中国物业市场2020展望分析报告.pptx

,中国物业市场2020展望分析报告,2020年全国物业市场主要预测观点,市场租赁交易情绪 自三月起已随疫情 转好而回暖，预计 年内需求将逐步复 苏,线上科技、云服务、 医疗、金融业等将 引领需求的增长， 产业园区显示较好 韧性，优势将得以 进一步体现,整体消费将在年内 回弹，电商与生鲜 消费带动物流地产 需求；而线上与线 下进一步融合将加 速，驱动优质商场 推陈出新,租赁情绪逐渐复苏线上科技引领需求,疫情驱动消费变革,三月份宏观经济已 出现企稳回弹势头， IMF预计中国全年 经济将保持正增长， 并于2021年大幅回弹,宏观经济企稳回弹,疫情对一季度中国经济产生阶段性影响,固定资产投资（FAI，亿元）,房地产投资（REI）,基础建设投资,外商直接投资实际到位金 额（FDI）,进口额,出口额,84,145-16.1% YOY2020第一季度-7.7% YOY2020第一季度,-19.7% YOY2020第一季度,-14.5% YOY2020第一季度,-0.7% YOY2020第一季度,-11.4% YOY2020第一季度,居民消费价格指数（CPI）,第三产业增加值（亿元）,第三产业增加值GDP占比,人均可支配收入（城镇）,国内生产总值（GDP，亿元） 206,504,-6.8% YOY2020第一季度122,680-5.2% YOY2020第一季度59.4%2020第一季度,社会消费品零售总额（亿元）78,580,-19.0% YOY2020第一季度,RMB 11,6910.5% YOY2020第一季度4.9% YOY2020第一季度,中国将引领2021年全球经济增长中国2021年增速将大幅反弹,-3,5.8,2.91.7,-6.1,4.5,3.7,-1,6.6,2.3,-5.9,4.7,6.1,1.2,9.2,0-2-4-6-8,42,IMF最新全球经济预测（2020年4月）,20202021发展中经济体美国中国,%1086,数据来源: IMF, World bank, National Bureau of Statistics, US Department of Commerce,2019全球经济增长发达经济体,中国成为全球资本避风港,汇率稳定以及疫情控制良好,-6.4%-7.7%,-1.8%,-1.6%,2.6%1.0%,-12.6%澳元,加元,英镑,人民币,欧元,日元美元指数,2020年一季度各国汇率升值/贬值幅度,中国疫情控制良好感染率低,全国经济活动快速回复，接近正常水平,全国整车及零担货运流量恢复走势 截止：4月22日,六大发电集团日均耗煤量（万吨） 截止：4月20日,截止：4月5日,全国主要经济指标恢复情况,全国重点粮食加工企业复工率,97.3%,全国快递产能恢复率, 80%,钢铁企业复工率, 90%,有色金属企业复工率,86.3%,煤矿产能恢复率,76%,铁路装车数恢复率,95%,中国政府“新基建” 发力科技端基础设施建设,信息基础设施,融合基础设施,创新基础设施,主要是指深度应用互联网、大数 据、人工智能等技术，支撑传统 基础设施转型升级，进而形成的 融合基础设施，比如，智能交通 基础设施、智慧能源基础设施等,主要是指支撑科学研究、技术开 发、产品研制的具有公益属性的 基础设施，比如，重大科技基础 设施、科教基础设施、产业技术 创新基础设施等。,通信网络基础设施新技术基础设施算力基础设施,5G物联网工业互联网卫星互联网人工智能云计算区块链数据中心智能计算中心,芯片、光器件、频射器件、光纤光缆、主设备、小基站、基站天线、射频滤波器,系统集成、网络优化/维护、运营商、移动 终端设备,车联网/ 自动驾驶、物联网、VR/AR、工 业互联网、智能医疗、智能教育,IT设备（服务器、存储、交换机、路由器）、 电源设备（UPS、变压器、交直流转化设备）、 精密空调、动环监控系统,通讯模块、零部件、互交技术、芯片、传感器,传感器、芯片、智能网关、智能机床、工 业机器人,IDC集成/运维服务、云服务商、第三方IDC服 务厂商,互联网、制造及软件行业、金融、政府机关及 央企、传统行业,操作系统平台、开发者服务平台、大数据平台、 应用平台,智能家居、智能安防、智慧金融、智能机器人、智能医疗、智慧教育、虚拟助理、无人驾驶/机,数据采集集成、数据分析、装备自动化、ICT企业,家居、食品、生产制造、航天、能源、物 流、纺织、医疗,上游：基础设施层,中游：运营/平台层,下游：应用场景层,全球协作的特定设 备网络，用来在因,计算、存储数据信 息。,研究和生产与人类,图像识别、自然语 言处理和专家系统 等。,通过智能机器间的 连接并最终将人机 连接，结合软件和 大数据分析，重构 全球工业、激发生 产力。,实现有线通信网络 与无线终端之间的 无线信号传输。,通过网络“云”将,智能相似的方式做巨大的数据计算处,出反应的智能机器， 理程序分解成无数,该领域的研究包括个小程序，通过多,机器人、语言识别、 部服务器组成的系,统进行处理和分析 得到结果并返回给 用户。,5G网络的核心设通过各类可能的网,备，提供无线覆盖， 络接入，实现物与,物、物与人的泛在 连接，实现对物品 和过程的智能化感 知、识别和管理。,卫星互联网是由卫 星星座代替地面通 信基站，实现“全 球互联”的核心基 础设施，可在广阔 的海上、空中、跨 境以及偏远地区等 工作。,它是一个共享数据 库，存储于其中的 数据或信息，具有 “不可伪造”“全 程留痕”“可以追 溯”“公开透明”“集体维护” 等特征。,以融合架构计算系统 为平台，以数据为资,特网络基础设施上源，以强大的计算力,传递、加速、展示、 驱动AI模型对数据进,行深加工，源源不断 产生各种智慧计算服 务，并通过网络以云 服务的形式，向组织 及个人进行供应。,01,办公楼,受疫情拉动而将迎来高速增长的主要产业,线上科技, 在线教育、生鲜电商、 在线医疗、在线娱乐、 在线办公等类型线上行 业已迎来用户数量与活 跃度的大幅增长。 根据高力国际统计，这 些类型企业确实已在办 公楼租赁市场表现出活 跃态势。此外，游戏、 动漫等有可能发展出新 的内容IP，成为未来的 产业新增长点。,医药与医疗, 疫情加大了对医疗器械、 医疗设备、医药等方面 的需求，也将促进生物 医药、创新药、CRO等 市场的增长。 一线城市与重点二线城 市中数个产业园区在医 疗与医药产业拥有极大 的产业优势与基础，如 张江药谷，拥有良好的 集聚效应，将会进一步 吸引医药产业商业办公 住房需求。,云计算、大数据、芯片, 疫情促进了线上企业与线上 业务的快速发展，对5G技术 与应用、云计算与大数据提 出了更大的市场需求，这又 将直接带动各类型芯片的增 长与迭代。 各类芯片制造、设计、服务、 材料、封测等企业均将将迎 来较大的发展机遇。全国多 个主要产业园区拥有该几类 行业的产业集聚、人才、政 策与软硬件配套优势，尤其 芯片行业，网络效应极为明 显。,保险, 中国人均保单持有量远低 于发达国家。同时随着中 国对外开放加速，尤其是 取消金融与保险行业的内 资持股比例限制，已使众 多外资保险巨头加快了在 中国市场的布局。 本次新冠疫情使居民对保 险的需求大幅提升。长期 来看，居民的保险意识或 将随疫情发生转变，这些 因素都将进一步促进内外 资保险行业的发展。,重点城市写字楼租金均有下调，租户将因此减缓压力,全国重点城市市场概况,各大重点城市需求均因疫情受到抑制，净吸纳量均处于较低水 平。租赁市场基本维持稳定。一季度空置率保持基本平稳，三月份 租赁问询普遍明显增多。疫情带来租金压力，一季度业主普遍下调租金以吸引与挽留租户，各大重点城市租金均下降。2020年租金预测普遍为下降，租户压力将因此减缓。受到疫情 影响，市场将在短期内处于租金下调的环境中，将更有利于租 户。线上科技将引领需求增长。线上科技、健康医疗、云技术、半导体、外资金融等将是2020年主要增长点。产业园区展现较好需求韧性，未来增长趋势将保持。,372.9,252.8,172.5,222.0,102.9,100.0,-2.5%,-2.8%,-1.0%,-2.6%,-0.6%,-0.6%,0.0%-0.5%-1.0%-1.5%-2.0%-2.5%-3.0%,0,100,200,300,400,北京,上海,广州,西安,重点城市租金与环比增速,2020Q1租金,深圳成都2020Q1环比增速,15.9% 16.7%,18.4% 19.2%,5.3% 5.6%,21.2% 21.1%,18.8% 18.7%,24.8% 25.1%,30%25%20%15%10%5%0%,北京,上海,成都,西安,重点城市空置率表现,广州2019Q4空置率,深圳2020Q1空置率,重点城市租金未来阶段性承压，产业园区展现需求韧性,产业园区发展与运营中的关键角色及其职能,硬件配套,基础设施,产业与商务,生活娱乐,政府服务,金融服务,企业运营服务,产业园区呈现需求韧性,本次疫情也使产业园区展现出 较强的需求韧性，市场表现更 加稳定，一方面是因为受疫情 影响较小甚至有所增长的行业， 例如线上科技、医疗健康、新 基建等大多都位于在产业园区 中；另一方面，国企园区开发 平台积极落实租金减免等措施， 帮扶中小企业、初创企业度过 难关。,优势促进租赁交易快速复苏因此，这次疫情也展现出产业 园区的重要性和优势，并且它 正在向提供更加多元化的服务、 软硬件升级和片区价值提升等 方向延伸。自三月起，上海产 业园区的租赁问询量已明显提 升，可以预计需求将快速复苏。,片区整体开发基础设施建设片区配套的持续提升项目开发项目运营,前期规划开发运营监管招商引资,社会资本开发商/投资者,项目开发项目运营,园区入驻企业园区配套体系软件配套,园区开发管理主体,园区开发平台,来源：高力国际,园区管委会（政府）政策制定与实施,政 府,服 产,务 业,与 目,政 标,策 落 实, 2020年第一季度，新冠疫情导致了整体市场活动处于停滞状态， 各类需求受到短期压制，本季度净吸纳量约为-81,000平方米，除 了CBD和丽泽子市场外，其他市场都录得负吸纳量, 平均净有效租金为372.9元每平方米每月，环比下降2.5%。鉴于 疫情后期的市场状态，以及新增供应量的逐步入市，租金企稳预 期大概会在明年一季度出现。, 从租赁成交比例来看，金融、专业服务以及科技类行业占比较高， 其中科技类企业占比达到约25%。未来亦将是需求来源的主要增 长点。,金融33%,专业服务15%,汽车及零部件,8%,医疗7%,能源化工 制造业4%5%,其他* 3%,北京写字楼,一季度租赁,互联网硬件技成交占比 术与设备11%互联网软件与服务14%,北京写字楼市场一季度市场概况与展望,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民币 租,/,平 金,方 米天,/ ),2021,北京写字楼市场租金将于2021年企稳,非核心区,产业园区,核心区, 2020年第一季度，新冠疫情导致了上海写字楼租赁市场净吸纳量处于 低位，其中CBD共录得-12,600平方米的净吸纳量。但由全民居家隔离 的带动，包括游戏、教育和娱乐等在内的线上科技服务行业迅速增长， 并已开始寻求扩张机会。医疗以及保险行业也应在未来支撑需求。, 自三月以来，业主收到的租赁问询已开始明显增多，预示着二季度可能 出现需求复苏。我们预计2020全年租金将下降6%，这将有利于寻求签 订新租约的租户。随着供应的减少，租金应将于2022年恢复上涨。近 期租户可能因收入和资本支出缩减倾向选择带装修或提供装修补贴的项 目，以及灵活办公空间。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量 (平方米),(,/,/,租 金人 民 币平 方 米天,),2021,核 心 区,非 核 心 区产 业 园 区,产业园区,写字楼, 2020年第一季度，新冠病毒疫情的爆发给不少租户的业务发展带来负 面影响，上海产业园区也因此出现负吸纳量，租金亦有所下跌，但幅度 较小，整体市场保持稳健。, 自3月下旬以来，产业园区相关的租赁问询开始增多，尤其是来自医疗 健康和新基建等符合上海战略规划且受疫情影响较小的行业，展现出市 场的良好韧性。因此，我们预计市场需求将于2020年第二季度开始逐 步复苏。,上海市场供应放量将使租金下行，产业园区优势显现,上海办公楼市场一季度市场概况与展望, 疫情使网上购物和网上教育等云业务的增长，TMT业将保持强劲， 并且应成为2020年写字楼的成交主力。第一季度TMT行业占租赁 交易总面积达41%，显示出较大的发展动能。, 2020年第一季度，全市甲级写字楼租金环比下降1%。然而，新 冠肺炎疫情的影响还未完全反映在写字楼市场上，我们预计租金 将会继续调整，而随着新增供应的入市，年内的空置率将进一步 上升。, 预计2020年内，需求放缓与空置率的提升将使租金阶段性下调， 但预计将于2021年恢复增长并将在未来五年保持上扬态势。因此2020年对有寻求签订新租约需求的租户来说，将是难得的谈判窗 口期。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米天,),2021,广州：租金下调给租户带来机会, 尽管疫情打乱了社会经济活动，我们认为深圳经济所受到的冲击只是暂 时性的。预计2020年下半年写字楼的需求将会逐步回暖，然而新增供应 将使空置率进一步上升，租金在全年仍将面临下行压力。, 随着企业和社会经济活动在新冠肺炎疫情稳定后逐步恢复运作， 加之近期政府出台的一系列经济刺激以及产业扶持政策，我们预 计写字楼租金在年内企稳后将于2021年恢复增长。, 金融行业和TMT（科技、媒体、电信）行业是第一季度甲级写字 楼市场需求的主要群体。不仅如此，我们预测疫情所催生的线上 办公和基于互联网的社会经济活动或将为TMT行业公司带来新的 市场发展机遇，并可能增加他们对办公空间扩张的需求。,深圳：TMT将带动租金企稳,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,月,),2021, 由于部分租户退租，一季度净吸纳量仅为2,600平方米，空置率小幅,下降至18.7%，退租企业以受疫情影响严重的旅游、线下教育、贸易,和医美等行业为主。平均租金环比下降0.6%至102.9元每月每平方米。, 高力国际对成都甲级写字楼业主调查，其中55.5%的业主对于疫情影 响表示乐观，预计今年空置率将下降或维持稳定，并认为租赁市场 波动不大。28.9%的业主表示有租户退租或缩减面积；8.9%的业主 有计划为租户提供包括减免租金的优惠措施。,成都：业主对市场多持乐观态度,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民币 租,/,平 金,/,方 米月,),2021, 一季度新签约的客户以去年的遗留客户为主要集中在传统金融、TMT和房地产行业。我们预计2020年成都市场将以搬迁，换租升级 活动为主。网游、电商、线上教育、生物医药、健康和保险等因疫 情业务增加的行业，其租赁需求或将增加。, 根据对业主的调研，超80%的业主反映其之前的意向租户由于疫情 影响，出现租赁计划的拖迟。但我们了解到更多业主对后续需求持 有信心，其中约56%的业主表示全年其项目出租率预期将保持稳定。, 疫情影响下，季内市场租赁活跃度走弱，致使净吸纳量转负。为应 对市场需求回落，部分业主采取更灵活的租赁策略，在租金及免租 期等方面宽松，本季平均租金环比下降0.6%。,西安：租户成本敏感使业主调整,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,月,),2021, 市场出现更多成本敏感型租户。基于市场需求端的变化，部分业主 采取更灵活的租赁策略，下调租金或延长免租期等，以期实现出租 率上升。从行业来看，房地产建筑及传统金融行业保持相对活跃。,02,零售物业,后疫情时代，探索“新常态”之路,为应对“疫情”，各地商场为租户 提供不同程度的租金优惠,商场通过优惠券、打车补贴等活动形式 吸引消费者到店,商场应积极地进行线上线下融合。 借助微信公众号、会员平台等把流 量吸引到品牌的线上平台,业主方应对措施与展望,租户方应对措施与展望,“疫情”推动消费者的消费方式和消 费需求发生转变。为适应其变化，众 品牌快速寻找和开拓一条适合品牌自 身未来发展的“新常态”之路近期有12,000 个线下品牌在天猫开 设旗舰店宜家开启首次淘宝直播。二月淘宝新开直播的商家环比增幅达719%优质的配送服务 是未来购物中心、 各超市门店线上销售的有力保障,随着“疫情”的好转，零售和餐饮等 业态 逐渐迎来“复苏” 。市场对国民 的消费能力和品牌的发展保持乐观,政府促进消费举措,3月13日，国家发展改革委等多23 个部门联合印发的关于促进消费 扩容提质加快形成强大国内市场的 实施意见，旨在将受抑制的消费 释放，壮大新型消费、回补实物与 服务消费。,业主在未来的品牌招商中，应重视 品牌的盈利能力，并优化管理结构 和增强应变能力，以期提高危机管 理水平,截止4月26日，25省市已发放115 亿元消费券，其中13个省市发放消 费券总额过亿元。以上海为例，包 括京东到家、百联股份、永乐、国 美、万达广场、苏宁、新世界城等 龙头零售商家已向上海市民发放总 额高达近5亿元的消费券。,全国重点城市零售市场回顾：市场随疫情好转而复苏,疫情使第一季度零售市场活跃度下降受“疫情”影响，个别新增供应项目延期入市；市场租赁活动 有所下滑，致使空置率有一定程度的上升。全国重点市场租金均承压除上海外，其他各重点城市租金环比均有不同程度的下降。尤 其是广州、深圳和成都，租金环比下降1个百分点左右。随着“疫情”的缓解，零售市场逐渐复苏餐饮和零售业态的需求出现一定程度的好转。市场对国民的消 费能力和品牌的发展仍保持乐观。商场提供优惠政策，与租户共渡难关为应对“疫情”，各地商场为租户提供不同程度的租金优惠； 并采用优惠券、打车补贴等活动形式吸引消费者到店。,812.5,1,033.5,712.8,910.4,397.5,327.5,-0.1%,0.0%,-1.0%,-1.0%,-0.9%,-0.2%,-2.0%,-1.0%,0.0%,1.0%,0,500,1000,北京上海广州深圳成都西安租金环比增长率,1.9%,8.0%,7.0%,6.0,%,%,%,3.8%,11.6%,7.3%,6.2%,7.2 7.1%,4.1 4.1%,0.0%,5.0%,10.0%,北京,成都,西安,全国重点城市零售物业市场空置率 (Q4 2019 vs. Q1 2020),上海广州Q4 2019空置率,深圳Q1 2020空置率,零售市场回顾,全国重点城市零售物业市场租金及环比增长 (Q1 2020)（人民币/平方米/月）,806.4,821.6,989.1,948.3,951.9,985.6,997.8,684.0,677.2,770.5697.5,718.4,747.1,891.8746.5,865.0726.6,886.6,913.2,920.0,407.0,410.0,412.0,413.0,415.0,326.2,327.5,329.4,331.9,334.4,2020F,2021F,2022F,2023F,2024F,北京,上海,广州,深圳,成都,西安,全国重点城市零售市场展望：短期内租金均有下降压力,零售市场展望,政府出台多项政策，释放消费潜力政策出台消费激励政策，加之疫情缓解之后的“补偿性消费”将推动全 国零售行业在第二季度的进一步“复苏”。后疫情时代，探索“新常态”之路“疫情”推动消费者的消费方式和消费需求发生转变。为适应其变化， 众业主和零售商应快速寻找和开拓一条适合自身未来发展的“新常态” 之路。2020年租金短期下调，但长期保持增长态势由于疫情的大面积冲击，以及未来2020-2021年间计划入市新增供 应较多集中在非核心区，平均租金会在一定程度上被拉低；而现有 存量的租金仍维持一定的上涨趋势。未来2022-2024年间，随着非核心区新增供应的下降，平均租金开 始平稳上升。,全国重点城市零售物业市场未来五年租金预测(2020F-2024F)人民币/平方米/月,本季度租金基本稳定，环比微降0.1个百分点至812.5元每月每平方米。,此次疫情打乱了整个行业的正常经营，传统零售、餐饮等业态目前基本停止了新的扩张，整体市场出现负吸纳量。,预计2020和2021年将迎来113万和139万的供应高峰。面对未来激烈竞 争，我们建议核心区和新兴区域进行差异化定位，并注重首店引入和购 物场景的打造。,北京：供应将放量，租金压力激增,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米月,),2021,第一季度由于成交案例有限，无明显迹象表明租金变化，租金水平与上 季度基本持平。,此季度未录得新增供应入市；相比于核心区，非核心区空置率上升幅度 较大（同比上升3.9%）。,少数运营不佳的商场受到空置率下跌的影响，或将考虑降低租金；预计 第二季度全市租金或将出现一定程度的下降趋势。,上海：非核心商圈将短期承压,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,天,),2021,由于未来三年广州新增供应中超过7成集中在非核心区，因而整体租金 将有下调压力。,一季度线下零售活动受到一定程度的影响，加上2020年新增供应为过去 十年中的历史高峰，预计全市空置率或将进一步被推升。,多个商场联合场内商户开展直播营销，建立流量，加速线上线下零售的 融合。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米月,),2021,由于疫情影响，市场租赁活动有所下滑，租金出现小幅度的下降。,部分在非核心区的零售物业项目推迟入市，市场租赁活动也有所下滑。,租金谈判空间增大 业主利用目前市场的供需调整来进行物业升级改造和 租户结构优化，这为计划进入核心区域的零售品牌提供了机遇。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,月,),2021,广州：非核心区供应将拉低租金,深圳：空置率将保持低位,第一季度在疫情影响下需求仍然保持稳健，空置率处于低位，平均租金 同比下降0.9个百分点至397.5元每平方米每月。,核心商圈加速改造升级。消费市场的快速变革驱动商业零售物业推陈出 新。一季度财富中心和晶融汇闭店调整，将给市场发展提供一个核心存 量资产改造的范本。,虽然受到疫情的影响，但年内租金预计将快速企稳并反弹。长期来看， 未来5年市场平均租金仍将保持平稳上升的态势。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米月,),2021,虽然受到“疫情”影响，市场仍保持稳定。一季度无新增需求，但空置 率环比保持低位，租金环比微降0.2个百分点。,租金减免措施外，购物中心以疫情为契机，主动与品牌方加速布局线上 销售渠道，以期弥补线下停业带来的损失，同时为未来打造线上与线下 融合体验。,短期内，由于疫情影响与非核心区新增供应的大量入市，租金将有出现 阶段性下调。但随着消费的恢复与新增供应的缓解，2021-2024年租金 维持稳定增长。,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,月,),2021,成都：未来租金维持稳定增长,西安：净吸纳水平保持稳健,03,物流仓储,2017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-03,Growth of China total retail salesGrowth of China online retail sales,527,777,1009,4002000,600,1000800,1200,2019春节,2020平日,2020春节,日均活跃用户规模（单位：万人）,1-2月全国社会消费品零售总额大幅下滑，但3月已出现反弹。疫情对物流市场带来的短期需求冲击包括：制造业生产供应受限；线下零售暂停；由于缺乏员工导致的在线交易增速放缓，对外贸易受抑制，以及交通运输受阻。1-3月实物商品网上零售额18,536亿元，增长5.9%，占社会消费品零售总额的比重为23.6%。吃类和用类商品分别增长32.7%和10.0%， 电商业务持续扩张。生鲜电商生意火爆。2020春节期间，生鲜电商行业日均活跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%，较2020年平日增长30%。 公司方面，京东生鲜除夕至初三销量环比节前增长超370%；每日优鲜小程序在除夕到初六，订单量同比增长309%；同时期，永辉生活 到家福州地区订单同比增长率超过450%，销售额同比增长超过600%；美团买菜的平均客单价上涨70%。全国消费品零售总额疫情期间生鲜电商用户日均活跃数增长,三月份零售总额反弹，网络零售保持正增长,重点城市物流地产呈现韧性,全国重点城市市场概况, 疫情对物流地产带来短期扰动。疫情对物流仓储带来的短期需求 冲击包括：制造业供应链冲击，线下零售暂停，由于缺乏员工导 致的在线交易增速放缓，对外贸易冲击。同时供给方面受制于复 工以及交通运输受阻而出现成本大幅提升。生鲜电商和医药脱颖而出。2020春节期间，生鲜电商行业日均活 跃用户规模达到1009万，较2019年春节大增91.5%。消费者对生 鲜电商运输和配送的时效性要求较高，同时用户的扩大将提高对 于重点城市及其周边地区冷链的需求。 一线城市租金录得小幅增长。一线城市核心地段的高标仓依然维 持了稳定的租金增长， 一线城市中产阶级消费群体比例高，消费 能力强，能创造更高的零售额，并带来更多的零售需求。二线城 市由于电商搬迁至自建库大面积退租，以及去年年底短租退库， 成都租金同比下降2.1%。北京和深圳新增供应有限。而上海和广州2020年新增超过10%。 空置率方面北京和深圳维持低位，分别为6.4%和2.9%，上海和广 州空置率分别从去年四季度的9.5%和8.1%跳涨至13.4%和14.8%。 成都今年新增供应有限，一季度空置率上升至23%。2020年净吸纳量逐步回升。自3月份起客户看仓库需求逐渐回暖， 二季度物流仓储需求将出现反弹。同时得益于2019年达成的预租 协议，疫情封城期间3PL和电商部门被压抑的需求将在未来二三季 度得到释放，同时来自于生鲜电商与冷链物流部门需求的不断增 长。,52.3,46.1,41.2,49.5,25.6,0.6%,-0.7%,-2.5%,-2.1% -2.0%,1.0%0.5%0.0%-0.5%-1.0%-1.5%,6050403020100,北京,上海,广州,深圳,成都,重点城市2020年一季度租金及环比增长0.4%0.4%,2020Q1租金,环比增速,9.5%,8.1%,19.2%,5.0% 4.0%,13.4%,14.8%,2.0% 2.9%,23.0%,0.0%,5.0%,10.0%,15.0%,20.0%,25.0%,北京,上海,深圳,成都,重点城市2020年一季度空置率,2019Q4,广州2020Q1,未来租金上扬，2020年为投资与租赁窗口期,物流仓库和冷 库的需求上升,消费习惯变化中老年人养成线上消费的 习惯，普通消费者养成线 上购买生鲜食品的习惯,电商增加囤货生鲜食品和医药行业预计 会长期增加囤货,短期内，电商行业受到了疫情冲击。但长期而言，疫情期间培养起 来的用户群，对电商及物流仓储行业形成利好。,来源：高力国际,来源：高力国际,人民币/平方米/月, 我们预计整体市场租金在稳健需求与有限供应的带动下，至2024年 将会持续保持上扬态势，租金增速应将保持在4-5%上下。, 由于疫情冲击生产和商业活动暂停，尤其是对于制造业供应链的冲击以 及零售业的打击是导致物流仓储需求萎缩的主要原因，此外还有部分电 商搬迁至自建库而形成的退租。,北京：未来供不应求将推高租金,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米天,),2021,上海：核心地区将需求保持稳健,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平 金,方,米,/,天,),2021, 网络零售，尤其是生鲜电商需求爆发使上海地区及周边的冷库供不应求，,当前已有一些标准仓库改造成冷链库的案例。此外，自3月份起仓库需,求已逐渐回暖，预计二季度物流仓储需求将出现反弹。核心地区（靠近,市中心）的物流仓储需求保持强劲，使本季度市场平均租金仍保持增长。, 2020年一季度北京市仓储市场租金水平依旧处于高位。受到疫情影 响，医药，生鲜类租户活跃度提升，季内租金环比上涨0.6个百分点 至1.72元每平方米每天。, 2020年新增供应将达到652,000平方米。考虑到2020年疫情对经济增 长的负面影响，我们预计2020年的空置率将达到15.8%。 未来空置率的提升，尤其是上海偏远地区的新增供应将对上海租金整体 增长放缓，但全市租金仍应保持2%或以上的增幅。, 我们预计虽然北京仓储市场将在2021年迎来供应高峰，但由于北京 市场仓储物流需求量较大，加上政策对于物流用地的限制，我们预 计未来北京仓储市场将持续供不应求的状态，市场内可租面积依旧 有限，租金持续走高。, 2020年一季度企业采取灵活的居家办公政策，导致电商需求迅速增 强，并且疫情改变社会生产生活和人们的生活方，电商运营企都根 据消费者需求的改变开始从新规划其仓储布局安排。, 2020年高标仓新增供应接近10%，但需求更旺。2020年底来自电商 和第三方物流等主要承载行业的强劲需求将提升高标仓租金2.3%至1.36元/平方米/月。未来三年, 随着新增供应逐年下降, 未来三年空置 率也将持续走低，为租金上涨提供有力支撑。, 由于部分租约到期和疫情导致租赁活动停摆，2020年一季度深圳高 标仓市场录得18,500平方米的负吸纳。随着疫情影响减弱，短暂负 面影响消失，市场需求恢复。一季度部分高标仓业主为租户提供租 金减免政策以确保其高标仓项目出租率稳定。, 我们认为，在新冠疫情期间被延后的需求支撑下，2020年内物流仓 储将保持正吸纳。 此次疫情爆发亦增强了对电子商务和生鲜仓储设 施的需求。, 得益于2020年第一季度入市的新增供应良好的预租情况良好，广州 和佛山的净吸纳量均环比上涨。2020年第一季度广佛仓储新增供应 都集中在新兴子市场，这令广州整体租金环比下降0.7%。,广州：新增供应推高空置率,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人 民,币 租,/,平,/,方 金米月,),2021,深圳：需求将反弹，租金持续增长,2020Q1,2020,2024,空置率,净吸纳量(平方米),(,人,民,币 租,/,平,方 金,米,/,月,),2021,