吉林省星星湖生态养老休闲城可行性研究报告.doc

1 吉林省星星湖养老休闲健康城建设项目 可行性研究报告 项目单位 ：长春市璟轩文化传媒有限公司 二一三年九月十八日 编制 2 目 录 总论 1 1 1 项目背景 I 1 1 1 项目名称 l 1 1 2 项目承办单位 I 1 1 3 项目拟建地址、地点 I 1 1 4 项目建设规模与目标 1 1 1 5 项目投资资金及效益情况 2 1 3 编制依据 4 1 4 可行性研究结论 5 2 项目背景、市场预测与分析 7 2 1 项目背景 7 2 1 1 政策背景 7 2 1 2 项目建设的重要性和必要性 lO 2 1 3 项目的由来 14 2 2 项目市场预测与分析 16 2 2 1 养老产业背景 16 2 2 2 国内外养老产业模式 l 8 2 2 3 生态旅游概述 26 2 2 4 现有基本游客结构 28 2 2 5 市场趋势分析 28 2 2 6 项目建成时市场容量与游客结构 29 3 2 3 项目发展优势 30 2 3 1 独特的市场卖点 30 2 3 2 资源优势 34 2 3 3 政府的大力支持 34 2 4 投资必要性 35 3 建设项目选址 36 3 1 场址位置 36 3 2 项目区的建设条件 36 3 2 1 项目区地理位置 36 3 2 2 自然条件 36 3 2 3 社会经济状况 40 3 2 4 交通运输情况 43 3 3 项目选址意见 45 4 项目总体方案设计 46 4 1 项目建设总体方案 46 4 2 项目定位、建设理念及目标 46 4 3 总平而布置 48 4 3 1 总平面布置方案 48 4 3 2 占地面积及分析 49 4 4 工程建设方案 49 4 4 1 主体工程建设 49 4 4 2 配套工程 建设 52 4 4 4 3 工程建设投资估算 52 5 环境保护 54 5 1 项目主要污染源和污染物评价分析 54 5 1 1 项目建设期主要污染源及污染物影响分析 54 5 1 2 项目运行期主要污染源及污染物影响分析 57 5 2 项目拟采用的环境保护标准 59 5 3 环境保护措施 6l 5 3 1 施工期环境保护措施 6l 5 3 2 运行期环境保护措施 63 5 3 3 节能措施 67 5 3 4 节水措施 68 5 3 5 消防工程 69 6 项目的组织管理和劳动定员 7l 6 1 工程项目管理 7l 6 2 组织机构 74 6 3 人力资源 75 6 4 员工培训 75 6 5 管理机构和设置 75 6 6 劳动定员 76 7 项目施工条件和进度计划 77 7 1 施工条件 77 7 2 进度计划 77 5 8 项目投资估算 和资金筹措 8l 8 1 投资估算依据及范围 8l 8 2 项目总投资估算 82 8 3 资金来源及资金筹措 87 8 3 1 资金来源 87 8 3 2 资金筹措方案 87 8 4 资金使用和管理 88 8 5 投资使用计划 88 9 项目招标 89 9。 l 项目招标范围 89 9 2 招标单位资质要求 89 9 3 发包方式 89 9 4 项目招标的组织形式 89 9 5 项目招标方式 90 9 6 评标组织、原则及评标 90 lO项目经济评价 9l 10 1财务评价依据 9l 10 2财务计算 92 10 2 1 销售 (营业 )收入 92 10 2 2 销售 (营业 )税金及附加 93 10 2 3 成本概算 93 10 2 4 利润及分配 94 6 10 3盈利能力分析 95 10 4盈亏平衡分 析 96 l O 5 敏感性分析 97 10 6财务评价结沦 98 ll项目社会效益和生态效益 105 l 1 1 社会效益 105 l 1 2 生态效 益 107 12项目主要风险分析 108 12 1政策风险 108 l 2 2 市场风险 108 l 2 3 财务风险 109 1 2 4 社会风险 110 12 5经营风险 110 13结论和建议 112 13 1结论 112 13 2建议 113 14附录 114 14 1附件 114 14 1 1 企业组织机构代码 114 14 1 2 企业法人营业执照 114 14 1 3 建设单位关于编制刖行性研究报告的委托书 114 14 1 4 项目土地租赁合同 114 7 14 1 5 项目用地、用水、用电、用气等的批复、协议和证明 114 14 1 6 项目主办啦位提供的其他相关资料 114 14 2 附图 115 14 2 1 项目地理位置图 115 14 2 2 项目总体规划平面布置图 116 14 2 3 项目建设部分效果图 11 7 8 1 总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 吉林省星星湖生态养老休闲健康城建设项目 1.1.2 项目承办单位 长春市璟轩 文化传媒有限公司 长春市璟轩文化传媒有限公司 是长春市文化骨干企业，该企 业自成立以来，与时俱进广开思路，已成功组织 策划了长春 国际 电影节 ，并取得良好效果；成功组织大学生文化艺术节，受到各界好评，参与组织了汽车文化节、美食吉菜节，在国内外 也较高影响，推动了节庆行业的发展，为调整经济结构，壮大服务业总量 做出了巨大贡献。该企业有完善的现代企业制度，决策层科学有效，管理层务实高效，并引进多名人才，拓展企业发展思路，拟建的吉林省星星湖养老休闲健康城项目，将是该企业近期的力作，并为该项目实施做出了大量前期工作。有强有力的管理团队。 1.1.3 项目拟建地址、地点 吉林省吉林市岔路河镇王家 村中新食品园 1.1.4 项目建设规模与目标 长春市璟轩文化传媒 有限公司拟建的“ 吉林省星星湖生态养老休闲健康城 项目， 位于吉林市岔路河镇王家村中新食品园 ，处在长 （春 9 市） -吉 （林市） 中间地带各距 50 公里处 。项目以“生态养老”和“ 休闲 健康 ”为主题，以“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”为出发点，立足山水园林、“绿色环保”以及原生态园林的休闲园区的特点，保留了人文传统生活景点，对 星星湖 边堤进行保护性开发，将人文景点与天然景点融为一体，打造“酒店式 、居家式、田园式 生态养老 综合体 及 具备 休闲度假 的院落 。充 分利用 星星湖 水资源景观，形成“可览、可游、可居”的环境景观和集“养身一娱乐一餐饮一住宿一观光旅游一生产 (有机产品 )于一体的景观综合体。使这里既保留传统林农产业 特点 ， 又融入现代 农业 气息，形成完美无缺的人与自然和谐一致的现代山、水、林景区，发展体验生态养老与休闲度假相结合的特色旅游。 项目规划用地 2000亩，总投资约 40亿元人民币，分两期建设。其中，一期工程占地 1000 亩，投资 21亿 元，总建筑面积约 45 万 ，建设周期 三 年，主要内容： 居家型养老居室 、 四合院别墅养老社区、宾馆式养老公寓 、农耕文化养老 小院、旅游度假 产权养老房 、托老所、社会孤寡老人护理院、老年大学、康复医院、养生药膳保健中心 、 娱乐室、活动健身室、餐厅、茶坊、厨房、员工食堂、停车场、门卫室、配电房、道路、围墙、水景、绿化等辅助设施。二期工程占地 1000 亩，投资 19 亿，建设周期两年，主要用于项目扩建，主要内容包括一期配套工程扩建、医疗服务及 有机农场 建设。 1.1.5 项目投资资金及效益情况 项目总投资约人民币 40 亿元。 五 年内全部建设完成。 10 项目建成后总产值为 23 亿 年，实现利税 2.548亿 元年，解决就业人口 3000 人 以上 。根据该项目投资成 本所需要的时间及预计净利率水平进行分析，该项目静态投资回收期为 7年，投资回收率在 20以上，从静态投资回收期和投资回收率的数据表明，该项投资回报能力强。 表 1 1 本项目主要经济技术指标 序号 指标 单位 数量 评价标准 是否可行 1 建设规模 1.1 占地面积 亩 2000 1.2 建筑规模 80 2 公司定员 人 1000 2.1 管理人员 人 150 2.2 技术人员和工人 人 85 3 经济指标 3.1 总投资 亿元 40 3.2 年均销售收入 亿元 23 3.3 年均总本本费用 亿元 12.5473 3.4 年均销售税金及附加 亿 元 2.96 3.5 年均利润总额 亿 元 4.98 3.6 年均所得税 亿 元 8887.1 3.7 年均净利润 亿 元 1.622 3.8 投资利润表 % 17.77 11 3.9 投资利税率 % 7.90 3.10 财务内部收益率 % 21 12% 是 3.11 财务净现值（ I=12%） 0 是 3.12 全部投资回收期 年 7.85 是 3.13 盈亏平衡点 % 40.75 1.2 编制依据 l、政策性依据 (1) 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 (2)中国老龄事业发展“十二五”规划 (3)财政部、国家税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的 通知 (4)中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范 (5)国家旅游综合开发办公室印发的 2009 年国家旅游综合开发产 业化经营项目申报指南 (6)国家旅游综合开发办公窒印发的关于 2009年产业化经营种 植基础项目实行财政补贴的意 见 (7)国家旅游综合开发办公室印发的 (2009 年国家旅游综合开发产 业化经营项目可行性研究报告编写参考大纲 (8)财政部印发的国家旅游综合开发资金和项目管理办法 (9)省国民经济和社会发展“十二五”规划及远景目标纲要 (10)国家旅游综合开发项目建设试行标准【 (94)国农综字第 28 12 号】 (11)发改部门或主管部门批复的项目建议书 (12)企业提供的相关技术资料 (13)企业提供的相关协议、资质、证书 2、法规、方法依据 (1)中华人民共和国节 约能源法 2008 4 1 (2)中华人民共和国城乡规划法 2007 10 28 (3)中华人民共和国劳动合同法 2007 6 29 (4)中华人民共和国土地管理法 2004 8 28 (5)中华人民共和国森林法实施条例 2000 1 27 (6)中华人民共和国水污染防治法 2008 6 1 (7)中华人民共和国固体废物污染环境防治法 2005 4 1 (8)建设工程安全生产管理条例 2004 2 1 (9)建设工程质量管理条例 2000 1 30 (10)地表水环境质量标准 GB3838-2002 (11)地下水环境质量标准 GB T14848-93 1.3 可行性研究结论 本项目以生态养老和休闲 健康 为主题，以保护性开发为基本原则，建设目标明确具体，建设条件优越，符合国家 战略长（春） 吉（林） 图（门江） 开发、产业结构调整及增加农民收入等国家产业政策，为项目地重点发展的主导产业之一。项目投资结构合理，建设规模适 13 宜，资金安排合理，财务分析经济效果可行，管理体系健全，项目投资 建设周期短、投资回收快、投资回报高、利税率高。 项目从规划建设、投资规模到经营管理均切实可行，抗市场风险能力强，立项目标准确，项目具有较强的盈利能力。 项目对解决老龄化问题、改变传统养老模式、加速传统养老向现代新型养老模式的转变，促进现有农业产业结构的调 整 ，振兴农村经济、优化农业结构、加快 长吉图 产业结构改革步伐、推进当地经济社会发展等具有重要意义。对游客、居民、社会、政府、投资企业都将产生良好的社会效益。 项目充分考虑了生态恢复和生态保护，对生态资源效益的提升有直接的促进作用。 项目符合社 会发展和人民生活需要，市场广阔，具有显著的财务效益、社会效益、生态效益。 建议项目尽早立项，并尽快筹措资金，抓紧实施。并建议相关政府及组织给予一定政策支持和资金支持，使项目早日发挥其经济、社会和生态效益。 2 项目背景、市场预测与分析 2.1 项目背景 2.1.1 政策背景 14 l、养老 相关政策背景 据统计， 2012 年我国 65岁以上的老年人口已经达到 1 98 亿，超过了总人口的 9.l。据预测， 2025年我国的老年人口将达 3 亿， 2050年将达 4 37 亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 随着老龄化问题的逼近，国家和地方有关部门高度重视老龄化问题，并针对养老工作陆续出台相关优惠及扶持政策， 特别是近期国务院下发了关于加快发展 养老服务业的若干意见极大鼓舞了发展养老服务业的积极性。 财政部、国家 税务总局关于对老年服务机构有关税收问题的通知、中华人民共和国国家标准城镇老龄设施规划设计规范、等。 可见 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇： (1)十 八 大报告在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开 篇就指出：“社会建设与人民幸福安康息息相关。必须在经济发展的基础上，更加注重社会建设，着力保障和改善民生，推进社会体制改革，扩大公共服务，完善社会管理，促进社会公平，努力使全体人民学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居，推动建设和谐社会。”继而强调要 以“基本养老”为重点，“促进企业、机关、事业单位养老保险制度改革，探索建立农村养老保险制度”，特别强调要“加强老龄工作”。老有所养是改善民生的重要内容。政府、社会都在积极支持探索、创新多元化的城市养老模式，解决在创新养老模式中所遇到的各种问题，为更 好满足老龄人口的需求做出切实可行的行 15 动。 (2)2013 年 8 月 13 日 ，国务院 下发了 关于加快发展养老 服务业的若干 意见 的通知，提出指导性意见： 一 、充分认识加快发展养老服务业的重要意义。二、突出工作重点，明确政策措施。发展养老服务业要按照政策引导、政府扶持、社会兴办、市场推动的原则，逐步建立和完善以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的服务体系。要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、 参股等方式兴办养老服务业。 (3)全国老龄委联合民政部等国家十部委发文 关于全面推进居家养老服务工作的意见，提出推进居家养老服务工作的基本原则：第一坚持以人为本；第二坚持依托社区；第三坚持因地制宜；第四坚持社会化方向。居家养老是一项涉及全社会的工作，政府、社会、家庭都要参与，必须采取多种形式，努力调动各方面积极因素，共同做好这项工作。 (4)国家发展和改革委员会负责人透露 2013 年一系列关系民生的重要政策措施。从 2008 年元旦起，继续提高企业离退休人员基本养老金标准，提高幅度要明显高于前 3年每 人每月 80元的平均水平。 2、生态休闲度假项目政策背景 旅游业在世界范围内高速发展的同时，传统大众旅游对环境的负面影响逐渐引起人们的警觉，人们的生态环境保护意识得到加强，许多 16 国家越来越重视生态旅游。 1998 年，联合国经济及社会委员会第 46次大会将 2002 年确定为“国际生态旅游年”，世界旅游组织及联合国环境规划署进一 步推动了生态旅游的发展，生态旅游成为全球旅游发展的一种新模式。 (1)国家相关政策 2011 年，国务院出台关于进一步加快旅游业发展的通知 (国发 (2011)49号 )，明确 要求“大力发展生态旅游”。 2003 年，中共中央、国务院出台了关于加快林业发展的决定 (中发【 2003】 9 号 )，提出要加强生态建设，发展生态旅游，提高森林经济效益和生态效益。国家旅游局确定 1999 年为“生态环境旅游年，各地也相继推出 一 些生态旅游产品，开展了多种多样的生态旅游实践活动。 2005 年 6月，国家旅游局、国家环保总局联合发出关于进 一 步加强旅游生态环境保护工作的通知 (旅计财发 2005)5 号 )，提出要在切实保护生态环境的基础上积极发展生态旅游，并强调要进一步加快生态旅游标准和规范的制定工作。 2006 年 8月，国家旅游局、国家环保总局、建设部在九寨沟召开“全国生态旅游现场会 ，进一步推动了生态旅游的发展。特别是中央提出坚持以人为本，树立全面、协调、可持续的发展观，为旅游业的发展指明了方向。近年来，生态旅游作为产业结构调整的重要替代产业之 一 ，已成为 振兴东北老工业基地 发挥区域优势、实现脱贫致富和可持续发展的重要途径。 旅游产业是国家“十一五”、“十二五”和 振兴东北老工业基地 支持的六大特色优势产业之一，也是我省实现“四个跨越”的战略性产 17 业。与 东三 省形成了开发建设“ 东北大区 生 态 旅游协作区 的合作框架，长春、吉林与哈尔滨、沈阳、大连、牡丹江、鞍山等城市 签署了共建无障碍旅游区等协议。 2.1.2 项目建设的重要性和必要性 l、养老 综合体 建设的重要性和必要性 (1)解决老龄化社会问题的需要 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到 10以上 (60 岁以上人口 )或 7 (65 岁以上人口 )时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国 60 岁以上老年人口已达 1 3 亿多，占全世界人口的五分之 一 ，占全国总人口的 10以上。到 2l 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28，即每 4 个人 中就有一位老年人：又预测我国 65 岁以上老年人数将从 2000 年的 0 94 亿 (占总人口的 7 3 )增加到 2050年的 3 34 亿 (占总人口的 22 6 )，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有 2360 多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的来临， 老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。长 -吉两 市也和全国一样老龄化程度为 10以上。新建该项目，也是解决老龄化社会问题的需要。 (2)缓解独身子女压力 独生子女越来越多，以后由两个独生子女组成的小家庭，将 承担 18 起赡养四个老人的重任，无论从时问上，还是精力上，都将是一个较艰巨的任务。城镇里大多数老年人都有经济来源，子女送老年人进敬老院，经济上没什么问题。随着人们观念的转变，敬老院会逐渐被人们所接受。这将极大缓解独身子女工作、生活压力。 (3)构建和谐社会的需要 党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，本项目的建设，将为 吉 -长两 市 老人等提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，使老年人的晚年生活丰富多彩、快乐幸福。这必然对构建和谐社会起到积极的促 进作用。 (4)加快 长吉一体化 社会福利事业发展的需要 项目实施后，将很好的改变原有的 长吉两市 敬老院设备陈旧、环境较差等这一现状，将极大的满足退休老年 人对中高档养老养生 的需求，填补 国内 乃至东北多产品、多模式 的 生态养老中心的空白，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨，将在辖区内社会保障体 系中发挥较为重要的作用。 2、生态 养老休闲健康城 建设的重要性和必要性 (1)是促进区域经济发展战略的需要。 项目的开发建设，将成为区域性经济发 展的一大支柱产业，将有力地促进区域经济发展，扩大对外开放程度， 在以养老为主要内容基础上 ， 兼顾发展高级农业和旅游休闲， 使各产业配套协调发展，特别 19 是推动第三产业发展，拓宽 了 就业门路，促进经济发展，可产生良好的经济效益和社会效益。 (2)项目建设是 适应国家战略长 -吉 -图 产业发展的需要 目前， 省内和东北 还设 有一座综合性养老项目 ， 养老产业， 发展严重 滞后。该项目 摆放在长吉之间，是实现长吉经济走廊， 发挥 长吉之间山、水、林 一资源优势，提升 长吉之间生态效果的重要内容，是提升长吉之间产业层次 ，提 高服务业在长吉一体化中比 例的重要举措 。 (3)推进城 郊休闲旅游市场互动，促进城乡协调发展 结合 长吉一体化 总体规划和依据旅游产业总体规划，引导各 类服务业要素集 聚 ， 开发差异化、特色化的旅游 服务 产品。实施 长吉图都市旅游发展规划，实现城郊休闲旅游市场互动， 重 点促进郊区休闲旅游市场开发科学化、建设规范化和管理标准化。努力探索城乡居民互动模式，开拓城郊居民旅游市场。面向城郊市场，加强方便、快捷、价格合理的旅游服务接待体系建设。 (4)项目建设是适应加快 服务业 发展和产业结构调整的需要 长吉作为东北亚地区 的中心城区和振兴老东北工业基地的重要城市 ，由于历史原因和地域关系，产业结构单一，第三产业比重仅占34 5，远远落后于周边地区， 以 旅游 养老 接待总量偏低，以 2008年为例，旅游人次仅为 500 万人次。 远 低于沈阳、哈尔滨。 旅游产业作为第三产业的龙头产业和产业结构调整的引擎，能促进餐饮、酒店、交通、商贸、娱乐等第三产业发展；项目的建设能带动该区经济社会的协调发展，促进 长吉图 经济的腾飞。 20 (5)项目建设是进一步保护旅游资源的需要 目前，由于历史和人为的原因， 长吉 水利资源 开发利用 不少 ，综合利用开发模式存 在“开发有余，保护不足 的严重问题。该项目以保护性开发为基本原则，大力提倡生态旅游模式。该项目的开发能吸引投资，激发当地政府和居民保护资源的意识，对促进 星星湖 水文化、水资源的合理开发利用及保护具有重要意义。 (6)在旅游空间布局上，构建郊区生态休闲旅游圈 结合城市及社会经济发展目标与战略，构建郊区生态休闲旅游圈包括外环路附近及其以外的郊区地域范围。发展重点：一是强化和完善新城的旅游服务功能，培育各具特色的主导旅游产品和旅游服务项目，形成区域性的旅游服务基地。二是重点发展休闲度假、名胜观光、生态康体、会议服务旅游产品，完善旅游 休闲 的综合配套服务体系，强化生态型项目的建设。三是依托现有的大型采摘园、高科技旅游园区，提升休闲旅游发展水平，发展企业化管理，集旅游生产、科技示范、农产品加工、休闲游憩等功能为一体的综合性休闲旅游园区。四是在全力保护国家级和市级风景名胜区、自然保护区、森林公园、湿地等旅游资源的前提下，积极推进这些区域的基础设施和服务设施建设，改善旅游环境以适应公众日益提高的旅游需求。 (7)旅游业发展促进 城镇化 建设 统筹城乡发展 实现城镇化 是全面建设小康社会的重要举措。乡村旅游 田园生活 因为具有良好的经济带动作用和社会效益，成为了城乡统筹发展的重要途径和必要手段。 星星湖 由于地理位置限制，“三农 21 问题形势严峻，城镇化水平较低，城乡经济发展不够协调。结合该区域丰富的旅游资源优势，着力建设一批旅游小镇、特色村镇、生态社区，大力发展乡村旅游，不仅有效推进小城镇的建设步伐，建立“以旅促农、城乡互动、协调发展”的新型城乡关系，而且通过旅游带动了小城镇和旅游社区、景区周边的农村非农就业、农民增收等经济社会发展，促进新农村建设进程，是实现以旅游产业带动城乡统筹的大胆尝试。 2 2项目市场预测 与分析 2 2 1养老产业背景 据统计， 2007 年我国 60 岁以上的老年人口已经达到 1 43 亿，超过了总人口的 ll。据预测， 2030 年我国的老年人口将达 2 48 亿，2050年将达 4 37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的 31 2，也就是说每 3 到 4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将 60 岁以上人口占总人口比例 10，或 65岁以上人口占总人口比重达到 7”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在 90 年代末就已进入老龄化社会。 2007 年底全国 60岁以上人口达到 1 53 亿人，占人口总 数的 11 6。 (1)老年人口基数大 60 岁以上老年人口已达 1 53亿，是世界老年人口总量的 l 5，是亚洲老年人口的 l 2。 (2)老年人口增长速度快 到 2045年左右，中国 60岁以上人口将占到总人口的 30。该过 22 程发达国家用了 100 年。 (3)高龄化趋势明显 目前 80岁以上老年人口达 1300万，约占全国老年总人口的 9 7，而且每年增加 4 7。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与 稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。 (1)历史欠帐较多。在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。 (2)“未富先老 ，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应。欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国内生产总值一般在5000-10000 美元，我国目前尚不足 3000 美元，是典型的“末富先老国家。 (3)家庭养老负担加重。 生育率下降、人均寿命延长赢接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“ 42l”模式将成为中国和长 -吉两 市今 后几十年的主流家庭模式。 (4)目前养老方式与实际需求不匹配 ， 中国的主流养老模式居家养老 已 无法满足现实的养老需求 ， 应 开发多产品、多模式的 养老 来满足日益增长的 养老 需求。 2 2 2国内外养老产业模式 23 l、经典案例 (1)英国老年社区 特点：配套设施齐全的全龄化大型老年社区。 英国的老年社区建筑规模大，有各种各样的俱乐部，开设的课程和组织的活动超过 80 种以上 。具有完善的配套设施与功能区划分，是集合了居住，商业服务，度假疗养为一体的大型综合社区。 (2)丹麦老年住宅 特点：环境优美，设计精当 乡村城市 田园风光般的美丽和宁静，众多的庄园点缀广阔绿野上，开阔的乡间公路，如画图一般的古老的乡村教堂，独具丹麦风味的小餐馆，构成和谐的生活画卷。 (3)德国的养老社区 特点：老年住宅与养老院相结合 德国老年产业分为两种体系：社会住宅体系，养老院体系。 社会住宅体系里的老年住宅，内部多为无障碍设计，政府对老人住房采取补贴措施 。在生活援助方面，老年住宅房产主与民间福利团体签订提供服务的合同。该合同可成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。 养老院体系里的老年住宅是一种接近住宅形式的养老院。在规划上，设计者把社会体系的老年住宅和养老院毗邻建设，以便在设置服务网点和急救站时，两者能共用。 2、先进的国外养老模式 24 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在 1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。 20 世纪后，欧美一些发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素 ，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力；在福利设旌、服务体系以及居住环境等方面，针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家。方面汲取了西方社会福利养老的特点，充分赋予老年人优厚的社保；另一方面，基于传统东方家庭观念的 延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励“多代同居” (例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等 )。 (1)国外养老社区 世界上较早进入“银发”时代的国家 瑛国，对老年人采取的社区照顾的模式，取得了相当不错的成效。这一模式，对于逐渐步入老龄化的中国，有相当大的借鉴意义。 现在，英国 65 岁以上的老年人超过 1000 万，约占全国总人口的18， 75 岁以上的老年人亦有 370万。英国人的平均寿命，男性已增至 7l岁，女性更是增至 77 岁。如今英国已出现了一些“老年人城市”， 25 如贝克斯希尔 、海斯汀、伊斯特邦等，这些度假城市风景如画，退休的老年人纷纷迁入安度晚年，城市中老龄人口已占 20 50。而对日益庞大的老年人群，英国是如何解决他们的养老问题的呢 ?从 20 世纪90年代开始，英国就将养老问题纳入社区，对老年人采取了社区照顾的模式。 社区照顾的主要内容包括： 第一，生活照料 (饮食起居的照顾，打扫卫生，代为购物等 )。生活照料又分为：居家服务、家庭照顾、老年人公寓、托老所等 4 种形式。 第二，物质支援 (提供食物、安装设施、减免税收等 )。如，地方或志愿者组织用专车供应热饭，负责为 他们安装楼梯、浴室、厕所等处的扶手，设置无台阶通道和电器、暖气设备等设施，改建厨房和房门等。 第三，心理支持 (治病、护理、传授养生之道等 )。如，保健医生上门为老年人看病，免处方费；保健访问者上门为老年人传授养生之道，如保暖、防止瘫痪、营养及帮助老年人预防疾病等。另外，还规定了为老年人提供视力、听力、牙齿、精神等方面的特殊服务。 第四，整体关怀 (改善生活环境、发动周围资源予以支持等 )。如，由英国出资兴办具有综合服务功能的社区活动中心，为老年人提供一个娱乐、社交的场所。行动不便的老年人则由中心定 期派专车接送。同时，为帮助老年人摆脱孤独，促进心智健康，适当增加老年人的收入，社区为老年人提供力所能及的钟点场所 老年人工作室。 26 社区照顾与传统的家庭养老和集中院舍养老相比，具有很大的优越性，它融合了传统的家庭养老和集中院舍养老之长，更符合人道的原则，更注重对老年人心理