2020房地产市场回顾与后市展望分析报告.pptx

2020年一季度房地产市场回顾与后市展望研究1,2020房地产市场回顾与后市展望分析报告,宏观与政策篇销售篇 融资篇 土地篇,回 顾,宏观产业链供需同受冲击，全球宽松陷入“囚徒困境”,全球主要经济体制造业PMI表现,随着“新冠状病毒”疫情在全球迅速扩散，使得 本就处于下行周期的全球经济再度雪上加霜，中 国之外的全球每日新增确诊超8万且拐点仍未到 来；疫情之下，封城、封国、封航线等措施开始在各 国实施，各国产业链遭受供应端和需求端的双重 冲击，商业活动锐减，PMI断崖式下滑；为对冲疫情影响，各国宽松的货币政策和积极的 财政政策力度加大：降息、降准、减税降费、现 金补助以及大型刺激经济项目等纷繁上演；伴随经济大幅下滑以及金融市场暴跌，各国央行 宽松货币政策陷入“囚徒困境”，美国开启“无 限QE”，各国十年期国债利率持续下行且几乎 全部创下历史新低，资金避险情绪高涨，投资信 心不足；,35.0,40.0,45.0,50.0,55.0,60.0,65.0,ISM:美国,欧元区,中国,考虑到当前全球医疗资源仍然紧缺，海外检测人 数覆盖较小，潜在感染人数短期难见拐点。如此 一来，封城与封国也将继续，“逆全球化”趋势,或难挡，全球产业链的供需将继续遭受双重冲击，,大力度的宽松货币政策与财政政策也将继续。,4.543.532.52 1.510.50-0.5,2014-012014-032014-052014-072014-092014-112015-012015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-03,日本英国印度摩根大通:全球各国10年期国债收益率(%),中国,美国,欧元区,韩国,英国,2015-032015-052015-072015-092015-112016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-03,4,宏观三驾马车遇阻，货币与财政齐发力,疫情之下，封城与停工使得拉动经济的“三驾马 车”受冲击明显，一季度GDP同比增长-6.8%， 创历史新低；2020年作为“十三五”规划和全面建成小康社会 的收官之年，“六稳”尤其是“稳就业”的迫切 性更胜以往。基于此，中央于财政政策和货币政 策双发力，多次提及“财政政策要更加积极有为， 稳健的货币政策要更加灵活适度，保持流动性合 理充裕”；财政政策方面，加大转移支付力度、提前下达专 项债、发力新老基建，并将提高赤字率和发行特 别国债等；货币政策方面更加宽松，一季度全面降准+定向降准，共释放长期资金近1.4万亿，体现在3月M2和社融数据均大幅超预期并创下阶段新高；,总体来看，海外疫情仍未到拐点，民粹主义与民 族主义抬头，国外政府“甩锅”与号召企业回流 等盛行，都将导致年内出口将持续受冲击；基于 此，稳经济将从投资与消费入手，宏观调控发力 点将偏向于财政端加杠杆，即加大转移支付力度 和新老基建投资，货币端对比海外仍有较大腾挪 空间，预计将宽松力度将加大。,10.10,11.50,7.0,9.0,11.0,13.0,15.0,17.0,19.0,2016-012016-032016-052016-072016-092016-112017-012017-032017-052017-072017-092017-112018-012018-032018-052018-072018-092018-112019-012019-032019-052019-072019-092019-112020-012020-03,社融规模与M2同比创阶段新高(%)M2:同比社会融资规模存量:同比,-16.10,-19.00,-13.30,-30.0,-20.0,-10.0,0.0,10.0,20.0,30.0,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,2019-03,2019-06,2019-09,2019-12,2020-03,投资-消费-出口 受冲击显著固定资产投资完成额:累计同比社会消费品零售总额:累计同比,出口金额:累计同比,5,政策房地产压舱石作用无法替代，楼市调控边际松动扩散,自去年中央政治局会议中定调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后，多部门多次重申“房住不炒”目标不变，使得这一房地产调控的主基调保持一贯定力；但区域之间商品房库存和地方财政的分化使得“因城施策”全面落实有其合理性和必要性；2月中央政治局会议重提“扩大内需”，而作为关联上下游数十个产业的房地产业作为中国经济的压舱石作用短期无法替代，但既要“稳地价、 稳房价、稳预期”又要“房住不炒”以及“防止居民杠杆率过快上升”，因此房地产调控政策将体现为促进刚需和改善、抑制投机性购房，在 全面落实“因城施策”之下，预计房地产调控边际松动继续；供给端：降低预售条件和预售资金的留存/使用标准、土地出让款的延期与分期支付、开工与竣工的允许延期、延期缴税等；需求端：降低人才落户与购房门槛、提供购房补贴、放宽公积金政策等；调控政策实际从2019年三季度已进入松动期，“新冠”影响之下松动力度与范围扩大，但总体来看，热点城市在需求端的调控放松力度有限， 且调控更加精准化，即“一区一策”以及对于达到人才门槛人群的松动；三四线城市五限调控本就少，故政策多体现在购房及公积金放宽上。,销售住宅销售复苏强劲，商办去化仍旧无力,一季度全国商品房、住宅销售额分别为2.04万亿、1.79万亿；同比增速分别为-24.7%、-22.8%；一季度全国商品房、住宅销售面积分别为2.20亿、1.92 亿；同比增速分别为-26.3%、-25.9%;春节及疫情封城因素导致1-2月份商品房销售大幅下 降4成，期间各大房企纷纷推出线上卖房平台、直播 卖房、低定金且无理由退房、大力度促销等手段；随着2月下旬各地逐步复工及开放售楼处，被压抑的 需求得到释放，3月复苏明显，部分城市已恢复到疫 情前水平，以长三角为最；但值得关注的是，随着对未来经济的悲观预期加重， 对库存高企且去化艰难的商办来说更是雪上加霜， 预计年内难以扭转。商品房及商品住宅 销售面积当月值及同比增速(2020Q1),-22.80,-36.80,-39.80,80.0060.0040.0020.000.00-20.00-40.00-60.00,2015-042015-062015-082015-102015-122016-032016-052016-072016-092016-112017-022017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03,全国不同类型物业销售额累计同比(%)住宅办公楼商业营业用房,-25.90,-36.20,-35.10,-60.0,-40.0,-20.0,0.0,20.0,40.0,60.0,2015-03,2015-06,2015-09,2015-12,2016-03,2016-06,2016-09,2016-12,2017-03,2017-06,2017-09,2017-12,2018-03,2018-06,2018-09,2018-12,2019-03,2019-06,2019-09,2019-12,2020-03,全国不同类型物业销售面积累计同比(%)住宅办公楼商业营业用房,7,销售长三角表现亮眼，京津冀与中部受冲击严重,疫情之下，封城与停工停售导致全国商品房销售 受冲击严重，使得即使在去年一季度低基数下， 同比仍大幅下滑；从1-2月销售面积来看，三大核心城市群总体受影 响相对其他区域更小，且复工返工速度最快，复 苏表现地也更为强劲；长三角热点城市较为坚挺，复苏最为强劲，苏杭、宁波、南京等较强；珠三角则是冰火两重天的格局，内部分化较大；京津冀疫情期间人员进出管控更严，3月销售进一 步下滑，预计被抑制的需求二季度会有释放；湖北作为全国疫情的“震中”，使得临近的湘赣均受较大影响严重；西南以及西北片区也呈现强劲反弹，东三省随偏 居一隅，2月受冲击最小，但3月反弹亦弱。,全国七大片区商品住宅销售额累计同比(亿元,%),随着疫情逐步控制之下，2月下旬开始各地逐步开 始复工以及开放售楼处，3月加速复苏，其中长三 角与珠三角恢复速度最快，部分热点城市基本恢 复至疫情前水平，预计45月被压制的需求仍有 释放，但随着海外疫情扩散严重，进出口受冲击 对经济的影响将进一步显现，总体仍不容乐观。,-38.8%,30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%,-20.4%,-40.0%,-30.0%,-20.0%,-10.0%,0.0%,10.0%,-27.3%,10.0%0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%,-42.8%,50.0%30.0%10.0%-10.0%-30.0%-50.0%,2017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03,-23.1%,50.0%30.0%10.0%-10.0%-30.0%-50.0%,2017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03,-23.8%,50.0%30.0%10.0%-10.0%-30.0%-50.0%,2017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03,-26.8%,50.0%30.0%10.0%-10.0%-30.0%-50.0%,2017-042017-062017-082017-102017-122018-032018-052018-072018-092018-112019-022019-042019-062019-082019-102019-122020-03,8,销售长三角复苏亮眼，城市之间分化巨大,48个监测城市 商品住宅销售额 及 同比情况(2020Q1),-39.1%,-35.8%,-31.4%,-31.4%,-25.9%,-26.8%,0.0%-10.0%-20.0%-30.0%-40.0%-50.0%,从监测城市的销售金额看，三大核心城市群京津冀、 长三角、珠三角的整体增速分别为-38、-9和-27， 长三角表现最为亮眼；长三角城市在2月下旬逐步复工和开放售楼处后，复苏 强劲，苏杭、南京、宁波、合肥等在3月基本恢复到了 疫情前水平；珠三角上演冰火两重天，深圳在疫情期间一骑绝尘，两 千万门槛的豪宅盘开盘日光，一季度新房成交均价上涨 较大，但另一双子星广州表现较差，湾区其他城市亦略 有分化，佛山、中山、惠州等下降明显，东莞珠海相对 强劲；其他二线城市分化较大，厦门、成都、长沙、贵阳、沈 阳等3月复苏强劲，除沈阳外，3月单月均实现正增长。监测城市商品住宅销售增速(2020Q1)销售面积同比销售金额同比一线(4城)二线(26城)三线(18城),9,融资市场流动性充裕，行业融资仍紧,33,566,-17.50,-13.80,-20.00,-15.00,-10.00,-5.00,0.00,5.00,10.00,210,000180,000150,000120,00090,00060,00030,0000,房地产开发资金来源与累计同比房地产开发资金来源:按月累计值(亿元),累计同比(%),全球在疫情的影响下，美国开启“无限量QE”， 欧、日等国亦加大了宽松宽松力度持续加大，负 利率成为常态；国内亦在一季度2次降准并多次降 息，市场利率持续下行并创下新低，市场流动性 总体充裕；而对于房地产而言，在去年针对房企融资的一系 列监管组合拳后，中央定调“不将房地产作为短 期刺激经济的手段”，“房住不炒”与“三稳” 总体保持定力，对于资金违规流入房地产持续强 监管，对于房企融资的政策总体并未出现明显放 松的迹象；在此之下，一季度行业到位资金同比-13.8%，3月 单月的到位资金规模虽有增长，但即使同比仍是 负增长7.6%。,6.505.504.503.502.501.500.50,银行间拆借利率(%,5日移动平均值)SHIBOR:隔夜SHIBOR:1个月SHIBOR:6个月,SHIBOR:1年,2014-06-032014-08-032014-10-032014-12-032015-02-032015-04-032015-06-032015-08-032015-10-032015-12-032016-02-032016-04-032016-06-032016-08-032016-10-032016-12-032017-02-032017-04-032017-06-032017-08-032017-10-032017-12-032018-02-032018-04-032018-06-032018-08-032018-10-032018-12-032019-02-032019-04-032019-06-032019-08-032019-10-032019-12-032020-02-032020-04-03,一季度，房企到位资金总额共计3.36万亿、同比增长-13.8%，主动融资及销售回款均下降明显；一季度国内贷款部分同比下降5.9%，较2019年4 季度环比下降11个百分点，而同期非金融企业部 门的新增人民币贷款同比则增长34.8%，这表明国 内对于房企融资并未有明显放松；自筹资金部分同比下降8.8%，环比上季度回落14 个百分点；这部分主要是由企业自有资金、现房 销售、关联借款及民间融资组成，受影响明显；定金及预收款和个人按揭受售楼处停售的影响， 回落明显，随着销售复苏将逐渐改善。,融资主动融资及销售回款受疫情影响明显,房地产开发资金 主要构成部分 累计同比走势(%,2017.02-2020.03),-5.90,-8.80,-22.40,-7.40,-30.0,-20.0,-10.0,0.0,10.0,20.0,30.0,国内贷款(占比20%),自筹资金(占比32.0%),定金及预收款(占比28.4%) 个人按揭贷款(占比15.6%),注:每个色阶表示一个季度,融资境内外发债环比大涨，一月海外发债创天量,自去年年中融资全渠道收紧后，转冷的房地产市 场使得房企资金链进一步趋紧，而疫情导致的停 工停售对于房企现金流更是雪上加霜；疫情对经济严重冲击之下，房地产作为中国经济 的压舱石作用短期无法替代，且在全球流动性泛 滥的情况下，国内货币政策也不断宽松，对于房 企发债融资的实际监管力度边际放松，房企发债 融资规模环比井喷；值得一提的是， 1月份境外发债占一季度的68%，23月随着疫情扩散和全球金融市场暴跌，海外资金风偏降低，随着金融市场稳定预计将逐步改善。,1118,1171,1843,-0.4-0.7,1731 -0.1,1.10.80.50.2,0,1000,2000,3000,4000,内地房地产行业 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q1)境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比,684,1698,-0.6,-0.3,0,0.3,0.6,0.9,300025002000150010005000,内地民营房企 境内外合计发债情况(亿元，2014Q1-2020Q1)境内发行规模境外发行规模合计发债规模同比,在2020年这一关键年份，防止房地产出现系统性 风险即是“防范化解重大金融风险攻坚战”，也 是“扩内需”和“六稳” 的必要措施；预计对于 房企融资监管的实际执行力度将保持边际宽松。,融资境内发债成本下降显著，境外发债成本分化加剧,一季度，海外流动性泛滥，国内2次降准，M2与 社融均大幅超预期，境内发债成本大幅下降，境 外发债则因疫情扩散导致的全球风险资产暴跌， 海外资金风险偏好骤降使得海外融资环境并未因 大幅宽松而明显改善；境内发债来看，一季度央企、地方国企和民营房 企的加权平均发债利率环比分别下降了1.05%、1.07%、0.84%，降幅巨大；境外发债来看，一季度，中海发债规模占据国有 房企发债的近一半成，拉低了利率；但从民营房 企的发债来看，加权平均利率环比仅下跌0.15%， 并未有明显降低，较国企仍高出5个点以上；民营房企的融资能力与成本差异巨大，其三季度 发行的76只海外债中，发债票面利率有30只10%，14只12%，龙湖融资优势卓越，一笔2.5亿美元 债票面利率仅3.38%。,内地房企 境外发债加权平均利率情况(%,2016Q3-2020Q1),3.03%,3.69%,5.43%,3.0%,4.0%,5.0%,6.0%,7.0%,8.0%,9.0%,内地房企 境内发债加权平均利率情况(%,2014Q1-2020Q1)央企地方国企民企,3.64%,9.15%,15.00%,3.38%,0.00%,3.00%,6.00%,9.00%,12.00%,国有房企加权平均利率民营房企加权平均利率民营房企最高票面利率民营房企最低票面利率15.00%,随着外围金融市场逐步趋稳，美欧的疫情拐点渐 进，流动性泛滥叠加全球经济遭受大幅冲击下的 资产荒加剧，海外融资环境将逐步改善，发债成 本仍有下行空间，但分化也将更加剧烈，国企尤,其是稳健的民营房企的发债成本将下降得更明显。,融资信托融资监管仍紧，前端拿地持续受影响,2019年12月末,投向房地产方向的资金信托余额为2.70万亿元；根据用益信托网数据，2020年一季 度新增的投向房地产的信托项目规模为1730亿， 同比下降-33.7%；去年5月银保监会针对房企融资监管的“23号文” 和7月初对多家信托公司进行了窗口指导和约谈后， 房地产信托项目的余额管控一直处于强监管状态， 疫情后虽然总体流动性宽松，但对于地产信托融 资的实际监管力度仅略有放松，但力度有限；房地产信托融资更多的是用于前端拿地，且为民 营房企的重要融资渠道之一；因此，在信托融资 总体仍紧的情况下，对房企尤其是民营房企的前 端拿地仍然造成影响。,1730,-33.7%,80%60%40%20%0%-20%-40%,500040003000200010000,投向房地产新增信托项目金额新增信托项目规模（亿元）,同比（%）,2.70,8.07%,6%,7%,8%,9%,32.62.21.81.41,投向房地产的资金信托余额及占比情况,投向房地产资金信托余额(万亿元）,平均收益率(%)2.93,土地土地成交结构性分化，一线与强三线逆势增长,2020年1-3月，全国招拍挂土地出让累计规划建面6.55 亿， 同比增长-19.1%； 累计土地出让金1.02万亿元，同比增长-8.6%;其中，住宅用地出让累计规划建面2.87亿 ，同 比增长-20.9%；累计土地出让金0.82万亿元，同 比增长-9.6%；2020年三季度，宅地成交楼面价2,784元/ ，同比增长11.0%。从住宅用地的成交情况来看，疫情对土地成交影 响明显，土地招拍挂成交面积同比降两成，但在 楼面价的提升下，成交金额下降相对较少，且呈 结构性分化；一线城市因出让多重地段较好地块，平均楼面价 较高，使得土地成交同比大涨近5成，以北京为最；二线城市降幅最大，这与推地规模也有关，二线 城市推出地块的规划面积同比降幅近2成，反观三 线城市则总体基本持平；值得一提的是，三线城市地块的平均楼面价有较 大提升。是因为市场转冷、资金趋紧之下，房企 拿地标准提高。,2020年一季度一二三线城市招拍挂土拍成交情况（住宅用地）,15.73,19.87,19.86,2.87,4.12,4.67,5.48,0.82,-40%,-20%,0%,20%,40%,60%,80%,0,5,10,15,20,2017-01M2017-02M2017-03M2017-04M2017-05M2017-06M2017-07M2017-08M2017-09M2017-10M2017-11M2017-12M2018-01M2018-02M2018-03M2018-04M2018-05M2018-06M2018-07M2018-08M2018-09M2018-10M2018-11M2018-12M2019-01M2019-02M2019-03M2019-04M2019-05M2019-06M2019-07M2019-08M2019-09M2019-10M2019-11M2019-12M2020-01M2020-02M2020-03M,2017.01M-2020.03M 全国招拍挂土地成交规划建面（住宅用地）规划建筑面积(亿，左轴)土地出让金(万亿，左轴)规划建筑面积同比(%，右轴)土地出让金同比(%，右轴),土地溢价率上行，流拍率下行,一季度土地成交虽有下降，但由于推地减少、房 企拿地标准提高，一二线与强三线城市呈现溢价 率上升、流拍率下行的格局，但总体来看，国有 房企表现强势，民企相对谨慎；从住宅用地招拍挂成交的溢价率来看，一季度环 比回升明显：一线、二线、核心城市群三线和非 核心城市群三线的招拍挂溢价率环比分别上升了8.0%、2.7%、5.4%、0.3%，一二线和强三线上 升显著；从流拍情况看，仅非核心城市群三线城市未有明 显回落，这表明房企拿地标准提高，在拿地资金 分配上会更多地倾向于一二线以及强三线城市， 降低四五线城市的配置。,11.4%,12.1%,15.3%,9.4%,160%140%120%100%80%60%40%20%0%,一线,各线城市土地招拍挂溢价率(住宅用地)二线核心城市群三线非核心城市群三线,0.0%,7.7%5.8%,14.6%,16.0%14.0%12.0%10.0%8.0%6.0%4.0%2.0%0.0%,各线城市土地招拍挂流拍率(住宅用地)一线二线核心城市群三线非核心城市群三线,宏观与政策 库存篇债务篇 应对篇 市场篇,展望,宏观与政策展望疫情撕裂全球化，对冲仍需房地产,17,目前全球单日确诊人数从数据上看虽处于震荡， 虽然英、德、法等国高点已过，但美国和多数发 展中国家如巴西、印度等由于核酸检测试剂和医 疗资源仍然紧缺，实际感染人数仍难言乐观，疫 苗未出，疫情拐点难以预计；随着疫情的扩散，全球产业链同时遭受供给端和 需求端的双重冲击，逆全球化不可挡。经济遭受 的冲击正在逐步反映到就业和个人收入上，且3月 随着疫情在海外扩散的外商砍单/取消订单现象频 繁，以中小企业的现金流状况，二季度仍不乐观；4月央行年内第三次降准，且在4月中央政治局会 议首提“六保”，并提出“提高赤字率，发行抗 疫特别国债，增加地方政府专项债券，提高资金 使用效率运用降准、降息、再贷款等手段”， 从政策对冲的角度看，各国央行的宽松手段仍在 进行且不会停止，我们也必然采取更加积极的财 政政策和宽松货币政策。“扩内需”和“保就业”是今年重点工作，而作 为关联数十个产业的房地产，其作用无可替代。 但从最近广州、济南、柳州、荆州等涉及限购、 降首付等大力度“五限”松绑政策隔日游看,“房 住不炒”仍是主基调，但预计需求端的放松力度 将随着经济下行而逐步加大和扩散，4月20日下调,5年期LPR利率10个基点正是一种信号。,4.31,3.85,4.85,4.65,4.904.704.504.304.103.903.70,2018-01-162018-02-162018-03-162018-04-162018-05-162018-06-162018-07-162018-08-162018-09-162018-10-162018-11-162018-12-162019-01-162019-02-162019-03-162019-04-162019-05-162019-06-162019-07-162019-08-162019-09-162019-10-162019-11-162019-12-162020-01-162020-02-162020-03-162020-04-16,0,20,000,40,000,60,000,80,000,100,000,120,000,18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000,中国,法国,全球新冠病例确诊单日新增(人,2020-04-25)意大利德国英国日本全球(不含中国,右轴),美国,西班牙,贷款市场报价利率(LPR)贷款市场报价利率(LPR):1年贷款市场报价利率(LPR):5年,库存总体库存维持正常，部分城市去化承压,注：标*城市为主城区数据，数据为商品住宅-剔除保障房数据（惠州为商品房数据）；避免因疫情封城导致的去化周期失真，故此处去化周期=可售面积/2019年销售面积*12计算,从重点跟踪的48个城市看，一线、二线、三 线的去化周期分别为15.5、10.1、10.1个月，较2019年末分别拉长了1.2、-1.3、1.0个月，但总体库存仍处于健康；一线城市中，北京去化周期25.2个月，仍然因限 竞房存量及新入市量较大，且多数地段不佳，去 化缓慢；沪广深库存保持相对健康；二线城市中，去化周期在15个月以上的城市中， 石家庄、厦门、天津继续霸榜；大连则是去年住 宅用地招拍挂的成交规划建面同比暴增近两倍， 而全年住宅供应面积却下降8%，预计之后将随着 成交的土地入市，去化周期将会拉长；类似库存 不低、土地成交面积暴涨的还有沈阳、长春和贵 阳等地，预计随着土地转化成住房批量入市，去 化将承压；三线城市中，去化在15个月以上的仅三亚、昆山、 舟山和惠州；三亚和昆山则是五限政策的调控等 级较严，舟山因绝对量较小，去化周期数值上波 动较大。,24.9,9.1,54.0,3.9,42.1,0,1.4 6,12,18,24,30,36,42,48,54,60,0,500,1000,1500,2000,2500,北 上 广 深 京 海 州 圳,*,*,庄滨,*,*,*,*,*,*,石 厦 天 兰 大 青 贵 哈 成 长 沈 长 郑 南 合 武 南 南 苏 西 昆 太 杭 宁 济 重,家 门 津 州 连 岛 阳 尔 都 沙 阳 春 州 京 肥 汉 宁 昌 州 安 明 原 州 波 南 庆,*,*,*,*,三 昆 舟 江 泰 惠 佛 肇 台 东 徐 无 廊 中 包 珠 临,亚 山 山 门 安 州 山 庆 州 莞 州 锡 坊 山 头 海 沂,行重点跟踪城市库存及去化情况可售面积(万,左轴)去化周期(月,右轴),西南,库存疫情之下地产投资韧性十足，房地产仍是经济压舱石,疫情间的停工导致一季度房地产投资、房屋开工和 竣工大降，但2月下旬开始逐步复工后，3月单月的 同比增长为-10.5%、-0.9%、1.1%，投资回正，复 苏强劲；从2019年7月开始，竣工面积增速开始回升，开工竣 工剪刀差逐步缩小，预计后续开工面积与竣工面积 增速会迅速回升，且两者剪刀差继续缩小；我们在 去年的年报中进行过拆解，主要因为广东、山东、 安徽、江苏、山西、重庆下半年集中竣工，全年前 低后高，具体详见我们去年发布的2019年房地产市 场年报致虚守静 复归其根，不再赘述；疫情之下，中央首提“六保”并将“保就业”放在 首位，房地产关联上下游数十个产业链，其对中国 经济的压舱石作用短期无可替代，行业韧性十足；从各地区3月单月房地产投资额同比增速来看房地产 恢复状况，多数省份已回正，西北、西南与长三角 片区恢复状况最佳，一定程度体现了布局的房企对 于这些地区的市场信心仍然较足。,房地产投资、房屋新开工与竣工累计同比增速,-15.8%,-7.7%,-20.0%,-15.0%,-10.0%-27.2%,5.0%0.0%-5.0%,-60.0%,-40.0%,-20.0%,0.0%,20.0%,40.0%,2015-032015-062015-092015-122016-032016-062016-092016-122017-032017-062017-092017-122018-032018-062018-092018-122019-032019-062019-092019-122020-03,房屋新开工面积(左轴)房屋竣工面积(左轴),房地产投资完成额(右轴)15.0%10.0%,东三省,长三角,长江中游,西北,各地区3月份投资开发完成额同比,60.0%40.0%20.0%0.0%-20.0%-40.0%-60.0%-80.0%,北京河 北天津京津冀,河南山东内蒙古山西 吉林辽 宁黑龙 江江苏 安徽 浙江 上海 湖南 江西 湖北 广西 广东 福建 海南 云南 贵州 重庆 四川 青海 西藏 新疆 陕西 甘肃 宁夏,库存库存重抬头，商办最堪忧,