高瞻远瞩：洞察中国投资物业市场的新机遇.pdf

Colliers Radar 中国 投资物业 2018 年 6 月 27 日 高瞻远瞩 : 洞察中国投资物业市场的新机遇 高力 国际 中国研究团队 报告封底载有团队的联系信息 最佳投资机会概要 华东： 上海商 务 园区 尽管流动性有限 ， 但 零售物业 ，特别是 南京和杭州 的零售物业 投资前景 尤其突出 外围城市的物流资产 ，例如南通、常州、无锡及常熟 长租公寓 华北： 北京 非 核 心 区域 的写字楼 北京商 务 园区 天津和廊坊 的 物流资产 沈阳作为区域物流 枢纽 华 南 ： 深圳和广州琶洲区写字楼具有增长潜力 东莞 、 惠州和佛山等 周边 城市的物流资产 零售物业 具 长期投资展望 华西 ： 成都甲级写字楼（尤其 是位 于金融城 区域 ） 高收益率 的 成都商 务 园区（尤其是高新南区） 物流资产 具 长期投资展望 执行 摘 要 中国的增长前景持续强劲， 2018 年和 2019 年的 GDP 实际增长率预期将超过 6.0。货币紧缩政策适度，实际利率甚至可能在未来几年略有下降。以上因素都有助于保持中国投资市场的稳定， 2018 年第一季度的房地产交易亦反映此趋势，且 同比增长 24。 尽管如此，经济面临的风险亦正在上升。市场对贸易战的担忧使中国股市下跌 18-20，同时导致人民币走弱。然而，这些风险并未打击商业地产价格。物业估值水 平仍处于较坚挺的水平：中国一线城市的甲级写字楼收益率为3.6-4.0，略 高 于十年期国债。 尽管如此， 我们认为中国不同区域仍然存在众多投资机会。在 华东地区 ，高科技行业的不断发展和基础设施的提升使得商 务 园区的租金稳步上涨。因此相比写字楼而言，我们更看好上海的 商 务 园区前景 。我们也看好收益率达4.0-6.5的 零售物业 。 物流 行业有着明朗的趋势，租金和价格双双上涨，外围城市存在可供投资的资产。最后，长租公寓 是一个具有吸引力的新兴资产类别。 在 华北地区 ，北京 的非中心地带仍存在具有投资潜力的 写字楼 资产。 商 务 园区 资产是另 一个极具吸引力的投资之选，收益率为 4.2-4.8。 物流 行业趋势较为乐观，但由于北京地区可售资产稀缺，我们预计天津和廊坊等周边城市的物流市场将会更加活跃。物流业的发展也将使中国东北的中心城市 沈阳 受益。 受惠于大湾区规划下的区域一体化发展， 华南 地区 将吸引更多国际投资者的关注。在 写字楼 领域，我们预期深圳市场 租金增长率 较高 ，而广州琶洲区将会成长为一个新CBD。深圳和广州的 物流 资产短缺，所以投资者应该在 周边 城市寻找机会。长远来 看 ，大量新增的 零售 物业供应将会创造出新的投资机遇 。 华西 地区 物业资产有着良好的投资价值。成都甲级 写字楼收益率达 5.7%， 而 金融城地区 会 提供充足的供应和 有力 的政策支持 。金融城地区有着充足的供应和强力的政策支持。我们也看好收益率达 7-8%的 商 务 园区 板块，特别是 在高新南区。尽管目前资产较为稀缺，但成都正在迅速发展成为一个主要的 物流 中心。我们预测成都东部新区将会 有进一步的物流开发。 图 表 1： 2018 年第一季度中国主要城市 投资型物业净收益 城市 写字楼 零售 物流 /工业 商务园区 北京 4.0% 5.0% 5.0-5.5% 4.2-4.8% 天津 4.5% 6.0% 5.5-6.0% n/a 沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a 上海 3.6% 4.05.5% 5.0-5.5% 4.3% 南京 5.3% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 杭州 5.1% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 深圳 3.9% 5.2% 6.7% 4.5-5.0% 广州 4.0% 5.0% 6.0% 5.5-6.0% 成都 5.7% 6.0% 6.0% 7.0-8.0% 资料来源 : 高力国际 3 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 目录 最佳 投资 机会 . 5 中国：经济展望 . 6 中国楼市成交量和估值 . 7 亚洲各城市对比 . 10 华东 . 11 机遇摘要 11 零售物业 11 商务园区 13 物流 /厂房 14 写字楼 15 长租公寓 17 华 北 . 19 机遇摘要 19 零售 19 商务园区 20 物流 21 写字楼 22 华南 . 24 机遇摘要 24 写字楼 : 深圳 25 写字楼 : 广州 25 4 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 物流 26 商务园区 : 深圳 28 商务园区 :广州 29 零售 : 深圳 29 零售 : 广州 30 华西 . 31 机遇摘要 31 零售 31 写字楼 32 商务园区 33 物流 34 5 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 最佳 投资 机会 华东 商 务 园区 ：上海的商 务 园区资产的投资价值优于写字楼。在科技行业发展和基础设施改善的带动下， 未来几年 商务园区 的租金将会稳步增长 。 零售： 我们也看好 收益率达 4.0%-6.5%的 零售物业，值得一提的是南京和杭州 这两个城市。尽管零售物业在这些城市的流通性 较 低，但近期 入市 的新项目取得了很高的入驻率。 物流 : 整体趋势非常乐观，租金和资本价格双双攀升。投资者可以考虑华东地区外围城市的物流物业，例如 南通、常州、无锡和常熟 。 长租公寓 ：这是一个具有吸引力的新兴板块，由于政府大力推动租赁市场，吸引了新的企业与投资者入场。 写字楼 ：上海写字楼的收益率低于其他物业类别。 然而，上海仍然提供特定机会，尤其是增值类资产较为亮眼。由于未来供应有限，我们 更 看好 浦东 写字楼市场 的 前景。 部分次中心 地区 如 五角场和 新静安 等也值得关注。 华北 写字楼 ：北京将进一步开发其非中心地带，以迁移更多的企业和人口。我们看好的非核心区域，包括 通州、丽泽、丰台和望京。 在天津方面， 尽管 中心城区和平 区 占地 较小且 流通性 较 低 ， 我们 仍对此区域 看好。 商 务 园区 ：商 务 园区收益率介乎 4.2%至 4.8%之间，在政策支持和 TMT 行业发展的带动下，租金仍有上涨空间。最为活跃的 商务园区 包括 上地、北京电子城、丰台和北京经济技术开发区 。 物流 : 趋势较为乐观，投资者们都在追逐北京所有四个主要物流子市场的稀缺资产。我们预测 天津 （尤其武清、 空港 经济区和滨海新区核心区 ）、 廊坊 （尤其安次、龙河和固安 ）和 沈阳 （见下文）投资活动将会升温。 沈阳 ： 作为东北地区的枢纽，沈阳能够受益于物流行业的崛起； 我们看好浑南、沈北、于洪及铁西这四个子市场。 华 南 大湾区扩张 ：尽管华南地区的经济增长速度最快，但投资市场一直由国内企业主导。大湾区规划将会加强区域一体化 ，因此 我们预计 未来 该地区将会吸引更多国际投资者的关注 。 写 字楼 ：我们预计在强劲经济增长的带动下，未来五年 深圳 写字楼市场将 保持 5%的年均租金增长 。这亦有助于带动 2018 年资本增值 8-10%的增长 。 广州 方面，我们预计 琶洲将逐步发展成为一个新的 CBD 并且将吸引新的写字楼投资。 物流： 由于缺乏新 增 供应，深圳和广州的物流 投资 机会有限。 取而代之 ，投资者应该在 东莞 、 惠州和佛山等 周边 城市 寻找机会。这些地区的物流租金比深圳和广州低 10-35，意味着租户的需求强劲 。 零售 ： 未来 三年 ， 深圳的新兴区域 将有 230 万 平 方 米零 售 物业 进 入市场 ，这将 对租金形成压力。 然而 ，长远来看，人口增长和新 增 住宅社区的兴起 使得 零售物业投资变得颇具吸引力。在 广州的新兴区域方面 ，2018 年投入市场的新 增 零售物业面积将达到 88.6 万平 方 米 。这将会创造出很多新机会，但在这些地区成熟之前，其资本价值很可能保持平稳。 华西 写字楼 ： 成都 的 甲级写字楼收益率为 5.7%，稳定的需求和优质新项目将带动租金稳步上升。 金融城地区享有强力的政策支持 ，并具备充沛的供应。 商 务 园区 ：我们也看好成都的商 务 园区市场， 其收益率达 7-8%，特别是高新南区 ， 该区域入市项目租金较高 。 物流 : 虽然当前可供投资的物流物业较为稀缺，但物流行业的趋势非常乐观 。中央政府的“一带一路”计划、四川省自由贸易区的启动、蓉欧国际快速铁路的动工以及天府国际机场的建设，将推动 成都进一步发展成为一个物流枢纽。 展望未来， 工业活动 将 向东转移至龙泉山、简州新城、淮州新城和 空港 新城。 6 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 中国：经济展望 中国经济保持着去年的强劲增长势头。在出口强劲、楼市坚挺和消费稳健的带动之下， 2017 年 全年 和 2018 年第一季度 GDP 实际增长率分别达到 6.9和 6.8。 4 月 至 5 月期间，投资活动略有减缓，而出口 增速 也有所 减慢 ，体现了全球贸易势头的放缓。另一方面，进口增长有所加速，表明国内需求持续强劲。按 美元计算， 4 月和 5 月份进口同比增长分别达 21.5和 26.0。 牛津经济研究院目前预测 2018 年余下时间内中国国内经济将会降温，并对中美之间的贸易紧张局势表示关切。尽管如此，考虑到近期强劲的进口数据以及政策导向略微偏向于提振需求，而非 减少债务 ， 该机构 最近 亦 将其 2018年的 GDP 实际增长 率 预测从 6.3调整至 6.4。 1 展望未来，牛津经济研究院预计中国的 GDP 平均实际增长率将从 2017-2021年的 6.1放缓至 2022-2026年的 4.9 。为了避免金融危机风险，中国经济需要摆脱传统的信贷推动和投资拉动的增长模式。此外，由于现在的投 1 请参见 国家经济预测 -中国 ，牛津经济研究院于 2018年 6 月 20 日及 2018 年 5月 23日发布。同时请参考 数据洞察 -中国 报告，牛津经济研究院于 4 月 23日及 6月 8日发布 。 资收益率低于以往，未来资本存量对经济增长的贡献可能会大幅降低。鉴于从 2016 年起劳动年龄人口开始下降，劳动力供应对经济增长的贡献也可以忽略不计。另一方面，在劳动力密集型行业失去竞争优势的情况下，中国应该寻求经济和技术 “ 价值链 ” 的升级。 与其他经济预测机构相反，牛津经济研究院预计中国当局不会大幅推高利率。当局当然希望降低金融风险并逐步减缓信贷增长。针对这些目标的政策加上美国利率走高，可能会对中国银行间同业拆 借利率构成上行压力。然而，牛津经济研究院认为 2018 年期间基准利率（即官方利率）不会上升，因为其预计 CPI 通胀率将维持在中国人民银行设定的 3目标以下。 展望未来，牛津经济学院 预测 基准利率将在 2019-2021 年略有下降，而 CPI 通胀将回升（但仍低于 3.0）。因此， 该机构 预计，未来几年中国的实际（即通货膨胀调整图 表 2：亚洲主要经济体： 2017-2021 年估计实际 GDP 增长 2017 2018 2019 2020 2021 中国 6.9% 6.4% 6.1% 5.7% 5.4% 日本 1.7% 1.4% 0.9% 0.0% 0.9% 南韩 3.1% 2.7% 2.6% 2.5% 2.5% 香港 特别行政区 3.8% 3.6% 2.4% 2.2% 2.2% 新加坡 3.6% 3.1% 2.4% 2.6% 2.5% 印度 6.4% 7.3% 7.0% 6.8% 6.6% 资料来源 : 牛津经济研究院 图 表 3：主要亚洲市场的实际短期利率 资料来源：牛津经济研究 -1.2-0.8-0.40.00.40.81.21.62.02.42018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 2020Q4 2021Q1 2021Q2 2021Q3 2021Q4中国 香港 新加坡 日本 韩国 印度% 7 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 后）利率将下降，如图 3 所示。实际利率下降应该会推动房地产市场的投资活动，从而 对 资本价值 起到 支 撑作用 。 尽管市场的利好因素正在不断累积，但中国面临的经济风险正在上升。值得注意的是，对贸易的担忧加剧了对 中国股市和中国人民币走势的下行压力，对房地产市场亦产生负面影响。中国沪深 300 股 票 指 数于 6 月 19 日下跌3.5， 比 1 月份 的近期高点 下跌 18。上海和深圳市场共计 1,060 只股票 达到 10的跌 停 。这 反 映市场对美国将对 额外 2,000 亿美元中国进口 商品加 征关税的忧虑。货币市场方面， 2018 年初人民币兑美元汇率为 6.50，在 4 月触及高点 6.27，截至 6 月 25 日回落至 6.51。 如果美国确实 对主要商品 施加新关税，那么中国消费品和工业品出口到美国可能会受到影响。这可能会减少消费者和制造业用户对办公空间的需求。尽管互联网 和电子商务公司如腾讯和阿里巴巴受国内需求驱动，但技术部门也可能受到影响，因为对美国组件的依赖程度很高。主要租户行业对 办公 空间的需求下降可能导致重新评估租金增长前景，并对投资资产的资本价值产生负面影 响。 中国楼市成交量和估值 中国市场概况 中国是亚洲最活跃的房地产市场之一。城市化和向 以 服务业为主导的 经济转型为中国的商业地产创造了的强劲需求。根据国家统计局的数据，服务业在中国经济的占比越来越大，占总体经济比重从 2007 年的 43上升到 2017 年的52。 2017 年中国投资型物业交易额达 369 亿美元（ 人民币2,362 亿元），为 2007 年成交量的 2.6 倍 （数据来源：Real Estate Analytics） 。 市场资金 的高 流动性造就了投资者对于商业物业回报的要求， 推高了商业地产的资本值，进而压低了各个 物业类别 的净 收益 率。目前一线城市的甲级写字楼收益率只有 3.6-4.0。零售、工业 /物流和商 务 园区资产收益率仍保持在较高水平， 介于 4.0-6.7的区间内（在不包括上海的情况下，可能达到 5-7）。成都 物业 市场 亦较为突出并 提供良好的投资价值，甲级写字楼物业 收益 率达 5.7，零售和工业物业约为 6，商务 园区资产 收益 率为 7-8。 2018 年期间，投资者对中国物业资产保持着强劲需求。根据 Real Capital Analytics 的数据， 2018 年第一季度成交的已完工物业的交易总额达到 92 亿美元，比 2017 年第一季度的从 74 亿美元增至 92 亿美 元，在 2018年第一季度实现 24的同比增长 ，从 74 亿美元增至 92 亿美元。然而，上海市场的成交量大幅下降 76至 11 亿美元（尽管整体而言，上海仍是规模最大的投资中心市场）。相比之下，广州的交易额大约翻了五倍， 达到 接近 10 亿美元。 图 表 4： 2018 年第一季度中国 主要 城市投资型 物业净 收益率 城市 写字楼 零售 工业 商 务 园区 北京 4.0% 5.0% 5.0-5.5% 4.2-4.8% 天津 4.5% 6.0% 5.5-6.0% n/a 沈阳 5.3% 6.3% 6.0% n/a 上海 3.6% 4.05.5% 5.0-5.5% 4.3% 南京 5.3% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 杭州 5.1% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 苏州 5.1% 5.0-6.0% 5.0-6.0% 4.5-5.5% 武汉 5.5% 5.5-6.5% 5.5-6.5% 5.0-6.0% 深圳 3.9% 5.2% 6.7% 4.5-5.0% 广州 4.0% 5.0% 6.0% 5.5-6.0% 成都 5.7% 6.0% 6.0% 7.0-8.0% 资料来 源：高力国际 8 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 写字楼 根据 Real Capital Analytics 的数据， 2017 年写字楼交易总额达 208 亿美元（ 1,331 亿元人民币），占商业地产总成交量的 56。随着服务业日臻成熟，京沪等一线城市高端写字楼需求旺盛。需求 既来 自于 金融 和 专业服务等传统服务 行业，也来自于新兴行业如 IT、科技、灵活办公空间运营商和初创企业 等 带来 的 新的写字楼需求。鉴于一线城市中央商务区高端写字楼的短缺， 而 新开发的写字楼 多位于 非中心地带 ，因此位于核心区内拥有优质 配套设施的高端写字楼 ，很 可能会 继续 保持其高估值、低收益的特性 。由于 核心 和新兴商业区之间的基础设施不断改善， 次级商 务 区新落成的写字楼未来 将 会成为 对 投资者和租户颇具吸引力的投资选择。一线城市高端写字楼的平均 收益 率从 3.6到 4.0不等。二线城市高端写字楼的平均 收益率处于较高水平，介于 5至 6之间； 然而，这些建筑物的空置率通常较高。 图 表 5： 2018 年第一季度亚洲各国 及地区 房地产交易量（美元，同比） 亚洲各国 及地区 投资物业交易 美元 （ 百万 ） 2017 年一季度 2018 年一季度 同比 日本 11,715 13,148 12% 中国 7,415 9,222 24% 香港 特别行政区 4,195 7,877 88% 韩国 2,783 4,404 58% 新加坡 1,587 995 -37% 台湾 500 515 3% 印度 289 441 53% 马来西亚 369 107 -71% 泰国 618 33 -95% 越南 78 17 -78% 注：这些总额数据不包括未开发土地。资料来源 : RCA，截至 2017 年 5 月 8 日；高力 估 算 图 表 6： 2018 年第一季度亚洲各城市中心房地产交易量（美元，同比） 亚洲城市投资型物业交易 （百万 美元 ） 美元 （ 百万 ） 2017 年一季度 2018 年一季度 同比 香港 4,195 7,877 88% 东京 4,594 6,864 49% 首尔 1,793 3,613 102% 上海 4,436 1,065 -76% 名古屋 196 1,006 413% 新加坡 1,587 995 -37% 广州 179 958 435% 北京 917 675 -26% 横滨 1,453 566 -61% 福冈 172 291 69% 注：这些总额数据不包括未开发土地。资料来源 : RCA，截至 2017 年 5 月 8 日；高力 估 算 9 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 零售 扩大内需是目前一项重要的政府政策。 2017 年 的 消费品零售额为 36.626 万 亿元人民币（ 56,050 亿美元），为 2007年的 3.9 倍 2。收入增长是 消费市场快速增长的 主要原因。2017 年中国人均可支配收入达到人民币 26,000 元或4,000 美元（城镇地区为人民币 36,400 元或 5,570 美元）。随着经济稳步增长和薪酬水平的提高，未来零售消费增长 将会持续。 然而，零售业面临着提供便捷支付方式的电商和在线 /移动购物平台快速增长带来的挑战。 主要 城市的大型购物中心不能只注重通过国际连锁店和奢侈品牌来吸引消费者，而应注重 餐饮和休闲娱乐 等 体验 型消费类型的租户组合 。一线城市高端零售物业的 收益 率平均约为 4.0至5.5，反映了估值持续保持在高位。二线城市高端零售物业的平均 收益 率 更 高 ，处于 5.5至 6.5之间。 工业 中国的 物流和仓库物业已成为 具 有吸引力的投资类别。2017 年 的 中国工业物业成交额达 44 亿美元（人民币 282亿元），同比增长 40 3。这一物业投资 领域最高的同比增长纪录得益于仓 储 运营商、电商和第三方物流供 应 商对仓储 空间的强劲需求。 由于电商以及在线和移动支付方式的快速发展，中国 2017年线上零售额同比增长 32至人民币 54,810 亿元（ 8,560亿美元） 4。这导致 2017 年快递数量激增至 400 亿件，同比增长 28 5。 长期以来，可交易的工业资产 稀缺 是 难以 满足投资者 强烈需求的主要 原因 。工业用地供应短缺和不断增长的工业空间需求导致一线城市的空置率很低，同时也将一些仓库需求推向了二线城市。佛山、东莞和昆山等二线城市成为发展仓储和物流园区的首选目的地，因为 这些城市有着更好的交通网 络 和基础设施。工业物业的 收益 率约为 5至7。 优质的 物流和仓储 物业 凭借其具有吸引力的 收益 率和稳健的行业基 础 吸引了投资者的关注。与竞争激烈的写字楼和零售业务以及高度管制的住宅市场相比，情况尤其如此。 商 务 园区 商 务 园区在中国越来越受欢迎，主要需求来自研发中心、数据中心、高科技公司、早期阶段和初创公司。商 务 园区为这些创新产业提供了创建产业集群和生态系统的机会。2国家统计局 3Real Capital Analytics 4 国家统计局 交通和基础设施的发展加强了城市中心之外商 务 园区的交通便利性。北京（ 4.2 -4.8）、上海（ 4.3）和深圳（ 4.5 -5.0）的商 务 园区 收益 率低于广州（ 5.5 -6.0）和成都（约 7.0 -8.0）。 5 国家邮政局 数据 10 高瞻远瞩 | 2018 年 6 月 28 日 | 投资物业 | 高力国际 亚洲各城市对比 值得注意的是，相比地区内的其他城市，香港 作为 亚洲 的门户城市 ，其 写字楼（ 2.4%）、零售（ 2.3 -2.5）、工业（ 3.5 -3.7）和豪华公寓（ 1.9 -2.1）的 收益率最低。商业楼宇 供应短缺、流动性充足、中国投资者的涌入以及本地需求都是香港物业交易价格上涨的推手。 新加坡的市场情绪和信心正在得到提振，这得益于 GDP 增长加速以及市场对写字楼和住宅市场 未来数年将 持续复苏的正面预期。在前几年出现供应过剩之后，写字楼（ 3.6）、零售（ 4.2-5）、工业（ 6 -7）和商 务园区（ 5.2 -6.2）的商业物业空置率都在下降。 东南亚和印度新兴城市的写字楼（ 4.5 -9.0）、零售（ 4.5 -9.3）、工业（ 6.5 -10.0）和商 务 园区（ 4.5 -9.0）资产有着较高的 收益率。东南亚 和印度凭借较高的长期经济增长预期，以及较低的成本基数和充裕的投资机会从各大市场中脱颖而出。相比之下，印度 各城市的物业收益率排名最高 。德里、孟买、班加罗尔和海德拉巴等城市的写字楼收益 率为 8至 9 ，而零售物业的收益率范围在 8至 9 以上 。由于现有成熟工业物业6香港、新加坡、台北、马尼拉和印度城市的出租公寓是指豪华住宅 供应有限、电商企业的崛起和政府政策支持，物流和仓储物业的投资回报收益率突出，从 9到 10不等。 于现有成熟工业物业供应有限、电商企业的崛起和政府政策支持，物流和仓储物业的投资回报收益率突出，从 9到 10不等。 对于中国一线城市而言，其商业地产收益 率介乎 介于发达市场（香港、新加坡和台北）与东南亚和印度新兴市场城市之间。稳定的经济增长以及投资者和用户的强劲需求将使商业地产估值保持在高位，对写字楼（ 3.6 -4.0）、零售（ 4.0 -5.5）、工业（ 5.0 -6.7）和 商务园区 （ 4.2 -6.0）物业收益率形成下行压力。 7新加坡的工业和商业物业是指所有等级的物业 图 表 7: 2018 年第一季度亚洲各大门户城市投资型物业收益率 城市 写字楼 零售 工业 商务园区 出租公寓 6 北京 4.0% 5.0% 5.0-5.5% 4.2-4.8% - 上海 3.6% 4.0-5.5% 5.0-5.5% 4.3% 4.0% 深圳 3.9% 5.2% 6.7% 4.5-5.0% - 广州 4.0% 5.0% 6.0% 5.5-6.0% - 香港 2.4% 2.3-2.5% 3.5-3.7% - 1.9-2.1% 台北 2.8% - - 3.0% 2.0% 东京 3.7% - - - - 首尔 4.3% 4.0-5.0% 6.0-7.0% - - 新加坡 7 3.6% 4.2-5.0% 6.0-7.0% 5.2-6.2% 1.8-2.2% 曼谷 4.5-5.0% 4.5-5.0% 6.5-7.5% 4.5-5.0% 4.5-5.0% 马尼拉 5.0-6.0% 6.0% - - 4.8-5.3% 雅加达 6.0-7.0% 6.0-8.0% 9.0% - 4.0-6.0% 胡志明市 7.0-7.5% 8.0-8.5% 10.0-10.5% - 6.0-7.0% 河内 7.5-8.0% 8.0-8.5% 9.5-10.0% - 6.0-7.0% 德里 8.0-8.25% 8.0-9.0% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 孟买 8.0-8.25% 8.0-9.0% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 班加罗尔 8.0-8.5% 8.0-9.0% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 清奈 8.25-9.0% 8.25-9.25% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 普纳 8.25-9.0% 8.25-9.25% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 海得拉巴 8.0-8.75% 8.25-9.25% 9.0-10.0% 8.5-9.0% 1.0-2.0% 资料来源：高力国际