2020大中华区房地产市场展望报告.pdf

世邦魏理仕 研究部 | 亚太区房地产市场展望报告大中华区2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.3适应变革2020年大中华区房地产市场十大趋势1. 商业信心正在改善，但挑战犹存 1月中旬中美第一阶段贸易协定的签署已提振大中华区的企业信心。 新型冠状病毒的爆发短期内将对中国经济形成较大的冲击，但我们预计其影响将是短暂的，经济增速有望在二季度后段开始回升。 预计香港特别行政区经济将在今年下半年企稳；同时制造业回迁将继续支撑 2020年台湾经济的增长。2. 金融业开放利好写字楼需求 2020年大中华区金融企业的写字楼需求将稳健增长。 中国政府将在 2020年落地一系列金融开放的措施，包括取消外资持股限制以及加快许可审批等。 尽管商业环境尚在逐步恢复，香港仍是区域内重要的金融中心。3. 5G商用全面启动将促进“ ABC” 科技产业发展 2020年 5G全面商用将推动人工智能（ AI）、区块链（ Blockchain）和云计算（ Cloud Computing）这三大科技产业（简称“ ABC” ）的加速发展。金融科技的应用在香港等金融中心日益重要。 未来 5年， 5G预计将在中国创造 350万个工作岗位。 科技行业的不断发展将促进区域内科技园区和数据中心的需求。4. 低利率环境将持续 中国央行预计将在一季度进一步降准降息以缓冲肺炎疫情导致的经济下行风险。风险利差将由此扩大，从而为商业地产投资活动提供支撑。 近期的经济预测显示 2020年美联储或将维持现有利率水平，预计香港和台湾利率将跟随这一走势。5. 写字楼市场向租户倾斜 虽然肺炎疫情将致使部分项目工期延误，但 2020中国内地主要城市写字楼新增供应依然充沛。租户在租赁谈判中将占据优势，并享有更广泛的租赁选择。 2020年香港核心商务区的可租面积将有所增加，从而为有升级需求的租户提供机会。台北市场新增供应有限，业主将租赁谈判中将保持强势。6. 租户将迎来更多升级搬迁选择 世邦魏理仕预计中国内地主要城市此轮写字楼供应高峰将延续至 2021年，今年以内租金仍有下行压力，但预计租金降幅同比收窄。建议租户利用此时间窗口进行升级搬迁。 2020年香港市场写字楼供应较为有限，但租户仍有机会觅得更具质价比的租赁选择。 未来两年内租户在台北市场进行搬迁的选项较少，但长期来看，搬迁至新兴区位的新楼将成为趋势。mNsPpNpNwOoPsMnRoPzQmP8OcM6MnPmMmOrRfQoOmPfQpOtR7NpOsOuOoNwOvPrNvN2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.4适应变革2020年大中华区房地产市场十大趋势7. 房地产组合的灵活性将成为租户的优先考量 世邦魏理仕预计租户将提升其企业房地产的灵活性以应对多变的商业环境。 企业可以实行灵活办公场所策略（ Activity-based Working），以及通过智能办公解决方案将共享办公纳入企业房地产选项。 共享办公行业目前处于高速发展后的整合期，运营商将着力于提升其针对大中型企业客户的服务品质。8. 消费本地化 中国内地的消费本地化方兴未艾。人民币贬值、跨境电商的发展以及因肺炎疫情爆发而导致的部分国际航班暂停都将支持本地消费，该趋势在2020年继续推进。 中国本土品牌能快速适应消费者偏好以及迎合国潮的崛起，其主导地位将进一步提升。 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。9. 智慧物流进一步发展 电商包裹数量和物流成本的持续上升令配送系统效率的重要性与日俱增，并推动仓库业主不断提升服务品质。 世邦魏理仕预计市场将涌现更多专业化的智慧仓库，并推动仓储自动化的发展。为满足租户对物业硬件和科技配置的要求，仓库定制将是必然趋势。 内地访港游客减少将令香港零售物业市场持续承压，但社区型购物中心将更具韧性。台湾零售市场在本地需求的推动下将保持平稳。10. 结构性投资主题更加凸 显 尽管低利率环境将持续令投资者受益，但借助租金上行的周期性投资的操作空间仍较为有限。世邦魏理仕预计，结构性投资主题将在 2020年变得更加突出，并体现出“ 3D” 的特征： 差异化的物业类型 （ Different sectors） - 物流地产的投资需求将持续增长。同时 ,包括数据中心、科技园区、医疗办公室和房地产债在内的利基板块将愈受青睐。 防御性 （ Defensive） - 宏观经济的不确定性将促使投资者更加关注一线城市和未来现金流稳定的资产。 细分市场 （ District specific） - 不同细分市场的基本面可能存在显著差异。世邦魏理仕建议投资者关注成熟的核心商业区、科技园区和交通枢纽上盖及周边的项目投资机会。2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.5市场办公楼 零售 工业物流租金增长率 *(%) 空置率 租金增长率 *(%) 空置率 租金增长率 (%) 空置率香港特别行政区 -10.0 -20.0 -5.0 台北 2.3 0.0 - -北京 -1.1 0.5 3.5 天津 -2.7 0.0 0.0 大连 -2.6 0.0 -1.1 沈阳 -2.1 0.0 -0.5 青岛 -1.5 -1.0 0.0 上海 -1.2 0.0 3.0 南京 -1.5 0.0 0.5 杭州 -0.5 0.0 1.5 宁波 -0.3 0.0 0.5 苏州 -1.0 0.0 2.5 无锡 -0.7 0.0 1.5 广州 0.0 0.0 3.0 深圳 -1.9 -0.3 3.0 成都 -0.7 0.1 -1.2 重庆 -2.6 -0.4 -1.8 武汉 -4.4 0.0 -0.6 长沙 -3.8 0.0 - -2020年租金增长率和空置率预测* 写字楼租金增长指的是中国内地城市范围内的甲级和乙级写字楼。香港特别行政区的写字楼租金增长指的是全香港范围内的甲级写字楼，而台北仅指 CBD地区的甲级写字楼。* 零售物业租金增长是指除已公布商铺租金的香港特别行政区和台北外，全中国内地各购物中心首层租金的增长。数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年 2月新型冠状病毒疫情 :对房地产市场的影响2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.7对房地产市场的影响新型冠状病毒疫情起于去年 12月的新型冠状病毒（ COVID-19）爆发给大中华区经济带来了新的下行风险。此次疫情对全球经济亦会形成一定影响，但程度相对较轻。我们预计 GDP增速在 2020年第一季度将有较大下行压力。若疫情能得到快速控制，且未在主要城市明显升级，则其对经济的影响会局限于 2020年上半年。CBRE预测 2020年中国经济增速为 5.6%，较此前预测下调 0.5个百分点。交通运输、旅游酒店和餐饮业将是受影响最严重的行业。在社会不稳定因素仍然存在的情况下，疫情爆发或将延滞香港的经济复苏。疫情对台湾经济的影响较小。大数据、智能监测等新技术的应用和更发达的物流基础设施都将有助于政府更有效地控制疫情。并且，我们也注意到，政府已经采取更积极的财政和货币措施稳定经济增长。如果疫情和经济增长的不确定性提高，我们预计，此类财政和货币政策也将进一步升级。对房地产市场的影响零售物业短期内疫情对实体商场的人流和营业额的冲击不可避免。商场已经缩短了营业时间，一些商户在疫情爆发后亦采取了关店措施。家庭外出活动和非必需物品支出的减少对娱乐、餐饮和服饰业态商户的影响将更为明显。我们认为，拥有全渠道能力的零售商将表现更佳。受非典影响， 2003年第二季度， 北京、广州和 上海 的社零增速均出现放缓 ，香港和台湾出现负增长 。 但上述市场在当年下半年均企稳反弹。 与疫情更严重的 城市相比 ，上海 零售物业市场 受到的影响较轻，时间较短。 2003年北京零售物业市场的租赁活动在很大程度上受到抑制，当年前两个季度的净吸纳量接近于零，下半年逐渐复苏。CBRE认为，疫情不会对现有商场的出租率造成严重影响，但新商场或将推迟开业，并提供 阶段性的租金优惠 。 全年来看， 疫情对武汉以外主要城市零售物业市场的影响相对不显著。图表 1: SARS期间社会零售品消费总额增速数据来源：国家统计局，广州统计局，香港政府统计处，台湾经济部， 2020年 2月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%2003年1月2003年2月2003年3月2003年4月2003年5月2003年6月2003年7月2003年8月2003年9月2003年10月2003年11月2003年12月零售额 （ 同比变化 ） 1北京 上海 广州 香港特别行政区 台湾1.北京、上海和广州为累计社零总额的同比变化，香港特别行政区和台湾为当月零售额的同比变化2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.8-5051015202502年第一季度02年第二季度02年第三季度02年第四季度03年第一季度03年第二季度03年第三季度03年第四季度04年第一季度04年第二季度04年第三季度04年第四季度万平方米写字楼净吸纳量上海 北京 香港特别行政区 台北写字楼预计疫情的威胁亦将对商务活动形成阻碍，并导致今年一季度写字楼租赁市场的放缓，企业资本支出计划或将推迟，特别是餐饮、零售和交通运输等受影响较大行业的租户。对写字楼租赁市场的影响将因疫情严重程度不同而在城市间有所差异。对比疫情较轻的上海，非典对北京写字楼市场的影响更为严重和持久。因此，在疫情能较大程度控制在湖北省内的前提下，其对全国写字楼租赁市场（武汉除外）的影响将是短暂的，租赁活动最早可能于第二季度末恢复。此外，金融业的加速开放将部分抵消这一负面影响。从长远来看，此次新型冠状病毒爆发可能会促使更多租户和业主更加关注灵活办公、物业管理、办公场所环境和员工福祉。工业物流市场世邦魏理仕认为，鉴于电子商务是仓储物业需求的主要驱动力，新冠疫情对该市场的影响有限。然而，鉴于武汉作为中国交通和制造中心之一的战略地位，我们 认为有必要关注疫情及“封城”措施对 供应链中断 的潜在风险 。 若 病毒传播不能在其他主要 中心城市 成功 得到成功控制， 供应链中断对制造业和物流地产的影响不容忽视。物业投资市场短期内，不必要的会议和差旅等商务活动的削减将导致房地产投资活动放缓。不过，货币政策进一步宽松和利率下调的概率有所上升，这将对资产价格提供一定支撑。鉴于房地产销售受到疫情影响，杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面的挑战， 2020年仍将是房地产债投资的良好时机。世邦魏理仕认为，鉴于当前的宏观经济和市场的不确定性，投资者将会更青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。我们认为，物流地产的表现将更为稳健，医药产品冷链将面临长期的发展需求。我们建议对零售物业暂时保持观望，并在投资策略上更具选择性，因为个体资产表现将高度差异化。.图表 2: SARS期间写字楼市场净吸纳量SARS疫情爆发期数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年 2月有关肺炎疫情对房地产影响的更多信息，请参阅世邦魏理仕在 2月 4日发布的， 新型冠状病毒疫情爆发对中国房地产市场的影响对房地产市场的影响新型冠状病毒疫情世邦魏理仕 研究部 | 亚太区房地产市场展望报告中国内地市场宏观经济 :疫情导致经济短期波动2020 亚太区房地产市场展望 | 大中华区 世邦魏理仕研究部 | 2020 CBRE, INC.11受到外部需求疲软，中美贸易战以及中国经济的结构性转型的影响，中国 GDP增长率在 2019年放缓至 6.1。进入 2020年，中国经济发展仍存在一定的不确定性。中美第一阶段贸易协定的签署无疑将提振全球贸易活动和商业信心，然而短期内其利好可能被新型冠状病毒疫情的爆发所大幅削弱。尽管疫情对中国经济的影响在很大程度上取决于其持续时间和规模，但 2020年第一季度的 GDP增速或将跌至 5%以下。中国政府已出台针对交通运输、旅游酒店和餐饮等受影响严重行业的减税、贴息等刺激性财政政策，并采取更具支持性的货币政策以稳定经济并带动其在下半年疫情结束后快速复苏。世邦魏理仕预计 2020年全年中国的 GDP增长率将达到 5.6%，较此前预测下调 50个基点。利率进一步下调的概率增加中国人民银行已于 1月 6日将存款准备金率（ RRR）下调了 50个基点。针对冠状病毒的爆发，中国银行业保险监督管理委员会（ CBIRC）发出通知，要求银行向受影响的企业和个人提供信贷支持。此外，央行将向主要全国性银行和受疫情影响严重地区的部分地方银行提供总计 3,000亿元人民币低成本专项再贷款资金，要求获得再贷款资金的银行向应对疫情的重要医用、生活物资生产企业提供优惠利率的信贷支持。中国经济受到疫情影响预计将有短期波动0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%8.0%9.0%201220132014201520162017201820192020F2021F2022F预测世邦魏理仕认为，为降低疫情对经济的负面影响，央行在第一季度进一步降低存款准备金率和贷款利率的概率上升。 2019年 LPR新机制的推出以及贷款利率市场化机制的形成使央行能够更为灵活地依据经济状况调整资金成本。但是，考虑到 12月中央经济工作会议（ CEWC）再次强调“房住不炒”，我们预计房地产业信贷紧缩的状况并不会得到大幅度缓解。图表 3:中国 GDP增长率数据来源：世邦魏理仕研究部， 2020年 2月