5年LPR的趋势判断及测算：个人房贷为什么建议转成LPR浮动？.pdf

请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 Table_Industry 证券研究报告 /专题研究报告 2020 年 03 月 01 日 银行 个人房贷为什么建议转成 LPR 浮动？ 5 年 LPR 的趋势判断及测算 Table_Main Table_Title 评级：增持（维持） 分析师：戴志锋 执业证书编号： S0740517030004 电话： Email： daizfr.qlzq 分析师：邓美君 执业证书编号： S0740519050002 电话： Email： dengmjr.qlzq 研究助理：贾靖 Email： jiajingr.qlzq Table_Profit 基本状况 上市公司数 36 行业总市值 (百万元 ) 9,826,237 行业流通市值 (百万元 ) 6,369,690 Table_QuotePic 行业 -市场走势对比 公司持有该股票比例 Table_Report 相关报告 Table_Finance 重点公司基本状况 简称 股价 (元 ) EPS PE PEG 评级 2017 2018 2019E 2020E 2017 2018 2019E 2020E 工商银行 5.30 0.79 0.82 0.86 0.90 6.71 6.44 6.14 5.87 增持 建设银行 6.50 0.96 1.01 1.05 1.09 6.74 6.41 6.17 5.94 增持 农业银行 3.41 0.58 0.57 0.60 0.62 5.88 6.02 5.73 5.46 增持 招商银行 34.20 4 2.78 3.19 3.62 4.15 12.30 10.71 9.46 8.23 增持 宁波银行 25.16 5 1.80 2.10 2.30 2.63 14.00 11.95 10.93 9.58 增持 备注 Table_Summary 投资要点 房贷利率转换为 LPR 浮动后，房贷利率长期是下行趋势。 LPR 定价方式下，未来房贷利率的变化取决于 5 年期 LPR（ 5 年期的最优贷款利率） 的变化。 5 年期 LPR 的趋势由三方面决定： 政策利率 /市场利率、房地产金融政策和银行的市场化加点 。今年的 LPR 仍有下调空间；中 长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的，房地金融政策难进一步收紧，银行的市场化加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看，都是推动 5 年期 LPR 下行的， 所以 建议 个人 选择 LPR 浮动利率方式 。 房贷转为 LPR 后，能省多少钱？ 假设贷款余额 100 万、贷款期限 20 年期， 若未 来 LPR 平均下行 20bp，月还款额可以减少 110 元，总还款额可以减少 2.6 万元，在原有总还款基础上减负约 1.6-1.7%。 若 LPR 平均下行40bp，月还款额可以减少 213 元，总还款额可以减少 5.1 万元，在原有总还款基础上减负约 3.4%。 房贷利率切换的操作指南。 1）办理时间： 2020 年 3 月 1 日至 2020 年 8月 31 日 ，在这一时间内任何时刻转换均无差异；具体办理转换时间，各家银行有一定差异。 2）办理方式： 转换不用重签合同，只需修订利率条款；建议选择手机银行、网上银行等线上渠道进行办理。 3） 合同要素中 可以修订的条款： 利率定价方式、重定价周期和重定价日；其余要素均不作改变。 地产 金融 政策 最新跟踪：有边际放松迹象，总体是“托而不举”。 从房地产（融资）政策跟踪看，中央和地方处于明显博弈状态：中央还是保持定力，强调 “房住不炒 ”；地方由于地产财政收支压力，在不断尝试放松。 我们 预计未来博弈的结果取决于经济。经济下滑在可控范围内，房地产政策是 “托而不举 ”，适度放松，不刺激 ，政策会保持很强的定力。如果 经济下滑压力大，地产放松 可能 就会明显。 地产政策对市场投资风格的影响。 1、目前经济形势下，放松货币，基建托底经济是市场较 为一致的预期；这种背景下，风险偏好提升是主逻辑，科技和券商是大方向，见我们春节期间报告前瞻！疫情会对金融政策有什么影响？ 政策传导投资。 2、政策如果出于经济下行压力过大，地产政策明显放松，部分货币会去房地产。这种背景下，地产银行股则会表现占优。 风险提示事件： 疫情对实体经济影响超预期。 银行经营不及预期。 -10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%银行 (申万 ) 沪深 300 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 2 - 专题研究报告 内容目录 一、经济下行压力下，转换或为较优选择 . - 3 - 二、房贷转为 LPR 后，能省多少钱？ 基于 LPR 定价的房贷还款情景测算 - 5 - 三、操作指南：房贷利率切换怎么转？ . - 6 - 四、地产金融政策最新跟踪：有边际放松迹象，总体是 “托而不举 ” . - 8 - 五、投资建议 . - 9 - 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 3 - 专题研究报告 一、 经济下行压力下，转换或为较优选择 存量浮动利率贷款定价 的转换原则： 与 5 年期 LPR 挂钩。 1）转换对象： 2020 年 1 月 1 日前已发放的和已签订合同但未发放的 、参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不含公积金住房贷款） 。 2）选择一：转换为固定利率。 即执行利率仍为 当前合同下利率 ， 当前贷款定价 为原 5年期 贷款基准利率上浮 或下浮一定比例（针对贷款期限在 5 年以上的商业住房贷款，下同） 。 3）选择二： 切换为“ 5 年期 LPR+固定加点”的定价模式。 后续合同执行利率均按此模式进行， 初始加点数值确定为 =原合同当前的执行利率水平 -2019 年 12 月发布的 LPR（ 4.8%），可重新商讨重定价日，重定价周期最短为一年。 4）未来房贷利率的变化取决于 5 年期 LPR 的变化 。 若进行切换，从最终结果看，为保证平稳过度，2020 年重定价的住房贷款仍维持原利率水平， 2021 年及之后重定价日参照最近一期 LPR 进行重定价。 即未来房贷利率的变 化取决于 5 年期LPR 的变化 。 5 年期 LPR 的影响因素：政策利率 /市场利率 +房地产融资政策 +银行的市场化加点。 1、 改制后的 LPR（最优贷款利率）未来同时受到政策利率和市场利率的影响。 发达的金融市场，利率传导模式遵循由货币市场向信贷市场与债券市场传导的规律，信贷市场与债券市场之间的紧密联系使利率在二者之间高效传导。通过商业银行更加多元化的、跨市场的资产配置行为， LPR 与 Shibor、国债收益率 曲线等货币市场、债券市场基准利率的相关性将进一步加强。 2、 5 年期 LPR（ 5 年期以上的最优贷款利率 ） 与我国房地产融 资政策有关。 5年期 LPR是具有中国特色的，具有“结构性”货币特征：严控房地产， 5 年期 LPR 上升；放松房地产，5 年期 LPR 下降。 上个月， 1 年期 LPR 下降 10bp， 5 年期下降 5bp，就 表明央行政策对房地产的态度：稳定房地产，但不刺激房地产。 3、银行的 市场化加点的长期空间则是取决于 银行 的内部资金成本。 5 年期 LPR 今年还有下行空间 。 2020 年 2 月 20 日 5 年期 LPR 报价已下行 5bp，自 LPR 报价机制改革以来已有 10bp 的下行。目前经济形势下，宽松的货币政策是不会转向的，方式会是“渐进性、小幅、高频、结构化”降准降息，并调节 MLF、 PSL 等中长期资金的投放力度和方向。短期看，市场预计 1 年期 LPR 在今年 仍有 20-40bp 的下行空间， 5 年期LPR 下行幅度则相对有限。 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 4 - 专题研究报告 图表： LPR 报价水平（ %） 图表： 当前 MLF 利率较 17 年仍有 15bp 下行空间 来源： Wind， 中泰证券研究所 来源： Wind， 中泰证券研究所 中长期 看， 政策利率趋势是向下的 。 政 策利率的 中长期趋势取，决于我国未来宏观经济情况，当前经济压力下处于下行通道。 政策政策利率最根本取决于我国的经济回报率，进一步则取决于经济增长与通货膨胀水平。未来随着经济降速、房价的止涨甚至回落、政府逐步规范隐性债务，以及刚兑的逐步打破，利率水平必定会趋于回落，政策利率也会处于下降周期。 图表： 中国经济下行压力仍在 图表： 十年期国债收益率趋于下行 来源： Wind， 中泰证券研究所 来源： Wind， 中泰证券研究所 具体操作看， LPR=政策利率 +市场化加点 。 政策利率（ MLF 利率）的长期空间取决于我国的通胀和产出目标，而市场化加点的长期空间则是取决于金融机构的内部资金成本。 金融体系改革推进下，市场化加点也有调降空间。 央行和银保监陆续出台系列政策引导 金融机构尤其是中小金融机构 控制高成本存款， 提高资产负债管理能力、资金运用效率和内外部资金定价能力 ，本质也是在于引导银行内部的资金成本中枢下移。 4.64.654.74.754.84.854.93.904.004.104.204.304.40贷款市场报价利率 (LPR):1年 贷款市场报价利率 (LPR):5年（右轴） 2.502.602.702.802.903.003.103.203.303.402016-022016-052016-082016-112017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022.004.006.008.0010.0012.0014.0016.002007-122008-092009-062010-032010-122011-092012-062013-032013-122014-092015-062016-032016-122017-092018-062019-032019-122.502.702.903.103.303.503.703.904.104.30请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 5 - 专题研究报告 图表： LPR 形成机制改革后中国降息的四 个维度 资料 来源： 程实 、 钱智俊 “四维空间”中的 MLF 降息 ， 中泰证券研究所 综上所述，当前阶段建议选择 LPR 浮动利率方式 。考虑 房贷合同期限较 长， 利率水平 会根据经济周期的变化 出现波动，因此浮动利率定价存在一定利率风险。若 经济处于上行周期，通胀压力上升， LPR 利率也会出现上调 ；但若经济下行压力加大，利率处于下行周期，采用 LPR 加点的定价方式便可以减少房贷成本。 中 长期看，政策利率随经济增速放缓是处于下降周期的，房地金融政策难进一步收紧 （见后文分析） ，银行的市场化加点在金融体系改革背景有调降空间。三种因素综合来看，都是推动 5 年期 LPR 下行的， 所以 建议 个人 选择 LPR 浮动利率方式 。 即使后续 LPR 出现 小幅 回升， 也 可以选择提前还款，避免房贷利率上升带来的成本上升。 二、房贷转为 LPR 后，能省多少钱？ 基于 LPR 定价的房贷还款 情景测算 测算结果： 20 年还款周期假设下， LPR 每下调 20bp，对还款额的影响在 1.7%。原贷款基准利率定价下，月还款额为 6544 元，总还款 157 万元。若未来 20 年 LPR 平均下行 20bp，月还款额可以减少 110 元，总还款额可以减少 2.6 万元，在原有总还款基础上减负约 1.7%。若未来20 年 LPR 平均下行 40bp，月还款额可以减少 213 元，总还款额可以减少 5.1 万元，在原有总还款基础上减负约 3.4%。即 LPR 每下调 20bp，对还款额的影响在 1.7%。 假设条件： 原合同定价参照 5 年期基准利率不进行上浮或下浮，若总贷款期限为 20 年，总贷款额为 100 万元，还款方式为等额本息。在未来时间内 LPR 为缓慢下行的趋势，不考虑 LPR 的下行节奏，仅考虑未来时间内的平均下行幅度。 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 6 - 专题研究报告 图表： 房贷利率定价切换对还款额影响的测算（元） 月还款 总还款 月还款 总还款 总还款减负比例 原定价较基准上浮 10%定价 -6,816.89 -1,636,054.49 LPR 平均下行 20bp -6,704.97 -1,609,192.25 111.93 26,862.23 -1.64% LPR 平均下行 40bp -6,594.03 -1,582,568.26 222.86 53,486.22 -3.27% LPR 平均下行 60bp -6,484.10 -1,556,184.47 332.79 79,870.01 -4.88% LPR 平均下行 80bp -6,375.18 -1,530,042.78 441.72 106,011.70 -6.48% 月还款 总还款 月还款 总还款 总还款减负比例 原基准利率定价 -6,544.44 -1,570,665.72 - - LPR 平均下行 20bp -6,434.96 -1,544,390.64 109.48 26,275.08 -1.67% LPR 平均下行 40bp -6,326.49 -1,518,358.50 217.95 52,307.21 -3.33% LPR 平均下行 60bp -6,219.05 -1,492,571.12 325.39 78,094.60 -4.97% LPR 平均下行 80bp -6,112.63 -1,467,030.25 431.81 103,635.47 -6.60% 月还款 总还款 月还款 总还款 总还款减负比例 原定价较基准下浮 10%定价 -6,278.02 -1,506,723.79 - - LPR 平均下行 20bp -6,171.03 -1,481,047.12 106.99 25,676.66 -1.70% LPR 平均下行 40bp -6,065.07 -1,455,617.74 212.94 51,106.05 -3.39% LPR 平均下行 60bp -5,960.16 -1,430,437.30 317.86 76,286.48 -5.06% LPR 平均下行 80bp -5,856.28 -1,405,507.41 421.73 101,216.38 -6.72% 主要假设：贷款总额 100 万，贷款期限 20 年，还款方式等额本息，不考虑 5 年期 LPR 在未来 20 年的调整节奏，仅考虑幅度以简化测算步骤。资料 来源：中泰证券研究所 三、操作指南：房贷利率切换怎么转？ 办理时间： 2020 年 3 月 1 日至 2020 年 8 月 31 日 ，在这一时间内任何时刻转换均无差异。具体办理转换时间根据贷款发放银行有一定差异。请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 7 - 专题研究报告 建议避开定价基准转换初期 （ 3 月初） 及尾期 （ 8 月底） 的高峰期，在转换期内分散办理。 图表： 不同银行针对存量房贷转换工作开展时间有差异 银行 具体安排 工商银行 3 月 1 日起 支持客户通过 手机银行 办理 ； 智能柜员机预计 3 月中旬上线 相关业务； 短信银行 业务 预计 4 月中旬上线 。特别地，可 就近选择任意一家贷款服务行预约后办理，无需到原贷款经办行。 建设银行 3 月 1 日起 支持客户通过线上渠道办理业务。 招商银行 将于 4 月上旬统一将客户在转换范围内的商业性个人住房贷款的定价基准转换为LPR，如果客户希望不做转换，仍维持原合同安排，在 8 月 31 日前联系该行各分支机构贷后服务中心申请处理。 兴业银行 线上渠道将于 4 月 15 日起开展转换工作 光大银行 将于 7 月 21 日进行个人存量浮动利率住房贷款定价基准批量转换。 资料 来源： 各银行公告， 中泰证券研究所 办理渠道： 转换不用重签合同，只需修订利率条款。 强烈建议选择手机银行、网上银行等线上渠道进行办理。 后续 根据疫情防控进展情况， 待银行 逐步开通线下渠道 后，亦可到 智能柜员机 、网点柜台办理。 具体开通时间 请参照各银行 通知。 合同要素 ： 1、可以修订的条款：利率定价方式（固定利率还是 LPR 加点）、 重定价周期 （房贷最短为 1 年）、 重定价日。 2、其余要素均不作改变。 3、对公贷款和个人消费经营贷等浮动利率贷款转换，可与对应客户经理具体协商。 共同借款人： 原合同项下存在共同借款人的，须与其他共同借款人充分协商一致后申请办理，仅当所有共同借款人分别申请转换 并完成 后，方可完成转换。 线上办理需分别进行、线下办理需一同前往网点办理。 图表： 工商银行关于存量浮动利率个人贷款定价基准切换为 LPR 的公告 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 8 - 专题研究报告 资料 来源： 公司官网， 中泰证券研究所 四、 地产 金融 政策 最新跟踪 ： 有边际放松迹象，总体是“托而不举” 从房地产（融资）政策跟踪看，中央和地方处于明显博弈状态：中央还是保持定力，强调 “房住不炒 ”；地方由于地产财政收支压力，在不断尝试放松。 我们 预计未来博弈的结果取决于经济。 经济下滑在可控范围内，房地产政策是 “托而不举 ”，适度放松，不刺激 ，政策会保持很强的定力。如果 经济下滑压力大，地产放松 可能 就会明显。 目前背景下，房地产融资政策很难趋紧， 5 年期 LPR 很难上行。 中央还是保持定力 。 4 季度央行货政报告重申： 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位， 按照 “因城施策 ”的基本原则， 加快建立房地产金融请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 9 - 专题研究报告 长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。同时，在 MLF下行 10bp 的情况 ， 2.20 日五年期 LPR 仅下调 5bp，政策层面对房地产始终保持定力。 而地方及部 分银行则在框架内试探地产的边际松动 。 受制于地方财政收支压力， 部分区域在框架范围内尝试地产政策的边际放松，如降低公积金贷款购买首套房首付比例、个别银行调降 非“限购”城市首套房首付比例 等，但后期有约谈撤稿或政策取消 。个别银行也因按揭抵押小微经营贷被市场 理解为房贷放松后当天取消相关政策。 图表：各板块相关贷款结构数据 资料来源：公司财报，中泰证券研究所 五、 投资建议 地产政策对市场投资风格的影响。 1、目前经济形势下，放松货币， 基建托底经济是市场较为一致的预期；这种背景下，风险偏好提升是主逻辑，科技和券商是大方向，见我们春节期间报告 前瞻！疫情会对金融政策有什么影响？ 政策传导投资 。 2、政策如果出于经济下行压力过大，地产政策明显放松，部分货币会去房地产，地产银行股则会表现占优。 看好银行板块稳健收益。 1、市场对银行预期较悲观，而银行全年的基本面还是稳健，有预期差；安全边际高。 2、 我们预计 大类资产配置资金和绝对收益的资金会持续流入资本市场，逐渐提升银行估值。 3、银行股虽然不是方向资产，弹性有限；但稳健收益会持续。 4、个股看好核心 资产：招商银行、宁波银行、平安银行和常熟银行；政策放松则看好兴业银行、南京银行弹性。 5.4% 8.9% 9.2% 4.6% 30.8% 17.3% 13.4% 11.8% 4.1% 9.8% 15.7% 13.9% 4.2% 13.3% 1.4% 0.7% 0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%国有行 股份行 城商行 农商行 开发贷 按揭 消费及经营贷 信用卡 请务必阅读正文之后的 重要声明 部分 - 10 - 专题研究报告 风险 提示 ： 疫情对实体经济影响超预期 。 经济 下行 超预期。 银行经营不及预期。