2019粤港澳大湾区发展分析报告.pptx

,2019粤港澳大湾区发展分析报告,创,造,行,动,变,无,止,境,产业前景分析：湾区规划进入实施阶段，各城产业往哪走？,土地潜力：城市土地开发潜力，探湾区发展红利“花落谁家”?,房企布局：看龙头房企如何占位大湾区？,CONTENT,01,02,03,创,造,行,动,变,无,止,境,大湾区规划进入实施阶段，各城产业往哪走？,从产业基础、产业流动方向寻找价值洼地，产业基础决定产业发展方向,01,CONTENT,创,造,行,动,变,无,止,境,01大湾区经济基础：核心城市,广深维持高增速，产业结构仍待向京沪靠拢广深GDP总量均超2万亿，仅次于京沪、但增速快于京沪；深圳表现更为突出。在经济结构方面，广州已迈入服务经 济主导时代，当前三产结构与沪类似；而工业在深圳经济发展仍将扮演重要角色。,第二产业 第三产业,沪,京广,深,图：2017年四大一线城市GDP结构对比,创,造,行,动,变,无,止,境,01大湾区经济基础：其他城市,佛莞领头，工业拉动各城市持续增长从总量角度可将其他城市划分为三个梯级：经济强市、制造大市佛莞，目前佛山工业主导地位仍突出，东莞服 务业占比已逐步超越第二产业；3000亿级惠中，仍以二产为主导；2000亿级江珠肇，珠海经济增长势头强劲，肇 庆仍保有一定体量的农业经济。,创,造,行,动,变,无,止,境,工业逐步形成梯队，为产业梯度转移奠定基础从各市规模以上工业增加值看：深圳独占鳌头，同时保持较高增速；广佛莞则处于第二梯队；惠州领跑第三集团。 从增速来看，莞惠江珠工业增速较快，莞惠主要得益于电子信息产业的发展，江珠则在化工和电器有不俗表现；广中肇 规模工业增长动力则显不足。,01大湾区经济基础：工业增长势能,创,造,行,动,变,无,止,境,01大湾区经济基础：小结综合来看，湾区九市经济发展阶段差异显著：广州步入服务经济，未来更多向更高附加 值的知识密集型制造和中高端服务业聚集；深圳高技术制造业发展引领全国，电子信息等 优势产业链升级发展趋势明显；制造强市佛莞工业规模大、产业基础好，亦逐步走向转型 升级；惠州、江门、珠海产业规模中等但增速快；中山产业亟待升级以寻求新的增长动能； 肇庆产业发展则相对落后。,区域产业协同发展，是粤港澳大湾区规划的重要落点，那当前放眼全国，湾区有何优势产业？落点区域内，各城市产业又有何特征？,创,造,行,动,变,无,止,境,02大湾区产业特征：1）湾区在全国的产业优势,2,4,3,3,1,1,1,1,1,1,1,1,1,1,大湾区的专业集群特征明显产业布局领域更侧重在下游消费品行业,u 轻工业发达，重工业较为落后u 珠江东岸的电子信息工业较为突出，珠江西岸的电气 制造工业相对突出u 珠三角的汽车产业实力较强（新能源电动车领先）u 装备制造业有很大的发展空间,产业优势,以轻工业为主，电子信息化产业优势突出对比全国及广东省主要工业品产量，湾区电子信息、家电等工业品份额居全国首位，工业产品偏向下游消费端。整体来 看，湾区以轻工业为主导，重工业占比低；珠江东西岸产业集群效应显现：东岸（深莞惠）电子通信、半导体等电子信息化 产业链优势突出，西岸（佛珠）电气机械产业链业已具规模效应；此外，汽车制造实力亦不俗，新能源汽车产业蓄势待发。,创,造,行,动,变,无,止,境,1484.58亿,1049.32亿,在经费和人员方面大湾区投入占全省95%左右深广佛莞四城投入占全省80%左右,高校科研机构投入人员占比50%,高校科研及工业企业人员相对均衡842.96亿,49%,90%工业企业投入人员占比88%,27%,47%,以企业为主体、应用导向型产业创新级不同于京沪由科研机构、高校主导的创新模式，以深圳为代表的珠三角创新主力是工业企业。这一特点从北上深R&D投入结构便可见：北京高校科研机构投入占比近半；上海高校科研与企业投入相对均衡；深圳工业企业自主创新投入 占比90%。以企业为主导的创新更具应用导向，更贴近市场，但广深研发投入方面距离京沪仍有差距。,02大湾区产业特征：1）湾区在全国的产业优势,创,造,行,动,变,无,止,境,Make Change With Innovation,02大湾区产业特征：2）各城市支柱产业,广 州,珠 海,深 圳,东 莞,惠 州,佛 山,肇 庆,中 山,江 门,两大专业产业集群，珠江东西两岸分工明确珠江东岸电子信息产业集群代表为深圳、东莞和惠州，核心支柱产业都是电子信息工业。而珠西电气机械产业群的内部 城市的支柱产业各有不同，例如广州是汽车制造业及日用化工，而佛山则是以家电、陶瓷、灯具为主，珠海最大的制造业亦 是电器，江门以其涂料产业闻名。除了以上7个城市，中山在各个产业发展较为平均，主要集中在电器、电子信息、服装、五 金等；外围区域的肇庆工业基本围绕废弃金属处理加工及再利用。图：湾区九市支柱产业,创,造行,动,变,无,止境,Make Change With Innovation,广州汽车制造,电动化、智能化、网联化、共享化、国际化是创新转型重点，推动广汽智联新能源汽车产业园、广汽新能源汽车工厂、广 汽研发院研发基地建设等项目开工建设,将不断加强研发，往电动化、智能化、网联化、共用化、轻量化方向发展,深圳电子信息,技术创新：未来10年以超100亿美元/年投入技术创新，2018年物联网、云计算、人工智能和5G等加速走向规模商用 转移东莞：华为研发团队2018年7月正式搬迁至东莞松山湖基地，深圳会建设为国际化的总部,广汽集团2018年位列世界500强企业第202位东风日产连续多年年销量位居行业前五 华为2018年华为世界500强中排名第72位腾讯2018年腾讯世界500强中排名第5位,投资人工智能并将人工智能技术用于现有产品；推出智慧零售策略，借支付、云、人工智能等技术能力推动线下零售,珠海家电电气,格力电器,连续 23年位居中国空调销量行业第一，自2005 多元化战略：除空调产业，不断向智能装备、智能家居、新能源产业延伸年起连续13年领跑全球潜心技术研究；将在两年时间建成国内机器人行业一流的机器人关键技术研发及产品中试基地,佛山,家电,美的,2017年美的排世界500强中的第450位,“智慧家居+智能制造”为核心的“双智”战略：持续对人工智能、芯片、传感器、大数据、云计算等新兴技术领域的进 行了研究与投入；推动机器人和自动化领域整合；推动美的全球化公司进程,东莞电子信息,OPPO,以8.2%的市场份额占领全球第四位置,精品化战略，高度重视专利储备，进军海外市场（2017年进入日本）,VIVO,2017年vivo手机排名全球第五,从硬件制造销售转向用户服务的运营；发展人工智能品牌Jovi（个人助理平台），为用户提供各类垂直应用服务,惠州电子工业,TCL,连续 12 年蝉联中国电视机制造业第一名,持续推进“智能+互联网”“产品+服务”的战略转型，聚焦人工智能及大数据，新型半导体显示技术和材料，智能制造 和工业互联网三大技术领域；继续实施集团全球化发展战略,德赛集团,中国制造500强企业,汽车电子、新能源电池双核驱动：聚焦智能驾驶、虚拟仪表、车用显示等新业务开发布局；持续布局新能源动力电池业务,电气机械,广东长青（集团）,国内最大的燃气具制造和出口商之一,加大对生物质热电联产项目的拓展、建设和达产；进一步加快自动化升级改造步伐,中山电子信息,广东长虹,2016年位列世界品牌500强第288位,“智能化、网络化、协同化”的智能化转型战略：将智慧家庭、智慧社区、智慧城市作为未来新增长点；由传统的家电制 造商，向整合家电信息数据的解决方案商转型,化工产业,洋紫荆油墨,油墨销量连续9年在中国油墨行业排名第一,集团开始探索开展环保化、终端化、服务化的相关业务,江门化工产业,嘉宝莉化工,本土最大涂料生产企业；17年全球涂料38强,走向国际：2017年入驻海外企业（与欧洲化学合资成立广东欧达亚）；零售互联网+：成立美居馆，创线上线下零售模式,不锈钢冷轧及配套加工与服务行业的最前沿,成为高新技术企业；将在产品质量、高新技术产品开发、智能化生产、环保绿色发展上探索与进步,02大湾区产业特征：2）各城市支柱产业,领头企业积极拥抱大趋势，由“制造”向“智造”升级转型粤港澳大湾区的9市，支柱产业中的各领头企业具有较高时代敏感性，重视技术的投入，未来向“智能化”、“绿色环 保”、“互联网+”等方向发展， 且依据不同的成长阶段，提出“全球化”、深化上下游产业链等策略。城市支柱产业龙头企业成就/地位企业未来发展方向,肇庆金属制造肇庆宏旺金属数据来源：保利投顾研究院整理,创,造,行,动,变,无,止,境,Make Chan e With Innovation,新一代信息工程 高端软件工程,高端装备制造 与新材料产业,新能源汽车工程 半导体照明工程,生物产业,中国制造2025,新一代信息技术产业,高档数控机床和机器人,航空航天装备,海洋工程装备及高技术船舶,先进轨道交通装备,节能与新能源汽车,电力装备,新材料,农机装备,生物医药及高性能医疗器械,十,大,领,域,数字创意产业,战略性产业,深圳,东莞,惠州,广州,佛山,珠海,江门,肇庆,中山,电子信息,装备制造,汽车,石化,家用电器,战 略 新 兴 产 业,五 大 支 柱 产 业,广东十三五,电子 工业 产业 集群,先进 制造 产业 集群,先进制造 配套产业群,电子工业 配套产业群,电子信息、石化等,电子信息、装备制造等,电子信息、生物医药、数字创意等,汽车、日化、电子信息、生物等,智能制造、智慧家电、汽车等,智能制造、海洋工程装备,智能制造、轨道交通装备,智能制造、半导体照明等,智能制造、新材料等,粤港澳大湾区产业群规划,战 略 产 业,国家在2015年提出了中国制造2025的发展战略，重点发展新一代信息技术等十大领域，广东省十三五规划基于国 家战略目标，提出了“围绕装备制造、汽车、石化、家用电器、电子信息五大产业的龙头企业和重点项目, 着力突破产业 链关键环节, 推动优势产业做大做强”，同时着力发展各类战略新兴产业。,03大湾区产业规划,创,造,行,动,变,无,止,境,Make Change With Inno,vation,04大湾区产业转移及外溢： “腾笼换鸟”的深圳：产业阶段,80年代：“亚洲四小龙”工业转移，传统加工制造业发展,90年代：“三大产业协调发展”，外资撤 离，本土企业产业升级，电子通讯设备制 造为主的产业获得支持。,传统加工业,机械工业,高新技术,进年二产占比有所上涨,2000年起：信息技术成为高新技 术发展代表，金融业迅速发展,2008年起：国际金融危机， 培育战略新兴产业、未来 产业等高技术产业。,我们可以将深圳的产业阶段分为5大阶段：农业阶段；80年代起承接港澳台产业转移的传统加工业阶段；90年 代起以电子通讯设备制造业的机械工业阶段；21世纪初期以电子信息技术和互联网为代表的高新技术阶段；近年开 始提出的新兴技术阶段。,新兴技术,农业,创,造,行,动,变,无,止,境,04大湾区产业转移及外溢： “腾笼换鸟”的深圳：传统产业适应性外迁,深圳进入以电子信息产业为代表的高新技术阶段后，传统纺织服装等劳动密集型加工业中的低端产业和环境污染产 业逐步外迁，工业份额大幅下降，形成了第一次产业外迁潮，比如纺织服装产业转移到了中山和汕头、家具制造业转移 到了惠州惠阳等。,适 应 性 外 迁,中山,惠州,纺织服装鞋帽LED灯饰制造,东莞,造纸印刷业,家具制造业,深 圳,潮州 揭阳,陶瓷 食品加工业,汕头,服装制造业,创,造,行,动,变,无,止,境,环大亚湾新区、仲恺高新区、大数据园区 电子信息产业&医药&智慧装备产业（TCL、万泽美浦森半导体、华大基因、华阳集团、硕贝德股份、雷曼股份、艾比森股份等）,七大产业转移园区,电子信息产业加工&组装（中兴通讯）精密机械制造全产业链(龙记集团）,深圳（汕尾）产业转移园新能源汽车电子产业（比亚迪） 电子信息产业（腾讯数据中心）,五大产业转移园，新会飞地园区先进装备制造、新材料、新能源、大健康、现代冷链物流等,电子信息产业：制造&研发（华为、大疆、VIVO、酷派、康佳等） 新能源技术（鑫茂等）现代物流（阿里巴巴菜鸟网络、华鹏飞物流）,汕尾,深圳,江门,惠州,东莞,河源,04大湾区产业转移及外溢： “腾笼换鸟”的深圳：“前店后厂”的市场扩张外迁,近年深圳产业发展开始进入新 兴技术阶段，劳动力成本、产业用 地等无法满足企业提高产能进行市 场扩张的步伐，第二轮产业外迁潮 逐步兴起。企业选择将生产基地转移到周 边城市，同时在深圳保留总部或研 发基地等，通过这种“前店后厂” 的形式实现成本控制和市场及产能 扩张。比如中兴将生产基地迁往河 源、华为将终端生产线迁往东莞、 比亚迪在汕尾开拓生产基地等等。,创,造,行,动,变,无,止,境,图：东莞、佛山支柱产业生产效率大幅提高,湾区制造大市佛莞，工业发展基础较好，近年产业发展也走向升级转型，从低附加值产业逐步向高技术含量产 业迭代，这一点从两市支柱产业生产效率大幅提升得以验证，从“制造”向“智造”、“设计研发”方向升级。,04大湾区产业转移及外溢： “凤凰涅槃”的佛莞，生产效率大幅提高,创,造,行,动,变,无,止,境,04大湾区产业转移及外溢： “凤凰涅槃”的佛莞,伴随着传统产业升级，部分产业出现转移、出清的情况，转移的产业特点具有劳动密集型、技术含量低等主要特点， 承接地区以粤东西北及中西部城市为主。比如佛山部分家电企业生产基地迁往芜湖等中部城市，东莞的纺织服装，初级 电子部件组装等迁往惠州。,创,造,行,动,变,无,止,境,Make Change,With Innovation,04大湾区产业转移及外溢： 小结,湾区内城市产业层级鲜明，深圳引领、佛莞跟随，产业转移及外溢势能增强，湾区其他城市纷纷在这轮产业转移浪潮中 捕捉自身产业发展机遇。各产业园引入偏好可以看出，作为核心的广深将重点发展科技研发、战略新兴产业，珠江西岸的 佛珠中江等重点引入发展智能制造及优势产业，珠江东岸的莞惠则以电子信息产业为主，肇庆主要承接佛山产业转移需求。,创,造,行,动,变,无,止,境,粤港澳大湾区建设领导小组全体会议 强调“充分发挥粤港澳综合优势，建设富 有活力和国际竞争力的一流湾区和世界级 城市群，打造高质量发展的典范”，深圳 具有改革开放深厚基因，在当前全面开放 中仍将走在前沿。“要积极吸引和对接全球创新资源， 建设广州深圳香港澳门科技创 新走廊，打造大湾区国际科技创新中心。” 打造国际科技创新中心，是粤港澳大湾区 的核心目标之一，未来大湾区要引领中国 特色创新。,05大湾区未来产业前景：国家对湾区的定位,创,造,行,动,变,无,止,境,05大湾区未来产业前景：城市优势互补，资本、技术、人才创新要素高效流通,珠三角产业基础较好，尤其在电子、通信、半导体等电子信息化产业链规模优势凸显，技术创新以应用为导向，更贴 近市场；而相对短板的在于高校及科研机构资源，可以由港澳在资本、高等院校等方面资源优势弥补。广东的外商直接投 资中，香港一直以来占比超60%，且香港作为国际金融中心，可为创新经济产业提供资本支持。大湾区规划落地，利于提升 粤港澳城市产业协同性，资本、技术、人才等创新要素完备、产业配套齐全，打造国际科技创新中心可期。图：2018年SQ世界大学排名：中国香港进入百强名单,IMD世界人才排名中，中国香港全球第12，亚洲第1；且教育资源非常突出,创,造,行,动,变,无,止,境,产业层次分明，产业呈梯度性转移,珠海,汕尾,湛江,茂名,潮州,韶关,梅州,肇庆,清远,云浮,阳江,江门,惠州,揭阳,汕头,中山,东莞深圳,河源,广州,佛山,珠三角两小时辐射区,珠江西岸先进装备制造产业群珠江西岸先进装备制造产业配套产业群 粤西临港重工业产业集群珠江东岸高端电子信息产业集群珠江东岸高端电子信息产业延伸扩展产业集群 粤东能源、轻工业产业集群,图：粤港澳大湾区及周边地区未来产业格局,基于对湾区产业格局的深度剖析，结合,区域产业规划发展方向，可以预见：未来大湾 区的产业格局将是智力密集和技术密集的产业,集群，核心区域主攻科技研发与创新应用，外 围区域将承担智能制造、技术转化成果、生产 服务的职责。从空间上看，广东有望形成六大产业集 群及三大圈层：以广深为核心，带动珠江东西 两岸的配套产业集群发展，而粤东和粤西将承 接能源、劳动密集型轻工业、临港重工业。,05大湾区未来产业前景：产业格局,创,造,行,动,变,无,止,境,城市土地开发潜力，探湾区发展红利花落谁家?,土地开发的潜力决定了一个城市未来的人口成长空间、产业可发展、地产可开发的力,度、强度,CONTENT,02,创,造,行,动,变,无,止,境,宅地限量供应，价格节节攀升湾区九市中，佛山、惠州、广州宅地供应总量位列前三甲。从总量变化看，肇庆、珠海、江门近五年宅地仍在放量， 佛山亦有小幅增加；而其他城市宅地总量均出现不同程度的收缩，尤以惠州、中山、深圳为甚。,01 土地供应结构变化趋势,创,造,行动变 无 止 境,01 土地供应结构变化趋势,肇庆东莞,珠海江门,广州,佛山,惠州深圳,中山,业大受青睐、商办用地呈现两极分化绝大多数城市工业用地近年继续增加,其中肇庆、东莞增幅最大；广州、珠海、江门、佛山工业增量规模亦十分 可观。江门、肇庆工业用地成本较为低廉对企业吸引力大；而惠州工业用地成本接近广州，令企业望而却步。商办土 地则城是分化明显，深圳放量，较5年前增长近3倍；广州、珠海亦有增长；其余多数城市商办类土地供应普遍下滑。,博罗、惠城 650+,东南临深 509,香洲 731,番禺1791 荔湾2232,南山 5000+,创,造,行,动,变,无,止,境,02 土地开发潜力有限,中心区域开发强度有限，江、肇、惠利用空间大土地开发强度的国际警戒线一般为30%，目前超过警戒线有深圳、东莞、佛山、珠海，其中深圳土地开发强度已 超55%，东莞业已接近50%；佛山、珠海大致在30-35%左右；中山、广州也已接近临界线；江门、惠州和肇庆则在10% 左右，未来土地利用空间仍相对较大。图：粤港澳大湾区九市建设用地规模情况（km）,创,造,行,动,变,无,止,境,图：粤港澳大湾区九市建筑密度,建筑密度为单位面积内房屋建筑区域覆盖面积的占比,02 土地开发潜力有限,从城市建筑密度可以大致看出湾区各城市内部开发 程度也存在差异：深圳早已超用地指标限定，填海、旧改等多管齐下； 广州新增指标集中于外围区域；珠海、佛山、东莞、中山 可用规模也极少；惠州、江门、肇庆可新增建设用地指标 仍较宽裕。广州未来开发焦点可能落在黄埔增城中部及南沙； 东莞的厚街、寮步、黄江等部分区域交通通达度仍较低；江门由中心向外扩仍有较大潜力；惠州接深圳、肇 庆接广佛仍有较大开发空间；中山南北分化严重，南部建 筑密度较低，临近深中通道的东南部仍有一定潜力。,城市内部开发存在差异，多城仍有潜力,创,造,行,动,变,无,止,境,大鹏新区,住宅,商业,工业,坪山,龙岗,龙华,光明新区,南山,宝安,福田,罗湖,盐田,图：深圳近五年土地供应区域结构,东莞,香港,惠州,备注：,的大小表示供地规模的大小量级，数据来自中指，保利投顾研究院整理。福田、罗湖为深圳的中心区域。,内环为08-12年 / 外环为13-17年,住宅商业工业,其他,广州,深圳,图：广州中心五区及深圳近十年土地供应结构变化,03 各城市土地利用特征：核心城市广州、深圳、珠海,宅地供给有限、商办显著增多深圳面临“无地可用”，土地向商办倾斜，近五年商办用地占比由11%上升至44%。广州中心五区商办供应占比 上升，黄埔的工业、宅地供地大户地位被增城、花都、南沙取代，中心城区宅地供应持续收缩。珠海近五年的土地增 量主要来源于金湾及横琴，工业主要集中在金湾、商业集中于横琴，两区发展定位清晰。,创,造,行,动,变,无,止,境,图：佛山各区近十年各类土地供应占比,住宅,商业,工业,水乡,175,155,-11%,420,546,30%,图：东莞各区近十年各类土地供应结构（万）,片区划分参考东莞市住房建设规划（2017-2020年）。,03 各城市土地利用特征：链接城市东莞、佛山,城市发展日益成熟，外部转移趋势逐渐明朗早年靠近广深的东莞、佛山经过发展后成为链接城市。佛山住宅/工业用地供应开始从南海、顺德向三水（连接 中山）和顺德（连接肇庆）聚集，两地成为佛山开发重心，禅城、南海加速与广州同城化，商业供应较多。东莞近年 土地供应明显向工业倾斜，最靠近深圳松山湖、东南临深率先承接深圳产业外溢需求，再向滨海、东部产业园扩散。,创,造,行,动,变,无,止,境,03 各城市土地利用特征：承接城市中山、惠州,内环为08-12年 / 外环为13-17年,备注：组团划分依据请参考中共中山市委中山市人民政府关于实施组团式发展战略的意见。,万,百分比,区县住宅工业,时间08-12年 13-17年增速08-12年 13-17年增速,龙门县,95,91,-3%,166,106,-36%,土地利用效率底下，中山内部差异大，惠州发展区域变动明显中山前期土地供应计划性较差，部分土地存于私人手中，土地招商在产业集群上发展迅猛，土地利用效率偏低； 整体开发强度较大、但城市内部差异明显，西北部开发强度大。惠州临深的惠阳大不如前，大亚湾宅地成交亦明显放 量；临近东莞的仲恺区（包含在惠城区内）亦是重点发展区域，承接深莞产业外溢需求。图：惠州各区县近十年各类土地供应结构（万）,创,造,行,动,变,无,止,境,端州区,高要区,四会市,鼎湖区,住宅,商业,工业,图：肇庆近五年土地供应区域结构（万）,03 各城市土地利用特征：承接城市肇庆,中心临广佛片区集中发展肇庆土地供应集中在中心城区及外围，均为靠近佛山三水区域。中心区域（端州、鼎湖）以住宅、商业用地 为主，外围区域（高要、四会）以工业为主，承接广佛产业转移需求。,创,造,行,动,变,无,止,境,开平市（2）,恩平市（2）,台山市（4）,新会区（4）,鹤山市（8） 蓬江区（2）,17年出让住宅用地52.1万17年出让工业用地128.4万 代表：鹤山工业城,产业：先进装备制造、电子信息和新材料引进企业：中国中铁建设投资集团、深圳得润电子等,江海区（3） 17年出让住宅用地43.8万,17年出让工业用地112.6万,代表：江门高新区 产业：先进装备制造引进企业：深圳利和兴（国家高新科技企业）,17年出让住宅用地36.4万17年出让工业用地116.9万 代表：开平翠山湖科技园产业：电气制造、大健康 引进企业：深圳任达集团,17年出让住宅用地117.2万17年出让工业用地13.1万 产业：环保、农业开发引进企业：中核（深圳）恒通控股,17年出让住宅用地73.3万17年出让工业用地232.3万 代表：激光产业园产业：激光产业引进伙伴：广东省激光行业协会,17年出让住宅用地104.9万17年出让工业用地186.2万 代表：宝安-新会飞地园区产业：新能源新材料、智能装备制造等,17年出让住宅用地95.9万17年出让工业用地38.2万代表：正威国际华南（台山）产业基地产业：先进制造、总部经济科技、大文旅大健康 引进企业：正威国际（世界500强）,03 各城市土地利用特征：承接城市江门,开发区域逐步外溢，强化工业发展开发区域仍主要集中于城区；近年，靠近佛山的鹤山、靠近珠海的台山宅地/工业用地大幅增加；政府方面亦 在加强吸引深圳产业转移。图：江门17年土地供应区域结构及“深江合作”产业布局,创,造,行,动,变,无,止,境,从土地开发潜力空间看，粤港澳湾区规划发布、产业转移与融合将提速，而珠江西岸拥 有更多可承接产业外溢需求的土地资源，尤其是江门、肇庆。故而，湾区未来增长潜力 股主要在西岸。,04 小结,城市内部土地开发强度亦存有差异，局部仍有开发潜力：如中山东南部;深圳、东莞、 佛山等开发强度较大、新增建设规模相当有限，土地利用必将向盘活存量发展，旧改、 城市更新是必然选择；中山、惠州前期土地出让计划性较差，存土地收并购机会。,政府倾向于选用如下供地顺序：先供工业用地、再配套住宅用地、最后增加商办用地的；,而较早与核心城市融合发展的佛山、东莞，其经验业已表明：产业转移承接与住房需求 外溢是相辅相成的。已开始增强与湾区产业链接发展的江门，未来住房需求也将逐步由 内生需求主导向外溢需求市场发展。,1,2,3,创,造,行,动,变,无,止,境,看龙头房企如何占位大湾区？,哪些房企在湾区已经占领了发展的制高点？,未来哪些城市还有投资机会？,CONTENT,03,创,造,行,动,变,无,止,境,图：TOP房企湾区九市新增土储情况（万）,Top房企在广佛肇土储普遍较大，其中 广州是万科、保利、碧桂园的重仓区，TOP房 企持续投资佛山倾向明显，而除万科未进入 肇庆外、其余房企亦在增强对肇庆的布局。深莞惠受限于土地供应量、拿地难度普 遍较大，万科、恒大多通过项目收并购及参 与城市更新实现突破。江中珠则获保利、碧桂园青睐较多，万 科未布局江门，恒大投资亦较少。,01 细数TOP房企“粮仓”,广佛肇是新增土储重仓区,创,造,行,动,变,无,止,境,万科,保利,恒大,碧桂园,万保碧重金广州，恒大力挺深圳万科高度聚焦核心城市，湾区布局仅仅围绕广、深双核布局，551亿高成本收购广信资产包加码广州。保利持续重仓广 佛核心区域、保持优势地位，同时不断外拓城市群、实现均衡布局。碧桂园采取广泛布局策略，已进入江门、肇庆等城市县 级市，投资重点依旧是环核心城市的外围区域，恒大总部迁至深圳、明显增强对深圳及惠州的投资，且偏好远郊大盘。图：TOP房企湾区九市新增土储分布（亿元）,01 细数TOP房企“粮仓”,创,造,行,动,变,无,止,境,02 TOP房企投拓策略：万科,方式,城市,项目,图：万科湾区九市多元化拓展项目情况建面（万）合计（万）,深耕核心城市，多元拓展显神 通万科湾区投资拓展方向，集中体现其“聚焦核心城市”投资策略，核心城市拿地竞争激烈，万科开辟多元拓展路径。2017年至今，万科大湾区拓展项目中，招拍挂占比仅14%，剩下86%均为收购、合作开发、旧改和TOD概念拿地。,创,造,行,动,变,无,止,境,02 TOP房企投拓策略：保利,在售待售项目少于2个在售待售项目2-4个 在售待售项目4-7个 在售待售项目7个以上,广 州,肇 庆,佛 山,江 门,珠 海,东 莞深圳,惠 州,中 山,17年至今新增土储： 广州占比35%佛山占比13%逐步向外拓展，湾区均衡布局,江门占比15% 肇庆占比13% 珠海占比12%,中山占比8%,湾区西岸 布局力度大,优势城市持续深耕，均衡布局湾区2017年至今的新增土储中，广州占比35%，土储面积位列第一；佛山占比13%、且集中于临广片区。同 时，投资加速向外拓展、实现湾区均衡布局，着力拓展湾区西部的江门、珠海、中山、肇庆等城市，其中 江门新增土储占比达15%。图：保利湾区九市投资布局情况保持广佛优势地位，持续深耕,创,造,行,动,变,无,止,境,02 TOP房企投拓策略：碧桂园,思科（广州）智慧城(坐标番禺，总建面31万）u 引入思科，同时需要引进万物互联、物联网、云计算、网络安全等领域8家以上企业在番禺区注册， 必须是碧桂园的合作企业。u 联合思科及第三方合作成立资产总规模不少于30亿元的科技孵化基金，用于广州市番禺区科技企 业的培育孵化。u 所有研发物业出租对象需在番禺注册（碧桂园自持50% ），可售物业销售对象需为入驻企业员工。,珠海,肇庆,惠州,中山,东莞,广州,佛山,42%,58%,15%,江门 85%,21%深圳,79%,碧桂园潼湖科技小镇(坐标惠州，总建面31万）u 碧桂园联手思科打造大数据中心，以物联网、大数据为核心产业的科技小镇u 借助思科的产业链效应，引入IMEC（欧洲微电子研究中心）、（李开复）创新工场、 中城新产业(深圳)有限公司等一批机构。,核心及外溢区域新增土储,外围区新增土储,备注：新增土储统计范围为17年-18年4月房企拿地累计数，统计口径为总建面,外围广撒网，产城融合助力土地拓展碧桂园依然遵循“环核心城市”的投资大策略：在湾区三大城市圈的核心城市新增土储较少，聚焦外围区域。以深莞惠为例，核心区域投资仅占2成，外溢及外围区域投资占比高达8成。土地拓展方式上，产城融合是亮点，如成功联合富士康、 思科等企业在广州番禺、增城、惠州等地打造科技小镇，在广州储备较多土地。图：碧桂园湾区九市投资布局情况增城碧桂园创新小镇(坐标增城凤岗村，总建面68万）u 产业引进性质，定向出让为富士康显示器全生态产业园u 碧桂园联手富士康打造以8K面板为核心产业的科技小镇,创,造,行,动,变,无,止,境,02 TOP房企投拓策略：恒大,珠海,深圳,肇庆,江门,惠州,广州,佛山东莞中山,城市中心恒大项目布局,远郊大盘心头好，旅游概念玩得溜恒大总部迁至深圳后拓展力度明显加强，但在广州、东莞2017年以来暂无新增项目。大湾区的其他城市恒大基本主 打远郊大盘，多数靠近旅游景点，以旅游地产概念圈地。其中佛山、江门投资力度较大，惠州收并购获取项目较多。图：恒大湾区九市部分新增项目一览图：恒大布局偏好“远郊大盘+旅游地产”,创,造,行,动,变,无,止,境,肇庆,江门,惠州,中山,东莞,佛山,珠海,西部沿海高速,衔接港珠澳大桥,佛开高速,江 肇 高 速,广中江高速,港珠澳大桥,深中通道,沿 江 高 速,广深高速,广惠高速,广广州州广佛肇城轨,深圳深圳,澳 门,香 港,备注：新增土储为2017年-2018年4月房企拿地累计数，统计口径为总建面,利好湾区西部，保利、碧桂园获益更高大湾区政策动力来源于区域协调发展，基础设施建设加速落地、产业协同发展可期，湾区东部经济增长势能强劲，湾 区规划落地，广深核心经济体发展势能外扩，湾区西部的江中珠、佛肇政策利好显著。万科聚焦核心城市属“锦上添花”， 恒大多为远郊大盘有一定间接利好。在湾区布局均衡且近年持续增加对江中珠投资的保利、广泛布局的碧桂园将获利更多。图：粤港澳大湾区规划利好湾区西岸发展,03 规划利好何方？,创,造行 动变 无 止 境,备注：市场集中度定义为城市2016年Top10房企商品房销售占全市比例，Top10排行来源于中指,04 湾区市场格局如何走？,市场集中度高，整体竞争格局却相对分散当前湾区市场容量大（17年商品房销售额共计近1.4万亿），城市房地产市场集中度普遍较高，深圳、东莞、江门、肇庆城市TOP10房企销售合计占比均超过40%；但整体竞争格局却相对分散，除东莞万科碧桂园双寡头竞争格局明显外，其他城 市存优势企业但并不绝对占优。广州龙头保利、深圳龙头万科市占率均未超过10%，城市TOP3房企市占率差距亦较小。图：粤港澳大湾区九市房地产市场格局,创,造,行,动,变,无,止,境,备注：销售集中度定义为城市2016年Top10房企商品房销售额占全市比例，中指新增土储（17年-18年4月）Top10拿地金额占全市比例，销售及拿地Top10排行榜均来源于中指,04 湾区市场格局如何走？,湾区粤九市集中度普遍将进一步提升从新增土储集中度看，据不完全统计，中山、东莞拿地集中度超过60%、深圳、佛山、珠海亦超过50%。可预见，未来湾 区九市房地产市场集中度有进一步提升趋势，尤其是当前集中度相对较低的佛山、中山、惠州，将迎来市场集中度提升过程。,创,造,行,动,变,无,止,境,从TOP房企新增土储分布来看，珠江西岸的广佛肇受到重视较多，尤其是肇庆作为补仓洼 地备受青睐，东岸的深莞惠受到土地供应量限制，尤其是深莞多以城市更新项目为主。,05 启示,TOP房企思路更有不同，碧桂园主打产城融合，保利深耕广佛并逐步外铺，万科招拍挂、 收并购、合作、旧改等多管齐下，恒大则更爱远郊大盘。,规划利好湾区西部，重仓的碧桂园、保利或将拔得头筹，珠中江利好较为突出，房企仓 线尚未集中于此，可逐步加强布局。,1,2,3,THANKS,