2021年第2季度房地产金融季报(1).pdf

NIFD季报 房 地 产 金融 主编:李扬 蔡 真 崔 玉 黄志强 2021 年 8 月 NIFD季报是国家金融与发展实验室主要的集体研究成果 之一，旨在定期、系统、全面跟踪全球金融市场、人民币汇率、 国内宏观经济、中国宏观金融、国家资产负债表、财政运行、金 融监管、 债券市场、股票市场、房地产金融、银行业运行、保险 业运行、特殊资产行业运行等领域的动态，并对各领域的金融风 险状况进行评估。NIFD季报由三个季度报告和一个年度报告 构成。NIFD季度报告于各季度结束后的第二个月发布，并在实验 室微信公众号和官方网站同时推出；NIFD年度报告于下一年度 2 月份发布。 I 摘 要 从房地产市场运行情况来看， 2021 年 上半年 住房销售规模 大幅上升；住房价格仍在上涨， 且出现明显的分化特征 ； 住房 租赁市场升温 ， 部分城市租金价格涨幅较大 ；土地市场供给缩 量，成交溢价率和均价重回上升趋势；一 线城市 住宅库存去化 周期基本保持稳定， 二线城市 住宅库存去化周期 持续下降， 三 线城市住宅库存去化周期有所上升。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。 个人住房金融方面，个人购房贷款余额尽管仍处于高位，但增 速进一步下降； 在 LPR短期稳定 、 银行业金融机构房地产贷款 集中度管理制度 全面实施的背景下， 部分 商业银行个人住房贷 款额度不足， 个贷 利率有所上升；从部分城市新增住房贷款价 值比的估算情况来看，新增个人住房贷款抵押物保障程度较 高，个人住房贷款整体风险可控。房企融资方面，开发贷余额 增速持续回落 、存量规模下降 ，房地产信托规模大幅压降， 境 内信用债发行规模增速下降、存量规模压缩，境外信用债发行 规模下滑 ， 房企 主要融资渠道 进一步收紧 。金融机构和金融市 场投资者对 房企的金融支持力度产生更大分化，主要融资渠道 均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。 风险提示方面， 2021 年 下 半年 ，房地产市场有以下风险点 值得关注：第一， 部分城市住房租金价格上涨幅度较大 ；第 二，在房企存量有息债务高企、偿债高峰集中来临、融资政策 持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆率较高且资金 周转能力较弱的房企 发生 债务违约 的 风险 上升 。 本报告负责人： 蔡真 本报告执笔人： 蔡真 国家金融与发展实验室 房地产金融研究中心主 任 崔玉 国家金融与发展实验室 房地产金融研究中心研 究员 黄志强 【 NIFD季报 】 全球金融市场 人民币汇率 国内宏观经济 中国宏观金融 地方区域财政 宏观 杠杆率 中国财政运行 中国金融监管 房地产金融 债券市场 股票市场 银行业运行 保险业运行 特殊资产行业运行 目 录 一、房地产调控政策 . 1 （一）中央及部委层面 . 1 （二）地方政府层面 . 1 二、房地产市场运行 . 1 （一）价格情况分析 . 1 （二）数量走势分析 . 6 三、个人住房金融形势 . 8 （一）个贷余额增速进一步下降 . 8 （二）个人住房贷款利率水平小幅上扬 . 9 （三）个人住房贷款整体风险可控 . 10 四、房企融资形势 . 11 （一）房地产开发贷余额增速持续回落 . 11 （二）房地产信托规模继续压降 . 12 （三）房企境外信用债发行规模下滑 . 13 五、小结与风险提示 . 14 附件：相关指标说明 . 15 1 一、 房地产 调控 政策 （ 一 ） 中央及部委层面 2021 年 上半年 ， 对于 住房 购买 市场 ， 中央层面 继续保持 “ 房住不炒 ” 的调 控总基调不变 ： 围绕 稳地价、稳房价、稳预期 的房地产 调控目标 ， 要求全面落 实因城施策 、 房地产金融 审慎 管理等 房地产长效机制 ，并 防止以学区房等名义 炒作房价， 以此 促进房地产市场 平稳健康发展 。 对于住房租赁市场， 中央层面 将解决好大城市住房突出问题纳入 2021年重点工作任务 ： 要求以人口净流入城 市为重点，通过给予土地、财税、金融等政策支持，扩大保障性租赁住房供给 ， 大力发展租赁住房市场， 重点解决 新市民、青年人等 群体 的 住房困难问题。 央行、银保监会、住建部、自然资源部 、财政部 等部委层面 为贯彻落实中 央要求， 一方面， 严格 实施房地产金融审慎管理制度、 重点城市住宅用地供给 “ 两集中 ” 新政、 优化土地竞拍规则、 规范房地产市场秩序、 通过约谈和问责 强化城市主体责任 落实 ， 控制房价泡沫 和 化解房地产金融风险 ；另一方面， 增 加租赁住房土地供给、加大 对 住房租赁市场的金融支持 力度 、 降低租赁住房税 费负担 、 整顿租赁市场秩序 和 规范市场 主体 行为 ，支持住房租赁市场的发展 。 （ 二 ） 地方政府层面 地方政府层面， 房地产 调控政策的核心目标是抑投机、保刚需、稳地价、 稳房价、稳预期。 2021 年 上半年 ，上海、广州、杭州、武汉 、合肥、西安 等 二 十 余 个 城 市 在 限购、限贷、限售等方面 “ 补漏洞 ” ， 增加交易税费成本，建立二 手房成交参考价格发布机制， 严打学区房炒作 ， 优化住宅用地供给， 调整土拍 规则、 加强市场监管力度，严查经营贷、消费贷等资金违规流入房地产市场 ， 从 多 方面升级加码房地产调控政策。 二、 房地产市场运行 （ 一 ） 价格情况分析 1. 一线城市住房销售价格涨幅较大 从国家统计局公布的 70个大中城市商品住宅销售价格变动数据来看， 2021 2 年 上半年 ， 70 城新建商品住宅 上涨了 2.44%、二手住宅销售价格均累计上涨了 2.07%， 月度环比涨幅较 去年下半年 有所扩大（ 见 图 1 左上图）。分城市层级 看， 2021 年 上半年 ，一线城市住房销售价格的涨幅最大，新建商品住宅和二手 住宅销售价格累计涨幅分别为 3.67%和 5.75%，同比涨幅分别为 6.15%和 10.48% （ 见 图 1右上图）；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 2.96%和 2.39%，同比涨幅分别为 4.76%和 3.55%（ 见 图 1左下图）；三线城 市新 建商品住宅和二手住宅销售价格累计涨幅分别为 1.84%和 1.42%，同比涨幅分别 为 3.68%和 2.57%（ 见 图 1右下图）。 整体来看， 2021年 上半年 住房市场销售价 格延续 了 去年下半年的上涨趋势，且一线城市住房价格的平均涨幅高于二、三 线城市；但随着主要热点城市房地产调控政策的进一步收紧，住房价格过快上 涨势头有所遏制，具体表现为 从 第 二季度开始，一 线城市 二手 住房价格环比涨 幅 略有下降 ，二、三线城市住房价格环比涨幅逐渐趋稳。 从 不同城市间房价 的 走势 情况来看，呈现出较为明显的 分化 现象。截至 6 月末， 70城中新建商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 3个，同比下降的 城市 则 有 10个； 70城中二手商品住宅价格同比上涨超过 10%的城市有 3个，同 比下降的城市 则 有 14个。 其中， 部分一线和二线城市的房价同比涨幅较大，如 广州新建、二手住房价格分别同比上涨了 11.6%和 13.2%，银川新建住宅价格同 比上涨 11.2%；部分城市价格则出现持续下跌， 如 牡丹江二手住宅价格同比下 降了 6.0%。 另外， 同一城市不同区域的房价也呈现出较为明显的分化现象 ， 主 要表现为城市的 核心城区和产业聚集区域房价仍在上升， 而 远郊区域 （尤其是 地铁、轻轨等轨道公共交通工具无法触达的远郊区域） 的房价已经开始下跌 。 住宅市场价格的分化， 一定程度上体现了本轮持续的“房住不炒”政策调控效 果：常住人口净 流入规模 较大的城市 及其核心城区 、产业聚集区域住房价格仍 在上升，而 常住人口数量增长缓慢 或下降 的 城市 以及 城市中难以较好 实现职住 平衡的区域住房价格 开始 下降。但 还 需 清晰 地 认识到，常住人口净增长较大 的 城市 存在 高住房价格和持续上涨 问题 ， 仅仅通过行政性的调控政策是难以解决 的。 更为 有效的政策还是要建立 人口、土地与住房联动机制 ，通过增加 住房 （包括商品房和租赁住房） 的有效供给，来满足这些区域 旺盛 的住房需求 ，从 而降低这些区域因供需不平衡而带来的房价快速上涨压力 。 3 图 1 70个大中城市房价走势（环比） 资料来源： 国家统计局， Wind。 2. 部分城市 租金价格 大幅上涨 从中原地产统计的四个一线城市、两个二线城市的租金数据来看， 2021 年 上半年 ，北京租金水平 累计上涨了 8.38%；深圳租金水平 累计下降了 2.55%；上 海租金水平 累计上涨了 7.38%（见图 2 左图）；天津租金水平 累计上涨了 1.39%；成都租金水平累计上涨 1.91%；广州租金水平 累计上涨了 2.51%（见图 2右图）。 总体来看，受疫情影响较大的住房租赁市场 ， 于 2021年 第 一季度开始 逐渐升温 ； 第 二季度 伴随着 毕业季 的 到来 ，旺盛的住房租赁需求带动租金价格 季节性上升 ， 样本城市 住房租金价格普遍上涨（深圳除外） 。 深圳在成为全国住房均价最高城市后，住房租金水平反而在下降，这可能 一定程度 反映了高房价对人才流入的负面影响。根据 贝壳研究院发布 的 2021 年毕业季居住洞察报告 ， 深圳 对毕业生的吸引力已经从 2020 年的第四位 下降 至 2021年的第六位 。 人力资本是推动经济长期增长的重要因素，深圳作为国内 经济 最有活力 的城市之一，其对人才吸引力的下降 问题 应引起地方政府的足够 重视。 北京、上海 这两个机构化住房租赁占比最高的 城市 ， 租金 价格 累计 涨幅 4 最大， 其原因可能如下：一是 国内疫情控制较好 ， 疫苗接种普遍 展开 ， 复工复 产得到全面恢复 ， 住房租赁市场 全面 回暖 ，叠加 毕业季的到来，住房租赁 市场 需求较为旺盛 。 二是 2020年 因疫情原因，市场需求较弱，租金价格持续下跌， 而住房租赁企业给付 业主的租金为刚性支出，住房租赁企业普遍亏损 。 在 今年 市场回暖后，长租公寓的租金价格普遍回涨，以弥补前期亏损。三是 在机构化 租赁占比较高的城市，长租公寓的租金已经成为业主直租 住房租金 定价的参考 价格。 机构化 租赁 企业 通常会对经营的长租房进行重新装修和家电、家具配 置，其租金 价格 普遍 高于同区域 由 业主直租的普租房价格 的 10% 30%，且租 金价格公开可查 。 因此，长租公寓价格的上涨，可能会推动普租房租金同步甚 至更大幅度的上涨。 目前， 发展租赁住房市场 ， 解决新市民、青年人等群体的 住房困难问题 ，已经成为中央和地方政府 2021年的重点任务。 部分城市住房租 金价格的大幅上涨，可能会促使 地方政府出台“控租金”政策。 图 2 中原二手住宅租金指数（定基 2004年 5月 =100） 资料来源：中原地产， Wind。 3. 房地产价格泡沫得到一定程度的遏制 上文考察的是住房价格的绝对水平，这里我们计算一个相对指标，即租金 资本化率。租金资本化率是由每平米住宅的价格除以每平米住宅的年租金得 到，其含义是一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，可以较好地用于刻 画房价泡沫程度。这一概念与租售比类似，但更加直观。 2021 年 上半年 ，四座一线城市的租金资本化率总体呈下降态势，平均租金 资本化率从上年末的 69.70年下降至 6月末的 61.28年。主要原因是： 2020年下 半年一线城市住房市场出现了明显过热迹象，四个城市的相关部门均陆续出台 5 调控收紧政策，年后四城房价快速上涨势头逐渐有所遏制；伴随着住房租赁市 场步入传统的季节性需求旺季，租金价格水平也有所回升，从而带来租金资本 化率的下降（见图 3 上图）。同期，二线城市的租金资本化率也表现出下降趋 势，且二线热点城市 的下降幅度大于二线非热点城市；二线热点城市的平均租 金资本化率由 2020年末的 57.44年下降至 2021年 6月末的 52.99年；二线非热 点城市的平均租金资本化率由 2020年末的 48.50年下降至 2021年 6月末的 45.17 年（见图 3左下图）。三线城市方面，平均租金资本化率基本保持稳定， 2021年 6月末为 41.36年，略低于上年末的 41.60年（见图 3右下图）。整体来看，一线 城市和部分二线热点城市进一步收紧的房地产调控政策的效果逐渐显现，房地 产价格泡沫得到一定程度的遏制。 图 3 租金资本化率走势 资 料来源：国家金融与发展实验室监测数据。 注：本报告监测的二线热点城市包括杭州、南京、苏州、武汉、成都、厦 门、福州、苏州、西安、合肥，二线非热点城市包括天津、重庆、郑州、长 沙、南宁、南昌、青岛、宁波，三线城市包括昆明、太原、兰州、乌鲁木齐、 呼和浩特、湖州、泉州、常德、蚌埠。 6 （二）数量走势分析 1. 商品住宅销售规模大幅上涨 从商品住宅竣工情况来看 ， 2021 年 上半年 房地产开发项目施工进度较去年 同期大幅加快，全国商品住宅竣工面积同比增长了 26.95%， 达到 2.63 亿平方 米。 从商品住宅销售市场情况来看， 2021 年 上半年 延续了上年末的运行态势， 继续表现为量价齐升。其中，商品住宅销售面积 达到 7.91 亿平方米，同比增长 29.39%；商品住宅销售额为 8.46万 亿元人民币，同比增加 41.92%；商品住宅平 均售价达到 10702元，与去年同期的 9757元相比，上涨了 9.69%（见图 4）。住 房销售规模大幅上涨的原因是：一方面，去年同期商品住宅销售受疫情影响较 大，导致基数较低；另一方面，为应对偿债高峰的来临，部分房企在春节前后 加大了促销力度，以加大销售回款规模来弥补“三道红线”政策下融资性现金 流下降所产生的资金缺口。 图 4 商品住宅销售情况（季度） 资 料来源：根据 Wind数据计算。 2. 土地交易市场供给缩量 从市场传导逻辑来看，土地市场的交易情况可以反映房地产开发企业对市 场的预期。 2021年 上半年 ，百城住宅类土地供应面积为 1.32亿 平方米，同比下 降 20.48%；成交面积为 1.15亿平方米 ，同比下降 17.86%；成交金额为 1.91万 亿元 ， 同比增加 4.37%，成交土地单位面积均价同比上涨 了 27.06%（ 见 图 5左 7 图） ； 百 城土地流拍数量较去年 同期 有所下降，成交土地溢价率 略有上升 （ 见 图 5 右图） 。 土地作为房地产行业的主要生产要素，其单位面积均价的大幅上升， 不利于中央 稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标 的落实。 在住宅用地供 给“两集中”新政下，部分城市土地溢价率 依然 较高，明显推动了区域房价的 上涨预期，土拍规则仍需进一步细化 和 优化 。 图 5 100大中城市土地交易情况 资 料 来源： Wind。 3. 三线城市住宅库存去化周期有所上升 从去库存的情况来看，我们统计的 18个城市平均住宅库存去化月数由 2020 年 12月末的 11.7个月， 微 升 至 2021年 6月 末 的 12.7个月。其中， 2021年 6月 末 一线城市平均 住宅库存 去化周期为 6.9个月；二线城市平均 住宅库存 去化周期 为 8.4个月；三线城市平均 住宅库存 去化周期为 22.7个月 ，较 2020年末上升了 5.8个月 （见图 6）。 分城市层级来看， 2021 年 上半年 一线城市住宅库存去化周期基本保持稳 定 ；二线城市住宅 库存去化周期 从年初以来持续下降 ； 三线城市住宅库存去化 周期有所上升。其主要原因 可能如下： 2021 年 上半年 ， 一二线城市的住房延续 了 去年下半年 的市场趋势，成交较为活跃 ，住宅库存去化较快 ； 但 三线城市常 住人口 数量 增长缓慢、甚至部分城市 已经 开始下降，住宅市场需求相对较低， 导致部分三线城市住宅库存去化 的 压力上升 。这 种市场形势，将 给主要布局在 三线城市的中小房企带来较大的资金链压力，部分资金周转能力较弱的房企可 能会出现较大的债务风险。 8 图 6 各城市房地产库存去化情况（ 3周移动平均） 资 料来源：根据 Wind统计计算。 注：本图中的一线城市包括北京、上海、广州、深圳，二线城市包括杭 州、南京、苏州、厦门、南昌、福州、南宁、青岛，三线城市包括泉州、莆 田 、东营 、东莞、舟山、宝鸡。 三 、个人住房金融形势 （一） 个贷余额增速进一步下降 房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动 。 从 个贷 余额数据看， 截至 2021 年 上半年 末，我国个人住房贷款余额为 36.58 万亿元，占全部信贷余额的 比例为 19.72%（ 见 图 7左图） 。从余额增速来看， 个人 住房 贷款余额同比增速从 2017年第二季度开始呈持续下降态势。 2021年 上半年 ，个人 住房 贷款余额同比 增速延续了这一走势 ， 第一季度 增速为 14.5%，第二季度增速为 13.0%（ 见 图 7 左图）。 从 个贷余额 增量数据来看， 2021年上半年个人住房贷款余额净增加 2.14万 亿元 ，略低于去年上半年 ；其中第一季度净增量为 1.23 万亿元，第二季度净增 量为 9100亿元 ， 环比下降 26.02%，降幅较大 （见图 7右图） 。从居民部门月度 新增中长期贷款数据来看， 2021 年上半年居民部门新增中长期贷款月度平均增 量为 5716.67亿元，较上一年的月度平均增量 4958.33亿元上升了 15.29%，略高 于个人住房贷款余额增速 （见图 7右图） 。 9 图 7 个人 住房 贷款余额及居民新增中长期贷款情况 资 料来源： 中国人民银行， Wind。 （二） 个人住房贷款利率水平小幅上扬 从全国首套、二套住房贷款平均利率趋势来看， 2021 年 1 月起个人住房贷 款利率开始 持续 小幅上扬，截至 2021 年 5 月 1，全国首套住房贷款平均利率为 5.33%（为 LPR加 68个基点），全国二套住房贷款平均利率为 5.61%（为 LPR加 96个基点）（见图 8）。 图 8 全国住房贷款平均利率走势 资 料来源：融 360中国房贷市场报告 ，中国人民银行， Wind。 1 数据来源为 融 360 中国房贷市场报告 ， 目前仅更新至 2021年 5月。 10 在 LPR连续 15个月保持不变 ，并且 预期短期内 保持稳定的情况下，个人住 房贷款利率持续上涨 的 主要原因 如下： 2021 年上半年 住房交易市场量价齐升 ， 个人住房贷款需求旺盛 ；但 在银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面 实施 的情况下， 个人住房贷款余额增速持续下降，导致部 分商业银行个贷额度 难以满足市场旺盛的个人住房贷款需求 。因此，出现 个 人住房贷款的发放审核 趋严 、 发放周期增加 （尤其是二手房住房贷款） 、甚至暂停二手住房贷款的发放 等现象 ，平均利率水平也开始上行。 （三） 个人住房贷款整体风险可控 我们还估算了一线城市和部分二线城市的新增个人住房贷款价值比（ Loan to Value， LTV），这一指标可以衡量住房价值对 新增 个人住房贷款的保障程度， 也可以用于反映银行个人住房贷款违约风险的大小。相关研究表明， LTV 与个 人住房贷款违约率显著正相关， 如果这一指标数值较低，说明购房中使用自有 资金的比例较高，则银行等金融机构面临的风险不大。 2021年 上半年 ，一线城市中北京的平均新增住房贷款价值比为 18.87%，处 于较低水平；深圳的平均新增住房贷款价值比为 37.78%（见图 9左上图），相较 于 2020年大幅下降，这既反映了去年深圳房价泡沫中的杠杆因素，也反映了今 年严查房抵经营贷违规入市的效果；上海的风险相对较低，平均新增住房贷款 价值比为 18.40%；广州的平均新增住房贷款价值比为 30.38%，处于合理水平 （见图 9右上图）。 二线城市方面， 2021 年上半年， 重庆 的平均新增住房贷款价值比为 51.82%，处于较高水平；南京的平均新增住房贷款价值比为 24.14%；厦门的 平 均 新 增贷款价值比 为 27.70%（见图 9左下图） ； 郑州 的平均 新增住房贷款价值 为 38.26%；武汉和天津的平均新增住房贷款价值比分别为 17.37%和 26.55%，风险 较小（见图 9右下图）。 整体来看， 受益于较高的首付比例、较低 的 LTV，我国 新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风险可控。 11 图 9 一线和部分二线城市新增贷款价值比（ 3个月移动平均） 资 料来源：国家金融与发展实验室估算。 注： 理论上，贷款价值比（ LTV）不应超过 70%。导致计算结果存在差异 的原因是：第一，我们使用月度余额之差表示新增量，两者之间存在差异；第 二，由于不能直接得到个贷数据，我们使用总贷款数据或居民中长期贷款数据 再乘以某一系数得到个贷数据。但是，我们保持单个城市在时间上的系数一 致，以及不同城市在方法上的一致，因此数据依然具有参考意义。该指标出现 负值的原因来自第一条。 四 、房企融资形势 （一） 房地产开发贷余额增速持续回落 从央行公布的金融机构贷款投向统计数据来看，截至 2021年 上半年， 房地 产开发贷款余额为 12.3万亿元 ， 同比增速 仅 为 2.8%；开发贷余额 增速已经 连续 11个季度下降（见图 10）。 图 10 房地产开发贷余额情况（季度） 资 料来源：中国人民银行， Wind。 12 虽然开发贷存量余额仍处于历史较高水平， 但 第二季度 房地产开发贷款余 额较第 一 季度减少 了 1200 亿元 。这表明 随着房企 “三道红线” 、房地产贷款集 中度管理等房地产金融审慎制度的建立和 实施，商业银行对新增开发贷的发放 更为审慎，房地产开发贷款呈现出 显著收紧信号。 （二） 房地产信托规模 继续 压降 2 从投向房地产行业的信托资金数据来看， 房地产信托余额规模从 2019年三 季度开始，连续 7 个季度下降 。 截至 2021 年 第一季度 末，房地产信托余额为 2.17万亿元 ， 与 2020年末 余额 相比， 压降了 1055.09亿元 ； 房地产信托余额 同 比下降 了 15.75%，环比下降 4.63%； 房地产信托余额占信托业资金余额的比重 下滑至 为 13.6%，与去年同期相比下降了 0.97个百分点（见图 11 左 图）。在强 监管下，信托投资公司严格执行在风险可控的前提下开展房 地产信托业务的监 管要求，并按监管要求 持续 压降房地产信托规模。从房地产信托余额规模、增 速和占比来看，“控地产”的监管要求在信托业得到了较好的执行。 从融资成本来看， 2021 年 第一季度， 房地产信托发行预期平均收益率在 7.31%左右，加上 2% 3%左右的信托公司报酬和信托计划发行费用，房地产企 业信托融资的平均成本在 9.31% 10.31%之间，较 2020年末略有 上升 （见图 11 右图）。 图 11 房地产信托情况（季度） 资 料来源：中国信托业协会 ， 用益信托网 ， Wind。 2 由于信托数据滞后发布，当前最新数据更新至 2021年 第 一季度 ，本节分析基于 2021年 第 一 季度及之前的数据。 13 （ 三 ） 房企境 外 信用债 发行 规模 下滑 从境内信用债（不包括资产证券化产品）发行情况来看， 2021 年 上半年的 发行总额是 3280.93 亿元 ，同比增长 2.72%。 其中， 第一季度的发行总额为 1719.02 亿元，同比上升 1.25%，平均票面利率约为 4.49%；第二季度的发行总 额是 1561.91 亿元 ；同比上升 4.39%，平均票面利率约为 4.35%（见图 12 左 图）。从存量 情况 来看，截至 2021年 上半年 末，房企境内信用债待还余额为 1.97 万亿元，同比下降 6.14%， 与 2020年末相比 ， 下降 了 0.40%。 其中， 3年内到期 债券余额为 1.25 万亿元。目前，境内债券发行募集的资金主要用于借新还旧， 受 “三道红线” 等房地产金融审慎管理制度影响，境内信用债存量规模已经开 始压缩。对于部分杠杆率较高的房企， 其 新增 的境内 信用债规模并不足以覆盖 其 到期债券 的偿付规模 ，一旦销售回款因长期的房地产调控出现大幅下滑，发 生 债券 违约的风险将会大幅增加。 2021 年上半年，房企境内信用债违约数量为 25 只，涉及 7 家债券发行主体（重庆协信、天房集团、华夏幸福、泰禾集团、 泛海控股、新华联、九通基业投资），违约规模（违约日债券余额）达到 374.15 亿元。 从境外信用债发行情况来看， 2021 年 上半年 房企境外债发行规模为 299.09 亿美元 （约 为 1932.1 亿元人民币） ，同比下降 13.96%；其中 第一季度发行规模 为 188.58亿美元，同比下降 30.73 %，平均票面利率为 6.63%；第二季度发行规 模为 111.51亿美元，同比增加 46.58%，平均票面利率为 7.54%（见图 12右图）。 截至 2021年 上半年 ，内地房企境外债存量余额为 2038.75亿美元（约 为 1.32万 亿元人民币）。 图 12 房地产开发企业境内、境外信用债发行情况（季度） 资 料来源： Wind。 14 五 、 小结 与风险提示 2021年上半年， 房地产市场延续了 2020年末的运行态势，住房销售规模大 幅上升，住房销售价格仍在上涨，但价格过快上涨的势头已经有所遏制 ； 不同 城市住房市场价格走势分化加剧，同一城市不同区域的房价也呈现出较为明显 的分化现象；一线和主要城市群核心城市 的核心城区及其产业聚集区域的 房价 仍被看好，三线城市住房价格平均涨幅低于一线、二线城市，且库存去化周期 有所上升。 住房租赁市场方面，一、二线城市住房 市场显著升温 ，部分城市租 金上涨幅度较大 。 土地市场 方面，市场 供给缩量，住宅用地成交溢价率和均价 重回上升趋势 ； 在住宅用地供给“两集中”新政下， 部分城市土地溢价率较 高，明显推动了区域房价的上涨预期，土拍规则仍需进一步优化和细化 。 从房地产金融形势来看，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房金融方 面，购房贷款余额尽管仍处于高位，但增速在进一步下降；在 LPR短期稳定、 银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度全面实施的背景下， 新增 个人住房 贷款 额度 出现 不足，个人住房贷款 利率有所上升；受益于较高的首付比例、较 低的 LTV，我国新增个人住房贷款抵押物保障程度较高，个人住房贷款整体风 险可控。 房企融资方面 ， 随着 房地产企业 “ 三道红线 ” 、银行业房地产贷款集中 度管理制度等房地产金融审慎管理制度的实施和完善，房企外源性融资 受到 严 控 。 具体表现为 ， 开发贷余额增速持续回落、存量余额规模减少，信托规模大 幅压降，境内信用债发行规模增速下降、存量规模压缩，房企境外信用债发行 规模下滑。 金融机构和金融市场投资者对房企的金融支持力度将产生更大分 化，主要融资渠道均更为偏好经营风格稳健、财务杠杆率合理的房企。 风险提示方面， 2021 年 下 半年 ，房地产市场有以下风险点值得关注：第 一， 部分城市租房租金价格上涨幅度加大 ；第二，在房企存量有息债务高企、 偿债高峰集中来临、融资政策持续收紧、行业内分化加剧的背景下，部分杠杆 率较高且资金周转能力较弱的房企违约风险 大幅上升 。 15 附件 ： 相关指标说明 1. 租金资本化率：指一套住宅完全靠租金收回成本要经过多少年，它可以 衡量房地产泡沫的严重程度。具体计算公式为：租金资本化率 =每平米住宅价格 /每平米住宅一年租金，它与租售比的换算关系为：租金资本化率 =1/(租售比 12)。本报告中租金资本化率的分子 房价 数据是通过对二手房交易信息 网站的二手房成交价格数据采集和统计而得 ，在剔除某些异常值后用成套价格 除以住宅面积得到样本住宅的单位价格，再采取简单平均法得到整个城市的住 宅单价；租金资本化率的分母 租金 数据 是通过对住房租赁信息网站发 布的住房租赁 价格数据采集和统计而得 ，在得到样本单位月租金后采取简单平 均法得到城市月租金水平，再乘以 12个月得到城市的年平均租金。 2. 库存去化周期：指的是待售商品房需要多长 时间能够销售完。具体计算 公式为：库存去化周期 =商品房可售套数 /商品房成交套数，由于新建商品房市 场波动程度较大，本报告采取 3 周移动平均的方式进行平滑处理。数据来源于 Wind数据库，最终源头 为 各城市房地产管理局。 3. 贷款价值比（ Loan to Value， LTV）：指贷款占住宅价值的比重，反映了 住房消费中使用杠杆的程度，具体计算公式为：贷款价值比 =贷款 金额 /住宅总 价。在本报告中，我们使用的是新增贷款价值比（流量数据），而不是贷款余额 与住宅总价值之比这一存量数据，其原因是我们难以估计住宅存量数据。公式 中分子部分 新 增住宅贷款额根据月度余额之差求得，对于没有住户中长期 贷款的情形，我们使用个人消费贷款近似，或使用全国住户中长期贷款占全国 贷款余额这一系数与当地城市的贷款余额相乘的方式求得近似值，分子数据来 源于 Wind，最终源头 为 人民银行；分母部分 新 成交住宅价值，由于存在阴 阳合同这一问题，我们使用抓取的数据作为单价，在与各城市房地产管理局公 布的住宅成交面积相 乘，得到新成交住宅价值 。 版权公告：【 NIFD 季报】为国家金融与发展实验室版权所有，未经版权所 有人许可，任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、上网和刊登，如有违 反，版权所有人保留法律追责权利。报告仅反映原文作者的观点，不代表版权 所有人或所属机构的观点。 制作单位：国家金融与发展实验室。