20231122_平安证券_地产行业收租资产系列报告之物流地产：物流地产商业模式与投资解析_23页.pdf

物流地 产商业模式 与 投资解析收租 资产 系列 报告 之物 流地 产 2023 11 22 S1060514080002 S1060522070003 投资要点1 高 标 仓 需 求快 速增 长，对标 海外 仍有 较大 提升 空间：20 80 21+拿 地为 成本 端最 大掣 肘，基金 化运 作与 仓储 物流 公募REITs 注 入流 动性。REITs 建 议 关 注 高标 仓等 优质 赛道，同 时关 注项 目地 段&运 营效 率等 指 标，及 宏观 利率 水平 等。投 资建议：+REITs A 风 险 提 示：1 2 3 YWAZyRqNtQoPpRnOmRpQrQ6McMbRsQoOtRmPfQrQrQkPpNmP6MoPoQNZpNpRMYmRtN目录C O N T E NT S物流地 产商业及运营 模式物流地 产现状及格局物流地 产投资机会与 要点2投资建 议与风险提示何为物流地产？资料来源：头豹研究院 平安证券研究所3 物流地产分类 国内物流地产发展 历程 20 80 21 2015 2017-2019 3 资料来源：头豹研究院 iResearch 平安证券研究所4中国物流业固定资产投资额01,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,0009,00010,0002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022:2003 2004 2005 2006 2007 2006-2015 CAGR 33%5+国内物流地产现状：政策鼓励支 持，需求快速 增长 2020 2020 1 1 2022 12 31 50%2021 2021-2025 120 2021 2025 100 近年中国物流业鼓励支持政策资料来源：政府官网 平安证券研究所仓储需求方 6国内物流地产现状：高标仓库紧 缺，集中于主 要城市群 2022 12.2 9.3%70%空间利用 率 充分 利用 垂直 空 间 需占用大 面积土 地,利用效 率较低储存量远大 于普 通仓 库,节约70%以上土地单层仓库储存形态动态储存:货 物在仓 库内可以按需自 动存取静态储存:只 是货物 存储的 场所,保存 是其 主要功能作业效率 按需自动 存储,效率 更高 主要依靠 人力,存取 速度 慢人工成本 80%的劳 动力 成本 节 约 人工成本 高环检要求 可适应多 数环检 受黑 暗、温 度、有 毒等 特 殊环 检 影响 很 大可视化程 度 实时录入 系统,准确 度高 受黑 暗、温度、有毒 等 特殊 环 检影 响 很大消防 具备 高消 防反 应 能力 基本 无消 防 反应 能 力传统仓储VS智能仓储 2020 资料来源：仲量联行，头豹研究院，平安证券研究所,32%,16%,11%,10%,31%7国内物流地产现状：总量及运营 效率对标海外 仍有较大提升 空间012345672010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022%:GDP:GDP:GDP:wind REITs 2022 0.9/2018 4/2019 3.8/2019 1.9/2020 GDP 14.5%10.8%GDP 2021 4.89%2022 3%2020 2.8%011223344502468101214/681012141618202009 2011 2013 2015 2017 2019%GDP:GDP:GDP:GDP:2022 2018 2019 wind REIT s 主要国家仓储库存及人均仓储库存对比物流成本占GDP 比重对比仓储成本占GDP比重对比8竞争格局：参与者 众多，各有优 势 2014 2015 2017 2018 7+资料来源：华经产业研究院，头豹研究院，平安证券研究所9 竞争格局：外资领 先，呈现“一 超多强”格局,30%,27%,8%,7%,6%,5%,5%,4%,4%,3%,2%国外主要物流地产企业市场份额（2020年）国外主要物流地产企业梯队分布 10%5-10%2-5%资料来源：戴德梁行，艾瑞咨询，平安证券研究所目录C O N T E NT S物流地 产商业及运营 模式物流地 产现状及格局物流地 产投资机会与 要点投资建 议与风 险提示1011物流地产开发过程 及收入成本物流地产开发过程 REITs 物流地产收入及成本 REITs 资料来源：中国物流与采购联合协会，平安证券研究所12物流地产运作方式-自持模 式（重资 产）ROE 普洛斯专业仓储 物流开 发运营 商基金 化运 作+公募REITs宇培 自持+CMBS万纬物流房企旗下 仓储物 流开发 运营商自持+类REITs宝湾 自持+类REITs菜鸟电商旗下 仓储物 流开发 运营商自持+基金 化 运作苏宁 自持+基金化 运作平安 金融机构 基金化运 作行业参与者商业模式 自持模式商业模式资料来源：头豹研究院，平安证券研究所13 REITs 物流地产运作方式-基金化 运作模式（轻 资产）基金化运作商业模式普洛斯的物流地产投资周期资料来源：普洛斯官网，平安证券研究所 3-6 6-125-8 3-5 90%REITs 14物流地产退出机制-仓储物 流公募REITs REITs 5-7%REITs REITs REITs 3 REIT REIT REIT REIT REIT REITs REIT 2023Q3 10 88.46%0.88pct 90.78%90.68%4.44pct 85%三只仓储物流公募REITs 底层资产 REIT项目 地点普洛 斯青 岛前 湾 港国 际 物流 园 青岛市普洛斯(重庆)城 市配 送 物流 中 心 重庆市普洛 斯江 门鹤 山 物流 园 江门市普洛 斯淀 山湖 物 流园 昆山市苏州 望亭 普洛 斯 物流 园 苏州市普洛 斯顺 德物 流 园 佛山市普洛 斯增 城物 流 园 广州市普洛 斯广 州保 税 物流 园 广州市普洛斯通 州光机 电物流 园 北京市普洛 斯北 京空 港 物流 园 北京市 REIT项目 地点现代物流 中心项 目 深圳市世纪物流 园项目 深圳市 REIT项目 地点京东 重庆 电子 商 务基 地 项目(中转配送中心)一期重庆市京东 亚洲 一号 廊 坊经 开 物流 园 廊坊市京东 商城 亚洲1 号仓 储华 中 总部 建设项目武汉市资料来源：REIT REIT REIT，平安证券研究所目录C O N T E NT S物流地 产商业及运营 模式物流地 产现状及格局物流地 产投资机会与 要点投资建 议与风 险提示1516物流不动产获资金 青睐，险资等 积极参与 2020H1 32 11%2010-2019 41 227 2010-2020 9%14%LP 全球仓储物流专项私募基金融资规模412270501001502002503002010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 9%14%6%7%8%9%10%11%12%13%14%15%2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020全球不动产私募基金对仓储物流配置比例资料来源：华经产业研究院，平安银行基础设施事业部，平安证券研究所17建议关注高 标仓等 优质 赛道，同 时关 注项目地 段&运营效 率等指标 长三角存量非高标仓 分 布(截至2020年末）资料来源：仲量联行，智研咨询，平安证券研究所国内高标仓存量分布（截至2023 年6月）02468101214161820 差异化壁垒：向规 模化、协同化、功能性经营 转型18+物流地产向经营性功能转变可能资料来源：艾瑞咨询，平安证券研究所 物流地产规模与协同化效应 19物流不动产估值受 宏观环境影响 较大，需关注 海内外利率水 平 Cap Rate NOI Cap Rate Cap Rate cap rate Cap Rate 资料来源：仲量联行、戴德梁行，平安银行基础设施事业部，REITs 平安证券研究所方法 方法原理 应用范围 方法缺点Cap Rate 法Value=NOI/Cap Rate，投资人可根据资产所处宏观环境、周边市场情况、物业质地和风险偏好等因素综合设定Cap Rate 波动区间,从而获得目标资产的定价区间适用范围广,可用于不同城市横向比较,以及历史维度纵向比较评估参数具备一定主观性市场法以近期市场上交易案例作为估值基础,对当前资产进行评估流动性充足、交易活动和案例丰富的成熟市场受地理位置、物业类型、建筑质量、权益状况等因素影响,同质性较弱成本法利用重置成本来评估资产价值,即价值=土地取得成本+建筑成本+管理费用+销售费用+利息+税费+其他成本等交易尚不活跃、市场前景未明朗的新兴开发市场未能真实反映资产未来的经济价值和真实收益现金流折现法根据资产评估期内的经营净现金流,通过设定折现率来计算净现值适用范围广,模型逻辑计算繁琐,且需要进行敏感性分析物流地产估值方法比较 4.6%5.3%5.4%6%4.8%5.5%5.5%6%高标仓VS 冷链物流资本化率（2022 年）目录C O N T E NT S物流地 产商业及运营 模式物流地 产现状及格局物流地 产投资机会与 要点投资建 议与风 险提示20投资建议与风险提 示21 投资建议：+REITs A 风险提示：1 2 3 股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推 荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中 性（预计6 个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对沪深300指数在 5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的 签约客户的专属研究产品，为该类 客户进行投资决策时提供辅助和参 考，双方对权利与义务均有严 格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进 行证券交易时存在赢利的可能，也 存在亏损的风险。请您务必对此有 清醒的认识，认真考虑是否进 行证券交易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下 简称“平安证券”）的特定客户及 其他专业人士。未经平安证券事先 书面明文批准，不得 更改 或以 任何 方式 传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安 证券认为可靠，但平安证券不能担 保其准确性或完整性，报告 中的 信 息或 所表 达观 点不 构成 所述 证 券买 卖的 出价 或询 价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告。本报 告及 该 等报 告反 映编 写分 析员 的不 同设 想、见解及分析方法。报告 所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限 公司2020 版权所有。保留一切权利。22股票投资评级:强烈推荐（预计6 个月内，股价表现强于沪深300 指数20%以上）推 荐（预计6个月内，股价表现强于沪深300 指数10%至20%之间）中 性（预计6个月内，股价表现相对沪深300 指数在 10%之间）回 避（预计6 个月内，股价表现弱于沪深300 指数10%以上）行业投资评级:强于大市（预计6 个月内，行业指数表现强于沪深300指数5%以上）中 性（预计6 个月内，行业指数表现相对沪深300指数在 5%之间）弱于大市（预计6 个月内，行业指数表现弱于沪深300指数5%以上）公司声明及风险提示：负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认：本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务 资格。本公司研究报告是针对与公 司签署服务协议的签约客户的专属 研究产品，为该类客户进行投 资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。证券市场是一个风险无时不在的市场。您在 进 行证 券交 易时 存在 赢利 的可 能，也 存在 亏损 的风 险。请您 务必 对此 有 清醒 的认 识，认真 考虑 是否 进 行证 券交 易。市场有风险，投资需谨慎。免责条款：此报告旨为发给平安证券股份有限公司（以下 简称“平安证券”）的特 定客 户及 其他 专业 人士。未经平安证券事先 书面明文批准，不得更改或以 任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安 证券认为可靠，但平安证券不能担 保其准确性或完整性，报告 中的 信 息或 所表 达观 点不 构成 所述 证 券买 卖的 出价 或询 价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告。本报 告及 该 等报 告反 映编 写分 析员 的不 同设 想、见解及分析方法。报告 所载 资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2023 版权所有。保留一切权利。