丰等板块溢价率领先,整体：量涨价跌，溢价率全面下滑，政策主导下的市场理性回归主城：供销面积、起拍价持平，市场保温效应明显近郊：起拍价格下跌27%，或为政府端对限价政策的变向回应，在此趋势下，2018年下半年成都近郊土地公开市场，将存在较大的机会远郊：地价拉升，高位出货，短期内成交量猛涨476%，约占成都整体的56%，给后期二级市场带来较为严重的销售压力企业：人居拿地宗数、拿地面积、拿地金额三冠王，后期将有效推进成都租赁市场发展,总结,住宅数据,【大成都】调控政策下大成都上半年住宅销量下跌，价格微涨2011年-2018年1-6月大成都商品住宅供销价走势图统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,近一年大成都住宅月均去化量193.2万,9.1个月,2018年6月底住宅存量1755万统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【大成都】住宅存量较少，去库存效果明显，去化周期仅为9.1个月,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【大成都】二圈层是供销主力，双流、温江销量突出，高新、青羊区价格居于全城前列。2018年1-6月成都市各城区商品住宅供销价对比二圈层主力区,【中心城区+天府新区】住宅市场趋于稳定，销售均价13775元/，与去年价格基本持平。2011年-2018年6月成都中心城区+天府新区商品住宅供销价走势图,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【中心城区+天府新区】存量666万方，按照近一年月均去化速度，去化周期为13.8个月。,2018年6月底住宅存量666万,近一年中心城区及天府新区住宅月均去化量48.4万,13.8个月,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2011年-2018年6月成都近郊商品住宅供销价走势图,【近郊】近郊住宅供求关系基本稳定，销量约为主城2倍，均价达9225元/，相比去年增长22%，,市场热度高。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2018年6月底住宅存量632万,近一年近郊住宅月均去化量91.8万,6.9个月,【近郊】存量持续下降，去化周期仅为6.9个月。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【远郊】远郊住宅供求关系基本稳定，均价达6701元/，相比去年增长30%，市场热度高。2011年-2018年6月成都远郊商品住宅供销价走势图,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,2018年6月底住宅存量457万,近一年近郊住宅月均去化量54.4万,8.4个月,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【远郊】存量较少，去化周期仅为8.4个月。,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【认购】销量阶段性上涨后快速下滑，市场逐渐回归理性。2013年-2018年6月成都中心城区+天府新区、近郊、远郊商品住宅认购走势图100万方线,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【开盘批次】2018年上半年开盘批次的数量明显高于去年同期。2011-2018年6月成都市商品房月度开盘个数走势图（开盘现场统计，单位：个）开盘50个线,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【月开盘认购率】上半年开盘认购率基本稳定， 6月大量项目集中开盘，认购率仅79%，有明显下降2012-2018年6月成都市商品住宅月开盘供销走势图（开盘现场统计）开盘认购率50%线,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【建筑类型】上半年住宅中高层的供销存量依然是主流。2018年1-6月大成都范围内各建筑类型供销价对比图统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【建筑类型】高层、超高层产品占比逐年升高，中间产品占比显著下降，联排、叠拼别墅受青睐2011年-2018年6月大成都范围内各建筑类型销售占比对比图统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【面积段】上半年90-110为供销主力，其次是110-130面积段，单价与面积基本成正比。2018年1-6月大成都范围内各面积段供销价对比图统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【面积段】近两年90-130成交占比增加明显，70-90成交占比持续下滑，改善特征明显。2011年-2018年6月大成都范围内各面积段销售占比对比图统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【成交面积热度图】2018上半年成都在售项目成交面积分布图：,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【成交均价热度图】2018上半年成都在售项目成交均价分布图：,住宅供销存价,开盘和认购,面积和类型,住宅热度图,【存量热度图】2018上半年成都在售项目存量分布图：,总结, 受限购影响，成都住宅供应上涨，成交量萎缩，购买资格和首付的提高隔绝了部分投资者。, 虽然政府有限价措施，但价格依然保持坚挺，未来价格稳中有升，涨幅减缓。, 近半年开盘认购率为最近几年最高，几乎位置和品牌略好的楼盘开盘即售罄，一房难求。一方面购房者有需求，另一方面限价导致房子备案价低于市场价格，购房者看好未来增值潜力，投资因素仍然是购房重要考量。, 改善产品增多，进入深水区，考验房企的产品研发和创新能力。, 主城地价飙升，豪宅项目频出，普通刚需和改善客户将向主城外围挤压。,商业数据,【年度供销存价】住宅限购加码，商业投资有所促进，但存量去化周期78.8个月，压力巨大。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,近一年大成都商业月均去化量19.7万,78.8个月,2018年6月底商业存量1551.2万统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【月度供销】近年商业去化呈低位震荡走量，2017年开始到2018年上半年供销基本均衡。统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,中心城区,天府新区,近郊,远郊,新增面积(万)销售面积(万)存量面积(万)供销比均价(元/),37.636.26141.030794,13.77.660.11.828149,48.854.25030.919990,46.420.3374.12.316022,中心城区,近郊,远郊,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【区域对比】2018年上半年存量中心城区最大，远郊供销比最高，中心城区及近郊基本均衡。,【各类型供销存对比】底商为主要供销存商业类型，价格最高，均价25600元/。注：商业按类型统计的范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【底商供销存价】今年上半年供销基本持平，库存高企，去化周期约61个月。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【底商面积段】50以下的小铺销量及价格最高，大面积商铺存量大。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【集中式商业供销价】供应减少，去化缓慢，14年开始存量呈下滑趋势，去化周期约244个月。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【集中式商业面积段】90以下产品去化相对较好，大面积商铺存量大。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【商业街供销存价】近期无供应，去化慢，库存去化周期约150个月。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【商业街面积段】90以下及250以上大铺去化较多，大面积商铺存量最大。注：统计范围为中心城区+近郊（含天府新区）,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【供应热度图】新川、世纪大道及东升等板块是商业供应热点区域,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【成交热度图】新都城区、大源板块及大面等为成交热点区域,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【存量热度图】大源、站南以及三圣乡等板块库存积压严重,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,【价格热度图】商业价格从主城向郊区递减，南边价格略高于同等位置区域。,商业供销存价,区域对比,类型对比,商业热度图,总结, 住宅限购后，部分投资者向商业物业，商业销量略有上升；, 成都整体商业以小面积去化较好，大面积产品去化困难加大；, 成都商业市场存量仍旧很大，其中中心城区面临巨大的去化压力；, 从溢价情况来看，底商的成交均价高于其他物业类型。,办公数据,2010-2018年上半年大成都办公市场供销存量,【整体市场】供销量自2015年逐渐回升，2018年预计全年销售约423万，同比高于去年销售。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO【年度供销】供应量下跌，2018年全年销量预计同比去年有小幅度下降，存量集中在中心城区。,2010-2018年上半年大成都写字楼市场供销存量统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2018年上半年大成都写字楼供销月度走势,【月度供销】近半年销售去化较为平稳，新增量锐减。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,【区域对比】高新区库存压力持续，远郊市场活跃度低,近郊,远郊,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO2018年上半年大成都各区域写字楼供销存分析,中心城区统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域写字楼供销存分析,【面积段】主力成交面积集中在200-400，500以上库存最大。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO【年度供销】近两年活跃度较高，但由于层高限制及类住宅叫停，未来供应或将减少，存量集中在中心城区。,2010-2018年上半年大成都LOFT市场供销存量统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2018年上半年大成都LOFT供销月度走势,【月度供销】销售量波动上涨，2018年上半年供应相对较高。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,近郊,远郊,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO【区域对比】成华区供应和存量双高，高新区销量较多，但依然库存高企，远郊市场基本无供销。2018年上半年大成都各区域LOFT供销存分析,中心城区统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域LOFT供销存分析,【面积段】基于产品层高可做两层，主力面积段集中在50-90小户型。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域市场供销存量,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO【年度供销】近两年销量有一定幅度上涨，但库存依旧很大，主力集中在中心城区及近郊。,2010-2018年上半年大成都SOHO市场供销存量统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2014-2018年上半年大成都SOHO供销月度走势,【月度供销】销量处于缓慢上涨状态，2018年上半年供应较大。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,【区域对比】主要集中在中心城区及近郊，存量较高，远郊供销量低。,近郊,远郊,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO2018年上半年大成都各区域SOHO供销存分析,中心城区统计范围：中心城区+天府新区+近郊+远郊,2018年上半年大成都各区域SOHO供销存分析,【面积段】基于产品投资属性，供销主要集中在90以下户型，50以下供销存三高。,整体办公市场 写字楼 LOFT SOHO,统计范围：主城区+天府新区+近郊+远郊, 整体办公市场受住宅限购影响，整体层面有所回暖，预计全年销售同比高于去年； 写字楼市场近半年销量基本稳定，存量依旧高企，其中高新区存量大； LOFT近半年，存量市场活跃度提升，但由于类住宅限制，新产品去化受阻。其中，成华区供应及库存双高，高新区销售和库存双高，小户销量较好； SOHO销量稳定上涨；主城区与近郊较为活跃。,总结,对未来的思考,第二部分,目录,【1.1 对区域的思考-圈层进入 】,棚改政策回流,改善投资,乡镇,【1.1 对区域的思考-圈层进入 】, Q1:三圈层未来是否会延续当下的火热？ Q2:三圈层哪些区域值得持续深耕？,短期趋势：供应风险加剧，竞争激烈,【1.1 对区域的思考-圈层进入 】, Q1:三圈层未来是否会延续当下的火热？ Q2:三圈层哪些区域值得持续深耕？,长期趋势：城市发展半径存在极限，三圈层城市分化，分别形成以长居功能承接为主导和内生需求+功能性居住为主导的发展格局,【1.1 对区域的思考-圈层进入 】,东京都市圈通勤半径图, 都市圈发展：人们日常生活规律、通勤范围、交通运输效率等因素制约都市圈发展，目前半径50公里为都市圈发展极限,核心区50公里,灌,廊,走廊,邛走,龙,廊,走,成,【1.1 对区域的思考-圈层进入 】 自天府广场往外50公里范围内即视高、新津、崇州、青白江、金堂、简阳区域,视高,天府广场,核,心,区,30,公,里,兴隆湖,新津,崇州,青白江,金堂,简阳,成,走,成温,廊,新,廊,南部走廊,成,走,成青,都江堰,青白江,金堂,简阳,蒲江,新津,邛崃,崇州,彭州,发展中轴线,西控大邑,东进,南拓, Q2:哪些二级城市值得持续深耕？,【1.2 对区域的思考-城市进入】现状：客户+企业共同点燃市场 Q1:二级城市是否会延续当下的火热？,棚改品牌,改善产品,乡镇高地价预期, Q1:二级城市是否会延续当下的火热？ Q2:哪些二级城市值得持续深耕？,【1.2 对区域的思考-城市进入】短期趋势,客户消费需求阶段性大量释放+品牌房企持续入住，市场高周转契机逐渐消失进一步下沉，在县一级层面复制地级市成功经验,【1.2 对区域的思考-城市进入】, Q1:二级城市是否会延续当下的火热？ Q2:哪些二级城市值得持续深耕？,长期趋势与成都交通同城化、产业联动化城市具备深耕基础,【2.1 对产品的思考-住宅产品】以城定产品主城，少数人的选择，高端产品力的竞争,近郊，主流人群的选择，功能性改善产品的竞争远郊，控总价产品的竞争,主城,近郊 远郊,【2.1 对产品的思考-住宅产品】以人定产品,以人的家庭结构变化为主导的产品趋势,以人的生活方式变化为主导的产品趋势,母子房,晚归房,智能化,短期,仍是市场的风口长期政策存在变数,【2.2 对产品的思考-公寓产品】2017北京公寓调控,背景：住宅限购+房价会涨的预期+无住宅没资格导致公寓市场火热,核心：商办类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；在建（含在售）商办类项目，销售对象应是合法登记的企事业单位、社会组织；购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织效果：限购一年整，整体市场成交全面降温，商住公寓签约只有3589套，环比调控前一年的67013套，跌幅达到了94.6%,